ΚΑΡΕΝ ν. ΑΝ.ΚΑ ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ, Αρ. Αγωγής: 2461/2018, 31/1/2019 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2019:B5 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2461/2018 Μεταξύ: XXXXX ΚΑΡΕΝ Ενάγοντος -και- ΑΝ.ΚΑ ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ Εναγομένης Αίτηση ημερ. 9.11.18 υπό Ενάγοντος για Ενδιάμεσα Διατάγματα 31 Ιανουαρίου 2019 Για Ενάγοντα: κα Χ. Χρίστου για Φελλάς & Χρίστου Δ.Ε.Π.Ε Για Εναγομένη: κ. Α. Παναγή για PHC Tsangarides LLC ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Με την ως άνω αίτηση του ο Ενάγων εξασφάλισε μονομερώς διάταγμα με το οποίο απαγορεύεται στην Εναγόμενη να αποξενώσει το 1/5 μερίδιο επί του υπό ανάπτυξη οικοπέδου, ήτοι του τεμαχίου 3XX1 (εφεξής «το ακίνητο»). Ως προς το αιτητικό Β δόθηκαν οδηγίες για επίδοση της αίτησης ενώ τα αιτητικά υπό Γ και Δ απεσύρθησαν στο αρχικό στάδιο. Η αίτηση βασίζεται στο άρθρο 32 του Ν.14/60, στα άρθρα 4, 5 και 9 του Κεφ.6, στη Δ.48, στη Δ.64 και στις συμφυείς εξουσίες του Δικαστηρίου. Στην ένορκη δήλωση του ο Ενάγων αναφέρει μεταξύ άλλων ότι:
- Επί των συγχωνευθέντων στο τεμάχιο 3XX1 δύο οικοπέδων η Εναγόμενη ανεγείρει πέντε κατοικίες βάσει πολεοδομικής άδειας.
- Ο ίδιος ήθελε να αγοράσει την κατοικία υπ' αρ. 2 και προς τούτο υπέγραψε αγοραπωλητήριο έγγραφο στις 20.7.18 (Τεκμήριο 2), αφού προηγουμένως κατέβαλε και κάποια ποσά έναντι.
- Το συμφωνηθέν τίμημα ήταν €352.000 αλλά ο ίδιος ανέλαβε το κόστος κάποιων εργασιών ύψους €33.000 οι οποίες αφαιρέθηκαν από προηγούμενη προσφορά (Τεκμήριο 3).
- Μέχρι την υπογραφή της συμφωνίας είχε καταβάλει το συνολικό ποσό των €119.000 έναντι του τιμήματος (Τεκμήριο 4).
- Το ποσόν των €33.000 είχε αποφασιστεί βάσει κοστολόγησης την οποία του είχε παραδώσει η Εναγόμενη τον Ιούνιο του 2018 αλλά εκ των υστέρων ο ίδιος διαπίστωσε ότι τον είχαν εξαπατήσει αφού γνώριζαν ότι ήταν αδύνατο να ολοκληρωθούν οι εργασίες αυτές με αυτό το χαμηλό κόστος, γεγονός για το οποίο ο ίδιος είχε άγνοια.
- Περί τον Σεπτέμβριο του 2018 η Εναγόμενη προφασίστηκε ότι απαιτείτο το πρωτότυπο της συμφωνίας για να γίνει κάποια τροποποίηση επί του κειμένου οπότε ο ίδιος το επέστρεψε και από τότε αρνήθηκαν να τού το δώσουν πίσω για να το καταθέσει στο Κτηματολόγιο, πράγμα που άρχισε να τον ανησυχεί. Στην πορεία κατάλαβε ότι ήθελαν να πωλήσουν την επίδικη κατοικία και σε άλλον αγοραστή.
- Λόγω των δόλιων και απατηλών ενεργειών της Εναγομένης ο ίδιος δεν είχε άλλη επιλογή από τον τερματισμό της συμφωνίας και την αξίωση επιστροφής των καταβληθέντων. Συγκεκριμένα, αφού προηγήθηκε επιστολή της Εναγομένης ημερ. 25.9.18 και συνάντηση των διαδίκων εντός Οκτωβρίου του 2018, ο ίδιος με επιστολή των δικηγόρων του ημερ. 26.10.18 τερμάτισε τη συμφωνία (Τεκμήριο 8). Η Εναγόμενη με επιστολή των δικών της δικηγόρων ημερ. 1.11.18 απάντησε ότι θα προχωρήσει με την πώληση της κατοικίας σε άλλο πρόσωπο (Τεκμήριο 9). Ο ίδιος πληροφορήθηκε και από έμπιστο του πρόσωπο ότι η Εναγόμενη προτίθεται να πωλήσει την κατοικία σε άλλον, καλόπιστο αγοραστή, οπότε θα είναι αδύνατο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, αφού μεταξύ άλλων, η Εναγόμενη δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να επιστρέψει την προκαταβολή.
- Στις 7.11.18 είδε στο εργοτάξιο της κατοικίας πινακίδες ότι πωλείται η κατοικία και έλαβε σχετικές φωτογραφίες (Τεκμήριο 6). Ένσταση Με την ένσταση της η Εναγόμενη προέβαλε οκτώ λόγους προς ακύρωση του διατάγματος, οι οποίοι συνοψίζονται στο ότι δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, η αίτηση περιέχει αναληθείς ισχυρισμούς, ο Ενάγων απέκρυψε γεγονότα, το διάταγμα δεσμεύει περιουσία πολλαπλάσιας αξίας, δεν συντρέχει το κατεπείγον και στο ότι οι ζημιές για την Εναγόμενη θα είναι ανεπανόρθωτες. Στην ένορκη δήλωση του ο εκ των διευθυντών της Εναγομένης κ. Κάττος αναφέρει μεταξύ άλλων ότι:
- Μέχρι την υπογραφή της συμφωνίας ο Ενάγων κατέβαλε €119.000 αντί €133.280 ως όφειλε και ζητούσε συνεχώς πίστωση χρόνου για να καταβάλει το υπόλοιπο μέχρι που ενημέρωσε ότι δεν ήθελε πλέον την υπό ανέγερση κατοικία διότι βρήκε άλλη μεγαλύτερη και ωραιότερη.
- Στη συνέχεια και ενώ τα μέρη διαβουλεύοντο για να εξεύρουν λύση, ο ίδιος παράνομα τερμάτισε τη συμφωνία και καταχώρισε την παρούσα αίτηση.
- Το ποσόν των €33.000 είναι, σύμφωνα με τις προσφορές των συνεργατών της Εναγομένης, το κόστος για την ίδια (την Εναγόμενη), στην περίπτωση δηλαδή που εκτελούσε τις εργασίες που επέλεξε και ανέλαβε να εκτελέσει ο Ενάγων και όχι το κόστος για τον ίδιο.
- Με το διάταγμα απαγορεύεται αποξένωση του 1/5 μεριδίου (του ακινήτου) το οποίο στην πραγματικότητα δεν αντιπροσωπεύει μόνο τα τετραγωνικά μέτρα της επίδικης κατοικίας αλλά περισσότερα με αποτέλεσμα να παρεμποδίζεται και η πώληση δεύτερης γειτονικής υπό ανέγερση κατοικίας, δημιουργώντας μεγάλη ζημιά.
- Ο λόγος για τον οποίο ζητήθηκε η επιστροφή της πρωτότυπης συμφωνίας ήταν διότι μετά από οδηγίες του Κτηματολογίου θα έπρεπε να προστεθεί έστω και χειρογράφως ο νέος αριθμός «ΑΧ» του ακινήτου (μετά την ενοποίηση των δύο οικοπέδων), ούτως ώστε να καθίσταται δυνατή και η κατάθεση της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο. Αργότερα ακολούθησε ο τερματισμός και ως εκ τούτου δεν μπορεί πλέον ο Ενάγων να ζητά να του παραδοθεί το πρωτότυπο.
- Δεν ήταν πρόθεση της Εναγομένης να πωλήσει την κατοικία σε τρίτο άτομο αλλά ο ίδιος τερμάτισε τη συμφωνία. Η Εναγόμενη αφενός έχει καθήκον να μετριάσει τις ζημιές της από την αντισυμβατική συμπεριφορά του ιδίου και αφετέρου είναι σε θέση να καταβάλει την τυχόν χρηματική αποζημίωση επιδικαστεί προς όφελος του.
- Οι διαφημιστικές πινακίδες για πώληση υπήρχαν διότι προφανώς η Εναγόμενη επιθυμεί να πωλήσει όλες τις κατοικίες τις οποίες ανεγείρει. Όπως δε, ενημέρωσαν τον Ενάγοντα με το Τεκμήριο 2, μετά τον τερματισμό έχουν δικαίωμα να πωλήσουν και την επίδικη οικία σε άλλο προτιθέμενο αγοραστή προς μετριασμό της ζημιάς τους.
- Η Εναγόμενη είναι οικονομικά εύρωστη, με μεγάλο κύκλο εργασιών και ιδιοκτήτρια ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία υπερκαλύπτει κατά πολύ την αξίωση του Ενάγοντος. Νομική Πτυχή: Είναι καλώς νομολογημένο ότι σύμφωνα με το άρθρο 32 του Ν.14/60 ενδιάμεσα απαγορευτικά (παρεμπίπτοντα, διηνεκή ή προστακτικά) διατάγματα δύνανται να εκδοθούν όταν καταδεικνύεται σωρευτικά ότι: i. Υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. ii. Υπάρχει πιθανότητα ο αιτητής να δικαιούται σε θεραπεία. iii. Εάν δεν εκδοθεί το διάταγμα θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. (Βλ. Andreas Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd and others
(1982)1 C.L.R. 557 και Ιερά Μονή Κύκκου v. White Moon Services Ltd
(2013)1(Α) 354). Το δικαστήριο δεν εξετάζει σε αυτό το στάδιο την αίτηση με στόχο την εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων, είτε επί του πραγματικού, είτε επί του νομικού καθεστώτος της υπόθεσης (βλ. The Jonitexo Ltd v. Adidas
(1984)1 C.L.R. 263 και Γρηγορίου κ.ά. v. Χριστίνας Χριστοφόρου κ.α
(1995)1 Α.Α.Δ. 248). Όπως έχει λεχθεί, δεν τίθεται θέμα οριστικής διάγνωσης ως προς τα θέματα που άπτονται των επιδίκων θεμάτων και η ενδιάμεση διαδικασία δεν πρέπει να μετατρέπεται σε πρόωρη δίκη επί της ουσίας. (βλ. Νικόλα v. Κεφάλα κ.α.
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1400 και Goody's Evagorou Ltd v. Lani Restaurants Ltd
(1998)1(Γ) Α.Α.Δ. 1572). Γίνεται, όμως, δεκτό ότι κάποια αξιολόγηση της προσφερθείσας μαρτυρίας είναι αναγκαία για να διαπιστωθεί κατά πόσον ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32, χωρίς όμως αυτό να ισοδυναμεί με τελεσίδικη κρίση. Επείγον - Απόκρυψη Πριν από οτιδήποτε άλλο να σημειωθεί ότι δεν συμφωνώ με τις εισηγήσεις περί του ότι δεν συνέτρεχε το κατεπείγον κατά την εξέταση της μονομερούς αίτησης. Αρκεί να λεχθεί πως λίγες μέρες προηγουμένως ο Ενάγων είχε αντιληφθεί την ύπαρξη διαφημιστικών πινακίδων για την πώληση των κατοικιών, η οποία εκ της φύσεως της οδηγεί και προϋποθέτει εν τέλει τη μεταβίβαση επ' ονόματι τρίτων αγοραστών. Ούτε συμφωνώ ότι υπήρξε κάποια απόκρυψη γεγονότος και δη ουσιώδους από πλευράς Ενάγοντος. Ο τελευταίος ακόμα και αν δεν σχολίασε το κάθε τι στην ένορκη δήλωση του, εντούτοις έθεσε όλα τα ουσιώδη έγγραφα και αναγκαία στοιχεία ενώπιον του Δικαστηρίου. Κανένα από τα στοιχεία τα οποία εισηγείται η Εναγόμενη δεν ήταν δυνατό να επηρεάσει την κρίση του Δικαστηρίου, (όπως θα διαφανεί και στην ανάλυση που ακολουθεί). Σοβαρό Ζήτημα Ως προς το κατά πόσον υπάρχει ή όχι σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση σημειώνεται πως αυτό διαπιστώνεται στο παρόν στάδιο με αναφορά στα καταχωρισθέντα δικόγραφα και ο όρος αυτός χρησιμοποιείται με την ευρεία του έννοια και όχι ως τεχνικός όρος εξισούμενος με τις έγγραφες προτάσεις (Resola (Cyprus) Ltd v. Χρίστου
(1998)1(Β) Α.Α.Δ. 598). Δεν είναι δηλαδή απαραίτητο να έχει προηγηθεί η καταχώριση της έκθεσης απαίτησης, αφού και οι ένορκες δηλώσεις μπορούν να αποτελέσουν το βάθρο για τη χορήγηση προσωρινής θεραπείας (βλ. American Cyanamid v. Ethicon
(1975)1 All E.R. 504). Αυτό το οποίο εξετάζεται εν σχέσει με την πρώτη προϋπόθεση είναι το κατά πόσον αποκαλύπτεται κάποια γνωστή στον νόμο αιτία αγωγής, η οποία αν επιτύχει θα έχει ως συνέπεια τη χορήγηση ανάλογης ουσιαστικής θεραπείας. Στη παρούσα περίπτωση δεν έχει μεν καταχωριστεί ακόμα η Έκθεση Απαίτησης, πλην όμως από το περιεχόμενο της γενικής οπισθογράφησης, καθώς και τα αναφερόμενα στην ένορκη δήλωση του Ενάγοντος καθίσταται σαφές ότι εγείρονται ζητήματα εγκυρότητας της συμφωνίας, νόμιμου τερματισμού της, πιθανών αποζημιώσεων και αδικαιολόγητου πλουτισμού. Αναμφίβολα πρόκειται για γνωστές στο δίκαιο αιτίες αγωγής για τις οποίες εάν ο Ενάγων επιτύχει θα δικαιούται σε ανάλογες θεραπείες και υπ' αυτή την έννοια ασφαλώς υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. Πιθανότητα Επιτυχίας Όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση θα πρέπει να σημειωθεί πως αυτό το οποίο απαιτείται είναι να ικανοποιηθεί το δικαστήριο ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας. Η έννοια αυτή απαιτεί κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων (βλ. Odysseos, ανωτέρω και Πουργουρίδη ν. Μέζου
(1994)1 Α.Α.Δ. 201). Όπως έχει αναφερθεί στην Κυτάλα ν. Χρυσάνθου
(1996)1(Α) Α.Α.Δ. 253 η διακρίβωση πιθανότητας επιτυχίας γίνεται στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, η οποία και πρέπει να αναφέρεται με ακρίβεια σε γεγονότα από τα οποία να καταδεικνύεται η πιθανότητα υπό την πιο πάνω έννοια. Τέτοια μαρτυρία είναι αυτή που εξάγεται από τις ένορκες δηλώσεις ή την αντεξέταση των μαρτύρων. Στην παρούσα περίπτωση ο Ενάγων προβάλλει ότι εξαπατήθηκε από την Εναγόμενη και τούτο όσον αφορά το κόστος κάποιων εργασιών τις οποίες θα αναλάμβανε ο ίδιος και οι οποίες περιγράφονται στο Παράρτημα Ε της συμφωνίας. Επικαλείται συγκεκριμένα ότι περί τον Ιούνιο του 2018, δηλαδή προ της υπογραφής, οι διάδικοι είχαν μεταξύ τους συμφωνήσει να αφαιρεθούν αυτές οι εργασίες τις οποίες θα προωθούσε ο ίδιος. Είναι δε γεγονός πως εν τέλει στο προοίμιο της συμφωνίας υπήρξε σχετική αναφορά ότι ο Ενάγων προτίθετο να αναλάβει με δικά του έξοδα συγκεκριμένες εργασίες και υλικά «όπως καθορίζονται στο επισυνημμένο (στη συμφωνία) Παράρτημα Ε». Θα πρέπει όμως να σημειωθεί πως για τους λόγους που εξηγούνται κατωτέρω, δεν φαίνεται να υπάρχει ορατή πιθανότητα αποδοχής της θέσης ότι υπήρξε παραπλάνηση ή ψευδείς παραστάσεις ή απάτη σε σχέση με την αξία των εργασιών και υλικών αυτών. Αυτό το οποίο φαίνεται στο Παράρτημα Ε είναι πως μετά από συζήτηση της προηγούμενης μέρας η Εναγόμενη σε επιστολή της κατέγραψε «αναλυτικά» (όπως αναφέρει) την τελική τιμή πώλησης. Στην ανάλυση της αυτή - έλαβε ως βάση την αρχική τιμή πώλησης των €340.000, - προσέθεσε €30.000 και €24.000 για κάποιες επιπλέον εργασίες και - αφαίρεσε €33.000 για όσα ανέλαβε ο Ενάγων, καθώς και €2.000 ως έκπτωση, οπότε - κατέληξε τότε ότι η τιμή ήταν €359.
- Είναι δε ενδεικτικό πως κάτω από την επεξηγηματική παράγραφο για την αφαίρεση (ποσού €33.000) η Εναγόμενη κατέγραψε στην εν λόγω επιστολή της πως «οι πιο πάνω τιμές είναι σύμφωνα με τις προσφορές των συνεργατών μας αναφορικά με τα αρχικά αρχιτεκτονικά σχέδια της κατοικίας Νο2». Ο Ενάγων επιθυμεί να ισχυριστεί κατά την ακρόαση πως αυτά ισοδυναμούν με ψευδή δήλωση ή διαβεβαίωση της Εναγομένης για το κόστος των εργασιών αυτών όταν θα τις εκτελούσε ο ίδιος. Δεν αναφέρεται σε κάποια άλλη συγκεκριμένη και ρητή δήλωση της Εναγομένης, εκτός από τα πιο πάνω. Υπό τις πιο πάνω περιστάσεις δεν διαφαίνεται οπουδήποτε να υπήρξε δήλωση εκ μέρους της Εναγομένης ότι το κόστος των εργασιών για τον Ενάγοντα θα ήταν επίσης €33.
- Αυτό το οποίο τείνει να καταδείξει η γραπτή δήλωση τους είναι πως το εν λόγω ποσό ήταν το κόστος για τους ίδιους και γι' αυτό το είχαν αφαιρέσει, μειώνοντας την τιμή πώλησης αναλόγως δεδομένου ότι δεν θα εκτελούσαν τις συγκεκριμένες εργασίες και δεν θα αγόραζαν τα συγκεκριμένα υλικά. Το υπαρκτό, κατά τα άλλα, ενδεχόμενο να αγνοούσε ο Ενάγων ότι οι συγκεκριμένες εργασίες πιθανόν να στοίχιζαν στον ίδιο πέραν των €33.000 (αναλόγως επιλογής υλικών ή επαγγελματιών και τιμών που θα εξασφάλιζε) δεν φαίνεται να είναι ικανό ή επαρκές να οδηγήσει κατά την ακρόαση της ουσίας σε συμπέρασμα ότι εξαπατήθηκε από την Εναγομένη και υπ' αυτή την έννοια δεν διακρίνεται ορατή πιθανότητα επιτυχίας στις αιτιάσεις του για ψευδείς παραστάσεις ή απάτη ή παραπλάνηση του. Παρά ταύτα όμως γεγονός παραμένει πως ο Ενάγων, έχοντας τις δικές του απόψεις, προχώρησε πρώτος και με την επιστολή του ημερ. 26.10.18 τερμάτισε τη συμφωνία (Τεκμήριο 8), καθώς και ότι με απαντητική επιστολή της ημερ. 1.11.18 η Εναγόμενη απέρριψε τις θέσεις του και τερμάτισε και εκείνη, εξ υπαιτιότητας όμως του Ενάγοντος, (ως ισχυρίστηκε), την επίδικη συμφωνία. Για τις ανάγκες του παρόντος ενδιάμεσου σταδίου και στη βάση του κοινού αυτού υποβάθρου είναι εμφανές πως η υπόθεση θα κριθεί εν τέλει στη βάση τερματισθείσας σύμβασης, ασχέτως του ποιος από τους δύο τερματισμούς θα κριθεί νόμιμος. Ο Ενάγων θα προωθήσει τις θέσεις του ότι είχε νομίμως προβεί σε τερματισμό και θα αξιώσει αποζημιώσεις και επιστροφή του ποσού το οποίο κατέβαλε. Ενδεχομένως και η Εναγόμενη να θέσει παρόμοιο θέμα αξιώνοντας αποζημιώσεις, (εάν ληφθούν υπόψιν οι αναφορές της στην ένορκη της δήλωση περί ενεργειών που έλαβε προς μετριασμό της ζημιάς της), χωρίς αυτό να μπορεί να λεχθεί με βεβαιότητα στο παρόν στάδιο, δηλαδή πριν την καταχώριση του δικού της δικογράφου. Εν πάση περιπτώσει, είναι γνωστή η αρχή πως η ακύρωση σύμβασης επιφέρει τον παραμερισμό της συμφωνίας, η οποία και παύει να αποτελεί πηγή δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, η δε θεραπεία που παρέχεται είναι η αποκατάσταση των συμβαλλομένων μερών στη θέση την οποία κατείχαν πριν την ανάληψη των υποχρεώσεων οι οποίες περιέχονται στη συμφωνία (Νόρη ν. Τσαγγαρίδη
(1998)1(Α) 209 και Σωκράτους ν. Σιακατίδη
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1390). Από δικής του πλευράς, ο Ενάγων δεν αναφέρει οποιαδήποτε ζημιά την οποία έχει υποστεί. Αξιώνει μόνο το συνολικό ποσό των €119.000 το οποίο βασικά είναι το ποσό το οποίο κατέβαλε ως μέρος του τιμήματος πώλησης και το οποίο αξιώνει στη βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Με βάση τις καθιερωμένες νομολογιακές αρχές το πιο πάνω ποσό δύναται να επιστραφεί στον αγοραστή, ακόμα και στην περίπτωση που ο ίδιος κριθεί υπαίτιος της παράβασης της σύμβασης (βλ. Οδυσσέως ν. Χαρίτου
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 1061). Υπ' αυτή την έννοια σαφέστατα ο Ενάγων έχει καταδείξει ορατή πιθανότητα επιτυχίας σε αυτό το μέρος της αξίωσης του. Όσον αφορά την Εναγόμενη θα δικαιούται σε αποζημιώσεις εάν υποβάλει σχετική αξίωση, εάν κριθεί ότι δεν είχε ευθύνη για τον τερματισμό και εάν αποδείξει τη ζημιά που θα επικαλεστεί. Αυτό όμως δεν επηρεάζει ούτε αναιρεί, ιδιαίτερα στο παρόν ενδιάμεσο στάδιο, την ορατή πιθανότητα επιτυχίας την οποία έχει στοιχειοθετήσει ο Ενάγων στο θέμα των καταβληθέντων υπ' αυτού ποσών, η επιστροφή των οποίων δεν φαίνεται να συναρτάται άμεσα με την τυχόν ευθύνη του για τον τερματισμό της σύμβασης. Υπενθυμίζεται ότι όπως έχει αναφερθεί στη Recnex Trading Ltd ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφ. 71/11, ημερ. 16.4.14, ζητήματα αμφισβητούμενα θα πρέπει να αφήνονται να ακουστούν κατά την εκδίκαση της ουσίας ενώ το Δικαστήριο θα πρέπει να αποφεύγει να προβαίνει σε τελικά συμπεράσματα, τα οποία δυνατόν να αποβούν βλαπτικά για τα δικαιώματα των διαδίκων, ειδικά επί θεμάτων τα οποία θα πρέπει να εξεταστούν σε βάθος, πράγμα το οποίο κρίνεται πως ισχύει στην παρούσα περίπτωση. Δυσκολία Απονομής Δικαιοσύνης Όσον αφορά την τρίτη προϋπόθεση γενικά απαιτείται να διαφανεί ότι χωρίς την έκδοση διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη στο μέλλον, υπό την έννοια ότι τυχόν αποζημιώσεις δεν θα αποτελούσαν επαρκή θεραπεία στην ίδια την αγωγή (Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita-Aluminium Co. Ltd
(2002)1(Γ) Α.Α.Δ. 2015). Περαιτέρω, όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα των Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμη «ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΑ» (σελ.13), η τρίτη προϋπόθεση σχετίζεται με τις δυσκολίες οι οποίες ενδεχομένως να προκύψουν στην απονομή της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο και κατ' επέκταση με την προστασία των δικαιωμάτων του αιτούντος τη θεραπεία. Αντιστοιχεί ουσιαστικά με την προϋπόθεση του άρθρου 5
(2)του Κεφ.6 περί ύπαρξης πιθανότητας να εμποδιστεί ο Ενάγων στην ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης η οποία τυχόν θα εκδοθεί υπέρ του. Ως προς τη μη αναγκαιότητα κατάδειξης πρόθεσης αποξένωσης γίνεται παραπομπή στην C. Phasarias (Automotive) Centre Ltd v. Σκυροποιϊα «Λεωνικ» Λτδ
(2001)1(Β) Α.Α.Δ. 785, η οποία αφορούσε σύνηθες απαγορευτικό διάταγμα μη αποξένωσης ακινήτου προς χρήση για σκοπούς μελλοντικής εκτέλεσης και συγκεκριμένα στο εξής απόσπασμα: «Δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε πως αναδύεται ως ανάγκη η προσαγωγή μαρτυρίας για πράγματι πρόθεση του εναγομένου για αποξένωση ή επιβάρυνση. Εκείνο που μετρά είναι η πιθανή επίδραση που θα έχει η αποξένωση ή η επιβάρυνση, εφόσον γίνουν, στην ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης που ενδεχομένως θα εκδοθεί. Ο κίνδυνος, δηλαδή, να μη ικανοποιηθεί η δικαστική απόφαση αν μεταβιβαστεί ή επιβαρυνθεί η περιουσία. .............................. Όπως δε εξηγήθηκε στην απόφαση .......... Ζεμενίδης (ανωτέρω) εκδίδεται το διάταγμα «ώστε να αποφευχθεί τέτοια αποξένωση ως αποτέλεσμα της οποίας να μη μπορεί να ικανοποιηθεί ο ενάγων». Τα ίδια και στην Τσιολάκκη και άλλη (ανωτέρω). Όπως αναφέρεται στην απόφαση .................., εκείνο που απαιτείται είναι «η πιθανότητα παρεμβολής εμποδίου (hindered) στην ικανοποίηση απόφασης η οποία ήθελε εκδοθεί υπέρ του ενάγοντος». Στην παρούσα περίπτωση δεν χρειάζεται ιδιαίτερη ανάλυση προς στοιχειοθέτηση της πρόθεσης αποξένωσης. Εμπεριέχεται στην ίδια τη φύση της ακίνητης ιδιοκτησίας που έχει δεσμευθεί, καθώς και στην παραδοχή της ίδιας της Εναγομένης ότι αυτή είναι η πρόθεση της. Όπως έχει λεχθεί, πρόκειται για δύο οικόπεδα στα οποία ανεγείρονται πέντε κατοικίες και δηλωθείσα πρόθεση της Εναγομένης είναι η πώληση όλων των κατοικιών, εξ ου και υπάρχουν και οι σχετικές διαφημιστικές πινακίδες. Όπως δέχεται στην ένσταση της «προφανώς θέλει να πουλήσει όλες τις κατοικίες» (παρ. 24 της ένορκης δήλωσης). Η αποξένωση των πέντε κατοικιών ασφαλώς θα συνιστά εμπόδιο στην ικανοποίηση τυχόν απόφασης υπέρ του Ενάγοντος, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψιν πως υπό κανονικές περιστάσεις αυτό θα γίνει μέσω ξεχωριστών τίτλων, οι οποίοι θα καλύπτουν και τα οικόπεδα. Η Εναγομένη προβάλλει ότι είναι «οικονομικά εύρωστη», «με μεγάλο κύκλο εργασιών» και «ιδιοκτήτης μεγάλης ακίνητης περιουσίας που υπερκαλύπτει κατά πολύ την αξίωση του Ενάγοντα» (παρ.27 της ένορκης δήλωσης). Είναι προφανές πως δεν αναφέρεται σε κανένα σημείο σε οποιοδήποτε συγκεκριμένο περιουσιακό της στοιχείο και δεν θεωρώ ότι με την προβολή των γενικών αυτών θέσεων ενεργοποιήθηκε υποχρέωση της άλλης πλευράς για αντεξέταση του ενόρκως δηλούντος. Τα πιο πάνω σε συνδυασμό με το επιχείρημα (στην παρ.27 της ένορκης δήλωσης) πως θα ήταν λογικό η Εναγόμενη να είναι σε θέση να πωλήσει την οικία σε άλλο αγοραστή ώστε να είναι σε θέση να αποζημιώσει τον Ενάγοντα ενισχύουν την ανησυχία ότι η Εναγόμενη αντιμετωπίζει δυσκολίες στην επιστροφή των χρημάτων του Ενάγοντος και κυρίως ενδυναμώνουν την πιθανότητα αυτός να αντιμετωπίσει δυσκολίες στην ικανοποίηση της απόφασης η οποία τυχόν θα εκδοθεί υπέρ του. Διευκρινίζεται πως με το διάταγμα δεν έχει απαγορευθεί η πώληση οποιασδήποτε κατοικίας ή η συνομολόγηση οποιουδήποτε πωλητηρίου εγγράφου για κάποια από αυτές, αλλά μόνο ένα μερίδιο στη γη επί της οποίας αυτές ανεγείρονται. Δεν προβλήθηκε οποιοσδήποτε ισχυρισμός ότι έχουν προς το παρόν εξευρεθεί αγοραστές για όλες και ότι παρεμποδίζεται με το διάταγμα η μεταβίβαση οποιασδήποτε εξ αυτών. Όσον αφορά την αξία του 1/5 μεριδίου διευκρινίζεται ότι ενώπιον του Δικαστηρίου είχαν προσαχθεί (ως επισυνημμένοι στη συμφωνία) τίτλοι των οικοπέδων από τους οποίους η εκτιμημένη αξία και των δύο φαινόταν συνολικά να είναι €557.300. Στη βάση δε αυτών η αξία του 1/5 μεριδίου, ήτοι €111.460, παρουσιάζεται να είναι μικρότερη της αξίωσης του Ενάγοντος (ακόμα και χωρίς συνυπολογισμό τόκου και εξόδων). Το διάταγμα αποσκοπούσε στη δέσμευση περιουσίας περίπου ισάξιας με την απαίτηση. Ως εκ τούτου ο συσχετισμός του εμβαδού που αντιστοιχεί προς το 1/5 μερίδιο της γης με το εμβαδόν οποιασδήποτε κατοικίας είναι ατυχής εκτός αν συνοδευόταν από τη θέση και την κατάλληλη μαρτυρία ότι το 1/5 του ακινήτου αξίζει πολύ περισσότερα τώρα, πράγμα που δεν έχει συμβεί. Στη βάση των ανωτέρω κρίνεται ότι συντρέχει και η τρίτη προϋπόθεση. Ισοζύγιο Ευχέρειας Όμως η διαπίστωση συνδρομής των τριών βασικών προϋποθέσεων δεν οδηγεί αυτομάτως στην έκδοση ή οριστικοποίηση μονομερώς εκδοθέντος διατάγματος. Όπως έχει πρόσφατα αναφερθεί στην υπόθεση Κοινοτικού Συμβουλίου χχχ ν. Σούλη, Πολ. Έφ. Ε75/2015, ημερ. 7.12.18, μετά τη διαπίστωση συνδρομής των προϋποθέσεων (του άρθρου 32) το Δικαστήριο εξετάζει κατά πόσον είναι «δίκαιον ή πρόσφορον» να προβεί στην έκδοση του διατάγματος και η οποιαδήποτε σχετική απόφαση αποτελεί προϊόν διακριτικής εξουσίας με αναφορά στα συγκεκριμένα επίδικα γεγονότα. Η εν λόγω εξέταση γίνεται με αναφορά στο ισοζύγιο της ευχέρειας, όρος ο οποίος αντανακλά πιο άμεσα στην επίδραση του ενδιάμεσου διατάγματος στα αντίστοιχα συμφέροντα των διαδίκων, μέχρις ότου κριθεί οριστικά η μεταξύ τους διαφορά. Αυτό το οποίο εξετάζεται είναι οι συνέπειες από την έκδοση ή τη μη έκδοση του διατάγματος και η προσοχή εστιάζεται στο να ισοζυγιστεί ο κίνδυνος αδικίας η οποία τυχόν θα προκύψει αν μελλοντικά διαφανεί ότι η ενδιάμεση απόφαση ήταν εσφαλμένη (Bacardi & Co Ltd v. Vinco Ltd
(1996)1 A.A.Δ. 788, Ευστρατίου v. Dicran Ouzounian and Company Ltd, Πολ. Έφ. 292/10, ημερ. 20.1.14). Χαρακτηριστικά, στην πιο πάνω πρόσφατη απόφαση παρατίθεται από τη National Commercial Bank Jamaica v. Olint Corpn
(2009)1 W.L.R. (PC) το ακόλουθο απόσπασμα: "What is required in each case is to examine what on the particular facts of the case the consequences of granting or withholding of the injunction is likely to be". Στην παρούσα περίπτωση το αίτημα του Ενάγοντος αφορά ουσιαστικά τη διατήρηση περιουσίας επ' ονόματι της Εναγομένης, ούτως ώστε να μην δημιουργηθεί μελλοντικά οποιοδήποτε εμπόδιο στην ικανοποίηση τυχόν απόφασης. Η αποξένωση του ακινήτου σίγουρα θα συνιστούσε ένα τέτοιο πρόβλημα κατά την εκτέλεση, ιδιαίτερα ενόψει της απουσίας οποιασδήποτε συγκεκριμένης μαρτυρίας για την ύπαρξη κάποιας άλλης περιουσίας η οποία να μην μπορεί να αποξενωθεί τόσον εύκολα και να μπορεί δυνητικά να διασφαλίσει τη μη παρεμβολή εμποδίων κατά την εκτέλεση. Θεωρώ πως αν υπήρχε τέτοια ακίνητη ιδιοκτησία θα την είχε υποδείξει η Εναγομένη. Η φυσιολογική πορεία των πραγμάτων υποδηλοί πως το επόμενο βήμα, πιθανότατα πριν την τελική εκδίκαση της αγωγής, είναι η πώληση και μεταβίβαση των κατοικιών επ' ονόματι καλόπιστων τρίτων αγοραστών, με αποτέλεσμα να καθίσταται αδύνατη η εκτέλεση της σχετικής απόφασης. Από την άλλη πλευρά δεν κρίνεται ότι προκαλείται υπέρμετρη δυσκολία ή ανυπέρβλητος δυσμενής επηρεασμός στην Εναγόμενη από τη δέσμευση ενός μεριδίου γης στο υπό ανάπτυξη ακίνητο, ιδιαίτερα όταν αυτό δεν την εμποδίζει ούτε στη συνέχιση της ανάπτυξης, ούτε στη συνομολόγηση συμβάσεων πώλησης. Υπό τις πιο πάνω περιστάσεις κρίνεται ότι μεγαλύτερη αδικία θα προκαλείτο στον Ενάγοντα με την ακύρωση του διατάγματος παρά στην Εναγόμενη με την οριστικοποίηση του. Ασκώντας τη διακριτική ευχέρεια μου, κρίνω ότι το δίκαιο και πρόσφορο γέρνει προς την πλευρά του Ενάγοντος όσον αφορά το εκδοθέν μονομερώς διάταγμα. Ενόψει του αναντίλεκτου τερματισμού της σύμβασης εκατέρωθεν δεν θεωρώ ότι επιτρέπεται η υποβολή οποιασδήποτε αξίωσης για την κατοικία υπ' αρ. 2 και κατά συνέπειαν ούτε και η απαγόρευση πώλησης της ως ζητείται στο αιτητικό (Β), το οποίο και θα πρέπει να απορριφθεί. Κατάληξη Για όλους τους πιο πάνω λόγους το προσωρινό διάταγμα ημερ. 12.11.18 καθίσταται απόλυτο. Το αιτητικό (Β) της αίτησης απορρίπτεται. Επιδικάζονται €1000 έξοδα συν Φ.Π.Α. προς όφελος του Ενάγοντος και εις βάρος της Εναγομένης. (Υπ.) Χ. Β. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής ../ΙΜ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο