Αναστάση Αντώνη Παντελή ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Παρ. 33/04, 14 Απριλίου, 2006

Αναστάση Αντώνη Παντελή ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Παρ. 33/04, 14 Απριλίου, 2006 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2006:A21 (Οι περί Δικαστηρίου Καθορισμού Αποζημιώσεων Θεσμοί 1956 Θεσμός 3) ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ που συνεδριάζει στη Λάρνακα ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Παρασκευαϊδου - Καρακάννα, Ε.Δ. Αρ. Παρ. 33/04 Μεταξύ: Αναστάση Αντώνη Παντελή, Χαβάρες 8, 5330 Αγία Νάπα Αιτητή - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, διά του Γενικού Εισαγγελέως εκ Λευκωσίας, Φ/δι Έπαρχου Αμμοχώστου Αποζημιούσης Αρχής ________________ Αρ. Παρ. 34/04 Μεταξύ: Παντελής Αντώνη Παντελή, Μερσινίας 22Α, 5330 Αγία Νάπα Αιτητή - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, διά του Γενικού Εισαγγελέως εκ Λευκωσίας, Φ/δι Έπαρχου Αμμοχώστου Αποζημιούσης Αρχής ________________ Αρ. Παρ. 35/04 Μεταξύ: Ελένη Γεωργίου Νέου, Ελευθερίας 18, 5330 Αγία Νάπα Αιτητή - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, διά του Γενικού Εισαγγελέως εκ Λευκωσίας, Φ/δι Έπαρχου Αμμοχώστου Αποζημιούσης Αρχής ________________ Αρ. Παρ. 36/04 Μεταξύ: Παναγιώτης Γεωργίου Νέου, Ελευθερίας 18, 5330 Αγία Νάπα Αιτητή - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, διά του Γενικού Εισαγγελέως εκ Λευκωσίας, Φ/δι Έπαρχου Αμμοχώστου Αποζημιούσης Αρχής ________________ Αρ. Παρ. 37/04 Μεταξύ: Παντελή Γεωργίου Νέου, Ελευθερίας 18, 5330 Αγία Νάπα Αιτητή - και - ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, διά του Γενικού Εισαγγελέως εκ Λευκωσίας, Φ/δι Έπαρχου Αμμοχώστου Αποζημιούσης Αρχής ________________ Ημερομηνία: 14 Απριλίου,

1. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τον Αιτητή: Ο κ. Μ. Δειλινός. Για την Αποζημιούσα Αρχή: Η κα Θ. Γερμανού. ΑΠΟΦΑΣΗ Με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης που δημοσιεύθηκε στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας τη 16.5.2003, Α.Δ.Π. 450 και το διάταγμα που ακολούθησε και δημοσιεύθηκε στην επίσημη εφημερίδα τη 14.5.2004, Α.Δ.Π. 538, η Κυπριακή Δημοκρατία απαλλοτρίωσε μέρος του κτήματος των απαιτητών, συνολικής έκτασης 411 τ.μ.. Το εμβαδόν του κτήματος πριν την απαλλοτρίωση ήταν 10.993 τ.μ.. Το επίδικο κτήμα βρίσκεται στο χωριό Αγία Νάπα, τεμάχιο 261 του Φ/Σχ 2-288-
2. Το κτήμα, πριν την απαλλοτρίωση, εφάπτετο εγγεγραμμένου χωματόδρομου πλάτους 2 μέτρων. Το κτήμα βρίσκεται στην πολεοδομική γεωργική ζώνη Γ, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 20%, ανώτατο συντελεστή κάλυψης 15%, όπου επιτρεπόταν η ανέγερση μέχρι δύο ορόφων ύψους 8 μέτρων, είναι επίπεδο και βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του αυτοκινητόδρομου. Ας σημειωθεί ότι στη νότια πλευρά του αυτοκινητόδρομου είναι η παραλία και η θάλασσα. Οι ιδιοκτήτες του κτήματος το κατέχουν εξ αδιαιρέτου, ο Αναστάσης Αντώνη Παντελή και Παντελής Αντώνη Παντελή, απαιτητές στις παραπομπές 33/04 και 34/04, αντίστοιχα, το κατέχουν κατά 1/3 μερίδιο ο καθένας και οι Ελένη Γεωργίου Νέου, Παναγιώτης Γεωργίου Νέου και Παντελής Γεωργίου Νέου, απαιτητές στις παραπομπές 35/04, 36/04 και 37/04, αντίστοιχα, κατά 1/9 μερίδιο ο καθένας. Οι πιο πάνω παραπομπές συνεκδικάζονται με βάση διάταγμα του Δικαστηρίου. Σκοπός της επίδικης απαλλοτρίωσης ήταν η κατασκευή, βελτίωση, ευθυγράμμιση και ασφαλτόστρωση του αυτοκινητόδρομου Δεκέλειας - Αγίας Νάπας - Πρωταρά - Τμήμα Ξυλοφάγου - Αγίας Νάπας. Τα πιο πάνω στοιχεία, όπως φαίνεται από τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου και από τη δικογραφία, είναι παραδεκτά και από τις δύο πλευρές. Παραδεκτό είναι επίσης το γεγονός ότι η ετήσια αύξηση των κτημάτων στην περιοχή ήταν 10%. Η διαφορά των δύο πλευρών έγκειται στην αξία του κτήματος και κατά πόσο με την απαλλοτρίωση υπάρχει υπεραξία στο εναπομείναν κτήμα. Είναι η θέση των απαιτητών ότι κατά το χρόνο δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης, τη 26.5.2003, η αξία του κτήματος ήταν Λ.Κ.40 το τ.μ. και απαιτούν για ολόκληρη την απαλλοτριωθείσα έκταση το ποσό των Λ.Κ.16.
3. Η απαλλοτριούσα αρχή υποστηρίζει ότι κατά τον επίδικο χρόνο η αξία ήταν Λ.Κ.25 το τ.μ. και επήλθε υπεραξία στο εναπομείναντα κτήμα 10%, η αποζημίωση που προσφέρεται από τη Δημοκρατία για όλο το μερίδιο είναι Λ.Κ.
4. Τόσο οι απαιτητές όσο και η απαλλοτριούσα αρχή καταχώρησαν στο Δικαστήριο γραπτές εκθέσεις εκτιμήσεως, οι οποίες και στις πέντε περιπτώσεις είναι πανομοιότυπες εφόσον αφορούν το ίδιο κτήμα. Κατά την ακρόαση της υπόθεσης κατάθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου οι εκτιμητές των δύο πλευρών που υιοθέτησαν τις εκτιμήσεις τους και υποστήριξαν με προφορική μαρτυρία το περιεχόμενό τους. Εκ μέρους του απαιτητή, κατάθεσε ο εκτιμητής Γιώργος Γεωργιάδης, ο οποίος σπούδασε στην Οξφόρδη και στο Δουβλίνο, είναι κάτοχος πέντε πτυχίων, συμπεριλαμβανομένου και Master of Science σε Estate Management and Property Valuation, Post Graduate Diploma σε Property Valuation και διδακτορικού σε Estate Management and Property Valuation. Είναι μέλος του ΕΤΕΚ στον κλάδο εκτίμησης γης και μέλος του Royal Institute of Chartered Surveyors. Ο κ. Γεωργιάδης χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό της αξίας του επιδίκου κτήματος, επέλεξε έξι συγκριτικές πωλήσεις και κατέληξε ότι η αξία του κτήματος ήταν Λ.Κ.40 το τ.μ.. Ήταν η θέση του μάρτυρα ότι με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δεν επήλθε υπεραξία στο υπόλοιπο κτήμα καθότι ο δρόμος , που εφάπτεται του επιδίκου κτήματος και για τον οποίον έγινε η απαλλοτρίωση είναι μια από τις εξόδους του αυτοκινητόδρομου και δεν οδηγεί οπουδήποτε, δεν ενώνει δύο περιοχές, αντιθέτως η διαπλάτυνση και ασφαλτόστρωση του έργου σταματά εκεί, ήτοι δεν επεκτείνεται μετά το επίδικο κτήμα. Το επίδικο κτήμα πριν την απαλλοτρίωση είχε προσπέλαση στον κύριο δρόμο Ξυλοφάγου - Αγίας Νάπας, απείχε απ΄ αυτόν μόνο 200 μέτρα. Μετά την απαλλοτρίωση, λόγω της κατασκευής του αυτοκινητοδρόμου που είναι διπλής κατεύθυνσης, με διαχωριστικό στη μέση, για να προσεγγίσει κάποιος το κτήμα από την Ξυλοφάγου ή το Παραλίμνι πρέπει προηγουμένως να διανύσει αρκετά χιλιόμετρα. Ο μάρτυρας αναφέρθηκε επίσης στην οχληρία και στο καυσαέριο που είναι απότοκα της δημιουργίας αυτοκινητόδρομου και ισχυρίσθηκε ότι το κτήμα έχει υποστεί επιζήμια επίδραση και όχι υπεραξία. Η εκτιμήτρια, Μαρία Παναγή, είναι υπάλληλος στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου και από το 1990 εργάζεται στον κλάδο εκτιμήσεων. Η μάρτυρας χρησιμοποιώντας και αυτή τη συγκριτική μέθοδο κατάληξε ότι η αγοραία αξία του επιδίκου κτήματος ήταν Λ.Κ.25 το τ.μ.. Η εκτίμηση της στηρίζεται σε τρεις συγκριτικές πωλήσεις. Η μάρτυρας ισχυρίσθηκε ότι μετά την απαλλοτρίωση υπήρξε υπεραξία, η πιο πάνω κατάληξη της στηρίζεται στη πείρα της και στις τρεις συγκριτικές πωλήσεις που αναγράφονται στην εκτίμηση της. Στο στάδιο αυτό θεωρώ σκόπιμο πάλι όπως παραθέσω αυτούσια τη μαρτυρία της: "Ε. Υιοθέτησες 10% υπεραξία μπορείς να εξηγήσεις στο Δικαστήριο. Α. Ναι. Ε. Γιατί κατέληξες στο ποσοστό αυτό; Α. Από την πείρα μου που έχω διότι εργάζομαι γύρω στα 16 χρόνια στον κλάδο εκτιμήσεων και ειδικά εργάζομαι με το Νόμο 81/70 που υπολογίζεται τα σχετικά δικαιώματα των μεταβιβάσεων βλέπω ότι οι αγοραπωλησίες των οι πωλήσεις των κτημάτων που εφάπτονται χωματόδρομου, είναι κατά ποσοστό πιο περίπου 20 με 30% πιο κάτω από τις πωλήσεις κτημάτων που εφάπτονται εγγραμμένου βελτιωμένου δρόμου και είναι λογικά κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης να υιοθετήσω το ήμισυ περίπου 10% ως υπεραξία. Ε. Για να υιοθετήσεις αυτό το ποσοστό. Α. Ναι. Ε. Όταν ετοίμασες την έκθεση εκτίμησης. Α. Μάλιστα. Ε. Δεν την στήριξες σε συγκριτικές πωλήσεις. Α. Ναι, στην προκειμένη περίπτωση το στήριξα στις ίδιες τις πωλήσεις τις οποίες χρησιμοποίησα ως συγκριτικές οι οποίες είναι γεγονός έχουν αυτές οι πωλήσεις δηλαδή οι συγκριτικές μου πώληση τρία συγκρινόμενη με τις πωλήσεις 1 και 2 που εφάπτονται δρόμου είναι βελτιωμένου δρόμου φανερώνουν διαφορά ποσοστού 16% γύρω στο 16% οι πωλήσεις αυτές έγιναν περίπου στην ίδια χρονική περίοδο με διαφορά 5 με 6 μήνες διαφορά μέσα στους 6 μήνες διαφορά. Ε. Αφού με βάση τον πίνακα και τις πωλήσεις 1 και 2 σε σχέση με την 3 κατέληξες ότι υπάρχει διαφορά στην αγοραία αξία 16%. Α. Γύρω στο 16%. Ε. Γιατί υιοθέτησες 10; Α. Στην ημερομηνία της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης υιοθετούμε περίπου το ήμισυ περίπου." Σε ερώτηση δε του συνηγόρου των απαιτητών, κατά πόσο είχε ετοιμάσει οποιαδήποτε μελέτη για το θέμα της υπεραξίας η μάρτυρας είπε ότι είχε κάμει μελέτη σε προηγούμενες απαλλοτριώσεις, για το συγκεκριμένο κτήμα όμως δεν ετοίμασε οποιαδήποτε μελέτη, ισχυρίσθηκε ότι εφαρμοζόταν η μελέτη που είχε κάνει στο παρελθόν. Ας σημειωθεί ότι ενώπιον του Δικαστηρίου δεν κατατέθηκε οποιαδήποτε μελέτη σε σχέση με το θέμα της υπεραξίας. Σε κάποιο άλλο στάδιο της αντεξέτασης της η μάρτυρας είπε ότι είναι "παγκυπρίως αποδεκτό ότι κτήματα που εφάπτονται χωματόδρομου πλεονεκτούν έναντι των κτημάτων που εφάπτονται βελτιωμένου ασφαλτοστρωμένου δρόμου κατά ποσοστό από το 20 μέχρι 30%". Αργότερα είπε ότι η υπεραξία είναι γύρω στο 16% μπορεί να είναι όμως και 20% μπορεί και 30%. Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα: "Ε. Και εσείς καταλήξατε σε ένα συμπέρασμα σύμφωνα με τον πίνακα σας; Α. Ναι. Ε. Ότι υπάρχει υπεραξία 16% σε κτήματα που εφάπτονται ασφαλτοστρωμένου δρόμου από κτήματα που εφάπτονται χωματόδρομου έτσι είναι; Α. Γύρω στο 16% μπορεί να είναι και 20 μπορεί να είναι και 30 πολλές φορές. Ε. Γιατί υιοθετήσατε υπεραξία 10% και όχι υπεραξία 8 ή 11%; Α. Όπως επανέλαβα προηγουμένως από την πείρα μου στις μεταβιβάσεις ακινήτων τα κτήματα τα εφαπτόμενα χωματόδρομου εννοείται έναντι των εφαπτόμενων βελτιωμένου δρόμου γύρω στο 20 με 30%. Ε. Μάλιστα. Α. Κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης υιοθετούμε περίπου το ήμισυ το 16 με το 20% θεωρείται πολύ κοντινό ποσοστό." Η μάρτυρας αντεξεταζόμενη παραδέχθηκε ότι μετά την κατασκευή του επίδικου δρόμου, όταν κάποιος οδεύει από την αντίθετη πλευρά του αυτοκινητόδρομου, ήτοι από Αγία Νάπα προς Λάρνακα, δεν έχει απευθείας πρόσβαση στο κτήμα. Ισχυρίστηκε όμως ότι υπάρχουν υπέργειοι κυκλικοί κόμβοι και υπέργειες γέφυρες που διευκολύνουν την πρόσβαση, δεν ήταν σε θέση όμως να δώσει περισσότερες λεπτομέρειες αναφορικά με το θέμα αυτό. Αυτή ήταν συνοπτικά η μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Είχα την ευκαιρία να παρακολουθήσω τους μάρτυρες ενώ κατέθεταν και να εξετάσω τη μαρτυρία τους. Και οι δύο μάρτυρες μου έκαναν γενικά καλή εντύπωση και ήσαν πιστεύω σε θέση, με βάσει τη πείρα τους και τα προσόντα του, στη περίπτωση του Γεωργιάδη, ειδικοί για να καταθέσουν σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση. Αξιολόγηση της μαρτυρίας τους γίνεται πιο κάτω. Το πρώτο θέμα που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει είναι η αξία της απαλλοτριωθείσας γης. Ο εκτιμητής Γεώργιος Γεωργιάδης στηρίχθηκε σε έξι συγκριτικά, το πρώτο βρίσκεται βόρεια του αυτοκινητόδρομου όπως είναι και το επίδικο κτήμα, ενώ τα υπόλοιπα πέντε, νότια του αυτοκινητόδρομου, στην ίδια πλευρά με τη θάλασσα. Όλα τα κτήματα βρίσκονται στη ζώνη Γ, όπως και το επίδικο. Το πρώτο συγκριτικό που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής Γεωργιάδης, είναι κτήμα ακανόνιστου σχήματος, εφάπτεται με χωματόδρομο και έχει έκταση 4.014 τ.μ.. Η τιμή του, τη 16.5.2003, μετά την αναπροσαρμογή που έγινε με βάση την ετήσια αύξηση, ήταν Λ.Κ.38,90 το τ.μ.. Τα συγκριτικά δύο και τρία είναι κτήματα περίκλειστα, το συγκριτικό δύο έχει έκταση 3.581 τ.μ. και το συγκριτικό τρία, 6.410 τ.μ.. Τα ακίνητα αυτά πωλήθηκαν το 2000 και η αξία τους κατά τον επίδικο χρόνο, ήτοι 16.5.2003, μετά από τις σχετικές αναπροσαρμογές, ήταν Λ.Κ.40,65 το τ.μ. για το συγκριτικό δύο και Λ.Κ.31,10 το τ.μ., για το συγκριτικό τρία. Τα συγκριτικά τέσσερα και πέντε εφάπτονται ασφαλτοστρωμένου δρόμου και έχουν έκταση 17.049 τ.μ. και 17.888 τ.μ., αντίστοιχα. Και τα δύο πιο πάνω κτήματα πωλήθηκαν το 2000 και η αξία τους μετά από τις σχετικές προσαρμογές ήταν Λ.Κ.36,90 το τ.μ.. Το συγκριτικό έξι είναι περίκλειστο και έχει έκταση 6.266 τ.μ., πωλήθηκε το 2000 και η αξία του κατά τον επίδικο χρόνο, μετά την αναπροσαρμογή, ήταν Λ.Κ.33,05 το τ.μ.. Τα συγκριτικά δύο μέχρι έξι βρίσκονται εντός περιοχής που είναι τουριστικά αναπτυγμένη και έχουν εύκολη πρόσβαση προς τη θάλασσα. Η εκτιμήτρια Παναγή στηρίχθηκε, όπως προανέφερα, σε τρεις συγκριτικές πωλήσεις, τα δύο κτήματα, συγκριτικά ένα και δύο, βρίσκονται νότια του αυτοκινητόδρομου ενώ το συγκριτικό τρία, βόρεια όπως και το επίδικο κτήμα. Και τα τρία κτήματα βρίσκονται στη ζώνη Γ. Το συγκριτικό ένα έχει έκταση ένα εκτάριο, τέσσερα δεκάρια και 530 τ.μ., πωλήθηκε το 2003 και η αξία του κατά τετραγωνικό μέτρο, μετά τις ανάλογες προσαρμογές κατά τον επίδικο χρόνο, ήταν Λ.Κ.28,
5. Το συγκριτικό δύο είχε έκταση δύο δεκάρια και 839 τ.μ., πωλήθηκε το 2003 και η αξία του κατά τετραγωνικό μέτρο κατά τον επίδικο χρόνο ήταν Λ.Κ.28,
6. Το συγκριτικό τρία είχε έκταση πέντε δεκάρια και 102 τ.μ., πωλήθηκε το 2002 και η αξία του κατά τετραγωνικό μέτρο ήταν Λ.Κ.24.
7. Η μάρτυρας επέλεξε τα τρία αυτά συγκριτικά καθότι οι ημερομηνίες πώλησης των κτημάτων ήσαν 'οι πιο κοντινές', σε σχέση με την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και είχαν αρκετά κοινά χαρακτηριστικά με το επίδικο κτήμα. Τα κτήματα, συγκριτικά ένα και δύο εφάπτονται βελτιωμένου ασφαλτοστρωμένου δρόμου και βρίσκονται νότια του αυτοκινητόδρομου με πιο άμεση πρόσβαση προς την παραλία. Ήταν η θέση της εκτιμήτριας Παναγή ότι επί του κτήματος, συγκριτικό ένα, στην εκτίμηση του Γ. Γεωργιάδη, υπήρχε κατά το χρόνο πώλησης του, υποστατικό, θέση η οποία δεν αμφισβητήθηκε από την άλλη πλευρά. Ενόψει του γεγονότος αυτού κρίνω ότι η πώληση του πιο πάνω κτήματος, δεν συνιστά καλό μέτρο σύγκρισης με το επίδικο κτήμα καθότι ο εκτιμητής Γεωργιάδης δεν έλαβε υπόψιν την ύπαρξη κτιρίου στην εκτίμηση του. Τα υπόλοιπα συγκριτικά της εκτίμησης του Γεωργιάδη, συγκριτικά δύο, τρία, τέσσερα, πέντε και έξι, βρίσκονται στη νότια πλευρά του δρόμου Αγίας Νάπας. Η περιοχή εκείνη ήταν ήδη αναπτυγμένη τουριστικά με εύκολη πρόσβαση προς την παραλία και προς το κέντρο της Αγίας Νάπας, με όλες τις βασικές υπηρεσίες, γεγονός που είναι παραδεκτό και από την άλλη πλευρά, σ΄ αντίθεση με τη βόρεια πλευρά του αυτοκινητόδρομου, όπου βρίσκεται και το επίδικο κτήμα. Στη βόρεια πλευρά δεν υπάρχουν ξενοδοχεία ή μεγάλα οικιστικά συγκροτήματα αλλά μόνο κάποιες εξοχικές κατοικίες. Το κτήμα, συγκριτικό δύο αγοράστηκε από την ιδιοκτήτρια εταιρεία του τουριστικού χωριού με το οποίο γειτνιάζει ενώ το κτήμα, συγκριτικό τρία, εφάπτεται ξενοδοχείου και μια μελλοντική προέκταση του ξενοδοχείου θα πρόσφερε μεγαλύτερη τιμή αγοράς για το κτήμα αυτό, το οποίο θεωρείται ότι έχει "ειδική αξία". Τα κτήματα, συγκριτικά τέσσερα και πέντε, είναι πολύ μεγάλης έκτασης, εφάπτονται δύο εγγεγραμμένων δρόμων και επί των τεμαχίων αυτών μπορεί να εξασφαλιστεί άδεια από τις αρμόδιες αρχές για ανέγερση τουριστικού χωριού ή ξενοδοχείου με μεγαλύτερο συντελεστή δόμησης, ήτοι 25% αντί 20%. Κτήματα τέτοιας μεγάλης έκτασης, όπως τα συγκριτικά τέσσερα και πέντε είναι μοναδικά στην περιοχή και περιζήτητα, σύμφωνα πάντα με την εκτιμήτρια Παναγή. Το κτήμα συγκριτικό έξι εφάπτεται ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Τη πιο πάνω μαρτυρία της κας Παναγή, η οποία στην ουσία δεν έχει αμφισβητηθεί, τη δέχομαι στο σύνολο της. Στο σημείο αυτό θα ήθελα να επισημάνω ότι ο εκτιμητής Γεωργιάδης, στην εκτίμηση του, ως φαίνεται από τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, αγνόησε τα πλεονεκτήματα που είχαν τα έξι συγκριτικά επί των οποίων βασίσθηκε, έναντι του επιδίκου. Ιδιαίτερα αγνόησε το γεγονός ότι ήσαν πιο κοντά στη θάλασσα, νότια του αυτοκινητόδρομου, σε περιοχή που ήταν ήδη αναπτυγμένη, μ΄ εύκολη πρόσβαση προς τη παραλία. Ο μάρτυρας υιοθέτησε σαν αγοραία αξία του επιδίκου κτήματος το ποσό των Λ.Κ.40, ανά τ.μ., που αντιστοιχεί με τη τιμή πώλησης του συγκριτικού 2, που είχε, σε σύγκριση με τα υπόλοιπα κτήματα, επί των οποίων βασίσθηκε η εκτίμηση του, τη ψηλότερη τιμή πώλησης. Ο εκτιμητής Γεωργιάδης θα έπρεπε, κατά τον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης να είχε προβεί στις αναγκαίες αναπροσαρμογές, λαμβάνοντας υπόψιν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του κάθε συγκριτικού κτήματος, σε σχέση με το επίδικο. 1 _____________________________________________________
8. Βλέπετε σχετικά Κ. Αθανασίου κ.ά. v. Ε. Χριστοδούλου κ.ά., Πολ. Έφ. 11939, ημερ. 27.1.2006, που αφορούσε αίτηση για καθορισμό ενοικίου. Στη σελ. 4 διαβάζουμε τα πιο κάτω σε σχέση με την εκτίμηση της Λειτουργού Εκτιμήσεων του Δικαστηρίου: ". Στη προκειμένη περίπτωση εφόσον τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη η μάρτυρας δεν ήταν όλα της ίδιας ηλικίας, της ίδιας καταστάσεως και των ίδιων παρεχομένων σ΄ αυτά διευκολύνσεων, όπως η ίδια παραδέχθηκε, θα έπρεπε απαραίτητα να είχε προβεί στις αναγκαίες προσαρμογές κάνοντας τους απαραίτητους υπολογισμούς ώστε να ληφθούν υπόψη δεόντως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια ." Με βάση τα στοιχεία που έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, καταλήγω ότι ορθά η εκτιμήτρια Παναγή βασίσθηκε στις τρεις συγκριτικές πωλήσεις που αναγράφονται στην εκτίμηση της, δίδοντας ιδιαίτερη βαρύτητα στο συγκριτικό 3, που είχε τα περισσότερα κοινά χαρακτηριστικά με το επίδικο κτήμα και ήταν το καταλληλότερο για να οδηγήσει σ΄ ασφαλές συμπέρασμα, σε σχέση με την αξία της απαλλοτριωθείσας γης. Τη θέση της εκτιμήτριας Παναγή ότι η αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση κτήματος ήταν Λ.Κ.25, τη δέχομαι ως ορθή και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου. Στρέφομαι τώρα στο δεύτερο θέμα που εγείρεται, κατά πόσο υπήρξε υπεραξία στο εναπομείναντα κτήμα, μετά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της γης που παραμένει μετά την απαλλοτρίωση, είναι θέμα πραγματικό και κρίνεται από το δικαστή κάτω από το πρίσμα της προσαγόμενης μαρτυρίας. Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης της υπόλοιπης γης λαμβάνονται υπόψη τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως, υφιστάμενα δεδομένα. 1 _______________________________________________________
9. Βλ. Ανδρέα Γεωργίου Σεργίδη v. Κυπριακής Δημοκρατίας