Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου ν. Στέλλας Ανδρέα Ζακχαίου κ.α., Αρ.Αγωγής.: 412/02, 31 Μαίου 2005 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2005:A10 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗ, Π.Ε.Δ. Αρ.Αγωγής.: 412/02 Μεταξύ:- Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου, εκ Φρενάρου Ενάγοντα -και-
- Στέλλας Ανδρέα Ζακχαίου, εκ Πύλας, Ιθάκης 2
- Επίσημου Παραλήπτη ως Παραλήπτη της περιουσίας της Στέλλας Α. Ζακχαίου εκ Λευκωσίας Εναγομένων 31 Μαίου 2005 Εμφανίσεις: Για ενάγοντα:- κ. Γ. Πιττάτζης Για τον Επίσημο Παραλήπτη:- κ. Κ. Εμανουήλ Α Π Ο Φ Α Σ Η Βασικά η επιδίωξη του ενάγοντα στην παρούσα αγωγή είναι η αναγνώριση δικαστικώς ότι μια έγγραφη συμφωνία την οποία συνήψε στις 20.4.1986 με κάποια Στέλλα Ανδρέα Ζακχαίου για την πώληση προς αυτή ενός κτήματος του το οποίο βρίσκεται στην περιοχή Σωτήρας, έχει τερματιστεί στις 20.10.1995 και συνεπώς έπαυσε έκτοτε να βρίσκεται σε ισχύ. Επειδή ο ενάγοντας αποδίδει τον τερματισμό της πιο πάνω συμφωνίας σε παραβίαση της από την προαναφερθείσα αγοράστρια, με την απαίτηση του αξιώνει και αποζημιώσεις. Δεν προσέφερε όμως οποιαδήποτε μαρτυρία σχετικά και με δήλωση του συνηγόρου του εγκατέλειψε την αξίωση αυτή. Για τον ίδιο λόγο, ότι δεν προσφέρθηκε μαρτυρία, εγκατέλειψε παρόμοια αξίωση, την οποία προβάλλει με την ανταπαίτηση του, και ο εναγόμενος. Περιόρισε έτσι και αυτός την ανταξίωση του στην έκδοση διατάγματος για ειδική εκτέλεση της προαναφερθείσας συμφωνίας και διαζευκτικά απόφαση για την επιστροφή του ποσού το οποίο έχει πληρωθεί έναντι του τιμήματος πώλησης. Ένα άλλο σημείο το οποίο θα πρέπει από την αρχή να διευκρινιστεί είναι ότι η κα Ζακχαίου αν και έχει περιληφθεί το όνομα της στο κλητήριο ένταλμα ως εναγομένη εντούτοις δεν καταχώρισε σημείωμα εμφανίσεως εν όψει, προφανώς, του γεγονότος ότι από τις 12.10.1999 τελεί σε πτώχευση. Γι΄ αυτό και στο κλητήριο έχει ευθύς εξ αρχής περιληφθεί ως διάδικος και ο Επίσημος Παραλήπτης ο οποίος, όπως διευκρινίστηκε, ενάγεται ως διαχειριστής της περιουσίας της. Υπό τις περιστάσεις αυτές είναι το σωστό πρόσωπο για να είναι διάδικος, υπό την πιο πάνω ιδιότητα του, στην παρούσα αγωγή. Τα γεγονότα τα οποία είναι σχετικά με την παρούσα διαφορά δεν αμφισβητούνται και είτε προκύπτουν ως παραδεκτά μέσα από τη δικογραφία είτε έχουν δηλωθεί εκ συμφώνου ή προκύπτουν από τα δυο έγγραφα τα οποία τα μέρη κατάθεσαν από κοινού. Τα έγγραφα αυτά είναι η προαναφερθείσα αγοραπωλητήρια συμφωνία ημερομηνίας 20.4.1986, τεκμήριο 1 και η επιστολή τερματισμού της, ημερομηνίας 20.10.1995, τεκμήριο
- Με βάση την πιο πάνω συμφωνία ο ενάγοντας πώλησε στην κα Ζακχαίου το ½ μερίδιο του στο ακίνητο υπ΄ αριθμό εγγραφής ΣΔΔ 883/86 Φ/Σχ. XKII/19, τεμάχια 174/1/2, 170/2, 170/3 304.40 τοποθεσία Καμίνι Βλάχου στη Σωτήρα έναντι του συνολικού ποσού των £33.500.-. Μεταγενέστερα της πώλησης το ακίνητο διαχωρίστηκε αρχικά σε δυο τεμάχια ενώ στη συνέχεια αφού απαλλοτριώθηκε μέρος του προέκυψαν εκ νέου τρία τεμάχια τα οποία συναποτελούν το εναπομείναν μέρος. Συνεπεία των ανωτέρω εξελίξεων το ακίνητο έλαβε νέα κτηματολογικά στοιχεία εξακολουθώντας βέβαια να παραμένει στην ιδιοκτησία του ενάγοντα πλην του απαλλοτριωθέντος τμήματος. Κατά και μετά την σύναψη της συμφωνίας η αγοράστρια πλήρωσε έναντι του τιμήματος σε διάφορες ημερομηνίες, μέχρι την 21.12.1987, συνολικό ποσό £12,000.-. Επί του προκειμένου η συμφωνία προέβλεπε ότι μετά την πληρωμή των πρώτων δυο δόσεων, οι οποίες ήσαν πληρωτέες εντός συγκεκριμένων χρονικών ορίων, το υπόλοιπο του τιμήματος θα εξοφλείτο μέχρι την 31.5.
- Στο μεταξύ όλα τα οφειλόμενα ποσά θα έφεραν τόκο προς 9% ετησίως μέχρι πλήρους και τελείας εξοφλήσεως, ως ανωτέρω. Μετά την 31.5.1988 η αγοράστρια πλήρωσε στον ενάγοντα στις 2.6.1988, δηλαδή δυο ημέρες μετά την εκπνοή του χρόνου ο οποίος είχε οριστεί για πλήρη εξόφληση του τιμήματος, ακόμα £10.000.-, ανεβάζοντας το ποσό το οποίο είχε πληρωθεί μέχρι τότε στις £22.000.- και αφήνοντας υπόλοιπο £11.500.-. Έκτοτε η αγοράστρια δεν πλήρωσε οποιοδήποτε άλλο ποσό στον ενάγοντα σε σχέση με τη συμφωνία. Και αφού πέρασε αρκετός χρόνος από τότε ο ενάγοντας με διπλοσυστημένη επιστολή του δικηγόρου του προς την αγοράστρια, ημερομηνίας 20.10.1995, την πληροφορούσε ότι συνεπεία της πιο πάνω παράλειψης της ακύρωνε τη μεταξύ τους συμφωνία και ότι θα κατέφευγε στο δικαστήριο για προστασία απάντων των συμφερόντων του. Παρά την αρχική άρνηση του πιο πάνω ισχυρισμού στην υπεράσπιση, με δήλωση του συνηγόρου του εναγομένου κατά την ακρόαση της υπόθεσης έγινε παραδεκτό ότι η προαναφερθείσα επιστολή τερματισμού απεστάλη δεόντως προς την αγοράστρια κα Ζακχαίου και ότι παραλήφθηκε από αυτή. Τελικώς ό,τι δεν είναι αποδεκτό από την υπεράσπιση είναι ότι η πιο πάνω επιστολή επέφερε τον τερματισμό της συμφωνίας. Εδράζεται στη θέση ότι ο χρόνος για εξόφληση του τιμήματος δεν κατέστη, όπως θα έπρεπε, ουσιώδης όρος της συμφωνίας. Η πλευρά του ενάγοντα επιμένει στη διαφορετική άποψη της στηριζόμενη στον όρο 12 της συμφωνίας ο οποίος προβλέπει ότι άπαντες οι όροι της είναι ουσιώδεις. Με βάση το άρθρο 55 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 η παράλειψη ενός συμβαλλόμενου μέρους να προβεί εμπρόθεσμα σε ορισμένη ενέργεια, όπως είναι για παράδειγμα η πληρωμή του χρηματικού ανταλλάγματος εντός του ταχθέντος από τα συμφωνηθέντα χρόνου, καθιστά τη σύμβαση ακυρώσιμη κατ΄ επιλογή του άλλου συμβαλλόμενου μέρους "αν πρόθεση των συμβαλλόμενων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης". Εάν όμως δεν ήταν αυτή η πρόθεση των μερών τότε η σύμβαση δεν καθίσταται ακυρώσιμη λόγω της μη τήρησης της πρόνοιας ως προς το χρόνο. (Βλ. επίσης Paraskeva v. Lantas
(1988)1 CLR 285). Η πρόθεση των μερών διαπιστώνεται κατά κανόνα από το περιεχόμενο της ίδιας της συμφωνίας. Αυτό αποτελεί έργο του δικαστηρίου το οποίο εάν παραστεί ανάγκη καταφεύγει προς τούτο στους κανόνες ερμηνείας εγγράφων. Το έργο αυτό, εν πάση περιπτώσει, διευκολύνεται όταν η συμφωνία των μερών έχει μεταφερθεί σε γραπτό κείμενο. Με την ίδια διεργασία κρίνεται και κατά πόσο συγκεκριμένος όρος μιας συμφωνίας είναι ή όχι ουσιώδης. Ο προσδιορισμός ενός συμβατικού όρου ως τέτοιου είτε ειδικά είτε γενικά με πρόνοια στη συμφωνία η οποία αναφέρει ότι όλοι οι όροι της είναι ουσιώδεις, όταν μάλιστα προβλέπεται συγχρόνως και το δικαίωμα τερματισμού της στην περίπτωση παραβίασης της, μπορεί να θεωρηθεί ότι μεταφέρει με ακρίβεια την πρόθεση σχετικά των μερών (βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη,
(1998)1 ΑΑΔ 867 σελ. 877). Συναφώς προς τα ανωτέρω, επισημαίνεται η βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων, της οποίας το άρθρο 55, ανωτέρω, είναι μια έκφανση, ότι η παραβίαση ουσιώδους όρου δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να προβεί στον τερματισμό της συμφωνίας, πρόσθετα με το δικαίωμα το οποίο επίσης έχει για να αξιώσει αποζημιώσεις από το υπαίτιο μέρος (βλ. A.N. Stasis Estates Co Ltd v. Edwards
(1995)1 ΑΑΔ 385 σελ.392). Όμως, ειδικές πρόνοιες της συμφωνίας μπορεί να οδηγούν σε αντίθετο συμπέρασμα· ότι ο όρος ως προς το χρόνο εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης, που είναι το αντικείμενο της συζήτησης εδώ, δεν ήταν η πρόθεση των μερών ότι θα είναι ουσιώδης. Τέτοιες περιπτώσεις κρίθηκε ότι ήσαν οι συμφωνίες, αντίστοιχα, στις υποθέσεις Paraskeva v. Lantas, ανωτέρω και Latifundia Properties Ltd v. Ψακής
(2003)1 ΑΑΔ 670. Και στις δυο αυτές υποθέσεις οι συμφωνίες περιείχαν πρόνοια για πληρωμή τόκου προς συγκεκριμένο επιτόκιο επί του οφειλομένου ποσού του τιμήματος μετά την παρέλευση του χρόνου που ορίζετο σ΄ αυτές για την πλήρη εξόφληση του. Βέβαια, σε κάθε τέτοια περίπτωση το άλλο συμβαλλόμενο μέρος μπορεί, δίδοντας εύλογη ειδοποίηση προς τούτο, να καταστήσει το χρόνο πληρωμής ουσιώδη όρο της συμφωνίας οπότε στην περίπτωση παράληψης του άλλου μέρους να συμμορφωθεί θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα το οποίο σε τέτοια περίπτωση θα έχει προκύψει προς όφελος του για να προβεί στον τερματισμό της συμφωνίας (βλ. Xenophontos v. Tyrimou
(1984)1 CLR 23 σελ.36 και Καλησπέρας ν. Δρυάδη, ανωτέρω.) Στην προκειμένη περίπτωση ο όρος 12 της συμφωνίας των μερών, τεκμήριο 1, όπως ελέχθη ήδη πιο πάνω, διακηρύττει ότι όλοι οι όροι της είναι ουσιώδεις. Δεν ηγέρθη οποιoδήποτε ζήτημα σε σχέση με ό,τι προνοείται περαιτέρω στον όρο αυτό, ότι στην περίπτωση παραβίασης οποιουδήποτε όρου της συμφωνίας το υπαίτιο μέρος θα υποχρεούτο να καταβάλει νόμιμες αποζημιώσεις στο άλλο μέρος. Ορθά πιστεύω δεν ηγέρθη, καθ΄ ότι όπως αποφασίστηκε στην υπόθεση Bauer v. Διογένης Ηροδότου & Υιοί Λιμιτεδ,
(1994)1 ΑΑΔ 325, στη σελίδα 335, πρόνοια όπως η πιο πάνω δεν οδηγεί στον περιορισμό του δικαιώματος τερματισμού της συμφωνίας λόγω θεμελιώδους παράβασης, που κρίθηκε ότι είχε συμβεί στην υπόθεση εκείνη, ή όπως προστίθεται, για οποιοδήποτε άλλο παραδεκτό λόγο. Όπως δε υποδεικνύεται στη συνέχεια τέτοιος παραδεκτός λόγος μπορεί να είναι η παραβίαση ουσιώδους όρου της συμφωνίας. Ο πιο πάνω λόγος της προαναφερθείσας υπόθεσης, επιβεβαιώθηκε αργότερα και στην υπόθεση Latifundia Properties Ltd v. Ψακή, ανωτέρω, στη σελίδα
- Ούτε βέβαια η πρόνοια στη συμφωνία ότι οι διάφορες δόσεις που είχαν συμφωνηθεί θα έφεραν τόκο προς 9% ετησίως μέχρι την πληρωμή τους, αναιρεί το ότι ο όρος αναφορικά με τον τρόπο και χρόνο πληρωμής του τιμήματος ήταν ουσιώδης. Ο λόγος είναι διότι οι δόσεις θα έφεραν τόκο μέχρι το χρόνο πληρωμής έκαστης, όπως προέβλεπε η συμφωνία και όχι πέραν αυτού. Αυτό προκύπτει σαφώς από την απλή ανάγνωση της συγκεκριμένης πρόνοιας στον όρο 3 ο οποίος αναφέρει «Νοείται ότι τα ως άνω ποσό θα φέρουν 9% τόκο ετησίως μέχρι πλήρους και τελείας εξοφλήσεως». Το συμπέρασμα το οποίο προκύπτει με βάση την πιο πάνω νομολογία είναι ότι στη φάση της σύναψης της επίδικης συμφωνίας ο όρος αναφορικά με τον τρόπο πληρωμής του τιμήματος ήταν ουσιώδης. Από τα κοινώς αποδεκτά γεγονότα τα οποία εκτίθενται πιο πάνω προκύπτει επίσης ότι η αγοράστρια δεν συμμορφώθηκε πλήρως με αυτό. Μέχρι την 31.5.1988 που θα έπρεπε να είχε εξοφλήσει ολόκληρο το συμφωνηθέν τίμημα για την αγορά του ακινήτου, πλήρωσε μόνο £12.000.-. Η τελευταία πληρωμή που συνέβαλε στην συμπλήρωση του πιο πάνω ποσού καταβλήθηκε στις 21.12.
- Παρά την πιο πάνω παραβίαση της συμφωνίας ο ενάγοντας δεν έλαβε οποιαδήποτε μέτρα για τον τερματισμό της συμφωνίας. Αντίθετα, δυο μέρες μετά την εκπνοή του προαναφερθέντος χρόνου για εξόφληση ήτοι στις 2.6.1988, αποδέχθηκε την πληρωμή ακόμα ενός ποσού £10.000.- έναντι, αφήνοντας υπόλοιπο £11.500.- το οποίο όμως ουδέποτε πληρώθηκε. Βασιζόμενος στα πιο πάνω γεγονότα τα οποία, όπως ελέχθη, αποτελούν κοινό τόπο μεταξύ των μερών, ο συνήγορος ο οποίος εκπροσωπεί τον εναγόμενο υπέβαλε ότι για να εδικαιούτο ο ενάγοντας να τερματίσει τη συμφωνία θα έπρεπε να είχεν προηγουμένως καταστήσει τον όρο όσον αφορά το χρόνο πληρωμής του τιμήματος ουσιώδη όρο αυτής. Η πιο πάνω εισήγηση προβάλλει εμμέσως και τη θέση ότι η αποδοχή από τον ενάγοντα, μεταγενέστερα του χρόνου ο οποίος είχεν οριστεί για πλήρη εξόφληση, της πληρωμής του ποσού των £10.000.- έναντι του τιμήματος, συνιστούσε εγκατάλειψη του δικαιώματος που του παρείχε ο πιο πάνω ουσιώδης όρος για τερματισμό της συμφωνίας σε περίπτωση παράβασης της, κάτι που στην προκειμένη περίπτωση αποτελούσε γεγονός. Στο πιο πάνω γεγονός, της αποδοχής καθυστερημένα πληρωμής, θα πρέπει να προστεθεί και η απραξία του ενάγοντα για επτά και πλέον χρόνια, μέχρι την αποστολή της επιστολής τερματισμού στις 20.10.1995, τεκμήριο 2, να προβεί στη λήψη οποιωνδήποτε μέτρων για διασφάλιση των συμβατικών του δικαιωμάτων και συμφερόντων. Το δικαίωμα του αναίτιου μέρους να προβεί στον τερματισμό μιας συμφωνίας στην περίπτωση παραβίασης από το άλλο συμβαλλόμενο μέρος ενός ουσιώδη όρου της, μπορεί να εγκαταλειφθεί με ενέργειες του πρώτου μέρους οι οποίες αποκαλύπτουν με σαφήνεια την πρόθεση του προς τούτο (βλ. Rodoulli v. Papasavvas,
(1988)1 CLR 540 σελίδα 544). Στην υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη, ανωτέρω, κρίθηκε ότι η μη άσκηση από τον ενάγοντα του δικαιώματος τερματισμού όταν αυτό ανέκυψε συνεπεία της παράληψης του εναγομένου, αγοραστή να προβεί εμπρόθεσμα στην πληρωμή των δόσεων του τιμήματος αγοράς του ακίνητου, συνιστούσε εγκατάλειψη της άσκησης του εν λόγω δικαιώματος, διαπίστωση η οποία ενισχύθηκε έτι περαιτέρω από την αποστολή ειδοποίησης για καταβολή των καθυστερημένων δόσεων, καταδεικνύοντας, όπως επισημαίνεται, την εμμονή του στην ισχύ της συμφωνίας. Στην προκειμένη περίπτωση υπάρχει ισχυρισμός στην παράγραφο 13 της έκθεσης απαιτήσεως για επανειλημμένες οχλήσεις στις οποίες προέβαινε ο ενάγοντας, μετά την τελευταία πληρωμή στις 2.6.1988, προς την κατεύθυνση της αγοράστριας για την πληρωμή του υπολοίπου του τιμήματος. Πλην όμως υπάρχει άρνηση του ισχυρισμού αυτού από την πλευρά του εναγομένου και δεν προσφέρθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία για την απόδειξη του. Εντούτοις είναι πιστεύω λογικό, εν όψει και της υπόδειξης στην επιστολή τερματισμού της 20.10.1995 προς την αγοράστρια ότι "παραλείπετε να εξοφλήσετε το τίμημα και τόκους του ακινήτου" πως κατά το διάστημα το οποίο μεσολάβησε από τις 2.6.1988 μέχρι και τις 20.10.1995 ο ενάγοντας δεν παρέμεινε αδρανής. Σίγουρα θα απαιτούσε κατά καιρούς από την αγοράστρια να προβεί στην εξόφληση του τιμήματος. Της απέστειλε δε την πιο πάνω επιστολή επιχειρώντας τον τερματισμό της συμφωνίας εφόσον τελικώς οι προσπάθειες του αυτές δεν απέδωσαν αποτέλεσμα. Ήταν το μοναδικό τυπικό μέτρο που έλαβε από της παράβασης της συμφωνίας από την αγοράστρια για προστασία των συμφερόντων του. Σαφώς οι πιο πάνω ενέργειες και η όλη στάση του ενάγοντα αναφορικά με το εν λόγω θέμα καταδεικνύουν ότι ο αυτός δεν άσκησε το δικαίωμα του για τερματισμό της συμφωνίας όταν αυτό ανεφύη με την παράληψη της αγοράστριας να προβεί εμπρόθεσμα στην εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος. Αντιθέτως δείχνουν την εμμονή του στην πλήρη εφαρμογή της συμφωνίας. Δεδομένης της πιο πάνω κατάστασης πραγμάτων, για να εδικαιούτο πλέον ο ενάγοντας να προβεί στον τερματισμό της συμφωνίας λόγω παράλειψης από μέρους της αγοράστριας να εξοφλήσει το τίμημα αγοράς, θα έπρεπε, δίδοντας εύλογη ειδοποίηση προς τούτο, να είχε καταστήσει τον όρο αναφορικά με το χρόνο πληρωμής του ουσιώδη. Αυτό θα μπορούσε να γίνει έστω και αν είχαν παρέλθει αρκετά χρόνια από τότε που είχε συναφθεί η συμφωνία ή που έπαυσε ο όρος αναφορικά με τον χρόνο εξόφλησης του τιμήματος να είναι ουσιώδης (βλ. Xenophontos v. Tyrimou, ανωτέρω, όπου είχαν παρέλθει 20 χρόνια). Ο ενάγοντας αντί αυτού, στις 20.10.1995 απέστειλε επιστολή στην αγοράστρια, τεκμήριο 2, με την οποία τερμάτιζε πάραυτα τη συμφωνία. Δεν απαίτησε και ούτε έδωσε οποιοδήποτε χρόνο στην αγοράστρια για πληρωμή του. Εάν ενεργούσε ως άνω ενδεχομένως αυτό να αποτελούσε αρκετή προειδοποίηση προς την αγοράστρια και στην περίπτωση μη συμμόρφωσης της θα είχε το δικαίωμα να προβεί στον τερματισμό της συμφωνίας. Αντίθετα, μετά την παράλειψη του να ενεργήσει όπως πιο πάνω ο τερματισμός της συμφωνίας χωρίς δικαίωμα προς τούτο συνιστούσε αφ΄ εαυτού παράβαση της (βλ. Παφίτης ν. Challenge Advertising Agency LTD,
(2001)1 ΑΑΔ 694). Κατά συνέπεια εν όψει των ανωτέρω η αξίωση του ενάγοντα δεν μπορεί να επιτύχει. Η αγοράστρια και αργότερα ο εναγόμενος ως διαχειριστής της περιουσίας της είχαν δικαίωμα είτε να αποδεχθούν τον τερματισμό της συμφωνίας από τον ενάγοντα είτε να εμμένουν στην εφαρμογή της. Σε κάθε περίπτωση είχαν πρόσθετα δικαίωμα να αξιώσουν αποζημιώσεις για οποιαδήποτε ζημιά είχεν υποστεί η περιουσία της αγοράστριας συνεπεία της πιο πάνω παραβίασης. Δεν έπραξαν όμως οτιδήποτε και περίμεναν μέχρι που ο ενάγοντας κίνησε στις 13.5.2002 την παρούσα αγωγή για να προβάλει ο εναγόμενος την ανταπαίτηση που αναφέρεται πιο πάνω. Στ σημείο αυτό έρχεται στο προσκήνιο η ανταπαίτηση του Επίσημου Παραλήπτη υπό την ιδιότητα του ως διαχειριστής της περιουσίας της κας Ζακχαίου. Με αυτή ζητείται διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Διαζευκτικά ζητείται επιστροφή του ποσού των £22.000.- το οποίο η αγοράστρια είχε καταβάλει έναντι του τιμήματος μέχρι την 2.6.1988. Είναι κοινώς αποδεκτό γεγονός ότι η συμφωνία πώλησης του ακινήτου κατατέθηκε δεόντως στο οικείο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης της. Στο δεδομένο αυτό στηρίζεται και η πρώτη αξίωση, ανωτέρω της ανταπαίτησης. Θα πρέπει όμως να σημειωθεί ότι το πιο πάνω γεγονός είναι και το μοναδικό στοιχείο το οποίο έχει κατατεθεί σε σχέση με το θέμα αυτό, μαζί βέβαια με την εν λόγω έγγραφη συμφωνία η οποία όσον αφορά το χρόνο μεταβίβασης του ακινήτου προβλέπει, στον όρο 8, ότι θα πραγματοποιείτο εφόσον θα εξοφλείτο πλήρως το τίμημα πώλησης. Είναι επίσης δεδομένο ότι αυτό ουδέποτε έχει συμβεί. Καμία άλλη αναφορά δεν υπάρχει στη δικογραφία ειδικά σ΄ αυτή η οποία έχει προέλθει από τον εναγόμενο, αν υπήρξε ποτέ προσφορά για πληρωμή του υπολοίπου του τιμήματος και αν κλήθηκε ποτέ ο ενάγοντας να προβεί στην μεταβίβαση του ακινήτου. Συνακόλουθα, ούτε και μαρτυρία έχει προσφερθεί σχετικά. Τέτοια ενέργεια που αναφέρεται πιο πάνω θα είχε και σαν αποτέλεσμα να καταστήσει το χρόνο μεταβίβασης ο οποίος δεν καθορίζεται στη συμφωνία, ουσιώδη όρο με όλες της συνέπειες που προβλέπει ο νόμος σε περίπτωση μη συμμόρφωσης από τον ενάγοντα όσον αφορά τα δικαιώματα του εναγομένου. Όμως, εφόσον η αγοράστρια και αργότερα ο εναγόμενος ως διαχειριστής της περιουσίας της, δεν φαίνεται να προέβησαν στην εκπλήρωση των δικών τους υποχρεώσεων που αναφέρονται πιο πάνω και τίθενται ως προϋπόθεση με βάση τη συμφωνία για να δικαιούνται σε μεταβίβαση του ακινήτου, δεν μπορούν να προβάλλουν αξίωση για την εφαρμογή της από μέρους του ενάγοντα. Περαιτέρω, έγινε εισήγηση από το συνήγορο του ενάγοντα ότι δεν υπήρξε συμμόρφωση με τις πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 και ειδικά με τις προϋποθέσεις τις οποίες θέτει το άρθρο 2 ώστε να είναι η συμφωνία δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Η ανάγκη για ικανοποίηση των πιο πάνω προϋποθέσεων έχει τονισθεί και στην υπόθεση Δρύαδη ν. Καλησπέρα,
(1998)1 ΑΑΔ 881, στη σελίδα
- Στην προκειμένη περίπτωση δεν αναφέρεται στη δικογραφία και ούτε προκύπτει από τα γεγονότα να είχε ποτέ ο εναγόμενος πριν από την έγερση της ανταπαίτησης καλέσει τον ενάγοντα να εμφανιστεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει το ακίνητο που αναφέρεται στην συμφωνία, όπως απαιτείται στο άρθρο 2(γ). Πρόσθετα, δεν διαπιστώνεται ούτε και τήρηση του άρθρου 2(δ) δεδομένου ότι παρήλθε η περίοδος των έξι μηνών εντός της οποίας θα έπρεπε να είχε εγερθεί η αγωγή, από την 31.5.1988, ημερομηνία κατά την οποία ήταν καταβλητέα η τελευταία δόση του τιμήματος. Συνεπώς, ούτε και η αξίωση του εναγομένου για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας μπορεί να επιτύχει. Παραμένει η διαζευκτική αξίωση στην ανταπαίτηση για επιστροφή του ποσού των £22.000.- το οποίο είχε καταβάλει η αγοράστρια έναντι του τιμήματος. Προϋπόθεση για την επιτυχία της αξίωσης αυτής είναι ο τερματισμός της συμφωνίας όπως αναφέρεται και στην υπόθεση Δρυάδη ν. Καλησπέρα, ανωτέρω. Αποτελεί δε γεγονός ότι η αγοράστρια ή ο εναγόμενος ουδέποτε προέβησαν στον τερματισμό της συμφωνίας ή στην αποδοχή του τερματισμού που επιχείρησε ο ενάγοντας με την επιστολή του ημερομηνίας 20.10.
- Αντίθετα, με την αξίωση στην ανταπαίτηση για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας είναι προφανές ότι ο εναγόμενος εμμένει στην πλήρη εφαρμογή της. Έστω και αν αυτό δεν μπορούσε να είναι εφικτό όπως επισημαίνεται πιο πάνω. Στην προαναφερθείσα υπόθεση εκφράζεται προβληματισμός κατά πόσο θα μπορούσε κάποιος στη θέση του εναγόμενου να αξιώσει επιστροφή του ποσού που κατεβλήθη έναντι του τιμήματος με δεδομένο ότι η συμφωνία δεν έχει τερματιστεί. Το θέμα αυτό τελικώς δεν αποφασίστηκε αφού δεν παρίστατο ανάγκη υπό τις περιστάσεις της υπόθεσης εκείνης. Ούτε και στην παρούσα υπόθεση πιστεύω υπάρχει λόγος να ληφθεί οριστική απόφαση αναφορικά με το πιο πάνω θέμα. Θα έλεγα όμως παρεμπιπτόντως ότι με δεδομένη την εμμονή του ενάγοντα, πωλητή να μην επιθυμεί να μεταβιβάσει το ακίνητο στην περιουσία της αγοράστριας και της κατάληξης, ανωτέρω, ότι δεν μπορεί πλέον να εξαναγκαστεί προς τούτο με διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, ουσιαστικά η επίδικη συμφωνία έχει καταστεί άνευ αντικειμένου. Η αποτυχία του ανταλλάγματος είναι ολοκληρωτική. Σε τέτοια περίπτωση η αγοράστρια δικαιούται σε επιστροφή του οποιουδήποτε ποσού κατέβαλε έναντι του τιμήματος για την αγορά του ακινήτου ακόμα και αν η ευθύνη για την αποτυχία της συμφωνίας εβάρυνε αποκλειστικά εκείνη (βλ. Οδυσσέως ν. Χαρίτου, Πολιτική Έφεση Αρ. 11019, ημερομηνίας 28.5.2004). Ουσιαστικά με τη διαζευκτική απαίτηση του ο εναγόμενος εισηγείται στο δικαστήριο εφόσον συντρέχουν οι πιο πάνω προϋποθέσεις να αναγνωρίσει, αποτυχούσης της πρώτης του αξίωσης για ειδική εκτέλεση, την ακύρωση στο παρόν στάδιο της συμφωνίας και να διατάξει την επιστροφή προς αυτόν του χρηματικού ποσού το οποίο κατεβλήθη από την αγοράστρια έναντι του τιμήματος. Σε τέτοια περίπτωση το επιστρεφόμενο ποσό θα μπορούσε να φέρει νόμιμο τόκο από την έκδοση της απόφασης. Εξουσία για την απονομή της πιο πάνω θεραπείας για αναγνωριστική απόφαση πριν από την απόδοση του προαναφερθέντος ποσού που είναι και προϋπόθεση για να μπορεί να γίνει αυτό, υπάρχει στο άρθρο 31 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/
- Το άρθρο αυτό παρέχει εξουσία στο δικαστήριο να παρέχει κάθε δυνατή θεραπεία προκειμένου να επιλύεται οριστικά και τελεσίδικα η διαφορά των διαδίκων που έχει τεθεί ενώπιον του. Στην προκειμένη περίπτωση δεν είναι πιστεύω ανάγκη να γίνει χρήση της πιο πάνω εξουσίας. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του ενάγοντα αναγνώρισε ρητώς κατά το στάδιο της αγόρευσης του ότι ο εναγόμενος δικαιούται ούτως ή άλλως σε επιστροφή του ποσού των £22.000.- μάλιστα με τόκο από την 4.6.2003 που κατεχωρήθη η υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Εν όψει της δήλωσης αυτής και με δεδομένο τα όσα έχουν λεχθεί προηγουμένως αναφορικά με την εξέλιξη στις συμβατικές σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών μπορεί να εκδοθεί απόφαση υπέρ του εναγόμενου για το πιο πάνω ποσό με νόμιμο τόκο από την 4.6.
- Στο σημείο αυτό να παρατηρήσω ότι πρόσθετα, ενδεχομένως, ο εναγόμενος να εδικαιούτο και αποζημιώσεις λόγω παράβασης της συμφωνίας από τον ενάγοντα όπως αναφέρεται προηγουμένως πλην όμως η αξίωση αυτή τελικώς δεν προωθήθηκε. Με βάση όλα τα ανωτέρω η απαίτηση του ενάγοντα απορρίπτεται ενώ εκδίδεται απόφαση υπέρ του εναγόμενου και εναντίον του ενάγοντα για ποσό £22.000.- με τόκο προς 8% ετησίως από τις 4.6.2003 μέχρι εξοφλήσεως. Δεδομένης της συμφωνίας σχετικά των μερών δεν εκδίδεται οποιαδήποτε διαταγή για έξοδα. Κάθε πλευρά να επιβαρυνθεί τα δικά της έξοδα. (Υπ.): ........ Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο