ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΙΕΡΟΔΙΑΚΟΝΟΥ, δια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Γεωργίου Παπαντωνίου ν. ΕΙΡΗΝΗΣ ΤΣΙΑΟΥΚΚΑ, Αίτηση Αρ. Κ47/23, 19/12/2024

ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΙΕΡΟΔΙΑΚΟΝΟΥ, δια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Γεωργίου Παπαντωνίου ν. ΕΙΡΗΝΗΣ ΤΣΙΑΟΥΚΚΑ, Αίτηση Αρ. Κ47/23, 19/12/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Χ"Χαραλάμπους, Παρέδρων Αίτηση Αρ. Κ47/23 (i-justice) Μεταξύ: ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΙΕΡΟΔΙΑΚΟΝΟΥ, δια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου της Γεωργίου Παπαντωνίου Αιτήτριας και ΕΙΡΗΝΗΣ ΤΣΙΑΟΥΚΚΑ Καθ' ης η Αίτηση -------------------------------------------------------------------------------- 19 Δεκεμβρίου 2024 Για την Αιτήτρια: κ. Σ. Κόκκινος για κ.κ. Γεώργιος Παπαντωνίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε. Για την Καθ' ης η Αίτηση: κ. Χ. Σάββα και κ. Κ. Χρίστου για κ.κ. Α. Χρίστου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο κυρίως Αίτηση, καταχωρίστηκε την 31.8.2023 και μ' αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται Απόφασης και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου καθορίζον το ενοίκιο του υποστατικού που ενοικιάζει στην οδό Κανάρη 24, στη Λευκωσία, σε €450.- μηνιαίως, ήτοι στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής από 1.9.2023 και/ή κατά 6% επί του καταβαλλόμενου ενοικίου ή οποιοδήποτε από τα δύο είναι ψηλότερο και όπως ήθελε διατάξει το Δικαστήριο. Η ιδιοκτήτρια είναι μόνιμος κάτοικος Θεσσαλονίκης και είναι ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος αρ. 4 στο 2° όροφο στην πολυκατοικία ΙΩΑΝΝΑ, οδός Κανάρη 24, Άγιοι Ομολογητές (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Αντιπρόσωπος της Αιτήτριας για τη διαχείριση του διαμερίσματος, είναι ο κ. Γεώργιος Παπαντωνίου. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Η οικοδομή, μέρος της οποίας αποτελεί το επίδικο διαμέρισμα, ανεγέρθηκε πριν το 2000, ήτοι κατά το 1970 και το επίδικο διατίθετο έκτοτε προς ενοικίασην. Η Καθ' ης η Αίτηση εκμίσθωσε το επίδικο από την 15.3.2015 και καταβάλλει τα ενοίκια προς την Αιτήτρια μέχρι σήμερα. Το τελευταίο ενοίκιο που καταβάλλει η Καθ' ης η Αίτηση για τη τελευταία διετία, είναι €280.- και σ' αυτό περιλαμβάνονται 10% για τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Οι προαναφερθέντες ισχυρισμοί είναι παραδεκτοί. Το επίδικο είναι διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Με επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 13.7.2023, ζητούσαν αύξηση του ενοικίου σε €450.- ήτοι στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της περιοχής, από την 1.8.2023, αλλά η Καθ' ης η Αίτηση αμέλησε ή αρνήθηκε. Η αποστολή της επιστολής, είναι παραδεκτή. Η Αιτήτρια ισχυρίζεται ότι, λαμβανομένης υπ' όψην της θέσης, του μεγέθους και της τοποθεσίας του επίδικου, καθώς και της ενοικιαστικής αξίας άλλων υποστατικών της γύρω περιοχής, το δίκαιο ενοίκιο πρέπει να καθοριστεί σε €450.- μηνιαίως. Η ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων παρόμοιου εμβαδού και κατασκευής, ή παρόμοιων υποστατικών στην περιοχή, που συνορεύουν ή είναι στον ίδιο δρόμο, είναι πέραν των €550.- μηνιαίως. Από της ενοικίασης, ήτοι το 2015, μέχρι σήμερα, η Καθ' ης η Αίτηση δεν κατέβαλε αύξηση, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός. Κατέστη δε θέσμια ενοικιάστρια διότι το ενοικιαστήριο έγγραφο έληξε, ως είναι παραδεκτόν. Το διαμέρισμα βρίσκεται σε κεντρική, βολική περιοχή της Λευκωσίας, ισχυρισμός που είναι παραδεκτός και διαθέτει όλα τα χρειώδη. Είναι ευρύχωρο, ευάερο, ευήλιο. Απάντηση και Ανταπαίτηση: Το δικόγραφο της Καθ' ης η Αίτηση καταχωρήθηκε την 31.10.2023 και μ' αυτό εκτός όπου ρητώς προβαίνει σε παραδοχή, αρνείται και συνεπώς απορρίπτει, στο σύνολό τους, τους ισχυρισμούς, αλλά και τις αιτούμενες θεραπείες στην κυρίως Αίτηση. Η Καθ' ης η Αίτηση προβαίνει σε αριθμό παραδοχών τις οποίες σημειώνουμε πιο πάνω. Η Καθ' ης η Αίτηση αποδέχεται την αύξηση του ενοικίου του επίδικου διαμερίσματος κατά το ποσοστό 6%. Διευκρινίζει ότι, σε απάντηση της επιστολής της Αιτήτριας ημερομηνίας 13.7.2023, εξέφρασε ρητώς την αποδοχή της, προσθέτοντας ότι κατέχει έγκυρη προσφυγική ταυτότητα και εμπίπτει στην έννοια του όρου «εκτοπισθείσα», η οποία περιορίζει την αύξηση σε ποσοστό 80% του υπό αναφορά ποσοστού του 6% επί του καταβαλλόμενου ενοικίου. Η επιστολή ημερομηνίας 23.8.2023 των νομικών εκπροσώπων της Καθ' ης η Αίτηση, παρέμεινε, κατ' ουσίαν, αναπάντητη. Η Καθ' ης η Αίτηση αμφισβητεί το κατά πόσον το καταβαλλόμενο ποσό για τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας που κείται το επίδικο, δαπανείται για το σκοπό αυτό, καθώς παρατηρούνται, τα ακόλουθα: α. Η πολυκατοικία παρουσιάζει ακαθαρσίες σ' όλους τους κοινόχρηστους χώρους, τόσο στο εσωτερικό, όσο και στο εξωτερικό. β. Δεν έχει διενεργηθεί καμία συντήρηση των φυσικών φθορών στην τοιχοποιία των κοινόχρηστων χώρων από την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος, τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά. γ. Υπάρχουν εκτεθειμένα ηλεκτροφόρα καλώδια σε διάφορους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. δ. Χαλασμένος φωτισμός σε διάφορους κοινόχρηστους χώρους. ε. Ο ανελκυστήρας δυσλειτουργεί. στ. Παρουσιάζεται αδυναμία εισόδου στην πολυκατοικία, αφού η κλειδαριά, της κύριας και μοναδικής εισόδου, παρουσιάζει αδυναμία λειτουργίας, ήτοι ξεκλειδώματος, με τη χρήση του κλειδιού που η Αιτήτρια χορήγησε στην Καθ' ης η Αίτηση. ζ. Το αποχετευτικό σύστημα της πολυκατοικίας, παρουσιάζει βλάβες, που προκάλεσαν φθορές ή/και ζημιές, τόσο στο εσωτερικό, όσο και στο εξωτερικό, σε κοινόχρηστους χώρους, αλλά και στα υποστατικά, αυτής. η. Ο χώρος που ευρίσκονται οι σκάλες της πολυκατοικίας, δεν πληροί τις προϋποθέσεις των μέτρων ασφαλείας που θέτει η Πυροσβεστική Υπηρεσία Κύπρου. θ. Οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις είναι απαρχαιωμένες ή/και παλαιές, ήτοι από το έτος κατασκευής της πολυκατοικίας και δεν συναντούν το όριο των μέτρων ασφαλείας που θέτει η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου για οικιακές εγκαταστάσεις. Αναφορικά με τα ανωτέρω, η Καθ' ης η Αίτηση ισχυρίζεται πως ουκ ολίγες φορές προέβη σε οχλήσεις προς την Αιτήτρια, η οποία, παρά τις διαβεβαιώσεις της ή/και τις εκ του Νόμου υποχρεώσεις της ως ιδιοκτήτρια, ουδέποτε προέβη, σε οποιαδήποτε θετική προς τούτο ενέργεια, με αποτέλεσμα η πολυκατοικία ή/και το επίδικο διαμέρισμα, να παραμένουν σε άσχημη ή/και κακή κατάσταση. Η Καθ' ης η Αίτηση δικογραφεί ότι ουδέποτε αρνήθηκε οποιαδήποτε νόμιμη αύξηση ή/και άλλη νόμιμη αξίωση, της Αιτήτριας. Υποστηρίζει ότι οι πολυκατοικίες της γύρω περιοχής, είναι νεότερες ή/και καλύτερες, όσον αφορά στην κατάστασή τους και γενικά, υπερτερούν και δικογραφεί τις σχετικές θέσεις της. Υποστηρίζει ότι το δίκαιο ενοίκιο, είναι εκείνο που προτείνεται στην επιστολή της ημερομηνίας 23.8.2023, ήτοι το ποσό των €293,44 μηνιαίως, το μέγιστο. Η Καθ' ης η Αίτηση ανταπαιτεί ως ακολούθως: «Α. Απόφαση ή/και Διάταγμα, του Σεβαστού Δικαστηρίου, διά του οποίου, η Αιτήτρια/Εξ Ανταπαιτήσεως Καθ' ης η Αίτηση, να διατάσσεται όπως επιδιορθώνει, τα ελαττώματα, του επίδικου Υποστατικού, που δεν είναι εμφανή, το υδατοστεγές, της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση, καθώς και τα ελαττώματα, από φυσικές φθορές, που δημιουργούν κίνδυνο, για την ζωή του ενοίκου ή/και περίοικου. Β. Οιανδήποτε άλλη Θεραπεία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε, υπό τις περιστάσεις, κρίνει εύλογη και δίκαιη. Γ. Έξοδα, της παρούσης, πλέον Φ.Π.Α.» Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση και Απάντηση: Το δικόγραφο της Αιτήτριας καταχωρήθηκε την 15.11.20223 και μ' αυτό αρνείται την Ανταπαίτηση ως νομικά, αλλά και πραγματικά αστήρικτη. Ισχυρίζεται ότι υπάρχει επαρκής καθαρισμός στην πολυκατοικία και ότι ο ανελκυστήρας λειτουργεί κανονικά. Επίσης, όσα αναφέρονται για το σύστημα αποχετεύσεων και ηλεκτρολογικών, απορρίπτονται, χωρίς να αρνείται η Αιτήτρια ή ο αντιπρόσωπος της ότι υπάρχουν κάποια προβλήματα, όπως συμβαίνει σε πολλές οικοδομές, τα οποία επιδιορθώθηκαν. Ο καθαρισμός της πολυκατοικίας γίνεται 3 φορές την βδομάδα και είναι εξαιρετικός. Ότι η οικοδομή είναι παλαιά, δεν σημαίνει ότι η ενοικιάστρια θα καταβάλλει τόσο χαμηλό ποσό ως ενοίκιο. Η ανοχή δε της ιδιοκτήτριας να μην ζητήσει αύξηση κατά τα προηγούμενα χρόνια, δεν νομιμοποιεί την ενοικιάστρια να το επικαλείται. Όσες ζημιές έχουν προκληθεί από τη ροή υδάτων από τον πιο πάνω όροφο, θα διορθωθούν. Το επίδικο διαμέρισμα διαθέτει ένα χώρο στάθμευσης και η οικοδομή βρίσκεται σε πολύ καλή περιοχή της Λευκωσίας και είναι πολύ καλά κτισμένη. Ιστορικό: Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες, τόσο για την απαίτηση, όσο και για την Ανταπαίτηση, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.

1. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες και ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου. Καταχωρήθηκε Γραπτή Μαρτυρία υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον η υπόθεση κατηγοριοποιήθηκε ως Ταχείας Εκδίκασης. Το Δικαστήριο δεν άκουσε προφορική μαρτυρία, ούτε αντεξέταση μαρτύρων. Οι κύριοι συνήγοροι δήλωσαν ότι δεν αμφισβητούν την Έκθεση της Λειτουργού του Δικαστηρίου. Έκθεση Λειτουργού: Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 20.6.
2. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής: · Το επίδικο είναι διαμέρισμα με αρ. θύρας 004, στο 2ο όροφο του εξαώροφου κτιρίου «Μέγαρον Ιωάννα» επί της οδού Κανάρη, γωνία με τη Λεωφόρο Δημοσθένη Σεβέρη, με αρ. εγγραφής 1/1137, Φ/Σχ. 21/540203, επί του Τεμαχίου 1/26, στο Δήμο Λευκωσίας, Ενορία Αγίων Ομολογητών. · Το έτος ανέγερσης είναι περίπου στο
3. · Το κτίριο διαθέτει ανελκυστήρα. · Το εμβαδόν του διαμερίσματος είναι 76 τ.μ. εσωτερικοί χώροι και 11 τ.μ. καλυμμένες βεράντες, συνολικό αναπροσαρμοσμένο εμβαδόν 84,8 τ.μ. · Οι καλυμμένες βεράντες υπολογίστηκαν στο 0,
4. · Δεν διαθέτει καθορισμένο χώρο στάθμευσης. · Αποτελείται από καθιστικό, δύο υπνοδωμάτια, ένα αποχωρητήριο με ντους και κουζίνα. · Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με παρκέ τύποy λάμινεϊτ και το αποχωρητήριο με κοινό πλακάκι. Τα παράθυρα και οι μπαλκονόπορτες είναι με αλουμίνιο και μονό τζάμι. Υπάρχουν εξωτερικές περσίδες τύπου ρολό. Υπάρχει κλιματισμός τύπου split unit νέας τεχνολογίας. · Κατά την επιτόπια έρευνα, βρέθηκε σε μέτρια κατάσταση καθώς φαίνεται να μην έχει γίνει καμία ουσιαστική ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση. Παρουσίασε έντονες φυσικές φθορές και βλάβες λόγω υγρασίας στους τοίχους της κουζίνας, του αποχωρητηρίου και στα ντουλάπια του αποχωρητηρίου. Το λάμινεϊτ μπροστά από την μπαλκονόπορτα του καθιστικού έχει ανυψωθεί πιθανόν λόγω υγρασίας. · Η ευρύτερη περιοχή του ακινήτου είναι τόσο εμπορική όσο και οικιστική. · Είναι αναπτυγμένη με όλων των ειδών αναπτύξεις κυρίως με συγκροτήματα διαμερισμάτων μέσου/υψηλού κόστους και ποιότητας, εμπορικών/γραφειακών κτιρίων και καταστήματα. Η περιοχή γενικά διαθέτει πολύ καλή προσπελασιμότητα προς τη Μείζονα Λευκωσία καθώς και προς τις άλλες πόλεις. · Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €280.- μηνιαίως. · Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €3,30/τ.μ. · Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2023, από 5 συγκριτικές ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε το επίδικο διαμέρισμα) είναι €5,00/τ.μ. · Η Καθ' ης η Αίτηση είναι εκτοπισμένη και συνεπώς, το δίκαιο ενοίκιο δεν θα υπερβαίνει το 80% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Το 80% του μέσου όρου €4,00/τ.μ. · Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €5,00/τ.μ. · Τα συγκριτικά είναι ένα διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, το υπ' αρ. 002 στον πρώτο όροφο, άλλο διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, το υπ' αρ. 006 στον τρίτο όροφο, ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο σε πολυκατοικία επί της Λεωφόρου Δημοσθένη Σεβέρη και ένα διαμέρισμα στο δεύτερο όροφο πολυκατοικίας επί της οδού Σπετσών. Έγιναν αναπροσαρμογές στο πληρωτέο ενοίκιο των τεσσάρων συγκριτικών, λόγω κατάστασης και εμβαδού. · Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 80% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €339,20 μηνιαίως. Μαρτυρία: Αιτητρίας: Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά της Αιτήτριας, κατέθεσε ο κ. Γεώργιος Παπαντωνίου, από τη Λευκωσία. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι είναι ο Πληρεξούσιος Αντιπρόσωπος της Αιτήτριας, γνωρίζει καλά τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη μαρτυρία του. Η Αιτήτρια είναι μόνιμος κάτοικος Θεσσαλονίκης και είναι ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος αρ. 4 (ή αρ. θύρας 4) στο 2° όροφο, στην πολυκατοικία «ΙΩΑΝΝΑ», οδός Κανάρη 24, Άγιοι Ομολογητές. Τη διαχείριση του διαμερίσματος την έχει ο κ. Παπαντωνίου ως αντιπρόσωπος της. Η Καθ' ης η Αίτηση εκμίσθωσε το άνω υποστατικό, αφού το έλεγξε και ήταν της αρεσκείας της, από την 15.3.2015, για ποσό €280.- αρχικά και σ' αυτό περιλαμβάνονται και 10% κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Έκτοτε, καταβάλλει το ως άνω ποσό ενοικίου προς την Αιτήτρια, μέχρι σήμερα. Το ενοικιαζόμενο ακίνητο είναι διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, σε οικοδομή η οποία ανεγέρθηκε πριν το 2000, ήτοι περί το 1970 και το διαμέρισμα διατίθετο έκτοτε προς ενοικίαση. Με επιστολή της Αιτήτριας ημερομηνίας 13.7.2023, ζητούσαν αύξηση του ενοικίου σε τουλάχιστον €450.-, ήτοι στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της περιοχής, από την 1.8.2023, αλλά η Καθ' ης η Αίτηση αμέλησε ή αρνήθηκε. Λαμβανομένης υπ' όψην της θέσης, του μεγέθους και της τοποθεσίας του υποστατικού, καθώς και της ενοικιαστικής αξίας άλλων υποστατικών της γύρω περιοχής, το δίκαιο ενοίκιο πρέπει να καθοριστεί σε τουλάχιστον €450.- μηνιαίως. Ο κ. Παπαντωνίου κατέθεσε ότι η ενοικιαστική αξία των διαμερισμάτων παρόμοιου εμβαδού και κατασκευής ή παρόμοιων υποστατικών στην περιοχή, τα οποία συνορεύουν ή είναι στον ίδιο δρόμο, είναι πέραν των €550.- μηνιαίως. Το διαμέρισμα βρίσκεται σε κεντρική, βολική περιοχή της Λευκωσίας και διαθέτει όλα τα χρειώδη. Είναι ευρύχωρο, ευάερο, ευήλιο και πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις για ενοικίαση. Η Καθ' ης η Αίτηση προφασίστηκε διάφορες ελλείψεις ή προβλήματα στο διαμέρισμα και αρνήθηκε την καταβολή της αύξησης. Πάντοτε όμως προέβαιναν στις αναγκαίες επιδιορθώσεις. Τυχαία συμβάντα που προξένησαν κάποια αναστάτωση στους ενοίκους, συμβαίνουν όπως σ' όλες τις πολυκατοικίες. Το επίδικο διαμέρισμα και όλα της ίδιας σειράς, πάνω και κάτω απ' αυτό, είχαν επιδιορθωθεί και ανακαινιστεί κατά το 2014, όπου τοποθετήθηκαν κεραμικά, είδη υγιεινής και πάγκοι κουζίνας, καινούργια. Η ενοικιάστρια ήταν η πρώτη που το ενοικίασε μετά την επιδιόρθωση και ανακαίνιση του. Η Καθ' ης η Αίτηση ουδέποτε παραπονέθηκε για τους κοινόχρηστους χώρους, πριν σταλθεί η επιστολή για αύξηση ενοικίου. Αυτό σημαίνει ότι τα παράπονα που εκφράζει δεν έχουν βάση και πάντοτε προέβαιναν στις αναγκαίες επιδιορθώσεις για να είναι η πολυκατοικία λειτουργήσιμη και το επίδικο λειτουργικό και κατοικήσιμο. Καθ' ης η Αίτηση: Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε η ίδια η Καθ' ης η Αίτηση, κα. Ειρήνη Τσιάουκκα, εκ Λευκωσίας. Το επίδικο είχε ανακαινιστεί μερικώς δύο χρόνια πριν την ενοικίαση του από την ίδια, ήτοι κατά ή περί το
5. Ήταν μερική και όχι ολοκληρωτική ανακαίνιση, ήτοι απλή τοποθέτηση πατώματος τύπου laminate επί του υφιστάμενου πατώματος και μπογιατίσματα μόνο της εσωτερικής τοιχοποιίας του επίδικου διαμερίσματος. Έκτοτε, καμία εργασία συντήρησης ή και φροντίδας, τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά, έχει λάβει χώραν στο επίδικο διαμέρισμα εκ μέρους της ιδιοκτήτριας ή/και του νόμιμου αντιπροσώπου αυτής, πέραν της όσο το δυνατό πιο οικονομικής επιδιόρθωσης σε κατά καιρούς βλάβες των ήδη παλαιωμένων υδραυλικών εγκαταστάσεων. Στη βάση τούτου και όπως έχει λάβει πληροφόρηση από τον κ. Πόλυ Κουρουσίδη, ειδικό Εκτιμητή αξίας ακινήτων και τον κ. Γιώργο Χατζηδημητρίου, ειδικό Πολιτικό Μηχανικό, τα κριτήρια για εκτίμηση και καθορισμό των αξιών αυτών ποικίλουν και είναι, μεταξύ άλλων και η κατάσταση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο και όχι μόνο η τοποθεσία αυτού. Επιπλέον, η Καθ' ης η Αίτηση αμφισβητεί το κατά πόσον το καταβαλλόμενο ποσό για τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας δαπανείται για το σκοπό αυτό, καθώς παρατηρούνται διάφορα προβλήματα και έλλειψη συντήρησης, τα οποία απαριθμεί. Η κα. Τσιάουκκα κατέθεσε ότι προέβη ουκ ολίγες φορές σε οχλήσεις προς την Αιτήτρια, η οποία ουδέποτε προέβη σε οποιαδήποτε θετική προς τούτο ενέργεια, με αποτέλεσμα η πολυκατοικία και το επίδικο διαμέρισμα, να παραμένουν σε άσχημη και κακή κατάσταση. Σε απάντηση της επιστολής ημερομηνίας 13.7.2023, η Καθ' ης η Αίτηση με επιστολή ημερομηνίας 23.8.2023, εξέφρασε ρητώς την αποδοχή της σε σχέση με την αύξηση του ενοικίου του επίδικου διαμερίσματος, όμως κατά το ποσοστό του 6%, επί του καταβαλλόμενου ενοικίου, προσθέτοντας ότι εμπίπτει στην έννοια του όρου «εκτοπισθείσα», ώστε η αύξηση να περιορίζεται στο ποσοστό του 80% επί του υπό αναφορά ποσοστού του 6%. Η Καθ' ης η Αίτηση υποστηρίζει ότι ο μόνος λόγος για τον οποίο δεν υπήρξε η οποιαδήποτε μεταβολή του ενοικίου, είναι το γεγονός πως, ένεκα της οικονομικής κρίσης του 2013 και έκδοσης σχετικής Υπουργικής Απόφασης, καθορίστηκε μηδενική αύξηση των ενοικίων σε περιπτώσεις θέσμιων ενοικιαστών, ενώ η όποια αναφορά του Πληρεξούσιου Αντιπροσώπου για ανοχή της Αιτήτριας, ουδεμία σχέση έχει με την πραγματικότητα. Αναφορικά με την ενοικιαστική αξία, οι πολυκατοικίες στη γύρω περιοχή είναι νεότερες ή/και καλύτερες σε κατάσταση οικοδομές. Τα υποστατικά έχουν εμβαδό μεγαλύτερο ή/και σχεδόν υπερδιπλάσιο και γενικά, υπερτερούν. Οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις του επίδικου είναι κακές ή/και παλαιές ή/και απαρχαιωμένες. Οι τοιχοποιίες της πολυκατοικίας ή/και του επίδικου, τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά, δεν είναι συντηρημένες. Τα μπαλκόνια του επίδικου είναι ακατάλληλα και δεν πληρούν τα μέτρα ασφαλείας του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Το ξύλινο πάτωμα πλησίον της μπαλκονόπορτας στο χώρο του καθιστικού, είναι ανυψωμένο λόγω πιθανής κακοτεχνίας κατά την εγκατάσταση του, αποτελώντας κίνδυνο για τυχόν τραυματισμό του ένοικου ή/και του επισκέπτη. Το ταβάνι του μπάνιου του επίδικου φέρει φθορές ή/και υγρασίες. Τα ντουλάπια είναι σαπισμένα από τη υγρασία και τις κατά καιρούς διαρροές των υδραυλικών και αποχετευτικών εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας. Οι διαρροές των υδραυλικών προκάλεσαν φθορές και υγρασίες στην τοιχοποιία, καθώς και επακόλουθη αποκόλληση πλακιδίων από την τοιχοποιία του χώρου της κουζίνας. Το επίδικο δεν διαθέτει ιδιωτικό ή στεγασμένο χώρο στάθμευσης, ούτε της έχει υποδειχθεί χώρος στάθμευσης. Κατά το χρόνο ενοικιάσεως του, έφερε εξωτερικά ρολά μπαλκονόπορτων και παραθύρων, τα οποία, όπως ενημέρωσε την Καθ' ης η Αίτηση ο Πληρεξούσιος Αντιπρόσωπος της ιδιοκτήτριας, δεν πρόκειται να επιδιορθώνονται σε περίπτωση φθοράς, ενώ, το κόστος επιδιόρθωσης θα το αναλάμβανε ο ενοικιαστής. Η θερμομόνωση παρουσιάζει πολλά και μεγάλα προβλήματα, με αποτέλεσμα, η ανθρώπινη διαβίωση να καθίσταται αντίξοη χωρίς τη χρήση κλιματισμού. Για το λόγο αυτό, η Καθ' ης η Αίτηση έχει προχωρήσει στην αγορά και εγκατάσταση μονάδων κλιματισμού σ' όλους τους χώρους του επίδικου διαμερίσματος, όπως επίσης και στην αγορά και εγκατάσταση ηλεκτρικών ματιών και φούρνου στην κουζίνα, αφού το υποστατικό δεν ενοικιάζεται με οποιαδήποτε ηλεκτρική συσκευή. Γραπτή μαρτυρία κατέθεσε επίσης ο κ. Πόλυς Κουρουσίδης, εκ Λεμεσού. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι δραστηριοποιείται από το έτος 2004 ως Εκτιμητής ακινήτων και γενικότερα με τον κλάδο των ακινήτων, ενώ από το έτος 2009, είναι ιδρυτής και Διευθυντής της εταιρείας Polys Kourousides & Associates LLC (TOTAL VALUATIONS). Είναι εγγεγραμμένο μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. από το 2005 στον Κλάδο Εκτίμησης Γης και Πιστοποιημένο μέλος και εξεταστής του RICS. Από το έτος 2009, αποτελεί Μέλος του Συμβουλίου του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου (Σ.Ε.Ε.Α.Κ.), ενώ τα τελευταία δύο χρόνια, διατηρεί τη θέση του Προέδρου. Δεχόμαστε τον κ. Κουρουσίδη ως εμπειρογνώμονα - εκτιμητή ακινήτων. Έχει προβεί σε επιτόπια επιθεώρηση, αξιολόγηση και έρευνα ως προς το επίδικο διαμέρισμα της και ετοίμασε Έκθεση Εκτίμησης για την αγοραία αξία και το δίκαιο ενοίκιο, την οποία επισυνάπτει. Τρίτος μάρτυρας για την πλευρά της Καθ' ης η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Γεώργιος Χατζηδημητρίου, εκ Λευκωσίας. Είναι απόφοιτος της Πολυτεχνικής Σχολής του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης και απόφοιτος του μεταπτυχιακού προγράμματος σε θέματα διατήρησης της Πολιτιστικής Κληρονομιάς από το Πανεπιστήμιο της Λουβαίνης του Βελγίου. Από το έτος 2017, δραστηριοποιείται και εργάζεται ως μελετητής Πολιτικός Μηχανικός σε εργοτάξια ανέγερσης, συντήρησης οικοδομών, σε επιβλέψεις εκτέλεσης εργασιών και εκπόνηση στατικών μελετών, ενώ από το έτος 2018, είναι εγγεγραμμένο μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. στον Κλάδο Πολιτικών Μηχανικών. Δεχόμαστε τον κ. Χατζηδημητρίου ως εμπειρογνώμονα - Πολιτικό Μηχανικό. Κατέθεσε ότι έχει προβεί σε επιτόπια επιθεώρηση, αξιολόγηση και έρευνα ως προς το επίδικο διαμέρισμα και ετοίμασε Τεχνική Έκθεση, την οποία επισυνάπτει. Πραγματικά γεγονότα: Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα: Η Αιτήτρια είναι μόνιμος κάτοικος Θεσσαλονίκης. Είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος με αρ. 1 και αρ. θύρας 4, στο 2° όροφο οικοδομής με την ονομασία «Μέγαρο Ιωάννα», επί της οδού Κανάρη 24, στην Ενορία Αγίων Ομολογητών, στη Λευκωσία, αρ. εγγραφής Α1137, Φ/Σχ. ΧΧΙ.54.2.ΙΙΙ, επί του Τεμαχίου 26, Τμήμα Α, (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Παπαντωνίου), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 519/
6. Η οικοδομή, μέρος της οποίας αποτελεί το επίδικο διαμέρισμα, συμπληρώθηκε τη δεκαετία 1970 και το επίδικο ήταν ενοικιασμένο ή προσφερόταν προς ενοικίασην κατά την 31.12.
7. Η οικοδομή βρίσκεται σε κεντρική και βολική περιοχή της πόλης της Λευκωσίας. Υιοθετούμε τα ευρήματα της Λειτουργού ότι η οικοδομή διαθέτει ανελκυστήρα και ότι το διαμέρισμα αποτελείται από χωλ, σάλα, δύο υπνοδωμάτια, κουζίνα, διάδρομο, μπάνιο με αποχωρητήριο, δύο μπαλκόνια και βεράντα. Έχει εμβαδόν 76 τ.μ. εσωτερικούς χώρους και 11 τ.μ. καλυμμένες βεράντες και δεν διαθέτει καθορισμένο χώρο στάθμευσης. Υιοθετούμε επίσης τα ευρήματα της ότι το πάτωμα είναι επιστρωμένο με παρκέ τύπου laminate και το αποχωρητήριο με κοινό πλακάκι. Τα παράθυρα και οι μπαλκονόπορτες είναι με αλουμίνιο και μονό τζάμι. Υπάρχουν εξωτερικές περσίδες τύπου ρολό. Υπάρχει κλιματισμός τύπου split unit, νέας τεχνολογίας. Το επίδικο διαμέρισμα είναι σε μέτρια κατάσταση, χωρίς ουσιαστική ανακαίνιση ή ενεργειακή αναβάθμιση. Παρουσιάζει έντονες φυσικές φθορές και βλάβες λόγω υγρασίας στους τοίχους της κουζίνας, του αποχωρητηρίου και στα ντουλάπια του αποχωρητηρίου. Το πάτωμα τύπου laminate, μπροστά από την μπαλκονόπορτα του καθιστικού, έχει ανυψωθεί. Κατέθεσε επίσης σχετικά και δεν αντεξετάστηκε, εμπειρογνώμονας Πολιτικός Μηχανικός. Η Καθ' ης η Αίτηση ενοικίασε το επίδικο διαμέρισμα από την 15.3.
8. Το πληρωτέο ενοίκιο καθορίστηκε σε €280.- μηνιαίως και παραμένει στο ίδιο ποσό. Δεν αμφισβητήθηκε ότι σ' αυτό περιλαμβάνεται ποσό σε ποσοστό 10%, για τα κοινόχρηστα έξοδα της πολυκατοικίας. Σχετικά με τα κοινόχρηστα και τις Διαχειριστικές Επιτροπές, υπάρχει νομοθετική πρόνοια στον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Ελλείψει άλλης μαρτυρίας και πληροφόρησης και υπό το φως των ευρημάτων της Λειτουργού και του Μ.Κ.2, το Δικαστήριο υιοθετεί ως το πληρωτέο ενοίκιο, το ποσό των €280.- μηνιαίως. Το ενοικιαστήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε ενώπιον μας. Αυτό αφορά και επηρεάζει και την θεραπεία της Ανταπαίτησης. Βλέπετε πιο κάτω. Αποτέλεσε όμως κοινό έδαφος, ότι η Καθ' ης η Αίτηση είναι θέσμια ενοικιάστρια. Είναι δε εκτοπισθείσα (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση της κας. Τσιάουκκα). Η μαρτυρία της Καθ' ης η Αίτηση αναφορικά με την κατάσταση του επίδικου και της πολυκατοικίας, ουσιαστικά παρέμεινε αναντίλεκτη και δεν αντεξετάστηκε. Κατέθεσε επίσης σχετικά και δεν αντεξετάστηκε, εμπειρογνώμονας Πολιτικός Μηχανικός. Δεχόμαστε ότι η πολυκατοικία παρουσιάζει ακαθαρσίες στους κοινόχρηστους χώρους, ότι δεν έχει διενεργηθεί συντήρηση των φυσικών φθορών στην τοιχοποιία των κοινόχρηστων χώρων από την ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος, τόσο εσωτερικά, όσο και εξωτερικά, ότι υπάρχουν εκτεθειμένα ηλεκτροφόρα καλώδια σε διάφορους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, ότι υπάρχει χαλασμένος φωτισμός σε διάφορους κοινόχρηστους χώρους, ότι ο ανελκυστήρας δυσλειτουργεί. Δεχόμαστε ακόμα ότι παρουσιάζεται αδυναμία εισόδου στην πολυκατοικία, ότι το αποχετευτικό σύστημα παρουσιάζει βλάβες οι οποίες προκάλεσαν φθορές στο εσωτερικό και στο εξωτερικό σε κοινόχρηστους χώρους και σε υποστατικά του κτιρίου, ότι το κλιμακοστάσιο δεν πληροί τις προϋποθέσεις των μέτρων ασφαλείας και ότι οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις είναι παλαιές. Με επιστολή του Αντιπροσώπου της Αιτήτριας, ημερομηνίας 13.7.2023 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Παπαντωνίου), ζητήθηκε αύξηση του ενοικίου. Την επιστολή απάντησε η Καθ' ης η Αίτηση μέσω των δικηγόρων της, με επιστολή τους προς τον Αντιπρόσωπο της Αιτήτριας ημερομηνίας 23.8.2023 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Παπαντωνίου και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση της κας. Τσιάουκκα). Οι δικηγόροι της Καθ' ης η Αίτηση πρόσφεραν αύξηση του ενοικίου σε ποσό €293,44 μηνιαίως και επίσης, κάλεσαν την Αιτήτρια να συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις της αναφορικά με την επιδιόρθωση του υδατοστεγούς της οροφής, της ηλεκτρικής, υδραυλικής και αποχετευτικής εγκατάστασης του επίδικου και των φυσικών φθορών. Ακολούθησε δεύτερη επιστολή των δικηγόρων της Καθ' ης η Αίτηση σε σχέση με τις φθορές και βλάβες, προς τον αντιπρόσωπο της Αιτήτριας, ημερομηνίας 5.9.2023, η οποία απαντήθηκε από τον τελευταίο την 6.9.2023 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Παπαντωνίου και Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση της κας. Τσιάουκκα). Ακολούθησε επιστολή των δικηγόρων της Καθ' ης η Αίτηση, ημερομηνίας 7.9.223 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση της κας. Τσιάουκκα). Η κατάσταση του επίδικου διαμερίσματος και της οικοδομής, έχει ληφθεί υπόψην από τους εμπειρογνώμονες κατά τον υπολογισμό της ενοικιαστικής αξίας του επίδικου διαμερίσματος. Οι δύο εμπειρογνώμονες, ουσιαστικά συμφωνούν επί της κατάστασης, της τοποθεσίας του επίδικου διαμερίσματος και της περιγραφής της ευρύτερης περιοχής του. Ο Πληρεξούσιος Αντιπρόσωπος της Αιτήτριας, κατέθεσε Εκτίμηση Ενοικιαστικής Αξίας διαμερισμάτων στην πολυκατοικία «Ιωάννα» (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Παπαντωνίου). Η Έκθεση είναι γενική, δηλαδή δεν αφορά συγκεκριμένο διαμέρισμα και/ή το επίδικο, δεν καταγράφει μέθοδο εκτίμησης, δεν περιλαμβάνει συγκριτικά ενοίκια, δεν έγινε από Εκτιμητή ο οποίος να αξιολογηθεί και να κριθεί από το Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας και δεν κατέστη καν μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου, εφόσον δεν κατατέθηκε από το συντάκτη της, ώστε να καταστεί μάρτυρας και να υπόκειται σε αντεξέταση ενώπιον του Δικαστηρίου. Το έγγραφο δεν έχει οποιαδήποτε αποδεικτική αξία. Ο Μ.Κ.2 κατέθεσε Έκθεση Εκτίμησης η οποία ετοιμάστηκε από την εταιρεία του, Polys Kourousides & Associates LLC Total Valuations (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Κουρουσίδη). Η Έκθεση Εκτίμησης ετοιμάστηκε με οδηγίες από την Καθ' ης η Αίτηση και αφορά στο επίδικο διαμέρισμα, με βάση το αγοραίο και δίκαιο ενοίκιο. Το υπό εκτίμηση περιγράφεται ως διαμέρισμα με αρ. θύρας 4 στο δεύτερο όροφο της οικοδομής «Μέγαρον Ιωάννα», η οποία ανεγέρθηκε περί το 1979, με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα και τοιχοποιία από διάκενα τούβλα επιχρισμένα με σοβά/μπογιά εσωτερικά και σπριτς εξωτερικά. Η οροφή είναι επίπεδη πλάκα από μπετόν. Το επίδικο αποτελείται από ενιαίο χώρο εισόδου/καθιστικού, διάδρομο, κουζίνα με πρόχειρη τραπεζαρία, μπάνιο με αποχωρητήριο, δύο υπνοδωμάτια και καλυμμένη βεράντα. Το πάτωμα είναι επενδυμένο με παρκέ laminate στους πλείστους χώρους και με κεραμικό στο μπάνιο. Τα τζάμια είναι μονά σε αλουμίνιο πλαίσιο και εξυπηρετείται από κλιματιστικές μονάδες κρύου και ζεστού αέρα τύπου split units που έχουν εγκατασταθεί από τον ενοικιαστή. Είναι προχωρημένης ηλικίας, φαίνεται μερικώς ανακαινισμένο αλλά χρήζει συντήρησης καθώς έχει παρατηρηθεί υγρασία. αποθήκη αρ. 2 στο υπόγειο, με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης των καλυμμένων χώρων στάθμευσης αρ. 7 και 8 στο υπόγειο. Επιθεωρήθηκε επί τόπου στις 5.1.
9. Το επίδικο κείται στην Ενορία Αγίων Ομολογητών, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας. Η οικοδομή εφάπτεται επί της οδού Κωνσταντίνου Κανάρη και επί της Λεωφόρου Δημοσθένη Σεβέρη, η οποία αποτελεί κύρια οδική και εμπορική αρτηρία της περιοχής με αυξημένο οδική κίνηση και οχληρία. Η πρόσβαση προς και από το ακίνητο κρίνεται αρκετά ικανοποιητική προς όλες τις κατευθύνσεις. Η άμεση περιοχή χαρακτηρίζεται από εμπορικής και οικιστικής χρήσης ακίνητα όπως συνήθους και μοντέρνας όψης και κατασκευής οικοδομές οι οποίες στεγάζουν καταστήματα στο ισόγειο και διαμερίσματα και γραφεία στους ορόφους, μερικές κατοικίες συνήθους όψης και κατασκευής, κενά οικόπεδα, εκθεσιακούς χώρους, καφετέριες κ.α. Η περιοχή είναι κεντρική και παρατηρούνται όλες οι απαραίτητες υπηρεσίες για την εξυπηρέτηση του κοινού. Η οικοδομή εξυπηρετείται από τις απαραίτητες υπηρεσίες, όπως ρεύμα νερό και τηλέφωνο. Το επίδικο διαμέρισμα έχει εμβαδόν 76 τ.μ. εσωτερικοί χώροι και 11 τ.μ. καλυμμένες βεράντες. Το συνολικό εμβαδόν υπολογίστηκε σε 81,5 τ.μ. Δεν είναι προφανής η διαφορά στον υπολογισμό του συνολικού εμβαδού, με το συνολικό εμβαδόν της Λειτουργού, ώστε να αξιολογηθεί κατάλληλα. Χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης και έχουν γίνει αναπροσαρμογές λόγω θέσης και κατάστασης. Τα συγκριτικά ενοίκια είναι τρία, όλα επί της ιδίας οικοδομής. Το επίδικο διαμέρισμα περιλήφθηκε στον υπολογισμό του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Ο μέσος όρος υπολογίστηκε σε €3,77/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €3,40/τ.μ. Το ενοίκιο του επίδικου διαμερίσματος, υπολογίστηκε σε €287,90 μηνιαίως με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Κρίνουμε ότι η Λειτουργός Εκτιμήσεων είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο διαμέρισμα και όχι μόνο από την ίδια οικοδομή, ώστε να υπάρχει καλύτερη αντιπροσώπευση της αγοράς. Ο ίδιος ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή «comparable» (βλέπετε, μεταξύ άλλων την αυθεντία Branco & Others v. Fandousis