Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. A Zacheos and Sons (Developers) LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1571/96, 24 Μαρτίου 2005

(2)του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65. Η πώληση του εν λόγω ακίνητου διενεργήθηκε επί τη βάσει συγκεκριμένης υποθήκης η οποία ήρθη εφόσον το χρηματικό ποσό για το οποίο παρείχε εξασφάλιση εξοφλήθη με τη χρήση μέρους του προϊόντος της πώλησης. Παρέμεινε ένα σημαντικό υπόλοιπο και είναι σε σχέση με την διάθεση του που ζητά τώρα οδηγίες ο Κτηματολογικός Λειτουργός, δεδομένου ότι μετά την κατάθεση της προαναφερθείσας υποθήκης κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο σε σχέση με το ίδιο ακίνητο πρώτα δυο συμβάσεις πώλησης και αργότερα και μια δεύτερη υποθήκη. Αυτό που απασχολεί ιδιαίτερα τον Κτηματολογικό Λειτουργό είναι κατά πόσο μέρος του αδιάθετου εκπλειστηριάσματος από την προαναφερθείσα πώληση μπορεί να διατεθεί προς ικανοποίηση των δικαιούχων των πραναφερθέντων δυο πωλητηρίων συμβάσεων ή μόνο σε σχέση με τη δεύτερη υποθήκη η οποία κατατέθηκε μετά από αυτές. Τα γεγονότα τα οποία απασχόλησαν τον Κτηματολογικό Λειτουργό είναι πραγματικά και είναι κοινώς αποδεκτά απ΄ όλα τα μέρη στα οποια η παρούσα περίπτωση αφορά. Όμως, λόγω της φύσης του παρόντος διαβήματος δεν παρίσταται ανάγκη να γίνει πιο λεπτομερής αναφορά σ΄ αυτά. Όπως υπέδειξε ο συνήγορος του ενδιαφερόμενου μέρους το οποίο διεκδικεί δυνάμει της μεταγενέστερης υποθήκης το θέμα απασχόλησε ξανά σε διαδικασία όπως η παρούσα η οποία έγινε στην αίτηση αριθμός 37/85 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Οι οδηγίες που είχαν δοθεί σε εκείνη την περίπτωση από τον Ανώτερο Επαρχιακό Δικαστή, Γ. Κωνσταντινίδη, όπως ήταν τότε, αφού είχαν ακουστεί και όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, ήταν ότι: "Δεν μπορεί η σύμβαση πώλησης να θεωρηθεί ότι με οποιοδήποτε τρόπο υπέχει τη θέση τρίτης υποθήκης όπως αναφέρεται στην αίτηση, ούτε τίθεται θέμα επηρεασμού της διάθεσης του προϊόντος της ενδεχομένης καταναγκαστικής πώλησης εξ αιτίας της ύπαρξης των συμβάσεων πώλησης." Οι πιο πάνω οδηγίες ετέθησαν ενώπιον μου υπό μορφή συνταχθέντος (drawn up) πρακτικού από τον συνήγορο ο οποίος παρέπεμψε σ΄ αυτό όχι όμως και η αιτιολόγηση τους. Έχοντας μελετήσει το θέμα, αφού άκουσα και τις εισηγήσεις των συνηγόρων όλων των ενδιαφερομένων πλευρών περιλαμβανομένου και του συνηγόρου της Δημοκρατίας, δεν έχω διαπιστώσει την ύπαρξη λόγου που θα μπορούσε να με οδηγήσει να καταλήξω σε διαφορετική απόφαση από την πιο πάνω. Σεβόμενος όμως την προσπάθεια η οποία κατεβλήθη από τους συνηγόρους των εμπλεκομένων μερών προς υποβοήθηση, με τις εισηγήσεις τους, το δικαστήριο να καταλήξει στη δική του απόφαση, θα αναφερθώ με συντομία στους λόγους που με οδήγησαν σ΄ αυτή. Με την κατάθεση στο Κτηματολόγιο μιας σύμβασης πώλησης δυνάμει του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232, όπως έχει τροποποιηθεί, δημιουργείται εμπράγματο βάρος σε σχέση με το πωληθέν ακίνητο παρέχοντας τη δυνατότητα στον αγοραστή να ζητήσει την ειδική εκτέλεση της. Για την έννοια του "εμπράγματου βάρους" και τις επιπτώσεις από τη δημιουργία του, ο Νόμος, Κεφ.232 παραπέμπει στις σχετικές πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/65 (βλ. άρθρο 7

(1)). Το άρθρο 12

(5)(α) του τελευταίου πιο πάνω Νόμου προνοεί ότι: "(α) "εμπράγματο βάρος" σημαίνει άμεσον τινα επί ακινήτου απαίτησιν, δικαίωμα επιβαρύνσεως (lien) ή υποχρέωσιν, υφισταμένην δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου·" Οι συνέπειες εφόσον ένα ακίνητο υπόκειται σε εμπράγματο βάρος είναι ότι: "ουδεμία δήλωσης μεταβιβάσεως ή υποθήκης τοιούτου ακινήτου γίνεται δεκτή παρά τω αρμοδίω Επαρχιακώ Κτηματολογικώ Γραφείω." Τα ανωτέρω προβλέπονται στο άρθρο 12

(1)(α) του Νόμου 9/65, όμως μαζί με κάποιες σοβαρές εξαιρέσεις. Αυτές βρίσκονται στις πρόνοιες των άρθρων 29 και 31 του ίδιου Νόμου όπου γίνεται, αντίστοιχα, πρόβλεψη για την δυνατότητα σύστασης μεταγενέστερης υποθήκης καθώς και για την μεταβίβαση ακινήτου το οποίο υπόκειται σε υφιστάμενη υποθήκη. Προηγουμένως το άρθρο 23

(1)του ιδίου Νόμου προβλέπει ότι: "Αφ΄ ότου ήθελε γίνει αποδεκτή δήλωσις υποθήκης, το ακίνητον εφ΄ ου συνέστη η υποθήκη και εφόσον διαρκεί αύτη βαρύνεται διά της πληρωμής του διά ταύτης εξασφαλιζομένου ποσού, κατά προτεραιότητα έναντι πάσης ετέρας οφειλής και υποχρεώσεως του ενυποθήκου οφειλέτου ή του εκάστοτε κυρίου αυτού, εξαιρουμένων των οφειλών των εξασφαλιζομένων διά προηγουμένης δηλώσεως υποθήκης επί του αυτού ακινήτου ως και πάσης επιβαρύνσεως ήτις δυνάμει των διατάξεων οιουδήποτε εκάστοτε εν ισχύϊ νόμου ικανοποιείται κατά προτεραιότητα έναντι οιασδήποτε ετέρας επιβαρύνσεως ή εμπραγμάτου βάρους." Με την πρόνοια αυτή καθίσταται σαφές ότι εκτός των περιπτώσεων όπου ο νόμος προβλέπει ρητώς ότι συγκεκριμένη οφειλή η επιβάρυνση ικανοποιείται κατά προτεραιότητα τότε προτεραιότητα έχει οφειλή η οποία είναι εξασφαλισμένη με υποθήκη οποτεδήποτε και αν αυτή έχει δημιουργηθεί. Ειδικά στην περίπτωση του Νόμου, Κεφ.232 δεν υπάρχει καν πρόνοια είτε στον νόμο αυτό είτε στο Νόμο 9/65 ότι το εμπράγματο βάρος το οποίο δημιουργείται δια της κατάθεσης στο Κτηματολόγιο σύμβασης πώλησης μπορεί να ικανοποιηθεί από το εκπλειστηρίασμα εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου έστω και μετά την ικανοποίηση όλων των οφειλών τις οποίες ο νόμος ορίζει ότι μπορούν κατά σειρά προτεραιότητας να ικανοποιηθούν από αυτό. Ακολούθως, ο Νόμος 9/65 προβλέπει στο Μέρος VI μια σειρά από πρόνοιες αναφορικά με την εκποίηση ενυπόθηκων ακινήτων καθώς και τον τρόπο διάθεσης του εκπλειστηριάσματος που προκύπτει από τέτοιαν εκποίηση. Ειδικότερα, στο μέρος αυτό υπάρχουν λεπτομερείς πρόνοιες, στην περίπτωση εκποίησης ενός ενυπόθηκου ακινήτου για την ειδοποίηση ενυπόθηκου δανειστή ενδιαφερόμενου σε μεταγενέστερη ή προγενέστερη υποθήκη (άρθρα 37 και 41, αντίστοιχα) καθώς επίσης και λεπτομερείς πρόνοιες αναφορικά με την διάθεση του εκπλειστηριάσματος οι οποίες πρόνοιες λαμβάνουν υπόψη, όσον αφορά την ικανοποίηση ενυπόθηκων δανειστών, την χρονολογική σειρά με την οποία καταχωρήθηκαν οι διάφορες υποθήκες (άρθρο 42

(3)). Είναι πασιφανές ότι οι πρόνοιες στο Μέρος VI του Νόμου αφορούν μόνο σε υποθήκες και όχι οποιαδήποτε άλλη μορφή εμπράγματου βάρους. Περαιτέρω, είναι σαφές ότι η "υποθήκη" αποτελεί μια μορφή εμπράγματου βάρους, όπως ερμηνεύεται ο όρος αυτός στο άρθρο 12

(5), ανωτέρω, και όχι το αντίθετο. Ενόψει των ανωτέρω οι οδηγίες μου προς τον Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας είναι ότι: Σύμβαση πώλησης κατατεθείσα στο Κτηματολόγιο δυνάμει του Νόμου, Κεφ.232 δεν αποτελεί υποθήκη και ο δικαιούχος αυτής δεν δικαιούται σε ικανοποίηση οποιασδήποτε χρηματικής απαίτησης του από το προϊόν εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου ήτοι από το εκπλειστηρίασμα, δυνάμει του Νόμου 9/65 εξαιτίας της ύπαρξης της σύμβασης πώλησης. (Υπ.): ......... Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ /ΕΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο