Αστυνομικός Διευθυντής Λάρνακας ν. VS - AD Properties Ltd κ.α., Αρ. Υπόθεσης: 2453/2007, 31 Ιανουαρίου,  2008

(2)και 15 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου (Ν. 273

(1)/2004) και το άρθρο 20 του Ποινικού Κώδικα (Κεφ. 154). Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες του αδικήματος οι κατηγορούμενοι 1 και 2 μεταξύ των ημερομηνιών 1.10.2006 - 31.12.2006 συμπεριλαμβανομένων στην Αραδίππου της Επαρχίας Λάρνακας ασκούσαν το επάγγελμα του Κτηματομεσίτη χωρίς άδεια από το Συμβούλιο Κτηματομεσιτών Κύπρου. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ: Η Κατηγορούσα Αρχή για να αποδείξει την υπόθεση της κάλεσε τρεις μάρτυρες (Μ.Κ.) τον εξεταστή της υπόθεσης Λοχ. 4734 Χ. Ευδοκίμου (Μ.Κ.1), τον Λούκα Μηνά (Μ.Κ.2) και τον Νίκο Μιχαήλ (Μ.Κ.3). Όταν οι κατηγορούμενοι κλήθηκαν σε απολογία κατέθεσε ενόρκως ο 2ος κατηγορούμενος. Κατατέθηκαν ως τεκμήρια και σχολιάστηκαν από τους μάρτυρες διάφορα έγγραφα για τα οποία θα γίνει αναφορά στη συνέχεια της απόφασης μου όπου κριθεί αναγκαίο. Θα πρέπει να πω ότι δεν υπήρξε ιδιαίτερη αντιπαράθεση ή αντιδικία κατά την παράθεση της μαρτυρίας από τις δύο πλευρές πλην ελαχίστων εξαιρέσεων όπως κατά τη διάρκεια της αντεξέτασης του 2ου κατηγορουμένου. Η διαφορά των δύο πλευρών ως προς την ποινική ευθύνη των κατηγορουμένων έγκειται, όπως πολύ ορθά το έθεσε ο κ. Φράγκος στο στάδιο της τελικής του αγόρευσης, στο πως αντικρίζει η κάθε πλευρά τις ενέργειες των κατηγορουμένων οι οποίοι παρουσιάζονται ως διαφημιστές σε σχέση με τον κύκλο των εργασιών τους που έχει σχέση με ακίνητα. Η Κατηγορούσα Αρχή ισχυρίζεται ότι ο τρόπος διαφήμισης ακινήτων στην οποία προβαίνουν οι κατηγορούμενοι, η οποία προσλαμβάνει όπως είναι παραδεκτό διάφορες μορφές, συνιστά κτηματομεσιτεία που εμπίπτει στην έννοια του νόμου και ως εκ τούτου ως μη εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες διαπράττουν αδίκημα. Η Υπεράσπιση από την άλλη διατείνεται ότι εκείνο το οποίο κάμνουν είναι να ασκούν ένα νόμιμο επάγγελμα, όπως έχουν κάθε δικαίωμα, αυτό του διαφημιστή, και μεταξύ άλλων αναλαμβάνουν και τη διαφήμιση ακινήτων. Επομένως το όλο ζήτημα καθίσταται νομικό και είναι θέμα ερμηνείας των νομοθετικών διατάξεων που ρυθμίζουν το αδίκημα σε συσχετισμό βέβαια με τα πραγματικά γεγονότα όπως αυτά αποκαλύφθηκαν κατά τη διάρκεια της παράθεσης της μαρτυρίας. Ο εξεταστής της υπόθεσης Λοχ. 4734 Χ. Ευδοκίμου (Μ.Κ.1), κατέθεσε διάφορα έγγραφα ως τεκμήρια. Το Τεκμήριο 1 είναι η γραπτή του κατάθεση. Σε αυτή κάμνει αναφορά για την καταγγελία που έγινε στον Αστυνομικό Σταθμό Αραδίππου από τον Πρόεδρο του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Κύπρου ότι η 1η κατηγορουμένη με το όνομα VS - AD Properties Ltd ή και φυσικά πρόσωπα στη διεύθυνση Μακαρίου Γ΄ 23 Διαμ. 103 στην Αραδίππου, παράνομα ασχολούνται με την εξάσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη και ζητούσαν την διεξαγωγή έρευνας από την αστυνομία. Εξασφάλισε προς τούτο ένταλμα έρευνας του πιο πάνω γραφείου και μαζί με συνάδελφο του επισκέφθηκαν το εν λόγω γραφείο. O 2ος κατηγορούμενος εμφανίστηκε ως διευθυντής της εν λόγω εταιρείας και όταν τον πληροφόρησε τον λόγο της εκεί παρουσίας τους, του είπε ότι είναι διαφημιστές και απλά διαφημίζουν ακίνητα συνεργατών τους μέσω της ιστοσελίδας τους νόμιμα. Όταν του επέστησε την προσοχή στο νόμο του απάντησε ως εξής : ¨Είμαστε νόμιμη Εταιρεία, αυτό που κάνουμε είναι να διαφημίζουμε ακίνητα πελατών μας. Όταν κάποιος δει την διαφήμιση έρχεται κοντά μας, του δείχνουμε το ακίνητο και μας υπογράφει ότι το είδε. Αν του αρέσει πάει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου να το αγοράσει εμείς παίρνουμε 3% στην τιμή πώλησης και αυτό είναι συμφωνημένο γραπτώς με τον ιδιοκτήτη σε συμφωνία διαφήμισης για τις υπηρεσίες της διαφήμισης που παρέχουμε¨. Στη συνέχεια διενήργησε έρευνα στο γραφείο της εταιρείας στη παρουσία του 2ου κατηγορουμένου και παρέλαβε διάφορα έγγραφα τα οποία θεώρησε ως σχετικά με το αδίκημα. Κατά τη παραλαβή των τεκμηρίων και την επίστηση της προσοχής του στον νόμο ο 2ος κατηγορούμενος απαντούσε ότι : ¨Εμείς είναι απλά διαφήμιση που κάνουμε¨. Στην ανακριτική κατάθεση που έλαβε από τον 2ο κατηγορούμενο αργότερα την ίδια ημέρα (Τεκμήριο 2) αυτός του ανέφερε ότι δεν επιθυμούσε να πει ο,τιδήποτε πέραν αυτού που απαντούσε κατά την έρευνα στο γραφείο του. Η γραπτή κατηγορία την οποία του προσήψε στις 3.01.2007 ότι εξασκούσαν παράνομα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη σημειώθηκε ως Τεκμήριο 3, σε αυτή απάντησε ότι: ¨εμείς είμαστε διαφημιστικό γραφείο¨. Κατέθεσε ως Τεκμήριο 4 τα διάφορα πιστοποιητικά της 1ης κατηγορουμένης όπως το πιστοποιητικό σύστασης της εταιρείας, διεύθυνσης, διευθυντών και γραμματέα στο οποίο φαίνεται ότι ένας από τους διευθυντές της είναι ο 2ος κατηγορούμενος και το πιστοποιητικό μετόχων στο οποίο και πάλι ο 2ος κατηγορούμενος φαίνεται ως ο ένας εκ των δύο μετόχων της 1ης κατηγορουμένης εταιρείας. Το Τεκμήριο 5 είναι μια σελίδα από την ιστοσελίδα της 1ης κατηγορουμένης στο διαδίκτυο στην Αγγλική γλώσσα στην οποία αναφέρεται σε διάφορες δραστηριότητες της μεταξύ των οποίων η προσφορά ακινήτων κάθε είδους είτε για πώληση είτε για ενοικίαση. Το Τεκμήριο 6 αφορά όπως τιτλοφορείται ¨Συμφωνία διαφήμισης και αγοραστικής προώθησης ακινήτου ιδιοκτησίας¨ την οποία υπέγραψαν στις 30.10.2006 με την εταιρεία LOUCAS D. MINAS DEV. LTD, ως Τεκμήριο 7 ¨Βεβαίωση Παροχής Υπηρεσιών¨ που υπέγραψε ο Νίκος Μιχαήλ στις 5.11.2006 για ξενάγηση του από την 1η κατηγορουμένη και υπόδειξη της οικίας που πωλούσε η εταιρεία Loucas D. Mina Dev. Ltd στην Αραδίππου, ως Τεκμήριο 8 τιμολόγιο παροχής υπηρεσιών με ημερομηνία 14.11.2006, ως Τεκμήριο 9 απόδειξη καταβολής ποσού ως προμήθειας πώλησης οικίας προς εξόφληση του τιμολογίου Τεκμηρίου 8 με ημερομηνία 14.11.

1. Κατέθεσε ακόμα ως Τεκμήρια 10,11,και 12 τρεις άλλες Συμφωνίες Διαφήμισης και Αγοραστικής Προώθησης Ακινήτου Ιδιοκτησίας τις οποίες συνήψε η 1η κατηγορουμένη με άλλα πρόσωπα μέσα στο Δεκέμβριο του
2. Τέλος, κατέθεσε ως Τεκμήριο 13 το Ιδρυτικό Έγγραφο και Καταστατικό της 1ης Κατηγορουμένης. Σε διευκρινιστική ερώτηση σε σχέση με το τι εννοούσε ο 2ος κατηγορούμενος λέγοντας του ότι ¨του δείχνουμε το ακίνητο¨ ανέφερε ότι του είχε πει ότι του το έδειχναν και επί τόπου με επίσκεψη τους στο ακίνητο. Τα τεκμήρια που κατέθεσε αφορούσαν ένα δείγμα της δουλειάς που διεξήγαγαν οι κατηγορούμενοι. Στην αντεξέταση του συμφώνησε ότι, το λεκτικό που χρησιμοποιείται στο τέλος της σελίδας από την ιστοσελίδα της 1ης κατηγορουμένης στο διαδίκτυο που παρουσίασε ως Τεκμήριο 5, μιλά για προσφορά υπηρεσιών μετά την πώληση (After Sales Department), αλλά δεν βασίστηκε μόνο σε αυτό για να καταλήξει στην έρευνα του. Είχε αντιληφθεί από την κατάθεση του Νίκου Μιχαήλ ότι και σε αυτόν είχαν υποδείξει με επιτόπια επίσκεψη την οικία που αγόρασε αλλά δεν θυμόταν εάν του το είχε πει ακριβώς έτσι ο Μιχαήλ. Η αντίληψη εν πάση περιπτώσει που είχε αποκομίσει από τη διερεύνηση της υπόθεσης ήταν ότι οι κατηγορούμενοι υποδείκνυαν και με επιτόπιες επισκέψεις τους τα ακίνητα σε ενδιαφερόμενους πελάτες τους. Ο Λούκας Μηνά (Μ.Κ.2) υιοθέτησε το περιεχόμενο της κατάθεσης του η οποία σημειώθηκε ως Τεκμήριο
3. Σε αυτή αναφέρει ότι ασχολείται με το χτίσιμο κατοικιών τις οποίες διαθέτει προς πώληση. Είχε υπογράψει εκ μέρους της εταιρείας του τη συμφωνία Τεκμήριο 6 με την 1η κατηγορούμενη που είναι διαφημιστικό γραφείο ακινήτων. Ο 2ος κατηγορούμενος αρχές Νοεμβρίου του είχε πάρει τον Νίκο Μιχαήλ ο οποίος ενδιαφερόταν να αγοράσει ένα σπίτι με τον οποίο και συμφώνησε και του πώλησε ένα σπίτι και προς τούτο κατέβαλε στους κατηγορούμενους το ποσό των Λ.Κ.3.900,00 ως προμήθεια. Σε διευκρινιστικές ερωτήσεις ανέφερε ότι εκείνο το οποίο αντιλήφθηκε με τη συμφωνία του με τους κατηγορούμενους ήταν ότι θα τους πλήρωνε έξοδα για τη διαφήμιση των κατοικιών που έκτιζε. Με τον 2ο κατηγορούμενο είναι δεύτερα ξαδέλφια. Όταν του έστειλαν τον Νίκο Μιχαήλ για να δει το σπίτι δεν είχε πάει μαζί του και ο 2ος κατηγορούμενος. Απλώς του τηλεφώνησαν ότι ενδιαφερόταν και του τον έστειλαν. Εκείνο το σπίτι το είχε δείξει προηγουμένως στον 2ο κατηγορούμενο. Κατά τη διαπραγμάτευση της τιμής δεν υπήρξε εμπλοκή του διαφημιστή. Η κατάθεση του Μ.Κ.3 Νίκου Μιχαήλ κατατέθηκε και σημειώθηκε ως Τεκμήριο
4. Σε αυτή ανέφερε ότι αρχές Νοεμβρίου του 2006 ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι. Ο 2ος κατηγορούμενος ήταν γνωστός του και έτσι πήγε κοντά του και του υπέδειξε ένα σπίτι που είχε κτίσει ο εργολάβος Λούκας Μηνά. Του άρεσε και τον έφερε σε επαφή με τον Λούκα Μηνά και στη συνέχεια συμφώνησε μαζί του την αγορά του σπιτιού. Είχε υπογράψει ένα έντυπο που του ζήτησε ο 2ος κατηγορούμενος στο οποίο ανέφερε ότι τον είχε πάρει και του έδειξε το συγκεκριμένο σπίτι. Σε διευκρινιστικές ερωτήσεις ανέφερε ότι είχε πάει στο γραφείο των κατηγορουμένων και του έδειξαν το σπίτι που αγόρασε και αργότερα πήγε με το αυτοκίνητο του και συνάντησε τον Λούκα Μηνά. Ο 2ος κατηγορούμενος 26 χρόνων, κάτοχος πτυχίου στον τομέα της Διοίκησης Επιχειρήσεων με ειδικότητα στο Marketing δούλεψε για ένα διάστημα ως διευθυντής πωλήσεων σε κάποια εταιρεία και σήμερα είναι ιδιοκτήτης της 1ης κατηγορούμενης και ασχολείται κατά κύριο λόγο με τη διαφήμιση ακινήτων τόσο μέσω του διαδικτύου όσο και μέσω εφημερίδων κ.λπ. Όταν διαφημίζει κάποιο ακίνητο κάποιου ιδιοκτήτη που ενδιαφέρεται να το πωλήσει υπογράφει σχετική συμφωνία μαζί του και ζητά όλα τα στοιχεία που αφορούν το ακίνητο. Εξήγησε πως κάμνει τη διαφήμιση ακινήτων μέσω της ιστοσελίδας του σε αναφορά στα Τεκμήρια 5 και 16 όπου το 16 αποτελεί δέσμη εγγράφων της ιστοσελίδας του όπου διαφημίζονται ακίνητα και όπου αναγράφεται η τιμή πώλησης τους και τα χαρακτηριστικά τους και όπου απεικονίζονται και με σχετικές φωτογραφίες. Πολλά από αυτά αναγράφεται ότι έχουν πωληθεί. Στην ίδια ιστοσελίδα υπό τον τίτλο Legal Issues αναφέρει ότι η εταιρεία και το προσωπικό της και οι διευθυντές της ασχολούνται με τη διαφήμιση και όχι με την κτηματομεσιτεία. Κατέθεσε τέλος ως Τεκμήριο 18 διάφορα αποκόμματα εφημερίδων όπου φαίνονται διαφημίσεις της εταιρείας του για πώληση διαμερισμάτων στην Αραδίππου, Λάρνακα και σε άλλες περιοχές όπως στην Ορόκλινη, Ζύγι, Σκαρίνου κ.λπ. Εξήγησε ότι η εργασία τους διεκπεραιώνεται με το να έρθουν σε επαφή με ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται να τα πωλήσουν, τους δείχνουν τον τύπο της συμφωνία όπως είναι το Τεκμήριο 11 όπου στη παράγραφο 6 αναφέρεται ότι σκοπό έχει τη διαφήμιση με σκοπό την εξεύρεση αγοραστή και δεν αποτελεί συμφωνία κτηματικής μεσιτείας. Στη συνέχεια της ίδιας παραγράφου αναγράφονται επί λέξη τα εξής: ¨Ρητώς κατανοείται μεταξύ των μερών ότι ο διαφημιστής δεν προσφέρει υπηρεσίες που αφορούν την αξιολόγηση οποιουδήποτε κτηματικού θέματος που αφορούν το ακίνητο¨. Μετά την υπογραφή της συμφωνίας τοποθετούν τα στοιχεία του ακινήτου στην ιστοσελίδα της εταιρείας του, το διαφημίζουν σε εφημερίδες και βάζουν ακόμα και πινακίδες στο ακίνητο ότι πωλείται με τα δικά τους στοιχεία. Μέσω αυτών των ενεργειών προσελκύουν ενδιαφερόμενους αγοραστές οι οποίοι επικοινωνούν μαζί τους. Συνήθως οι πελάτες μεταβαίνουν στο γραφείο τους και τους επιδεικνύεται το ακίνητο στον ηλεκτρονικό υπολογιστή ή στην ιστοσελίδα τους. Εάν επιδειχθεί ενδιαφέρον φέρνουν το πελάτη σε επαφή με το ακίνητο και τον ιδιοκτήτη και εάν καταλήξουν σε συμφωνία τότε λαμβάνουν από τον πωλητή διαφημιστικά τέλη. Οι πληροφορίες που δίδουν για τα ακίνητα είναι τα χαρακτηριστικά τους και κάποια ενδεικτική τιμή πώλησης παρόλο ότι στο τέλος την τιμή τη διαπραγματεύονται απευθείας οι ενδιαφερόμενοι. Το ίδιο είχε γίνει και σε σχέση με τη πώληση οικίας από τον Λουκά Μηνά στον Νίκο Μιχαήλ χωρίς όμως να είχαν εμπλακεί στη τελική διαπραγμάτευση της τιμής του ακινήτου. Πιστεύει ότι με αυτές τις ενέργειες τους δεν διέπραξαν οποιοδήποτε αδίκημα. Στην αντεξέταση του ανέφερε ότι δεν γνώριζε τον Πρόεδρο του Συμβουλίου Κτηματομεσιτών κ. Ντίνο Σωτηρίου ούτε και είχε οποιαδήποτε επαφή μαζί του. Δεν είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες και δεν διαθέτουν άδεια κτηματομεσίτη. Με τον Λούκα Μηνά είναι δεύτερα ξαδέλφια. Το έγγραφο που χρησιμοποιούσε ως συμφωνία με τους πελάτες του το είχε συντάξει δικηγόρος. Την προμήθεια τους την καθορίζουν σε τέτοιο ποσοστό ώστε να καλύπτει τα έξοδα του γραφείου τους και να παραμένει και κάποιο λογικό κέρδος. Διαφώνησε ότι η εργασία που διεξάγουν είναι κτηματομεσιτεία καθώς δεν διαφημίζουν ότι πωλούν κάποιο ακίνητο σε τιμή ευκαιρίας, ούτε διευθετούν θέματα φόρου ή κτηματολογίου. Παραδέχθηκε ότι το λεκτικό που χρησιμοποίησαν στα τεκμήρια 7,8 και 9 μπορεί να δώσει την εντύπωση περί ενεργειών κτηματομεσιτείας γι΄αυτό σήμερα φρόντισαν να το αλλάξουν. Παραδέχθηκε ακόμα ότι στο καταστατικό της εταιρείας του δεν αναγράφεται πουθενά η λέξη διαφήμιση αν και αυτές ήταν οι οδηγίες που είχε δώσει στο δικηγόρο που το συνέταξε. ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ: Στις αγορεύσεις τους η κάθε πλευρά υποστήριξε με διάφορα επιχειρήματα και σε αναφορά στη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου τις θέσεις της. Η συνήγορος της Κατηγορούσας Αρχής ότι έχει αποδειχθεί η κατηγορία πέραν πάσης αμφιβολίας ο δε συνήγορος Υπεράσπισης ότι δεν αποδείχθηκε ότι με τις υπηρεσίες που προσέφεραν οι κατηγορούμενοι ασκούσαν το επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Οι κατηγορούμενοι, όπως ανέφερε, εκείνο το οποίο έκαμναν ήταν να ασκούν το επάγγελμα του διαφημιστή ακινήτων και αυτό δεν είναι παράνομο. Ως εκ τούτου κάλεσε το δικαστήριο να αθωώσει τους κατηγορούμενους. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ: Έχω μελετήσει τα τεκμήρια 1 -18 που αποτελούν το έγγραφο μαρτυρικό υλικό που κατατέθηκε ενώπιον μου. Αυτά θα τύχουν αξιολόγησης το καθένα ξεχωριστά αλλά και ως σύνολο και σε συσχετισμό με την προφορική μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου. Είχα την ευκαιρία στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης να παρακολουθήσω τους τρεις μάρτυρες της Κατηγορούσας Αρχής και τον κατηγορούμενο να καταθέτουν ενώπιον μου. Ο Μ.Κ.1 κρίνω ότι είπε στο δικαστήριο την αλήθεια η οποία αφορούσε βέβαια όσα γνώριζε και διαπίστωσε κατά τη διερεύνηση της υπόθεσης τα οποία και έθεσε ενώπιον του δικαστηρίου και αφορούσαν στοιχεία για την τεκμηρίωση της άποψης του για τη διάπραξη εκ μέρους των κατηγορουμένων του αδικήματος. Κρίνω ότι ο Μ.Κ.1 ήταν ειλικρινής και ότι όσα ανέφερε στο δικαστήριο ανταποκρίνονται στην αλήθεια. Το ίδιο ειλικρινείς κρίνω και τους Μ.Κ.2 και 3 οι οποίοι παρέθεσαν τα γεγονότα της αγοραπωλησίας μεταξύ τους μιας οικίας, όπως βέβαια τα αντιλαμβάνονταν οι ίδιοι. Το ότι ο προτιθέμενος αγοραστής Νίκος Μιχαήλ είχε ξεναγηθεί από τους κατηγορούμενους στο ακίνητο που ανήκε στην εταιρεία του Λούκα Μηνά δεν έχω καμιά αμφιβολία αφού αυτό προκύπτει καθαρά από το λεκτικό του Τεκμηρίου
5. Επομένως η διαφοροποίηση των Μ.Κ.2 και 3 επί αυτού του σημείου κρίνω ότι δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Ούτε και έχει σημασία η άποψη του Μ.Κ.2 ότι εκείνο που κατέβαλε στους κατηγορούμενους ήταν διαφημιστικά τέλη και όχι προμήθεια για τη διαμεσολάβηση τους στο να πωλήσει μια οικία. Εξάλλου ο 2ος κατηγορούμενος παραδέχθηκε όταν περιέγραφε τον τρόπο εργασίας τους ότι προβαίνουν και σε επιτόπια ξενάγηση του πελάτη στο ακίνητο. Παρόλο ότι, όπως παραδέχθηκε, αυτό ήταν λάθος όπως το είχαν διατυπωμένο στο Τεκμήριο 7 και γι΄αυτό φρόντισαν μετά την καταγγελία τους να διαφοροποιήσουν το λεκτικό που χρησιμοποιούν σε αυτό το έγγραφο. Ο 2ος Κατηγορούμενος μου προκάλεσε εντύπωση ειλικρινούς ανθρώπου αφού δεν διέκρινα στα όσα ανέφερε προσπάθεια απόκρυψης οποιουδήποτε στοιχείου το οποίο θα μπορούσε να προσμετρήσει σε βάρος του. Όσα ανέφερε ανταποκρίνονται στην αλήθεια και αφορούν την δική του πεποίθηση σε σχέση με τον τρόπο που ενεργούσαν και ότι δεν παραβίαζαν οποιοδήποτε νόμο αφού νόμιμα διαφήμιζαν ακίνητα είτε προς ενοικίαση είτε προς πώληση ή άλλη χρήση ως μέρος της δουλειάς τους ως διαφημιστές. Βέβαια σε σχέση με τη μαρτυρία αυτού του μάρτυρα θα επανέλθω αφού πρώτα αναφερθώ και στη νομική πτυχή της υπόθεσης. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ ΤΟΥ ΑΔΙΚΗΜΑΤΟΣ: Στην ερμηνευτική παράγραφο 2 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου (Ν. 273

(1)/2004) δίδεται η ερμηνεία διαφόρων λέξεων και φράσεων από τις οποίες κρίνω σκόπιμο να παραθέσω τις ακόλουθες ως σχετικές με τα ζητήματα που θα με απασχολήσουν στη συνέχεια: ¨Αδειούχος κτηματομεσίτης¨ σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 15. ¨Εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης¨ σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο ως κτηματομεσίτης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος νόμου. ¨Κτηματομεσίτης¨ σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή. ¨Μητρώο¨ σημαίνει το δυνάμει του παρόντος νόμου τηρούμενο Μητρώο κτηματομεσιτών. ¨Πρόεδρος¨ σημαίνει τον Πρόεδρο του Συμβουλίου. ¨Συμβούλιο¨ σημαίνει το δυνάμει του άρθρου 3 καθιδρυόμενο Συμβούλιο. Το Άρθρο 3 διαλαμβάνει τα της καθίδρυσης και συγκρότησης του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Οι παράγραφοι 1,2 και 3 του άρθρου 14 στις οποίες βασίζεται το αδίκημα διαλαμβάνουν τα ακόλουθα:

(1)Τηρουμένων των διατάξεων του παρόντος Νόμου, κανένα πρόσωπο δε δικαιούται- (α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης ή να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις ¨κτηματομεσίτης¨, ¨κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι¨, ¨κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις¨ ή ¨κτηματομεσιτεία¨ ή άλλες παρόμοιες φράσεις ή λέξεις ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία, ή (β) να αξιώσει ή εισπράξει οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν και έχουν σχέση, άμεση ή έμμεση, με την εργασία του κτηματομεσίτη, εκτός αν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 15.

(2)Πρόσωπο το οποίο ενεργεί κατά παράβαση των διατάξεων του εδαφίου

(1)είναι ένοχο αδικήματος και σε περίπτωση καταδίκης του, υπόκειται σε φυλάκιση που δεν υπερβαίνει τους δώδεκα μήνες ή σε χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει τις δύο χιλιάδες λίρες ή και στις δύο αυτές ποινές.

(3)Για τους σκοπούς δίωξης για το αδίκημα που προβλέπεται στο εδάφιο

(2), πρόσωπο θα θεωρείται εκ πρώτης όψεως ότι ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία αν με οποιοδήποτε τρόπο διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή σε εταιρεία της οποίας είναι διευθυντής ή εκτελεστικός σύμβουλος: Νοείται ότι επιχειρηματίας ανάπτυξης γης και οικοδομών δε θεωρείται ότι ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία, αν με οποιοδήποτε τρόπο διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιανδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομα του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δεύτερου βαθμού, αλλά αποτελεί προϊόν επιχειρηματικής του δραστηριότητας που προέκυψε μετά από σύμβαση αντιπαροχής με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου. Το Άρθρο 15 προνοεί για την έκδοση της ετήσιας άδειας άσκησης επαγγέλματος. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ - ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Ερχόμενος τώρα στα γεγονότα της υπόθεσης παρατηρώ ότι η 1η κατηγορούμενη φέρει το όνομα VS-AD Properties Ltd με αυτό το όνομα ήταν γνωστοί και αυτό χρησιμοποιούσαν στις συναλλαγές τους. Εκ του ονόματος της και μόνο όπου χρησιμοποιείται η λέξη ¨Properties" (περιουσίες, ιδιοκτησίες, ακίνητα κ.α.) παραπέμπει σε κύκλο εργασιών που σχετίζεται με τα κτηματικά αν και δεν είναι μια από τις λέξεις που χρησιμοποιούνται στη παρ. 1(α) του Άρθρου 14 (ανωτέρω) εμπίπτει όμως, κατά την άποψη μου, στην έννοια της ¨παρόμοιας φράσης¨ που επίσης αναφέρεται στην ίδια παράγραφο. Όπως ανέφερε ο 2ος κατηγορούμενος αντεξεταζόμενος, σκοπός της εταιρείας του ήταν να διαφημίζει ακίνητα είτε για πώληση τους είτε για ενοικίαση είτε για άλλη χρήση όπως και το έκαμνε. Δεν ήταν όμως σε θέση να υποδείξει τη λέξη διαφήμιση έστω και μια φορά στους σκοπούς της εταιρείας που αναγράφονται στο Ιδρυτικό της Έγγραφο. Η δικαιολογία που έδωσε ότι αυτές ήταν οι οδηγίες που είχαν δώσει όταν ζήτησαν από τον δικηγόρο τους όταν θα τους ετοίμαζε τα έγγραφα της εταιρείας δεν προσμετρά προς όφελος τους καθώς την ευθύνη για τον μη καθορισμό ενός τέτοιου σκοπού ή δραστηριότητας της εταιρείας την φέρει ο ίδιος ως διευθυντής της. Σε κάθε περίπτωση όμως δεν είναι στο ζήτημα της χρησιμοποίησης αυτής της λέξης ή όχι που θα κριθεί η υπόθεση αλλά στα πραγματικά της γεγονότα. Υπήρξε παραδοχή ότι οι κατηγορούμενοι ερχόντουσαν σε επαφή με ιδιοκτήτες ακινήτων και εάν αυτοί είχαν πρόθεση να πωλήσουν ή ενοικιάσουν αυτά τότε υπέγραφαν μια συμφωνία ο τύπος της οποίας είναι αυτός που παρουσιάζεται μέσα από τα Τεκμήρια 6,10,11 και 12 και η οποία έφερε τον τίτλο ¨Συμφωνία διαφήμισης και αγοραστικής προώθησης ακινήτου ιδιοκτησίας¨. Το ότι στη παράγραφο 6 της συμφωνίας διαλαμβάνονται όσα ανέφερα και πιο πάνω ότι δηλαδή ¨δεν αποτελεί συμφωνία κτηματικής μεσιτείας¨ ή ότι ¨οι κατηγορούμενοι δεν προσφέρουν υπηρεσίες που αφορούν την αξιολόγηση οποιουδήποτε κτηματικού θέματος που αφορούν το ακίνητο¨ δεν έχει καμιά απολύτως σημασία, κατά την άποψη μου, εφόσον όλες οι λοιπές ενέργειες των κατηγορουμένων σε αυτό ακριβώς αποσκοπούσαν στο να φέρουν δηλαδή σε επαφή ένα προτιθέμενο πωλητή ή ιδιοκτήτη ενός ακινήτου με ένα προτιθέμενο αγοραστή ή ενοικιαστή. Εάν ο προτιθέμενος αγοραστής μετά από κάποια επίδειξη που του γινόταν στο γραφείο των κατηγορουμένων επιδείκνυε ενδιαφέρον τότε του γινόταν ξενάγηση στο ίδιο το ακίνητο (βλ. Τεκμήριο 7). Ακόμα οι κατηγορούμενοι δεν περιορίζονταν μόνο σε διαφήμιση μέσω της ιστοσελίδας τους των ακινήτων που διέθεταν είτε προς πώληση είτε προς ενοικίαση στα οποία δεν ήταν οι ιδιοκτήτες και ούτε ήταν ιδιοκτήτες συγγενικά τους πρόσωπα μέχρι του 2ου βαθμού συγγενείας είτε εξ αίματος είτε εξ αγχιστείας αλλά τα διαφήμιζαν και σε εφημερίδες (βλ. Τεκμήριο 18), τοποθετούσαν ακόμα και πινακίδες με τα δικά τους στοιχεία σε ακίνητα έτσι που ο ενδιαφερόμενος να ερχόταν σε επαφή μαζί τους και όχι απευθείας με τον ιδιοκτήτη τους. Επρόκειτο δηλαδή για συστηματικές πράξεις και ενέργειες οι οποίες αποσκοπούσαν σε ¨κτηματικές συναλλαγές¨ και στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη εντός της έννοιας του νόμου. Το ότι δεν διαφήμιζαν ότι πωλούσαν κάποιο ακίνητο σε τιμή ευκαιρίας, ότι δεν ασχολούνταν και δεν αναλάμβαναν τις φορολογικές απαλλαγές όταν κατέληγαν σε συμφωνία πελάτες τους ούτε και στο κτηματολόγιο μετέβαιναν και πάλι είναι αντίληψη που δεν ενέχει καμιά σημασία. Οι κατηγορούμενοι στη συγκεκριμένη συναλλαγή μεταξύ της εταιρείας Loucas D. Mina Dev. Ltd και του Νίκου Μιχαήλ είχαν μεσολαβήσει έτσι ώστε να έρθουν σε επαφή και στη συνέχεια να συνάψουν συμφωνία για την αγορά μιας κατοικίας. Δεν είχαν συγγένεια μεταξύ τους είτε εξ αίματος είτε εξ αγχιστείας μέχρι και δευτέρου βαθμού ούτε και αφορούσε ιδιόκτητο ακίνητο. Πέραν από αυτά, υπέδειξαν επί τόπου με ξενάγηση στον ενδιαφερόμενο Νίκο Μιχαήλ το ακίνητο και από αυτή τη μεσολάβηση τους εισέπραξαν ως προμήθεια το ποσό των Λ.Κ.3.900,00 που αντιστοιχούσε σε ποσοστό 3% επί του τιμήματος που συμφώνησαν οι συμβαλλόμενοι (βλ Τεκμήρια 6,7,8 και 9). Το λεκτικό που χρησιμοποιείται σε αυτά δεν αφήνει καμιά αμφιβολία ότι οι κατηγορούμενοι ενήργησαν στη συγκεκριμένη περίπτωση αλλά όπως φάνηκε και από την υπόλοιπη μαρτυρία (βλ. Τεκμήρια 10,11, και 12) ως κτηματομεσίτες για την προώθηση πώλησης ακινήτων. Στο Τιμολόγιο 00103 (Τεκμήριο 8) αναφέρεται ότι εξεδόθη για το ποσό των Λ.Κ.3.900,00 για ¨Οικία 3 υπνοδωματίων στην Αραδίππου¨ στη δε απόδειξη είσπραξης (Τεκμήριο 9) για ¨Προμήθεια πώλησης οικίας, εξόφληση τιμολογίου 00103¨. Επειδή έγινε εκτενής αναφορά στο συνταγματικό δικαίωμα των κατηγορουμένων για άσκηση του επαγγέλματος του διαφημιστή. Θα πρέπει να πω ότι το δικαίωμα άσκησης επαγγέλματος όπως κατοχυρώνεται από το Άρθρο 25 του Συντάγματος μας δεν είναι δικαίωμα in abstracto, όπως επίσης και το δικαίωμα ιδιοκτησίας που κατοχυρώνεται στο Άρθρο 23 και το δικαίωμα του συμβάλλεσθαι κάτω από το Άρθρο 26. Υπάρχουν περιορισμοί και τέτοιοι τίθενται για διάφορα επαγγέλματα όπως είναι π.χ. οι περιορισμοί που τίθενται στον περί Βοηθών Καταστημάτων Νόμο Κεφ. 185, στον περί Ιδιωτικών Σχολείων Νόμο Ν. 5/1971, στον περί Δικηγόρων Νόμο Κεφ. 2. Διαπιστώνεται από τη ρύθμιση διαφόρων επαγγελμάτων ότι τίθενται περιορισμοί και διατυπώσεις στην άσκηση του πιο πάνω δικαιώματος. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα ¨Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας ¨του Ανδρέα Λοϊζου σελ. 165 ¨Αρχή της αναλογικότητας: Εδώ βλέπουμε την αρχή της αναλογικότητας να μεταλαμπαδεύεται στο Κυπριακό Δίκαιο μέσα από τις διατάξεις του Συντάγματος που προβλέπουν για τους περιορισμούς που μπορούν να τεθούν στην άσκηση ορισμένων δικαιωμάτων, που κατοχυρώνονται από αυτό. Η αρχή αυτή, που έχει τις ρίζες της στο Γερμανικό Δίκαιο, υιοθετήθηκε από τα Όργανα της Σύμβασης σε σχέση με τις δεύτερες παραγράφους των άρθρων 8,9,10 και 11¨. Επομένως οι περιορισμοί που έχουν τεθεί με τον περί Κτηματομεσιτών Νόμο συνάδουν και με την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου και των Θεμελιωδών Ελευθεριών. Η περαιτέρω κατοχύρωση εξάλλου των διαφόρων επαγγελμάτων σήμερα παρέχεται και με την εναρμονιστική μας νομοθεσία με την Ευρωπαϊκή νομοθεσία όπως είναι και ο νόμος που προνοεί για τη Θέσπιση Συστήματος Αναγνώρισης των Προσόντων που Σχετίζονται με Επαγγελματικές Δραστηριότητες και για Συναφή Θέματα (Ν. 157

(1)/2004) (Παράρτημα, Δεύτερο Μέρος). Βρίσκω επομένως ότι οι κατηγορούμενοι επικαλούμενοι άσκηση του επαγγέλματος του διαφημιστή βρήκαν ένα έμμεσο τρόπο να παρακάμπτουν τις διατάξεις του περί Κτηματομεσιτών Νόμου οι οποίες κατοχυρώνουν το επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Ο 2ος κατηγορούμενος μου φάνηκε ένας νέος με πολλές επιχειρηματικές φιλοδοξίες. Στάθηκε ειλικρινής ενώπιον του Δικαστηρίου. Από την μαρτυρία του αποκόμισα την αντίληψη ότι έχει παρερμηνεύσει διάφορα θέματα που άπτονται της άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη το οποίο για να το ασκήσει κάποιος προαπαιτεί κάποια προσόντα τα οποία καθορίζονται από το νόμο και ακόμα σχετική άδεια από το καθιδρυμένο από το νόμο συμβούλιο. Είχε επίσης λανθασμένη αντίληψη σε σχέση με τα όρια εντός των οποίων θα έπρεπε να κινείται η δική του επαγγελματική δραστηριότητα ως διαφημιστής ακινήτων, επάγγελμα που επιθυμεί να ασκεί όπως έχει ασφαλώς δικαίωμα. Διαπίστωσα τα πιο πάνω από την απάντηση του στον εξεταστή της υπόθεσης όταν είχε μεταβεί στο γραφείο του για έρευνα ότι ενεργούσε νόμιμα επειδή είχε μια νόμιμα συστημένη εταιρεία. Ωσάν και η ίδρυση σύμφωνα με το νόμο μιας εταιρείας προσδίδει σε αυτή ταυτόχρονα και το τεκμήριο ότι ενεργεί πάντα νόμιμα σε όλες τις μορφές της δραστηριότητας της. Φρόντισαν και συμπεριέλαβαν στα διάφορα έγγραφα που χρησιμοποιούσαν όπως π.χ. στην παρ 6 του Τεκμηρίου 6 το λεκτικό ότι δεν ασκούσαν κτηματική μεσιτεία ή στο απόσπασμα της ιστοσελίδας τους με τίτλο Legal Issues ( Τεκμήριο 17). Αυτό από μόνο του θεώρησαν ότι τους απάλλασσε από την ευθύνη της κάτω από τον μανδύα της άσκησης του επαγγέλματος του διαφημιστή άσκησης ταυτόχρονα ή και παράλληλα ή και αποκλειστικά κτηματομεσιτείας, αφού δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε άλλη δραστηριότητα σε σχέση με διαφημιστικές εργασίες, η οποία απαγορεύεται σε με αδειούχους κτηματομεσίτες. Ακόμα η εντύπωση που είχαν ότι δεν ασκούσαν κτηματομεσιτεία καθώς δεν πωλούσαν ακίνητα σε τιμές ευκαιρίας ή γιατί δεν εξασφάλιζαν τις φοροαπαλλαγές των κτημάτων τα οποία μεσολαβούσαν για να πωληθούν και ούτε μετέβαιναν στο κτηματολόγιο είναι λανθασμένη καθώς οι πράξεις τους όπως τις περιέγραψα πιο πάνω κάθε άλλο θα μπορούσαν να τύχουν μιας διαφορετικής θεώρησης ότι δηλαδή δεν εμπίπτουν στην άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη, ωσάν και ένας κτηματομεσίτης πάντοτε κάμνει αυτές τις πράξεις ή του επιβάλλονται από το νόμο να τις κάμνει. Είναι λοιπόν η κατάληξη μου ότι οι κατηγορούμενοι ευρίσκονται σε πλάνη για τα όρια εντός των οποίων θα πρέπει να κινούνται ως διαφημιστές όταν αποφάσισαν να διαφημίζουν ακίνητα και επομένως δεν θα είχε θέση, όπως ορθά και δεν προβλήθηκε η υπεράσπιση της παραγράφου 4 του Άρθρου 14 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου*. *

(4)Σε ποινική διαδικασία για αδίκημα δυνάμει του εδαφίου

(2), το οποίο διαπράττεται με τη δημοσίευση διαφήμισης, αποτελεί υπεράσπιση για τον κατηγορούμενο αν αποδείξει ότι είναι πρόσωπο που κατ΄ επάγγελμα δημοσιεύει ή διευθετεί τη δημοσίευση διαφημίσεων και ότι παρέλαβε τη διαφήμιση για δημοσίευση μέσα στα πλαίσια της συνήθους άσκησης του επαγγέλματος του και ότι δε γνώριζε και ούτε είχε λόγους να υποπτεύεται ότι η δημοσίευση της θα συνιστούσε αδίκημα. Είναι η κατάληξη μου ότι ενήργησαν κατά το χρονικό διάστημα μεταξύ 1.10.2006 - 31.12.2006 κατά τρόπο που παραβιάζει την πιο πάνω νομοθεσία ασκώντας παράνομα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη χωρίς να διαθέτουν προς τούτο σχετική άδεια που να τους είχε δοθεί από το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Η εμπλοκή των κατηγορουμένων, όπως ο ίδιος ο 2ος κατηγορούμενος παραδέχθηκε, στην όλη διεκπεραίωση της εργασίας τους που ήταν η συνήθης εργασία που ασκούσαν και που είχε ως αντικείμενο συναλλαγές σε σχέση με ακίνητα ήταν τόσο καθοριστική από την αρχή με την εξεύρεση ενδιαφερομένων να πωλήσουν ή ενοικιάσουν ακίνητα μέχρι και το τέλος με την είσπραξη προμήθειας για την προσφορά των υπηρεσιών τους η οποία, κατά την άποψη μου, εμπίπτει στην έννοια της άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη. Δεν έχει άδικο η ευπαίδευτη συνήγορος της Κατηγορούσας Αρχής να διερωτάται τι άλλο περισσότερο κάμνει ένας κτηματομεσίτης ασκώντας το επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Έχοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω καταλήγω ότι η Κατηγορούσα Αρχή απόδειξε την κατηγορία πέραν από κάθε αμφιβολία εναντίον των κατηγορουμένων στην οποία και τους βρίσκω ένοχους. (Υπ.) .......................................... Χρ. Γ. Φιλίππου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο