LIMASSOLIANA REAL ESTATE LTD ν. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΟΥΣ, Αίτηση αρ. Κ20/24, 30/12/2024

LIMASSOLIANA REAL ESTATE LTD ν. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΟΥΣ, Αίτηση αρ. Κ20/24, 30/12/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου Αίτηση αρ. Κ20/24 ΜΕΤΑΞΥ: LIMASSOLIANA REAL ESTATE LTD, από τη Λεμεσό (ΗΕ430874) Αιτητές και ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΘΕΜΙΣΤΟΚΛΕΟΥΣ, από τη Λεμεσό Καθ' ου η αίτηση Αίτηση ημερομηνίας 04/07/2024 για παραμερισμό της Εναρκτήριας Αίτησης και/ή αναστολή της διαδικασίας. Ημερομηνία: 30/12/2024 Για τον Αιτητή/Καθ' ου στην Κυρίως Αίτηση: κα. Μ. Πίττα για ΧΡΥΣΗΣ ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ & ΣΙΑ ΔΕΠΕ Για τους Καθ' ων η Αίτηση/Αιτητές στην Κυρίως Αίτηση: κ. Στ. Στυλιανού για ΣΤΕΛΙΟΣ Κ. ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ ΚΑΙ ΣΙΑ ΔΕΠΕ ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ - ΙΣΤΟΡΙΚΟ. Με την υπό τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο εναρκτήρια Αίτηση αξιώνεται ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου, κατ' επίκληση του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου - Ν. 23/83 (στο εξής: «ο Νόμος»). Το υφιστάμενο ενοίκιο είναι στα €700,00 μηνιαίως και ζητείται όπως είτε αυξηθεί στα €1.430,00, ποσό που υποστηρίζεται ότι αντιστοιχεί στο 90% του μέσου όρου ενοικίων της μικρής περιοχής, είτε κατά άλλο ποσό ή ποσοστό. Η σχέση των διαδίκων βασίζεται σε έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 01/09/2016, με αρχικό ενοίκιο τα €650,00.[1] Μέσω της Απάντησής του, ο Καθ' ου, πέραν της ουσιαστικής αμφισβήτησης του αιτήματος, διαφωνεί[2] και στο ότι η επίδικη συμβατική σχέση κατέστη θέσμια, αμφισβητώντας κατ' επέκταση και τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. ΙΙ. ΤΟ ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ - ΟΙ ΕΚΑΤΕΡΩΘΕΝ ΘΕΣΕΙΣ. Ακολούθησε η καταχώριση της υπό κρίση αίτησης η οποία εδράζεται στη θέση ότι η επίδικη ενοικίαση ουδέποτε έληξε ή τερματίστηκε, ώστε να καταστεί θέσμια. Μέσω αυτής ζητείται όπως το Δικαστήριο διατάξει τον παραμερισμό και/ή την αναστολή της διαδικασίας. Προφανώς, δεν τίθεται θέμα παραπομπής της υπόθεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αφού ο καθορισμός του δίκαιου ενοικίου αφορά αποκλειστικά τις θέσμιες ενοικιάσεις. Η ιδιοκτησιακή πλευρά διαφωνεί. Μέσω έξι λόγων ένστασης, υποστηρίζει, μεταξύ άλλων, πως η πρώτη ενοικίαση έληξε το 2017 και η παραμονή του Ενοικιαστή στο επίδικο υποστατικό, μετέτρεψε τη σχέση των διαδίκων σε θέσμια, δίχως να χρειάζεται να τερματιστεί. Επίσης, υποβάλλεται ότι η αίτηση είναι νομικά αβάσιμη. Η ακροαματική διαδικασία[3] της παρούσας υπόθεσης έλαβε χώρα στις 11/12/2024, με την παράδοση σχετικών γραπτών αγορεύσεων προς το Δικαστήριο. Αν και έχω μελετήσει με προσοχή τα κείμενα που έχουν παρουσιαστεί, ειδική αναφορά στις εκατέρωθεν θέσεις, θα γίνει μόνο στο μέτρο που κριθεί σκόπιμο. ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ. Για την επίλυση του υπό κρίση ζητήματος, θα πρέπει να ερμηνευθεί το περιεχόμενο της επίδικης έγγραφης συμφωνίας η οποία κατατέθηκε ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στην παρούσα Αίτηση. Οι κρίσιμοι όροι είναι οι υπ' αριθμό 2 και 4 και έχουν ως εξής: «

1. The term of this Agreement shall be for a period of one year commencing from the 17 August 2016 (hereinafter "The Rental Period"), with the option to the tenant to renew for another one year.
2. [..]
3. Either party may give two month's written notice to terminate this Agreement provided that this notice is given within one month of the expiry date of the Rental Period; otherwise the Rental Period will continue for a further year under the same conditions as contained herein. The Rental Period shall be further extended for year to year automatically subject to an increase of a maximum of 8% every two years on the rent prevailing during the previous year rental. » Η ερμηνεία των πιο πάνω όρων συναρτάται με τις αντίστοιχες νομοθετικές προβλέψεις, αφενός ως προς την έννοια του «θέσμιου ενοικιαστή» και αφετέρου, σχετικά με την αναφορά σε «πρώτη ενοικίαση». Οι εν λόγω έννοιες, προσδιορίζονται ως εξής: « «θέσμιος ενοικιαστής» σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλαμβάνει πάντα θέσμιον ενοικιαστήν προ της ημερομηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νόμου [..] «πρώτη ενοικίαση» σημαίνει την πρώτη ενοικίαση του ακινήτου από τον εκάστοτε ενοικιαστή και η διάρκεια της καθορίζεται από το ενοικιαστήριο έγγραφο ή την προφορική συμφωνία ή ελλείψει αυτών από τον τρόπο πληρωμής » Τα προαναφερόμενα υποδηλώνουν ότι, ανεξαρτήτως της ύπαρξης οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων, το δικαίωμα του θέσμιου ενοικιαστή δημιουργείται και διατηρείται με τη λήξη ή τον τερματισμό του πρώτου εξ' αυτών.[4] IV. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ. Εν προκειμένω, αποτελεί κοινό τόπο ότι δεν υπάρχει άλλο μεταγενέστερο συμβόλαιο. Επιπλέον, είναι αδιαμφισβήτητο ότι η επίδικη ενοικίαση δεν έχει τερματιστεί. Κατά συνέπεια, αυτό που καλείται το Δικαστήριο να αποφασίσει είναι το κατά πόσον η ενοικίαση έχει συμβατικά λήξει. Πριν όμως αυτό, παρεμβάλλω ότι όλα τα αναγκαία προαπαιτούμενα για την προδικαστική εκδίκαση του υπό κρίση ζητήματος βρίσκονται ενώπιον του Δικαστηρίου, ενώ δεν υπάρχουν αμφισβητούμενα γεγονότα που να το εμποδίζουν από το να αποφασίσει το υπό κρίση ζήτημα. Η περί του αντιθέτου εισήγηση του συνηγόρου των Ιδιοκτητών απορρίπτεται, όπως επίσης απορρίπτεται και η υποβολή ότι η παρούσα αίτηση είναι νομικά αβάσιμη. Διότι το αίτημα προσδιορίζεται με την απαραίτητη σαφήνεια, όσον αφορά το δικονομικό πλαίσιο, η δε παράλειψη αναφοράς στο ουσιαστικό δίκαιο, ουδεμία αδικία[5] προκαλεί στην άλλη πλευρά. Πρόκειται μάλιστα για επουσιώδη και θεραπεύσιμη παρατυπία, τόσο με βάση τον Κ. 12(β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983, όσο και με βάση τη γενικότερη φιλοσοφία των νέων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, οι οποίοι, μέσω του θεμελιώδους Μέρους 1 (πρωταρχικού σκοπού), κινούνται μακριά από τυπολατρικές προσεγγίσεις.[6] Το αίτημα θα εξεταστεί στην ουσία του. Έχοντας λοιπόν υπόψιν τόσο τους κανόνες ερμηνείας εγγράφων,[7] όσο και τους αντίστοιχους κανόνες ερμηνείας νομοθετημάτων,[8] η θέση του Δικαστηρίου είναι ότι η επίδικη σύμβαση έχει καταστεί θέσμια. Επεξηγώ. Η διάρκεια της σύμβασης καθορίζεται, επί της αρχής, στον όρο 2, όπου αυτή περιορίζεται στο 1 έτος («the term of this Agreement shall be for a period of one year»). Το δε δικαίωμα για παράταση προσδιορίζεται και αυτό μόνο στο 1 έτος («the Rental Period will continue for a further year under the same conditions as contained herein»). Η επίδικη σύμβαση για να παρέμενε συμβατική, θα έπρεπε, ρητώς, να διελάμβανε ότι αυτή θα ανανεωνόταν πριν από τη λήξη της πρώτης περιόδου. Τέτοια όμως συμβατική πρόβλεψη δεν εντοπίζεται. Η διατύπωση του όρου 4 δεν επαρκεί για να θεμελιώσει την εισήγηση των δικηγόρων του Ενοικιαστή περί αυτόματης ανανέωσης, υπό το φως του προαναφερόμενου ορισμού της έννοιας του «θέσμιου ενοικιαστή» στο Νόμο. Η δε αναφορά ότι η ενοικίαση «shall be further extended for year to year automatically» αφορά τον τρόπο συνέχισης της ενοικίασης μετά τη λήξη και της 2η περιόδου ενοικίασης και όχι την αυτόματη ανανέωση της αρχικής περιόδου. Δοθέντος λοιπόν ότι η επέκταση της ενοικίασης δεν έλαβε χώρα πριν από τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, η επίδικη σχέση των διαδίκων κατέστη θέσμια. Πέραν των προαναφερόμενων, η υποβολή των συνηγόρων του Ενοικιαστή ότι η επίδικη σύμβαση, εδώ και χρόνια, ανανεώνεται, δίχως άλλο, αυτόματα, δεν συμβαδίζει ούτε με το γράμμα, ούτε με το πνεύμα, του όρου 4 και δη της αναφοράς ότι «The Rental Period shall be further extended for year to year automatically subject to an increase of a maximum of 8% every two years on the rent prevailing during the previous year rental». Ο όρος αυτός θέτει αμοιβαίες υποσχέσεις. Η παράταση της ενοικίασης τίθεται υπό την προϋπόθεση της αύξησης του ενοικίου. Όπως εξηγείται στο Blacks Law Dictionary 5η Έκδοση, σελ. 1278, η αναφορά «subject to» σημαίνει:[9] « Subject to. Liable, subordinate, subservient, inferior, obedient to; governed or affected by; provided that; provided; answerable for. » Εδώ, δεν υφίσταται μαρτυρία ότι από το 2017 και μετά επιβάλλεται, ανά διετία, αύξηση του ενοικίου κατά 8,00%, έτσι ώστε να μπορούσε να ισχύει η επικαλούμενη συμβατική αυτόματη ανανέωση. Τουναντίον, αναδύεται εκ των δικογράφων ως παραδεκτό γεγονός, ότι το ενοίκιο από 2016 αυξήθηκε μόνο μια φορά, από €650 σε €
4. Συνεπακόλουθα, ως έχουν τα πράγματα, η νόμιμη διατήρηση της κατοχής του Υποστατικού δεν μπορεί παρά να συναρτάται με την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης. Δεν χρειάζεται να λεχθούν περισσότερα. Η επίδικη αίτηση δεν μπορεί να πετύχει. V. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Ως εκ των ανωτέρω, η επίδικη αίτηση απορρίπτεται. Όσον αφορά τα έξοδα της παρούσας Αίτησης, με βάση τις σχετικές επί του θέματος αρχές,[10] ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται υπέρ των Καθ' ων/Αιτητών στην Κυρίως Αίτηση, πληρωτέα στο τέλος της διαδικασίας. (Υπ.)................. Γ. Χρ. Παγιάσης Πρόεδρος Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Μεταξύ άλλων, στην Κυρίως Αίτηση αναφέρονται τα εξής: « 2) (α) Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή εγγράφου και/ή άλως πως συμφωνίας ενοικίασης η οποία έγινε κατά ή περί την 01/09/2016 μεταξύ των προηγούμενων ιδιοκτητών του Διαμερίσματος και του Καθ' ου η αίτηση, οι προηγούμενοι ιδιοκτήτες αυτού ενοικίασαν στον Καθ' ου η αίτηση και ο Καθ' ου η αίτηση απεδέχθη την ενοικίαση αυτού για περίοδο 1 έτους δηλ. από την 01/09/2016, ECLI:CY:AD:2016:D147 μέχρι την 31/08/2017 αντί του συμφωνηθέντος ενοικίου των €650:- το μήνα. (β) Ήταν μεταξύ άλλων ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος της πιο πάνω συμφωνίας ότι οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη αυτής μπορούσε να δώσει στο άλλο διαφορετικά η περίοδος ενοικίασης θα συνέχιζε περαιτέρω χρόνο με τους ίδιους όρους και/ή προϋποθέσεις της πιο πάνω συμφωνίας. Η περίοδος ενοικίασης περαιτέρω θα παρατείνετο αυτόματα από χρόνο σε χρόνο, τηρουμένης μιας αύξησης του ενοικίου κατ' ανώτατο ποσοστό εκ 8% κάθε 2 χρόνια πάνω στο εκάστοτε τελευταίο ενοίκιο. [.] 4) Το ενοίκιο μεταγενέστερα αυξήθηκε σε €700:- το μήνα και έκτοτε παραμένει το ίδιο μέχρι σήμερα. [..] 6) Εκτός από την προαναφερόμενη αύξηση του ενοικίου, ουδεμία άλλη αύξηση έχει γίνει μέχρι σήμερα. » [2] Σχετικές, είναι οι ακόλουθες παράγραφοι της Απάντησής του: « 3.Ο όρος 4 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 17/08/2016 προνοούσε ότι οποιοδήποτε μέρος μπορεί να τερματίσει το Ενοικιαστήριο Έγγραφο νοουμένου ότι θα διδόταν ένας μήνας γραπτή προειδοποίηση πριν τη λήξη της ενοικίασης, σε αντίθετη περίπτωση η ενοικίαση θα ανανεωνόταν αυτόματα από έτος σε έτος, με ανώτερη αύξηση ενοικίου 8% κάθε δύο έτη. 4.Ο Καθ' ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι δεν κατέστη θέσμιος ενοικιαστής ενόψει του ότι η ενοικίαση συνεχίστηκε και συνεχίζεται από έτος σε έτος χωρίς να τερματιστεί. 5.Το ενοίκιο αυξήθηκε από €650,00 σε €700.» [.]
5. Ο Καθ' ου η Αίτηση ενοικιάζει το υποστατικό από το 2016, όντας πάντοτε συμμορφωμένος με τις συμβατικές του υποχρεώσεις καταβάλλοντας ανελλιπώς και χωρίς καθυστέρηση το εκάστοτε συμφωνηθέν ενοίκιο. » [3] Σημειώνεται ότι, επειδή η υπό εξέταση αίτηση αφορά αμιγώς νομικό ζήτημα που δεν άπτεται της ουσίας της υπόθεσης, κατ' εφαρμογή των διαλαμβανομένων στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και τους σχετικούς περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς, αποφάσισα ότι η παρουσία Παρέδρων δεν είναι αναγκαία και το Δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση. [4] Τούτο διότι, ο Νομοθέτης, γνωρίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης είναι το δυνατότερο μέρος στη σύμβαση ενοικίασης και διατηρεί τον πρώτο και τον τελευταίο λόγο στη διαμόρφωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων που έπονται του πρώτου εγγράφου, μέσω της θέσπισης του υπό εξέταση ορισμού, έθεσε την υπό εξέταση ασφαλιστική δικλείδα για να εξασφαλίσει την προστασία που παρέχει η θέσμια ενοικίαση, ανεξαρτήτως της σύναψης οποιωνδήποτε μεταγενέστερων συμβολαίων. [5] Δείτε: C.M.A. Holdings v. Marfin Popular Bank Public Co. Ltd, Πολιτική Έφεση αρ.265/14, ημερομηνίας 21/12/2018, ECLI:CY:AD:2018:A
6. [6] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση του Μ. Κουζάλη, Αίτηση αρ. 5/2023, Απόφαση ημερομηνίας 02/07/
7. [7] Στη Liberty Life Insurance Ltd v. Άντρης Μιχαήλ κ.α. Πολ. Έφεση 88/10 ημερομηνίας 08/03/2015 σημειώθηκε: «Υπάρχει δε, συναφώς, πάντοτε κατά νου ότι μια γραπτή συμφωνία περιέχει τα συμφωνηθέντα μεταξύ των συμβαλλομένων μερών κατά το χρόνο σύναψής της· αντανακλούν την κοινή πρόθεσή τους αναφορικά με το αντικείμενό της. ΄Οταν, στη συνέχεια, κατά την εκτέλεση της συμφωνίας, προκύψει διαφορά ως προς τη σημασία κάποιων όρων της, κριτής αυτής είναι ο ουδέτερος αναγνώστης του κειμένου της. Εφόσον δε η διαφορά αχθεί ενώπιον δικαστηρίου, το ρόλο αυτό αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει ο αρμόδιος για την εκδίκαση της υπόθεσης δικαστής, εφαρμόζοντας καθιερωμένους κανόνες ερμηνείας εγγράφων συμφωνιών. Ο συνήθης κανόνας, ο οποίος μπορεί να οδηγήσει και σε συμπέρασμα ότι, στην πραγματικότητα, δεν υπάρχει, στους επίδικους όρους μιας συμφωνίας, οποιαδήποτε ασάφεια ή δυσκολία στην αντίληψη της σημασίας τους, συνίσταται στην απόδοση σ' αυτούς της συνήθους λεξικολογικής σημασίας, δηλαδή της σημασίας την οποία αυτοί φέρουν όταν χρησιμοποιούνται στην καθομιλουμένη, (βλ. Χ.Π.Θ. Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβ. Αποχετεύσεων Λ/σίας