ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ ν. ROMANA TAVITIAN, Αρ. υπόθεσης: 8319/2015, 8/10/2015

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ ν. ROMANA TAVITIAN, Αρ. υπόθεσης: 8319/2015, 8/10/2015 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2015:B145 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Αρ. υπόθεσης: 8319/2015 ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ Κατηγορούσα Αρχή ν ROMANA TAVITIAN Κατηγορούμενη Ημερομηνία: 8 Οκτωβρίου, 2015 Εμφανίσεις: Για παραπονούμενους: κα Σπετσιώτη δια Αντώνης Κ. Καράς Δ.Ε.Π.Ε. Για κατηγορούμενη: κ. Καραμανώλης δια Δρ. Κ. Χρυστοστομίδης & Σια Δ.Ε.Π.Ε. ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Στη ένσταση της Κατηγορούμενης στη συνέχιση ισχύος των μονομερώς εκδοθέντων διαταγμάτων ημερομηνίας 23.7.2015 Η Κατηγορούμενη αντιμετωπίζει τρεις κατηγορίες που αφορούν παραβάσεις του περί Κτηματομεσιτών Νόμου Ν. 71(Ι)/

1. Ειδικότερα, οι κατηγορίες αφορούν την άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένη κτηματομεσίτης και χωρίς να κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος, την προβολή ή διαφήμιση ως κτηματομεσίτης ώστε να αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιείται κτηματομεσιτεία χωρίς άδεια και τη διαφήμιση ή προβολή ή πρόταση για κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία χωρίς άδεια. Ταυτόχρονα με την καταχώρηση του κατηγορητηρίου, οι παραπονούμενοι καταχώρησαν και μονομερή αίτηση με την οποία ζητούσαν την έκδοση ενδιάμεσων απαγορευτικών διαταγμάτων. Το Δικαστήριο, με άλλη σύνθεση από την παρούσα, επιλήφθηκε της αίτησης και εξέδωσε μονομερώς τα ακόλουθα διατάγματα: 1 Διάταγμα «όπως η Κατηγορούμενη-Καθ' ης η Αίτηση αναστείλει και τερματίσει την διενέργεια κτηματομεσιτικών εργασιών», και 2 Διάταγμα «όπως η Κατηγορούμενη-Καθ' ης η Αίτηση και/ή οι υπηρέτες και/ή υπάλληλοι και/ή οι αντιπρόσωποι αυτής και/ή οιοιδήποτε άλλοι που έχουν δικαιώματα από αυτή, τερματίσουν την προβολή και διαφήμιση της ως κτηματομεσίτης μέσω ηλεκτρονικών μηνυμάτων και μόνο σε σχέση με τις κτηματομεσιτικές της εργασίες». Η μονομερής αίτηση υποστηριζόταν από ένορκη δήλωση του κ. Χαράλαμπου Φουλή, λειτουργού του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών και διορισμένου από το Διοικητικό Συμβούλιο ως Επιθεωρητή δυνάμει του άρθρου 36 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/
2. Σύμφωνα με την ένορκη του δήλωση, περί τον Απρίλιο 2015 το Συμβούλιο Κτηματομεσιτών δέχθηκε παράπονα από εγγεγραμμένους και αδειούχους κτηματομεσίτες και πολίτες ότι η Κατηγορούμενη ασκεί κτηματομεσιτικές εργασίες μέσω μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Συνεχίζει λέγοντας ότι ήρθαν στην κατοχή του διάφορα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που αφορούσαν την πώληση ή ενοικίαση οικιών και διαμερισμάτων στην επαρχία Λεμεσού, χωρίς να αναφέρονται τα στοιχεία των ιδιοκτητών. Επισυνάπτει στην ένορκη του δήλωση ως Τεκμήριο δέσμη μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που έλαβε από την Κατηγορούμενη η εταιρεία Fox Smart Estate Agency και η διευθύντρια της κα Μ. Χαβά. Αναφέρει ότι ακολούθως έλεγξε το Μητρώο Εγγραφής Κτηματομεσιτών και διαπίστωσε ότι η Κατηγορούμενη δεν είναι εγγεγραμμένη στο Μητρώο Κτηματομεσιτών, δεν κατέχει άδεια άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη αλλά ούτε και είναι εγγεγραμμένη στο Μητρώο Βοηθών Κτηματομεσιτών ως υπάλληλος σε κάποιο αδειούχο κτηματομεσιτικό γραφείο ή αδειούχο κτηματομεσίτη. Τα μονομερώς εκδοθέντα διατάγματα επιδόθηκαν στην Κατηγορούμενη η οποία έχει εγείρει ένσταση στην συνέχιση ισχύος τους. Οι λόγοι ένστασης που προβάλλει περιλαμβάνουν το ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου και της νομολογίας για την έκδοση και συνέχιση ισχύος τους, ότι το άρθρο 34 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010 δεν παρέχει το δικαίωμα έκδοσης τους, ότι η Κατηγορούμενη δεν εκτελεί ή εκτέλεσε κτηματομεσιτικές εργασίες ούτε έλαβε μέρος σε κτηματική συναλλαγή και ότι οι Παραπονούμενοι απέκρυψαν από το Δικαστήριο ουσιώδη γεγονότα. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του δικηγόρου κ. Χάρη Χριστοδούλου ο οποίος αναφέρει ότι γνωρίζει προσωπικά τα γεγονότα και εξηγεί ότι προβαίνει ο ίδιος στην ένορκη δήλωση γιατί η κατηγορούμενη είναι κλινήρης και δεν δύναται για λόγους υγείας να ορκιστεί η ίδια. Επισυνάπτει προς απόδειξη σχετικό πιστοποιητικό ασθενείας. Αναφέρει επίσης ότι τα μονομερώς εκδοθέντα διατάγματα πρέπει να ακυρωθούν διότι οι Παραπονούμενοι δεν έχουν προσκομίσει επαρκή μαρτυρία για να δείξουν, εκ πρώτης όψεως, ότι η Κατηγορούμενη συνδέεται με τα κατ΄ ισχυρισμό αδικήματα που αντιμετωπίζει. Αναφέρεται συγκεκριμένα στην αλληλογραφία που επισυνάπτεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και επισημαίνει ότι όλα τα ηλεκτρονικά μηνύματα φαίνεται να έχουν ως παραλήπτη και αποστολέα την ίδια την Κατηγορούμενη, κάτι που δεν καταδεικνύει οποιαδήποτε σχέση της με τη 2η κατηγορία που αντιμετωπίζει. Επιπρόσθετα, με αναφορά στο περιεχόμενο των μηνυμάτων, ο ενόρκως δηλών υποστηρίζει ότι η Κατηγορούμενη δεν προβάλλει τον εαυτό της ως κτηματομεσίτη αλλά ως «Property Management Executive». Υποστηρίζει περαιτέρω ότι ελλείπει μαρτυρία από την οποία να προκύπτει ότι η Κατηγορούμενη είχε οποιαδήποτε σχέση με κτηματομεσιτικές εργασίες. Ο ενόρκως δηλών συνεχίζει λέγοντας ότι η Κατηγορούμενη είναι υπάλληλος σε δικηγορική εταιρεία και ότι «τα καθήκοντα της περιλαμβάνουν τη διαχείριση ακινήτων (property management) των πελατών του γραφείου εκ μέρους και για λογαριασμό των, στο πλαίσιο των ευρύτερων νομικών υπηρεσιών που παρέχει η εν λόγω δικηγορική εταιρεία σχετικά με ακίνητη περιουσία. Συγκεκριμένα, τα καθήκοντα της περιλαμβάνουν την ετοιμασία και έλεγχο συμβολαίων και/ή συμβάσεων σχετικά με ακίνητη ιδιοκτησία, την επικοινωνία με κτηματομεσίτες και κτηματομεσιτικά γραφεία, εκ μέρους και για λογαριασμό των πελατών του γραφείου με σκοπό την ικανοποίηση των αναγκών των πελατών του γραφείου σε σχέση με την εξεύρεση ακινήτων ή την διάθεση αυτών. [Μ]έρος των καθηκόντων της είναι να επικοινωνεί με κτηματομεσιτικά γραφεία και να ζητά από αυτά να βρούνε ακίνητα τα οποία να ανταποκρίνονται στα αιτήματα των πελατών του γραφείου στο οποίο εργάζεται. Τα αιτήματα αυτά υποβάλλονται από τους πελάτες του γραφείου στην Καθ' ης η Αίτηση επειδή οι ίδιοι, στις πλείστες περιπτώσεις βρίσκονται στο εξωτερικό και ως εκ τούτου δεν δύνανται να βρίσκονται στην Κύπρο για να εμπλακούν στην διαδικασία ανεύρεσης του ακινήτου λόγω του χρόνου που χρειάζεται και επειδή δεν επιθυμούν να εμπλακούν οι ίδιοι σε αυτή τη διαδικασία.» Αναφέρει ακολούθως ότι για το λόγο αυτό η Κατηγορούμενη αποστέλλει η ίδια τα αιτήματα σε κτηματομεσιτικά γραφεία τα οποία με τη σειρά τους αναλαμβάνουν να βρούνε ακίνητο και εισπράττουν εκείνα τη σχετική αμοιβή μετά τη διενέργεια της κτηματομεσιτικής πράξης. Παραπέμπει στο περιεχόμενο ενός εκ των ηλεκτρονικών μηνυμάτων όπου η Κατηγορούμενη αναφέρει ρητά ότι δεν διεκδικεί οποιαδήποτε προμήθεια από τη συναλλαγή. Υποστηρίζει επίσης ότι για την παροχή των υπηρεσιών αυτών προς τους πελάτες του δικηγορικού γραφείου όπου εργάζεται, οι πελάτες έχουν χορηγήσει πληρεξούσια έγγραφα με τα οποία παρέχουν σχετική εξουσιοδότηση για την αποστολή εκ μέρους τους της αλληλογραφίας. Η ένσταση υποστηρίζεται επίσης από ένορκη δήλωση ενός εκ των ιδιοκτητών των ακινήτων που αφορούν κάποια από τα ηλεκτρονικά μηνύματα. Στην ένορκη του δήλωση αναφέρει ότι εξουσιοδότησε με σχετικό πληρεξούσιο έγγραφο, αντίγραφο του οποίου επισυνάπτει, το δικηγορικό γραφείο στο οποίο εργάζεται η Κατηγορούμενη να ετοιμάσει όλα τα έγγραφα που απαιτούνται για την πώληση του ακινήτου και να προωθήσει πληροφορίες για το ακίνητο εκ μέρους του σε διάφορους κτηματομεσίτες ώστε να εξευρεθεί από αυτούς αγοραστής για το ακίνητο. Αναφέρει επίσης ότι το δικηγορικό γραφείο δεν θα λάμβανε οποιαδήποτε αμοιβή για τις ενέργειες αυτές. Η αίτηση οδηγήθηκε σε ακρόαση και οι συνήγοροι της κάθε πλευράς είχαν την ευκαιρία να επιχειρηματολογήσουν υπέρ των θέσεων των πελατών τους. Έχω ακούσει και μελετήσει με προσοχή τα εκατέρωθεν επιχειρήματα και έχω επίσης μελετήσει τη νομολογία στην οποία έχουν παραπέμψει οι συνήγοροι. Η ουσιαστική δικαιοδοτική βάση της παρούσας αίτησης είναι το άρθρο 34 του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010 που παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος «απαγόρευσης διενέργειας κτηματομεσιτείας από οποιοδήποτε κατηγορούμενο ως επίσης και διάταγμα αναστολής της λειτουργίας οποιουδήποτε γραφείου που συνδέεται με το εκδικαζόμενο αδίκημα», κατόπιν μονομερούς αίτησης η οποία καταχωρείται μετά την καταχώρηση κατηγορητηρίου. Στο ίδιο άρθρο καθορίζεται ότι τέτοια διατάγματα μπορούν να εκδοθούν εφόσον το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις: (α) το κατηγορητήριο περιέχει αναφορά σε αδικήματα του Ν.71(Ι)/2010, και (β) υπάρχει εκ πρώτης όψεως μαρτυρία που να συνδέει τον κατηγορούμενο με το εκδικαζόμενο αδίκημα. Ο νομοθέτης, επίσης προνοεί ρητά ότι δεν απαιτείται η συνδρομή οποιασδήποτε άλλης προϋπόθεσης ή επειγουσών περιστάσεων για την έκδοση τέτοιων διαταγμάτων. Αυτό επιβεβαιώνεται και από τη νομολογία[1]. Καθοριστικό επομένως για το αποτέλεσμα της παρούσας διαδικασίας είναι το κατά πόσο, μετά και την καταχώρηση της ένστασης της Κατηγορούμενης, διαφαίνεται ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις που καθορίζει το άρθρο 34 του Ν. 71(Ι)/2010 ώστε η ισχύς του να παραταθεί μέχρι την εκδίκαση της ποινικής υπόθεσης. Αναφορικά με την πρώτη προϋπόθεση, όπως έχω αναφέρει και ανωτέρω, η Κατηγορούμενη αντιμετωπίζει τρεις κατηγορίες για διάπραξη αδικημάτων κατά παράβαση συγκεκριμένων προνοιών του Ν. 71(Ι)/
3. Θεωρώ επομένως ότι αυτή πληρείται. Η δεύτερη προϋπόθεση αφορά το κατά πόσο υπάρχει εκ πρώτης όψεως μαρτυρία που να συνδέει την κατηγορούμενη με τα αδικήματα που αντιμετωπίζει. Εξετάζοντας τη συγκεκριμένη προϋπόθεση, λαμβάνω υπόψη ότι η απόφαση στη διαδικασία της παρούσας αίτησης προηγείται της εκδίκασης της ποινικής υπόθεσης. Η κατηγορούμενη απολαμβάνει το τεκμήριο της αθωότητας ενώ, κατά την εκδίκαση της ποινικής υπόθεσης, οι Παραπονούμενοι θα έχουν το βάρος να αποδείξουν όλα τα συστατικά στοιχεία των αδικημάτων για τα οποία κατηγορούν την Κατηγορούμενη. Με αυτή την επιφύλαξη και με αυτά τα δεδομένα, προχωρώ να εξετάσω την ενώπιον μου μαρτυρία. Έχω ήδη αναφερθεί στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν ενόρκων δηλώσεων. Υπάρχει κοινό έδαφος αναφορικά με το ότι η Κατηγορούμενη απέστειλε ηλεκτρονικά μηνύματα με τα στοιχεία ακινήτων πελατών (αν και δεν παραγνωρίζω ότι αμφισβητείται η ταυτότητα των παραληπτών των ηλεκτρονικών μηνυμάτων που επισυνάπτονται στην αίτηση). Η πλευρά της Κατηγορούμενης εξηγεί ότι τα εν λόγω μηνύματα αποστέλλονταν εκ μέρους και κατόπιν οδηγιών πελατών και με εξουσιοδότηση μέσω πληρεξουσίων εγγράφων. Δεν παραγνωρίζω επίσης ότι σε ένα εκ των μηνυμάτων που παρουσίασαν οι Παραπονούμενοι αναφέρεται ρητά ότι η Κατηγορούμενη δεν διεκδικεί προμήθεια από την συναλλαγή. Διαφαίνεται περαιτέρω, τόσο από τις εκατέρωθεν ένορκες δηλώσεις αλλά και από τις αγορεύσεις των συνηγόρων της κάθε πλευράς, ότι υπάρχει διαφωνία αναφορικά με το κατά πόσο οι ενέργειες της Κατηγορούμενης συνιστούν άσκηση κτηματομεσιτικών εργασιών, κατά πόσο συνιστούν προβολή του εαυτού της ως κτηματομεσίτη και κατά πόσο η αποστολή των μηνυμάτων συνιστά κτηματική συναλλαγή. Ο συνήγορος της Κατηγορούμενης κάλεσε ουσιαστικά το Δικαστήριο να αποφασίσει επί των ζητημάτων αυτών στο παρόν στάδιο. Κρίνω όμως αυτό δεν είναι το κατάλληλο στάδιο για κάτι τέτοιο. Αυτά είναι ζητήματα που θα αποφασιστούν στη δίκη, όταν η πλευρά των Παραπονούμενων θα έχει το βάρος να αποδείξει την υπόθεση της πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας και όταν το Δικαστήριο θα έχει ενώπιον του όλη τη μαρτυρία των Παραπονούμενων την οποία η πλευρά της Κατηγορούμενης θα έχει την ευκαιρία να αμφισβητήσει μέσω της αντεξέτασης των μαρτύρων κατηγορίας και - εάν η Κατηγορούμενη κληθεί σε απολογία - με την παρουσίαση άλλης μαρτυρίας. Στο παρόν στάδιο, το Δικαστήριο πρέπει να περιοριστεί στην εξέταση του στο κατά πόσο υπάρχει ή όχι εκ πρώτης όψεως μαρτυρία για τη διάπραξη των αδικημάτων. Κρίνω ότι τέτοια μαρτυρία υπάρχει. Αναφέρομαι ειδικότερα στο ότι η Κατηγορούμενη φαίνεται να προέβαινε σε αποστολή ηλεκτρονικών μηνυμάτων που αφορούσαν την πώληση ή ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας, ότι μόνο σε ένα εκ των μηνυμάτων που έχουν παρουσιαστεί υπάρχει ρητή παραίτηση από τη διεκδίκηση προμήθειας και ότι η Κατηγορούμενη δεν κατείχε σχετικές άδειες από το Συμβούλιο. Τονίζω όμως ότι η διαπίστωση μου για ύπαρξη εκ πρώτης όψεως μαρτυρίας γίνεται μόνο στη βάση της περιορισμένης θεώρησης της μαρτυρίας που επιτρέπεται για τους σκοπούς της παρούσας διαδικασίας. Σε αυτό το στάδιο δεν διατυπώνω συμπεράσματα ούτε και προβαίνω σε ευρήματα αναφορικά με την πειστικότητα, ορθότητα ή αλήθεια των εκατέρωθεν θέσεων και δεν αποκλείω βεβαίως ότι υπάρχει κάθε λογική προσδοκία για αθώωση της Κατηγορούμενης κατά την εκδίκαση της ποινικής υπόθεσης. Συνυπολογίζοντας όλα τα πιο πάνω και για τους λόγους που έχω εξηγήσει καταλήγω όπως η ισχύος του μονομερώς εκδοθέντος διατάγματος της παραγράφου 1 της αίτησης, παραταθεί και παρατείνεται μέχρι την εκδίκαση της ποινικής υπόθεσης. Σε σχέση με το μονομερώς εκδοθέν διάταγμα της παραγράφου 2, όπως το έχω παραθέσει πιο πάνω, κρίνω ότι ο Ν. 71(Ι)/2010δεν παρέχει τη δυνατότητα έκδοσης διατάγματος αυτής της φύσης. Το άρθρο 34 του εν λόγω Νόμου καθορίζει εξαντλητικά τα διατάγματα που το Δικαστήριο έχει δικαιοδοσία να εκδώσει. Το εκδοθέν προσωρινό διάταγμα της παραγράφου 2 είναι εκτός των πλαισίων του άρθρου 34 του Ν. 71(Ι)/
4. Συνακόλουθα, ακυρώνεται. Τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας, όπως θα υπολογιστούν και θα εγκριθούν, θα ακολουθήσουν το αποτέλεσμα της ποινικής υπόθεσης. ............ Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Karina Hunter v Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, Ποινικές Εφέσεις 58/2012 και 61/2012 ημερομηνίας 14.11.2012 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο