← Κύπρος

Μιχάλης Παπασάββας κ.α. ν. ΧΡΙΣΤΟΣ ΜΑΡΚΟΥ κ.α., Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E31/20, E6/21, 11/9/2024

Μιχάλης Παπασάββας κ.α. ν. ΧΡΙΣΤΟΣ ΜΑΡΚΟΥ κ.α., Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E31/20, E6/21, 11/9/2024 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup

  1. on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΜΕΣΟΥ - ΠΑΦΟΥ ΤΜΗΜΑ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Χρ. Ραγουζαίου, Προέδρου και Κ. Θεοδώρου και Στ. Χ" Χαραλάμπους, Μελών Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E31/20 Μεταξύ: 1. Μιχάλης Παπασάββας, [ ] 12, Πάφος 2. Ανδρέας Παπασάββας, [ ] 12, Πάφος Αιτητές και 1. ΧΡΙΣΤΟΣ ΜΑΡΚΟΥ, [ ] 9, Πάφος 2. Veggera Trading Limited (HE294745) Καθ' ων η Αίτηση Συνενωμένη Αίτηση αρ.: E6/21 Μεταξύ: 1. Μιχάλης Παπασάββας, [ ] 12, Πάφος 2. Ανδρέας Παπασάββας, [ ] 12, Πάφος Αιτητές και 1. Χρίστος Μάρκου, [ ] 9, Πάφος 2. Veggera Trading Limited (HE294745) Καθ' ων η Αίτηση ------------------------------------------ Ημερομηνία: 11/09/2024 Εμφανίσεις Για τους Αιτητές και στις δύο συνενωμένες Αιτήσεις: κος Π. Φιλίππου για Πολύκαρπος Φιλίππου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ Για τους Καθ' ων η αίτηση και στις δύο συνενωμένες Αιτήσεις: κα Κ. Θεοχαρίδου για ΘΕΟΧΑΡΙΔΟΥ Κ. ΚΑΛΥΨΩ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι Αιτητές καταχώρισαν τις Αιτήσεις με τους πιο πάνω τίτλους και αριθμούς, υπό την ιδιότητά τους ως ιδιοκτήτες ενός ακινήτου στην Πάφο. Το ακίνητο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και πρώτο όροφο. Στο υπόγειο βρίσκεται η επιχείρηση των Αιτητών, στο ισόγειο βρίσκεται το κατάστημα που ενοικιάζει ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 (στο εξής αναφερόμενο ως "το μίσθιο"), ένα διαμέρισμα που χρησιμοποιείται ως αποθήκη και ένα ακόμα διαμέρισμα. Στον όροφο βρίσκεται ένα διαμέρισμα. Οι παρούσες συνενωμένες αιτήσεις στρέφονται (α) εναντίον του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, ως θέσμιου ενοικιαστή του μίσθιου και (β) εναντίον των Καθ' ων οι αιτήσεις 2, ως κατόχων ή υπενοικιαστών του μίσθιου. Στην Αίτηση Ε31/20, αξιώνεται η έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής του μίσθιου, λόγω · παράνομης υπενοικίασης · ανάγκης ιδίας χρήσης του μίσθιου από τους Αιτητές · για τη διενέργεια ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή των μίσθιου, για σκοπούς αξιοποίησής του. Στην Αίτηση Ε6/21, αξιώνεται η έκδοση: 1. Διατάγματος ανάκτησης κατοχής του μίσθιου, λόγω παράλειψης καταβολής οφειλόμενων ενοικίων. 2. Απόφασης για: (
  2. i)ποσό €4.650, οφειλόμενων ενοικίων, από τον Αύγουστο του 2020 μέχρι τον Φεβρουάριο του 2021. (
  3. ii)ποσό €900, μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από την 1/3/2021 μέχρι παράδοσης της κατοχής των μίσθιου. Υποστηρίζουν οι Αιτητές σε αμφότερες τις Αιτήσεις τους: · ότι το κτίριο στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο θα υποστεί μετατροπές, με σκοπό την αξιοποίησή του, με αποτέλεσμα τον επηρεασμό και του μίσθιου. · ότι οι Καθ' ων οι αιτήσεις οφείλουν να καταβάλουν το ποσό των €4.650, το οποίο αποτελεί οφειλόμενα ενοίκια τα οποία παρέλειψαν να καταβάλουν, παρά την αποστολή σχετικής ειδοποίησης, ενώ παραλείπουν συστηματικά την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων. Απαντήσεις και Ανταπαίτηση Στις Απαντήσεις των Καθ' ων οι αιτήσεις, οι τελευταίοι αρνούνται, μεταξύ άλλων, ότι οι Αιτητές δικαιούνται σε οποιαδήποτε από τις αιτούμενες θεραπείες και ισχυρίζονται ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας για την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων. Οι Καθ' ων οι αιτήσεις ανταπαιτούν από τους Αιτητές (και στις δύο αιτήσεις), αποζημιώσεις δυνάμει των άρθρων 12, 13 και 15 του Ν.23/1983, αποζημιώσεις για εργασίες στο μίσθιο και αποζημιώσεις λόγω ψευδών παραστάσεων αναφορικά με την αδειοδότηση του γυράδικου. Διαδικασία Δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 26.03.2023, οι δύο πιο πάνω Αιτήσεις συνενώθηκαν, με οδηγό την Αίτηση με αριθμό Ε31/2020. Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε στις 19.06.2023, με την έκδοση οδηγιών για τη συνεκδίκαση των απαιτήσεων και ανταπαιτήσεων και ολοκληρώθηκε (αφού παρουσιάστηκαν συνολικά πέντε μάρτυρες και αριθμός τεκμηρίων), στις 19.02.2024 με την επιφύλαξη της παρούσας απόφασης. Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν · Ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, είναι θέσμιος ενοικιαστής. · Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο. Σε αυτό υπάρχουν και άλλες μονάδες. · Οι επιστολές με ημερομηνίες 4.9.2019 και 13.01.2020, έχουν παραληφθεί από τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1. · Έχει εξασφαλιστεί άδεια οικοδομής, στις 20.09.2021 για μετατροπές στο επίδικο κτίριο και στο μίσθιο. Η άδεια εκδόθηκε στο όνομα των Αιτητών και έχει ισχύ μέχρι την 08.02.2027. · Όλες οι προσθηκομετατροπές στο κτίριο έχουν γίνει, με εξαίρεση τις εργασίες που επηρεάζουν το μίσθιο. Μαρτυρία και αξιολόγηση Μαρτυρία Αιτητών Για την πλευρά των Αιτητών, παρουσιάστηκαν δύο μάρτυρες. Ο Μ.Α.1, Αιτητής 1, αναφέρθηκε στην ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου και στη συνύπαρξη σε αυτό δύο επιχειρήσεων. Η μια επιχείρηση είναι το εστιατόριο και η άλλη το (γυράδικο - take away, στο εξής αναφερόμενο ως «το γυράδικο»). Την επιχείρηση του γυράδικου σύστησε και λειτούργησε αρχικά ο ίδιος (κατά το έτος 2011) και στη συνέχεια συγγενικό του πρόσωπο. Τον Φεβρουάριο του 2013, η επιχείρηση ενοικιάστηκε σε άλλο τρίτο πρόσωπο (τον Η. Δ.), το οποίο αγόρασε και τον εξοπλισμό της επιχείρησης (αξίας €45.000,00). Η συμφωνία αυτή ακυρώθηκε ένα μήνα μετά και όταν ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 αγόρασε τον εξοπλισμό, κατέβαλε απευθείας στον Η. Δ. ποσό €15.000,00. Η επίδικη ενοικίαση ξεκίνησε στο έτος 2015, δυνάμει συμφωνίας ημερ. 14.01.2015 (μεταξύ Αιτητών και Καθ' ου οι αιτήσεις 1). Με τον ενοικιαστή γνωρίζονταν ήδη από πριν, διότι είχε επιχείρηση που προμήθευε με ποτά το ALEA. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε και στους όρους της συμφωνίας ενοικίασης, υποστηρίζοντας πως ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, έχει παραβεί αυτούς τους όρους, διότι το γυράδικο ανέκαθεν λειτουργεί χωρίς άδεια από τις αρμόδιες αρχές, ενώ έχει προσθέσει καθίσματα, χωρίς τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών, σε κοινόχρηστους χώρους. Υπήρχε ήδη κατατεθειμένη από τους Αιτητές, από το έτος 2011, στο Δήμο Πάφου αίτηση για έκδοση άδειας αλλαγής χρήσης του μίσθιου σε γυράδικο. Αυτή η αίτηση απωλέσθηκε από τον Δήμο Πάφου και έτσι κατατέθηκε νέα αίτηση στις 05.05.2015, για αλλαγή της χρήσης του μίσθιου σε "delivery - ψητοπωλείο". Δεν κάλυπτε όμως αυτή η αίτηση τα καθίσματα που πρόσθεσε ο Καθ' ου 1, τα οποία συνιστούσαν χρήση καφεστιατορίου. Κατά τον Μάιο του 2019, συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των Αιτητών και του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, να τερματιστεί η ενοικίαση και να επιστραφεί το μίσθιο στους Αιτητές, υπό τους εξής όρους: i. Να μην καταβληθούν ενοίκια από την 01.04.2019 μέχρι την 30.11.2019. ii. Να προσληφθούν ο πατριός και η μητέρα του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, στο ALEA. iii. Το ALEA να προμηθεύεται οινοπνευματώδη ποτά, αξίας €5.000, ετησίως από τους Καθ' ων η αίτηση 2 για περίοδο 5 ετών. Συμφωνήθηκε επίσης, προφορικά, η διακοπή της διαδικασίας έκδοσης άδειας αλλαγής της χρήσης του μίσθιου. Προχώρησαν, στη συνέχεια οι Αιτητές, με την κατάθεση νέας αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής με απώτερο σκοπό την κατάργηση του γυράδικου καθώς και των υπόλοιπων μονάδων που υπήρχαν στο επίδικο ακίνητο, ώστε να δημιουργηθεί ένας μόνο ενιαίος χώρος. Το καλοκαίρι του 2019 συντάχθηκε προσχέδιο συμφωνίας που περιείχε και την προφορική συμφωνία των διαδίκων και στάληκε στον Καθ' ου οι αιτήσεις 1. Αυτός, με επιστολή των συνηγόρων του, απαίτησε ποσό €150.000,00 για την απώλεια της εμπορικής φήμης του γυράδικου, προκειμένου να παραδώσει την κατοχή του στους Αιτητές. Στο γυράδικο δεν υπάρχει εμπορική εύνοια, υποστηρίζει ο μάρτυρας, διότι η εμπορική επωνυμία ανήκει στον ίδιο τον μάρτυρα, ενώ η πελατεία του δεν είναι σταθερή αφού δουλεύει με τους περαστικούς. Και να υπήρχε ωστόσο εμπορική εύνοια, δεν θα τύχει εκμετάλλευσης από τους Αιτητές, αφού το γυράδικο θα κατεδαφιστεί. Από την ίδια επιστολή ημερ. 08.08.2019, αποκαλύφθηκε πως ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, κατά παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης, υπενοικίασε το μίσθιο σε τρίτο πρόσωπο. Αργότερα, η υπενοικίαση επιβεβαιώθηκε και με τις αποδείξεις που εκδίδει το γυράδικο. Με επιστολή ημερ. 04.09.2019, η ενοικίαση τερματίστηκε από τους Αιτητές και ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 κατέστη θέσμιος ενοικιαστής. Έγιναν προσπάθειες για εξώδικη διευθέτηση, που δεν κατέληξαν ωστόσο πουθενά και στις 13.01.2020 στάληκε νέα ειδοποίηση στον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, με την οποία δόθηκε και η νόμιμη προειδοποίηση [ δυνάμει των άρθρων 11

(1)(δ), (ζ), (θ) και (η) (iii) ]. Οι Αιτητές απαιτούν την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου, για να προβούν σε σημαντικές αλλαγές για την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησής του και για να συνενωθεί με την υφιστάμενη επιχείρησή τους. Για να υλοποιηθούν οι αλλαγές στην οικοδομή, για τις οποίες έχει εξασφαλιστεί σχετική άδεια, είναι απαραίτητη η εκκένωση του γυράδικου το οποίο δεν θα υπάρχει πλέον ως χωριστή μονάδα. Οι Αιτητές έχουν την οικονομική δυνατότητα να υλοποιήσουν τις αλλαγές στο επίδικο ακίνητο και να καταβάλουν στον ενοικιαστή, οποιοδήποτε ποσό κρίνει δίκαιο το Δικαστήριο. Δεν έχει συμμορφωθεί ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 με τις ειδοποιήσεις για παράδοση της κατοχής του μίσθιου, ενώ παραλείπει επίσης να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια. Για τα οφειλόμενα ενοίκια επιδόθηκε στις 16.02.2021, στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, η ειδοποίηση ημερ. 15.02.2021, η οποία αφορούσε τα τότε οφειλόμενα ενοίκια για τη χρονική περίοδο από τον Αύγουστο του 2020 μέχρι τον Φεβρουάριο του
  1. Δεν συμμορφώθηκαν οι Καθ' ων οι αιτήσεις 1 και 2, με την ειδοποίηση αυτή και στα οφειλόμενα ενοίκια προστέθηκαν και τα μηνιαία ενοίκια των επόμενων μηνών. Το οφειλόμενο ποσό ανέρχεται σε €25.950,
  2. Το ποσό του ενοικίου ουδέποτε μειώθηκε και τα διάφορα ποσά που κατά καιρούς κατέβαλλαν οι Καθ' ων η αίτηση 2, ή άλλα τρίτα πρόσωπα, λογίζονταν έναντι των οφειλών και εκδίδονταν οι σχετικές αποδείξεις που παραδίδονταν στον Καθ' ου οι αιτήσεις
  3. Με οδηγίες του μάρτυρα, η τράπεζα δεν αποδέχεται πληρωμές ενοικίων από τρίτα πρόσωπα (για να μην είναι δυνατή η προβολή ισχυρισμού περί αποδοχής τυχούσας υπενοικίασης). Τους αποστέλλονταν κατά καιρούς επιταγές από τους Καθ' ων 1 και
  4. Όσες επιταγές εκδόθηκαν από τους Καθ' ων οι αιτήσεις 2, επιστράφηκαν στον αποστολέα τους καθότι αυτή η εταιρεία δεν είναι νόμιμος κάτοχος του μίσθιου. Οι Αιτητές έχουν ήδη προβεί σε μερική μετατροπή του ισογείου της επίδικης οικοδομής, με κόστος €110.000,00, ενώ υπολείπονται εργασίες αξίας €83.000,
  5. Υπήρχαν παράνομα τοποθετημένες πινακίδες και σκαμπό στον εξωτερικό χώρο του μίσθιου, τα οποία έχουν μετακινηθεί από τους Αιτητές (σε κοινόχρηστο χώρο στην οικοδομή). Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, αναφέρθηκε στο μίσθιο και στις υπόλοιπες μονάδες του κτιρίου. Η επιχείρηση γυράδικου λειτουργεί χωρίς άδεια λειτουργίας από το έτος 2011 μέχρι τώρα. Πέραν από την επιτρεπόμενη πινακίδα που τοποθετήθηκε στο κτίριο, υπάρχει και μια άλλη σε κοινόχρηστο χώρο (που δεν επιτρέπεται). Παρουσίασε φωτογραφικό υλικό όπου φαίνεται και ο εξοπλισμός του γυράδικου (ψυγεία, μηχανές γύρου, ταμειακή μηχανή κτλ.). Αυτός ο εξοπλισμός ανήκει στον Καθ' ου οι αιτήσεις
  6. Συμφώνησε πως δεν υπάρχει αναφορά στη σύμβαση ενοικίασης (τεκμήριο αρ. 9) στον εξοπλισμό του γυράδικο, και υποστήριξε πως ο ενοικιαστής έχει επιθεωρήσει το μίσθιο και έλαβε την κατοχή του πως έχει (και αυτή η αναφορά καλύπτει και τον εξοπλισμό που βρισκόταν εκεί). Αρνήθηκε την υποβολή πως ο εξοπλισμός τοποθετήθηκε εκεί από τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, αναφέροντας πως χωρίς αυτόν δεν θα μπορούσαν οι προηγούμενοι ενοικιαστές να ασκούν την επιχείρησή τους. Αρνήθηκε ότι εξαπάτησε τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, υποστηρίζοντας ότι αυτός γνώριζε εξ' αρχής ότι η άδεια λειτουργίας του γυράδικου βρισκόταν σε εκκρεμότητα και παρόλα αυτά αποφάσισε να το νοικιάσει. Η σχέση τους ήταν φιλική και η ενημέρωση ήταν προφορική. Οι αιτήσεις που είχαν κατατεθεί και εκκρεμούσαν από το 2011 μέχρι το 2015, αφορούσαν την αίτηση για αλλαγή χρήσης του καταστήματος σε ψητοπωλείο και την αίτηση για έκδοση άδειας ψητοπωλείου. Η ανυπόγραφη συμφωνία για παράδοση της κατοχής του μισθίου (τεκμήριο αρ. 12) συντάχθηκε μετά από την προφορική συμφωνία μεταξύ των διαδίκων όπου ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 αποδέχτηκε να παραδώσει το γυράδικο στο τέλος του 2019, ώστε να προβούν σε ανακαίνιση. Η συμφωνία δεν υπογράφηκε τελικά, λόγω της καθυστέρησης στη σύνταξη του κειμένου και εντωμεταξύ ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 υπαναχώρησε ζητώντας αποζημίωση, αρχικά €100.000 και στη συνέχεια €150.
  7. Η ανακαίνιση σκοπό έχει να εξασφαλιστεί η επιβίωση του εστιατορίου το οποίο τώρα λειτουργεί με προβλήματα. Οι άδειες που εκδόθηκαν (πολεοδομική και οικοδομής, τεκμήρια αρ. 10 και 11), εκδόθηκαν με το δεδομένο ότι η ενοικίαση του Καθ' ου οι αιτήσεις 1 εξέπνεε τον Φεβρουάριο του
  8. Δεν υπάρχει τρόπος να επέλθουν οι αλλαγές χωρίς να επηρεαστεί το γυράδικο διότι δεν υπάρχει επιπλέον συντελεστής και απαιτείται όλο το εμβαδόν του κτιρίου, ως ορίζουν οι όροι του Κ.Ο.Τ. Οι ανάγκες προέκυψαν όταν, πρόσφατα, οι απαιτήσεις των δημοσίων αρχών έγιναν πιο αυστηρές. Δεν υπάρχει δυνατότητα μετακίνησης της επιχείρησης του εστιατορίου, η οποία βρίσκεται εκεί από το έτος 1997 στο ιδιωτικό κτίριο. Αρνήθηκε ότι η επένδυση που έχει κάνει ο ενοικιαστής στο μίσθιο δεν του επιτρέπει τη μετακίνηση αλλού, υποστηρίζοντας πως αυτή η "επένδυση" δεν ξεπερνά τις €15.000 (για τον εξοπλισμό) και τις €3.000 (για τη δημιουργία μιας "παράνομης" πέργολας). Στην υποβολή ότι δεν υφίσταται υπενοικίαση παρέπεμψε στις ταμειακές αποδείξεις (τεκμήριο αρ. 16) οι οποίες εκδίδονται στο όνομα άλλης εταιρείας. Αποδέχθηκε ότι εκκρεμεί σε βάρος του μια ποινική υπόθεση και μία αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο που αφορά την, από μέρους του, αφαίρεση τραπεζοκαθισμάτων και μίας πινακίδας από τον κοινόχρηστο χώρο του κτιρίου. Αποδέχθηκε ότι οι επιταγές προς εξόφληση των ενοικίων εκδίδονταν ανέκαθεν από την Καθ' ης οι αιτήσεις
  9. Αυτές πλέον δεν κατατίθενται, αλλά επιστρέφονται στον εκδότη τους. Αναφερόμενος στα οφειλόμενα ενοίκια, εξήγησε πως από τον Μάιο του 2021 και μέχρι το έτος 2022, δεν κατέβαλε ενοίκια ο ενοικιαστής. Στη συνέχεια, οι Αιτητες δεν αποδέχονταν τις επιταγές που εξέδιδε η Καθ' ης οι αιτήσεις 2, ως η συμβουλή του δικηγόρου τους. Αξιολόγηση μαρτυρίας Μ.Α. 1 Ο Μ.Α.1 μου έχει κάνει σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Παρατηρώ τα εξής στην κατάθεσή του: (α) Έχει εκφράσει μη επιτρεπτή γνώμη για ζητήματα που δεν είναι ειδικός (όπως για την ύπαρξη ή μη εμπορικής εύνοιας στο μίσθιο, την ύπαρξη υπενοικίασης, τις "παράνομες" μετατροπές στο μίσθιο από τον ενοικιαστή). Ούτε και για τα τεχνικά ζητήματα αναφορικά με τις προσθηκομετατροπές στην οικοδομή, ή τις ειδικές απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ. φαίνεται να έχει ο μάρτυρας ειδικές γνώσεις. (β) Όσον αφορά τα "οφειλόμενα" ενοίκια, παρουσίασε μια πρόχειρη κατάσταση πληρωμών και παρά την αμφισβήτησή της, παρέλειψε να παρουσιάσει τα στοιχεία επί των οποίων έχει βασιστεί (εξοφλητικές αποδείξεις, τραπεζικές καταθέσεις κτλ.). Η εν λόγω κατάσταση έχει παραμείνει χωρίς υπόβαθρο. Η δε παραδοχή του ότι επέστρεφε τις επιταγές της Καθ' η οι αιτήσεις 2 εταιρείας και απαγόρευσε στην Τράπεζά του να αποδέχεται καταθέσεις από αυτό το νομικό πρόσωπο, δημιούργησε ένα νεφελώδες τοπίο αναφορικά με τις έγκαιρες πληρωμές των ενοικίων. Δεν αποδέχομαι τη μαρτυρία του Μ.Α.1 για τα πιο πάνω ζητήματα. Στην υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1, δεν διακρίνω σημαντικές αντιφάσεις. Είχε ίδια γνώση ο μάρτυρας και οι απαντήσεις του ήταν σαφείς και άμεσες. Αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.1 ως ειλικρινή. Η (Μ.Α. 2) Ηλιάνα Σωκράτους, είναι πτυχιούχος Αρχιτέκτονας, κάτοχος άδειας εξασκήσεως επαγγέλματος και μέλος του Ε.Τ.Ε.Κ. Είχε λάβει από τους Αιτητές, οδηγίες για την ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων και μελετών με σκοπό την έκδοση πολεοδομικής άδειας, άδειας οικοδομής και άδειας λειτουργίας αναφορικά με το εστιατόριο ALEA, διότι στη διάρκεια της λειτουργίας του, έχουν αλλάξει οι ανάγκες του ALEA και η χωρητικότητά του αλλά και οι απαιτήσεις του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, στον οποίο το εστιατόριο υπάγεται. Από το έτος 2020 έχουν τοποθετηθεί τραπεζοκαθίσματα, με την άδεια του Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου, σε εξωτερικό δημόσιο χώρο (131 τμ.). Αυτό αύξησε σχεδόν στο διπλάσιο, τη χωρητικότητα του εστιατορίου (που μέχρι τότε ήταν μόνο 184 τμ.) και συνακόλουθα, δημιούργησε ανάγκη για αυξημένο χώρο κουζίνας, προετοιμασίας, αποθήκευσης και προσωπικού, αλλά και για αύξηση του εσωτερικού χώρου εστίασης. Σύμφωνα με τις ελάχιστες απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ., το ALEA με βάση την κατηγορία του και την νέα χωρητικότητά του δεν πληροί, πλέον τα ελάχιστα εμβαδά εσωτερικού χώρου εστίασης. Προκειμένου να αυξηθεί ο εσωτερικός χώρος εστίασης, η μοναδική επιλογή ήταν η επέκταση του εστιατορίου στο ισόγειο, με την ενοποίηση του εστιατορίου με τα δύο καταστήματα και το ένα διαμέρισμα που βρίσκονται (στο ιδιόκτητο κτίριο των Αιτητών) στο επίπεδο του δρόμου (ισόγειο). Οπότε, σε αυτό το επίπεδο χωροθετήθηκαν τα εξής: · εσωτερικός χώρος εστίασης, · επιπλέον μπαρ εξυπηρέτησης (για αυτό το επίπεδο), · χώροι κυκλοφορίας για το κοινό και · ανελκυστήρας προσωπικού. Το κτίριο είναι υφιστάμενη κατασκευή από το έτος 1982 και η επιπλέον επιβάρυνση του στατικού φορέα του δεν είναι δυνατή. Κρίθηκε, επομένως, απαραίτητη η χρήση ολόκληρης της επιφάνειας του ορόφου αυτού. Κατά την επιθεώρηση του κτιρίου διαπιστώθηκε πως στο επίπεδο της προτιθέμενης επέκτασης, υπήρχε εμφανής οπλισμός (λόγω υγρασίας, διότι βρίσκεται πλησίον της θάλασσας), ενώ καμία εργασία για τη συντήρηση ή ενίσχυση του στατικού φορέα έχει γίνει, μέχρι τώρα. Είναι απαραίτητη, κατά τις εργασίες επέκτασης του ALEA, η πλήρης αποκάλυψη των δομικών στοιχείων, για αξιολόγηση και αποκατάσταση, με σκοπό την ασφαλή χρήση του. Παρουσίασε την πολεοδομική άδεια (τεκμήριο αρ. 24) η οποία αναφέρεται σε «προσθηκομετατροπές». Παρέπεμψε και εξήγησε, επίσης, τα αρχιτεκτονικά σχέδια: Α01, Α02: αφορούν το υπόγειο (επίπεδο της θάλασσας). Εκεί βρίσκονται οι βοηθητικοί χώροι εστίασης, δηλ. η κουζίνα, οι αποθήκες, οι χώροι προετοιμασίας, ο εξωτερικός χώρος εστίασης, η κύρια είσοδος του εστιατορίου. Σε αυτό το επίπεδο θα τοποθετηθεί και η σκάλα που θα συνδέει το επίπεδο αυτό με το ισόγειο. Η σκάλα έχει τοποθετηθεί στο σημείο όπου προϋπήρχε στην κατασκευή τρύπα για κλιμακοστάσιο, η οποία ωστόσο έκλεισε με αναστρέψιμη κατασκευή. Α03: αφορά το ισόγειο (επίπεδο δρόμου). Σε αυτό το επίπεδο βρίσκονται το γυράδικο, ένα διαμέρισμα που χρησιμοποιείται ως αποθήκη και ακόμα ένα διαμέρισμα. Πρόθεση είναι να τοποθετηθεί εδώ ο εσωτερικός χώρος εστίασης, το μπαρ, οι ανελκυστήρες και οι χώροι προετοιμασίας. Σε αυτό το επίπεδο, το κλιμακοστάσιο είναι το παρασκευαστήριο του γυράδικου. Λόγω του υφιστάμενου ανοίγματος, αυτή ήταν η μοναδική θέση για το κλιμακοστάσιο. Στο υπόγειο και στο ισόγειο υπάρχει ανισοσταθμία, η οποία περιορίζει την χωροθέτηση. Α04: αφορά τον τελευταίο όροφο όπου υπάρχει ένα διαμέρισμα. Α07: η όψη από τη θάλασσα. Π01 - Π05: αυτά είναι τα σχέδια των προσθηκομετατροπών. Με κόκκινο χρώμα φαίνονται οι προσθήκες και με κίτρινο χρώμα οι κατεδαφίσεις. Π01, Π02: οι προσθηκομετατροπές στο επίπεδο της θάλασσας (υπόγειο). Όλες οι μετατροπές έχουν ήδη γίνει σε αυτό το επίπεδο εκτός από τη σκάλα, λόγω της ύπαρξης του παρασκευαστηρίου του γυράδικου στο χώρο αυτό. Π03: οι προσθηκομετατροπές στο επίπεδο του δρόμου (ισόγειο). Τα δύο επίπεδα του ορόφου που δημιουργεί η ανισοσταθμία, διατηρούνται και προστίθεται σκάλα για να εξυπηρετούνται. Το μπαρ δημιουργείται στον χώρο του γυράδικου, για εύκολη επικοινωνία του με τους βοηθητικούς χώρους. Π04: αφορά το διαμέρισμα στον 1ο όροφο. Καταργούνται οι σκάλες και εξασφαλίζεται πρόσβαση από το πλάι. Όλες οι μετατροπές έχουν ήδη γίνει, με εξαίρεση το μέρος του ισογείου που καταλαμβάνει το γυράδικο. Έχουν γίνει δύο κοστολογήσεις των εργασιών. Αυτών που ήδη έγιναν και αυτών που πρόκειται να γίνουν. Το συνολικό κόστος ανέρχεται σε € 193.000, πλέον Φ.Π.Α. (κοστολόγηση όσων εργασιών έχουν γίνει και προκοστολόγηση όσων πρόκειται να γίνουν). Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας ανέφερε ότι οι Αιτητές της παρέδωσαν όλες τις άδειες που είχαν κατά καιρούς εξασφαλίσει[1] και είχε πλήρη εικόνα του καθεστώτος του εστιατορίου και της οικοδομής τους. Σύμφωνα με τους κανονισμούς του Κ.Ο.Τ., εφόσον αυξηθεί η χωρητικότητα του εστιατορίου, θα πρέπει να αυξηθούν και οι βοηθητικοί χώροι. Οι αυξημένες απαιτήσεις είχαν ήδη δημιουργηθεί με την ενοικίαση από το Δήμο Πάφου χώρου για τραπεζοκαθίσματα. Αυτό το καθεστώς υπήρχε ήδη, πριν της ανατεθεί η εργασία από τους Αιτητές. Δεν πληρούνταν πλέον οι προϋποθέσεις του Κ.Ο.Τ. και με την αύξηση των μεγεθών των αποθηκών, της κουζίνας, των βοηθητικών χώρων και τη χωροθέτηση του εσωτερικού χώρου, το εστιατόριο θα καταλαμβάνει όλους τους εσωτερικούς χώρους στο υπόγειο και ισόγειο. Η εντολή που της δόθηκε αφορούσε την εξασφάλιση όλων των απαραίτητων αδειών για τη λειτουργία του εστιατορίου. Δεν είναι δυνατή η παράλληλη διατήρηση του γυράδικου και η εξασφάλιση των αδειών λειτουργίας του εστιατορίου. Το συνολικό εμβαδόν των 130 τμ., το γεγονός ότι το ½ αυτού κατέχει το γυράδικο ενώ το άλλο ½ χωρίζεται σε δύο επίπεδα (ανισοσταθμία), μαζί με την προκαθορισμένη θέση της σκάλας, δεν αφήνουν πολλές επιλογές στον σχεδιασμό. Η χρήση μέρους μόνο από το εμβαδόν του γυράδικου, δεν θα εξυπηρετούσε το γυράδικο, αφού δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει. Δεν έμεινε αναξιοποίητος χώρος στο υπόγειο. Έχει χρησιμοποιηθεί ως αποθήκη ακόμα και ο μικρός χώρος που υπάρχει εξωτερικά. Το μπαρ που θα δημιουργηθεί στο ισόγειο δεν αποτελεί υπερβολή. Εφόσον ο χώρος εστίασης βρίσκεται σε δύο επίπεδα δεν θα ήταν λειτουργικό το ένα μόνο μπαρ, από το οποίο θα μεταφέρονται και σερβίρονται όλα τα ποτά. Η Μ.Α.2 μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Στη βάση των προσόντων και της πείρας της, αποδέχομαι τη μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα. Έχω ακούσει προσεκτικά τα όσα η μάρτυρας ανέφερε και παρά τη μακρά αντεξέτασή της από τη συνήγορο των Καθ' ων οι αιτήσεις, δεν έχω διαπιστώσει οποιαδήποτε αντίφαση στη μαρτυρία της. Οι απαντήσεις της ήταν όλες τεκμηριωμένες και με παραπομπή στις εκδοθείσες άδειες και στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Υπήρξε σαφής, επεξηγηματική και φυσιολογική μάρτυρας. Αποδέχομαι στο σύνολό της τη μαρτυρία της Μ.Α.
  10. Ο Μ.Α.3, Αγαθοκλής Φιλίππου, είναι λογιστής - ελεγκτής και διατηρεί λογιστικό γραφείο στην Πάφο από το έτος
  11. Αναφέρθηκε στα ακαδημαϊκά και επαγγελματικά του προσόντα, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν. Αποδέχομαι τον Μ.Α.3 ως εμπειρογνώμονα. Γνωρίζει πολύ καλά τους διαδίκους και είναι ο λογιστής των Αιτητών και της εταιρείας των Αιτητών, Retrobee Enterprises Ltd, η οποία διαχειρίζεται το καφεστιατόριο ALEA. Στη διάρκεια των διαπραγματεύσεων μεταξύ των διαδίκων, του παραδόθηκαν από τους Αιτητές, οι οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας Veggera Trading Stores Ltd με σκοπό την αξιολόγησή τους και τον καθορισμό της αξίας του γυράδικου. Η έκθεση και οι οικονομικές καταστάσεις για τα έτη 2015 - 2018, δείχνουν μέσο όρο ετήσιου κέρδους €9.414,
  12. Ο Φ.Π.Α. για το φαγητό και ποτό στο γυράδικο, είναι 5% και 9%, αντίστοιχα, ενώ το ποσοστό για τις πωλήσεις οινοπνευματωδών ποτών take away είναι 19%. Η γνώμη του, μετά τη μελέτη των καταστάσεων, είναι πως αυτές δεν καταδεικνύουν την πραγματική εικόνα της εταιρείας Veggera. Οι καταστάσεις αφορούν δύο επιχειρήσεις (κάβας - διανομής ποτών και το γυράδικο - take away) χωρίς ανάλυση των ποσών της κάθε επιχείρησης. Είναι προφανές, για τον μάρτυρα, πως δεν έχει γίνει καταμέτρηση του αποθεματικού των επιχειρήσεων, αφού το ποσό του αποθεματικού είναι ακέραιοι αριθμοί, κάτι που είναι αδύνατον να συμβαίνει. Επίσης, δεν γίνεται αναφορά για φυσική καταμέτρηση, ενώ στο τεκμήριο αρ. 27 υπάρχει "βάση για γνώμη με επιφύλαξη" όσον αφορά το αποθεματικό, κάτι που δεν υπάρχει στο τεκμήριο αρ.
  13. Με την αύξηση ή μείωση του αποθεματικού, αυξάνεις ή μειώνεις αντίστοιχα (εύκολα) την κερδοφορία της επιχείρησης. Τα στοιχεία που του δόθηκαν για το γυράδικο έχουν συγκριθεί με παρόμοιες επιχειρήσεις πελατών του, που δραστηριοποιούνται στην ίδια βιομηχανία. Βρίσκει πως το καθαρό ποσό κέρδους δεν μπορεί να υπερβαίνει το 10% του μικτού κέρδους και πως το 30% που καταγράφεται στις καταστάσεις είναι υπερβολικό. Βρίσκει επίσης πως τα λειτουργικά έξοδα της επιχείρησης δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα. Οι μισθοί του προσωπικού είναι υπερβολικά χαμηλοί και επηρεάζουν το αποτέλεσμα των κερδοζημιών. Με τη δική του πείρα, το κόστος του προσωπικού είναι γύρω στο 25%, ενώ στην παρούσα περίπτωση το ποσοστό ανέρχεται σε 9,3%
(2017)και 7,48%
(2018). Μια επιτυχής τέτοια επιχείρηση, απαιτεί δύο βάρδιες προσωπικού κάθε μέρα, με δύο άτομα τουλάχιστον σε κάθε βάρδια (ώστε ένα άτομο να εργάζεται και ένα να εξυπηρετεί τους πελάτες. Ενώ το προσωπικό είναι το ίδιο στα έτη 2016 και 2018, οι πωλήσεις του 2018 είναι υπερδιπλάσιες σε σχέση με το
  1. Το χαμηλό ποσοστό κόστους προσωπικού, αυξάνει το κέρδος της επιχείρησης. Παρουσίασε επίσης το κόστος ανακαίνισης του ALEA (που ξεκίνησε το 2019 και ολοκληρώθηκε στο έτος 2020, τεκμήρια αρ. 29 και 30). Αντεξεταζόμενος αναφέρθηκε στην εξ αίματος συγγένεια του με τον συνήγορο των Αιτητών. Η επαγγελματική του σχέση με την εταιρεία των Αιτητών ανατρέχει στο έτος 2020, ωστόσο κατέχει όλα τα στοιχεία της εταιρείας από το έτος 2014, τα οποία του είχαν παραδοθεί από τους προηγούμενους ελεγκτές. Επαγγελματική σχέση με τη Veggera Trading, ουδέποτε είχε. Ούτε και έχει πρόσβαση στα φορολογικά στοιχεία αυτής ή στα στοιχεία της ταμειακής της μηχανής. Αρνήθηκε ότι αυτή η εταιρεία είναι ιδιοκτήτης της επιχείρησης του γυράδικου, το οποίο ενοικιάζεται από τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1 και διαχώρισε αυτή την περίπτωση με την περίπτωση της Retrobee (η οποία είναι ιδιοκτήτης του ALEA). Τα τεκμήρια αρ. 27 και 28 του παραδόθηκαν στο πλαίσιο των διαπραγματεύσεων των διαδίκων. Από αυτά τα έγγραφα δεν είναι δυνατόν να εκφράσει ο ίδιος γνώμη όσον αφορά τα οικονομικά του γυράδικου, διότι αυτά αφορούν τη Veggera Trading συνολικά. Εντούτοις, με την ανάλυση των εισοδημάτων της Veggera Trading και του γυράδικου, είναι σε θέση να εξάγει συμπεράσματα. Αναφερόμενος ειδικά στις καταστάσεις των ετών 2017 και 2018, υποστήριξε πως δεν υπάρχει ανάλυση των εισοδημάτων των δύο επιχειρήσεων (Veggera Trading και γυράδικου). Αποδέχθηκε την υποβολή πως από το τεκμήριο αρ. 27 δεν μπορεί να εξαχθεί συμπέρασμα σε σχέση με γυράδικο, ειδικά. Επανέλαβε πως το αναμενόμενο ποσοστό κέρδους για μια επιχείρηση ως το γυράδικο είναι 45% - 50%, ενώ ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 το παρουσιάζει στο 65% και αυτό αποτελεί μεγάλη διαφορά. Το τεκμήριο αρ. 27 δεν είναι αξιόπιστο, αφού πέραν από το "λάθος" στην ημερομηνία (31.12.2013), υπάρχει και λάθος στην αξία του αποθεματικού (δύο ποσά για την ίδια περίοδο, €4.500 η μια αναφορά και €70.000 η άλλη). Ο Μ.Α.7 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Στη βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Α.7 ως εμπειρογνώμονα επί λογιστικών ζητημάτων. Δεν υπέπεσε σε καμία αντίφαση στη διάρκεια της αντεξέτασής του ο μάρτυρας αυτός. Υπήρξε ωστόσο φανερό πως η παρουσία του στο Δικαστήριο είχε ως αποκλειστικό σκοπό την απομείωση της εκφρασμένης στα τεκμήρια αρ. 31 και 32, γνώμης αναφορικά με την αξία της επιχείρησης που ασκείται στο μίσθιο και ειδικά την κοστολόγηση της "φήμης και πελατείας" της. Όλες οι απαντήσεις του, παρά την αμεσότητά τους, παρέμειναν στο θεωρητικό επίπεδο αφού δεν είχε πρόσβαση στα φορολογικά δεδομένα της επιχείρησης ή στις πωλήσεις της. Μαρτυρία Καθ' ων οι αιτήσεις: Ως πρώτος μάρτυρας, Μ.Κ.1, για τους Καθ' ων οι αιτήσεις παρουσιάστηκε ο Γιώργος Νεοφύτου, Λογιστής. Αναφέρθηκε στα τυπικά προσόντα (πανεπιστημιακούς και επαγγελματικούς τίτλους) και την πείρα του (23 χρόνια στο ελεγκτικό επάγγελμα). Αποδέχομαι τον Μ.Κ.1 ως εμπειρογνώμονα. Αναφέρθηκε στις οικονομικές καταστάσεις που παρουσιάστηκαν ως τεκμήρια 27, 28, 31 και 32, εξηγώντας ότι αυτές είναι συνοπτικές και αφορούν δύο επιχειρήσεις, το γυράδικο και την επιχείρηση κάβας. Η επιχείρηση του γυράδικου παρουσίαζε την εξής εικόνα: · στο έτος 2015, ζημιά · στο έτος 2016, €446,00 κέρδος · στο έτος 2017, €14.315 κέρδος · στο έτος 2018, €45.451 κέρδος Η γνώμη του είναι πως το γυράδικο είναι βιώσιμη επιχείρηση με αυξητική τάση στα κέρδη της. Η «επιφύλαξη» που εκφράζεται στο τεκμήριο 27 αφορά την κάβα ( η οποία έχει απόθεμα- stock). Εφόσον δεν μπόρεσε να παρακολουθήσει την καταμέτρηση του αποθέματος, διατυπώθηκε επιφύλαξη αναφορικά με την αξία αυτού. Στο τεκμήριο 28 δεν υπάρχει επιφύλαξη διότι το γυράδικο δεν έχει απόθεμα (στοκ). Για τη διαμόρφωση της γνώμης του, έχει βασιστεί στα λογιστικά βιβλία της εταιρείας και στα τιμολόγια και τις αποδείξεις που εκδίδει η κάθε επιχείρηση. Στο τεκμήριο 31, η αποτίμηση της αξίας της επιχείρησης, έγινε με τα δεδομένα των ελεγμένων βιβλίων και των πωλήσεων του γυράδικου. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αναφέρθηκε στον τρόπο που εργάζεται το λογιστικό του γραφείο (ομαδική εργασία και επίβλεψη από τον ίδιο). Το γυράδικο ανήκει στην κατηγορία επιχειρήσεων take away και έχει δηλώσει στο Φ.Π.Α. όλες τις πωλήσεις που έχει κάνει. Το ΦΠΑ ανέρχεται σε 5% στο φαγητό σε πακέτο και στο νερό και σε 19% στα αναψυκτικά. Αν ο πελάτης καθίσει στο μέρος για να φάει, το ΦΠΑ θα είναι 9%. Η επιχείρηση κάβας διαφοροποιείται όσον αφορά τον Φ.Π.Α., όπου το ποσοστό ανέρχεται σε 19%. Απέρριψε την υποβολή ότι έχει εσκεμμένα αυξήσει το ποσό της αξίας του γυράδικου μετακινώντας σε αυτό ποσά από την κάβα, με σκοπό να αυξηθεί η αποζημίωση του Καθ' ου οι αιτήσεις
  2. Εξήγησε την αύξηση στα έσοδα του γυράδικου (στα έτη 2015 μέχρι το 2018), υποστηρίζοντας πως ο πελάτης του αρχικά δεν γνώριζε πως να διαχειριστεί τα ζητήματα του φαγητού, ενώ στην πορεία απέκτησε πείρα και γνώση όσον αφορά τη διαχείριση των ποσοτήτων του φαγητού και τη μείωση της απώλειάς του. Τα ποσά προκύπτουν από την ταμειακή μηχανή και τη συνοπτική κατάσταση των πωλήσεων της επιχείρησης. Αυτές ξεχωρίζουν από τις πωλήσεις της κάβας, λόγω του αυξημένου Φ.Π.Α. Το γυράδικο δεν εργάζεται ολόχρονα, αφού παραμένει κλειστό κατά τους χειμερινούς μήνες και επανανοίγει τον Μάρτιο κάθε έτους. Αναμένει ότι το κέρδος του γυράδικου θα αυξάνεται κατά 7%, ετησίως, κάθε επόμενο χρόνο. Ο Μ.Κ.1 μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση. Είχε ίδια γνώση των όσων ανέφερε και η μαρτυρία του υποστηρίζεται και από τα έγγραφα που έχει παρουσιάσει. Παρά τη μακρά αντεξέτασή του δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις. Αποδέχομαι στο σύνολό της τη μαρτυρία του Μ.Κ.1 . Ο Μ.Κ. 2 (Καθ' ου οι αιτήσεις 1) ανέφερε ότι είναι ιδιοκτήτης δύο επιχείρησεων. Του γυράδικου και της Veggera trading, η οποία ασχολείται με την εμπορία αλκοολούχων ποτών και διατηρεί κατάστημα στην οδό Ελευθερίου Βενιζέλου 55 στην Πάφο με την ονομασία «Live cava». Την επιχείρηση του γυράδικου «αγόρασε» τον Μάρτιο του
  3. Την είχαν δημιουργήσει αρχικά οι Αιτητές, αλλά δεν τη λειτούργησαν σωστά και έκλεισε. Ούτε ο ίδιος γνώριζε πώς να διαχειρίζεται τέτοιες επιχειρήσεις και έτσι την πρώτη χρονιά έγιναν λάθη και το γυράδικο παρουσίασε ζημιά. Τη δεύτερη χρονιά η επιχείρηση πήγε πιο καλά (δεν παρουσίασε ζημιές), ενώ από την τρίτη χρονιά και μετά, η επιχείρηση είχε πλέον κέρδη. Λόγω μείωσης του τουρισμού, για τέσσερις μήνες (από Νοέμβριο μέχρι και Φεβρουάριο) κάθε έτος, το ενοίκιο έχει συμφωνηθεί στα €600, μηνιαίως, ενώ στους υπόλοιπους μήνες το ενοίκιο είναι €900 μηνιαίως. Μετά τον Σεπτέμβριο του 2019, όταν οι ιδιοκτήτες έδωσαν εντολή στην τράπεζα να μη δέχεται καταθέσεις ενοικίου, τα ενοίκια αποστέλλονται με επιταγές στους ιδιοκτήτες ταχυδρομικώς. Αυτές έχουν επιστραφεί και κατατέθηκαν ως τεκμήρια 19 και
  4. Κατέθεσε φωτογραφίες[2] που δείχνουν την κατάσταση του γυράδικου μετά την παράνομη επέμβαση από μέρους των ιδιοκτητών (οι οποίοι περιόρισαν τον εξωτερικό χώρο, και έκλεισαν την δεύτερη είσοδο). Σκοπός τους ήταν να μην μπορεί να λειτουργήσει το γυράδικο. Παρουσίασε και φωτογραφίες[3] που δείχνουν το μίσθιο ως ήταν πριν την παράνομη επέμβαση. Το κατάστημα που κατέχει είναι ανεξάρτητο από την επιχείρηση που διατηρείται στο κάτω μέρος του κτιρίου. Η σχέση του με τους Αιτητές ήταν αρχικά πολύ καλή, αφού ο ίδιος βοηθούσε τη δική τους επιχείρηση με την προμήθεια των αλκοολούχων ποτών και εκείνοι τον βοηθούσαν με την επιχείρηση του γυράδικου. Όταν το 2019 του ζήτησαν να εγκαταλείψει το κατάστημα, του πρότειναν μια συμφωνία για να συνεχίσουν οι γονείς να εργάζονται στην οικογενειακή επιχείρηση. Ο ίδιος και ο πατριός του με τη μητέρα του εργάζονται στο γυράδικο με απλό μισθό. Οι μισθοί καταγράφονται στην τελευταία στήλη του τεκμηρίου 32 (staff salary). Καμία συμφωνία έχει υπογραφεί μεταξύ των διαδίκων σχετικά με την αποχώρησή του από το κατάστημα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, αρνήθηκε ότι η υποχρέωση έκδοσης των αδειών λειτουργίας του γυραδικου βάραινε τον ίδιο. Υποστήριξε πως αγόρασε την έτοιμη επιχείρηση και νοικίασε το κατάστημα. Στην υποβολή ότι οι επιταγές των ενοικίων δεν έχουν εξαργυρωθεί από το Μάιο του 2021 και ακόλουθα, ο μάρτυρας υποστήριξε ότι τα ενοίκια αποστέλλονται ταχυδρομικώς, με επιταγές, οι οποίες επιταγές εκδίδονταν από την έναρξη της ενοικίασης από το ίδιο νομικό πρόσωπο και τα ενοίκια εισπράττονταν ανέκαθεν με τον ίδιο τρόπο. Αναφερόμενος στο τεκμήριο 31 (αποτίμηση αξίας επιχειρήσεως), υποστήριξε ότι το ποσό των € 25.000 που αναφέρεται ως «φήμη και πελατεία» αφορά την καλή εικόνα του γυράδικου το οποίο προσφέρει καλό φαγητό και έχει πελάτες τόσο από την ροή των τουριστών αλλά κι από τους ντόπιους. O M.K.2 δεν μου έχει κάνει πολύ καλή εντύπωση. Με δεδομένη την παράλειψη δικογράφησης της ισχυριζόμενης «αγοράς» της επιχείρησης του γυράδικου, τα όσα ανέφερε ο μάρτυρας δεν θα ληφθούν υπόψη και ούτε θα σχολιαστούν). Οι αναφορές του σε ενέργειες των Αιτητών που επηρέασαν τη λειτουργία του γυράδικου (π.χ. μετακίνηση καθισμάτων και περιορισμός εξωτερικού χώρου) καθώς και οι «προθέσεις» των Αιτητών, δεν είναι σχετικά με τα επίδικα θέματα. Είναι, ωστόσο, χαρακτηριστικό πως ενώ ο μάρτυρας αναλώθηκε στην προσπάθεια να μας πείσει για τη «ζημιά» που του προξένησαν οι Αιτητές, παρέλειψε να παρουσιάσει οικονομικές ή λογιστικές καταστάσεις ώστε να επιβεβαιωθεί αυτός ο ισχυρισμός του. Αντιθέτως, υποστήριξε πως η επιχείρηση είναι ανθηρή και θα ζημιώσει από την τυχούσα μετακίνησή της. Ούτε και για το ζήτημα του ποιον βαραίνει η υποχρέωση έκδοσης των αδειών λειτουργίας μπορεί να εκφράσει γνώμη ο μάρτυρας, αφού δεν είναι νομικός. Σχετικά με την αναφορά του μάρτυρα σε εργασίες που έγιναν στο μίσθιο από τον ίδιο και σε ποσά που δαπάνησε, σημειώνω ότι αυτοί οι ισχυρισμοί παρέμειναν μετέωροι, αφού καμία αποδεκτή υποστηρικτική μαρτυρία έχει παρουσιαστεί γι΄ αυτά. Ως προς την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Κ.2, την αποδέχομαι, στο βαθμό που ήταν σχετική με τα επίδικα θέματα και δεν έχει αμφισβητηθεί. Αγορεύσεις: Στην τελική του αγόρευση ο ευπαίδευτος συνήγορος των Αιτητών, αναφέρθηκε: (Α) Στο ζήτημα της μη πληρωμής ενοικίων, υποστηρίζοντας πως: (α) το αναφερόμενο ως οφειλόμενο, στη γραπτή ειδοποίηση, ποσό των €4.650, δεν έχει εξοφληθεί διότι οι όποιες (τραπεζικές) επιταγές είχαν εκδοθεί από νομικό πρόσωπο το οποίο οι Αιτητές ουδέποτε αποδέχθηκαν ως ενοικιαστή ή κάτοχο του μίσθιου, (β) ακόμα και εάν λογιστούν οι επιταγές ως "προσφορά ενοικίου", εξακολουθεί να υπάρχει μέχρι σήμερα οφειλόμενο ποσό (3@ €450 και 5@ €300) διότι τα ποσά είναι μειωμένα, δυνάμει του «πρωτοκόλλου», πλέον ενδιάμεσα οφέλη μέχρι τον Φεβρουάριο του
  5. (Β) Στο ζήτημα της παράνομης υπενοικίασης, υποστηρίζοντας πως από τη μαρτυρία καταδεικνύεται η κατοχή και χρήση του μίσθιου από την Καθ' ης η αίτηση
  6. (Γ) Στο ζήτημα της λογικής απαίτησης του μίσθιου για χρήση από τον ιδιοκτήτη του, λέγοντας πως στην παρούσα περίπτωση ολόκληρο το κτίριο θα ενοποιηθεί και θα καταργηθούν τα άλλα υποστατικά (μίσθιο και διαμερίσματα) και επομένως, συντρέχουν όλες οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας για την ανάκτηση της κατοχής από τον ιδιοκτήτη του μίσθιου στη βάση των άρθρων 11
(1)(η) (iii) και 11
(1)(ζ). (Δ) Στην Ανταπαίτηση των Καθ' ων η αίτηση, την οποία απέρριψε για τους πιο κάτω λόγους: (α) για την απαίτηση για αποζημίωση αναφορικά με τα ισχυριζόμενα έξοδα μετατροπών που έγιναν στο μίσθιο, υποστήριξε πως αυτά όχι μόνο δεν αποδείχθηκαν, αλλά η απαίτηση αυτή βρίσκεται σε αντίθεση με τους όρους της σύμβασης ενοικίασης. (β) για την απαίτηση για αποζημίωση λόγω ψευδών παραστάσεων (αναφορικά με την ύπαρξη ή όχι των αδειών λειτουργίας της επιχείρησης γυράδικου), παρέπεμψε και πάλι στους όρους της σύμβασης ενοικίασης. (γ) για την απώλεια της εμπορικής εύνοιας, υποστηρίζει πως η λειτουργία του γυράδικου χωρίς άδεια ήταν παράνομη και επομένως, δεν εδραιώνει τη δημιουργία εμπορικής εύνοιας στο μίσθιο, η οποία αυθαίρετα καθορίστηκε σε ποσό το οποίο δεν αποδείχθηκε με αποδεκτή μαρτυρία. (δ) το άρθρο 15 του Ν.23/1983 δεν τυγχάνει εφαρμογής, ενώ η αποζημίωση του άρθρου 12 εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Οι Καθ' ων οι αιτήσεις, με την αγόρευση της ευπαιδεύτου συνηγόρου τους, ισχυρίζονται ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις έξωσης, του άρθρου 11
(1)(α), διότι: 1. (α) Τα ενοίκια αποστέλλονταν με επιταγές, τις οποίες οι Αιτητές επέστρεφαν στους Καθ' ων οι αιτήσεις. (β) Δεν υπάρχει αναφορά στην ειδοποίηση που έχει σταλεί, σε οφειλόμενα ενοίκια (ως το άρθρο 11
(1)(α), απαιτεί).
  1. Ο ισχυρισμός περί παράνομης υπενοικίασης καταρρίπτεται από το γεγονός ότι δεν καταδεικνύεται η παρουσία της Καθ' ης η αίτηση 2 στο μίσθιο (με δεδομένη την ανέκαθεν εγγραφή του μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομα του φυσικού προσώπου).
  2. Υποστηρίζουν, περαιτέρω, πως δεν συντρέχουν ούτε οι προϋποθέσεις του άρθρου 11
(1)(ζ) και πως όσον αφορά το άρθρο 11
(1)(η) (iii), δεν υπήρξε δικογράφηση αυτού στην Αίτηση έξωσης (Λάθος - υπάρχει δικογράφηση). Ευρήματα του Δικαστηρίου: Στη βάση των παραδεκτών γεγονότων και εγγράφων και της αποδεκτής μαρτυρίας, βρίσκω ότι τα πραγματικά γεγονότα των υποθέσεων, έχουν ως εξής: Οι Αιτητές, είναι οι ιδιοκτήτες του επίδικου κτιρίου. Στο υπόγειο βρίσκεται επιχείρηση εστίασης των Αιτητών (εστιατόριο ALEA). Στο ισόγειο βρίσκεται το κατάστημα που ενοικιάζει ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 (στο εξής αναφερόμενο ως "το μίσθιο"), ένα διαμέρισμα που χρησιμοποιείται ως αποθήκη και ένα ακόμα διαμέρισμα. Στον όροφο βρίσκεται ένα διαμέρισμα. Στο μίσθιο διεξάγεται επιχείρηση πώλησης φαγητού take away (γυράδικο). Το μίσθιο συμπληρώθηκε και ενοικιάστηκε για πρώτη φορά πριν το έτος
  1. Στην κατασκευή υπάρχει πρόνοια επικοινωνίας υπογείου και ισογείου με κλιμακοστάσιο, το οποίο έκλεισε με προσωρινή (αναστρέψιμη) κατασκευή. Δεν υπάρχουν άλλοι τρίτοι ενοικιαστές των μονάδων του ισογείου. Το εστιατόριο ανήκει στην εταιρεία Retrobee Enterprises Ltd, της οποίας μέτοχοι είναι οι Αιτητές 1 και
  2. Στη διάρκεια του έτους 2021[4], οι Αιτητές έχοντας εξασφαλίσει την άδεια του Δήμου Πάφου δημιούργησαν για το εστιατόριο ALEA, εξωτερικό χώρο εστίασης με την τοποθέτηση τραπεζοκαθισμάτων σε δημόσιο χώρο. Παρόλο που αυτή η ενέργεια ήταν νόμιμη, η επέκταση του εξωτερικού χώρου εστίασης αύξησε τις απαιτήσεις του Κ.Ο.Τ. για έκδοση ετήσιας άδειας λειτουργίας του εστιατορίου. Συγκεκριμένα, απαιτήθηκε η αύξηση του εμβαδού του εσωτερικού χώρου εστίασης και όλων των βοηθητικών χώρων (κουζίνας, προετοιμασίας, αποθήκευσης και προσωπικού). Για τις απαιτούμενες προσθηκομετατροπές, εξασφαλίστηκε πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής. Προκειμένου να αυξηθεί ο εσωτερικός χώρος εστίασης, επιλέγηκε η επέκταση του εστιατορίου στο ισόγειο, με την ενοποίηση του εστιατορίου με τις τρεις μονάδες που βρίσκονται στο ισόγειο, δηλαδή το γυράδικο και τα δύο διαμερίσματα. Λόγω της παλαιότητας, κρίθηκε απαραίτητη η χρήση ολόκληρης της επιφάνειας του ορόφου αυτού. Σε αυτό το επίπεδο χωροθετήθηκαν: · ο εσωτερικός χώρος εστίασης, · το επιπλέον μπαρ εξυπηρέτησης (για αυτό το επίπεδο), · οι χώροι κυκλοφορίας για το κοινό και · ο ανελκυστήρας προσωπικού. Στο υπόγειο (επίπεδο θάλασσας), βρίσκονται οι βοηθητικοί χώροι εστίασης, δηλ. η κουζίνα, οι αποθήκες, οι χώροι προετοιμασίας, ο εξωτερικός χώρος εστίασης, η κύρια είσοδος του εστιατορίου. Σε αυτό το επίπεδο θα τοποθετηθεί και το κλιμακοστάσιο, που θα συνδέει το υπόγειο με το ισόγειο. Η τοποθέτηση θα γίνει στο σημείο όπου προϋπήρχε στην κατασκευή το κενό για κλιμακοστάσιο, (το οποίο ήταν μέχρι τώρα κλειστό με αναστρέψιμη κατασκευή). Το κλιμακοστάσιο θα καταλάβει τη θέση του παρασκευαστηρίου του γυράδικου, στο ισόγειο (λόγω του υφιστάμενου ανοίγματος). Όσον αφορά το διαμέρισμα στον 1ο όροφο, καταργήθηκε το κλιμακοστάσιο και εξασφαλίζεται πρόσβαση από το πλάι. Όλες οι μετατροπές στο κτίριο έχουν ήδη γίνει, με εξαίρεση το μέρος του ισογείου που καταλαμβάνει το γυράδικο. Το συνολικό κόστος των εργασιών υπολογίστηκε σε €193.000, πλέον Φ.Π.Α. Από αυτές, το ποσό των €110.000 αφορά τις εργασίες που έχουν ήδη γίνει. Στις 13.01.2020, οι Αιτητές, με επιστολή προς τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, κάλεσαν (μεταξύ άλλων) τον τελευταίο να παραδώσει ελεύθερη την κατοχή του μίσθιου, εντός τεσσάρων μηνών, με σκοπό την εκτέλεση ουσιωδών και ριζικών αλλαγών στο μίσθιο και σε ολόκληρο το κτίριο, "ώστε να αξιοποιηθεί για την επιχείρησή τους (το καφεστιατόριο «ALEA»") Ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, δεν συμμορφώθηκε με την προαναφερόμενη επιστολή και εξακολουθεί να κατέχει το μίσθιο. Οι Αιτητές έχουν την οικονομική δυνατότητα να χρηματοδοτήσουν τις υπολειπόμενες οικοδομικές εργασίες στην επίδικη οικοδομή. Ασκείται εμπορική δραστηριότητα στο μίσθιο από την οποία συνυπάρχει εμπορική εύνοια η οποία εκτιμάται σε €25.
  3. Παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων Ως προς αυτό το ζήτημα δεν προκύπτει από την αποδεκτή μαρτυρία η ισχυριζόμενη παράλειψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων. Νομική Πτυχή: Α. Υπενοικίαση στη VEGGERA TRADING LTD Από τα τεκμήρια που κατατέθηκαν[5], προκύπτει ότι η VEGGERA TRADING LTD, αποτελεί εταιρεία εγγεγραμμένη στον Έφορο Εταιρειών, με μονομελές Δ. Σ. (τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1). Παρουσίασαν οι Αιτητές, αποδείξεις από την ταμειακή μηχανή του γυράδικου, στις οποίες αποδείξεις, κάτω από την επωνυμία του γυράδικου, καταγράφεται το όνομα της εταιρείας VEGGERA TRADING LTD. Υποστηρίζουν πως αυτό το γεγονός καταδεικνύει τη δραστηριοποίηση της VEGGERA TRADING LTD στο μίσθιο και την ύπαρξη υπενοικίασης μεταξύ των Καθ' ων οι αιτήσεις 1 και
  4. Καμία άλλη αποδεκτή μαρτυρία έχει παρουσιαστεί αναφορικά με αυτό το ζήτημα, ενώ ο Μ.Κ.2 αρνήθηκε την ύπαρξη υπενοικίασης. Στην απουσία μαρτυρίας αναφορικά με τα συστατικά στοιχεία της υπενοικίασης και στην απουσία ανάλυσης του ζητήματος, στην τελική αγόρευση των Αιτητών, το ζήτημα δεν θα έπρεπε να εξεταστεί περαιτέρω. Παρόλα αυτά για σκοπούς πληρότητας της απόφασης, θα εξετάσω το νομικό αυτό ζήτημα στην ουσία του. Το γεγονός ότι η σύμβαση ενοικίασης απαγορεύει ρητά την υπενοικίαση του μίσθιου, δεν αμφισβητήθηκε. Ο όρος 4 της σύμβασης προνοεί τα εξής: "Απαγορεύεται η παραχώρηση της χρήσης ή η ολική ή μερική υπενοικίαση του Ενοικιαζόμενου υποστατικού σε οποιοδήποτε άλλο ή άλλα τρίτα πρόσωπα εκτός από τον ενοικιαστή." Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι ο σχετικός λόγος έξωσης που προωθείται με την παρούσα Αίτηση, όπως διατυπώνεται στο άρθρο 11
(1)(δ) του Ν. 23/83[6], είναι η παράβαση "της ρητής υποχρέωσης περί μη υπενοικιάσεως". Αυτό συνεπάγεται ότι η παράβαση του όρου 4 της συμφωνίας ενοικίασης, αποτελεί λόγο έξωσης μόνο στον βαθμό που αποδεικνύεται ότι έχει συντελεστεί υπενοικίαση και όχι απλά ο αποχωρισμός της κατοχής. Είναι λοιπόν ουσιώδες για την παρούσα υπόθεση, να διαγνωστεί κατά πόσον η αναφορά της VEGGERA TRADING LTD στις ταμειακές αποδείξεις του γυράδικου, αποτελεί υπενοικίαση. Συστατικά στοιχεία της υπενοικίασης Αφού η υπενοικίαση ή υπεκμίσθωση, είναι η από μέρους του ενοικιαστή του μίσθιου περαιτέρω ενοικίαση, για να θεωρείται ότι υπάρχει υπενοικίαση, θα πρέπει να υπάρχουν όλες οι προϋποθέσεις ύπαρξης έγκυρης ενοικίασης, όπου σε τέτοια περίπτωση ο ενοικιαστής υπέχει τη θέση του "ιδιοκτήτη" και ο υπενοικιαστής τη θέση του "ενοικιαστή"[7]. Σύμφωνα με την νομολογία, (βλ. Μιχαηλίδου ν. Δήμου Λευκωσίας), τρία είναι τα συστατικά στοιχεία που διακρίνουν την ενοικίαση από τις υπόλοιπες συμβάσεις. Αυτά είναι: H παράδοση αποκλειστικής κατοχής
(1), για ορισμένη περίοδο
(2), έναντι ανταλλάγματος
(3), [ Street v. Mountford
(1985)2 All E.R. 289 ]. Αυτά τα τρία στοιχεία συνθέτουν τη σχέση ενοικίασης και αναλογικά εφαρμόζονται και στη σχέση "υπενοικίασης". Παρά την εκτεταμένη αντεξέταση του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, παρατηρώ ότι δεν του τέθηκαν ερωτήσεις σε σχέση με το είδος της κατοχής που απολάμβανε η VEGGERA TRADING LTD, αν δηλαδή είχε αποκλειστική κατοχή του μίσθιου ή όχι. Επίσης, καμία μαρτυρία παρουσιάστηκε αναφορικά με τις υπόλοιπες προϋποθέσεις και ασάφεια και αβεβαιότητα επικρατούν αναφορικά με τη συνδρομή των προϋποθέσεων για την ύπαρξη σχέσης "υπενοικίασης". Το βάρος απόδειξης βρίσκεται πάντοτε στους ώμους των Αιτητών. Το κενό που παρουσιάστηκε δεν μπορεί να συμπληρωθεί με συμπεράσματα των συνηγόρων. Βρίσκω, επομένως, ότι οι Αιτητές έχουν αποτύχει να αποδείξουν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων τη δημιουργία υπενοικίασης μεταξύ των Καθ' ων οι αιτήσεις 1 και 2. Β. Ανάκτηση για σκοπούς εκτέλεσης ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών Το άρθρο 11
(1)(η) (iii) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοεί τα ακόλουθα: " 11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: [.] (η) εις περίπτωσιν καθ' ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου - [.] (iii) για ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του για σκοπούς αξιοποίησης του ή [.] και το Δικαστήριο είναι πεπεισμένο ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε δια τα ανωτέρω, οσάκις ήτο επάναγκες, την αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφους (i), (ii), (iii) και (iv) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου, δοθέντος ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον .". Συνεπώς, στις παρούσες υποθέσεις, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις:
  1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του ακινήτου.
  2. Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
  3. Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
  4. Να προτείνεται η διενέργεια ουσιωδώς σημαντικών αλλαγών στο ακίνητο.
  5. Οι αλλαγές να συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του ακινήτου.
  6. Η μετατροπή να σκοπεί στην αξιοποίηση του ακινήτου.
  7. Ο ιδιοκτήτης να έχει εξασφαλίσει την αναγκαία για τη διενέργεια των αλλαγών άδεια.
  8. Το ακίνητο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη.
  9. Να μην είναι δυνατή η διενέργεια των αλλαγών χωρίς την ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου.
  10. Ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση "ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών", για να εκκενώσει το ακίνητο. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι το πιο πάνω λεκτικό του άρθρου 11
(1)(η) (iii) έχει διαμορφωθεί με τον τροποποιητικό νόμο Ν. 119 (Ι)/1999. Μέχρι τότε η αναφορά της νομοθεσίας ήταν σαφώς αυστηρότερη και απαιτούσε όπως οι αλλαγές στο ακίνητο να είναι "ουσιαστικές και ριζικές" και όχι απλά "ουσιωδώς σημαντικές", όπως επίσης να συνεπάγονται τη "ριζική και ολική" μετατροπή του ακινήτου, σε αντίθεση με την τροποποιημένη πρόνοια του Νόμου που απαιτεί η μετατροπή να είναι "ουσιαστική και σημαντική". Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, ανατρέχουμε στην νομολογία (παρά το ότι αυτή αναφέρεται στην νομοθεσία όπως είχε πριν την προαναφερόμενη τροποποίηση). Στον βαθμό που οι υπόλοιπες προϋποθέσεις της νομοθεσίας (πέρα από τον βαθμό των αλλαγών και της μετατροπής του ακινήτου) παραμένουν οι ίδιες, θεωρώ ότι τυγχάνει εφαρμογής η νομολογία που ερμηνεύει (στο πλαίσιο των μη καταργημένων διατάξεων) τις αρχές με βάση τις οποίες το Δικαστήριο εξετάζει τη συνδρομή των προϋποθέσεων της νομολογίας. Ιδιοκτησία Δεν έχει αμφισβητηθεί το γεγονός ότι οι Αιτητές 1 και 2 είναι οι ιδιοκτήτες ολόκληρου του κτιρίου το οποίο περιλαμβάνει και το μίσθιο. Ενοικιοστασιακό ακίνητο Εφόσον το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (στον Δήμο Πάφου) και έχει συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.1999, πληρούται και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας. Θέσμιος ενοικιαστής Παραδεκτό είναι και το γεγονός ότι ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του μίσθιου. Παρά την παραδοχή αυτή, το δικαστήριο οφείλει να εξετάσει το ζήτημα αυτό καθότι άπτεται της δικαιοδοσίας του. Σχετική με το θέμα είναι η απόφαση στις Πολιτικές Εφέσεις 229, 230, 231/2008, Τουμάζου και S.P.S. RESTAURANTS LTD, όπου λέχθηκαν τα εξής από τον Ναθαναήλ, Δ.: "[.] το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, όφειλε αυτοδύναμα να ελέγξει τις παραμέτρους της δικής του κατ΄ εξοχήν δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας να επιληφθεί της διαφοράς, είτε δηλώνονταν ενώπιον του εκ συμφώνου αποφάσεις, είτε στα πλαίσια εκδίκασης της υπόθεσης." (Δική μου υπογράμμιση) Ο ορισμός του "θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής: «"θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [...]" Σύμφωνα πάντα με την αποδεκτή μαρτυρία, ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 ανέλαβε την κατοχή του μίσθιου τον Ιανουάριο του 2015 και ουδέποτε επέστρεψε αυτήν στους Αιτητές. Επαναλαμβάνω πως δεν παρουσιάστηκε αποδεκτή μαρτυρία περί της ύπαρξης τρίτου προσώπου σε κατοχή του μίσθιου. Επομένως, από τον τερματισμό της συμφωνίας, την 13.01.2020, ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 έχει καταστεί θέσμιος ενοικιαστής του μίσθιου. Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας ικανοποιείται. Ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές στο ακίνητο - Ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του ακινήτου. Ενώ με βάση την προηγούμενη, αυστηρότερη, διατύπωση του Νόμου, οι προτεινόμενες αλλαγές στο μίσθιο απαιτείτο να είναι "ριζικές" και η μετατροπή του "ολική", με τη νέα ρύθμιση απαιτείται μόνο όπως οι προτεινόμενες αλλαγές είναι "ουσιωδώς σημαντικές" και ότι θα μετατρέψουν ουσιωδώς και σημαντικά το ακίνητο. Είναι προφανές ότι αυτό που επιδιώκεται από τον νομοθέτη μέσα από την τροποποιηθείσα διάταξη της νομοθεσίας είναι η εξισορρόπηση των συμφερόντων των ενοικιαστών και των ιδιοκτητών. Ο νομοθέτης δίδει την ευκαιρία στον ιδιοκτήτη να ανακτήσει το ακίνητό του όταν προτίθεται να διενεργήσει σε αυτό αλλαγές, νοουμένου ότι αυτές θα είναι ουσιωδώς σημαντικές. Εξασφαλίζει επομένως, ότι οι αλλαγές στο ακίνητο δεν θα είναι επιπόλαιες ή ασήμαντες και ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να "εκδιώξει" τον ενοικιαστή επικαλούμενος την ανάγκη για κάποια επιφανειακή ή διακοσμητική, απλά, αλλαγή. Από την άλλη όμως, δεν απαιτεί πλέον οι αλλαγές να μετατρέπουν ριζικά και ολικά το ακίνητο. Με την εξασφάλιση της πολεοδομικής άδειας (τεκμήριο αρ. 10) εγκρίθηκε το αίτημα των Αιτητών για «προσθήκες/μετατροπές σε υφιστάμενο εστιατόριο στο ημιυπόγειο και ισόγειο, προσθήκες/μετατροπές σε υφιστάμενα διαμερίσματα και αλλαγή χρήσης διαμερίσματος σε εστιατόριο και ενσωμάτωσή του σε υφιστάμενο εστιατόριο». Η δε άδεια οικοδομής (τεκμήριο αρ. 11) οι εγκεκριμένες οικοδομικές εργασίες, περιγράφονται με ακριβώς τον ίδιο (πιο πάνω τρόπο). Όλες οι εργασίες (με εξαίρεση αυτές που επηρεάζουν το μίσθιο) έχουν ήδη εκτελεστεί. Σκοπός των προσθηκομετατροπών είναι η νομιμοποίηση της λειτουργίας του εστιατορίου των Αιτητών, με την εξασφάλιση των αδειών λειτουργίας του, στην βάση των απαιτήσεων του Κ.Ο.Τ. Οι Αιτητές υποχρεώθηκαν, προκειμένου να διατηρήσουν το εστιατόριο στο μίσθιο, στην αύξηση του εσωτερικού χώρου εστίασης και στην αύξηση των εμβαδών των βοηθητικών χώρων, όταν επέκτειναν (στο έτος 2020) τον χώρο εστίασης εξωτερικά, με την εξασφάλιση άδειας χρήσης δημόσιου χώρου και την τοποθέτηση τραπεζοκαθισμάτων εκεί. Με την προτεινόμενη επέκτασή του εστιατορίου στο ισόγειο του κτιρίου, θα αυξηθεί ο εσωτερικός χώρος εστίασης, με την ενοποίηση του εστιατορίου με τις τρεις μονάδες που βρίσκονται σε αυτό το επίπεδο, δηλαδή το μίσθιο, και τα δύο διαμερίσματα. Λόγω της παλαιότητας, δεν είναι δυνατή η επιπλέον επιβάρυνση της οικοδομής και κρίθηκε απαραίτητη η χρήση ολόκληρης της επιφάνειας του ορόφου αυτού. Σε αυτό το επίπεδο θα βρίσκονται (με το πέρας των εργασιών): · ο εσωτερικός χώρος εστίασης, · το επιπλέον μπαρ εξυπηρέτησης (για αυτό το επίπεδο), · οι χώροι κυκλοφορίας για το κοινό και · ο ανελκυστήρας προσωπικού. Στο υπόγειο (επίπεδο της θάλασσας), βρίσκονται οι βοηθητικοί χώροι εστίασης, δηλ. η κουζίνα, οι αποθήκες, οι χώροι προετοιμασίας, ο εξωτερικός χώρος εστίασης, η κύρια είσοδος του εστιατορίου. Το κλιμακοστάσιο που θα συνδέει το υπόγειο με το ισόγειο, θα τοποθετηθεί στο σημείο όπου προϋπήρχε στην κατασκευή το κενό για κλιμακοστάσιο και θα καταλάβει τη θέση του παρασκευαστηρίου του γυράδικου. Οι προσθηκομετατροπές στο υπόγειο έχουν ήδη γίνει σε αυτό το επίπεδο, εκτός από το κλιμακοστάσιο (λόγω της ύπαρξης του παρασκευαστηρίου του γυράδικου στο σημείο αυτό). Η φράση "ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές" έχει απασχολήσει το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτινός Λτδ
(2008)1 Α.Α.Δ. 1105, όπου λέχθηκαν τα εξής από τον έντιμο Κραμβή Δ., "Κατά τη γνώμη μας, η ορθή εκτίμηση των γεγονότων έπρεπε να είχε οδηγήσει στη διαπίστωση ότι οι προτεινόμενες αλλαγές κλπ είναι ουσιωδώς σημαντικές. [.] η μαρτυρία [.] καταδείχνει με σαφήνεια ότι οι προτεινόμενες μετατροπές θα επιφέρουν ριζική αλλαγή της όψης και του εσωτερικού χώρου του καταστήματος, της τοιχοποιίας και του πατώματος και θα απαιτηθεί η ενίσχυση του σκελετού. «Η κα Παρούτη κατέθεσε ακόμα ότι στο συγκεκριμένο κτίριο, πρέπει να γίνουν εργασίες συντήρησης της όψης, να απομακρυνθούν παλιοί σουβάδες, να επιδιορθωθούν παλιά σκυροδέματα, να αντικατασταθούν ανοίγματα και, βάσει των κανονισμών πυρασφάλειας, πρέπει να δημιουργηθεί προθάλαμος κλιμακοστασίου. Από το κτίριο Γ, τώρα χρησιμοποιείται μόνο το υπόγειο. Στο επίδικο θα γίνουν ενισχύσεις σκελετού, θα αφαιρεθούν τα παλιά πατώματα, γιατί θα γίνει κατασκευή υπερυψωμένου δαπέδου και θα περαστούν οι καλωδιώσεις και κλιματισμοί. Ακόμα, θα διορθωθεί μια είσοδος στη μεσοτοιχία, για να ενωθεί το συγκεκριμένο κτίσμα με τα υπόλοιπα και θα κατεδαφιστούν κάποιες ενδιάμεσες μεσοτοιχίες. Στο επίδικο υπάρχουν 13 κολώνες. Οι εργασίες δεν μπορούν να εκτελεστούν με τους ενοίκους εντός του επιδίκου, γιατί οι ενισχύσεις σκελετού είναι μια διαδικασία χρονοβόρα, θα χρησιμοποιηθεί κομπρεσέρ, για να ενισχυθεί το πάτωμα πρέπει να είναι το δάπεδο ελεύθερο και ως θέμα ασφάλειας δεν μπορεί να υπάρχουν ένοικοι στο εργοτάξιο. Η Μ.Α. 2 χαρακτήρισε τις αλλαγές που περίγραψε ως ουσιαστικές, όχι διακοσμητικές, γιατί επεμβαίνουν στο σκελετό. Από τη στιγμή που γίνονται ενισχύσεις σκελετού, ουσιαστικά ανανεώνεται ο χρόνος ζωής.» Ενόψει των πιο πάνω θεωρούμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο λανθασμένα αποφάσισε ότι δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 11
(1)(η)(iii)." Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με τη νομολογία[8], όταν το ακίνητο του οποίου επιδιώκεται η ανάκτηση της κατοχής, "αποτελεί μέρος ευρύτερου κτιριακού συγκροτήματος που ανήκει στον ίδιο ιδιοκτήτη, οι αλλαγές που ταυτόχρονα προτείνονται να εκτελεστούν γύρω ή πάνω από το ακίνητο, μπορούν επίσης να ληφθούν υπόψη στο βαθμό που επηρεάζουν το υπάρχον κοινό θεμέλιο και την υπάρχουσα δομή, μορφή και χαρακτήρα του επίδικου ακινήτου." Στις παρούσες περιπτώσεις, οι αλλαγές θα εκτελεστούν και εντός των συγκεκριμένων ακινήτων. Στην παρούσα περίπτωση, διαπιστώνω και αποδέχομαι ότι οι προτεινόμενες αλλαγές, αποτελούν ουσιωδώς σημαντικές αλλαγές τόσο στο κτίριο συνολικά όσο και στο μίσθιο ειδικά και θα συνεπάγονται σημαντική μετατροπή του ακινήτου. Αξιοποίηση του ακινήτου Σύμφωνα και πάλι με την αποδεκτή μαρτυρία, με τις προτεινόμενες προσθηκομετατροπές στην όλη οικοδομή, αυτή θα μπορεί πλέον να στεγάσει στο ισόγειο και υπόγειό της, μια λειτουργική αδειούχα επιχείρηση εστιατορίου, με εξωτερικό και εσωτερικό χώρο εστίασης. Βρίσκω ότι με τις προτεινόμενες αλλαγές σκοπείται η αξιοποίηση του όλου κτιριακού συγκροτήματος. Αναγκαία άδεια Με δεδομένη την παρουσίαση από τους Αιτητές της άδειας οικοδομής, βρίσκω ότι έχει εξασφαλιστεί η αναγκαία, για την εκτέλεση των προτεινόμενων αλλαγών, άδεια. Λογική απαίτηση της κατοχής Αναφορικά με αυτή την προϋπόθεση, ανατρέχω στην νομολογία. Στην υπόθεση Γιούκκα ν. Μιχαηλίδη
(2003)1 Α.Α.Δ. 1476 λέχθηκαν τα εξής στην απόφαση της πλειοψηφίας: "Ο όρος «απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτη», στην παράγραφο (η) του άρθρου 11
(1)του Νόμου συσχετίζεται άμεσα προς κάθε στοιχείο που θέτει ο Νόμος στις υποπαραγράφους που ακολουθούν για την ανάκτηση κατοχής του ακινήτου. Στην περίπτωση της υποπαραγράφου (iii) o Nόμος θέτει δύο προϋποθέσεις προς τις οποίες συναρτάται η λογικότητα του αιτήματος: (α) Τη φύση των αλλαγών που θα επιφέρει ο ιδιοκτήτης στο κτίριο, που πρέπει να έχουν το χαρακτήρα που προσδιορίζει ο Νόμος, σημαντικές αλλαγές που συνεπάγονται την ουσιαστική και σημαντική μετατροπή του υφιστάμενου κτιρίου και (β) ότι σκοπός των αλλαγών αυτών είναι η αξιοποίηση του κτιρίου. Στη Kontou v. Solomou
(1978)1 C.L.R. 425, την οποία επικαλέστηκε ο εφεσίβλητος τονίζεται ότι το στοιχείο της λογικότητας του αιτήματος συσχετίζεται προς τις απαιτήσεις του Νόμου." Πέραν της πιο πάνω ερμηνείας της φράσης "απαιτείται λογικά", η νομολογία καθιέρωσε ότι ένας επιπλέον παράγοντας που εξετάζεται αναφορικά με τη λογικότητα της απαίτησης του ιδιοκτήτη είναι "[τ]ο στοιχείο της οικονομικής δυναμικότητας, ή ευχέρειας, ή δανειοδότησης, ή εξεύρεσης των πόρων για την ανοικοδόμηση ."[9]. Δεν έχει αμφισβητηθεί η οικονομική δυνατότητα των Αιτητών[10] για διενέργεια των προτεινόμενων μετατροπών στην επίδικη οικοδομή. Είναι εξάλλου χαρακτηριστικό ότι το μεγαλύτερο μέρος των μετατροπών έχουν ήδη τελεστεί και απομένουν οι αλλαγές που επηρεάζουν το μίσθιο. Έχοντας ήδη καταλήξει στο συμπέρασμα ότι οι προτεινόμενες αλλαγές θα μετατρέψουν το κτίριο ουσιαστικά και σημαντικά με σκοπό την αξιοποίησή του, βρίσκω και αποδέχομαι ότι το μίσθιο απαιτείται λογικά από τους Αιτητές για τον σκοπό αυτό. Αδύνατη η διενέργεια των αλλαγών χωρίς την ανάκτηση της κατοχής του μισθίου. Ανατρέχοντας και πάλι στην αποδεκτή μαρτυρία, διαπιστώνω ότι σύμφωνα με αυτήν, στο μίσθιο θα αφαιρεθεί η προσωρινή κατασκευή ώστε να αποκαλυφθεί το προεπιλεγμένο σημείο του κλιμακοστασίου που συνδέει το υπόγειο με το ισόγειο (στη θέση του παρασκευαστηρίου του γυράδικου) όπου θα τοποθετηθεί το κλιμακοστάσιο. Προκύπτει αβίαστα ότι οι εργασίες αυτές δεν μπορούν να εκτελεστούν χωρίς την εκκένωση του μίσθιου, το οποίο και δεν θα μπορεί πλέον πρακτικά να λειτουργήσει χωρίς τον χώρο του παρασκευαστηρίου του. Επίδοση ειδοποίησης Δεν αμφισβήτησε ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, την παραλαβή της ειδοποίησης ημερ. 13.01.2020[11]. Με αυτήν, οι Αιτητές έταξαν, μεταξύ άλλων, στον Καθ' ου 1 προθεσμία για παράδοση της κατοχής του μίσθιου εντός ενός μηνός [ με βάση το άρθρα 11
(1)(δ), (ζ), (θ) ] και τεσσάρων μηνών [ με βάση το άρθρο 11
(1)(η) (iii) ]. Πληροφόρησαν, δε, τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, πως χρειάζονται το μίσθιο για ίδια χρήση και πως θα προβούν σε ουσιώδεις και ριζικές αλλαγές σε ολόκληρο το κτίριο με σκοπό την αξιοποίησή του από την επιχείρησή τους (ALEA). Στη βάση των πιο πάνω, βρίσκω ότι ικανοποιείται και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας. Οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου ότι συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις, για την έκδοση διατάγματος έξωσης, δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η) (iii) του Νόμου, καθορίζει και την τύχη των παρουσών συνενωμένων Αιτήσεων. Εφόσον ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1, διεξάγει στο μίσθιο εμπορική δραστηριότητα, βρίσκω ορθό να αναστείλω την εκτέλεση του διατάγματος έξωσης για περίοδο τέτοια ώστε να μετακινηθεί με ασφάλεια η επιχείρησή του σε άλλο επαγγελματικό υποστατικό. Γ. Ίδια χρήση του ακινήτου από τους Αιτητές Τα άρθρα 11
(1)(ζ) και 11
(2)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν. 23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως "ο Νόμος"), προνοούν τα ακόλουθα: " 11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται δια την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, δια το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή δια την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (ζ) Εις περίπτωσιν καθ΄ην το κατάστημα απαιτείται λογικώς προς κατοχήν υπό του ιδιοκτήτου, της συζύγου ή των τέκνων του και όπου οιοσδήποτε εξ αυτών δεν ηδυνήθη να εξασφαλίση ετέραν ανάλογον και με λογικόν ενοίκιον στέγην δια την επιχείρησιν του ή δια σκοπούς επιχειρήσεως και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος. Νοείται ότι ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα θα εκδίδωνται δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν το Δικαστήριον πεισθή ότι, λαμβανομένων υπ' όψιν όλων των περιστάσεων της υποθέσεως, θα επροξενείτο μεγαλυτέρα ταλαιπωρία δια της εκδόσεως του διατάγματος ή της αποφάσεως παρά δια της αρνήσεως εκδόσεως τούτου." [. . . ] 11
(2)Σε όσες περιπτώσεις δεν απαιτείται από το άρθρο αυτό άλλη γραπτή προειδοποίηση για έξωση, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση έναν τουλάχιστο μήνα προηγουμένως, χωρίς αυτό να επηρεάζει τις εκκρεμούσες ενώπιον του Δικαστηρίου υποθέσεις από της δημοσίευσης του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 1995." Συνεπώς, στην παρούσα υπόθεση, για να εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα ανάκτησης κατοχής, στη βάση της λογικής απαίτησής του για ίδια χρήση από τους ιδιοκτήτες, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις: · Το μίσθιο να εμπίπτει στην έννοια του "ακινήτου" δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου. · Ο Ενοικιαστής να είναι θέσμιος. · Οι ιδιοκτήτες να έχουν επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώριση της Αίτησης για ανάκτηση κατοχής. · Το μίσθιο να απαιτείται λογικά προς κατοχή από τους ιδιοκτήτες. · Οι ιδιοκτήτες να αδυνατούν να εξασφαλίσουν άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση τους. · Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική. · Η έκδοση του διατάγματος, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοσή του. Αναφορικά με τις προϋποθέσεις που πρέπει να ικανοποιηθούν, σχετική είναι η απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου
(1989)1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, η οποία υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης
(1990)1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα 107. Οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις έχουν εξεταστεί πιο πάνω και έχω διαπιστώσει πως συντρέχουν. Η προϋπόθεση, της "λογικής απαίτησης προς κατοχή από τον ιδιοκτήτη" έτυχε ερμηνείας από την νομολογία [ βλ. Παμπορίδη ν. Χουλιώτη κ.ά.
(1996)1(Α) Α.Α.Δ., 604 ]. Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, οι ιδιοκτήτες του κτιρίου και κατ' επέκταση του μίσθιου, δεν έχουν πρόθεση να χρησιμοποιήσουν για δική τους χρήση το μίσθιο, αλλά για το εστιατόριο ALEA, του οποίου ωστόσο δεν είναι ιδιοκτήτες. Ιδιοκτήτης της επιχείρησης του εστιατορίου ALEA, είναι η εταιρεία Retrobee Enterprises Ltd. Αυτό μεταβάλλει τα δεδομένα, αφού σύμφωνα με η νομολογία[12] και η ερμηνεία που έχει δοθεί στην πρόνοια αυτή της νομοθεσίας (για ίδια χρήση) αναφέρει τα εξής: "I have certainly felt the force of the argument on behalf of the landlord; but in the end I am satisfied that it cannot prevail. There is no escape from the fact that a company is a legal entity entirely separate from its corporators—sees Salomon v. Salomon & Co Here the landlord and her companies are entirely separate entities. This is no matter of form; it is a matter of substance and reality. [.] As was pointed out by Fletcher Moulton, L. J., control of a company by a corporator is wholly different in fact and law from carrying on the business himself: '...the individual corporator does not carry on the business of the corporation'. This being so, I do not see how it is possible for the landlord in the present case to assert that she intends to occupy the holding for the purpose of a business to be carried on by her. Her intention, as has been made plain, is that the company which she controls shall carry on its business on the holding. But that, unfortunately for her, is something for which the Act makes no provision. [.] With this principle in mind, and having considered very carefully the force of the argument on behalf of the landlord and tenant in the present case, we think we should confine ourselves in examining whether the meaning of the statutory words of our law is plain and unambiguous. In the present appeal, there is no escape from the fact that the company is a legal entity entirely separate from its corporation. Here the company and the two individuals, the son and his wife, forming the company, are entirely separate entities, however complete the control might be by the two individuals over the company. Each can sue and be sued in their own right. Even the holder of one hundred per cent of the shares in a company does not by that holding become so identified with the company that he can be said to carry on the business of the company. This being so, we do not see how it is possible for the son of the landlord in the present case to assert that he intends to occupy the holding for the purposes of a business to be carried on by him. His intention, as has been made plain, is that the company which he and his wife control shall carry on its business on the said holding.» Δεν διαφέρει η παρούσα περίπτωση από αυτήν που περιγράφεται στην απόφαση MICHAELIDES ν. GAVRIELIDES (πιο πάνω). Οι Αιτητές αξιώνουν την ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου για τους σκοπούς της επιχείρησης του εστιατορίου ALEA. Η επιχείρηση όμως δεν ανήκει στους Αιτητές, αλλά στο νομικό πρόσωπο που αυτοί δημιούργησαν (Retrobee Enterprises Ltd). Δεν θα επεκταθώ περισσότερο. Σύμφωνα με την νομοθεσία και νομολογία, εφόσον οι Αιτητές δεν έχουν πρόθεση να χρησιμοποιήσουν με την προσωπική τους ιδιότητα το μίσθιο, η απαίτηση τους για ανάκτηση της κατοχής του μίσθιου στην βάση του άρθρου 11
(1)(ζ) του Ν.23/1983, δεν μπορεί να πετύχει. Δ. Παράληψη καταβολής οφειλόμενων ενοικίων Ο λόγος αυτός έξωσης, βασίζεται στην πρόνοια του άρθρου 11
(1)(α) του Ν.23/1983: "11
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11
(1)(α) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον των Καθ' ων η αίτηση 1, είναι οι εξής:
  1. Οι Αιτητές να είναι ιδιοκτήτες του μίσθιου.
  2. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
  3. Ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 να είναι θέσμιος ενοικιαστής.
  4. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους θέσμιους ενοικιαστές.
  5. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί.
  6. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στους Καθ' ων η αίτηση, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει "παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο [.]". Οι πρώτες τρεις προϋποθέσεις (ιδιοκτησία, ενοικιοστασιακό ακίνητο και θέσμιος ενοικιαστής) έχουν εξεταστεί πιο πάνω και διαπιστώθηκε ότι συντρέχουν. Σύμφωνα με τα ευρήματα του δικαστηρίου, πιο πάνω, δεν έχει αποδειχθεί η, από μέρους του ενοικιαστή, καθυστέρηση στην καταβολή οφειλόμενων ενοικίων. Εφόσον δεν έχουν οι Αιτητές αποσείσει το βάρος απόδειξης αυτής της συνδρομής της νομοθεσίας, η απαίτηση τους για της έξωση του Καθ' ου οι αιτήσεις 1 στην βάση του άρθρου 11
(1)(α), δεν μπορεί να πετύχει. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ Οι πιο πάνω διαπιστώσεις μου ότι στην Αίτηση Ε31/2020 συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις για την έκδοση διατάγματος έξωσης δυνάμει του άρθρου 11
(1)(η)(iii) του Νόμου, ενώ στην Αίτηση Ε6/2021 απέτυχαν οι Αιτητές να αποδείξουν την συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11
(1)(α), καθορίζουν και την τύχη των παρουσών συνενωμένων Αιτήσεων. Απομένει η εξέταση των Ανταπαιτήσεων του Καθ' ου οι αιτήσεις
  1. ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΚΑΘ' ΟΥ ΟΙ ΑΙΤΗΣΕΙΣ 1
  2. Απαίτηση για αποζημιώσεις δυνάμει των άρθρων 12, 13 και 15 του Ν. 23/1983 Στα άρθρα 12, 13 και 15 του Ν.23/1983, αναφέρονται τα εξής: "
  3. Στις περιπτώσεις έκδοσης απόφασης ή διατάγματος σύμφωνα με τις πρόνοιες των παραγράφων (ζ) και (η) του άρθρου 11, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική εξουσία να διατάξει τον αιτητή να πληρώσει στον ενοικιαστή αποζημίωση, η οποία δε θα υπερβαίνει ποσό που είναι ίσο με το τρέχον ενοίκιο δεκαοκτώ μηνών, αν η απόφαση ή το διάταγμα αφορά κατάστημα.
  4. Όταν λόγω της άσκησης στο κατάστημα από τον ενοικιαστή επιτηδεύματος ή εργασίας συνυπάρχει εμπορική εύνοια (αέρας) την οποία ο ενοικιαστής θα απωλέσει ολικώς ή μερικώς σε περίπτωση μετακίνησης του σε άλλο κατάστημα, το Δικαστήριο, κατά την έκδοση απόφασης ή διατάγματος δυνάμει οποιασδήποτε από τις παραγράφους (ζ) και (η) του εδαφίου
(1)του άρθρου 11, μπορεί αν δε θεωρεί επαρκή την προβλεπόμενη από το άρθρο 12 αποζημίωση, να διατάξει την καταβολή επιπλέον αποζημίωσης στον ενοικιαστή, που να μην υπερβαίνει την απώλεια της εμπορικής εύνοιας, λαμβάνοντας υπόψη όλες τις συνθήκες του ενοικιαστή, καθώς και την πιθανότητα αύξησης της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου λόγω της απώλειας της εμπορικής εύνοιας, ενώ δεν είναι εκτελεστό το διάταγμα ή η απόφαση, μέχρις ότου πληρωθεί το ανωτέρω ποσό της αποζημίωσης. [.]
  1. Εάν μετά την υπό του ιδιοκτήτου λήψιν αποφάσεως ή διατάγματος διά κατοχήν ή έξωσιν, δυνάμει του παρόντος Μέρους, το Δικαστήριον θεωρήση ότι η απόφασις ή το διάταγμα ελήφθη διά ψευδών παραστάσεων ή διά της αποκρύψεως ουσιαστικών γεγονότων, το Δικαστήριον δύναται να διατάξη τον ιδιοκτήτην να πληρώση εις τον προηγούμενον ενοικιαστήν τοιούτο ποσόν οίον φαίνεται ότι είναι επαρκές ως αποζημίωσις διά ζημίαν ή απώλειαν ην υπέστη ο ενοικιαστής συνεπεία της αποφάσεως ή του διατάγματος." Άρθρο 12 Με δεδομένο ότι το μίσθιο αποτελεί κατάστημα στο οποίο υπάρχει δρώσα επιχείρηση εδώ και χρόνια, για τη μετακίνηση της οποίας θα απαιτηθεί χρόνος και έξοδα, βρίσκω ορθό να επιδικάσω υπέρ του αποζημίωση ίση με το τρέχον ενοίκιο δεκαπέντε μηνών. Σημειώνω πως ο μέσος όρος του μηνιαίου ενοικίου είναι €
  2. Άρθρο 13 Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία του Μ.Κ.1, στο μίσθιο ασκείται εμπορική δραστηριότητα για την οποία ενυπάρχει εμπορική εύνοια η οποία εκτιμάται στο ποσό των €25.
  3. Το πελατολόγιο της επιχείρησης αποτελείται από ντόπιους που διαμένουν στην εν λόγω περιοχή, αλλά και τουρίστες που διακινούνται στην περιοχή κατά την τουριστική περίοδο. Λόγω τούτου, η επιχείρηση παραμένει κλειστεί κατά τους μη τουριστικούς μήνες κάθε έτους. Βρίσκω και αποδέχομαι πως ο ενοικιαστής σε περίπτωση μετακίνησης του σε άλλο κατάστημα θα απωλέσει την εμπορική αυτή εύνοια. Από την άλλη, σύμφωνα με την δική του μαρτυρία, με την εμπειρία που έχει αποκτήσει ως επαγγελματίας στον κλάδο αυτό, είναι σε θέση να οδηγήσει την επιχείρηση σε κερδοφορία σε ένα μόνο έτος. Με αυτά τα δεδομένα, βρίσκω ότι η επιχείρηση του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, θα είναι σε θέση να ανακτήσει την απολεσθείσα εμπορική εύνοια της σε αντίστοιχα σύντομο χρονικό διάστημα. Βρίσκω ότι η απόδοση στον Καθ' ου 1 ποσού €25.000 για την απώλεια της εμπορικής εύνοιας της επιχείρησης του, αποτελεί ικανοποιητική αποζημίωση στην βάση του άρθρου 13 του Νόμου. Θα πρέπει εδώ να αναφέρω, πως το επιχείρημα των Αιτητών ότι καμία αποζημίωση θα πρέπει να αποδοθεί στον Καθ' ου οι αιτήσεις, διότι (α) η επιχείρηση δεν είναι αδειούχα, και (β) η εμπορική επωνυμία του γυράδικου ανήκει στους ιδίους και η επιχείρηση ήταν δικό τους δημιούργημα, δεν βρίσκει έρεισμα στην νομοθεσία. (Ούτε και υποστήριξαν αυτή τους τη θέση οι Αιτητές, με παρουσίαση αυθεντιών και νομικών επιχειρημάτων στο Δικαστήριο). Σύμφωνα με το λεκτικό της νομοθεσιας, οι παράγοντες που εξετάζονται είναι μόνον το κατά πόσον: (α) ασκείται εμπορική εργασία στο κατάστημα, του οποίου η κατοχή θα ανακτηθεί, (β) λόγω αυτής της εργασίας συνυπάρχει εμπορική εύνοια, (γ) αυτή η εμπορική εύνοια θα απωλεσθεί, ολικώς ή μερικώς. Άρθρο 15 Είναι προφανές, από το λεκτικό του άρθρου αυτού ότι τυγχάνει εφαρμογής μόνο σε περιπτώσεις όπου έχει ήδη ανακτηθεί η κατοχή του μίσθιου από τον ιδιοκτήτη του, δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου, το οποίο εξασφαλίστηκε με ψευδείς παραστάσεις ή απόκρυψη ουσιωδών γεγονότων. Είναι άσχετη με την παρούσα περίπτωση, η πρόνοια αυτή της νομοθεσίας.
  4. Απαίτηση για αποζημιώσεις για εργασίες που εκτέλεσε στο μίσθιο ο ενοικιαστής Χρήσιμη είναι σε αυτό το σημείο η αναδρομή στην σύμβαση μεταξύ των διαδίκων, όπου συμφωνήθηκε πως[13]: (α) δεν είναι επιτρεπτή η εκτέλεση προσθηκομετατροπών στο μίσθιο από τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση των Αιτητών (β) όποιες τροποποιήσεις γίνουν με συγκατάθεση των Αιτητών, θα παραμείνουν στην ιδιοκτησία των Αιτητών χωρίς υποχρέωση αποζημίωσης του Καθ' ου οι αιτήσεις 1, (γ) ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 οφείλει να επαναφέρει το μίσθιο στην προτέρα του κατάσταση, κατά την λήξη της συμβατικής σχέσης των διαδίκων. Εμποδίζεται επομένως ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 να αξιώνει αποζημιώσεις για τυχούσες εργασίες που έγιναν από τον ίδιο στο μίσθιο. Αυτή του η Ανταπαίτηση είναι ανεδαφική.
  5. Απαίτηση για αποζημιώσεις λόγω ψευδών παραστάσεων αναφορικά με την έκδοση της άδειας λειτουργίας της επιχείρησης γυράδικου Διαφωτιστική είναι και πάλι η σύμβαση των διαδίκων, όπου ο Καθ' ου οι αιτήσεις 1 έχει αναλάβει ο ίδιος την υποχρέωση έκδοσης των αδειών λειτουργίας της επιχείρησης του[14]. Πέραν της ανάληψης αυτής της υποχρέωσης, σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, οι Αιτητές είχαν ενημερώσει τον Καθ' ου οι αιτήσεις 1 κατά την ενοικίαση, πως το γυράδικο δεν είχε εκδομένη άδεια λειτουργίας. Είναι και αυτή η απαίτηση επίσης ανεδαφική. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Εκδίδεται διάταγμα αποσυνένωσης των δύο συνενωμένων αιτήσεων, οι οποίες δια του παρόντος αποσυνενώνονται. Στη βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου, εκδίδονται με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, αποφάσεις, ως εξής: Αίτηση Ε31/2020
  6. (α) Εκδίδεται διάταγμα εναντίον του Καθ' ου η αίτηση 1, με το οποίο διατάζεται να εκκενώσει και παραδώσει στους Αιτητές 1 και 2, κενή και ελεύθερη την κατοχή του καταστήματος στο ισόγειο του κτιρίου στην Λεωφόρο Ποσειδώνος 5 στην Πάφο (που λειτουργεί με την επωνυμία donnerxpress) εντός 15 ημερών από την επίδοση του παρόντος διατάγματος. Η εκτέλεση του διατάγματος έξωσης αναστέλλεται μέχρι την 31.01.2025, υπό τον όρο της καταβολής από μέρους του Καθ' ου η αίτηση 1, του μηνιαίου ενδιάμεσου οφέλους εκ €900 (για τον μήνα Οκτώβριο) και €400 (για τους μήνες Νοέμβριο, Δεκέμβριο και Ιανουάριο) την πρώτη μέρα κάθε μήνα, με επτά μέρες περίοδο χάριτος, με έναρξη την πρώτη μέρα του μηνός Οκτωβρίου
  7. (β) Η απαίτηση εναντίον της Καθ' ης η αίτηση 2 απορρίπτεται.
  8. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του Καθ' ου οι αιτήσεις 1 και εναντίον των Αιτητών 1 και 2 για: (α) το ποσό των €12.000,00 ως αποζημίωση ίση με το τρέχον ενοίκιο δεκαπέντε μηνών (15 x €800 = €12.000). (β) το ποσό των €25.000,00 ως αποζημίωση για την απώλεια της εμπορικής εύνοιας που ασκείται στο μίσθιο. (γ) Όλα τα ποσά θα φέρουν νόμιμο τόκο από σήμερα. Όσον αφορά τα έξοδα της Αίτησης, με δεδομένη την αναφορά του Κανονισμού 13 (β) του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού[15] και εφόσον με το αποτέλεσμα στην παρούσα Αίτηση ικανοποιούνται, μερικώς, τόσο η απαίτηση των Αιτητών, αλλά και η ανταπαίτηση του Καθ' ου η αίτηση 1 και εφόσον οι Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και 2 είχαν κοινή εκπροσώπηση, με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η κάθε πλευρά θα αναλάβει τα δικά της έξοδα. Αίτηση Ε6/2021 Η Αίτηση απορρίπτεται, με έξοδα σε βάρος των Αιτητών και υπέρ των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, ως θα υπολογισθούν και θα εγκριθούν. Λόγω της συνένωσης και συνεκδίκασης της με την Αίτηση Ε31/2020, στην παρούσα επιδικάζονται έξοδα μόνο από την ημέρα καταχώρησης της Αίτησης μέχρι την έκδοση του διατάγματος συνένωσης των Αιτήσεων Ε31/2020 και Ε6/2021 (26.03.2023), ECLI:CY:AD:2023:A
  9. (Υπ.) ................ Χρ. Ραγουζαίου Πρόεδρος Δικαστηρίου Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Πολεοδομική, οικοδομής, χρήσης, κτλ. [2] Βλ. Τεκμήριο
  10. [3] Τεκμήριο αρ. 5 και
  11. [4] Στη διάρκεια, δηλαδή, της πανδημίας. [5] Βλ. τεκμήρια αρ. 27,
  12. [6] Το άρθρο 11
(1)(δ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν. 23/83, προνοεί τα εξής: «11.-
(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: . (δ) εις περίπτωσιν καθ' ην ο ενοικιαστής, παρά την ρητήν υποχρέωσιν περί μη υπενοικιάσεως ήθελε παραβή ταύτην, και το Δικαστήριον θεωρεί λογικήν την έκδοσιν τοιαύτης αποφάσεως ή τοιούτου διατάγματος [.]" [8] Βλ. απόφαση Κόσμος Λτδ, πιο πάνω. [9] Κασάπης ν. Χριστοδούλου
(1989)1 Α.Α.Δ. 233 [10] Σημειώνεται η παράλειψη αντεξέτασης του Μ.Α.1 επί αυτού του ζητήματος. [11] Τεκμήριο αρ. 17. [12] MICHAELIDES ν. GAVRIELIDES
(1980)1 CLR 244 [13] Βλ. όρο 6 της σύμβασης. [14] Βλ. όρο 10(α) της σύμβασης. [15] «13 (β) Η επιδίκαση εξόδων επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το αποτέλεσμα της υποθέσεως δεν αποτελεί το μόνο γνώμονα για την επιδίκαση εξόδων αλλά λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις της υποθέσεως» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.