Αντρούλλας Ανδρέου ν. Μαίρης Χατζημιχαήλ, Αρ. Αγ. 3262/04, 8.8.2006 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2006:A109 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Τ. Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγ. 3262/04 Μεταξύ: Αντρούλλας Ανδρέου ενάγουσας -και- Μαίρης Χατζημιχαήλ εναγομένης Ημερομηνία: 8.8.
(1991)1 Α.Α.Δ. 551 και στο σύγγραμμα Bowstead on Agency, 14η έκδοση, σελ. 235 επ. Πρώτα απ΄ όλα, εισηγήθηκε ο κ. Κυριακίδης, ο Κ. Γεωργίου, όπως αποδείχθηκε τελικά, δεν ήταν κτηματομεσίτης, αλλά αντιπρόσωπος της εναγόμενης. Όμως εκείνο που αποδείχθηκε δεν είναι πως ο Κ. Γεωργίου δεν ενήργησε ως κτηματομεσίτης, αλλά ότι δεν ήταν εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης. Ο κ. Κυριακίδης επικαλέστηκε περαιτέρω ορισμένες περιστάσεις που, κατά την εισήγηση του, στοιχειοθετούν φαινόμενη εξουσιοδότηση (διαπραγμα-τεύσεις στο γραφείο του, εισηγήσεις και σύνταξη της συμφωνίας, κλπ). Η εναγόμενη όμως ήταν παρούσα στη συμφωνία, την οποία υπέγραψε προσωπικά, και έδωσε τα στοιχεία της στην ενάγουσα ώστε να ήταν ευχερής η προσωπική επαφή, όπως έγινε δεκτό. Υπό το σύνολο των περιστάσεων δεν θα ήταν δίκαιο, εύλογο και ορθό να λεχθεί ότι η κα Χ΄Μιχαήλ παρέστησε ή άφησε να φανεί πως ο Κ. Γεωργίου ήταν αντιπρόσωπος της, για ένα μάλιστα σημαντικό ζήτημα. Συνεπώς, η επικοινωνία του κ. Ανδρέου με τον Κ. Γεωργίου δεν είχε αποτέλεσμα ως προς την κα Χ΄Μιχαήλ. Παρά το ότι όμως η υπόθεση συζητήθηκε εκτεταμένα γύρω από το ρόλο που διαδραμάτισε ο Κρις Γεωργίου, η τύχη της αγωγής μπορεί να κριθεί, ως κατωτέρω, ανεξάρτητα από αυτό το ζήτημα. Η συμφωνηθείσα ημέρα, 14.8.2004, ήταν Σάββατο, δημόσια αργία. Άρα, ήταν εξ αντικειμένου αδύνατο να γίνει η εξόφληση και η μεταβίβαση εκείνη την ημέρα εφόσον το Κτηματολόγιο ήταν κλειστό. Όμως αυτό δεν έχει σημασία, εισηγήθηκε ο κ. Κουκούνης, εφόσον η υποχρέωση της αγοράστριας ήταν να πληρώσει μέχρι τις 14.8.
- Μέχρι τότε είναι, είπε, που είχε έννοια η αναφορά στη παρ. 1(β) της συμφωνίας περί μεταβίβασης ταυτόχρονης με την εξόφληση. Εφόσον δεν έγινε η εξόφληση μέχρι 14.8.04, που θα μπορούσε να γίνει ανεξάρτητα από το εάν το Κτηματολόγιο ήταν ανοικτό ή κλειστό, τότε, σύμφωνα με την παρ. 2 της συμφωνίας, και εφόσον, σύμφωνα με την παρ. 3 της συμφωνίας η υποχρέωση για μεταβίβαση έπεται της εξόφλησης, η συμφωνία τερματίστηκε αυτοδικαίως με υπαιτιότητα της αγοράστριας, κατέληξε ο κ. Κουκούνης. Ο κ. Κυριακίδης απάντησε πως παρά τις πρόνοιες της παρ. 2 περί «αυτοδικαίου τερματισμού» και το σωρευτικό χαρακτηρισμό των όρων της συμφωνίας ως ουσιωδών (παρ. 8) στην πραγματικότητα ο καθορισμός του χρόνου σε ημέρα αργία, αποκαλύπτει πως τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον όρο ουσιώδη. Κατ΄ αρχήν σε συμβάσεις για πώληση γης, ενώ τεκμαίρεται πως ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης, μπορεί να καταστεί τέτοιος αν τούτο συμφωνηθεί ρητά (Paraskeva & Other v. Lantas [1988] 1 C.L.R. 285) ή χρησιμοποιηθούν λέξεις με αυτό το νόημα (Harold Wood Brick Co. Ltd. v. Ferris [1935] 2 K.B. 198). Εν προκειμένω τα μέρη, πέραν της γενικής αναφοράς στην παρ. 8, στην παρ. 2 αφενός ρητά όρισαν το χρόνο ως ουσιώδη όρο, και αφετέρου χρησιμοποίησαν λεκτικό με τέτοιο νόημα. Αναφερόμενοι μάλιστα σε «αυτοδίκαιο» τερματισμό. Άρα, εκ του γεγονότος και μόνο ότι η ημέρα που καθόρισαν ως την τελευταία ημέρα ήταν αργία δεν αποκαλύπτεται ότι δεν συμφώνησαν εκείνο που ρητά κατέγραψαν. Ο χρόνος συμφωνήθηκε να είναι ουσιώδης όρος. Το πρόβλημα όμως με την αργία παραμένει. Ήταν περαιτέρω η εισήγηση του κου Κυριακίδη ότι εφόσον η τελευταία ταχθείσα ημέρα ήταν αργία, η περίοδος παρατάθηκε μέχρι την επομένη ημέρα που υπήρχε δυνατότητα τέλεσης της μεταβίβασης, που ήταν η Δευτέρα, 16.8.
- Παρέπεμψε προς υποστήριξη της εισήγησης του αυτής στις πρόνοιες του άρθρου 31(β) του περί Ερμηνείας Νόμου σύμφωνα με τις οποίες αν η τελευταία μέρα καθορισθείσας περιόδου είναι Κυριακή ή δημόσια αργία, τότε η περίοδος περιλαμβάνει την επόμενη (εργάσιμη) ημέρα. Παρέπεμψε επίσης σε παρόμοια ρύθμιση που κατά το Κοινό Δίκαιο ρυθμίζει τον υπολογισμό του χρόνου παραγραφής μιας αγωγής (Chitty on Contracts, General Principles, 28η Έκδοση, σελ. 1423). Η πρώτη βέβαια ρύθμιση αφορά τον υπολογισμό χρόνου «για τους σκοπούς οιουδήποτε Νόμου ή δημοσίων κανονισμών» (άρθρο 31(β) Κεφ. 1), ενώ η δεύτερη, τον υπολογισμό της εκ του νόμου προθεσμίας για παραγραφή. Όμως λογικό φαίνεται να ισχύσει η ίδια προσέγγιση και σε ό,τι αφορά μια σύμβαση που παρουσιάζει το ίδιο πρόβλημα. Άλλως θα σήμαινε ότι η τελευταία μέρα θα έπρεπε να μην υπολογιστεί, παρά το ότι συμπεριελήφθη από τα μέρη. Ενώ η αρχή είναι ότι, όταν μια σύμβαση διαλαμβάνει πως το ένα μέρος οφείλει να προβεί σε μία πράξη εντός καθορισμένης περιόδου, η πράξη αυτή μπορεί να γίνει μέχρι το τέλος της τελευταίας ημέρας (Page v. More [1850] 15 Q.B. 684, Manor Like Ltd v. Le Vitas Travel Agency and Consultancy Services Ltd [1986] 1 All E.R. 573). Πολύ περισσότερο όταν, όπως εν προκειμένω, ρητά συμφωνείται ως συμπεριλαμβανομένη μια καθορισθείσα ημερομηνία. Αν δεν δεχθούμε την ερμηνεία που εισηγείται ο κ. Κυριακίδης θα σήμαινε ότι αποκλείουμε την τελευταία ημέρα που τα ίδια τα μέρη συμφώνησαν να περιλαμβάνεται. Ενώ το γεγονός ότι η τελευταία μέρα ήταν αργία μπορεί να θεραπευθεί ως άνω, ερμηνευτικά. Άρα η τελευταία ημέρα δεν ήταν η 14.8.04, αλλά η Δευτέρα 16.8.
- Ήταν το απόγευμα της 16.8.04 που η εναγόμενη τερμάτισε τη σύμβαση ή κοινοποίησε τη θέση της ότι είχε πλέον τερματισθεί αυτοδικαίως. Όταν όμως μια πληρωμή καθορίζεται να γίνει κατά ή μέχρι μια συγκεκριμένη ημέρα, ο πληρωτής μπορεί να πληρώσει μέχρι τα μεσάνυκτα της ημέρας εκείνης (Afovos Shipping Co. S.A. v. Pagnan (R.) and Lli (F.) [1983] 1 All E.R. 449). Ορθά λοιπόν εισηγήθηκε ο κ. Κυριακίδης πως ο τερματισμός ήταν πρόωρος. Βέβαια από τη μαρτυρία προκύπτει πως η κα Ανδρέου δεν είχε προγραμματίσει να πληρώσει μέχρι τα μεσάνυκτα της 16.8.
- Όμως η ενέργεια της κας Χ΄Μιχαήλ πρέπει να κριθεί στα πλαίσια που η ίδια έθεσε. Δεν επρόκειτο για τερματισμό με αναφορά σε οποιαδήποτε δήλωση ή ενέργεια της κας Ανδρέου που θα μπορούσε να οδηγήσει σε εύλογο εξ αντικειμένου συμπέρασμα ότι δεν είχε πρόθεση να εκπληρώσει την υποχρέωση της μέχρι τα μεσάνυκτα της 16.8.04 (anticipatory breach), αλλά για τερματισμό ή διακήρυξη «αυτοδίκαιου τερματισμού» επί τω ότι δεν είχε γίνει πληρωμή μέχρι τις 14.8.
- Πέραν τούτου: Η αναγνώριση της ευχέρειας που είχε η ενάγουσα να πληρώσει σε χρόνο που το Κτηματολόγιο ήταν κλειστό, δεν αλλοιώνει τη φύση της συμφωνίας περί ταυτοχρόνων υποχρεώσεων. Ναι μεν στην παρ. 3 της συμφωνίας διαλαμβάνεται πως η υποχρέωση για μεταβίβαση θα υπήρχε μετά την εξόφληση, όμως όχι μόνο στην ίδια παράγραφο γίνεται λόγος για «αμέσως μετά» αλλά και στην παρ. 1(β) οι δύο αντίστοιχες υποχρεώσεις ορίζονται ως ταυτόχρονες. Σύμφωνα με το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149: «Αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει.» Οι πρόνοιες αυτές εξετάστηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στην υπόθεση Σπύρου ν. ARISTO DEVELOPERS LTD Πολ. Έφ. 11480, ημ. 24.6.2004, της οποίας τα γεγονότα είναι ταυτόσημα με την παρούσα υπόθεση. Και εκεί είχε συμφωνηθεί ότι η εξόφληση θα γινόταν μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία, συγχρόνως με τη μεταβίβαση του ακινήτου. Ο χρόνος είχε επίσης οριστεί ως ουσιώδης. Είχε δε διαπιστωθεί ότι τα μέρη δεν είχαν επικοινωνήσει μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε επιθυμία ή δυνατότητα εκπλήρωσης. Εν προκειμένω η ενάγουσα επικοινώνησε μεν διά του συζύγου της, πλην όμως άστοχα. Ενόψει τούτου, μπορούν να λεχθούν τα ίδια όπως και στην υπόθεση Σπύρου περί έλλειψης επικοινωνίας. Υπό το φως των οποίων το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ως εξής: «Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δε αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ΄ επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητα του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσης της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση.» Εκείνος που, μετά την αποδυνάμωση του αρχικού, ουσιώδους χρόνου, έθεσε νέο εύλογο χρόνο, ήταν η κα Ανδρέου (Τεκ. 3). Η παράλειψη της κας Χ΄Μιχαήλ να ανταποκριθεί συνιστούσε υπαίτια παράλειψη να εκπληρώσει τη συμβατική της υποχρέωση να μεταβιβάσει το κτήμα. Ως εκ των άνω η τελική διαπίστωση είναι πως η υπόθεση μπορεί να κριθεί επί τη βάσει της υπόθεσης Σπύρου ανεξάρτητα, όχι μόνο από οτιδήποτε αφορά τον Κ. Γεωργίου, αλλά και από τα ζητήματα που αφορούν τη λήξη του καθορισμένου χρόνου. Έστω και αν ο χρόνος ήταν η 14.8.04, θα έπρεπε η εναγόμενη να είχε εκδηλώσει την ετοιμότητα και την προθυμία της να εκπληρώσει τη δική της υποχρέωση ώστε να μπορούσε να τερματίσει τη σύμβαση ή να επικαλεστεί το αυτοδίκαιο του τερματισμού της. Όμως η κα Χ΄Μιχαήλ, όχι μόνο δεν εκδήλωσε προς την κα Ανδρέου, αν και είχε την ευχέρεια, τέτοια ετοιμότητα και προθυμία, αλλά όπως προέκυψε από τη μαρτυρία δεν ήταν έτοιμη. Δεν είχε εξασφαλίσει τις αποδείξεις και βεβαιώσεις που απαιτούνται για μεταβίβαση σύμφωνα με τη σχετική νομοθεσία. (Νόμος 9/65). Η θέση της ότι αυτά θα μπορούσαν να γίνουν ευχερώς και σε ελάχιστο χρόνο δεν διαφοροποιούν το γεγονός ότι δέν ήταν έτοιμη. Υπό συνθήκες δε, που αποκαλύπτουν ότι ούτε πρόθυμη ήταν. Ενώ η ενάγουσα εξασφάλισε δάνειο και ήρθε στην Κύπρο για τη μεταβίβαση, η ίδια είναι φανερό και από τη δική της μαρτυρία πως το μόνο που είχε κατά νου ήταν να μετρά το χρόνο μέχρι τις 14.8.04 όχι για να εκτελέσει τη σύμβαση, αλλά για να αποδεσμευθεί. Τα όσα ελέχθησαν στην Σπύρου, ελέχθησαν επί τη βάσει και μόνο ότι ουδείς εκ των μερών εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης, αφαιρουμένης της κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο πωλητής δεν ήταν έτοιμος και πρόθυμος να μεταβιβάσει. Άρα με δεδομένη εν προκειμένω την έλλειψη ετοιμότητας και προθυμίας της εναγομένης, τα λεχθέντα στη Σπύρου ισχύουν a fortiori. Καταλήγω ως άνω έχοντας επίγνωση πως εν προκειμένω τα μέρη συμφώνησαν για «αυτοδίκαιο τερματισμό», κάτι που δεν φαίνεται να ισχύει αναφορικά με την υπόθεση Σπύρου. Όμως τούτο δεν επηρεάζει την ουσία. Κατά γενικό κανόνα ο νομιμοποιούμενος σε υπαναχώρηση (rescission) από ακυρώσιμη σύμβαση, οφείλει να κοινοποιήσει την πρόθεση του στο άλλο μέρος (Car & Universal Finance Co Ltd v. Caldwell [1961] 1 Q.B. 525) κατά τον ίδιο τρόπο και υπό τους ίδιους κανόνες που διέπουν την κοινοποίηση ή ανάκληση πρότασης (άρθρο 66 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149), εφόσον η υπαναχώρηση ή τερματισμός δεν αποτελεί δικαστική θεραπεία, αλλά ενέργεια του προσώπου που νομιμοποιείται σε υπαναχώρηση ή τερματισμό (Abram Steamship Co Ltd v. Westville Shipping Co Ltd [1923] A.C. 773, 781, Hoster v. Zorro [1975] Ch. 302, 310). Εν προκειμένω η αναφορά των μερών σε «αυτοδίκαιο τερματισμό» έχει την έννοια ότι δεν θα χρειαζόταν τέτοια κοινοποίηση ως συστατική προϋπόθεση για έγκυρη υπαναχώρηση, και όχι ότι ο τερματισμός θα μπορούσε να επέλθει με μόνη την παρέλευση άπρακτης της ημερομηνίας. Προϋπόθεση του αυτοδίκαιου τερματισμού, όπως συμφωνήθηκε, ήταν η παράλειψη της αγοράστριας να εξοφλήσει. Τέτοια όμως υποχρέωση θα είχε, ως άνω, αν η πωλήτρια ήταν αμοιβαίως έτοιμη και πρόθυμη να εκπληρώσει τη δική της υπόσχεση. Έτσι, παρά την αναφορά σε αυτοδίκαιο τερματισμό, η ουσία μένει η ίδια και είναι όπως καθορίστηκε στην υπόθεση Σπύρου. Από το ενώπιον του Δικαστηρίου υλικό προκύπτει ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, ώστε να δοθεί το ζητούμενο διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Οπότε δεν είναι ανάγκη να εξεταστεί το ζήτημα των αποζημιώσεων, για το οποίο ακούστηκαν δύο εκτιμητές, που διαζευκτικά, αν δεν ευδοκιμούσε το αίτημα για ειδική εκτέλεση, έθεσε η ενάγουσα, η οποία τελικά επέλεξε να ζητήσει ειδική εκτέλεση. Η επιτυχία της απαίτησης οδηγεί εν προκειμένω σε αποτυχία της ανταπαίτησης. Άλλωστε δεν έχει δοθεί μαρτυρία για ζημία ως εκ της «διατήρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο μητρώο του Κτηματολογίου». Ο δε συμφωνηθείς όρος ότι «η πωλήτρια θα δικαιούται να κατακρατήσει το ποσό της προκαταβολής ως συμφωνηθείσες αποζημιώσεις» δεν έχει την έννοια ότι τούτο θα μπορούσε να γίνει χωρίς άλλο. Η έννοια της «προσυμφωνημένης ζημίας» είναι πως το Δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει εύλογη αποζημίωση μέχρι το ύψος του συμφωνηθέντος ποσού. Χωρίς να σημαίνει ότι ο διάδικος απαλλάσσεται από το βάρος να επικαλεστεί στο δικόγραφο του, με την απαιτούμενη αναγκαία λεπτομέρεια, το ζήτημα των αποζημιώσεων και να αποδείξει θετικά ότι υπέστη ζημία. Εν προκειμένω το ζήτημα δεν δικογραφήθηκε δεόντως. Η δε μαρτυρία ήταν ασαφής και αντινομική. Ως τέτοια ζημία επικαλέστηκε λ.χ. η εναγόμενη το ποσό που πλήρωσε τον Κ. Γεωργίου. Δεν μπορεί όμως να θεμελιωθεί απαίτηση σε σχέση με μια παράνομη αιτία. Περιέλαβε επίσης την αμοιβή που κατέβαλε στο δικηγόρο της. Αν όμως είχε δίκαιο, αυτό δεν θα ήταν ζήτημα αποζημιώσεων, αλλά δικαστικών εξόδων. Κατά τα λοιπά η μαρτυρία της για την κατ΄ ισχυρισμό ζημία ήταν γενικόλογη και ανεπαρκής. Άρα θα όφειλε, αν επετύγχανε κατά τα άλλα, να επιστρέψει το ποσό της προκαταβολής. Ως εκ των άνω, δίδεται διάταγμα για ειδική εκτέλεση, για τους σκοπούς του Κεφ. 232, της επίδικης συμφωνίας ημερ. 13.5.04 αναφορικά με το κτήμα υπ. αρ. εγγραφής 3/130, Φ/Σχ 2-254357, τεμάχιο 130, στην τοποθεσία Κόκκινες στο Κίτι της επαρχίας Λάρνακας, υπό τον όρο της εξόφλησης του υπολοίπου εκ του συμφωνηθέντος τιμήματος, ήτοι £130.000,- με έξοδα υπέρ της ενάγουσας, τηρουμένων προηγούμενων διαταγών για έξοδα. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται χωρίς έξοδα. (Υπ.)................................ Τ. Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. /ΣΣΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο