A J K Properties Limited ν. Συνεργατικό Ταμιευτήριο Λάρνακος Λίμιτεδ, Αρ. Αγ. 1256/04, 28.2.2006

(1)(β) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Τούτο όμως δεν έγινε. Έτσι, ενώ η συμφωνία ως είχε ήταν άκυρη, δημιουργήθηκε σχέση ενοικίασης από μήνα σε μήνα, εφόσον από μήνα σε μήνα κατεβάλλετο το ενοίκιο. [L. & Α. TRYFON CO. LTD. v. BLACK AND DECKER CO. LTD

(1983)1 C.L.R. 97, NICOS CHRISTOU DEVELOPMENTS LTD v. Ττοφινή

(1998)1 Α.Α.Δ. 1990). Στη συνέχεια, στις 4.12.2003, ο πρώην ιδιοκτήτης πώλησε το επίδικο υποστατικό στους ενάγοντες, ενημέρωσε δε σχετικά τους εναγόμενους με επιστολή του ημερ. 19.1.2004 (Τεκ. 3Β). Οι ενάγοντες, με επιστολή του δικηγόρου τους προς τους εναγόμενους ημερ. 2.2.2004, ζήτησαν την κατοχή του υποστατικού από 1.4.2004. Οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να συμμορφωθούν και τώρα οι ενάγοντες ζητούν διάταγμα παράδοσης της κατοχής και αποζημιώσεις. Στο μεταξύ, από τον Ιανουάριο του 2004 μέχρι και σήμερα οι εναγόμενοι συνεχίζουν να καταβάλλουν στους ενάγοντες το ποσό των £650,- κατά μήνα, όπως ήταν το ποσό του μισθώματος που κατέβαλλαν στον πρώην ιδιοκτήτη. Στην έκθεση απαίτησης για το ποσό αυτό αναφέρεται ότι οι ενάγοντες το λαμβάνουν «άνευ βλάβης δικαιωμάτων και έναντι αποζημιώσεων» στα πλαίσια άδειας και όχι ενοικίασης. Το ίδιο ανέφερε στη μαρτυρία του ο μάρτυρας των εναγόντων, εργοδοτούμενος τους και ένας εκ των διευθυντών τους, κ. Γιαννάκης Παπαθεοδώρου. Έχουν όμως κατατεθεί αποδείξεις στις οποίες οι ενάγοντες αναφέρουν ότι η κάθε μηνιαία πληρωμή γίνεται «διά ενοίκιο» του αντίστοιχου μήνα (δέσμη αποδείξεων, Τεκ. 2 και απόδειξη Τεκ. 3 Α). Ο κ. Παπαθεοδώρου ανέφερε, παρά ταύτα, πως δεν είχαν συμφωνήσει με τους εναγόμενους για ενοίκιο, η κάθε πλευρά διατήρησε τις θέσεις της, αλλά οι ενάγοντες έδιναν αποδείξεις με αναφορά σε ενοίκιο επειδή αυτή ήταν η απαίτηση των εναγομένων. Από πλευράς εναγομένων, ο αρμόδιος διευθυντής τους, κ. Τρύφωνας Τρύφωνος ανέφερε ότι οι ενάγοντες δεν έθεσαν επιφύλαξη. Αντεξετάστηκε ως προς το κατά πόσο θα μπορούσε να είχε εγερθεί επιφύλαξη κατά την πληρωμή στο λογιστήριο και ο υπάλληλος του λογιστηρίου να μην δέχθηκε τέτοια επιφύλαξη και ο κ. Τρύφωνος απάντησε ότι ως εκ της θέσης του αν εγείρετο τέτοιο ζήτημα θα ήταν ενήμερος. Δέχθηκε βέβαια πως αν εγείρετο επιφύλαξη, ο ίδιος θα απαιτούσε «καθαρή απόδειξη», όμως τέτοιο ζήτημα δεν τέθηκε. Στην εν λόγω επιστολή τους ημερ. 2.2.04 το μόνο που οι ενάγοντες αναφέρουν σχετικά, είναι η απαίτηση τους προς τους εναγόμενους να «καταβάλλουν κανονικά το μηνιαίο αντίτιμο για την κατοχή του ακινήτου» μέχρι την παράδοση του. Πέραν τούτου, ό,τι σαφές υπάρχει είναι το γεγονός ότι οι ενάγοντες δέχονται μηνιαίως ποσό που αντιστοιχεί στο ενοίκιο που συμφώνησε και ελάμβανε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, εκδίδοντας αποδείξεις για εξόφληση ενοικίου. Οι επιφυλάξεις τους που ασαφώς προβλήθηκαν, προβλήθηκαν όψιμα. Προσομοιάζουν τα γεγονότα με τα γεγονότα της υπόθεσης Αβραάμ Δίσπυρου

(1990)1 Α.Α.Δ. 365 [

(1997)1 Α.Α.Δ. 1294, 1300]. Εκεί με αναφορά στην Doe d. Cheny v. Batten [1775-1802] All E.R. (Rep.) 594, ελέχθη ότι το ερώτημα είναι το υπό quo animo πληρώνεται το ενοίκιο και ποία η πραγματική πρόθεση των μερών. Ο ιδιοκτήτης στην Δίσπυρος ελάμβανε μηνιαίο ποσό ως «ενοίκιο». Δεν υπήρχε καμία ένδειξη ότι το ποσό αυτό δεν λαμβανόταν από τον ιδιοκτήτη ως ενοίκιο από ενοικιαστή. Δεν υπήρξε, για δυόμισι χρόνια, καμία άλλη εξήγηση και καμία επιφύλαξη. Υπ΄ αυτές τις περιστάσεις, αναφέρει το Ανώτατο Δικαστήριο, δεν ήταν επιτρεπτό ο ιδιοκτήτης με μονομερή πράξη-επιστολή να αλλάξει τις σχέσεις των μερών και να ανατρέψει τη νομική σχέση τους. Πολύ περισσότερο εν προκειμένω που η επιφύλαξη προβλήθηκε μόνο με την αγωγή. Η πραγματική σχέση των διαδίκων είναι ενοικίαση από μήνα σε μήνα, όπως άλλωστε δέχθηκε τελικά, αγορεύοντας, ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων, παρά την αρχική θέση περί άδειας και περί αντιτίμου «άνευ βλάβης», και την ανεπιτυχή προσπάθεια να δοθεί εξήγηση για τις αποδείξεις περί ενοικίου. Το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή και ανηγέρθη σε χρόνο τέτοιο (παραδεκτά γεγονότα) ώστε να βρίσκει, γενικώς, εφαρμογή ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος (Ν.23/83). Σύμφωνα με το Νόμο, θέσμια ενοικίαση δημιουργείται όταν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο «κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης». Ο κ. Τριανταφυλλίδης εισηγήθηκε ότι, ναι μεν με την εν λόγω επιστολή ημερ. 2.2.04 η ενοικίαση τερματίστηκε, πλην όμως οι ενοικιαστές δεν κατέστησαν θέσμιοι διότι εν προκειμένω δεν υπήρξε ποτέ «πρώτη ενοικίαση», εφόσον η πρώτη ενοικίαση ήταν άκυρη. Εννοώντας τη συμφωνία με τον αρχικό ιδιοκτήτη. Έχει όμως, σημασία η σχέση με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη; Στην υπόθεση Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου

(1996)1 Α.Α.Δ. 709 πωλήθηκε ακίνητο εν γνώσει του νέου ιδιοκτήτη ότι υφίστατο ενοικίαση. Αποφασίστηκε ότι ο νέος ιδιοκτήτης υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου έναντι του ενοικιαστή και δεσμεύεται να τηρήσει τις υποχρεώσεις του προκατόχου του. Εν προκειμένω το ζήτημα είναι επί άλλης βάσης. Όχι μόνο γιατί δεν έχει τεθεί ότι οι ενάγοντες αγόρασαν το ακίνητο γνωρίζοντας την ύπαρξη ενοικιαστή, αλλά επειδή δημιούργησαν μαζί του αυτοτελή συμβατική σχέση, χωρίς να τίθεται ζήτημα συνέχισης της σχέσης ιδιοκτήτη-ενοικιαστή επί των αρχών της επιείκειας. Η συμβατική τους σχέση δημιουργήθηκε ανεξάρτητα από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη επί τη βάσει του τρόπου πληρωμής. Πρόκειται για ενοικίαση από μήνα σε μήνα και στα πλαίσια αυτής της σχέσης είναι που εντοπίζεται η «πρώτη ενοικίαση». Αλλά κι αν ακόμα θεωρηθεί πως οι ενάγοντες υποκατέστησαν απλώς τον προηγούμενο ιδιοκτήτη συνεχίζοντας τη δική του συμβατική σχέση, όπως υπονοεί η θέση τους, δεν είναι ορθή η αντίληψη ότι δεν δημιουργείται θέσμια ενοικίαση σε περίπτωση τερματισμού μιας εκμίσθωσης που κατέστη εκμίσθωση από μήνα σε μήνα λόγω ακυρότητας του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Το αντίθετο είναι που σαφώς προκύπτει από την NICOS CHRISTOY DEVELOPMENTS LTD (ανωτ.) με αναφορά στον εκ του Νόμου ορισμό της «πρώτης ενοικίασης». Το ίδιο και από την υπόθεση Χριστάκης Μιχαήλ ν. Γιαννή

(1998)1 Α.Α.Δ.

1. Το επόμενο ερώτημα αφορά το κατά πόσον η «πρώτη ενοικίαση» έχει λήξει ή τερματιστεί. Η πρώτη ενοικίαση συνεστήθη με την καταβολή του πρώτου μηνιαίου ενοικίου, ήταν για ένα μήνα και άρα έληξε με την εκπνοή του μήνα για τον οποίο πληρώθηκε. Έτσι, είναι αχρείαστο να εξεταστεί το κατά πόσον η ενοικίαση τερματίστηκε με την εν λόγω επιστολή ημερ. 2.2.
2. Ούτε έχει νόημα εφόσον το θέμα αφορά την «πρώτη ενοικίαση», ενώ η επιστολή αφορά σε μεταγενέστερο χρόνο. Εν πάση περιπτώσει είναι η θέση των ίδιων των εναγόντων ότι επρόκειτο για έγκυρο τερματισμό. Ενόψει του ευρήματος ότι η «πρώτη ενοικίαση» έληξε, έχει δημιουργηθεί θέσμια ενοικίαση [Αναφορικά με την αίτηση Σωτήρη Δημητριάδη

(1999)1 Α.Α.Δ. 1194]. Το παρόν δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας. Η δέουσα ρύθμιση είναι η αναστολή και όχι η απόρριψη της αγωγής (Αντωνιάδης, ανωτ.). Η διαδικασία αναστέλλεται με έξοδα υπέρ των εναγομένων όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. (Υπ.).................................... Τ. Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. /ΣΣΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο