ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ ν. ΑΘΗΝΟΥΛΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΙΔΗ, Αρ. υπόθεσης: 14798/2013, 12/2/2016

(1)(α)(β) και (δ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010. Ειδικότερα, και σύμφωνα με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων, κατηγορείται ότι κατά ή περί τις 27.9.2013 και χωρίς να κατέχει την προβλεπόμενη από το Νόμο άδεια, ασκούσε το επάγγελμα του κτηματομεσίτη, ότι προέβαλλε τον εαυτό της ως κτηματομεσίτη με τέτοιο τρόπο ώστε να φαίνεται ότι διενεργείται κτηματομεσιτεία, ότι διαφήμιζε προς ενοικίαση το διαμέρισμα με αριθμό θύρας 102 στην οδό Δημοκρατίας 18 στη Λευκωσία και ότι πρότεινε στον Χαράλαμπο Φουλή (ΜΚ1) την ενοικίαση του πιο πάνω αναφερόμενου διαμερίσματος καθώς και του διαμερίσματος με αριθμό θύρας 301 στην ίδια πολυκατοικία. Προς απόδειξη της υπόθεσης για την κατηγορούσα αρχή έδωσε μαρτυρία στο Δικαστήριο ο κ. Χαράλαμπος Φουλής (ΜΚ1). Το σύνολο της μαρτυρίας βρίσκεται καταγεγραμμένο στα πρακτικά της διαδικασίας και δεν θα το επαναλάβω με λεπτομέρεια. Θα παραθέσω μόνο συνοπτικά τα κύρια σημεία της μαρτυρίας τα οποία έκρινα ως σημαντικά για σκοπούς της απόφασης μου. Σύμφωνα με τη μαρτυρία του (Μ.Κ.1), είναι λειτουργός στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών και έχει διοριστεί επιθεωρητής δυνάμει του άρθρου 36 του Ν. 71(Ι)/2010 και στα καθήκοντα του περιλαμβάνεται η διερεύνηση κατηγοριών εναντίον προσώπων για παραβάσεις της νομοθεσίας. Συνέχισε λέγοντας ότι περί τον Σεπτέμβριο 2013 το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών δέχτηκε παράπονα ότι η κατηγορούμενη ασκεί παράνομα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη. Προς διερεύνηση των παραπόνων επικοινώνησε τηλεφωνικώς με την κατηγορούμενη στις 27.9.2013 και ανέφερε ότι ενδιαφερόταν να ενοικιάσει διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων σε συγκεκριμένη περιοχή της Λευκωσίας και την ρώτησε εάν έχει κάτι να του προτείνει. Σύμφωνα με τον ΜΚ1, διευθέτησαν ραντεβού αργότερα την ίδια μέρα για ξενάγηση σε διαμέρισμα σε πολυκατοικία στην οδό Δημοκρατίας. Όταν ο ΜΚ1 έφτασε στην πολυκατοικία, ανέφερε ότι έξω από αυτή υπήρχε αναρτημένο πανό στο οποίο αναγραφόταν η λέξη «ενοικιάζεται» και ο αριθμός τηλεφώνου της κατηγορούμενης, την οποία φωτογράφησε (Τεκμήριο 1). Συνάντησε, συνέχισε, την κατηγορούμενη στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 102, όπου η κατηγορούμενη τον ξενάγησε. Κατά τη διάρκεια της ξενάγηση, ανέφερε ότι έλαβε αριθμό φωτογραφιών με τη συγκατάθεση της κατηγορούμενης (Τεκμήριο 2). Ακολούθως η κατηγορούμενη τον ξενάγησε και στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 301 όπου και πάλιν ο ΜΚ1 έλαβε αριθμό φωτογραφιών (Τεκμήριο 3). Στη συνέχεια, σύμφωνα με τον ΜΚ1, ρώτησε την κατηγορούμενη ποιος είναι ο ιδιοκτήτης των διαμερισμάτων και ποια η τιμή ενοικίασης και η κατηγορούμενη του ανέφερε ότι ιδιοκτήτης είναι ένας φίλος της και η τιμή ενοικίασης είναι €450 συμπεριλαμβανομένων των κοινοχρήστων. Τέλος, ανέφερε ότι σε σχετική ερώτηση του προς την κατηγορούμενη, αυτή του είπε ότι μπορούσε να του δείξει και διάφορα άλλα διαμερίσματα αλλά θα έπρεπε να διευθετούσαν άλλο ραντεβού. Ο ΜΚ1 ανέφερε επίσης ότι μετά τη συνάντηση τους προέβη σε έρευνα στο Μητρώο Εγγραφής Κτηματομεσιτών σχετικά με την κατηγορούμενη και διαπίστωσε ότι δεν είναι εγγεγραμμένη. Αντεξεταζόμενος, ο ΜΚ1 είπε ότι κατά την πρώτη του τηλεφωνική επικοινωνία με την κατηγορούμενη της είχε αναφέρει ότι αυτός και η σύζυγος του ήταν υπάλληλοι στο Υπουργείο Παιδείας, διέμεναν στη Λεμεσό και έψαχναν να ενοικιάσουν διαμέρισμα στη Λευκωσία ώστε να μην πηγαινοέρχονται. Ανέφερε επίσης ότι δεν απεκάλυψε την πραγματική του ιδιότητα στην κατηγορούμενη. Του τέθηκε ότι η κατηγορούμενη ποτέ δεν του ανέφερε ότι είναι κτηματομεσίτης αλλά ο ΜΚ1 επέμενε. Του τέθηκε επίσης ότι η κατηγορούμενη ποτέ δεν του ανέφερε ότι διαθέτει και άλλα διαμερίσματα σε άλλη περιοχή πέραν των δύο επίδικων προς ενοικίαση αλλά και πάλιν επέμενε. Ερωτήθηκε γιατί δεν επιδίωξε να τον ξεναγήσει η κατηγορούμενη και στα άλλα αυτά διαμερίσματα και ανέφερε ότι η ξενάγηση στα επίδικα δύο διαμερίσματα ήταν αρκετή. Του τέθηκε επίσης ότι η κατηγορούμενη είχε πληρεξούσιο έγγραφο από την ιδιοκτήτρια φίλη της το οποίο την εξουσιοδοτούσε να ενεργήσει με τον τρόπο που ενήργησε. Ο ΜΚ1 απάντησε ότι είχε δει το έγγραφο αυτό αλλά η απόφαση του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών ήταν ότι δεν συνιστούσε γενικό πληρεξούσιο για τους σκοπούς του Ν.71

(1)/

1. Παρουσίασε δε στο Δικαστήριο αντίγραφο του εγγράφου με τον οποίο τον είχε προμηθεύσει πριν την έναρξη της ακρόασης η πλευρά της υπεράσπισης. Πρόκειται για αντίγραφο συμφωνίας που φέρει τίτλο «Γραπτό διαχειριστήριο έγγραφο πολυκατοικίας» το οποίο κατατέθηκε ως Τεκμήριο
2. Μετά το πέρας της παρουσίασης της κατηγορούσας αρχής, η κατηγορούμενη κλήθηκε σε απολογία και κατέθεσε ενόρκως στο Δικαστήριο προς υπεράσπιση της. Κατά την κυρίως εξέταση της, σε σχέση με τα επίδικα γεγονότα, είπε ότι ο ΜΚ1 της τηλεφώνησε στις 27.09.13 αναφέροντας της ότι ενδιαφέρεται να ενοικιάσει ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στη Λευκωσία και είχε δει το τηλέφωνο της σε πανό που είναι αναρτημένο στην πολυκατοικία όπου βρίσκονταν τα επίδικα διαμερίσματα. Της ανέφερε δε ότι εργάζεται μαζί με τη σύζυγο του στο Υπουργείο Παιδείας, ότι διαμένουν στη Λεμεσό και ψάχνουν για διαμέρισμα στη Λευκωσία ώστε να είναι πιο εύκολη η μετάβαση τους στην εργασία τους. Διευθέτησαν συνάντηση την ίδια μέρα και ο ΜΚ1 ανέβηκε στον 1ο όροφο της πολυκατοικίας, στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας
3. Η ίδια ήταν ήδη στο διαμέρισμα γιατί περίμενε να παραλάβει κάποια έπιπλα. Ανέφερε ότι ήταν φίλη με την ιδιοκτήτρια των διαμερισμάτων στην πολυκατοικία με την οποία είχε συμφωνήσει να «νοικονυρέψει» την πολυκατοικία και ότι συνήψαν σχετικά «γραπτό διαχειριστήριο έγγραφο πολυκατοικίας» (Τεκμήριο 4). Η συμφωνία αυτή είχε διάρκεια 18 μήνες και βρισκόταν σε ισχύ στις 27.9.
4. Μετά τη λήξη της περιόδου αυτής ανέλαβε η ίδια η ιδιοκτήτρια τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Συνέχισε λέγοντας ότι ξενάγησε τον ΜΚ1 στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 102 και ακολούθως στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας
5. Μετά τη ξενάγηση ο ΜΚ1 αποχώρησε αναφέροντας ότι είχε πρόθεση να επανέλθει με τη σύζυγο του για να δουν ξανά τα διαμερίσματα. Υποστήριξε ότι ο ΜΚ1 ποτέ δεν την ρώτησε εάν διαθέτει άλλα διαμερίσματα, προς ενοικίαση ούτε και της αποκάλυψε την ιδιότητα του ως επιθεωρητής του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών. Η ίδια αρνήθηκε ότι είναι κτηματομεσίτης και υποστήριξε ότι για τις ενέργειες της είχε σχετική εξουσιοδότηση από την ιδιοκτήτρια των διαμερισμάτων δια μέσου της συμφωνίας, Τεκμήριο
6. Κατά την αντεξέταση της, αναφέρθηκε και περιέγραψε τα καθήκοντα που εκτελούσε δυνάμει της συμφωνίας, Τεκμήριο
7. Η ίδια, εξήγησε, λάμβανε μια αμοιβή για τις υπηρεσίες της ως καθορίζεται στη συμφωνία. Της τέθηκε ότι η συμφωνία, Τεκμήριο 4, είχε ετοιμαστεί εκ των υστέρων όμως η κατηγορούμενη επέμενε ότι είχε υπογραφεί κατά τον χρόνο που αναγράφεται σε αυτή ενώ υποστήριξε ότι ο ΜΚ1 δεν προέβη σε σωστή και ενδελεχή έρευνα στην παρούσα υπόθεση αφού του είχε γνωστοποιήσει την ύπαρξη της συμφωνίας πριν την έναρξη της ακρόασης όμως δεν μερίμνησε να επιβεβαιώσει τα όσα αναγράφονται σε αυτή επικοινωνώντας με την ιδιοκτήτρια. Αντεξετάστηκε σε σχέση με μια πινακίδα της κτηματομεσιτικής εταιρείας Fox η οποία βρισκόταν επίσης αναρτημένη στην πολυκατοικία όμως υποστήριξε ότι δεν την τοποθέτησε η ίδια αλλά άλλος ένοικος. Κατά τη διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας παρακολούθησα με προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν στο Δικαστήριο και έχω μελετήσει το περιεχόμενων όλων των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας έχω κατά νου ότι αυτή δεν πρέπει να αξιολογείται μικροσκοπικά ή αποσπασματικά αλλά και ως σύνολο, στη βάση μιας ενιαίας λογικής προσέγγισης[1]. Πέραν από την ατομική κρίση αναφορικά με την αξιοπιστία του κάθε μάρτυρα, πρέπει να διερευνάται η αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων, και να συνεκτιμάται στο πλαίσιο του συνόλου της μαρτυρίας που παρουσιάστηκε κατά τη δίκη[2]. Στην προκειμένη περίπτωση, πρέπει να πω ότι επί του μεγαλύτερου και σημαντικότερου μέρους των γεγονότων δεν υπάρχει διάσταση μεταξύ των δύο μερών αλλά, αντίθετα, σύμπτωση. Διαφωνία ουσιαστικά υπάρχει αναφορικά με το κατά πόσο η κατηγορούμενη ανέφερε ή όχι στον ΜΚ1 ότι είναι κτηματομεσίτης καθώς και σε σχέση με το κατά πόσο του ανέφερε ότι διαθέτει και άλλα διαμερίσματα προς ενοικίαση εκτός από τα επίδικα. Όμως το αποτέλεσμα της παρούσας υπόθεσης δεν θα κριθεί από αμφισβητούμενα γεγονότα. Ενόψει του ότι οι διαφορές στις εκδοχές των ΜΚ1 και της κατηγορούμενης δεν μπορούν να επηρεάσουν το αποτέλεσμα, κρίνονται επουσιώδεις και δεν καθίστανται καταλυτικές για την αξιοπιστία τους. Σε γενικές γραμμές, θεωρώ ότι και οι δύο μάρτυρες κατέθεσαν την αλήθεια σε σχέση με τα σημαντικά γεγονότα και με δεδομένο ότι επί της ουσίας υπάρχει συμφωνία ως προς το τι έλαβε χώρα την επίδικη ημέρα, αντιπαρέρχομαι τις οποίες μικροδιαφορές στη μαρτυρία τους. Από το σύνολο της μαρτυρίας, διακρίνω ότι υπάρχει συμφωνία σε σχέση με τα εξής τα οποία συνιστούν και τα ευρήματα μου αναφορικά με τα γεγονότα: (α) Ο ΜΚ1 είναι επιθεωρητής του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών, διορισμένος δυνάμει του άρθρου 36 του Ν.71

(1)/2010. (β) Περί τις 27.9.2013 υπήρχε αναρτημένη σε μπαλκόνι της πολυκατοικίας στην οδό Δημοκρατίας 18 στην Λευκωσία πινακίδα «ενοικιάζεται» στην οποία αναγραφόταν το κινητό τηλέφωνο της κατηγορούμενης. (γ) Κατά ή περί τις 27.9.2013 ο ΜΚ1 επικοινώνησε τηλεφωνικώς με την κατηγορούμενη και της ανέφερε ότι ενδιαφερόταν να ενοικιάσει διαμέρισμα στην πολυκατοικία. (δ) Διευθετήθηκε μεταξύ τους συνάντηση στην πολυκατοικία στις 27.9.2013 κατά την οποία η κατηγορούμενη οδήγησε τον ΜΚ1 στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 102 όπου τον ξενάγησε. (ε) Ακολούθως, την ίδια μέρα, η κατηγορούμενη τον ξενάγησε και στο διαμέρισμα με αριθμό θύρας 301 στην ίδια πολυκατοικία. (στ) Ο ΜΚ1 δεν απεκάλυψε στην κατηγορούμενη την πραγματική του ιδιότητα αλλά της είχε αναφέρει ότι μαζί με τη σύζυγο του εργάζονται στη Λευκωσία και διαμένουν στη Λεμεσό και ότι έψαχναν για διαμέρισμα στη Λευκωσία για να διευκολυνθούν στη μετάβαση τους στην εργασία τους. (ζ) Η κατηγορούμενη είχε συνάψει τη συμφωνία, Τεκμήριο 4, ημερομηνίας 26.4.2013 με την ιδιοκτήτρια της επίδικης πολυκατοικίας και των δύο επίδικων διαμερισμάτων. Έχοντας ως δεδομένα τα πιο πάνω, παραμένει να εξεταστεί εάν τα γεγονότα αυτά είναι ικανά να αποδείξουν στον απαιτούμενο βαθμό όλα τα συστατικά στοιχεία των αδικημάτων που αποδίδονται στην κατηγορούμενη. Όπως είναι καλά γνωστό, το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους της κατηγορούσας αρχής, η οποία έχει υποχρέωση να το αποσείσει πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας. Έχω ήδη αναφέρει ότι η κατηγορούμενη αντιμετωπίζει τέσσερις κατηγορίες που αφορούν παραβάσεις των άρθρων 33

(1)(α)(β) και (δ) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010. Σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες του άρθρου 33 του Ν.71(Ι)/2010: «33.-

(1)Κανένα πρόσωπο δε δικαιούται- (α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης. (β) να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις "κτηματομεσίτης", "κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι", "κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις" ή "κτηματομεσιτεία" ή άλλες ταυτόσημες ή παρόμοιες φράσεις ή λέξεις σε οποιαδήποτε γλώσσα ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία. (δ) να διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος. εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 17 ή εμπίπτει εντός των προνοιών του άρθρου 15 και δεν του έχει επιβληθεί απαγόρευση δυνάμει του άρθρου 16.» Σύμφωνα με τις ερμηνευτικές διατάξεις του Ν.71(Ι)/2010, «κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για «κτηματική συναλλαγή» που με τη σειρά της ερμηνεύεται ως κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός. Στην παρούσα περίπτωση, καθοριστικής σημασίας για το αποτέλεσμα έχει η ερμηνεία της συμφωνίας, Τεκμήριο 4. Ειδικότερα, καθοριστικό είναι το κατά πόσο το έγγραφο αυτό συνιστά γενικό πληρεξούσιο έγγραφο τη εννοία του άρθρου 33

(1)(δ) του Ν. 71(Ι)/2010. Η εν λόγω συμφωνία καταγράφει ως ημερομηνία συνομολόγησης της τις 26.4.2013, τιτλοφορείται «Γραπτό Διαχειριστήριο Έγγραφο Πολυκατοικίας», και καθορίζει τη διάρκεια της σε 18 μήνες από την υπογραφή της (παράγραφος 3

(1)(γ), Τεκμηρίου 4). Με αυτήν, η ιδιοκτήτρια αναθέτει στην κατηγορούμενη «γενικά διαχειριστικά καθήκοντα» σε σχέση με την πολυκατοικία (παράγραφοι 1, 2 και 3, Τεκμηρίου 4). Τα καθήκοντα αυτά είναι ευρεία και περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, την πρόσληψη τακτικής καθαρίστριας για τους κοινόχρηστους χώρους, επίβλεψη θεμάτων που αφορούν συντήρηση της πολυκατοικίας, ενημέρωση της ιδιοκτήτριας για οποιεσδήποτε ζημιές, επιθεώρηση των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων για σκοπούς ελέγχου τήρησης των όρων των ενοικιαστηρίων εγγράφων, ενημέρωση σε σχέση με έξοδα για προτεινόμενη συντήρηση των διαμερισμάτων και της πολυκατοικίας γενικότερα, λήψη μέτρων για αντιμετώπιση προβλημάτων οχληρίας μεταξύ των ενοίκων, διαχείριση αλληλογραφίας και είσπραξη ενοικίων. Πέραν αυτών, στα καθήκοντα που ανατίθενται στην κατηγορούμενη περιλαμβάνονται και τα ακόλουθα: «(η) Σε περίπτωση που οποιονδήποτε Διαμέρισμα κενωθεί από τον Ενοικιαστή του, η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑ θα είναι υπεύθυνη να αναρτά έξω από το Διαμέρισμα και την Πολυκατοικία Ειδοποίηση Ενοικιάσεως, είτε με χρήση του προσωπικού κινητού της τηλεφώνου, είτε του τηλεφώνου και της ΙΔΙΟΚΤΗΤΡΙΑΣ, ώστε το συντομότερο δυνατό να γίνεται η διαφήμιση και η ξενάγηση του κάθε προτιθέμενου νέου ενοικιαστή. (θ) Η ΙΔΙΟΚΤΗΤΡΙΑ απαγορεύει αυστηρώς στην ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑ να συνεργάζεται και/ή να προσλαμβάνει Κτηματομεσίτες για τους σκοπούς της Ενοικιάσεως των Διαμερισμάτων της γιατί επιθυμία της είναι να ενοικιάζει επιλεκτικά μόνο αυτή τα όλα Διαμερίσματα της, χωρίς την διαμεσολάβηση Κτηματομεσιτών, λόγω πικρής πείρας με αυτούς για κακής πίστεως και ποιότητας Ενοικιαστές. (ι) Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑ θα παραδίδει και θα παραλαμβάνει τα κλειδιά των Διαμερισμάτων από την ΙΔΙΟΚΤΗΤΡΙΑ και τους Ενοικιαστές της και θα ξεναγεί και τους νέους προτιθέμενους ενοικιαστές.» Θέση της υπεράσπισης, η οποία και υποβλήθηκε στον ΜΚ1, ήταν ότι η κατηγορούμενη ενεργούσε στη βάση πληρεξουσιότητας από την ιδιοκτήτρια των επίδικων διαμερισμάτων που απορρέει από την εν λόγω συμφωνία. Το ότι η αντισυμβαλλόμενη της κατηγορούμενης είναι η ιδιοκτήτρια των διαμερισμάτων δεν αμφισβητήθηκε. Αμφισβητήθηκε κατά την αντέξεταση της κατηγορούμενης ο χρόνος συνομολόγησης της συμφωνίας αλλά η μαρτυρία της ΜΚ1 η οποία κρίθηκε γενικά ως αξιόπιστη, είναι ότι αυτή συνομολογήθηκε κατά τον χρόνο που αναγράφεται σε αυτή. Δεν έχω ενώπιον μου άλλη θετική μαρτυρία που να δεικνύει κάτι αντίθετο από αυτό. Κρίνω επομένως ότι η συμφωνία, Τεκμήριο 4, συνομολογήθηκε στις 26.4.2013 ως αναγράφεται. Στρέφομαι να εξετάσω τι συνιστά «γενικό πληρεξούσιο» ως αναφέρεται στο άρθρο 33

(1)(δ) του Ν. 71(Ι)/2010. Ερμηνεία του όρου αυτού στον Ν.71

(1)/2010 δεν υπάρχει επομένως κρίνω ότι ο όρος πρέπει να ερμηνευτεί σε συνάρτηση με τις αρχές του κοινοδικαίου που διέπουν το θέμα της αντιπροσωπείας (agency) και τις σχετικές διατάξεις του Μέρους ΧΙΙΙ του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.

1. Σαν γενική αρχή, ένας αντιπροσωπευόμενος μπορεί να παρέχει πληρεξουσιότητα σε αντιπρόσωπο αναφορικά με την τέλεση οποιαδήποτε πράξης ή αντιπροσώπευσης του σε οποιαδήποτε συναλλαγή. Η πληρεξουσιότητα αυτή μπορεί να είναι προφορική ή γραπτή. Εάν είναι γραπτή τότε παρέχεται μέσω εγγράφου που εθιμικά έχει επικρατήσει να αποκαλείται «πληρεξούσιο έγγραφο». Η νομοθεσία δεν προνοεί συγκεκριμένο τύπο πληρεξουσίου εγγράφου, ούτε και αυστηρή μορφή που ένα τέτοιο έγγραφο πρέπει να έχει για σκοπούς εγκυρότητας. Ούτε και υπάρχει οποιοσδήποτε κανόνας σε ότι αφορά την περιγραφή ή ονομασία ενός τέτοιου εγγράφου. Αυτό μπορεί να καλείται «πληρεξούσιο έγγραφο», «έγγραφο εξουσιοδότησης», «έγγραφο διορισμού αντιπροσώπου» κ.ο.κ. Μπορεί ακόμα η γραπτή πληρεξουσιότητα να παρέχεται στα πλαίσια άλλου ευρύτερου εγγράφου ή συμφωνίας. Το κατά πόσο ένα έγγραφο ή μέρος αυτού συνιστά «πληρεξούσιο έγγραφο» ή είναι ικανό να επιφέρει τις επιπτώσεις ενός πληρεξουσίου εγγράφου είναι ζήτημα ουσιαστικό και όχι τυπικό. Μια γραπτή εξουσιοδότηση, σε οποιαδήποτε μορφή ή σε οποιοδήποτε έντυπο και αν είναι αποτυπωμένη μπορεί να θεωρηθεί ότι παρέχει πληρεξουσιότητα εάν επί της ουσίας επιτυγχάνει το συγκεκριμένο αποτέλεσμα. Δηλαδή εάν καθορίζει με επαρκή ακρίβεια, ποιο είναι το πρόσωπο που παρέχει την εξουσιοδότηση (ο αντιπροσωπευόμενος ή ο πληρεξουσιοδοτών), ποιο είναι το πρόσωπο προς το οποίο παρέχεται η εξουσιοδότηση (ο αντιπρόσωπος) και ποιο είναι το αντικείμενο της εξουσιοδότησης και η έκταση της. Διαφωτιστική είναι η ανάλυση των αρχών του κοινοδικαίου αναφορικά με το ζήτημα αυτό στο σύγγραμμα Chitty on Contracts, Specific Contracts, 1968 edition, Agency, paragraphs 1-
2. Σχετικές είναι επίσης οι πρόνοιες του Μέρους ΧΙΙΙ του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.
3. Με γνώμονα τα πιο πάνω, και έχοντας εξετάσει τις πρόνοιες της συμφωνίας, Τεκμήριο 4, κρίνω ότι πληροί τις προϋποθέσεις ώστε να συνιστά «πληρεξούσιο έγγραφο». Αυτό διότι υπάρχει βεβαιότητα αναφορικά με την ταυτότητα του πληρεξουσιοδοτούντος (της ιδιοκτήτριας της πολυκατοικίας) και του αντιπροσώπου (της κατηγορούμενης). Ταυτόχρονα υπάρχει και επαρκής σαφήνεια σε σχέση με το αντικείμενο της εξουσιοδότησης, δηλαδή τις πράξεις και ενέργειες τις οποίες ο πληρεξουσιοδοτών εξουσιοδοτεί την αντιπρόσωπο να διενεργεί εκ μέρους του. Οι δε πράξεις και ενέργειες αυτές περιλαμβάνουν και αφορούν την διαχείριση της ακίνητη περιουσίας του πληρεξουσιοδοτούντα. Το γεγονός ότι προνοεί για αμοιβή του αντιπροσώπου δεν επηρεάζει το συμπέρασμα αυτό. Σημειώνω ότι ο Ν. 71(Ι)/2010δεν καθορίζει συγκεκριμένα τι συνιστά «διαχείριση της περιουσίας», ούτε και εισάγει οποιαδήποτε προϋπόθεση ότι η πληρεξουσιότητα πρέπει να αφορά ολόκληρη την περιουσία του ιδιοκτήτη. Το άρθρο 33

(1)(δ) του Ν.71

(1)/2010 αναφέρεται σε «γενικό πληρεξούσιο» και σε σχέση με το τι συνιστά γενικό πληρεξούσιο επανέρχομαι στις βασικές αρχές ως ανωτέρω. Και πάλιν δεν υπάρχει αυστηρός κανόνας ή όριο μεταξύ ειδικής και γενικής πληρεξουσιότητας. Οι όροι αυτοί, από μόνοι τους δεν δημιουργούν κάποια ορατή διαχωριστική γραμμή ή μέτρο της εξουσίας του αντιπροσώπου. Μάλλον η χρήση τους έχει επικρατήσει για σκοπούς ευκολίας αναφοράς, ως ένδειξη της έκτασης των εξουσιών του αντιπροσώπου. Έτσι ο όρος «ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο» χρησιμοποιείται σε περιπτώσεις όπου η εξουσία που παρέχεται στον αντιπρόσωπο αφορά μια συγκεκριμένη και μεμονωμένη πράξη ή συναλλαγή ενώ ο όρος «γενικό πληρεξούσιο έγγραφο» παραπέμπει σε περιπτώσεις όπου προέρχονται στον αντιπρόσωπο πιο ευρείες εξουσίες. Στην προκειμένη περίπτωση, επανερχόμενη στη συμφωνία Τεκμήριο 4, σημειώνω ότι μέσω αυτής η ιδιοκτήτρια των επίδικων διαμερισμάτων αναθέτει στην κατηγορούμενη, ευρείας έκτασης αρμοδιότητες σε σχέση με τη διαχείριση της πολυκατοικίας και των διαμερισμάτων, ότι η συμφωνία έχει σχετικά μακρά διάρκεια, και ότι παρέχει εξουσίες και αναθέτει καθήκοντα γενικής φύσης. Αυτά τα χαρακτηριστικά, κρίνω ότι παραπέμπουν σε γενική πληρεξουσιότητα και εκφεύγουν των περιοριστικών πλαισίων που συνήθως συναντούνται σε περιπτώσεις ειδικής πληρεξουσιότητας. Συνεπώς, για τους πιο πάνω λόγους, θεωρώ ότι η συμφωνία Τεκμήριο 4, συνιστά «γενικό πληρεξούσιο» σε σχέση με την περιουσία της ιδιοκτήτριας, όπως η περιουσία αυτή περιγράφεται στο προοίμιο της συμφωνίας και η οποία περιλαμβάνει τα δύο επίδικα διαμερίσματα. Με αυτό το δεδομένο το αδίκημα του άρθρου 33

(1)(δ) του Ν.71(Ι)/2010 και συνακόλουθα η 3η και 4η κατηγορία, δεν στοιχειοθετούνται. Η κατάληξη αυτή, θεωρώ ότι συμπαρασύρει και την 1η και 2η κατηγορία. Τα γεγονότα στα οποία εδράζονταν οι συγκεκριμένες κατηγορίες είναι αλληλένδετα με τα γεγονότα της 3ης και 4ης κατηγορίας. Ενόψει της απόφασης ότι οι ενέργειες της κατηγορούμενης ήταν εντός των πλαισίων της πληρεξουσιότητας που είχε από την ιδιοκτήτρια, δεν παραμένει οποιοδήποτε πραγματικό υπόβαθρο ικανό να στοιχειοθετήσει τις άλλες αυτές κατηγορίες που της αποδίδονται. Υπάρχει βεβαίως η αναφορά του ΜΚ1 ότι η κατηγορούμενη του είχε περιγράψει τον εαυτό της ως κτηματομεσίτη και του ανέφερε ότι μπορούσε να του δείξει και άλλα διαμερίσματα. Ακόμα και αν αυτό είναι αλήθεια, ο Ν. 71(Ι)/2010δεν ποινικοποιεί τη απλή χρήση του όρου «κτηματομεσίτης». Η πρόθεση του νομοθέτη ήταν να ποινικοποιήσει την άσκηση κτηματομεσιτείας χωρίς άδεια. Στην προκειμένη όμως περίπτωση, για τους λόγους που εξήγησα, δεν διαπιστώνω ότι η κατηγορούμενη προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια που να συνιστά άσκηση κτηματομεσιτείας χωρίς άδεια αφού οι ενέργειες της εμπίπτουν στην εξαίρεση του άρθρου 33

(1)(δ) του Ν.71

(1)/2010. Η δε αναφορά του ΜΚ1 σε «άλλα διαμερίσματα», ακόμα και αν έχει ειπωθεί από την κατηγορούμενη, παραμένει μια γενική και αόριστη αναφορά χωρίς καμία τεκμηρίωση ή στοιχειοθέτηση. Ενόψει της κατάληξης μου αυτής η οποία καθορίζει το αποτέλεσμα, κρίνω ότι δεν χρειάζεται να αναφερθώ στα υπόλοιπα θέματα που εγέρθηκαν από το συνήγορο υπεράσπισης στην τελική του αγόρευση. Συγκεφαλαιώνοντας, για τους λόγους που έχω εξηγήσει, η μαρτυρία δεν στοιχειοθετεί στον απαιτούμενο βαθμό τα αδικήματα που αποδίδονται στην κατηγορούμενη. Συνακόλουθα η κατηγορούμενη απαλλάσσεται και αθωώνεται. ............ Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] Scott Graham Brierley v Αστυνομίας, Ποινική Έφεση 101/11, ημερομηνίας 19.7.2012 [2] Στυλιανίδης ν Χατζηπιέρα

(1992)1 Α.Α.Δ. 1056 cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο