← Κύπρος

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ ν. GRANVILLE K-PARIS HOME MANAGEMENT SERVICES LIMITED κ.α., Αρ. Υπ. 13029/2022, 15/12/2023

ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ ν. GRANVILLE K-PARIS HOME MANAGEMENT SERVICES LIMITED κ.α., Αρ. Υπ. 13029/2022, 15/12/2023 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Λ. ΧΑΒΙΑΡΑ, Προσ. Ε.Δ. Αρ. Υπ. 13029/2022 Μεταξύ: ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ Κατηγορούσα Αρχή -και- 1.GRANVILLE K-PARIS HOME MANAGEMENT SERVICES LIMITED 2.REBECCA GRANVILLE 3.SHAUN GRANVILLE Κατηγορούμενοι Ημερομηνία: 15.12.2023 Για την Κατηγορούσα Αρχή: κ. Κότροφος Για τον Κατηγορούμενο: κ. Λουκά ΑΠΟΦΑΣΗ Το Κατηγορητήριο Οι Κατηγορούμενοι αντιμετωπίζουν τις κατηγορίες της άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες (1η κατηγορία), της άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς κατοχή ισχύουσας ετήσιας άδειας (2η κατηγορία), ότι ενεργούσαν ως κτηματομεσίτες χωρίς να είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίες (3η κατηγορία) και χωρίς ισχύουσα ετήσια άδεια (4η κατηγορία), προβολής ως κτηματομεσίτες χωρίς να είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες (5η και 6η κατηγορία), διαφήμισης ή προβολής ως κτηματομεσίτες και διαφημίσεις ή διευθετήσεις διαφημίσεων κτηματικής συναλλαγής (7η - 12η κατηγορίες). Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων, αυτά διαπράχθηκαν κατά ή περι τον Δεκέμβριο του

  1. Η Μαρτυρία Για να αποδείξει την υπόθεση της η παραπονούμενη, παρουσίασε ένα μάρτυρα τον ΜΚ
  2. Μετά που κλήθηκαν σε απολογία οι Κατηγορούμενοι, κατάθεσε για αυτούς ενόρκως μόνο ο Κατηγορούμενος
  3. Ο ΜΚ1 είναι λειτουργός στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών (στο εξής «το Συμβούλιο»). Κατάθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α) στο Δικαστήριο την οποία υιοθέτησε. Αναφέρθηκε στις ενέργειες στις οποίες προέβη και κατάθεσε αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια στο Δικαστήριο. Σύμφωνα με τον ΜΚ1 το όνομα της Κατηγορούμενης 1 ήταν μέσα στα ονόματα για τα οποία δέχθηκε παράπονα το Συμβούλιο ότι ασκούν κτηματομεσιτικές εργασίες. Δηλώθηκε ότι χρησιμοποιείτο συγκεκριμένη ιστοσελίδα. Από έλεγχο στο σχετικό μητρώο διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε οποιοδήποτε πρόσωπο εγγεγραμμένο ή που να κατέχει άδεια με το όνομα της Κατηγορούμενης
  4. Επισκέφθηκε την ιστοσελίδα και διαπίστωσε ότι γινόταν αναφορά για εξοχικές κατοικίες (βίλες) στην Αγία Νάπα και στον Πρωτάρα (Τεκμήριο 1). Στην κύρια σελίδα της ιστοσελίδας, διαπίστωσε ο ΜΚ1 ότι, υπήρχε επιλογή έρευνας ακινήτων ανά κατηγορία, προσφορές βιλών και διαμερισμάτων προς ενοικίαση και στοιχεία επικοινωνίας (Τεκμήριο 2). Ο ΜΚ1 προχώρησε να ανοίξει μια αγγελία που αφορούσε μια βίλα στην Αγία Θέκλα στην Πάφο (Τεκμήριο 3) και διαπίστωσε ότι ήταν δυνατή η ενοικίαση για διάστημα πέραν του ενός μηνός, δηλαδή για 62 νύχτες (Τεκμήριο 4). Άνοιξε ακόμη μια αγγελία για μια βίλα στον Πρωταρά (Τεκμήριο 5) και διαπίστωσε επίσης ότι και αυτή ήταν διαθέσιμη για ενοικίαση για διάστημα μεγαλύτερο του ενός μηνός, δηλαδή για 97 νύχτες (Τεκμήριο 6). O MK1 ανάφερε επιπρόσθετα ότι το όνομα που αναγράφεται στην ιστοσελίδα που ήλεγξε διαφέρει από αυτό της Κατηγορούμενης
  5. Από έρευνα στην οποία προέβη (Τεκμήριο 8) διαπίστωσε ότι αριθμός εγγραφής στο μητρώο του Εφόρου Εταιρειών είναι ο ίδιος με της Κατηγορούμενης 1 και διευθυντές είναι οι Κατηγορούμενοι 2 και
  6. Επίσης, η διεύθυνση που αναφέρεται στην ιστοσελίδα είναι η ίδια με αυτή του εγγεγραμμένου γραφείου της Κατηγορούμενης
  7. Προχώρησε να ελέγξει κατά πόσο οι Κατηγορούμενοι 2 και 3 είναι εγγεγραμμένοι κτηματομεσίτες και δεν ήταν. Στις 6.11.2023 επισκέφθηκε εκ νέου την ιστοσελίδα και διαπίστωσε ότι εξακολουθεί να λειτουργεί, είναι εμφανώς ανακαινισμένη και απουσιάζουν τα στοιχεία που να την συνδέουν με τους Κατηγορούμενους, προχώρησε επίσης και κατάθεσε εκτυπώσεις από την ιστοσελίδα (Τεκμήρια 12-22). Αντεξεταζόμενος ρωτήθηκε αν τα διαφημιζόμενα ακίνητα ήταν προς πώληση ή ενοικίαση και είπε ότι ήταν για ενοικίαση. Ρωτήθηκε επιπλέον, κατά πόσο έγινε οποιαδήποτε έρευνα για να διαπιστωθεί εάν τα συγκεκριμένα ακίνητα είχαν άδεια από το Υφυπουργείο Τουρισμού για ενοικίαση ως Air B&B και είπε ότι δεν έγινε. Ήταν προσφερόμενα για ενοικίαση πέραν του ενός μηνός, κάτι το οποίο απαγορεύεται. Ρωτήθηκε ακόμη εάν επικοινώνησε οποιοσδήποτε από το Συμβούλιο με τους Κατηγορούμενους και να ζητήσει να δει εάν υπάρχουν πληρεξούσια από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων για να τα διαχειρίζονται οι Κατηγορούμενοι και είπε ότι δεν το έκαναν γιατί στην ιστοσελίδα γράφει ότι είναι πλατφόρμα η οποία καλεί τους ιδιοκτήτες να διαφημίσουν εκεί τα ακίνητα τους. Του υποβλήθηκε ότι πρόκειται για 30 ακίνητα και όλα αδειοδοτημένα και ο ΜΚ1 απάντησε ότι ακόμη και να είναι υπάρχει παράβαση του Νόμου. Του υποβλήθηκε επίσης ότι εκείνο που έκαναν οι Κατηγορούμενοι ήταν να παρέχουν υπηρεσίες διαμονής («accomodation») και όχι ενοικίαση και είπε ότι διαφωνεί. Του υποδείχθηκαν ακολούθως τα Τεκμήρια 4, 6, 16, 18 και 20 και του υποβλήθηκε ότι λειτουργούσαν όπως τα ξενοδοχεία και ο ΜΚ1 είπε στα εν λόγω τεκμήρια γίνεται αναφορά σε ενοικίαση πέραν του ενός μηνός όπως τα κτηματομεσιτικά γραφεία. O Κατηγορούμενος 3 είναι εκ των διευθυντών της Κατηγορούμενης
  8. Η Κατηγορούμενη 2 είναι επίσης διευθυντής στην Κατηγορούμενη 1 και σύζυγος του Κατηγορούμενου
  9. Ο Κατηγορούμενος 3, υιοθέτησε και κατάθεσε στο Δικαστήριο γραπτή δήλωση (Έγγραφο Β) στην οποία αναφέρει, μεταξύ άλλων, τι υπηρεσίες προσφέρει η Κατηγορούμενη 1 και πως τα ακίνητα είναι αυτοεξυπηρετούμενα καταλύμματα τα οποια ενοικιάζονται μέσω του Air BnB. Ο Κατηγορούμενος 3 κατάθεσε επίσης αντίγραφα των αδειών από το Υφυπουργείο Τουρισμού (Τεκμήριο 24) τα οποία δεν αφορούν όμως την περίοδο για την οποία κατηγορούνται οι Κατηγορούμενοι λόγω του ότι δεν κράτησαν αντίγραφα. Κατάθεσε επίσης στο Δικαστήριο δέσμη με αντίγραφα πληρεξούσιων εγγράφων από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων (Τεκμήριο 25). Ήταν περαιτέρω ισχυρισμός του Κατηγορούμενου 3 ότι, τα χρήματα για τις ενοικιάσεις εισπράττονταν από την Air BnB και από την Stripe (Click Stay) ενώ η Κατηγορούμενη 1 πληρωνόταν από τους ιδιοκτήτες για τις υπηρεσίες που προσφέρει. Στην αντεξέταση του αναγνώρισε την ιστοσελίδα στην οποία έκανε αναφορά ο ΜΚ1 ως την ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης
  10. Την εν λόγω ιστοσελίδα την διαχειρίζονταν μαζί με την Κατηγορούμενη 2 και διεξήγαν τις εργασίες της Κατηγορούμενης 1 επίσης μαζί με την Κατηγορούμενη
  11. Όταν ρωτήθηκε για πόσο χρόνο είναι διαθέσιμο ένα ακίνητο είπε ότι ο μέγιστος χρόνος είναι 4 εβδομάδες αλλά δεν αναγράφεται κάπου στην ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης
  12. Αξιολόγηση Παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες. Ολόκληρη η μαρτυρία τους έχει καταγραφεί στα πρακτικά και έχει αποτιμηθεί στο σύνολο της. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, έχοντας εξετάσει και το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια, έλαβα υπόψη την εικόνα τους στο Δικαστήριο αλλά εξέτασα επίσης την μαρτυρία τους και υπό το φως της ανθρώπινης πείρας και συμπεριφοράς, στοιχείο αποφασιστικής σημασίας για να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία τους (βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους

(1996)1 Α.Α.Δ 447, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη
(2002)1 Α.Α.Δ 401, Παπαδοπούλου v Αστυνομίας
(2007)2 Α.Α.Δ 173, Κυπριανού ν Αστυνομίας
(2008)2 Α.Α.Δ 816). Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες δεν καταστρέφουν την όλη αξιοπιστία του μάρτυρα, την οποία το Δικαστήριο δεν εξετάζει αποσπασματικά (βλ. Κουδουνάρης ν Αστυνομίας
(1991)2 Α.Α.Δ 320). Με βάση τα πιο πάνω προχωρώ να καταγράψω όσα αποκόμισα από την ενώπιον μου μαρτυρία. Ο ΜΚ1 άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε σε σχέση με όλες τις ενέργειες στις οποίες προέβη, οι οποίες δεν αμφισβητήθηκαν από την Υπεράσπιση. Η μαρτυρία του παρουσίαζε λογική και συνοχή και την αποδέχομαι. Δεν αφαιρεί από την αξιοπιστία του μάρτυρα το γεγονός ότι δεν προέβη σε επιπρόσθετη για την ύπαρξη οποιουδήποτε πληρεξούσιου εγγράφου ή έρευνα σε σχέση με την αδειοδότηση των ακινήτων από το Υφιπουργείο Τουρισμού. Άλλωστε για το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου / υποστατικού, το βάρος απόδειξης ότι το ακίνητο ανήκε ή δεν ανήκε σε κάποιον κατηγορούμενο δεν βρίσκεται στους ώμους της κατηγορούσας αρχής αλλά της υπεράσπισης να το αποσείσει στην βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων (βλ. Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν. Plus Properties (G.C) Ltd, Ποιν. Εφ. 144/2020 ημερ. 11.7.22). Ο Κατηγορούμενος 3, δεν άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Είμαι της γνώμης ότι περισσότερο προσπάθησε να μετακυλίσει τις ευθύνες από τους Κατηγορούμενους παρά να αναφέρει την πλήρη αλήθεια στο Δικαστήριο. Ο ισχυρισμός του ότι δεν γνώριζε ότι μέσα στους σκοπούς της Κατηγορούμενης 1 στο Ιδρυτικό και Καταστατικό έγγραφο της λόγω του ότι δεν γνωρίζει Ελληνικά δεν είναι ούτε αληθοφανής ούτε πειστικός. Επιπλέον, η θέση του Κατηγορούμενου 3 ότι τα ακίνητα ενοικιάζονταν μέχρι 4 εβδομάδες δεν μπορεί να ισχύσει και αυτόι γιατί στο Τεκμήριο 4 φαίνεται ότι η Villa Sofiya στην Αγία Θέκλα είναι διαθέσιμη για 62 βράδια εφόσον δίδεται τιμή. Στο Τεκμήριο 6 το ακίνητο στην περιοχή Κάππαρης είναι διαθέσιμο για 97 βράδυα εφόσον δίδεται πάλι τιμή. Στο Τεκμήριο 16 φαίνεται άλλο ακίνητο να είναι διαθέσιμο για 59 βράδυα και στο Τεκμήριο 18 άλλο ακίνητο να είναι διαθέσιμο για 61 βράδια. Σημειώνω ότι, ο ίδιος ο Κατηγορούμενος 3 αναγνώρισε τα ακίνητα στις διαφημίσεις που παρουσίασε ο ΜΚ1 ως τα ακίνητα για τα οποια υπάρχουν άδειες και πληρεξούσια. Για το ζήτημα των πληρεξουσίων θα γίνει αναφορά σε κατοπινό στάδιο. Από την μαρτυρία του Κατηγορούμενου 3 αποδέχομαι όμως ότι διαχειρίζονται την ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης 1 μαζί με την Κατηγορούμενη 2, ότι διεξάγουν μαζί τις εργασίες της Κατηγορούμενης 1 και ότι η Κατηγορούμενη 1 προσφέρει υπηρεσίες προώθησης ακινήτων μέσω της Air BnB και της Stripe (Click Stay), καθαρισμού και εξοπλισμού των ακινήτων και υπηρεσίες κράτησης (booking). Ευρήματα Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν υπήρξε αμφισβήτηση από πλευράς υπεράσπισης ότι οι Κατηγορούμενοι διαφήμιζαν και προωθούσαν τα ακίνητα για ενοικίαση. Αντίθετα, η εκδοχή της υπεράσπισης ήταν ότι αυτά τα ακίνητα είναι αδειοδοτημένα από το Υφυπουργείο Τουρισμού ως αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα σύμφωνα με τον Νόμο Περί Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων 34(Ι)/
  1. Επιπρόσθετα, η Υπεράσπιση πρόβαλε την θέση ότι οι Κατηγορούμενοι ενεργούσαν σύμφωνα με πληρεξούσια έγγραφα που τους παραχωρήθηκαν από τους ιδιοκτήτες των ακινήτων. Στην βάση της πιο πάνω αξιολόγησης προκύπτουν ως ευρήματα του Δικαστηρίου τα πιο κάτω: Η Κατηγορούμενη 1 εταιρεία διατηρεί ιστοσελίδα μέσω τις οποίες διαφημίζονται ακίνητα προς ενοικίαση. Οι Κατηγορούμενοι 2 και 3 είναι διευθυντές της Κατηγορούμενης 1 και διαχειρίζονται τις εργασίες και την ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης
  2. Τα ακίνητα που διαφημίζονται στην ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης 1 δεν είναι ιδιοκτησίας της ίδιας ή των Κατηγορούμενων 2 και
  3. Τα ακίνητα που διαφημίζονται στην ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης 1 δεν είναι προς πώληση αλλά προς ενοικίαση και είναι διαθέσιμα για ενοικίαση για περίοδο πέραν του ενός μηνός. Η Κατηγορούμενη 1 παρείχε υπηρεσίες προώθησης ακινήτων μέσω της Air BnB και της Stripe (Click Stay), καθαρισμού και εξοπλισμού των ακινήτων και υπηρεσίες κράτησης (booking). Ως προκύπτει από τα Τεκμήρια 1-3, 9 και 13, τα ακίνητα προσφέρονται για διακοπές (holiday). Η Κατηγορούμενη 1 μεταξύ Μάιο 2021 και Ιούλιο του 2021 εξασφάλισε πληρεξούσια έγγραφα (Τεκμήριο 25) για τα ακίνητα που διαφήμιζε και προωθούσε προς ενοικίαση από τους ιδιοκτήτες τους. Εξετάζοντας το Τεκμήριο 25 πρόκειται για γενικά πληρεξούσια έγγραφα, με τα οποία εξουσιοδοτείται η Κατηγορούμενη 1 να προβαίνει σε κάποιες ενέργειες. Ανάμεσα στις ενέργειες που εξουσιοδοτείται να προβαίνει είναι να καταχωρήσει τα ακίνητα στην ιστοσελίδα της για σκοπούς διαμονής (accommodation), να πράξει κάθε τι δυνατό για να ενοικιαστεί το ακίνητο μέσω της Air BnB και της Clickstay και γενικά να πράξει ότι θεωρεί καταλληλότερο για την διαχείριση της ακίνητης περιουσίας. Δεν μου διαφεύγει ότι τα πληρεξούσια (Τεκμήριο 24) δεν φέρουν ημερομηνία λήξης. Ούτε όμως παρουσιάστηκε μαρτυρία ότι ίσχυαν μόνο τους καλοκαιρινούς μήνες. Λόγω της φύσης των ενεργειών που εξουσιοδοτείται η Κατηγορούμενη 1 να πράξει θα πρέπει να υπάρξει μια διάρκεια χρονική, διαφορετικά δεν θα μπορούσε να ήταν διαχειριστής των ακινήτων. Από την ενώπιον μου μαρτυρία προέκυψε ότι τον Δεκέμβριο του 2021 τα ακίνητα διαφημίζονταν προς ενοικίαση. Συνεπώς οδηγούμαι στο συμπέρασμα ότι τα πληρεξούσια (Τεκμήριο 24) εφόσον δεν υπάρχει οτιδήποτε ενώπιον μου που να δείχνει το αντίθετο, εξακολουθούσαν να βρίσκονται σε ισχύ. Το ίδιο θεωρώ ότι θα πρέπει να ισχύσει και με τις άδειες (Τεκμήριο 25) που εκδόθηκαν από το Υφυπουργείο Τουρισμού (Τεκμήριο 24). Αν και ο χρόνος έκδοσης τους ως διαφαίνεται από το Τεκμήριο 24 είναι μεταγενέστερος του επίδικου κρίνω ότι από τη στιγμή που δεν φαίνεται να ανακλήθηκαν τα πληρεξούσια εξακολουθούσαν να ισχύουν και συμπαρασύρουν την χρονική περίοδο έκδοσης των αδειών που ήταν μέσα στο
  4. Άλλωστε, ο ΜΚ1 είχε αναφέρει ότι τα ακίνητα ήταν ακόμη στην ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης 1 στις 29.7.2022, δηλαδή μετά τον χρόνο έκδοσης των εν λόγω αδειών. Σε σχέση με τις άδειες όμως, παρατηρώ ότι η έκδοση των απαραίτητων αδειών είναι μέσα στις ενέργειες που εξουσιοδοτείται να πράξει η Κατηγορούμενη 1 στα επίδικα πληρεξούσια. Η έκδοση τους δηλαδή είναι απόρροια των πληρεξουσίων, στα οποία ανατίθεται η διεργασία για την έκδοση τους, και ως φαίνεται από τις ίδιες τις άδειες (Τεκμήριο 25), δεν εκδόθηκαν στο όνομα της Κατηγορούμενης 1 καθότι για σκοπούς του Νόμου 34(Ι)/2019 ανωτέρω, ως τροποποιήθηκε, διαφαίνεται ότι εκδίδονται στο όνομα του επιχειρηματία (άρθρα 2 και 13). Σύμφωνα με το άρθρο 2 του ίδιου νόμου, ο διαχειριστής (δηλαδή στην περίπτωση αυτή η Κατηγορούμενη 1), είναι το πρόσωπο στο οποίο ο επιχειρηματίας μπορεί να αναθέσει τη διαχείριση και για σκοπούς του ίδου νόμου, ο διαχειριστής έχει τις ευθύνες του επιχειρηματία. Υπό τις περιστάσεις, η Κατηγορούμενη 1 ενεργούσε ως διαχειριστής των ακινήτων. Νομική Πτυχή Με την άρνηση των Κατηγοριών η Κατηγορούσα Αρχή έχει υποχρέωση να αποδείξει κάθε συστατικό στοιχείο των αδικημάτων, με αποδεκτή μαρτυρία, και δεν επιτρέπονται υποθέσεις ως προς την ύπαρξη γεγονότων, όσο εύλογες και εάν είναι (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Σπύρος Σπύρου
(2002)2 ΑΑΔ 71, Λοϊζου ν. Αστυνομίας
(1989)2 Α.Α.Δ. 363 και Σωτηριάδης ν. Αστυνομίας
(1991)2 Α.Α.Δ. 482). Ο κατηγορούμενος δεν υποχρεούται να αποδείξει ότι οι ισχυρισμοί του είναι αληθινοί ή βάσιμοι αλλά αρκεί η δημιουργία λογικής αμφιβολίας. Διαφορετική προσέγγιση θα παραβίαζε το τεκμήριο της αθωότητας το οποίο κατοχυρώνεται από το Άρθρο 12
(4)του Συντάγματος (Ιακώβου ν. Δημοκρατίας
(1991)2 Α.Α.Δ. 211, σελίδα 218). Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 71(Ι)/2010 ανωτέρω: «αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 17 και περιλαμβάνει πρόσωπο το οποίο ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη σε άλλο κράτος μέλος και παρέχει υπηρεσίες στη Δημοκρατία σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου· «εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κτηματομεσιτών δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου· «κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών· «κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή· Στο άρθρο 33
(1)και
(2)του ίδιου Νόμου προνοείται ότι κανένα πρόσωπο δε δικαιούται: «(α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης. (β) να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις "κτηματομεσίτης", "κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι", "κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις" ή "κτηματομεσιτεία" ή άλλες ταυτόσημες ή παρόμοιες φράσεις ή λέξεις σε οποιαδήποτε γλώσσα ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία. (γ) να διενεργεί ξεναγήσεις οποιουδήποτε προσώπου που επιθυμεί την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος. (δ) να διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος. (ε) εν γνώσει του να δημοσιεύει ή διευθετεί τη δημοσίευση διαφημίσεων στις οποίες δεν αναγράφονται κατά τρόπο σαφή και πλήρη το όνομα και στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη της κατά τον ουσιώδη χρόνο. (στ) να αξιώνει ή εισπράττει ή αποκτά δικαιώματα δυνάμει σύμβασης αναφορικά με οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν ή θα παρασχεθούν και έχουν σχέση, άμεση ή έμμεση, με την εργασία του κτηματομεσίτη. εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 17 ή εμπίπτει εντός των προνοιών του άρθρου 15 και δεν του έχει επιβληθεί απαγόρευση δυνάμει του άρθρου 16.
(2)Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του εδαφίου
(1), δεν αποτελεί άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποίηση κτηματομεσιτείας: (α) Η διαφήμιση, προβολή ή πρόταση από επιχειρηματία ανάπτυξης γης και οικοδομών οποιασδήποτε κτηματικής αγοράς ή πώλησης ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί προϊόν επιχειρηματικής του δραστηριότητας που προέκυψε μετά από σύμβαση αντιπαροχής με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου· (β) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου ή από διαχειριστή/παραλήπτη, προσωρινό διαχειριστή ή εκκαθαριστή εταιρείας ή από διαχειριστή ή παραλήπτη προσώπου που τελεί υπό πτώχευση· (γ) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται από βοηθό κτηματομεσίτη ή από υπάλληλο αδειούχου κτηματομεσίτη με οδηγίες του αδειούχου κτηματομεσίτη στον οποίο εργοδοτείται. » Στο εδάφιο
(6)του άρθρου 33 ανωτέρω αναφέρονται τα εξής: «Όταν νοµικό πρόσωπο διαπράττει αδίκηµα δυνάµει του παρόντος Νόμου, κάθε διευθυντής, γραµµατέας ή άλλος αξιωµατούχος του νοµικού αυτού προσώπου ή oπoιoδήπoτε πρoσώπo τo oπoίo εµφαvιζόταv ότι εvεργεί µε oπoιαδήπoτε τέτoια ιδιότητα, το οποίο εξουσιοδοτεί ή παρακινεί ή επιτρέπει την τέλεση της πράξης ή την παράλειψη η οποία συνιστά το αδίκηµα, τo πρόσωπo αυτό, καθώς και τo voµικό πρόσωπo είvαι έvoχo τoυ αδικήµατoς αυτoύ και σε περίπτωση καταδίκης τoυ υπόκειται στις πoιvές πoυ πρoβλέπει o παρώv Νόµoς για τo συγκεκριµέvo αδίκηµα.» Από το λεκτικό των σχετικών άρθρων του Νόμου ανωτέρω, προκύπτει ότι εάν αποδειχθεί η αντικειμενική υπόσταση του αδικήματος, δεν απατείται συνδρομή ένοχης διάνοιας (mens rea), εφόσον πρόκειται για αδικήμα αυστηρής ευθύνης. Σκοπός της σχετικής νομοθεσίας, δηλαδή του Νόμου 71(Ι)/2010 ήταν να ρυθμίσει το πως λειτουργεί το επαγγέλμα του κτηματομεσίτη (βλ. Halsbury's Laws of England 4th ed. Reissue, Vol. 11
(1), par. 18 και Sea Island and Tours Ltd v KOT
(1995)2 A.A.Δ. 166, Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν Berriman Properties (Overseas) Ltd Πονική Εφεση 127/2014 ημερ. 8.7.16). Στην υπό εξέταση περίπτωση είμαι της γνώμης ότι οι κατηγορίες 1, 2, 3, 4 θα πρέπει να απορριφθούν καθότι οι Κατηγορούμενοι ενήργησαν στην βάση των πληρεξούσιων εγγράφων που κατείχαν. Επισημαίνω ότι αυτά είναι που παρέχουν υπεράσπιση στους Κατηγορούμενους και όχι οι άδειες του Υφυπουργείου Τουρισμού οι οποίες είναι απλά απόρροια των πληρεξουσίων, ούτε και φαίνεται οι συγκεκριμένες πρόνοιες του Νόμου 34(Ι)/2019 ως τροποποιήθηκε να επηρεάζουν ή να έρχονται σε σύγκρουση με τις πρόνοιες του Νόμου 71(Ι)/2010 ανωτέρω. Οι Κατηγορούμενοι αντιμετωπίζουν επίσης κατηγορίες προβολής ως κτηματομεσίτες. Στο άρθρο 33(β) ανωτέρω καταγράφεται «ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία». Αν και δεν ενήργησαν ως κτηματομεσίτες, οι αναρτήσεις των εν λόγω αγγελιών που έχουν κατατεθεί ενώπιον ου ως Τεκμήρια αλλά και η ίδια η περιγραφή στην ιστοσελίδα της Κατηγορούμενης 1 παραπέμπουν σε άσκηση κετηματομεσιτικής εργασίας στο ευρύ κοινο, ενώ ο μέσος πολίτης θα αντιλαμβανόνταν σαφώς ότι το πρόσωπο το οποίο προβαίνει στις εν λόγω αγγελίες ενεργεί ως κτηματομεσίτης. Για παράδειγμα, στο Τεκμήριο 2 καταγράφεται «Luxury Lets Cyprus I Holiday villas and apartments for rent» και ακολουθεί περιγραφή των ακινήτων και των υπηρεσιών που προσφέρονται με προφανή σκοπό και στόχο την προσέλκυση πελατών. Στο Τεκμήριο 1 καταγράφεται «luxuryletscyprus.com is a registered Cyprus holiday villas company from K-Paris Prorty Management Ltd Reg:HE 246840 with great experience in offering Cyrpus Villas - Villas for rent in Cyprus.All our villas & apartments are located in Protaras and Ayia Napa». Στα πληρεξούσια έγγραφα δίδεται η εξουσιοδότηση στην Κατηγορούμενη 1 να καταχωρήσει τα ακίνητα στην ιστοσελίδα της προς διαφήμιση πλην όμως ο τρόπος με τον οποίο διαφημίστηκαν με αναφορές σε διάφορα τεκμήρια ως δικά της ακίνητα και χωρίς αναγραφή του ονόματος του ιδιοκτήτη προκαλεί κατά την κρίση μου σύγχυση στο κοινό. Συνεπώς, και με σαφή παραδοχή των Κατηγορούμενων 2 και 3 ότι εκείνοι διαχειρίζονταν την ιστοσελίδα και τις εργασίες της Κατηγορούμενης 1, οι Κατηγορούμενοι θα πρέπει να κριθούν ένοχοι στις υπόλοιπες κατηγορίες που αντιμετωπίζουν. Κατάληξη Εν όψει όλων των πιο πάνω, οι Κατηγορούμενοι αθωώνονται στις κατηγορίες 1, 2, 3 και 4 ενώ κρίνονται ένοχοι στις κατηγορίες 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 και 12. (Υπ.)..................................... Λ. Χαβιαράς, Προσ Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.