Επί τοις αφορώσι την Αίτηση της Εταιρείας Trident Hotels Ltd ν. Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου, Αρ. Αίτησης/΄Εφεσης: 86/05, 2

(1), «Ειδοποίηση προς Συνιδιοκτήτες», προς την εταιρεία Trident Hotels Ltd η οποία κατέχει τα 100/200 του επίδικου τεμαχίου. Με την Ειδοποίηση, εσωκλείετο αντίγραφο του εκδοθέντος πιστοποιητικού και επληροφορείτο η εταιρεία ότι εάν μέσα σε 30 μέρες από την επίδοση της ειδοποίησης δεν συμφωνείτο διευθέτηση ώστε το ακίνητο να παραχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, ή να χωρισθεί με τρόπο που δεν αντιβαίνει τις πρόνοιες του Α. 27, τότε θα εζητείτο από τον Διευθυντή Κτηματολογίου να εκθέσει το ακίνητο σε πώληση με δημοπρασία. Η εταιρεία Trident («η εφεσείουσα») αποτάθηκε τότε στο Δικαστήριο καταχωρώντας την παρούσα Αίτηση-΄Εφεση με την οποία επιζητεί τον παραμερισμό/ακύρωση της απόφασης και/ή διαδικασίας που ακολουθήθηκε, με βάση την οποία εκδόθηκε το Πιστοποιητικό. Εξασφάλισε δε εν τω μεταξύ, απαγορευτικό διάταγμα με το οποίο ανεστάλη κάθε διαδικασία στο Κτηματολόγιο μέχρι την εκδίκαση της παρούσας έφεσης. Με την Αίτηση-΄Εφεση εγείρονται οι ακόλουθοι λόγοι: Α. Η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 1/6/2005 η οποία κοινοποιήθη στην Αιτήτρια στις 20/9/2005 είναι παράνομη καθότι κατά τη λήψη της δεν ετηρήθει η ακολουθητέα συμφώνως του Νόμου διαδικασία. Β. Η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας βάσει του άρθρου 27 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου λήφθηκε εν αγνοία του και χωρίς να ληφθεί υπόψιν η αντικειμενική και/ή λογική κατάσταση των συνιδιοκτητών του αναφερομένου ακινήτου. Γ. Η απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ελήφθη χωρίς να έχουν τηρηθεί οι αρχές της φυσικής δικαιοσύνης και ειδικότερα χωρίς να δοθεί στην Αιτήτρια το δικαίωμα Ακρόασης ή ΄Ενστασης εγκαίρως και/ή καθόλου κατά τη λήψη της απόφασης. Δ. Ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψιν του όλους τους παράγοντες και ειδικότερα την αντικειμενική θέση της Αιτήτριας ως την μεγαλύτερο σε ιδιοκτησίας μεριδιούχο έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών. Ε. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας παρέλειψε να λάβει υπόψιν του τη ζημιά και ταλαιπωρία την οποία θα υποστεί η Αιτήτρια από την καταναγκαστική δημοπρασία του χωραφιού που στο οποίο είναι ιδιοκτήτρια κατά 50%. ΣΤ. Εν πάση περιπτώσει η απόφαση του Διευθυντή καθορίσθηκε χωρίς επαρκή ή ορθή εκτίμηση όλων των πραγματικών δεδομένων. Ζ. Η ειδοποίηση είναι άκυρη εφόσον δόθηκε και βασίσθηκε επί λανθασμένων και/ή παραπλανημένων νομικών και/ή πραγματικών δεδομένων. Σε ένορκη δήλωση του η οποία επισυνάπτεται στην Αίτηση, ο εκ των διευθυντών της εταιρείας Γιωρκής Παπά εκ Λευκωσίας, δηλώνει ότι εξεπλάγη όταν παρέλαβε την προαναφερθείσα ειδοποίηση προς Συνιδιοκτήτη αφού καμμιά ενημέρωση ή προσπάθεια συνεννόησης είχε προηγηθεί. Η διαδικασία που ακολουθήθηκε, επηρεάζει, όπως ισχυρίζεται, δυσμενέστατα την Αιτήτρια εφόσον κατέχει αυτή το μεγαλύτερο μερίδιο στο ακίνητο και έχει πρόθεση να το αναπτύξει, ενώ η πώληση του σε πλειστηριασμό θα οδηγήσει στην αποξένωση του. Η αιτήτρια προχωρεί με διαδικασία ανάπτυξης τόσο του επίδικου, όσο και γειτονικών τεμαχίων τα οποία της ανήκουν, με την ανέγερση εξοχικών επαύλεων και διαμερισμάτων. Ενώ δε η αιτήτρια ετοίμασε σχετικά αρχιτεκτονικά σχέδια και υπέβαλε αιτήσεις για νενομισμένες άδειες, έλαβε την σχετική ειδοποίηση, χωρίς να προηγηθεί οποιαδήποτε συζήτηση ή διαπραγμάτευση για την πιθανότητα εξεύρεσης τρόπου διαχωρισμού του ακινήτου. Η καταχωρηθείσα Αίτηση-΄Εφεση εστρέφετο αρχικά εναντίον του «Διευθυντή Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου» σαν Καθ΄ ου η Αίτηση/Εφεσίβλητου. Αργότερα όμως ο τίτλος τροποποιήθηκε με εκ συμφώνου εκδοθείσα διαταγή του Δικαστηρίου και το όνομα του Καθ΄ου η Αίτηση-Εφεσίβλητου αντικαταστάθηκε, κατονομάζοντας τώρα σαν Καθ΄ου η Αίτηση-Εφεσίβλητο τον «Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας». Παρ΄ όλον ότι η Αίτηση-΄Εφεση δεν περιέλαβε σαν Καθ΄ων η Αίτηση-Εφεσίβλητους τους υπόλοιπους συγκυρίους της επίδικης ακίνητης περιουσίας, εν τούτοις κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου η παρούσα Αίτηση-Έφεση επιδόθηκε και σ΄ αυτούς. Σαν αποτέλεσμα οι συγκύριοι εμφανίστηκαν στην διαδικασία εκπροσωπούμενοι από δικηγόρο και καταχώρησαν ΄Ενσταση και το ίδιο έπραξε και ο εφεσίβλητος Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Η ΄Ενσταση που καταχωρήθηκε εκ μέρους των άλλων συγκυρίων εγείρει πέντε βασικούς λόγους ένστασης, οι οποίοι περιστρέφονται γύρω από την κεντρική θέση ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι σύμφωνη με το νόμο και τους κανονισμούς, ενώ η αίτηση-έφεση είναι τελείως αβάσιμη και καταχρηστική της διαδικασίας. Η ΄Ενσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του εκ των συνιδιοκτητών του ακινήτου κ. Ελευθέριου Καμηλάρη στην οποία αφού δίδονται τα κτηματολογικά στοιχεία και άλλα χαρακτηριστικά του κτήματος, εξηγείται γιατί ήταν αδύνατος ο διαχωρισμός του και γιατί συνακόλουθα ήταν πλήρως δικαιολογημένη η απόφαση και διαδικασία που ακολούθησε ο Διευθυντής. Εξηγούνται επίσης κάποιες ενέργειες στις οποίες είχαν προβεί οι συνιδιοκτήτες καθώς και ανεπιτυχείς προσπάθειες τις οποίες κατέβαλαν προς την πλευρά του Αιτητή για υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού εγγράφου διανομής του κτήματος. Με τη δική του ΄Ενσταση, ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εγείρει κατ΄ αρχήν προδικαστική ένσταση σύμφωνα με την οποία ισχυρίζεται ότι αυτός δεν μπορούσε να ήταν διάδικος στη διαδικασία αυτή σύμφωνα με τους ισχύοντες Κανονισμούς του 1956. ΄Αλλοι λόγοι ένστασης του Διευθυντή αναφέρονται στο ότι δεν συμπεριλήφθηκαν στην διαδικασία απαραίτητοι διάδικοι, δηλαδή, όλοι οι συνιδιοκτήτες του επίδικου κτήματος, ότι ορθά λήφθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση και ότι με την Αίτηση-΄Εφεση δεν αποκαλύπτεται συζητήσιμη υπόθεση. Η Ένσταση του Διευθυντή υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του κ. Τ. Διάκου Κτηματολογικού Λειτουργού πρώτης τάξης, με την οποία αφού παρατίθενται κάποια γεγονότα και διαδικαστικά βήματα που είχαν ακολουθηθεί, επεξηγείται γιατί η βεβαίωση της αδιαιρετότητας του κτήματος ήταν πλήρως δικαιολογημένη. Βρισκόμενος σ΄ αυτό το σημείο θα πρέπει να εντοπίσω τα εξής: Το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης προς υποστήριξη της Αίτησης-΄Εφεσης, είναι φανερό ότι στόχευε στην υποστήριξη αιτήματος όχι για την τελική αιτούμενη θεραπεία, αλλά προσωρινή θεραπεία υπό μορφή παρεμπίπτοντος διατάγματος. Το περιεχόμενο της είναι εξ΄ άλλου πανομοιότυπο σχεδόν με αυτό της ένορκης δήλωσης που συνόδευε η αίτηση για έκδοση προσωρινού διατάγματος, στις προϋποθέσεις για έκδοση του οποίου και αναφέρεται. Από την άλλη, εξίσου συνεπές με διαδικασία παρεμπίπτοντος διατάγματος φαίνεται να είναι και το περιεχόμενο της ένστασης. Πέραν του ότι μεταξύ των Λόγων ΄Ενστασης περιλαμβάνεται και το ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για έκδοση διατάγματος αφού, κατά τον ισχυρισμό δεν αποκαλύπτεται συζητήσιμη υπόθεση, καθώς και το ότι η Αιτήτρια δεν θα υποστεί καμμιά ζημιά από την μή έκδοση του διατάγματος. ΄Οπως και αν έχουν όμως τα πράγματα, οι ένορκες δηλώσεις είναι εκεί και θα ληφθεί υπόψιν το περιεχόμενο τους και όχι ο τύπος τους. Αγορεύοντας η συνήγορος της αιτήτριας εταιρείας, ανέφερε ότι δεν προσβάλλεται η ίδια η ύπαρξη του Α.27 και των προνοιών του, αλλά το παράπονο της αιτήτριας είναι ότι η διαδικασία η οποία ακολουθείται από το Διευθυντή κατ' εφαρμογή των Α. 27 και 28 για δεκαετίες τώρα, είναι λανθασμένη και άκυρη. Κύριος λόγος γι΄ αυτή τη θέση προβάλλεται το ότι ο Διευθυντής δεν ειδοποίησε καθόλου την αιτήτρια προτού προχωρήσει στην απόφαση του ώστε να ακουσθεί και αυτή και ότι η απόφαση του Διευθυντή για αδιαιρετότητα δεν είναι καθόλου ή επαρκώς αιτιολογημένη. ΄Οπως διευκρίνισε η συνήγορος, δεν ισχυρίζεται ότι το επίδικο ακίνητο θα μπορούσε νόμιμα να διαχωριστεί χωρίς να παραβιάζεται το Α.27 του Κεφ. 224, απλά δεν γνωρίζει αν αυτό θα μπορούσε να γίνει. ΄Οπως δε τόνισε, έπρεπε να είχαν ληφθεί υπόψιν τα συμφέροντα της αιτήτριας η οποία κατέχει το ½ του ακινήτου, ενώ τώρα σαν αποτέλεσμα δημόσιου πλειστηριασμού θα υποστεί πολύ μεγάλη ζημιά. Στη δική της αγόρευση, η κα Κορφιώτη για τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας εξήγησε γιατί, κατά την άποψη της και κατ΄ εφαρμογή του Κανον. 5

(2)των Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 19956 ο Διευθυντής δεν μπορεί να είναι διάδικος και γιατί θα έπρεπε απαραίτητα οι άλλοι συγκύριοι να ήσαν διάδικοι. Λόγω αυτών των παρατυπιών, υπέβαλε η συνήγορος, η διαδικασία πάσχει και είναι άκυρη και δεν πρέπει καν να εξετασθεί η ουσία της, τουλάχιστο όσον αφορά τον Διευθυντή. Εάν όμως το Δικαστήριο έχει διαφορετική άποψη, τότε εξετάζοντας την ουσία θα πρέπει να απορρίψει την αίτηση για τους ακόλουθους λόγους: α. Εφ΄ όσον η διαδικασία δεν αφορά σε ενδιάμεση αίτηση αλλά Πρωτογενή Αίτηση θα έπρεπε να δοθεί προφορική μαρτυρία από τον αιτητή, η οποία δεν δόθηκε, και δεν μπορούσε να περιοριστεί σε ένορκη δήλωση. β. Η ισχύουσα νομοθεσία πουθενά δεν δίδει το δικαίωμα σε συγκύριο να υποβάλλει παραστάσεις πριν την έκδοση πιστοποιητικού. γ. Το ιδιοκτησιακό καθεστώς ή η έκταση του μεριδίου ενός συγκυρίου δεν συνιστά παράγοντα που λαμβάνεται υπόψη. δ. Η ληφθείσα απόφαση είναι και δικαιολογημένη εκ των πραγμάτων και αιτιολογήθηκε με επάρκεια. Αγορεύοντας εκ μέρους των άλλων συγκυρίων, ο κ. Λάντος εισηγήθηκε ότι υπάρχουν στο νόμο οι αναγκαίες ασφαλιστικές δικλείδες, εφόσον δίδεται η ευκαιρία στους ενδιαφερομένους να προσέλθουν σε διαπραγματεύσεις και να συμφωνήσουν σε διευθέτηση αμέσως μετά την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Μπορεί ακόμα κάποιος να υποδείξει και τότε στον Διευθυντή ότι θα μπορούσε να διαχωριστεί το ακίνητο και ότι εσφαλμένα έχει εκδοθεί το πιστοποιητικό. Εν πάση όμως περιπτώσει εδώ οι αιτητές καμμιά μαρτυρία πρόβαλαν που να έτεινε να καταδείξει ότι στην πραγματικότητα θα μπορούσε να διαχωρισθεί νόμιμα το ακίνητο χωρίς παραβίαση προνοιών του Α. 27

(1). Αυτά ήσαν συνοπτικά τα κύρια σημεία των εγγράφων προτάσεων των εμφανιζομένων στη διαδικασία και των προφορικών παραστάσεων στις οποίες προέβηκαν οι συνήγοροι τους. Εν όψει των όσων έχουν αναφερθεί, αναπόφευκτα προβάλλει η ανάγκη όπως ασχοληθώ κατά πρώτον με το θέμα της ύπαρξης ή μη στη διαδικασία των ορθών διαδίκων και των συναφών θεμάτων που ηγέρθησαν και αφορούν στην κατ΄ ισχυρισμό ακυρότητα της ακολουθηθείσας διαδικασίας. α. Η συμπερίληψη του Διευθυντού του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας σαν διαδίκου-καθ΄ ου η αίτηση, η μή συμπερίληψη των υπολοίπων συγκυρίων και οι τυχόν συνέπειες τους. Το ίδιο το λεκτικό του Κανονισμού 5

(2)των περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 υποδεικνύει ξεκάθαρα το βάσιμο της θέσης που έχει προβάλει η συνήγορος του Διευθυντή. Το κείμενο του Κανονισμού 5

(2)έχει ως εξής: «...

(2)All interested parties shall be joined as parties to the proceedings: Provided that, unless otherwise directed by the court, the Director shall not be joined as a party except in proceedings under sections 41, 43, 58, 59, 68, 69 and 69(A) of the Law.» Με δεδομένο ότι η υπό εξέταση παρούσα αίτηση δεν αφορά σε διαδικασία με βάση τα πιο πάνω άρθρα και τα αντίστοιχα προς αυτά άρθρα της μεταγενέστερης νομοθεσίας - Κεφ. 224 των Νόμων της Κύπρου, είναι φανερό ότι ο Διευθυντής δεν θα έπρεπε να είναι διάδικος εκτός αν είχε δοθεί άδεια από το Δικαστήριο, ενώ οι άλλοι συγκύριοι θα έπρεπε, σαν ενδιαφερόμενα πρόσωπα (interested parties) να ήσαν διάδικοι. Αυτή η αναγκαιότητα προβάλλει τόσο μέσα από το επιτακτικό λεκτικό του Κανονισμού 5

(2), όσο και από τη νομολογία. ΄Οπως τονίστηκε, μεταξύ άλλων και στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Ανθή Γεωργιάδου ν. Κωνσταντία Γεωργιάδη

(1999)1 ΑΑΔ 1210, σε όλες τις αγωγές που έχουν σαν αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, πρέπει να συνενώνονται σαν διάδικοι, όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, διαφορετικά η διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. (Βλ. Τιτσινίδη ν. Ρεσιάτ

(1993)1 ΑΑΔ 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas

(1985)1 CLR 83 και Χριστοδούλου ν. Χριστοδούλου

(1998)1 ΑΔΔ 579). Στην ίδια την υπόθεση Γεωργιάδου (ανωτέρω) το Εφετείο παραμέρισε την εκδοθείσα πρωτόδικη απόφαση, επειδή δύο από τους συνιδιοκτήτες κατά 1/6 μερίδιο, ούτε συνενώθηκαν στην αίτηση - έφεση ούτε και έλαβαν μέρος σ' αυτήν. Με δεδομένο λοιπόν ότι εδώ δεν θα έπρεπε να είναι διάδικος ο Διευθυντής αλλά κατέστη διάδικος, αυτό επάγεται ακυρότητα της ακολουθηθείσας διαδικασίας, είτε εν όλω, είτε εν μέρει; Κατά την άποψη μου η απάντηση θα πρέπει να είναι αρνητική. Οι λόγοι προς τούτο είναι διάφοροι: Κατ΄ αρχήν υπενθυμίζεται ότι η άδεια τροποποίησης του τίτλου της Αίτησης-΄Εφεσης και η συμπερίληψη του Διευθυντή του Κτηματολογίου σαν διάδικου, επετράπη κατόπιν γραπτής αίτησης την οποία είχε υποβάλει η Αιτήτρια-Εφεσείουσα, στην οποία αίτηση εκπροσωπήθηκε ο πρώην διάδικος Διευθυντής του Κτηματολογίου Αμμοχώστου αλλά και ο νέος διάδικος, μέσω δικηγόρου από το γραφείο του Γενικού Εισαγγελέα. Ο δικηγόρος που εκπροσώπησε τον πρώην και τον νυν διάδικο συμφώνησε με την αιτούμενη τροποποίηση, και αποδέκτηκε όπως καταχωρήσει ένσταση εντός ταχθείσας προθεσμίας, πράγμα που έπραξε. ΄Ελαβε έτσι μέρος στη διαδικασία και συμμετείχε μέχρι τέλους χωρίς να εγείρει οποιονδήποτε νομικό θέμα σχετικά με τη συμπερίληψη του, για προδικαστική εκδίκαση. Περαιτέρω, θα πρόσθετα και το εξής: ΄Οπως διαπιστώνεται από τις πρόνοιες του Κανονισμού 6

(2)των προαναφερθέντων Κανονισμών του 1956, ο Διευθυντής, μπορεί μεν να μην είναι διάδικος, πλην όμως διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στη διαδικασία. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κανονισμού 5

(3)εκεί όπου ο Διευθυντής δεν είναι διάδικος, ο αιτητής εντούτοις υποχρεούται όπως του επιδώσει πιστό αντίγραφο της Αίτησης-΄Εφεσης. Σύμφωνα δε με τις πρόνοιες του Κανονισμού 6

(2), μετά την επίδοση σ΄ αυτόν της αίτησης, ο Διευθυντής υποχρεούται όπως εντός 10 ημερών καταχωρήσει στο Δικαστήριο ΄Εκθεση στην οποία να παρατίθενται οι λόγοι που τον οδήγησαν στην λήψη της προσβαλλόμενης απόφασης του. Στην υπό εξέταση, παρούσα υπόθεση, ο Διευθυντής αντί ΄Εκθεσης , καταχώρησε ΄Ενσταση η οποία συνοδεύεται από ένορκη δήλωση η οποία υποβλήθηκε εκ μέρους του και μέσω της οποίας εκτίθενται όλα τα ουσιώδη γεγονότα και στην οποία επισυνάπτονται τα σχετικά έγγραφα της ληφθείσας απόφασης. Υπ' αυτές τις περιστάσεις, θα ήταν πιστεύω παράλογο να μην ληφθούν υπόψη από το Δικαστήριο τα στοιχεία που έθεσε ο Διευθυντής επειδή δεν είναι υπό μορφή ΄Εκθεσης αλλ' ΄Ενορκης Δήλωσης. Παραγνωρίζοντας το γεγονός ότι ο Διευθυντής περιλήφθηκε σαν διάδικος, θα λάβω υπόψη τα όσα έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου συμμετέχοντας στη διαδικασία, μέσω των χρήσιμων στοιχείων που έχει παραθέσει. Ως προς τη μη συμπερίληψη των υπολοίπων συνιδιοκτητών του κτήματος και τις επιπτώσεις από αυτή την παράλειψη, παρατηρώ τα εξής: ΄Οπως έχει προαναφερθεί, παρά το ότι οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν συμπεριλήφθηκαν σαν διάδικοι, όπως θα έπρεπε, εν τούτοις τους επιδόθηκε η αίτηση-έφεση και εκπροσωπήθηκαν από δικηγόρο της εκλογής τους. Καταχώρησαν περαιτέρω, γραπτή ΄Ενσταση με οδηγίες του Δικαστηρίου και με εμπεριστατωμένη ένορκη δήλωση στην οποία επισυνάφθηκαν τα αναγκαία έγγραφα που ήθελαν να θέσουν υπόψη του Δικαστηρίου. Τους δόθηκε επιπρόσθετα το δικαίωμα να προσκόμιζαν περαιτέρω μαρτυρία, αν επιθυμούσαν και τελικά να αγορεύσουν προβάλλοντας τις θέσεις τους ενώπιον του Δικαστηρίου. Συνοπτικά, μπορεί με θετικότητα να λεχθεί ότι οι ενδιαφερόμενοι-συνιδιοκτήτες είχαν και άσκησαν, όλα τα δικαιώματα τα οποία έχουν όλοι οι διάδικοι και υπ΄ αυτές τις περιστάσεις η παρούσα περίπτωση διαφοροποιείται πλήρως από τις άλλες περιπτώσεις που σύμφωνα με τη νομολογία επάγονται ακυρότητα της διαδικασίας. Το άλλο θέμα που πρέπει να εξετασθεί πριν από την εξέταση της ουσίας της αίτησης, είναι η θέση που προβλήθηκε από πλευράς του Διευθυντή, σχετικά με την παράλειψη της αιτήτριας να προσκομίσει προφορική μαρτυρία. β) Η παράλειψη της Αιτήτριας-Εφεσείουσας να προσκομίσει προφορική μαρτυρία και οι ενδεχόμενες επιπτώσεις της. ΄Ηταν η θέση της πλευράς του Διευθυντή, η οποία υιοθετήθηκε και από την πλευρά των ενδιαφερομένων-συγκυρίων, ότι η αίτηση-έφεση θα πρέπει να απορριφθεί χωρίς εξέταση της αίτησης της, σαν μη αποδειχθείσα. Επειδή δηλαδή, πρόκειται για εναρκτήρια αίτηση και όχι ενδιάμεση/παρεμπίπτουσα, θα έπρεπε απαραίτητα να είχε προσκομισθεί προφορική μαρτυρία από την αιτήτρια για να αποδείξει τα γεγονότα της αίτησης της και όχι να αρκεσθεί στην καταχωρηθείσα ένορκη δήλωση. Αν και συμφωνώ με το υπόβαθρο αυτής της εισήγησης, εν τούτοις θα διαφωνήσω ως προς τις εισηγούμενες επιπτώσεις της παράλειψης. Είναι γεγονός, ότι όπως εντοπίσθηκε και στην υπόθεση Μαχλουζαρίδης ν. Ιωαννίδη κ.ά.

(1990)1 ΑΑΔ 965 στη σελ. 969, οι Κανονισμοί του 1956 καθιερώνουν σαν ένδικο μέσο για την άσκηση έφεσης εναντίον απόφασης του διευθυντή, τον τύπο ο οποίος προσδιορίζεται στο Παράρτημα των Κανονισμών και είναι προσαρμοσμένος στον τύπο αίτησης με κλήση (application by summons). Ειδικά δε προβλέπεται στον Κανονισμό 5

(1)ότι κάθε τέτοια αίτηση-έφεση εκθέτει τους λόγους που προβάλλονται ενάντια στην ορθότητα της Απόφασης και συνοδεύεται από μιά ή περισσότερες ένορκες δηλώσεις στις οποίες εκτίθενται τα γεγονότα. Κατά παρόμοιο δε τρόπο, ισχύουν ανάλογες πρόνοιες σε σχέση με την ΄Ενσταση του Καθ΄ου η αίτηση-Εφεσίβλητου. Αυτές είναι οι τυπικές απαραίτητες προϋποθέσεις από απόψεως εγγράφων προτάσεων και διαπιστώνεται ότι αυτές έχουν τηρηθεί στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Απ΄ εκεί και πέρα, κατά την ακρόαση της αίτησης-έφεσης, ισχύουν εδώ οι πρόνοιες του Κανονισμού 10

(3). Σύμφωνα με αυτές, εάν υπάρχει σύγκρουση γεγονότων μεταξύ του αιτητή και του καθ΄ου η αίτηση-ενισταμένου, ο αιτητής θα πρέπει κατά την ακρόαση να είναι έτοιμος να αποδείξει τα γεγονότα στα οποία βασίζεται, στο βαθμό κατά τον οποίο το βάρος απόδειξης εμπίπτει στους δικούς του ώμους. (Παρόμοια πρόνοια ενυπήρχε και στην Δ.48 κ. 4 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία και καταργήθηκε κατά το 1999). Είναι επομένως φανερό, ότι η παράλειψη του διάδικου ο οποίος έχει το βάρος να αποδείξει γεγονότα, να προσκομίσει προφορική μαρτυρία, δεν συνεπάγεται ακύρωση ή εξουδετέρωση της αίτησης, όπως ήταν η εισήγηση. Απλά, τα όποια γεγονότα τα οποία είχε εγείρει ο αιτητής και τα οποία είτε αμφισβητήθηκαν από την άλλη πλευρά ή συγκρούονται με γεγονότα που ήγειρε αυτή, τότε ο αιτητής αν δεν προσκομίσει προφορική μαρτυρία κατά την ακρόαση, θα θεωρηθεί ότι απέτυχε να αποδείξει, όχι κατ΄ ανάγκη ολόκληρη την αίτηση ή μέρος αυτής, αλλά τα συγκεκριμένα συγκρουόμενα γεγονότα μόνο. Και τότε οι επιπτώσεις γι΄ αυτόν θα ποικίλλουν ανάλογα με την σημασία και σπουδαιότητα του συγκεκριμένου γεγονότος ή των συγκεκριμένων γεγονότων , που παρέμειναν αναπόδεικτα. Θα προχωρήσω να εξετάσω την ουσία της Αίτησης-΄Εφεσης και τα βασικά παράπονα της Αιτήτριας-Εφεσείουσας. Μπορώ εξ΄ αρχής να αναφέρω ότι η Αίτηση-΄Εφεση δεν μπορεί να ευσταθήσει και θα πρέπει να αποτύχει για μιά σειρά από λόγους: α) Το παράπονο της αιτήτριας ότι δεν της δόθηκε η ευκαιρία να ακουσθεί προτού εκδοθεί το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας. Σύμφωνα με την αιτήτρια-εφεσείουσα, με τον τρόπο με τον οποίο εφαρμόζεται η διαδικασία που προβλέπεται στο ΄Αρθρο 28 του Κεφ. 224 παραβιάζεται ο βασικός κανόνας φυσικής δικαιοσύνης σύμφωνα με τον οποίο θα πρέπει να ακούσει και τις δύο πλευρές ένα όργανο που καλείται να λαμβάνει αποφάσεις οι οποίες επηρεάζουν ουσιαστικά δικαιώματα τους. Σε σχέση με τούτο, θα επαναλάβω εδώ, όσα είχα την ευκαιρία πρόσφατα να παραθέσω στην απόφαση μου στην Αίτηση-΄Εφεση 1/06 Λ. Αυξεντίου ν. Stormy Appeal Estate Ltd κ.ά. ημ. 20.7.06 απαντώντας σε παρόμοιο επιχείρημα που είχε προβληθεί: «......Ο ίδιος ο νόμος και ειδικότερα το Α.28 του Κεφ. 224 δεν προνοεί για συμμετοχή ή ενημέρωση όλων των συγκυρίων στην υποβολή και εξέταση αιτήματος για έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας ακινήτου. Αντίθετα, φαίνεται σαφής η πρόθεση του νομοθέτη μέσα από το κείμενο του άρθρου, το οποίο παρέθεσα προηγουμένως, να δώσει και δίδει μονόπλευρα σε κάθε συγκύριο το δικαίωμα να αποταθεί για έκδοση πιστοποιητικού. Απ΄ εκεί και πέρα, ο ίδιος ο Διευθυντής σαν καθ΄ ύλην αρμόδιο όργανο, θα εφαρμόσει όλες τις διατάξεις που αφορούν στη διαίρεση ακίνητης περιουσίας, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Α. 27 του ίδιου νόμου και ασφαλώς υπό το φως των κατεχομένων από το γραφείο του στοιχείων ως προς ιδιοκτησίες, σχέδια, σχεδιασμούς κλπ.» Περαιτέρω, θα πρόσθετα ότι οι ίδιοι οι Κανονισμοί δίδουν σε κάθε συνιδιοκτήτη και ενδιαφερόμενο πρόσωπο την ευκαιρία να ενημερωθεί πλήρως για την απόφαση του διευθυντή, να την αμφισβητήσει και να προσβάλει την εγκυρότητα της. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κανονισμού 6

(1), για παράδειγμα, ο Διευθυντής, όταν κληθεί από κάποιο πρόσωπο του οποίου τα συμφέροντα επηρεάζονται και ο οποίος εκδηλώνει την πρόθεση του να εφεσιβάλει την απόφαση, υποχρεούται να του παράσχει έκθεση με τους λόγους της απόφασης. Δίδεται δε από το ίδιο το ΄Αρθρο 28, κάθε ευκαιρία σε όλους τους ενδιαφερομένους να προσέλθουν σε διαπραγματεύσεις και να αποφευχθεί η αναγκαστική πώληση του ακινήτου. Εξετάζοντας την όλη διαδικασία η οποία προβλέπεται στο ΄Αρθρο 28 υπό το φως και των Κανονισμών του 1956, συμπεραίνω ότι τόσο μέσω από αυτές τις πρόνοιες, όσο και μέσα από την διαδικασία της εφαρμογής τους, υπάρχουν στα κρίσιμα σημεία της διαδρομής, οι αναγκαίες ασφαλιστικές δικλείδες προς όφελος όλων των συνιδιοκτητών και αδυνατώ να συμπεράνω ότι παραβιάζεται οποιοσδήποτε κανόνας φυσικής δικαιοσύνης. β) Το παράπονο περί έλλειψης αιτιολογίας ή επαρκούς αιτιολογίας από πλευράς του Διευθυντή. Υπενθυμίζω κατ΄ αρχήν σε σχέση με αυτό το παράπονο της αιτήτριας-εφεσείουσας, ότι θα μπορούσε, αν το επεδίωκε, να εξασφάλιζε αιτιολογημένη έκθεση του Διευθυντή ως προς την απόφαση του, δυνάμει του προαναφερθέντα Κανονισμού 6

(1). Περαιτέρω, στο Δικαστήριο ο Διευθυντής έχει θέσει με τον τρόπο που έχω περιγράψει προηγουμένως όλα εκείνα τα στοιχεία τα οποία, κατά τον ίδιο, συνηγορούσαν υπέρ του να ληφθεί η επίδικη απόφαση. Στοιχεία δηλαδή από τα οποία διαφαινόταν πως δεν ήταν δυνατός ο διαχωρισμός του ακινήτου χωρίς να παραβιάζονται πρόνοιες του ΄Αρθρου 27. Συγκεκριμένα ο Διευθυντής προβάλλει δύο κατά κύριο λόγο σημεία με τα οποία δεν θα μπορούσε νόμιμα να διαχωριστεί το ακίνητο. Αυτά ήσαν: α) ΄Οτι το κτήμα είναι περίκλειστο και στερείται εξόδου προς το δημόσιο δρόμο και επομένως διαχωρισμός του θα προσέκρουε στις πρόνοιες του ΄Αρθρου 27

(1)α του Κεφ. 224. β) ΄Οτι το κτήμα δεν αρδεύεται και επομένως ο τυχόν διαχωρισμός του θα προσέκρουε στις πρόνοιες του ΄Αρθρου 27

(1)(γ). Αυτοί οι λόγοι που πρόβαλε ο Διευθυντής είναι καλοί λόγοι και συνιστούν επαρκή αιτιολογία, αφού ειδικά αναφέρονται στη νομοθεσία και στα γεγονότα που τους στοιχειοθετούν. γ) Η μή αμφισβήτηση της νομιμότητας ή ορθότητας της ληφθείσας απόφασης και η μή προβολή αντίθετης άποψης. ΄Οπως προκύπτει από το σύνολο των στοιχείων που πρόβαλε στο Δικαστήριο η αιτήτρια-εφεσείουσα μέσω της αίτησης και ένορκης δήλωσης της, των συνημμένων σ΄ αυτήν εγγράφων αλλά και μέσω της προφορικής αγόρευσης της συνηγόρου της, δεν εγείρεται κανένας ισχυρισμός ότι το επίδικο ακίνητο θα μπορούσε στην πραγματικότητα να διαχωριστεί, χωρίς να παραβιασθούν πρόνοιες του ΄Αρθρου 27

(1). ΄Οπως ανέφερε, με κάθε ειλικρίνεια στο Δικαστήριο η ίδια συνήγορος, δεν μπορούσε να ισχυριστεί ότι νόμιμος διαχωρισμός του ακινήτου θα ήταν εφικτός. Ούτε και ότι ο Διευθυντής ενήργησε εσφαλμένα, ή μη εφαρμόζοντας το Νόμο. Με αυτά τα δεδομένα, και ενόψει όλων των άλλων λόγων που έχω προαναφέρει, η αίτηση τελικά παραμένει απογεγυμνωμένη από οποιοδήποτε έρεισμα και πρέπει να αποτύχει. Η Αίτηση-΄Εφεση απορρίπτεται και ακολουθώντας το αποτέλεσμα, τα έξοδα επιδικάζονται εναντίον της Αιτήτριας και υπέρ του Καθ΄ου η αίτηση και των ενδιαφερομένων μερών-συνιδιοκτητών όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................................... Κ. Κληρίδης, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ /ΓΙ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο