P.P.S. ν. PROPERTY FINDER LIMITED κ.α., Αρ Υπόθεσης: 3428/2021, 13/10/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. ΣΑΤΣΙΑ ΠΡΟΣ. Ε.Δ. Αρ Υπόθεσης: 3428/2021 P.P.S. Παραπονούμενη και
- PROPERTY FINDER LIMITED
- Π.Ζ. Κατηγορούμενοι Ημερομηνία: 13 Οκτωβρίου 2023 Εμφανίσεις: Για την Παραπονούμενη: κος Χ. Χριστοδούλου Για τους Κατηγορούμενους 1 και 2: κος Γ. Αδαμίδης ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ - ΕΚ ΠΡΩΤΗΣ ΟΨΕΩΣ Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
- Οι Κατηγορούμενοι αντιμετωπίζουν δύο κατηγορίες έκαστος οι οποίες αφορούν την παραβίαση του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου, Ν. 71(Ι)/2010, ως έχει τροποποιηθεί (εν τοις εφεξής «Νόμος»). Η Κατηγορούμενη 1 αντιμετωπίζει τις κατηγορίες 1 και 3, ενώ ο Κατηγορούμενος 2, υπό την ιδιότητα του ως διευθυντής της Κατηγορούμενης 1 αντιμετωπίζει τις κατηγορίες 2 και
- Η πρώτη κατηγορία αφορά την Κατηγορούμενη 1 και σύμφωνα με τις λεπτομέρειες αυτής, η Κατηγορούμενη 1, κατά ή περί την 15.05.2020 στη Λευκωσία προέβη σε χρέωση εξόδων ύψους €3,000 για υπηρεσίες μεσολάβησης κτηματομεσίτη για ολοκλήρωση κτηματικής συναλλαγής και κατάρτιση πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 15.05.2020 μεταξύ της Παραπονούμενης ως πωλητή και του κ. Χ.Σ. ως αγοραστή. Παρέλειψε να ενημερώσει ως όφειλε τα μέρη για όλα τα στοιχεία που σχετίζονταν με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου και/ή για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς ιδίως του γεγονότος ότι δεν επωλείτο το «όλον» αλλά «μέρος του όλου» με αποτέλεσμα να μην ολοκληρωθεί ποτέ η συναλλαγή.
- Ο Κατηγορούμενος 2 αντιμετωπίζει την δεύτερη κατηγορία η οποία είναι η ίδια με την πρώτη. Κατηγορείται υπό την ιδιότητά του ως διευθυντής της Κατηγορούμενης
- Η τρίτη και η τέταρτη κατηγορία οι οποίες στρέφονται εναντίον των Κατηγορούμενων 1 και 2 αντίστοιχα αφορούν σύμφωνα με τις λεπτομέρειες του αδικήματος, το ότι οι Κατηγορούμενοι προέβησαν, κατά την ημερομηνία και τόπο όπως περιγράφονται στην πρώτη κατηγορία, «σε χρέωση υπερβολικών εξόδων» μεσολάβησης ύψους €3,000 για ολοκλήρωση κτηματικής συναλλαγής και κατάρτιση πωλητηρίου εγγράφου μεταξύ της Παραπονούμενης και του Πωλητή χωρίς να ενημερώσει τα μέρη για όλα τα στοιχεία τα οποία σχετίζονταν με την φυσική κατάσταση του ακινήτου.
- Αφού ολοκληρώθηκε η παρουσίαση της μαρτυρίας από πλευράς της Παραπονούμενης ο ευπαίδευτος συνήγορος των Κατηγορούμενων υπέβαλε εισήγηση ότι δεν αποδείχθηκε εκ πρώτης όψεως υπόθεση ώστε να κληθούν οι Κατηγορούμενοι να προβάλουν την υπεράσπιση τους.
- Ο συνήγορος των Κατηγορούμενων βάσισε την εισήγηση του στο ότι κατά την θέση του δεν αποδείχθηκαν οι κατηγορίες οι οποίες περιλαμβάνονται στο κατηγορητήριο επειδή στην ουσία η Παραπονούμενη δεν έδωσε μαρτυρία. Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Παραπονούμενης αντέτεινε ότι η μαρτυρία η οποία δόθηκε συμβαδίζει πλήρως με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων στο κατηγορητήριο και συνεπώς έχει στοιχειοθετηθεί εκ πρώτης όψεως υπόθεση. Β. ΜΑΡΤΥΡΙΑ
- Προς απόδειξη της υπόθεσης της Παραπονούμενης έδωσε μαρτυρία ο σύζυγος της, κύριος Ι.Κ. («ΜΚ1»). Ανέφερε κατά την κυρίως εξέταση του ότι ο λόγος για τον οποίο καταθέτει ο ίδιος αντί η Παραπονούμενη είναι επειδή η τελευταία αντιμετωπίζει προβλήματα υγείας και σε κάθε περίπτωση ο ίδιος έχει προσωπική γνώση των γεγονότων καθότι έχει χειριστεί την υπόθεση. Κατά τη διάρκεια της κυρίως εξέτασης του ΜΚ1 κατατέθηκαν πέντε τεκμήρια.
- Ο ΜΚ1 ανέφερε ότι η σύζυγος του ήταν ιδιοκτήτρια ενός ακινήτου και οι Κατηγορούμενοι ήταν κτηματομεσίτες οι οποίοι ανέλαβαν να πωλήσουν το ακίνητο. Βρέθηκε αγοραστής για το ακίνητο της Παραπονούμενης. Καταρτίστηκε πωλητήριο έγγραφο (Τεκμήριο 3), ωστόσο η πώληση ναυάγησε και η συμφωνία ακυρώθηκε (Τεκμήριο 4). Ο λόγος για την ακύρωση του αγοραπωλητηρίου σύμφωνα με τον ΜΚ1 είναι επειδή υπήρξε κάποια παρανόηση ως προς τι ακριβώς διατίθετο προς πώληση - αντί ολόκληρο το ακίνητο ήταν ένα μέρος αυτού.
- Ο ΜΚ1 ανέφερε πως επιστράφηκαν τα ποσά που πλήρωσε ο αγοραστής προς την Παραπονούμενη. Η αμοιβή του κτηματομεσίτη που ανέρχετο σε €3,000 επιστράφηκε στον αγοραστή από τους Κατηγορούμενους. Ωστόσο, ο προτιθέμενος αγοραστής ήγειρε αγωγή εναντίον της συζύγου του (Παραπονούμενης) αξιώνοντας ποσό γύρω στις €11,
- Ανέφερε, περαιτέρω, ο ΜΚ1 ότι από τον Κατηγορούμενο 2 έχει παράπονο όσον αφορά τις υπηρεσίες που εισέπραξε από τον τελευταίο υπό την ιδιότητα του ως κτηματομεσίτης καθότι έχει υποστεί ζημιά.
- Η αντεξέταση του ΜΚ1 περιστράφηκε γύρω από το κατά πόσον ήτο παρών κατά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, για το κατά πόσον ο ίδιος έχει παράπονο ή η σύζυγος του καθώς επίσης και σε σχέση με το γιατί, αφού η Παραπονούμενη ανέγνωσε το πωλητήριο έγγραφο που ανέφερε πως πωλείται ολόκληρο το ακίνητο, προχώρησε με την υπογραφή του. Ο ΜΚ1 απάντησε ότι το έγγραφο τους το έφεραν σπίτι και το υπέγραψε η σύζυγος του και δεν ήταν παρών όταν υπογράφηκε από τους υπόλοιπους (αγοραστή και τους μάρτυρες).
- Περαιτέρω, απάντησε ότι και ο ίδιος έχει παράπονο καθώς και ότι αυτός και η Παραπονούμενη δεν ήξεραν το κατά πόσον η τελευταία ήταν ιδιοκτήτρια όλου του τεμαχίου ή μόνο μεριδίου. Το ακίνητο ανήκε στον πεθερό του ο οποίος απεβίωσε πριν από χρόνια και το κληρονόμησε η Παραπονούμενη χωρίς να γνωρίζει οτιδήποτε σε σχέση με αυτό.
- Υποδείχθηκε περαιτέρω στον ΜΚ1 ότι το Τεκμήριο 5 ομιλεί για δύο αγοραπωλητήρια έγγραφα τα οποία ακυρώθηκαν.
- Σημειώνεται ότι δεν υποβλήθηκε στον ΜΚ1 ότι οι Κατηγορούμενοι δεν έλαβαν αμοιβή για τις υπηρεσίες τους. Παρά το γεγονός ότι δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που ήταν το αντικείμενο της πώλησης ή όσον αφορά το μερίδιο της Παραπονούμενης επί του ακινήτου, δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορούμενους το ότι η Παραπονούμενη δεν είναι ιδιοκτήτρια ολόκληρου του ακινήτου.
- Ούτε και αμφισβητήθηκε ότι επιχείρησε η Παραπονούμενη με τη συνδρομή των Κατηγορούμενων ως κτηματομεσίτες να πωλήσει ολόκληρο το μερίδιο του ακινήτου. Τέλος, δεν αμφισβητήθηκε το ότι οι Κατηγορούμενοι είναι κτηματομεσίτες κατά την έννοια του Νόμου. Γ. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ - ΕΚ ΠΡΩΤΗΣ ΟΨΕΩΣ
- Σύμφωνα με το άρθρο 74
(1)(β) του περί Ποινικής Δικονομίας Νόμου (ΚΕΦ. 155), ως έχει τροποποιηθεί, μετά το πέρας της υπόθεσης για την κατηγορούσα αρχή ο κατηγορούμενος δύναται να υποβάλει ότι δεν αποδείχθηκε εκ πρώτης όψεως υπόθεση εναντίον του, κατά τρόπο επαρκή ώστε να υποχρεούται να προβάλει την υπεράσπιση του. Εάν το Δικαστήριο αποδεχθεί την εισήγηση, αθωώνει τον κατηγορούμενο.
- Όπως είναι νομολογιακά καθιερωμένο, η κλήση του κατηγορούμενου σε απολογία, δικαιολογείται μόνο ως θέμα πρώτης όψεως, δηλαδή, μετά την προκαταρκτική θεώρηση της υπόθεσης, εφόσον το Δικαστήριο κρίνει ότι η μαρτυρία ορώμενη εξ όψεως και όχι σε βάθος εγείρει θέμα ενοχής του κατηγορούμενου.
- Ο όρος «εκ πρώτης όψεως υπόθεση» χρησιμοποιείται σε αντιδιαστολή με την εις βάθος θεώρηση και τελική όψη της υπόθεσης, δηλαδή την απόδειξη της κατηγορίας πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας (In Re Kakos
(1985)1 CLR 250, Fowles v. Λ.M.G. κ.ά., Ποιν. Έφεση Αρ. 57/2022, ημερ. 8/5/2023, ECLI:CY:AD:2023:B152, ECLI:CY:AD:2023:B152). Το βάρος απόδειξης στους ώμους της κατηγορούσας αρχής σε αυτό το στάδιο είναι διαφορετικό σε σύγκριση με το βάρος απόδειξης με το οποίο επιφορτίζεται στο τέλος της δίκης. Είναι αρκετό να παρουσιάσει αξιόπιστη μαρτυρία (credible evidence) τέτοιας φύσεως από την οποία δημιουργείται υπόθεση ενοχής εκ πρώτης όψεως (ίδετε Γενικός Εισαγγελέας ν. Θεοδώρου
(2002)2 Α.Α.Δ. 9). 18. Στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστοδούλου
(1990)2 Α.Α.Δ. 133, αναλύθηκε με πληρότητα ο όρος «εκ πρώτης όψεως υπόθεση». Παρατίθεται το σχετικό απόσπασμα: «To δικαστήριο δεν προβαίνει κατά κανόνα στην αξιολόγηση της μαρτυρίας της Κατηγορίας στο ενδιάμεσο στάδιο της δίκης. Άλλωστε, τέτοια αξιολόγηση θα οδηγούσε, μεταξύ άλλων, στη δημιουργία προκατάληψης εναντίον του κατηγορούμενου οποτεδήποτε κρινόταν ότι η μαρτυρία της Κατηγορίας είναι αξιόπιστη. Και εδώ έγκειται η σημασία της Πρακτικής του 1962 που υιοθετήθηκε στην απόφαση της ολομέλειας Azinas and Another v. Police,
(1981)2 C.L.R. 9 και κρίθηκε ότι ενσωματώνει τις αρχές που εφαρμόζονται για να διαπιστωθεί αν η Κατηγορία έχει τεκμηριώσει εκ πρώτης όψεως υπόθεση. Η πρώτη όψη του πράγματος είναι εκείνη η οποία χαρακτηρίζεται από τα εξωτερικά του γνωρίσματα. Είναι με αυτή την έννοια που ο όρος χρησιμοποιείται στην Πρακτική του 1962. Η απαλλαγή του εφεσίβλητου δικαιολογείται μόνο όταν, (α) δεν στοιχειοθετείται εξ αντικειμένου η υπόθεση της Κατηγορίας λόγω της απουσίας ενός ή περισσοτέρων των συστατικών στοιχείων του εγκλήματος, και (β) Οποτεδήποτε η μαρτυρία είναι τόσο αντινομική ή στερείται πειστικότητας, σε βαθμό που κανένα λογικό δικαστήριο δεν θα μπορούσε να βασίσει σ' αυτή την καταδίκη του κατηγορούμενου. Και στη δεύτερη περίπτωση το κριτήριο είναι αντικειμενικό διότι το μέτρο δεν είναι οι εκτιμήσεις του συγκεκριμένου δικαστηρίου αλλά εκείνες ενός νοητού λογικού δικαστηρίου. Στην υπόθεση Azina (ανωτέρω), το δικαστήριο επεσήμανε ότι η προγενέστερη κυπριακή απόφαση Rex ν. Mustafa Kara Mehmed 16 C.L.R. 46 συσχετίζεται με την ερμηνεία και εφαρμογή των νομοθετικών διατάξεων που ίσχυαν κατά το χρόνο της έκδοσής της, δηλαδή των Άρθρων 143 και 144 της περί των Κυπριακών Δικαστηρίων Διαταγής του 1927, η οποία δέσμευε το πρωτόδικο δικαστήριο να εξετάσει, μετά το πέρας της υπόθεσης της Κατηγορίας, κατά πόσο η προσαχθείσα μαρτυρία ήταν επαρκής για να υποστηρίξει την καταδίκη. Οι διατάξεις του Άρθρου 74
(1)(β) του Κεφ. 155 εναρμονίζονται, όπως επεξηγείται, με τα αγγλικά θέσμια στον προσδιορισμό εκ πρώτης όψεως υπόθεσης και για το λόγο αυτό τόσο η Πρακτική του 1962 όσο και η σχετική αγγλική νομολογία (Βλέπε μεταξύ άλλων: (α) Wiseman & Another v. Bomeman & Others
(1967)3 All E.R. 1045, (b) Cozens v. Brutus
(1972)2 All E.R. 1, (c) Ellis v. Jones
(1973)2 All E.R. 893, (d) R. v. Galbraith
(1981)2 All E. R. 1061, (e) R. v. Barker (Note
(1975)65 Cr. App.R. 287) οριοθετούν το πλαίσιο διαπίστωσης εκ πρώτης όψεως υπόθεσης. Η συνταύτιση του έργου του κριτή του δικαίου και των γεγονότων στο πρόσωπο του δικαστή στην Κύπρο, δεν μεταβάλλει το πλαίσιο καθορισμού της ύπαρξης εκ πρώτης όψεως υπόθεσης. Δεν προβαίνει ο δικαστής στο στάδιο εκείνο της δίκης σε υποκειμενική αξιολόγηση της μαρτυρίας. Το έργο αυτό επιτελείται κατά το τέλος της δίκης. Η απόφαση του περιορίζεται, όπως αναφέραμε, σε αντικειμενική θεώρηση της υπόθεσης. Η απόφαση για απαλλαγή και αθώωση σ' εκείνο το στάδιο της δίκης, πρέπει να έχει αντικειμενικό έρεισμα και να αντέχει στη βάσανο που θέτει η Πρακτική του 1962, δηλαδή, ότι κάθε λογικό δικαστήριο θα κατέληγε, ενόψει της αντικειμενικής υφής της μαρτυρίας, στο ίδιο συμπέρασμα.» 19. Στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας ν. Δράκου κ.ά.
(2012)2 Α.Α.Δ.851 (απόφαση πλειοψηφίας της Ολομέλειας) το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε τα εξής όσον αφορά τις αρχές οι οποίες διέπουν το στάδιο του εκ πρώτης όψεως: «Επακριβέστερη διατύπωση των αρχών βρίσκεται στην R. v. Galbraith [1981] 2 All ER 1060 (σελ. 1062), η οποία συνιστά και την κλασσική θέση τους: «How then should be judge approach a submission of ´no case´?
(1)If there is no evidence that the crime alleged has been committed by the defendant, there is no difficulty. The judge will of course stop the case.
(2)The difficulty arises where there is some evidence but it is of a tenuous character, for example because of inherent weakness or vagueness or because it is inconsistent with other evidence. (
- a)Where the judge comes to the conclusion that the prosecution evidence, taken at its highest, is such that a jury properly directed could not properly convict upon it, it is his duty, upon a submission being made, to stop the case. (
- b)Where however the prosecution evidence is such that its strength or weakness depends on the view to be taken of a witness´s reliability, or other matters which are generally speaking within the province of the jury and where on one possible view of the facts there is evidence upon which a jury could properly come to the conclusion that the defendant is guilty, then the judge should allow the matter to be tried by the jury.» Η υιοθέτηση της Galbraith στην Κυπριακή νομολογία (Azinas a.o. v. Police
(1981)2 C.L.R. 9, Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστοδούλου
(1990)2 Α.Α.Δ. 133, Παναγιώτου κ.ά. ν. Αστυνομίας
(2000)2 Α.Α.Δ. 191) την καθιστά και εδώ την κατ' εξοχή καθοδηγητική αυθεντία. Να τονίσουμε τα λεχθέντα στη Χριστοδούλου (σ. 145): «Δεν προβαίνει ο δικαστής στο στάδιο εκείνο της δίκης σε υποκειμενική αξιολόγηση της μαρτυρίας. Το έργο αυτό επιτελείται κατά το τέλος της δίκης. Η απόφασή του περιορίζεται, όπως αναφέραμε, σε αντικειμενική θεώρηση της υπόθεσης. Η απόφαση για απαλλαγή και αθώωση σ' εκείνο το στάδιο της δίκης, πρέπει να έχει αντικειμενικό έρεισμα και να αντέχει στη βάσανο που θέτει η Πρακτική του 1962, δηλαδή, ότι κάθε λογικό δικαστήριο θα κατέληγε, ενόψει της αντικειμενικής υφής της μαρτυρίας, στο ίδιο συμπέρασμα.» Και τα λεχθέντα στην Παναγιώτου (σ. 196): «Εκτός της περιπτώσεως στην οποία δεν αποδεικνύονται τα ουσιαστικά στοιχεία του αδικήματος και της περιπτώσεως στην οποία η μαρτυρία είναι τόσο ελλιπής και αδύνατη που δεν θα μπορούσε να στηρίξει καταδίκη, που δεν είναι η θέση των εφεσειόντων επί του προκειμένου, η εμβέλεια της αντίφασης στη μαρτυρία ως αναιρούσας την απόδειξη εκ πρώτης όψεως υπόθεσης είναι περιορισμένη. Το έργο του δικαστηρίου στο στάδιο της εκ πρώτης όψεως υπόθεσης δεν είναι να προβεί σε λεπτομερή αξιολόγηση της αξιοπιστίας της μαρτυρίας, έργο που ανάγεται στο τελικό στάδιο όταν όλη η μαρτυρία είναι ενώπιον του. Μόνο όπου η όλη μαρτυρία που εδόθη με τη συμπλήρωση της υπόθεσης του κατηγόρου εμπεριέχει τέτοια θεμελιακή αντίφαση και αναξιοπιστία, αναγόμενη σε εγγενή αντινομία που δεν θα μπορούσε να την αντιπαρέλθει το δικαστήριο επί οποιασδήποτε δυνατής αξιολόγησης της στο σύνολό της, δεν υπάρχει υπόθεση για να απαντηθεί.» 20. Πρέπει να σημειωθεί ότι με βάση τη σχετική νομολογία αποτελεί συνήθη πρακτική των δικαστηρίων, όταν ικανοποιηθούν ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση να αιτιολογούν συνοπτικά την απόφασή τους, αποφεύγοντας έτσι να υπεισέλθουν σε πρόωρη ανάλυση της μαρτυρίας, ενόψει της συνέχισης της δίκης (βλ. Παναγιώτου κ.ά. ν. Αστυνομίας
(2000)2 Α.Α.Δ.191, Mariano κ.ά. ν. Αστυνομίας
(2015)2(Β) Α.Α.Δ.808). Δ. ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΩΝ ΥΠΟ ΚΡΙΣΗ ΑΔΙΚΗΜΑΤΩΝ
- Οι Κατηγορίες 1 και 2 σύμφωνα με τις λεπτομέρειες αυτών αφορούν το ότι οι Κατηγορούμενοι παρέλειψαν να ενημερώσουν, ως όφειλαν, τα μέρη για όλα τα στοιχεία που σχετίζονταν με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου και/ή για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς ιδίως του γεγονότος ότι δεν επωλείτο το «όλον» αλλά «μέρος του όλου» με αποτέλεσμα να μην ολοκληρωθεί ποτέ η συναλλαγή.
- Το άρθρο 21 του Νόμου με πλαγιότιτλο «Υποχρέωση ενημέρωσης για φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά κτηματικής συναλλαγής» προνοεί τα ακόλουθα: «
- Κτηματομεσίτης, ανεξάρτητα αν ενεργεί κατ' εντολή του πωλητή ή του αγοραστή, οφείλει να ενημερώνει τον προτιθέμενο αγοραστή ακινήτου για όλα τα στοιχεία που σχετίζονται με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα που βαρύνουν αυτό, καθώς και για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο δυνάμει νομοθετικής, δικαστικής, διοικητικής ή άλλης κυβερνητικής πράξης ή απόφασης: Νοείται ότι κτηματομεσίτης δε θα θεωρείται ότι παραβιάζει την πιο πάνω υποχρέωσή του, αν- (α) η παράλειψη ενημέρωσης για οποιαδήποτε στοιχεία οφείλεται σε λόγους που βρίσκονται πέραν της βούλησής του ή του ελέγχου που υποχρεούται να διενεργεί στα πλαίσια της συνήθους άσκησης του επαγγέλματός του, και (β) ο κτηματομεσίτης ενημερώνει εγκαίρως και οπωσδήποτε πριν από την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής τα ενδιαφερόμενα μέρη για την αδυναμία του αυτή.»
- Σύμφωνα με το άρθρο 33
(4)του Νόμου «πρόσωπο το οποίο παραβαίνει ή παραλείπει να συμμορφωθεί με οποιαδήποτε απαγόρευση, καθήκον ή υποχρέωση που επιβάλλεται από ή δυνάμει οποιασδήποτε από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή των δυνάμει αυτού εκδιδομένων Κανονισμών διαπράττει αδίκημα και υπόκειται, αν δεν προβλέπεται ειδικά άλλη ποινή, σε χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει τις δύο χιλιάδες ευρώ και, σε περίπτωση συνεχιζόμενου αδικήματος, σε πρόσθετη χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει τα τριανταπέντε ευρώ για κάθε ημέρα ή μέρος της ημέρας κατά την οποία η παράβαση ή η παράλειψη συνεχίζεται μετά τη διάπραξη του αδικήματος.»
- Τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος που περιγράφεται στις κατηγορίες 1 και 2 φαίνεται να είναι τα ακόλουθα: 24.1 Το πρόσωπο το οποίο έχει την υποχρέωση είναι κτηματομεσίτης εν τη εννοία του Νόμου. 24.2 Ο κτηματομεσίτης έχει την υποχρέωση («οφείλει») να ενημερώνει τον προτιθέμενο αγοραστή για ορισμένα ζητήματα αναφορικά με το ακίνητο τα οποία παρατίθενται στην επόμενη παράγραφο. 24.3 Ενημέρωση «για όλα τα στοιχεία που σχετίζονται με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα που βαρύνουν αυτό, καθώς και για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο δυνάμει νομοθετικής, δικαστικής, διοικητικής ή άλλης κυβερνητικής πράξης ή απόφασης». 24.4 Αποτελεί υπεράσπιση αν η παράλειψη ενημέρωσης (α) οφείλεται σε λόγους οι οποίοι βρίσκονται πέραν της βούλησής του κτηματομεσίτη ή του ελέγχου που υποχρεούται να διενεργεί στα πλαίσια της συνήθους άσκησης του επαγγέλματός του, και (β) αυτός ενημερώνει εγκαίρως και οπωσδήποτε πριν από την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής τα ενδιαφερόμενα μέρη για την αδυναμία του αυτή.
- Σε σχέση με τις κατηγορίες 3 και 4, ως έχει προαναφερθεί σύμφωνα με τις λεπτομέρειες τους αφορούν τη χρέωση «υπερβολικών εξόδων €3000 μεσολάβησης κτηματομεσίτη για ολοκλήρωση κτηματικής συναλλαγής».
- Το άρθρο 20 του Νόμου προνοεί τα ακόλουθα: «20.-
(1)Η μεσολάβηση κτηματομεσίτη δεν είναι απαραίτητη για την επίτευξη κτηματικής συναλλαγής.
(2)Όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την συμφωνηθείσα αμοιβή: Νοείται ότι εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, η συμφωνηθείσα αμοιβή θα ανέρχεται σε 3% επί της αξίας της κτηματικής συναλλαγής και θα είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής, ήτοι με την σύναψη της συμφωνίας πώλησης ή ενοικίασης.»
- Προκύπτει από το λεκτικό του άρθρου 20 ότι ο αδειούχος κτηματομεσίτης δικαιούται να αξιώσει και να εισπράξει συμφωνηθείσα αμοιβή. Μόνο όταν δεν συμφωνηθεί αμοιβή τότε η αμοιβή θα ανέρχεται σε ποσοστό 3% επί της αξίας της συναλλαγής. Το άρθρο 20 προνοεί ότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν αμοιβή. Ε. ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΑΙ ΥΠΑΓΩΓΗ ΤΩΝ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ ΣΤΙΣ ΝΟΜΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ
- Οι εκατέρωθεν επί του θέματος θέσεις έχουν τύχει προσεκτικής μελέτης. Έχουν ληφθεί υπόψη τα συστατικά στοιχεία των επίδικων αδικημάτων και διεξήλθα με ιδιαίτερη προσοχή το σύνολο της μαρτυρίας η οποία προσκομίστηκε. Αυτό το έπραξα υπό το πρίσμα των πιο πάνω αρχών οι οποίες διέπουν το ζήτημα ως τέθηκαν στην ενότητα Γ της απόφασης, ήτοι χωρίς να προβώ σε υποκειμενική αξιολόγηση της μαρτυρίας αλλά κρίνοντας τα γεγονότα επί τη βάσει μιας αντικειμενικής θεώρησης και χωρίς να υπεισέλθω στην αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων και στη βαρύτητα η οποία δύναται να αποδοθεί στη μαρτυρία τους. Αυτό είναι κάτι το οποίο θα πρέπει να λάβει χώρα στο τέλος της υπόθεσης και όχι σε αυτό το στάδιο.
- ΄Όσον αφορά την πρώτη και δεύτερη κατηγορία, το άρθρο 21 επιβάλλει υποχρέωση σε κτηματομεσίτη, ανεξάρτητα αν ενεργεί κατ' εντολή του πωλητή ή του αγοραστή, να ενημερώνει τον προτιθέμενο αγοραστή ακινήτου για όλα τα στοιχεία που σχετίζονται, μεταξύ άλλων, με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου.
- Εν προκειμένω, δεν έχει αμφισβητηθεί ότι οι Κατηγορούμενοι είναι κτηματομεσίτες. Δεν έχει αμφισβητηθεί το ότι υπογράφηκε αγοραπωλητήριο έγγραφο για ένα ακίνητο το οποίο αφορούσε το όλο. Παρά το ότι δεν προσκομίστηκε μαρτυρία όσον αφορά τα χαρακτηριστικά του ακινήτου ή το καθεστώς ιδιοκτησίας του ακινήτου, δεν αμφισβητήθηκε ότι το ακίνητο που περιγράφεται στο αγοραπωλητήριο στην πραγματικότητα δεν ανήκε ολόκληρο στην Παραπονούμενη.
- Προσκομίστηκε μαρτυρία του ΜΚ1 για το ότι η συμφωνία δεν τελεσφόρησε για λόγους που αφορούσαν την κατάσταση του ακινήτου και δεν αμφισβητήθηκε ότι αυτός ήταν ο λόγος για ακύρωση της συμφωνίας.
- Περαιτέρω, δεν έχει υποβληθεί στον ΜΚ1 ότι οι Κατηγορούμενοι ενημέρωσαν τον αγοραστή για όλα τα στοιχεία τα οποία σχετίζονται με την κατάσταση του ακινήτου.
- Συνεπώς κρίνω πως έχει αποδειχθεί εκ πρώτης όψεως υπόθεση σε σχέση με τις κατηγορίες 1 και 2 καθότι δεν απουσίασε μαρτυρία για συστατικό στοιχείο του αδικήματος αλλά ούτε και η μαρτυρία είναι τόσο αντινομική η να στερείται πειστικότητα σε βαθμό που κανένα λογικό δικαστήριο δεν θα μπορούσε να βασιστεί σε αυτήν για να καταδικάσει τους Κατηγορούμενους.
- Ωστόσο, σε σχέση με τις κατηγορίες 3 και 4 επί του κατηγορητηρίου, παρατηρώ ότι δεν προσκομίστηκε καμία μαρτυρία για χρέωση υπερβολικών εξόδων ή, εν πάση περιπτώσει, να υπάρξει ισχυρισμός ή να επεξηγηθεί από τον ΜΚ1 γιατί το ποσό το οποίο χρεώθηκε για την μεσολάβηση ήταν υπερβολικό.
- Δεν υπήρχε ισχυρισμός από τον ΜΚ1 ότι χρεώθηκε ποσό πέραν του επιτρεπόμενου. Δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε συμφωνία σε σχέση με το ποσό προμήθειας του κτηματομεσίτη. Αντιθέτως προσκομίστηκε μαρτυρία ότι το ποσό το οποίο είχε πληρωθεί ως προμήθεια επιστράφηκε από τους Κατηγορούμενους ένεκα του ναυαγίου της συναλλαγής.
- Ως εκ τούτου, κρίνω ότι δεν στοιχειοθετείται εξ αντικειμένου η υπόθεση της Παραπονούμενης σε σχέση με τις κατηγορίες 3 και 4 λόγω της απουσίας ενός ή περισσοτέρων των συστατικών στοιχείων του εγκλήματος. Δεν παρουσιάστηκε μαρτυρία για απόδειξη συστατικών στοιχείων του αδικήματος ήτοι της «υπερβολής» όσον αφορά την αμοιβή για τη μεσολάβηση. Ε. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
- Κατά συνέπεια, οι Κατηγορούμενοι 1 και 2 αθωώνονται και απαλλάσσονται από τις κατηγορίες 3 και 4, αντίστοιχα, ενώ καλούνται σε απολογία σε σχέση με τις κατηγορίες 1 και
- Εξηγούνται στους Κατηγορούμενους τα δικαιώματα τους. Υπ. ____________________ Χ. ΣΑΤΣΙΑΣ ΠΡΟΣ. Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο