MEPSACO ΕΝΤΕRPRISES LTD ν. Άννας Ιωάννη Κκέλη-Ευαγγέλου κ.α., Αίτηση αρ.: Κ2/2017, 28/2/2023

MEPSACO ΕΝΤΕRPRISES LTD ν. Άννας Ιωάννη Κκέλη-Ευαγγέλου κ.α., Αίτηση αρ.: Κ2/2017, 28/2/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:DEELAR:2023:6 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ-ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Μ. Γεωργιάδου και Β. Πιτσιλλίδη, Μελών Αίτηση αρ.: Κ2/2017 Μεταξύ: MEPSACO ΕΝΤΕRPRISES LTD, οδός Α.Β. Παραλίμνι Αιτητών -και-

1. Άννας Ιωάννη Κκέλη-Ευαγγέλου [ ]
2. Μάρως Ιωάννη Μέρτακκα-Ευαγγέλου [ ]
3. Μιχαλάκη Ε. Ευαγγέλου, [ ]
4. Βάσου Ε. Ευαγγέλου, [ ]
5. Ε. EVANGELOU HOTELS LTD [ ] Καθ' ων η αίτηση Ημερομηνία: 28 Φεβρουαρίου, 2023 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κκ. Αχιλλέας Δημητριάδης με Π. Πογιατζή για Λέλλος Π. Δημητριάδης Δικηγορικό Γραφείο Δ.Ε.Π.Ε. Για τους Καθ' ων η αίτηση: κος Α. Κοζάκος για κκ. ΓΙΩΡΓΟΣ Γ. ΓΙΑΓΚΟΥ Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η κυρίως Αίτηση με τον πιο πάνω τίτλο και αριθμό έχει ως αντικείμενο τον καθορισμό του ενοικίου των επιδίκων υποστατικών (8 καταστημάτων [ ] στο Δήμο Παραλιμνίου της επαρχίας Αμμοχώστου, που στο εξής θα αναφέρονται ως "το μίσθιο"). Συγκεκριμένα, οι Αιτητές έχουν καταχωρήσει την Αίτηση υπό την ιδιότητα των θέσμιων ενοικιαστών του μίσθιου και αξιώνουν την μείωση του ενοικίου που καταβάλλουν στους Καθ' ων η αίτηση. Οι Καθ' ων η αίτηση, από την άλλη, αρνούνται την απαίτηση των Αιτητών και ανταπαιτούν την αύξηση του ενοικίου του μίσθιου. Διαδικασία: Το Δικαστήριο, εξέδωσε, στις 28.11.2017, οδηγίες για την ετοιμασία από Λειτουργό Εκτιμήσεων, έκθεσης εκτίμησης για το ύψος του δίκαιου ενοικίου του μίσθιου. H έκθεση εκτίμησης ετοιμάστηκε στις 19.10.2018 και παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο στις 22.10.
6. Αντίγραφα παραδόθηκαν, άμεσα, στις δύο πλευρές. Ακολούθησε η εκδίκαση και απόρριψη (στις 26.11.2020) της προδικαστικής ένστασης των Αιτητών (με την οποία υποστήριζαν την ύπαρξη νομικού κωλύματος αναφορικά με την αύξηση των ενοικίων στις θέσμιες ενοικιάσεις). Στη συνέχεια, αφού η παρούσα υπόθεση χαρακτηρίστηκε ως "ταχείας εκδίκασης" εκδόθηκαν οδηγίες για την κατάθεση της γραπτής μαρτυρίας της κάθε πλευράς και κατόπιν η Αίτηση ορίστηκε για ακρόαση. Κανένα αίτημα αντεξέτασης των μαρτύρων είχε υποβληθεί μέχρι την μέρα της ακρόασης, οπότε κατά την ακροαματική διαδικασία παρουσιάστηκε και κατέθεσε στο Δικαστήριο η Λειτουργός εκτιμήσεων, η οποία (αφού αναφέρθηκε στην έκθεση εκτίμησης που είχε συντάξει), προσφέρθηκε στις δυο πλευρές, για αντεξέταση. Μετά την ολοκλήρωση της παρουσίασης της μαρτυρίας της Λειτουργού Εκτιμήσεων και ενώ η υπόθεση ήταν ορισμένη για τελικές αγορεύσεις, αποσύρθηκε ο συνήγορος των Αιτητών και οι νέοι συνήγοροι τους, υπέβαλαν αίτηση και εξασφάλισαν διάταγμα για την προσαγωγή περαιτέρω μαρτυρίας με (α) περαιτέρω γραπτή μαρτυρίας από τον μάρτυρα των Αιτητών, Γιώργο Κουμή και (β) την περαιτέρω προφορική μαρτυρία του ιδιώτη εκτιμητή των Αιτητών, Πάνου Δανού. Στην συνέχεια κατατέθηκαν οι τελικές αγορεύσεις και επιφυλάχθηκε η παρούσα απόφαση. Στις αγορεύσεις θα γίνει αναφορά, όπου κρίνεται απαραίτητο. Τα αναντίλεκτα γεγονότα Αξίζει να σημειωθεί ότι αρκετά από τα βασικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν αμφισβητήθηκαν: Οι Αιτητές είναι οι ενοικιαστές του μίσθιου από την 22.11.1993 και η τελευταία γραπτή συμφωνία μεταξύ των διαδίκων συνάφθηκε στις 10.01.2005, με τους νέους ιδιοκτήτες του μίσθιου. Οι Καθ' ων η αίτηση 1 - 4 υπήρξαν ιδιοκτήτες του μίσθιου, κατά την έναρξη της επίδικης ενοικίασης. Στην πορεία, η ιδιοκτησία του μίσθιου μεταβιβάστηκε στους Καθ' ων η αίτηση 5, οι οποίοι υποκατέστησαν τους προηγούμενους ιδιοκτήτες στη σύμβαση μίσθωσης. Η τοποθεσία των ακινήτων και η χαρακτήρας της περιοχής. Η χρήση του μίσθιου από τους Καθ' ων η αίτηση (όπου διεξάγουν επιχείρηση εστιατορίων). Η δικαιοδοσία του παρόντος δικαστήριου και η ύπαρξη της θέσμιας ενοικίασης Το τελευταίο ενοίκιο του μίσθιου €7.520 και ο χρόνος του καθορισμού αυτού (01.01.2007). Μαρτυρία και αξιολόγηση Μάρτυρες Αιτητών Στην γραπτή μαρτυρία του ο Γεώργιος Ηλία Κουμή (στο εξής Γ.Η.Κ.), διευθυντής των Αιτητών, ανέφερε τα εξής: Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε τον Νοέμβριο του 1993 και αφορούσε τα οκτώ καταστήματα (ιδιοκτησίας τότε των Καθ´ ων η αίτηση 1-4) που αποτελούν το μίσθιο. Η συμφωνία ενοικίασης ήταν δεκαετής, με έναρξη την 1.1.1994 και λήξη την 31.12.
7. Εφόσον δεν επιμαρτυρήθηκε από δύο μάρτυρες, η συμφωνία αυτή ήταν άκυρη. Διατήρησαν οι Αιτητές την κατοχή του μίσθιου και μετά την 31.12.
8. Το τελευταίο μηνιαίο ενοίκιο είναι €7.688,70 και σύμφωνα με τη γνώμη εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων, αυτό είναι υπερβολικό. Η αρχική εκτίμηση που είχαν εξασφαλίσει οι Αιτητές και την οποία αποκάλυψαν στην ένορκη αποκάλυψη τους, δεν ήταν τελικά ορθή, γιατί τα ενοίκια των συγκριτικών ενοικιάσεων που λήφθηκαν υπόψη ήταν λανθασμένα. Ανέθεσαν τότε σε άλλο οίκο εκτιμητών την διενέργεια νέας έκθεσης εκτίμησης, στην οποία η ενοικιαστική αξία του μίσθιου (με βάση το 90% των ενοικίων της μικρής περιοχής), ανέρχεται στο ποσό των €6.718,93 μηνιαίως. Το μίσθιο βρίσκεται στην Τουριστική περιοχή Πρωταρά και σε αυτό οι Αιτητές διατηρούν επιχειρήσεις εστιατορίων. Λόγω της μείωσης του τουρισμού και της οικονομικής κρίσης που ξεκίνησε από το έτος 2013, η ενοικιαστική αξία του μίσθιου έχει μειωθεί και ως εκ τούτου επιβάλλεται η μείωση του ενοικίου. Εφόσον το ενοίκιο του μίσθιου είναι πολύ ψηλό, δεν θα ήταν ορθό να αυξηθεί περαιτέρω και επομένως, το αίτημα για μείωση πρέπει να απορριφθεί. Ο δεύτερος μάρτυρας των Αιτητών, ο εκτιμητής ακινήτων Παναγιώτης Δανός, αφού εκθέτει στην γραπτή μαρτυρία του, τα προσόντα και την πολυετή πείρα του, στη συνέχεια αναφέρεται στην εντολή που έχει λάβει από τους Αιτητές για την ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης. Σε αυτήν υποδεικνύονται οι συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη του και αφού επεξηγεί την μεθοδολογία που χρησιμοποίησε (συγκριτική μέθοδο εκτίμησης), καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €6.718,93 μηνιαίως. Έχει μελετήσει την εκτίμηση που έχει παρουσιαστεί εκ μέρους των Καθ' ων η αίτηση και διαφωνεί με αυτήν καθώς και με την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού εκτιμήσεων, διότι "τα συμπεράσματα τους είναι αυθαίρετα και δεν εξηγείται επαρκώς ο τρόπος που καταλήγουν σε αυτά". Ο Ευάγγελος Ευαγγέλου διευθυντής της ιδιοκτήτριας εταιρείας, Καθ' ης η αίτηση 5, αναφέρει στην γραπτή μαρτυρία του ότι το μίσθιο συμπληρώθηκε περί το έτος
9. Αναφέρεται στη συνέχεια στο προηγούμενο ιδιοκτησιακό καθεστώς και στην συμφωνία ενοικίασης που υπογράφηκε μεταξύ των διαδίκων στις 22.11.
10. Η περίοδος ενοικίασης είχε συμφωνηθεί σε 10 έτη με έναρξη την 1η Μαρτίου 1994 και λήξη την 28η Φεβρουαρίου
11. Το αρχικό συμφωνηθέν ενοίκιο ανερχόταν σε Λίρες Κύπρου 40.800 ετησίως, καταβλητέο σε 12 ίσες μηνιαίες δόσεις. Στη συνέχεια και αφού η ιδιοκτησία του μίσθιου μεταβιβάστηκε από τους Καθ' ων η αίτηση 1 - 4 στους Καθ' ων η αίτηση 2, υπογράφηκε στις 10.1.2005 συμπληρωματική συμφωνία μεταξύ νέων ιδιοκτητών και Αιτητών, όπου συμφωνείται η συνέχιση της ενοικίασης, στην βάση των όρων της αρχικής συμφωνίας. Εκ παραδρομής, σε καμία από τις δύο συμφωνίες είχαν προσυπογράψει δύο μάρτυρες. Το τελευταίο ενοίκιο που οι Αιτητές καταβάλλουν ανέρχεται στο ποσό των €7.520 μηνιαίως δηλαδή €90.240 ετησίως και αυτό συμφωνήθηκε την 01.01.
12. Αποτελεί θέση των Καθ' ων η αίτηση, ότι το ενοίκιο αυτό είναι πολύ χαμηλότερο από την ενοικιαστική αξία του μίσθιου. Παρουσίασε αναθεωρημένη έκθεση εκτίμησης, από τον εκτιμητή Φώτη Ιωάννου, ημερομηνίας 15.01.2021, εξηγώντας ότι η αναθεώρηση κρίθηκε αναγκαία όταν διαπιστώθηκε ότι έχρηζαν διόρθωσης οι μετρήσεις των εμβαδών του μίσθιου και των συγκριτικών ενοικιάσεων. Σύμφωνα με αυτή την αναθεωρημένη εκτίμηση, Το συνολικό καθαρό εμβαδό του μίσθιου υπολογίστηκε σε 403 τ.μ. και σε αυτό περιλαμβάνονται οι ακάλυπτες βεράντες. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής ανέρχεται σε €32,65 ανά τ.μ., ενώ το αγοραίο ενοίκιο (που υπολογίστηκε με βάση τις πιο πρόσφατες ενοικιάσεις) ανέρχεται σε €35 ανά τ.μ. Με βάση το 90% του μέσου όρου των ενοικίων, το ενοίκιο διαμορφώνεται σε €11.843 μηνιαίως. Σχολίασε και την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού εκτιμήσεων και υποστήριξε ότι το ενοίκιο που καταβάλλουν σήμερα οι Αιτητές είναι σαφώς χαμηλότερο από το δίκαιο ενοίκιο που επιβάλλει η αγορά. Διαφώνησε με τους Αιτητές αναφορικά με την μείωση του τουρισμού και την οικονομική κρίση, παρουσιάζοντας αντίγραφα δελτίων τύπου της Στατιστικής υπηρεσίας. Ο δεύτερος μάρτυρας των Καθ' ων η αίτηση, Ανδρέας Παύλου, εργάζεται στην εταιρεία εκτιμήσεων Φώτης Ιωάννου εκτιμήσεις ΕΠΕ. Αφού εξέθεσε τα επαγγελματικά προσόντα και την πείρα του ως εκτιμητής ακινήτων, αναφέρθηκε στην τροποποιημένη έκθεση εκτίμησης, ημερομηνίας 15.01.2021, μέρος της οποίας αποτελεί και η αρχική έκθεση εκτίμησης (ημερομηνίας 1.3.2017). Η ανάγκη τροποποίησης προέκυψε όταν διαπιστώθηκε ότι ο υπολογισμός των εμβαδών δεν ήταν ακριβής. Διορθώθηκαν τα εμβαδά των συγκριτικών ενοικιάσεων 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
13. Προστέθηκαν στην τροποποιημένη έκθεση εκτίμησης, δύο ακόμα συγκριτικές ενοικιάσεις (αρ. 13, 14) για τις οποίες ενώ αρχικά δεν είχαν εξασφαλίσει στοιχεία, αυτά λήφθηκαν από την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού εκτιμήσεων. Μετά τις διορθώσεις, διαφοροποιήθηκαν οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, με αποτέλεσμα την μείωση του μέσου όρου των ενοικίων σε €32,65 ανά τ.μ. Προέκυψε επίσης διαφορά στο αγοραίο ενοίκιο. Διαφωνεί με την έκθεση εκτίμησης της Λειτουργού εκτιμήσεων, στα ακόλουθα σημεία: Στις μετρήσεις αναφορικά με το εμβαδόν του μίσθιου και Στην υιοθέτηση των συγκριτικών ενοικιάσεων "Στεφανής" και "Silver Box" διότι η έναρξη τους ακολούθησε την καταχώριση της Aίτησης. Ως προς την εκτίμηση που παρουσίασαν οι Αιτητές, ο μάρτυρας εντοπίζει ότι έχουν χρησιμοποιηθεί συγκριτικές ενοικιάσεις που δεν εμπίπτουν στην μικρή περιοχή του μίσθιου, ενώ οι υπολογισμοί για το δίκαιο ενοίκιο γίνονται με βάση δεδομένα σημερινά και όχι αυτά του ουσιώδους χρόνου (της καταχώρησης της Αίτησης). Αυτό καθιστά την εκτίμηση ακροσφαλή και επιστημονικά ατεκμηρίωτη. Το δίκαιο ενοίκιο του μίσθιου προκύπτει από τους υπολογισμούς της σελίδας 11 του τεκμηρίου Α (αναθεωρημένη έκθεση εκτιμήσεις Φώτη Ιωάννου) και ανέρχεται στο ποσό των €11.843 μηνιαίως. Γ. Έκθεση εκτίμησης Λειτουργού Εκτιμήσεων: Στις υποθέσεις καθορισμού ενοικίου, το Δικαστήριο καλείται (από τη νομοθεσία) να καθορίσει το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζοντας "το αγοραίο ενοίκιο και το μέσο όρο των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή", διεξάγοντας προς τούτου έρευνα (αν το θεωρήσει κατάλληλο)[1]. Στα πλαίσια αυτής της διεξαγωγής έρευνας, το Δ.Ε.Ε. έχει στη διάθεση του την βοήθεια των Λειτουργών εκτιμήσεων, οι οποίοι έχουν "προσόντα πραγματογνώμονα στον κλάδο εκτιμήσεως γης και ενοικίων"[2]. Σύμφωνα με το περιεχόμενο της έκθεσης εκτίμησης της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου (Τεκμήριο αρ. 1), η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έλαβε υπόψη της, ως συγκριτικές, οκτώ συνολικά ενοικιάσεις, περιλαμβανομένου του μίσθιου. Ως προς τον καθορισμό της μικρής περιοχής, έχουν επιλεγεί κοντινά στο μίσθιο ενοικιασμένα υποστατικά (όπως προκύπτει από τα σχέδιο που περιλαμβάνεται στην έκθεση εκτίμησης και στο οποίο υποδεικνύονται τα συγκριτικά ακίνητα). Έχει επιθεωρήσει όλα τα υποστατικά που αναφέρονται στην έκθεση εκτίμησης της. Οι συγκριτικές ενοικιάσεις επιλέγηκαν αφού λήφθηκε υπόψη η ηλικία, το μέγεθος και η χρήση των καταστημάτων. Σημειώνει επίσης ότι στις τουριστικές περιοχές Παραλιμνίου και Αγίας Νάπας, τα καταστήματα έχουν κύκλο εργασιών μόνο κατά την καλοκαιρινή περίοδο (δηλαδή 5 - 6 μήνες κάθε χρόνο). Σε αυτές τις συγκριτικές ενοικιάσεις, η Λειτουργός έχει προβεί σε αναπροσαρμογές, καταλήγοντας έτσι στα πιο κάτω συμπεράσματα: · Το ενοίκιο του μίσθιου ανέρχεται σε €19,13 ανά τ.μ., · Ο μέσος όρος των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μίσθιου ανέρχεται σε €28,69 ανά τ.μ., · Το αγοραίο ενοίκιο στην μικρή περιοχή ανέρχεται σε €29 ανά τ.μ. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας από την συνήγορο των Αιτητών, διευκρίνισε ότι τα στοιχεία που έλαβε υπόψη της, ανατρέχουν στον χρόνο της καταχώρησης της Αίτησης. · η Λεωφόρος Πρωταρά εκτείνεται σε μεγάλη έκταση και ότι σε αυτή βρίσκονται διάσπαρτα ξενοδοχεία. Η εμπορικότητα, διαφοροποιείται σε διάφορα σημεία, ενώ το σημείο όπου βρίσκεται το μίσθιο, πλεονεκτεί των υπολοίπων. · Έχει καθορίσει την μικρή περιοχή, με κριτήριο την απόσταση από το επίδικο ακίνητο, διότι όσο πιο κοντά σε αυτό βρίσκονται οι συγκριτικές ενοικιάσεις, τόσο πιο δίκαιο αποτέλεσμα θα προκύψει. · Χρησιμοποίησε ως συγκριτικές ενοικιάσεις τόσο καταστήματα που χρησιμοποιούνται ως εστιατόρια, όσο και εμπορικά καταστήματα (όπως οι συγκριτικές ενοικιάσεις με αριθμούς 4, 5 και 7). Αυτή η γενική εικόνα οδηγεί στην πραγματική ενοικιαστική αξία. Στην υποβολή ότι τα ενοίκια των συγκριτικών ενοικιάσεων 4 και 5 δεν ήταν ορθά, η μάρτυρας ανέφερε ότι έχει επιβεβαιώσει την ορθότητα των πληροφοριών της, επικοινωνώντας τόσο με τους ενοικιαστές, όσο και με τους ιδιοκτήτες των υποστατικών. Σχολιάζοντας την εκτίμηση που παρουσίασαν οι Αιτητές, δήλωσε ότι σε αυτήν λήφθηκαν υπόψη δεδομένα εκτός του ουσιώδους χρόνου (αφού κάνει αναφορά «σε σημερινές τιμές» και στον "κορωνοϊό"). Επίσης, σε τηλεφωνική επικοινωνία της με σκοπό την διευθέτηση συνάντησης μεταξύ εμπειρογνωμόνων, ως η εισήγηση του Δικαστηρίου, ο εκτιμητής παραδέχθηκε ότι η εκτίμηση του έγινε με σημερινές τιμές, αφού δεν είχε διαφορετικές οδηγίες. Οι τιμές των ετών 2017 και 2020 είναι διαφορετικές. Σχετικά με την έκθεση των Καθ' ων η αίτηση, ανέφερε ότι σε αυτήν περιλαμβάνονται περισσότερες συγκριτικές ενοικιάσεις (15 έναντι 8 στην δική της εκτίμηση) με την προσθήκη περισσότερων ενοικιάσεων από το απέναντι κτηριακό συγκρότημα. Αρνήθηκε την υποβολή ότι όφειλε και η ίδια να επεκταθεί, δηλώνοντας ότι χρησιμοποίησε τόσες συγκριτικές ενοικιάσεις, ώστε να καταλήξει σε ένα ασφαλές συμπέρασμα (νοουμένου ότι κατείχε επιβεβαιωμένα στοιχεία) και ότι, ουσιώδες για την ίδια είναι η ορθή επιλογή συγκρίσιμων ενοικιάσεων. Αναφέρθηκε και στην συγκριτική ενοικίαση αριθμός 7, η οποία είχε ως έναρξη την 01.05.2017 και εξήγησε ότι η χρονική απόσταση αυτής από την επίδικη ενοικίαση είναι πολύ μικρή και όφειλε να ληφθεί υπόψη. Ως προς τις συγκριτικές ενοικιάσεις της εκτίμησης του Α.Π., επισήμανε ότι κάποιες από αυτές δεν είναι συγκρίσιμες με την επίδικη. Περαιτέρω μαρτυρία Στη συμπληρωματική ένορκη δήλωση του, ημερ. 24/6/22, ο Γ.Η.Κ. αναφέρει ότι το ενοίκιο του μίσθιου είναι €7.520 μηνιαίως και όχι €7.688 (όπως αρχικά ανέφερε) και ότι η Λειτουργός εκτιμήσεων έχει λάβει λανθασμένα δεδομένα. Το ενοίκιο του μίσθιου που έχει λάβει υπόψη της, καθώς και τα ενοίκια των συγκριτικών ενοικιάσεων A και B, είναι λανθασμένα (και παρουσίασε σχετικές "βεβαιώσεις" των κατόχων των υποστατικών αυτών). Αντεξεταζόμενος από το συνήγορο των Καθ' ων η αίτηση, διευκρίνισε ότι οι βεβαιώσεις που παρουσίασε, λήφθηκαν από τον ίδιο στις 8/5/
14. Του είχε τότε αναφερθεί τυχαία ότι το A θα εγκατέλειπε το υποστατικό που νοίκιαζε διότι το ενοίκιο των €35.000 ήταν ψηλό. Δεν γνωρίζει γιατί ο τότε συνήγορος του δεν εφοδίασε με τα στοιχεία αυτά τον Π. Δανό. Για το B, γνωρίζει ότι το ενοίκιο είναι €18.
15. Δεν γνωρίζει πότε ξεκίνησε η ενοικίαση και δεν αρνήθηκε ότι πιθανόν να ήταν την 1/4/
16. Ανέφερε ότι οι ιδιοκτήτες αυτού δήλωναν στο τμήμα φορολογίας, ποσά ψηλότερα από το πραγματικό ενοίκιο. Δεν είχε διαβάσει τη γραπτή μαρτυρία του προτού την υπογράψει, ούτε και την έκθεση της Λειτουργού εκτιμήσεων, τότε. Όλες αυτές τις διαπιστώσεις τις έκανε αφού αποσύρθηκε ο προηγούμενος συνήγορος των Αιτητών και τότε του δόθηκαν τα έγγραφα και τα μελέτησε. Ο Π. Δανός στην προφορική του κατάθεση, υιοθέτησε την ένορκη του δήλωση ημερ. 28/12/20 και διευκρίνισε ότι αυτή αφορά μεν τις τιμές του 2017, αλλά εκ παραδρομής αναφέρθηκε σε «σημερινές τιμές» και «covid». Ωστόσο, οι τιμές του 2017 δεν έχουν ιδιαίτερη διαφορά με αυτές του
17. Υποστήριξε ότι η Λειτουργός εκτιμήσεων καταλήγει σε ψηλότερα ποσά, διότι έδωσε ιδιαίτερη βαρύτητα σε ακίνητα που δεν ήταν συγκρίσιμα με το υπό εκτίμηση, όπως π.χ. ακίνητα πολύ μικρότερα σε εμβαδόν από αυτό. Παρά τις διορθώσεις που έκανε η Λειτουργός, αυτές δεν ήταν στο βαθμό που απαιτείτο, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε λάθος αξίες, μεγαλύτερες του πραγματικού. Σχολίασε επίσης την εκτίμηση του Φώτη Ιωάννου, αναφέροντας ότι ο συγκεκριμένος εκτιμητής έλαβε υπόψη του πολλά συγκριτικά ενοίκια, χωρίς τις κατάλληλες διορθώσεις και έτσι καταλήγει επίσης σε ψηλότερα ποσά. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αναφέρθηκε στη μικρή περιοχή και στο γεγονός ότι οι συγκριτικές ενοικιάσεις που έλαβε υπόψη του ήταν ως επί το πλείστον καφετέριες και εστιατόρια. Διαφώνησε με την εισήγηση ότι στη προσπάθεια του να περιλάβει αυτά τα υποστατικά στην εκτίμηση του, έχει διευρύνει κατά πολύ τη μικρή περιοχή. Σχετικά με τα καταστήματα A και Γ, δεν είχε εντοπίσει τις μισθωτικές αξίες και ούτε τα θεώρησε ουσιώδη. Αρνήθηκε ότι η μη περίληψη τους ήταν εσκεμμένη. Διαφώνησε με την υποβολή ότι οι πολλές αναπροσαρμογές καθιστούν τα ευρήματα του υποκειμενικά, ώστε να μην ανταποκρίνονται στο δίκαιο ενοίκιο. Δήλωσε ότι το "τρέχον ενοίκιο" (δηλαδή το ενοίκιο που δεν έχει μεταβληθεί) δεν συμπίπτει κατ' ανάγκη με το "αγοραίο ενοίκιο". Ερωτώμενος για το αγοραίο ενοίκιο, παρέπεμψε στο «δίκαιο ενοίκιο» στη σελίδα 13 της εκτίμησης του δηλώνοντας ότι η συγκριτική μέθοδος καταλήγει στο «εύλογο αγοραίο ενοίκιο». Αναφέρθηκε τέλος στα υποστατικά που λήφθηκαν ως συγκριτικά εξηγώντας ότι εάν τα χαρακτηριστικά τους ομοιάζουν με αυτά του επίδικου (εμβαδόν, τοποθεσία, πρόσοψη, χρήση) τότε στη κλίμακα 1-10 θα τα λάβει υπόψη με βάση το 8 ή
18. Στην περίπτωση που τα χαρακτηριστικά αυτά διαφοροποιούνται από το επίδικο, τότε στην ίδια κλίμακα θα τα λάβει υπόψη με το 2 ή
19. Αξιολόγηση μαρτύρων Μεγάλο μέρος της μαρτυρίας του Γ.Η.Κ. δεν αμφισβητείται (βλ. τα μη αμφισβητούμενα γεγονότα στη σελίδα 3, πιο πάνω). Διαπιστώνω, όμως ότι ο μάρτυρας αυτός, (α) έχει εκφράσει ανεπίτρεπτη γνώμη για ζητήματα όπου δεν φαίνεται να έχει ειδικότητα, όπως το αν είναι χαμηλό το πληρωτέο ενοίκιο. Η έλλειψη ειδικότητας σε αυτά τα ζητήματα καθιστά τη μαρτυρία, ανεπίτρεπτη. (β) έχει εκφράσει αντιφατικές θέσεις μέσα από την αρχική και την περαιτέρω μαρτυρία του, όπως π.χ. το ύψος του ενοικίου του μίσθιου, με την εξήγηση ότι παρέλειψε να αναγνώσει την αρχική ένορκη δήλωση που κατατέθηκε στο Δικαστήριο. Ακόμα και εάν αποδεχόμουν αυτή την εξήγηση, η οποία δεν αντέχει στη βάσανο της λογικής (με δεδομένη την αγωνία που έχει επιδείξει ο μάρτυρας για την έκβαση της υπόθεσης των Αιτητών), βρίσκω ότι δεν απαλλάσσει τον μάρτυρα από τις συνέπειες των αντιφάσεων. (γ) έχει παρουσιάσει εξ ακοής μαρτυρία, χωρίς να δώσει εξηγήσεις ως προς την παράλειψη παρουσίασης της πρωτότυπης μαρτυρίας. Αναφέρομαι ειδικά στις "βεβαιώσεις" ως προς το ύψος των ενοικίων ορισμένων συγκριτικών ενοικιάσεων που λήφθηκαν υπόψη από την Λειτουργό εκτιμήσεων. Η δε αναφορά του σε είσπραξη από τους ιδιοκτήτες των υποστατικών αυτών, ποσών χαμηλότερων από τα ποσά που έχουν δηλώσει στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων, δεν έχει τεκμηριωθεί με οποιοδήποτε τρόπο. Όλες οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου, κλονίζουν την αξιοπιστία του μάρτυρα σε τέτοιο βαθμό ώστε να μην μπορώ να αποδεχθώ την μαρτυρία του (με εξαίρεση μόνο όσα γεγονότα δεν έχουν αμφισβητηθεί). Ο Ε.Ε., μάρτυρας Καθ' ων η αίτηση, πέραν από τα γεγονότα που αφορούν την σύναψη της επίδικης ενοικίασης και την εξέλιξη της (τα οποία δεν αμφισβητούνται) αναφέρθηκε και στα ζητήματα που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα και εμπειρογνωμοσύνη των εκτιμητών ακινήτων. Με δεδομένη την έλλειψη τέτοιων προσόντων από τον μάρτυρα, το μέρος αυτό της μαρτυρίας του απορρίπτεται. Σημειώνω ότι οι αναφορές στην αυξομείωση της τουριστικής κίνησης, δεν είναι σχετικές με τα επίδικα θέματα. Επομένως, αποδεκτή γίνεται η υπόλοιπη μαρτυρία του, η οποία αφορά τα ζητήματα για τα οποία έχει ίδια γνώση και αφορούν την επίδικη ενοικίαση. Αξιολόγηση εκτιμητών Το Δικαστήριο έχει καθήκον να ελέγξει την ακρίβεια των συμπερασμάτων κάθε εμπειρογνώμονα προτού αυτά γίνουν ή όχι τελικά αποδεκτά [βλ. Πιττάλης ν. Ianira Enterprises Ltd