SOFIA RESTAURANT CAF? BAR LIMITED ν. Χριστόδουλος Αδάμου κ.α., Αρ. Αίτησης: Ε14/2019, 31/10/2024

(1)(α)(i) του Ν.23/1983 και αξιώνει επίσης την έκδοση απόφασης σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, για οφειλόμενα ενοίκια, ενδιάμεσα οφέλη, αποζημιώσεις, τόκους, έξοδα και ΦΠΑ. Η Αίτηση: Υποστηρίζει η Αιτήτρια, μεταξύ άλλων, ότι: το μίσθιο ενοικιάστηκε στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, με τη σύμβαση ημερ.22.05.2007, διάρκειας πέντε ετών (από την 01.01.2006 μέχρι την 31.12.2010). Μετά την εκπνοή της σύμβασης (στις 01.01.2011) οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 διατήρησαν την κατοχή του μίσθιου και κατέστηκαν θέσμιοι ενοικιαστές. Το ενοίκιο είχε συμφωνηθεί στο ποσό των €22.211,81[1], για το πρώτο έτος της ενοικίασης και αυξανόταν σταδιακά, με αποτέλεσμα στο πέμπτο έτος της συμβατικής ενοικίασης το μηνιαίο ενοίκιο να ανέλθει σε €29.114,56 (από την 01.01.2010). Στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης οι διάδικοι συμφωνούσαν, προφορικά, διαδοχικές ετήσιες αυξήσεις στο καταβλητέο ενοίκιο, το οποίο διαμορφώθηκε ως εξής: Έτος 2011 - ποσό €31.000, έτος 2012 - ποσό €33.000, έτος 2013 - ποσό €35.833, έτος 2014 - ποσό €37.000, έτος 2015 - ποσό €39.000, έτος 2016 - ποσό €41.

1. οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 παρέλειψαν να εξοφλήσουν το συμφωνηθέν ποσό για το έτος 2016 και για τα έτη που ακολούθησαν. παρά την επίδοση σχετικής επιστολής, ημερ. 17.09.2019, οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 παρέλειψαν να εξοφλήσουν τα οφειλόμενα ενοίκια και συνεχίζουν να κατέχουν το μίσθιο. Απάντηση: Στην Απάντηση τους, οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας (με εξαίρεση την παραδοχή της σύναψης της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης). Υποστηρίζουν δε, ότι κανένα ποσό οφείλουν στην Αιτήτρια. Γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν στην ακροαματική διαδικασία: Η διεύθυνση του μίσθιου και το γεγονός ότι βρίσκεται εντός ελεγχόμενης, από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, περιοχής, η ιδιοκτησία του, ο χρόνος αποπεράτωσης του (πριν την 31.12.1999) το γεγονός ότι το μίσθιο βρισκόταν υπό κα/ή προς ενοικίαση πριν την 32.12.
2. η σύναψη της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης ημερ. 22.05.2007 (για την χρονική περίοδο από την 01.01.2006 μέχρι 31.12.2010). Η χρήση του μίσθιου (ως καφετέρια). Η επίδοση της ειδοποίησης ημερ. 17.09.
3. Ακροαματική διαδικασία: Αφού ολοκληρώθηκε η κατάθεση της μαρτυρίας της Αιτήτριας, ακολούθησε το αίτημα των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 για παρουσίαση μάρτυρα που δεν περιλήφθηκε στον κατάλογο των μαρτύρων τους. Πρόθεση των Καθ' ων η αίτηση, ήταν η παρουσίαση μαρτυρίας αναφορικά με τη νομιμότητα των αυξήσεων που είχαν επιβληθεί στο ενοίκιο της θέσμιας ενοικίασης. Μετά από ακρόαση του ενδιάμεσου αυτού αιτήματος, παραχωρήθηκε άδεια για την προσθήκη του Αντρέα Παύλου, εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων, στον κατάλογο μαρτύρων των Καθ' ων η αίτηση. Η μαρτυρία του Α.Π. παρατίθεται και αξιολογείται πιο κάτω. Παρουσιάστηκαν συνολικά τρεις μάρτυρες στην διαδικασία και η απόφαση επιφυλάχθηκε στις 11.04.2024, μετά την παρουσίαση των τελικών αγορεύσεων των δυο πλευρών. Μαρτυρία και αξιολόγηση: Αιτήτριας: Ως πρώτη μάρτυρας για την Αιτήτρια (Μ.Α.1) παρουσιάστηκε η Έλενα Α. Τσόκκου, διευθύντρια αυτής. Αναφέρθηκε στην ιδιοκτησία του μίσθιου και στην έγγραφη συμφωνία ημερομηνίας 22.05.2007, μεταξύ της Αιτήτριας και των Καθ' ων η Αίτηση 1 και
4. Δυνάμει αυτής, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 νοίκιασαν το μίσθιο για περίοδο 5 ετών (από την 01.01.2006 μέχρι την 31.12.2010). Το αρχικό ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €22.211,81 (ΛΚ13.000) και αυτό καταβλήθηκε με την υπογραφή της συμφωνίας. Το ετήσιο ενοίκιο αυξανόταν διαδοχικά, ως εξής: 2ο έτος ενοικίασης - €23.766,64 (ΛΚ13.910-) 3ο έτος ενοικίασης - €25.430,82 (ΛΚ14.884-) 4ο έτος ενοικίασης - €27.209,47 (ΛΚ15.925-) 5ο έτος ενοικίασης - €29.114,56 (ΛΚ17.040-) Το ετήσιο ενοίκιο ήταν πληρωτέο σε δώδεκα ίσες μηνιαίες πληρωμές, καταβλητέες την πρώτη μέρα κάθε μήνα. Η σύμβαση μεταξύ των διαδίκων, εξέπνευσε την 31.12.2010, και έκτοτε οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 κατέχουν το μίσθιο ως θέσμιοι ενοικιαστές. Από την εκπνοή της συμφωνίας, συμφωνήθηκαν μεταξύ των διαδίκων οι εξής αυξήσεις στο ενοίκιο: Έτος 2011 - ποσό €31.000, ήτοι €2.583,33 μηνιαίως, Έτος 2012 - ποσό €33.000, ήτοι €2.750 μηνιαίως, Έτος 2013 - ποσό €35.833, ήτοι €2.986,08 μηνιαίως, Έτος 2014 - ποσό €37.000, ήτοι €3.083,33 μηνιαίως, Έτος 2015 - ποσό €39.000, ήτοι €3.250 μηνιαίως, Έτος 2016 - ποσό €41.000, ήτοι €3.416,66 μηνιαίως. Τα συμφωνηθέντα ποσά για τα έτη 2011 μέχρι και 2015, έχουν εξοφληθεί από τους Καθ' ων η Αίτηση 1 και
5. Για το έτος 2016 έχει καταβληθεί το ποσό των €30.000 μόνο και παρέμεινε υπόλοιπο οφειλόμενο το ποσό των €11.
6. Ενώ η συμφωνία των διαδίκων πρόβλεπε την σταθεροποίηση του ενοικίου στο ποσό των €41.000 ετησίως, από το έτος 2016 και έπειτα, οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν έχουν τηρήσει αυτή την υποχρέωση τους, με αποτέλεσμα να οφείλουν ποσό €11.000, ετησίως, για την περίοδο 2016 -
7. Στάλθηκε ειδοποίηση στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, ημερομηνίας 17.09.2019, με την οποία αυτοί κλήθηκαν να εξοφλήσουν το οφειλόμενο ποσό των €33.749,70, εντός 21 ημερών. Προβλήθηκαν τότε ισχυρισμοί περί μη σύναψης συμφωνίας αναφορικά με τις αυξήσεις στο καταβλητέο ενοίκιο. Αφού καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση έξωσης, οι Καθ' ων η Αίτηση πλήρωσαν στην Αιτήτρια το συνολικό ποσό των €30.000, με επιταγές που παραλήφθηκαν στις 08.07.
8. Στις 16.06.2022 οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 κατέβαλαν ποσό €30.000 έναντι των ενδιάμεσων οφελών. Παραμένει μέχρι τώρα, ως οφειλόμενο, το συνολικό ποσό των €110.416,10, το οποίο αναλύεται σε €33.749,70 ως οφειλόμενα ενοίκια πλέον €76.666,40 ως ενδιάμεσα οφέλη. Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας, ανέφερε ότι το μίσθιο ενοικιαζόταν σε τρίτα πρόσωπα από την δεκαετία του '
9. Η επίδικη ενοικίαση ανατρέχει στο έτος 2001 (όπου η τότε σύμβαση ενοικίασης συνάφθηκε μεταξύ των Καθ' ων η αίτηση και των τότε ιδιοκτητών - γονέων της μάρτυρος). Αυτήν την ενοικίαση ανανέωσε η Αιτήτρια, εγγράφως. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 δεν πλήρωναν το ενοίκιο την πρώτη μέρα κάθε μήνα, ως όφειλαν, αλλά όποτε τους βόλευε και όποιο ποσό επιθυμούσαν. Αποδεχόταν η μάρτυρας τα ποσά, μη έχοντας επιλογή, λόγω και των καλών σχέσεων τους. Συμφώνησε στην υποβολή ότι από το έτος 2011 και μετά, τα ποσά που έχουν εισπραχθεί στην διάρκεια κάθε έτους, για την επίδικη ενοικίαση, δεν ήταν ποτέ λιγότερα από €29.114[2]. Οι αυξήσεις στο ενοίκιο είχαν συμφωνηθεί προφορικά μεταξύ της ιδίας και των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, στη διάρκεια των καλοκαιριών, όπου εμφανίζονταν οι ενοικιαστές (κυρίως ο Καθ' ου η αίτηση 1) για να εξοφλήσουν το ετήσιο ενοίκιο. Παράλληλα με την εξόφληση, συμφωνούσαν και την επόμενη αύξηση. Αυτό συνέβαινε από το έτος 2011 και μετά. Δεν επιδιώχθηκε η σύναψη νέας γραπτής συμφωνίας, διότι η ίδια και ο σύζυγος της σχεδίαζαν να χρησιμοποιήσουν το μίσθιο για κάποια δική τους εργασία. Όταν το 2016 απεβίωσε ο σύζυγος της, η ίδια πρότεινε στους ενοικιαστές τη σύναψη νέου συμβολαίου με ενοίκιο €41.000 ετησίως. Με αυτή της την πρόταση συμφώνησαν οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, αλλά ζήτησαν να καταβάλουν αρχικά το ποσό των €30.000, έναντι του ενοικίου και να εξοφλήσουν το υπόλοιπο των €11.000, αργότερα. Αυτό το υπόλοιπο ποσό ουδέποτε εξοφλήθηκε και οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 πρόβαλαν την ύπαρξη θέσμιας ενοικίασης δηλώνοντας ότι θα καταβάλλουν το ποσό των €30.000 ετησίως, μόνο. Υποστηρίζοντας η μάρτυρας τη θέση της, περί σύναψης προφορικών συμφωνιών αύξησης του ετήσιου ενοικίου, επικαλέστηκε τις πληρωμές που γίνονταν από τους Καθ' ων η Αίτηση μετά την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, και ειδικά το ποσό που καταβλήθηκε για το έτος 2015 (€39.000). Στο ίδιο μοτίβο συνάφθηκε, είπε, και η προφορική συμφωνία για το έτος 2016 (για ποσό €41.000) αλλά ουδέποτε τηρήθηκε. Για τις αυξήσεις αυτές συμβουλευόταν η ίδια τους λογιστές της εταιρείας. Αξιολόγηση Μ.Α.1 : Η διευθύντρια της εταιρείας δεν μου έχει κάνει καλή εντύπωση. Παρακολουθώντας την μάρτυρα αυτή, καθώς κατέθετε προφορικά, μου άφησε την εντύπωση πως παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο για να βοηθήσει την υπόθεση της Αιτήτριας και μόνο. Ήταν φανερή η προσπάθεια της να μας πείσει για την ύπαρξη εκκρεμουσών οφειλών για τα έτη 2016 και μετά, αποκρύπτοντας τις οικονομικές καταστάσεις (εξελεγμένους λογαριασμούς) που η Αιτήτρια κατέθεσε στον Έφορο Εταιρειών (τεκμήρια αρ. 25, 28, 29 και 30) και το (αντίθετο με την θέση της) περιεχόμενο τους. Οι καταστάσεις αυτές αποτελούν δημόσια έγγραφα[3] και σύμφωνα με αυτές: · η κύρια δραστηριότητα της Αιτήτριας είναι η ενοικίαση του μίσθιου, · το εισόδημα της Αιτήτριας είναι τα "εισπρακτέα ενοίκια", · τα ενοίκια ανέρχονται σε €30.000 ετησίως (για τα έτη 2016 και μετά). Τα εισπρακτέα αυτά ποσά είναι παραδεκτό ότι έχουν εξοφληθεί. Ο ισχυρισμός της μάρτυρος για εισπρακτέα ενοίκια ύψους €41.000, δηλαδή ποσού μεγαλύτερου από αυτό που δηλώθηκε στους εξελεγμένους λογαριασμούς της Αιτήτριας, βρίσκεται σε φανερή αντίθεση με την παραδοχή της Αιτήτριας[4] και δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός. (Το ζήτημα αυτό αναλύεται και στις σελίδες 23 και 24, πιο κάτω). Η αντίφαση αυτή είναι σοβαρή και κλονίζει τόσο πολύ την αξιοπιστία της μάρτυρος αυτής, ώστε να μην μπορεί να αποδεχθώ την μαρτυρία της, παρά μόνο τα γεγονότα που δεν αμφισβητήθηκαν. Ο δεύτερος μάρτυρας για την Αιτήτρια (M.A.2), Ανδρέας Παύλου είναι λογιστής- ελεγκτής από το έτος 1981 και διατηρεί γραφείο στη Λάρνακα. Η Αιτήτρια είναι πελάτης του και ως εκ τούτου έχει στην κατοχή του και παρουσίασε τις οικονομικές καταστάσεις της εταιρείας για τα έτη 2011 μέχρι και 2019[5]. Οι οικονομικές καταστάσεις των ετών 2011 και 2012 ετοιμάστηκαν από τους προηγούμενους λογιστές της Αιτήτριας ενώ ο ίδιος ετοίμασε τις καταστάσεις για τα έτη 2013 και ακόλουθα. Σύμφωνα με αυτές, η Αιτήτρια έχει εισπράξει τα εξής ποσά, ως ενοίκια, από τους Καθ' ων η αίτηση: · Για το έτος 2011, €31.000 · Για το έτος 2012, €33.000 · Για το έτος 2013, €33.000 · για το έτος 2014 €37.000 · Για το έτος 2015 €39.000 · Για το έτος 2016 €30.000 · Για το έτος 2017 €30.000 · για το έτος 2018 €30.000 · για το έτος 2019 €30.000 Ενώ οι δύο ενοικιαστές θεωρούνται (για φορολογικούς σκοπούς), ως συνεταιρισμός και οφείλουν να αποκόπτουν και να καταβάλλουν την αμυντική εισφορά, αλλά αυτό δεν έγινε ποτέ. Ο ίδιος, ωστόσο, δεν εξακρίβωσε την πληροφορία περί συνεταιρισμού. Αναγνώρισε ο μάρτυρας και τις φορολογικές δηλώσεις της Αιτήτριας, για τα έτη 2011 μέχρι και 2019, δηλώνοντας ότι τα ποσά ενοικίων που εισπράχθηκαν, είναι ακριβώς τα ίδια με αυτά που αναφέρονται στις οικονομικές καταστάσεις, αλλά και στις φορολογικές δηλώσεις των αντίστοιχων ετών. Αρνήθηκε ο μάρτυρας ότι όφειλε να καταγράψει στις οικονομικές καταστάσεις και τυχόν υπόλοιπα οφειλόμενα προς την εταιρεία ποσά, εάν υπήρχαν. Ο μάρτυρας ανέφερε ότι ο ίδιος βασίστηκε στις πραγματικές εισπράξεις ώστε το ποσό να είναι το ίδιο με το ποσό που καταγράφηκε στις δηλώσεις φόρου εισοδήματος. Εφόσον οι πελάτες του ανέφεραν ότι δεν υπήρχε σε ισχύ κάποια συμφωνία ενοικίασης, τότε ήταν υποχρέωση του να δηλώνει τα πραγματικά εισοδήματα δηλαδή τα ποσά που είχαν εισπραχθεί. Αξιολόγηση του Μ.Α.2 : Στην βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον μάρτυρα ως εμπειρογνώμονα. Μου έχει κάνει σχετικά καλή εντύπωση αυτός ο μάρτυρας. Αποδέχομαι ότι οι οικονομικές καταστάσεις που παρουσίασε καταδεικνύουν τα ενοίκια που εισέπραξε η Αιτήτρια, αλλά δεν αποδέχομαι την ερμηνεία που επιχείρησε επί του σημείου αυτού. Συγκεκριμένα, ο μάρτυρας υποστήριξε πως οι καταστάσεις αυτές δείχνουν μόνο τα εισπραχθέντα από τους Καθ' ων η αίτηση και όχι το τυχόν οφειλόμενο υπόλοιπο ενοικίων. Το λεκτικό, όμως, σε όλες τις οικονομικές καταστάσεις από το 2016 μέχρι το 2019 είναι το ίδιο και είναι σαφές: "ενοίκια εισπρακτέα". Είναι προφανές ότι αυτό το λεκτικό δεν αφήνει περιθώρια για ερμηνεία και ανατρέπει τον Μ.Α.2 στο σημείο αυτό. "Εισπρακτέα" είναι τα ενοίκια που πρέπει να εισπραχθούν[6]. Δηλαδή με τη δήλωση αυτή, η Αιτήτρια παραδέχεται πως αυτό είναι το ποσό που η ίδια ανέμενε να εισπράξει ως ενοίκια στην διάρκεια αυτής της χρονικής περιόδου. Η ερμηνεία του μάρτυρα δεν γίνεται αποδεκτή και η, σχετική με το ζήτημα αυτό μαρτυρία, του απορρίπτεται. Δεν αποδέχομαι επίσης από την μαρτυρία του Μ.Α.2 την αναφορά του σε ύπαρξη συνεταιρισμού, αφού αυτό το γεγονός αποτελεί εξ' ακοής μαρτυρία και ο ίδιος δεν το έχει επιβεβαιώσει. Με εξαίρεση τις πιο πάνω παρατηρήσεις μου, αποδέχομαι την υπόλοιπη μαρτυρία του Μ.Α.2 αφού δεν διακρίνω σε αυτήν άλλες σημαντικές αντιφάσεις, ενώ οι απαντήσεις του μάρτυρα ήταν φυσιολογικές και σαφείς. Μάρτυρας Καθ' ων η αίτηση: Ο Αντρέας Παύλου παρουσιάστηκε μετά την εξασφάλιση άδειας από το Δικαστήριο και υπήρξε ο μοναδικός μάρτυρας των Καθ' ων η αίτηση (Μ.Κ.). Είναι εγκεκριμένος εκτιμητής ακινήτων και έχει εγγραφεί στο ΕΤΕΚ από το έτος
10. Παρουσίασε τα ακαδημαϊκά και τυπικά του προσόντα (τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν) και γίνεται αποδεκτός ως εμπειρογνώμονας. Ετοίμασε και παρουσίασε έκθεση εκτίμησης αναφορικά με τον «μέσο όρο» των ενοικίων της μικρής περιοχής όπου βρίσκεται το μίσθιο. Αυτός υπολογίστηκε σε: · €12,49 για το έτος 2011, · €12,61 για το έτος 2012, · €12,78 για το έτος 2013, · €12,85 για το έτος 2014, · €13,31 για το έτος 2015, · €13,43 για το έτος 2016 Χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και έχει λάβει υπόψη του επτά συγκριτικές ενοικιάσεις (περιλαμβανομένου του μίσθιου) οι οποίες βρίσκονται στην ίδια οδό με το μίσθιο και σε απόσταση όχι μεγαλύτερη των 100 μέτρων από αυτό. Έχει δώσει βαρύτητα 100% στους ισόγειους χώρους και 50% στους ορόφους, ενώ στον υπαίθριο χώρο του μίσθιου υιοθέτησε ποσοστό 20%. Ως ενοίκιο για τα έτη 2012 μέχρι και 2015 έλαβε υπόψη, το ποσό που οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 κατέβαλαν στην Αιτήτρια. Υποστήριξε ότι στο σημείο της οδού Αγίας Μαύρης όπου βρίσκεται το μίσθιο, η εμπορικότητα δεν είναι καλή και για αυτό οι επιχειρήσεις δεν έχουν διάρκεια αφού εγκαταλείπουν την περιοχή. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας, διευκρίνισε ότι εξέτασε μόνο τον «μέσο όρο» των ενοικίων της συγκεκριμένης περιοχής για τα έτη 2011 μέχρι
11. Τα ποσά των ενοικίων που υιοθέτησε αφορούν αυτή τη χρονική περίοδο και τα επιβεβαίωσε τόσο με τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές. Ανέφερε επίσης πως λήφθηκαν υπόψη μόνο τα υποστατικά που είχαν παρόμοια χρήση με το μίσθιο. Δεν είχε γνώση του Παραρτήματος Β του τεκμηρίου αρ.8 (σύμβαση Ενοικίασης), το οποίο αφορά τον εξοπλισμό της μπυραρίας (ο οποίος περιλήφθηκε στην επίδικη ενοικίαση). Δεν έλαβε καθόλου υπόψη του τη συμφωνία, διότι έχει εκπνεύσει από το έτος 2010, ενώ η εκτίμηση του αφορούσε τα έτη 2011 μέχρι
12. Λήφθηκε, ωστόσο, υπόψιν το γεγονός ότι το μίσθιο ήταν νοικιασμένο και λειτουργούσε ως μπυραρία, δηλαδή ως μια έτοιμη επιχείρηση που νοικιάστηκε με τον εξοπλισμό της. Αγνοεί το κατά πόσον στις ενοικιάσεις που έχει λάβει υπόψη του, οι συμφωνίες ενοικίασης περιλάμβαναν και τον εξοπλισμό της επιχείρησης. Αυτό το γεγονός "δεν τον αφορούσε". Ούτε έχει προβεί σε ποιοτικές αναπροσαρμογές στις συγκριτικές ενοικιάσεις (τοποθεσία, ηλικία, κλπ) γιατί δεν του ζητήθηκε να εκτιμήσει το «δίκαιο ενοίκιο», αλλά μόνο τον «μέσο όρο» των ενοικίων της περιοχής. Οι αναπροσαρμογές που έγιναν, αφορούσαν μόνο το εμβαδόν. Ως προς τον υπαίθριο χώρο του μίσθιου, υποστήριξε πως έλαβε υπόψη του το 20% του εμβαδού, παρά το γεγονός ότι επί τόπου ο χώρος είναι καλυμμένος, διότι στα εγκεκριμένα σχέδια αυτός ο χώρος είναι υπαίθριος. Διευκρίνισε ο μάρτυρας πως ακόμα και αν προσέδιδε στον υπαίθριο χώρο ποσοστό 50%, ο «μέσος όρος» δεν θα επηρεαζόταν. Αξιολόγηση μάρτυρα Καθ' ων η αίτηση: Στην βάση των προσόντων και της πείρας του, αποδέχομαι τον Μ.Κ. ως εμπειρογνώμονα. Μου έχει κάνει ωστόσο, σχετικά μόνο καλή εντύπωση. Η εντολή που του δόθηκε αφορούσε τον υπολογισμό του μέσου όρου των ενοικίων της περιοχής του μίσθιου, κατά τους ουσιώδεις χρόνους των ετών 2011 -
13. Ως ειδικός, που είναι ο μάρτυρας, με ξενίζει που του διαφεύγει πως προκειμένου να χρησιμοποιηθεί η "συγκριτική μέθοδος εκτίμησης"[7], για την εξαγωγή ασφαλών συμπερασμάτων, οι ενοικιάσεις που λαμβάνονται υπόψη θα πρέπει να είναι (εξ' ορισμού) πραγματικά συγκρίσιμες με τα μίσθιο. Σε αντίθετη περίπτωση, θα πρέπει να γίνουν ποσοτικές και/ή ποιοτικές αναπροσαρμογές[8] για να καταστήσουν συγκρίσιμες τις ενοικιάσεις που θα αποτελέσουν την βάση δεδομένων της εκτίμησης. Ο μάρτυρας αυτός, όχι μόνο δεν προέβηκε σε ποιοτικές αναπροσαρμογές, αλλά αντεξεταζόμενος αποκάλυψε ότι δεν διευκρίνισε εάν οι συγκριτικές ενοικιάσεις των υποστατικών με παρόμοια χρήση, περιλάμβαναν τον εξοπλισμό της επιχείρησης ή όχι. Ωστόσο, η διαφορά στην ενοικίαση ενός υποστατικού κενού και ενός υποστατικού εξοπλισμένου για χρήση επιχείρησης μπυραρίας (δηλαδή έτοιμο για χρήση, χωρίς την ανάγκη μετατροπών ή αγοράς εξοπλισμού ή ακόμα και διακόσμησης) είναι προφανής. Ούτε διευκρίνισε ο μάρτυρας εάν οι συγκριτικές ενοικιάσεις αφορούν υποστατικά με άδεια χρήσης ως μπυραρίες. Δεν χρειάζεται περαιτέρω ανάλυση, το ζήτημα αυτό. Δεν μπορεί να είναι συγκρίσιμη μια ενοικίαση κενού υποστατικού, με αυτήν που περιλαμβάνει και τον εξοπλισμό της επιχείρησης. Στην βάση των πιο πάνω παρατηρήσεων μου, παραμένει άγνωστο το κατά πόσον ήταν πραγματικά συγκρίσιμες οι ενοικιάσεις που έχει λάβει υπόψη του ο μάρτυρας, ώστε να εξάγει συμπέρασμα αναφορικά με τον μέσο όρο των ενοικίων της μικρής περιοχής του μίσθιου. Συνακόλουθα, βρίσκω πως τα δεδομένα που έχει λάβει υπόψη του περιέχουν τέτοιο δυνητικό ελάττωμα, ώστε να καθίσταται επισφαλές και μη αποδεκτό το συμπέρασμα του μάρτυρα αυτού (αναφορικά με τον μέσο όρο των ενοικίων στην μικρή περιοχή του μίσθιου). Ευρήματα Δικαστηρίου: Στη βάση της αποδεκτής μαρτυρίας, των παραδοχών που περιέχονται στα δικόγραφα και των μη αμφισβητούμενων γεγονότων, βρίσκω ότι τα γεγονότα της υπόθεσης έχουν ως εξής: H Αιτήτρια είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του μίσθιου. Αυτό συμπληρώθηκε και προσφερόταν προς ενοικίαση πριν την 31.12.
14. Βρίσκεται σε ελεγχόμενη, δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/83) και της Κ.Δ.Π. 519/2007, περιοχή. Το μίσθιο νοικιάστηκε από τους Καθ' ων η αίτηση 1, με γραπτή συμφωνία ενοικίασης ημερ. 22.05.2007 (η οποία περιλάμβανε και τον εξοπλισμό της επιχείρησης) και αφορούσε την χρονική περίοδο από 01.01.2006 μέχρι 31.12.
15. Το αρχικό ενοίκιο ήταν €22.211,81 (Λ.Κ.13.000) και με διαδοχικές ετήσιες αυξήσεις ανήλθε κατά την 01.01.2010 σε €29.114,
16. Η συμφωνία εξέπνευσε την 31.12.2010 και οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 συνέχισαν να κατέχουν το μίσθιο. Στα έτη που ακολούθησαν την εκπνοή της συμφωνίας ενοικίασης, οι Καθ' ων η αίτηση (σύμφωνα με τι οικονομικές καταστάσεις της Αιτήτριας), κατέβαλλαν αυξημένο ετήσιο ενοίκιο στην Αιτήτρια, ως εξής: Για το έτος 2011 καταβλήθηκε ποσό €31.000 Για το έτος 2012 καταβλήθηκε ποσό €33.000 Για το έτος 2013 καταβλήθηκε ποσό €33.000 Για το έτος 2014 καταβλήθηκε ποσό €37.000 Για το έτος 2015 καταβλήθηκε ποσό €39.000 Για το έτος 2016 καταβλήθηκε ποσό €30.000 Για το έτος 2017 καταβλήθηκε ποσό €30.000 Για το έτος 2018 καταβλήθηκε ποσό €30.000 Για το έτος 2019 καταβλήθηκε ποσό €30.000 Στην απουσία σχετικής αποδεκτής μαρτυρίας, παραμένουν άγνωστες οι συνθήκες υπό τις οποίες οι Καθ' ων η αίτηση κατέβαλλαν τα αυξημένα ποσά στην Αιτήτρια από το έτος 2011 μέχρι το
17. Στην απουσία δε, αντίθετης μαρτυρίας, τεκμαίρεται πως αυτά καταβάλλονταν υπό καθεστώς ελεύθερης συναίνεσης. Στο έτος 2016 και στα έτη που ακολούθησαν, οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 κατέβαλλαν το ποσό των €30.000, ετησίως, μόνο. Αυτά τα ποσά έγιναν αποδεκτά από την Αιτήτρια και καταχωρήθηκαν στις οικονομικές της καταστάσεις, ως "εισπρακτέα ενοίκια". Οι καταστάσεις αυτές ελέγχθηκαν από τους ελεγκτές της Αιτήτριας και καταχωρήθηκαν στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών, ως καταδεικνύουσες την "ορθή και δίκαιη εικόνα της χρηματοοικονομικής θέσης" της Αιτήτριας, για κάθε ένα από τα έτη που αφορούν. Στα έτη που ακολούθησαν, οι Καθ' ων η αίτηση κατέβαλλαν ετησίως στην Αιτήτρια ποσό ενοικίου €30.
18. Παρόλα αυτά, η Αιτήτρια αξίωνε και συνεχίζει να αξιώνει την διαφορά των €11.000 που, κατ' ισχυρισμό της, υπολείπονται από το ενοίκιο κάθε έτους, από το 2016 και ακόλουθα. Η διαφωνία μεταξύ των διάδικων, αναφορικά με το ύψος του καταβλητέου ενοικίου, είχε ως κατάληξη την επίδοση της ειδοποίησης ημερομηνίας 17.09.2019, στους Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 (στις 26.09.2019), με την οποία αυτοί κλήθηκαν να εξοφλήσουν το ποσό των €33.749,70, εντός 21 ημερών. Οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 πρόβαλαν τότε ισχυρισμούς περί ανυπαρξίας συμφωνίας αύξησης ενοικίου στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης. Αφού καταχωρήθηκε η παρούσα Αίτηση έξωσης (στις 12.11.2019) και επιδόθηκε στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 (στις 18.02.2020), οι τελευταίοι πλήρωσαν στην Αιτήτρια ποσό €30.000 (στις 08.07.2021). Ακολούθησαν και άλλες πληρωμές, στην διάρκεια των ετών που ακολούθησαν για το ίδιο ποσό. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ: Βάρος Απόδειξης: Δεν εκφεύγει η παρούσα υπόθεση του βασικού κανόνα που ισχύει σε μια πολιτική δίκη. Η Αιτήτρια, φέρει το βάρος απόδειξης των απαιτήσεων της, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Χρυσάνθου ν. Φραντζή

(2010)1 Α.Α.Δ. 1295, Μπούλος Μαρσέλ ν. Λαϊκής Τράπεζας Λτδ

(2001)1 Α.Α.Δ. 1858 και Σοφοκλέους ν. Κυριάκου

(2010)1 Α.Α.Δ. 665). Α. Απαίτηση για ανάκτηση της κατοχής: Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/83, όπως έχει μέχρι σήμερα τροποποιηθεί (και που στο εξής θα αναφέρεται ως ο "Νόμος"), το Δικαστήριο κατά κανόνα δεν εκδίδει απόφαση ή διάταγμα για ανάκτηση κατοχής ακινήτου που καλύπτεται από το Νόμο ή για την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, εκτός από τις περιπτώσεις που ο ίδιος ο Νόμος προνοεί ειδικά και παραθέτει αναλυτικά στο Μέρος ΙV, άρθρο 11. Η παρούσα περίπτωση εμπίπτει στο άρθρο 11

(1)(α)(i) του Νόμου, το οποίο προνοεί τα εξής: "11

(1)Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων: (α)(i) Εις περίπτωσιν Καθ' ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι' ανάκτησιν κατοχής: Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο: Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δεν διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ' αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον." Οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν, σύμφωνα πάντα με το άρθρο 11

(1)(α)(i) του Νόμου, προκειμένου να εκδοθεί διάταγμα έξωσης εναντίον των Καθ'ων η αίτηση 1, είναι οι εξής: Η Αιτήτρια να είναι ιδιοκτήτης του μίσθιου. Το μίσθιο να καλύπτεται από τον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 να είναι θέσμιοι ενοικιαστές. Να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο, για το οποίο επιδόθηκε έγγραφη ειδοποίηση στους θέσμιους ενοικιαστές. Κατά την καταχώριση της Αίτησης να συνεχίζει να καθυστερείται νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο για τουλάχιστον 21 ημέρες, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί. Να έχει παρέλθει περίοδος 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, χωρίς οι τελευταίοι να έχουν πληρώσει "παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο [.]". Εξετάζονται πιο κάτω, αναλυτικά, οι προϋποθέσεις του άρθρου 11

(1)(α)(i):

1. Ιδιοκτησία: Η ιδιοκτησία του μίσθιου δεν αμφισβητήθηκε.
2. Ενοικιοστασιακό ακίνητο: Εφόσον είναι παραδεκτό πως το μίσθιο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, δυνάμει της Κ.Δ.Π. 519/07 (στο Δήμο Αγίας Νάπας) και έχει συμπληρωθεί και ενοικιαστεί πριν την 31.12.1999, πληρούνται και αυτές οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας.
3. Θέσμιος ενοικιαστής: Ο ορισμός του "θέσμιου ενοικιαστή" απαντάται στο άρθρο 2 του Νόμου, το οποίο, μεταξύ άλλων, προνοεί τα εξής: «"θέσμιος ενοικιαστής" σημαίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερματισμόν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον [...]" Δεν έχει αμφισβητηθεί το γεγονός πως η συμβατική, μεταξύ των διαδίκων, ενοικίαση, εξέπνευσε την 31.12.2010 και οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 συνέχισαν να διατηρούν την κατοχή του μίσθιου, έχοντας αποκτήσει (από την 01.01.2011) την ιδιότητα των θέσμιων ενοικιαστών. Βρίσκω ότι και αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας ικανοποιείται.
4. Καθυστέρηση στην καταβολή νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, για το οποίο επιδόθηκε ειδοποίηση στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2: Εδώ βρίσκεται η βασικότερη διαφωνία των διαδίκων. Υποστηρίζουν οι Καθ' ων η αίτηση, πως το ποσό των €30.000 είναι το πραγματικό ετήσιο ενοίκιο για τα έτη 2016 - 2019 και πως αυτό καταδεικνύουν και οι οικονομικές καταστάσεις της Αιτήτριας που κατατέθηκαν στον Έφορο εταιρειών. Εφόσον το ετήσιο ενοίκιο των €30.000 έχει εξοφληθεί, υποστηρίζουν πως καμία βάσιμη αξίωση έχει η Αιτήτρια σε βάρος των Καθ' ων η αίτηση 1 και
5. Ισχυρίζονται επίσης, πως οι όποιες αυξήσεις στο ενοίκιο του μίσθιου, στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, δηλ. μετά την 31.12.2010, ήταν παράνομες και μη δεσμευτικές για αυτούς. Θα πρέπει προφανώς να εξεταστεί πρώτα αυτή η πτυχή, προκειμένου να καταδειχθεί κατά πόσον υπήρξε καθυστέρηση από μέρους των Καθ' ων η αίτηση στην καταβολή των ενοικίων. i. Αυξήσεις ενοικίου στην Θέσμια Ενοικίαση (περίοδος 2011 - 2015): Η σχετική πρόνοια της νομοθεσίας, βρίσκεται στο άρθρο 8 του Μέρους ΙΙΙ του Πέρι Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/1983, όπου προνοούνται τα εξής: 8.-

(1)Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.

(2)Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου. Νοείται περαιτέρω ότι είναι νόμιμον διά τον ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και διά γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου

(4)του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου. (Δικός μου τονισμός) ii. Άκυρες αυξήσεις - Παρανομία: Αποτελεί θέση των Καθ' ων η αίτηση, ότι οι αυξήσεις στο μηναίο ενοίκιο στην διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, είναι άκυρες, καθότι αντίκεινται στην νομοθεσία και είναι παράνομες[9]. Συγκεκριμένα, αναφέρουν ότι οι διαδοχικές αυξήσεις που είχαν χρονική απόσταση μικρότερη των δύο ετών είναι απαγορευμένες και επομένως παράνομες και άκυρες. Στην νομολογία, εντοπίζεται η υπόθεση Αγαθοκλέους ν. Λάππα

(1998)1 Α.Α.Δ. 2202, όπου γίνεται εκτενής ανάλυση του άρθρου 23 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 (το οποίο αφορά τις άκυρες, λόγω παρανομίας, συμβάσεις) και οι προεκτάσεις αυτού. Το Δικαστήριο, αφού καταλήγει στο συμπέρασμα πως η σύμβαση που εξέταζε καταστρατηγούσε το άρθρο 12Α

(1)του Ν.41/1962, εξέτασε στη συνέχεια κατά πόσον αυτή ήταν "παράνομη" κατά παράβαση των προνοιών του άρθρου 23 ή όχι. Αναλύθηκε το ζήτημα εκτενώς από τον Ηλιάδη, Δ., ως εξής: "Το άρθρο 23 προνοεί τα πιο κάτω: "Η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας είναι νόμιμος εκτός εάν - (α) είναι κατά νόμον απηγορευμένος· ή (β) είναι τοιαύτης φύσεως ώστε, εάν επετρέπετο, θα κατεστρατήγει τας διατάξεις οιουδήποτε νόμου· ή (γ) συνιστά απάτην· ή (δ) επάγηται ή ενέχη βλάβην εις το πρόσωπον ή την περιουσίαν ετέρου· ή (ε) το Δικαστήριον ήθελε κρίνει τούτον ως αντικείμενον εις τα χρηστά ήθη ή την δημοσίαν πολιτικήν. Εν εκάστη των τοιούτων περιπτώσεων η αντιπαροχή ή ο σκοπός της συμφωνίας θεωρείται παράνομος. Πάσα συμφωνία ής ο σκοπός ή αντιπαροχή είναι παράνομος είναι άκυρος." [.] Το άρθρο 23 του Κεφ. 149 έχει εξεταστεί σε αρκετές υποθέσεις στις οποίες έχει τονιστεί ότι η διαπίστωση της ύπαρξης παρανομίας σε μια σύμβαση καθιστά ολόκληρη τη σύμβαση άκυρη (ίδε Kanaris v. Tosoun

(1969)1 C.L.R. 637, G.M. Platritis & Co. v. Computer Patent Annuities

(1988)1 C.L.R. 135, Χαραλάμπους ν. Daccache

(1989)1 Α.Α.Δ. (Ε) 269, όπως επίσης και τις αγγλικές αποφάσεις Anderson Ltd. v. Daniel [1924] 1 K.B. 138 και St. John Shipping Corporation v. Joseph Bank, Ltd. [1957] 1 Q.B. 267). Στις πιο πάνω υποθέσεις τονίστηκε ότι η παρανομία σε μια σύμβαση παρατηρείται στη συνομολόγηση της ή στην εκτέλεση της. Αν η παρανομία επισημαίνεται στη συνομολόγηση της με απώτερο σκοπό τη διάπραξη ενός αδικήματος, η σύμβαση είναι ανεφάρμοστη. [.] Οι προεκτάσεις του άρθρου 23 του Κεφ. 149 εξετάστηκαν πρόσφατα στην υπόθεση Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd. όπου το Ανώτατο Δικαστήριο τόνισε ότι, "Υπάρχουν δύο γενικές αρχές. Σύμφωνα με την πρώτη μια σύμβαση που συνάπτεται με σκοπό τη διάπραξη παράνομης πράξης είναι ανεφάρμοστη. Σύμφωνα με τη δεύτερη το δικαστήριο δεν εφαρμόζει μια σύμβαση η οποία ρητά ή εξυπακουόμενα απαγορεύεται από το Νόμο. (Βλ. Pollock and Mulla, 10η έκδοση, σ. 227-228)." (ii) Ρητή απαγόρευση Όταν μια σύμβαση απαγορεύεται ρητά από μια συγκεκριμένη νομοθετική πρόνοια, ο παράνομος χαρακτήρας της σύμβασης δεν μπορεί να τεθεί σε αμφισβήτηση. Η σύμβαση είναι εμποτισμένη με την παρανομία και δεν μπορεί να εκτελεσθεί. [.] (iii) Εξυπακουόμενη απαγόρευση Όταν όμως ένα νομοθέτημα δεν περιέχει οποιαδήποτε απαγορευτική διάταξη για πρόσβαση στα Δικαστήρια για διεκδίκηση αποζημιώσεων και υποβάλλεται εισήγηση ότι η απαγόρευση είναι εξυπακουομένη, η απάντηση βασίζεται πάνω στην ερμηνεία του σχετικού νόμου. Σε μια τέτοια περίπτωση μπορεί να εφαρμοσθούν διαφορετικά κριτήρια. Αν ο μόνος σκοπός του νομοθετήματος είναι η αύξηση των εσωτερικών προσόδων, όπως π.χ. όταν ο Νόμος απαιτεί τη χορήγηση μιας άδειας σε ένα επιχειρηματία για τη διεξαγωγή συγκεκριμένων εργασιών, η σύμβαση δεν μπορεί να θεωρηθεί ως παράνομη. [.] Το παράλογο μιας αυστηρής ερμηνείας των νομοθετικών προνοιών που έχει σαν αποτέλεσμα την αποστέρηση καταφυγής στα Δικαστήρια, επισημαίνεται στο σύγγραμμα J. Beatson, "Anson's Law of Contract", 27η Εκδοση, σ. 336, όπου αναφέρεται ότι, "For the law to prescribe that the commission of any unlawful act in the course of performing a contract should inevitably deprive the wrongdoer of all contractual remedies might well inflict on the wrongdoer a loss far in excess of the statutory penalty. This would be unreasonable. For example, a road haulier might be unable to claim freight simply on the ground that the driver of the vehicle had exceeded the speed limit or the permitted driving hours. It is therefore necessary, in all cases of statutory illegality to have regard to the statutory language and to its scope and purpose. Was the statute intended to interfere with the contract under consideration, to render it unenforceable at the suit of a party who performs it illegally, or merely to impose a penalty on the offender?" [.]" Εξετάζω την παρούσα περίπτωση υπό το πρίσμα της πιο πάνω νομολογίας και του άρθρου 8 του Ν.23/1983. Ρητή απαγόρευση: Καταλήγω στο συμπέρασμα ότι η διατύπωση στο άρθρο 8 του Ν.23/1983, της φράσης "είναι νόμιμον διά [.] νοουμένου ότι" δεν αποτελεί ρητή νομοθετική απαγόρευση. Στις περιπτώσεις ρητής νομοθετικής απαγόρευσης (όπως αυτές την νομολογίας που παρατίθεται στην απόφαση Αγαθοκλέους ν. Λάππα (πιο πάνω), ο νομοθέτης συνηθίζει να διευκρινίζει πως οι συμβάσεις που συνάπτονται κατά παράβαση της εκάστοτε σχετικής νομοθεσίας, είναι άκυρες και δεν παράγουν έννομα αποτελέσματα. Η φράση "είναι νόμιμον δια [.]" συναντάται και στο πρώτο εδάφιο του άρθρου 8

(2)και είναι φανερό ότι χρησιμοποιείται με την έννοια του "επιτρεπτού". Δεν έχω πειστεί, ούτε και παρουσίασαν οι Καθ' ων η αίτηση αυθεντίες και νομολογία που να καταδεικνύει, πως αυτή η διατύπωση του άρθρου 8 αποτελεί ρητή απαγόρευση, η οποία οδηγεί σε ακύρωση της όποιας συμφωνίας βρίσκεται σε αντίθεση με το συγκεκριμένο λεκτικό. Εξυπακουόμενη απαγόρευση: Σύμφωνα, πάντα, με τα όσα αναφέρονται πιο πάνω στην απόφαση Αγαθοκλέους ν. Λάππα, το λεκτικό του άρθρου 8

(2)πιθανόν να αποτελεί εξυπακουόμενη απαγόρευση και να χρήζει επομένως ερμηνείας, σχετικά με το σκοπό του νομοθετήματος. Ο σκοπός του περί Ενοικιοστασίου Νόμου είναι γνωστός και ανατρέχει αρχικά στην διάρκεια του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου (βλ. Dias United Publishing Co Ltd v. Chr Hjikyriakos Estastes Ltd

(1986)1 C.L.R. 173). "Rent control legislation was introduced in this country during the Second World War in 1942 which was repealed and substituted by the Rent Control Law No. 13 of 1954 (Cap. 86 of the 1959 Edition of the Laws of Cyprus). The Rent Control Law, 1961 (Law No. 17/61) covered business premises situated in a controlled area. Until 1975 in all rent control legislation "statutory tenant" meant a tenant who at the expiration or determination of his tenancy continued to be in possession of the premises. This definition was introduced from England. In the Rent Control Law, 1975 (Law No. 36/75) an all-embracing law that repealed and substituted all rent control legislation, "statutory tenant" meant a tenant of immovable completed and first let before 31st December, 1974, date that was extended to 31.12.78 by the Rent Control (Amendment) Law. 1980 (Law No. 6/80). This was radical change of the pre-existing legislation. [.] The right of occupation by the statutory tenant is not dependent on the protection of the original contract but on the legal right conferred upon him by the Law. The tenant has a right of irremovability on such terms of the original contract as are not inconsistent with the rent control law in operation-(Katsikides v. Constantinides.

(1969)I C.L.R. 31; Meitz v. Pelengaris (supra): Yiannopoulosv. Theodoulou (supra); Kyriakidou v. Mangaldjian.

(1969)I C.L.R. Demetriou v. Ioannides.

(1982)1 C.L.R. 16: Polycast (Panels) Ltd. v. Vourkas Fabrics (supra)" (Δικός μου τονισμός) Είναι γνωστό πως η προστασία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975, αφορά το δικαίωμα του αμετακίνητου των ενοικιαστών (the right of "irremovability", βλ. πιο πάνω). Είναι επίσης γνωστό πως στην περίοδο που ακολούθησε την Τουρκική εισβολή και την κατοχή του βόρειου μέρους της Κύπρου από τους εισβολείς, η αγορά των ακινήτων, παρουσίασε σοβαρή ανωμαλία, αφού η ζήτηση των ακινήτων προς ενοικίαση στις ελεύθερες περιοχές του νησιού αυξήθηκε δραματικά, ενώ η προσφορά δεν ήταν σε θέση να καλύψει αυτή τη ζήτηση. Με την ομπρέλα προστασίας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, προστατεύθηκαν: (α) τόσο οι υφιστάμενοι ενοικιαστές [οι οποίοι δεν θα μπορούσαν πλέον χωρίς λόγο να εκδιωχθούν προς όφελος του ενδιαφερομένων νέων ενοικιαστών (οι οποίοι πιθανόν να προσέφεραν ψηλότερο ενοίκιο)], (β) όσο και οι νέοι ενοικιαστές (που, λόγω της έλλειψης διαθεσίμων ακινήτων, ίσως να έπεφταν θύματα αισχροκέρδειας). Αυτά βέβαια ίσχυαν κατά την περίοδο που ακολούθησε την Τουρκική εισβολή. Σταδιακά, η οικοδόμηση και η ανάκαμψη της οικονομίας κάλυψαν την αυξημένη (λόγω της κατοχής του νησιού και της μετακίνησης του πληθυσμού στις ελεύθερες περιοχές) ζήτηση σε ακίνητα. Είναι φανερό ότι, πλέον, το άρθρο 8

(2)του Ν.23/1983, είναι εναρμονισμένο με τη φιλοσοφία της γενικότερης προστασίας των θέσμιων ενοικιαστών και της διατήρησης της ομαλότητάς στις αυξήσεις των ενοικίων. Στην παρούσα περίπτωση, οι Καθ' ων η αίτηση, μέχρι το έτος 2015, αποδέχονταν να καταβάλλουν διαδοχικές ετήσιες αυξήσεις στο ενοίκιο της θέσμιας ενοικίασης. Εξετάζοντας τα γεγονότα της υπόθεσης, διακρίνω πως ενώ το μέγιστο επιτρεπτό ποσοστό αύξησης που η νομοθεσία προέβλεπε, κατά τον ουσιώδη χρόνο των συμφωνιών των διαδίκων, ήταν 8% ανά διετία (από την 22.04.2010 μέχρι την 21.04.2013) και ακολούθως 0% (από την 22.04.2013 μέχρι την 21.04.2023), οι συμφωνηθείσες αυξήσεις ξεπερνούσαν το ποσοστό του 8% κάθε έτος. Με δεδομένο, ωστόσο, ότι οι αυξήσεις αυτές, που επιβάλλονταν από το έτος 2011 μέχρι και 2015, τιμούνταν από τους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, οι οποίοι ενεργούσαν υπό καθεστώς ελεύθερης συναίνεσης, βρίσκω ότι οι συνθήκες δεν φανερώνουν καταστρατήγηση της νομοθεσίας, σε βαθμό που οι συμφωνίες των διαδίκων για αύξηση να θεωρηθούν αυτοδίκαια άκυρες, δέκα και πλέον έτη αργότερα. Τέλος, για σκοπούς πληρότητας βρίσκω ορθό να αναφέρω πως ακόμα και στην περίπτωση που είχε αποδειχθεί πως οι συμφωνίες αύξησης του ενοικίου έγιναν χωρίς την ελεύθερη συναίνεση των Καθ' ων η αίτηση 1, αυτές δεν θα ήταν αυτοδίκαια άκυρες, αλλά ακυρώσιμες (βλ. άρθρα 14, 19 του Κεφ.149). Σε τέτοια περίπτωση, οι Καθ' ων η αίτηση 1 θα αποτελούσαν το αθώο συμβαλλόμενο μέρος και θα μπορούσαν να ενεργήσουν, ως η νομοθεσία προνοεί, προς ακύρωση των συμφωνιών για αύξηση. Καταλήγω, έτσι, στο συμπέρασμα ότι οι συμφωνηθείσες αυξήσεις στο ενοίκιο, μέχρι και το έτος 2015, ήταν δεσμευτικές για τους διάδικους. iii. Το καταβλητέο ενοίκιο στην διάρκεια των ετών 2016 - 2019: Στο έτος 2016, καθώς και στα έτη που ακολούθησαν, οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 κατέβαλλαν το ποσό των €30.000, μόνο. Αυτά τα ποσά γίνονταν αποδεκτά από την Αιτήτρια και καταχωρούνταν στις οικονομικές της καταστάσεις, ως «εισπρακτέα ενοίκια». Οι καταστάσεις αυτές ελέγχθηκαν από τους ελεγκτές της Αιτήτριας και καταχωρήθηκαν στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών, ως καταδεικνύουσες την «ορθή και δίκαιη εικόνα της χρηματοοικονομικής θέσης της Αιτήτριας» για κάθε ένα από τα έτη που αφορούν. Η ερμηνεία του Μ.Α.2 έχει απορριφθεί. Η φράση "εισπρακτέα ενοίκια" δεν μπορεί να έχει άλλη ερμηνεία από την γραμματική της ερμηνεία. «Εισπρακτέα» είναι τα ενοίκια που «πρέπει να εισπραχθούν»[10]. Με αυτές τις δηλώσεις της, η Αιτήτρια παραδέχεται ότι αυτό το ποσό, των €30.000, είναι το ποσό που ανέμενε να εισπράξει για κάθε έτος από το 2016 και μετά. Αυτές οι γραπτές δηλώσεις που περιέχονται στις οικονομικές καταστάσεις αποτελούν, προφανώς, δεσμευτική παραδοχή της Αιτήτριας. Σημειώνω δε πως πουθενά στις οικονομικές καταστάσεις καταγράφεται η ύπαρξη οφειλής ενοικίων προς την Αιτήτρια. Προκύπτει αβίαστα από τα πιο πάνω, πως κατά τον ουσιώδη χρόνο της αποστολής της ειδοποίησης ημερ. 17.09.2019, δεν εκκρεμούσαν οφειλόμενα ποσά ενοικίων. Στην απουσία οφειλής, βρίσκω ότι η ειδοποίηση των Αιτητών πάσχει αφού ακόμα και αν υπήρχε οφειλόμενο ποσό κατά την 17.09.2019, αυτό θα αφορούσε μόνο το ενοίκιο του τρέχοντος έτους (αφού για τα προηγούμενα έτη τα εισπρακτέα ενοίκια είχαν καταβληθεί) και πόρρω απείχε από το ποσό που η Αιτήτρια απαίτησε με την ειδοποίηση αυτή. Δεν ικανοποιείται, επομένως, αυτή η προϋπόθεση της νομοθεσίας. Παρόλο που η διαπίστωση μου αυτή αποβαίνει μοιραία για την υπόθεση της Αιτήτριας, θα συνεχίσω, για σκοπούς πληρότητας της απόφασης αυτής, την εξέταση και των λοιπών προϋποθέσεων της νομοθεσίας. 5. Καθυστέρηση στην καταβολή του οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο τουλάχιστον 21 ημερών, χωρίς αυτό να έχει προσφερθεί: Μετά την επίδοση της ειδοποίησης ημερ. 17.09.2019, στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, την 26.09.2019, αυτοί παρέλειψαν να καταβάλουν οποιοδήποτε ποσό στην Αιτήτρια, εντός της προθεσμίας των 21 ημερών. 6. Πάροδος άπρακτης της προθεσμίας 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης: Η Αίτηση έξωσης καταχωρήθηκε στις 12.11.2019 και επιδόθηκε στους Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 στις 18.02.2020. Σύμφωνα με την αποδεκτή μαρτυρία, κανένα ποσό κατέβαλαν οι Καθ' ων η αίτηση εντός της προθεσμίας των 14 ημερών από την επίδοση της Αίτησης. Η πληρωμή που ακολούθησε την επίδοση της Αίτησης έγινε στις 08.07.2021 (για ποσό €30.000). Συμπέρασμα: Εφόσον έχω διαπιστώσει, πιο πάνω, ότι δεν έχει αποδειχθεί η συνδρομή των προϋποθέσεων του άρθρου 11

(1)(α)(i) του Νόμου, η απαίτηση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης της κατοχής του μίσθιου θα πρέπει να απορριφθεί. Όσον αφορά την απαίτηση για οφειλόμενα ενοίκια, βρίσκω ότι και πάλι η Αιτήτρια δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης της απαίτησης της αυτής, αφού για την χρονική περίοδο από το έτος 2016 μέχρι το έτος 2019, δεν αποδείχθηκε η ύπαρξη οφειλής προς την Αιτήτρια. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Στην βάση των πιο πάνω διαπιστώσεων μου και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η κυρίως Αίτηση απορρίπτεται στην ολότητα της, με έξοδα σε βάρος της Αιτήτριας και υπέρ των Καθ' ων η αίτηση 1 και 2, όπως αυτά θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................... Χρ. Ραγουζαίου, Π. Πιστό Αντίγραφο Γραμματέας [1] Λ.Κ.13.000,

1. [2] Αυτό ήταν το συμφωνηθέν ενοίκιο για το έτος 2010 (τελευταίο έτος της συμβατικής ενοικίασης). [3] Βλ. άρθρο 18 του Κεφ. 9.σ [4] Βλ. Το Δίκαιο της Απόδειξης - Μια πρακτική προσέγγιση, Τάκη Ηλιάδη, Κύπρος 1994, σελ. 304, υπό τον υπότιτλο «παραδοχή από αντιπροσώπους». [5] Τεκμήρια αρ. 22 -
2. [6] Βλ. Χρηστικό λεξικό της Νεοελληνικής Γλώσσας, Ακαδημία Αθηνών, Αθήνα 2014, σελ.
3. [7] Βλ. MODERN METHODS OF VALUATION, D. M. LAWRANCE, W. H. REES, W. BRITTON, 5th ed. 1962, σελ. 28,
4. [8] Βλ. Αθανασίου κ.α. ν. Χριστοδούλου κ.α.

(2006)1 Α.Α.Δ. 41 [9] Εφόσον έχει κριθεί ότι δεν υπάρχει αποδεκτή μαρτυρία για την ύπαρξη συνθηκών που επηρεάζουν την ελεύθερη συναίνεση, το θέμα του κατά πόσον η συναίνεση δεν ήταν ελεύθερη δεν θα εξεταστεί. [10] Βλ. Υποσημείωση αρ. 6, πιο πάνω. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο