Χαράλαμπου Κύπρου Χωματένου ν. Σάββα Χρίστου Γεωργίου Developers Ltd, Αίτηση-Έφεση αρ. 25/04, 22.4.2005

(1)του Κεφ. 224 επί τω ότι ο διαχωρισμός ήταν αδύνατος χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27 του Κεφ. 224. Ιδιοκτήτης είναι κατά 5/6 μερίδια ο εφεσίβλητος και κατά 1/6 μερίδιο ο εφεσείοντας ως διαχειριστής της περιουσίας της Ελέγκως Κύπρου Χωματένου. Ο εφεσείοντας ζητά ακύρωση της παραπάνω απόφασης προβάλλοντας ότι εσφαλμένα το κτήμα θεωρήθηκε αδιανέμητο, ότι η απόφαση ελήφθη «κατά παράβαση της δικαστικής απόφασης στην αίτηση-έφεση 4/92 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας» και ότι «δεν τηρήθηκε η υπό του άρθρου 28 προβλεπόμενη διαδικασία επίδοσης του πιστοποιητικού αδιανεμήτου». Η αίτηση-έφεση 4/92 αφορούσε παρόμοια διαδικασία μεταξύ της Ελέγκως Μιχαήλ Παπαδοπούλου και της προηγούμενης ιδιοκτήτριας των 5/6 μεριδίων. Προκύπτει πως η Ελέγκω Μιχαήλ Παπαδοπούλου ήταν η Ελέγκω Κύπρου Χωματένου (παρ. 2 ένορκης δήλωσης εφεσείοντα). Σ΄ εκείνη την υπόθεση οι διάδικοι κατέληξαν σε επί δικαστηρίω συμφωνία ότι: « (α) ο αιτητής δεν επιμένει στην αίτηση του και δεν ενίσταται στην πώληση του επίδικου ακινήτου σε δημοπρασία σύμφωνα με την απόφαση του Διευθυντή υπό τον όρο όπως η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης του επιδίκου ακινήτου καθοριστεί στο ποσό των £12.000,- ή και σε υψηλότερη τιμή του ποσού των £12.000,- κατά την κρίση του Διευθυντή.» (β) Οι ενέργειες για τη διεξαγωγή ή πραγματοποίηση της πώλησης θα αρχίσουν μετά την πάροδο τριών μηνών από σήμερα. (γ) Σε περίπτωση που θα μεταβληθούν οι πολεοδομικοί περιορισμοί και το επίδικο κτήμα θα μπορεί να διαχωριστεί σε οικόπεδα τότε δεν θα προχωρήσει η πώληση με δημοπρασία, οπότε οι διάδικοι θα υποβάλουν από κοινού αίτηση για διαχωρισμό. (δ) Σε περίπτωση που θα υπάρξει συμφωνία για μεταβίβαση του μεριδίου της αιτήτριας στους άλλου συγκληρονόμους της και εφόσον οι συγκληρονόμοι της Ελέγκως Μιχαήλ Παπαδοπούλου συναινέσουν στην παραχώρηση στον κ. Πετρίδη του μεριδίου τους στην καθ΄ ης η αίτηση 1 τότε δεν θα προχωρήσει η διαδικασία της πώλησης. Αν όμως δεν υπάρξει τέτοια συναίνεση η παρούσα συμφωνία θα εξακολουθεί να ισχύει και θα είναι δεσμευτική.» Ήταν η εισήγηση για τον εφεσείοντα, με αναφορά στις υποθέσεις Γαβριήλ κ.α. ν. Αγαπίου

(1998)1 Α.Α.Δ. 1868 και Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.α.

(1996)1 Α.Α.Δ. 709, πως η παραπάνω απόφαση δεσμεύει τους νυν ιδιοκτήτες των 5/6 μεριδίων. Η άλλη πλευρά απάντησε πως επρόκειτο για συμφωνία που δέσμευε τα μέρη της και μόνο. Όντως επρόκειτο για συμφωνία που έγινε επί δικαστηρίω. Οι υποθέσεις Γαβριήλ και Χαραλαμπίδης δεν είναι σχετικές. Η πρώτη αφορά δέσμευση των διαδόχων των διαδίκων από δεδικασμένο. Εν προκειμένω δεν τίθεται ζήτημα δεδικασμένου. Η δεύτερη αφορά τη συγκεκριμένη περίπτωση νέου ιδιοκτήτη που υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου έναντι προϋφιστάμενου ενοικιαστή, ο οποίος διατηρεί συμβατικά δικαιώματα κατοχής και νομής του κτήματος. Οπότε ο νέος ιδιοκτήτης δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του έναντι του ενοικιαστή. Δεν είναι εν προκειμένω, αυτή η περίπτωση, ούτε άλλως πως τίθεται ζήτημα εφαρμογής των σχετικών αρχών του δικαίου της επιείκειας. Τα όσα συμφωνήθηκαν στα πλαίσια της αίτησης-έφεσης 4/92 δεν δεσμεύουν τους καθ΄ ων η αίτηση. Εν πάση περιπτώσει, ο Διευθυντής είχε να εφαρμόσει τις πρόνοιες του άρθρου 28 σε συνάρτηση με τις πρόνοιες του άρθρου

1. Ζητούμενο για τη νομιμότητα της απόφασης ήταν το κατά πόσο επληρούντο οι προϋποθέσεις αυτές. Το εάν οι καθ΄ ων η αίτηση ζήτησαν διαχωρισμό κατά παράβαση της συμφωνίας, ήταν ζήτημα εκτός των πλαισίων της απόφασης του διευθυντή, τηρουμένων οποιωνδήποτε συμβατικών αξιώσεων του αθώου μέρους της συμφωνίας έναντι εκείνου που την παρέβη. Πέραν τούτου: Το βασικό επιχείρημα του εφεσείοντα ήταν πως το κτήμα, όπως αποτελεί κοινό τόπο, μπορεί πλέον να διαχωριστεί σε οικόπεδα, άρα σύμφωνα με τον όρο (γ) της συμφωνίας θα έπρεπε να υποβληθεί από κοινού αίτηση για διαχωρισμό και όχι να προχωρήσει η πώληση με δημοπρασία. Ο εφεσείοντας δέχθηκε πως σύμφωνα με Δήλωση Πολιτικής προβλέπεται έκταση τουλάχιστον 600 μέτρων για ένα οικόπεδο, έκταση που δεν καλύπτει το δικό του μερίδιο. Μπορεί όμως, είπε, «να πάρει και μισό οικόπεδο.» Η δε ευπαίδευτη δικηγόρος του εισηγήθηκε πως ό,τι έχει σημασία είναι ότι το κτήμα μπορεί να διαχωριστεί σε οικόπεδα «ασχέτως του μεριδίου του εφεσείοντα». Συνεπώς, δεν γίνεται εισήγηση ότι το μερίδιο του εφεσείοντα επαρκεί ώστε να λάβει ο ίδιος χωριστό τίτλο για τεμάχιο που θα προκύψει αυτοτελώς από διαχωρισμό. Η εισήγηση είναι πως αρκεί το όλο τεμάχιο να μπορεί να διαχωριστεί. Τέτοια όμως προσέγγιση δεν συνάδει με τις πρόνοιες των άρθρων 27 και
2. Η διαδικασία για πώληση δυνάμει του άρθρου 28 χωρεί όταν η ιδιοκτησία κατέχεται κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες χωρίς να είναι δυνατός ο διαχωρισμός στα πλαίσια των προνοιών του άρθρου
3. Χωρίς δηλαδή να είναι δυνατό να προκύψει χωριστός τίτλος για κάθε ιδιοκτήτη, όχι πλέον για εξ αδιαιρέτου μερίδιο, αλλά για το αντίστοιχο αυτοτελές τεμάχιο, ανεξάρτητα από το κατά πόσο η ιδιοκτησία ως σύνολο θα μπορούσε να διαχωριστεί σε μικρότερα τεμάχια. Άλλως οι πρόνοιες του άρθρου 28 δεν θα είχαν λόγο ύπαρξης. Άρα και αν ακόμα ο όρος (γ) της επί δικαστηρίω συμφωνίας δέσμευε τους εφεσίβλητους, και αν ακόμα ο διευθυντής θα όφειλε να λάβει υπόψη τον όρο αυτό και πάλιν δεν θα ήταν θεμιτό να αρνηθεί να εφαρμόσει τις πρόνοιες του νόμου επειδή οι εμπλεκόμενοι συμφώνησαν κάτι το οποίο ο ένας εξ αυτών ερμηνεύει κατά τρόπο που δεν συνάδει με τις αναγκαστικής φύσης πρόνοιες του άρθρου
4. Για τους παραπάνω λόγους ο Διευθυντής ορθώς δεν έλαβε υπόψη του τα όσα ελέχθησαν στην αίτηση-έφεση 4/
5. Οι εφεσείοντας προβάλλει ως άνω τη θέση ότι εσφαλμένα το κτήμα θεωρήθηκε ως αδιανέμητο χωρίς να διευκρινίζεται κατά πόσο η θέση του αυτή συναρτάται με τα όσα έγιναν στην υπόθεση 4/92 ή κατά πόσο πρόκειται για αυτοτελές, περαιτέρω, παράπονο, άσχετο με την υπόθεση 4/
6. Αν είναι η δεύτερη περίπτωση, δεν έχει στοιχειοθετηθεί ότι ο Διευθυντής ενήργησε εσφαλμένα υπ΄ αυτή την έννοια. Εάν η θέση του εφεσείοντα είναι και για το ζήτημα αυτό πως εκείνο που έχει σημασία είναι η δυνατότητα διαχωρισμού της ιδιοκτησίας γενικά και άσχετα από το δικό του μερίδιο, ισχύουν τα όσα ελέχθησαν ανωτέρω. Το άλλο του παράπονο είναι, ως άνω, ότι δεν του επιδόθηκε δεόντως το «πιστοποιητικό αδιανεμήτου.» Προϋπόθεση για να οριστεί πώληση είναι η επίδοση ειδοποίησης με αντίγραφο πιστοποιητικού από το Διευθυντή ότι ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος. Ο Διευθυντής προχωρεί μόνο «επί τη αποδείξει τοιαύτης επιδόσεως». [άρθρο 28

(1)]. Άρα το πρόσωπο που έχει εξουσία να διαπιστώσει κατά πόσο έγινε επίδοση είναι ο Διευθυντής. Εάν ο Διευθυντής ενήργησε χωρίς τέτοια διαπίστωση ή, έκαμε εσφαλμένη διαπίστωση, ήταν για τον εφεσείοντα να το αποδείξει. Ο εφεσείοντας όμως το μόνο που έκαμε ήταν να προβάλει το γενικόλογο ισχυρισμό ότι το πιστοποιητικό αφέθηκε στην οικία του στον Κόρνο, όπου διαμένει κατά διαστήματα, σε χρόνο που απουσίαζε, χωρίς να παραθέτει τι είχε ενώπιον του ο Διευθυντής όταν προχωρούσε τη διαδικασία ώστε να μπορεί τώρα να κριθεί ότι εσφαλμένα δέχθηκε πως αποδείχθηκε επίδοση. Εν πάση δε περιπτώσει από τις ίδιες τις ενέργειες του εφεσείοντα προκύπτει ότι έλαβε γνώση. Για όλους τους παραπάνω λόγους η έφεση-αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Επειδή δε η ημερομηνία που καθορίστηκε στην επίδικη απόφαση, ως εκ της παρούσας διαδικασίας παρήλθε, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός θα πρέπει να ορίσει νέα ημερομηνία με ειδοποίηση στον εφεσείοντα. (Υπ.)................................... Τ. Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΣΣΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο