Christos Rotos Son Ltd ν. Πολυξένης Νίκου Αμπίζα, Αρ. Αγωγής: 3371/05, 30 Νοεμβρίου, 2007 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2007:A129 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Λ. Καουτζάνη, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3371/05 Μεταξύ Christos Rotos & Son Ltd Εναγόντων και Πολυξένης Νίκου Αμπίζα Εναγομένης Ημερομηνία: 30 Νοεμβρίου, 2007 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Ενάγοντες: κ. Σ. Κώστα Για Εναγομένη: κ. Βρυωνίδης Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την υπό κρίση αγωγή οι ενάγοντες απαιτούν από την εναγόμενη ποσό £988,30 για παράβαση συμφωνίας και/ή λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού, πλέον νόμιμο τόκο από 24.11.2005, πλέον έξοδα. Σύμφωνα με την έκθεση απαίτησης του ειδικά οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος οι ενάγοντες είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης νόμιμα εγγεγραμμένη στην Κύπρο, που ασχολείται με αγοραπωλησία και/ή ανάπτυξη ακινήτων. Η εναγόμενη καθ' όλο τον ουσιώδη χρόνο ήταν εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια οικοπέδου στην ενορία Παναγίας στη Λευκωσία και δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.9.2004 οι ενάγοντες αγόρασαν από την εναγόμενη μερίδιο του εν λόγω οικοπέδου και συγκεκριμένα λωρίδα γης έκτασης 7 τετραγωνικών μέτρων έναντι του ποσού των £5.
- Η εν λόγω αγορά κατέστη αναγκαία καθότι έπρεπε να γίνει μικρή επέκταση οικοπέδων που γειτνιάζουν με την εν λόγω λωρίδα γης για να πληρούνται τα κριτήρια της Πολεοδομίας και να καταστεί εφικτό να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Ήταν ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας πώλησης ότι η εναγόμενη θα είχε την υποχρέωση καταβολής οποιωνδήποτε φόρων που θα προέκυπταν από την πώληση και αγορά του υπό αναφορά τεμαχίου και συγκεκριμένα τον φόρο ακίνητης περιουσίας και τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Η εναγόμενη όμως παρέλειψε και/ή αρνήθηκε να καταβάλει τους φόρους αυτούς που ανέρχονται στο απαιτούμενο με την αγωγή ποσό και ειδικότερα σε £22,90 ο φόρος ακίνητης περιουσίας και σε £965,40 ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών. Κατά ή περί τις 24.11.2004 οι ενάγοντες κατέβαλαν για λογαριασμό της εναγομένης τα εν λόγω ποσά για να καταστεί εφικτή η μεταβίβαση του μεριδίου γης σύμφωνα με τη συμφωνία πώλησης και να προχωρήσουν στην έκδοση των προαναφερθέντων τίτλων ιδιοκτησίας. Αποτελεί ισχυρισμό των εναγόντων ότι η πραγματική αξία του μεριδίου γης που αγοράστηκε δεν υπερβαίνει τις £300-400 και δεν θα συμφωνούσαν να αγοράσουν αυτό στην υπερβολική τιμή των £5.000 αν θα ήταν υποχρεωμένοι να καταβάλουν επιπρόσθετα φόρους ή άλλα ποσά για ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Παρόλο που το απαιτούμενο ποσό ζητήθηκε επανειλημμένα τόσο από τους ενάγοντες όσο και με επιστολές των δικηγόρων τους ημερομηνίας 17.12.2004 και 25.1.2005, η εναγόμενη αρνήθηκε να το επιστρέψει σ' αυτούς. Με την υπεράσπιση της η εναγόμενη αγνοεί και αρνείται την ιδιότητα των εναγόντων ως εταιρείας δεόντως εγγεγραμμένης καθώς και τους σκοπούς αυτής αλλά παραδέχεται την ιδιοκτησία της καθώς και τη συμφωνία πώλησης της λωρίδας γης που περιγράφεται στην έκθεση απαίτησης. Αρνείται τους λοιπούς ισχυρισμούς των εναγόντων σχετικά με την εκ μέρους τους αναγκαιότητα αγοράς του υπό αναφορά τεμαχίου γης καθώς και τον όρο συμφωνίας πώλησης αναφορικά με την πληρωμή από αυτή του απαιτούμενου ποσού των φόρων και ισχυρίζεται ότι η αδυναμία έκδοσης των τίτλων ιδιοκτησίας συγκροτήματος τεσσάρων κατοικιών που ανήγειραν οι ενάγοντες οφείλετο στο ότι οι ενάγοντες κατά την ανέγερση των κατοικιών αυτών προέβησαν σε επέμβαση στο τεμάχιο ιδιοκτησίας της εναγομένης. Μέσω του αντιπροσώπου τους Ντίνου Χρίστου οι ενάγοντες απευθύνθηκαν προς την εναγόμενη για να αγοράσουν το τμήμα του οικοπέδου της στο οποίο υπήρξε επέμβαση και αυτή αρνήθηκε αρχικά να πωλήσει το τμήμα αυτό απαιτώντας να αρθεί η παράνομη επέμβαση. Μετά από επίμονες προσπάθειες των εναγόντων μέσω του προαναφερθέντος αντιπροσώπου τους, η εναγόμενη τελικά αποδέχθηκε την εισήγηση των εναγόντων να προβούν σε αναπροσαρμογή συνόρων με την πώληση του τμήματος στο οποίο οι ενάγοντες είχαν επέμβει αντί του συμφωνηθέντος τιμήματος των £5.000 και όλων των εξόδων για την επίτευξη της εν λόγω ρύθμισης που θα αναλάμβαναν οι ενάγοντες. Η διαδικασία αναπροσαρμογής συνόρων πραγματοποιήθηκε καθώς και η μεταβίβαση του εν λόγω τεμαχίου γης και καθόλη τη διάρκεια υλοποίησης της συμφωνίας τους ουδέποτε τέθηκε θέμα για καταβολή οποιωνδήποτε ποσών εκ μέρους της εναγομένης καθότι η μεταβίβαση έγινε αποκλειστικά για εξυπηρέτηση των εναγόντων λόγω της παράνομης επέμβασης. Μετά την μεταβίβαση του τεμαχίου γης οι ενάγοντες αποφάσισαν να εγείρουν την παρούσα αγωγή εκ του ασφαλούς πλέον παρόλο που γνώριζαν ότι δεν είχαν τέτοιο δικαίωμα. Η εναγόμενη αποδέχεται ότι παρέλαβε την επιστολή ημερομηνίας 17.12.2004 στην οποία απάντησε μέσω του συζύγου της και ακολούθησε η επιστολή του δικηγόρου των εναγόντων ημερομηνίας 25.1.
- Ισχυρίζεται τέλος η εναγόμενη ότι οι ενάγοντες δεν δικαιούνται τις αιτούμενες θεραπείες. Με την απάντηση στην υπεράσπιση οι ενάγοντες αρνούνται τους ισχυρισμούς και τις θέσεις της εναγομένης και περαιτέρω ισχυρίζονται ότι η επέμβαση στο επίδικο τεμάχιο γης είχε γίνει λόγω λάθους του υπαλλήλου τους κατά την οριοθέτηση των συνόρων του οικοπέδου, εμμένοντας ότι το ποσό της συμφωνίας πώλησης αυτού ήταν υπερβολικό, υποστηρίζοντας ότι ουδόλως συμφωνήθηκε ότι θα αναλάμβαναν οποιαδήποτε περαιτέρω έξοδα πέραν του ποσού των £5.000, το οποίο είχε εισηγηθεί η εναγόμενη. Η μεταβίβαση δεν μπορούσε να ολοκληρωθεί αν δεν πληρώνονταν οι απαιτούμενοι φόροι, για την πληρωμή των οποίων σύμφωνα με την πρακτική και τη νομοθεσία είναι υπόχρεος ο διαθέτης της ακίνητης περιουσίας. Κατά την ακρόαση της υπόθεσης εκ μέρους των εναγόντων κατέθεσε ενόρκως ο Νίκος Ρωτός, διευθυντής τους, ο οποίος τόσο στην γραπτή του κατάθεση, που κατατέθηκε ως Έγγραφο 1 ενώπιον του Δικαστηρίου, όσο και προφορικά υποστήριξε τη θέση των εναγόντων και συγκεκριμένα ότι ήταν ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος της συμφωνίας των διαδίκων (σύμφωνα με το πωλητήριο έγγραφο που συνοδεύει τη δήλωση διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας-Τεκμήριο 1) ότι η εναγόμενη θα πλήρωνε οποιουσδήποτε φόρους που θα προέκυπταν από την πώληση και αγορά του επίδικου τεμαχίου. Η εναγόμενη ωστόσο παρέλειψε και αρνήθηκε να καταβάλει τον φόρο ακίνητης περιουσίας και τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, οι οποίοι φαίνονται στη δήλωση διάθεσης ακίνητης περιουσίας - Τεκμήριο 1 - και ως εκ τούτου το απαιτούμενο ποσό το κατέβαλαν οι ενάγοντες για λογαριασμό της εναγομένης ώστε να καταστεί εφικτή η επίδικη μεταβίβαση. Οι πληρωθέντες φόροι φαίνονται στις σχετικές αποδείξεις που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 2 και
- Πρόσθεσε προφορικά ότι δεν υπήρχε όρος στη συμφωνία των διαδίκων να πληρώσουν οι ενάγοντες τους φόρους και παρόλο που είχαν ζητήσει από την εναγόμενη τηλεφωνικά να τους πληρώσει κατά την περίοδο της μεταβίβασης, η απάντηση της ήταν ότι αυτή δεν ήταν υποχρεωμένη να πληρώσει. Δέχθηκε ότι στις συζητήσεις για την επίδικη αγορά του τεμαχίου γης δεν ήταν παρών ο ίδιος αλλά αντιπροσωπευόταν από τον Ντίνο Χρίστου, υπάλληλο των εναγόντων, ο οποίος ενεργούσε σύμφωνα με τις οδηγίες του ίδιου και δεν του είχε δώσει οδηγίες σχετικά με τους πληρωτέους φόρους. Δεν δέχθηκε ότι η εναγόμενη είχε συμφωνηθεί να λάβει το ποσό των £5.000 ως «καθαρά χρήματα» χωρίς άλλη επιβάρυνση, εμμένοντας ότι ο αντιπρόσωπος του ουδέποτε του ανέφερε ότι οι φόροι και τα έξοδα για τη μεταβίβαση θα πληρωθούν από τους ενάγοντες. Συμφώνησε επίσης ότι στάληκαν εκ μέρους των εναγόντων επιστολές στην εναγόμενη μετά την επίδικη μεταβίβαση, με ημερομηνίες 17.12.2004 και 25.1.2005 (Τεκμήρια 4 και 5 αντίστοιχα), ενώ πριν τη μεταβίβαση δεν στάληκε οποιαδήποτε σχετική επιστολή. Υποστήριξε ότι πλήρωσε τους φόρους καθότι ως αξιόπιστος επιχειρηματίας έπρεπε να προχωρήσει με την επίδικη μεταβίβαση, η δε συμφωνία αποτελούσε εκμετάλλευση εκ μέρους της εναγομένης λόγω του υπερβολικού τιμήματος που ζητήθηκε για την μικρή λωρίδα γης που πωλήθηκε στους ενάγοντες, ώστε να μπορέσει να εκδώσει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας στους πελάτες του. Σύμφωνα με τον μάρτυρα η εναγόμενη δεν μπορούσε να αρνηθεί τη μεταβίβαση λόγω της ύπαρξης του πωλητηρίου εγγράφου και δεν της στάληκε ειδοποίηση είτε γραπτά είτε προφορικά ότι θα πληρώσουν τους φόρους οι ενάγοντες και στη συνέχεια θα τους διεκδικήσουν από αυτήν. Μετά τη λήψη της απάντησης της εναγομένης, Τεκμήριο 6, στις επιστολές του συνηγόρου των εναγόντων δεν κάλεσε τον αντιπρόσωπο του Ντίνο Χρίστου για να διευκρινίσει το θέμα, υποστηρίζοντας ότι το πωλητήριο έγγραφο δεν έκανε οποιαδήποτε αναφορά στα όσα η εναγόμενη ισχυρίζεται. Εκ μέρους της εναγομένης προσήχθηκε η μαρτυρία του Κώστα Χρίστου, ο οποίος κατά το 2004 εργαζόταν ως υπάλληλος των εναγόντων με καθήκοντα στις μεταβιβάσεις, πωλήσεις, πληρωμές και ενεργούσε ως πληρεξούσιος για είσπραξη χρημάτων. Ήταν αντιπρόσωπος των εναγόντων στις συζητήσεις που έγιναν με την εναγόμενη για την επίδικη αγορά λόγω της επέμβασης στο κτήμα της και σύμφωνα με τις οδηγίες του κ. Ρωτού συμφώνησε να λάβει η εναγόμενη το ποσό των £5.000 για την επίδικη πώληση, «χρήματα καθαρά», λέγοντας της ότι δεν θα πληρώσει οτιδήποτε άλλο. Με βάση τη συμφωνία που έκανε με την εναγόμενη έγινε η αναπροσαρμογή συνόρων όπως φαίνεται στο Τεκμήριο
- Δεν είχε πληρώσει ο ίδιος τους φόρους που απαιτούν οι ενάγοντες από την εναγόμενη αλλά είχε μεταβεί στο Κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση του επίδικου κτήματος. Δεν γνώριζε αν θα υπήρχαν φόροι για τη συγκεκριμένη αγορά, δεν του είπε ο κ. Ρωτός ότι θα πληρώσει τους φόρους όταν έγινε η συμφωνία και δεν του είπε ότι θα πληρωθεί για την αγορά του κτήματος το ποσό των £5.000 πλέον οι φόροι. Ενέμεινε ότι η συμφωνία ήταν για £5.000 «καθαρές» και διερωτήθηκε γιατί δεν λέχθηκε στην εναγόμενη πριν τη μεταβίβαση ότι έπρεπε να πληρώσει τους φόρους καθότι στον ίδιο ο κ. Ρωτός δεν ανέφερε ότι η εναγόμενη έπρεπε να πληρώσει και φόρους. Αγορεύοντας οι συνήγοροι υποστήριξαν με τις γραπτές τους αγορεύσεις τη θέση κάθε πλευράς αντίστοιχα με κύρια αναφορά στα γεγονότα, τα οποία σύμφωνα με τον συνήγορο της εναγομένης καταδεικνύουν ότι οι οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις και φορολογίες της επίδικης πώλησης θα βάρυναν τους ενάγοντες ενώ σύμφωνα με τον συνήγορο των εναγόντων εφόσον δεν γίνεται οποιαδήποτε αναφορά για πληρωμή φόρων στην επίδικη συμφωνία, αυτοί έπρεπε να πληρωθούν από την εναγόμενη σύμφωνα με την υποχρέωση που έχει βάσει της φορολογικής νομοθεσίας. Περαιτέρω, ο συνήγορος των εναγόντων εισηγήθηκε ότι η νομολογία καθιστά ανεπίτρεπτη την εξωγενή μαρτυρία σχετικά με το περιεχόμενο εγγράφου, την ερμηνεία του ή την προσθήκη, αλλοίωση ή αντίκρουση των όρων του, οπότε δεν θα πρέπει να γίνει αποδεκτή οποιαδήποτε μαρτυρία αντίθετη με το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας. Επιπρόσθετα, οι ενάγοντες προέβησαν σε υποχρεωτική πληρωμή των απαιτουμένων από την εναγόμενη φόρων με αποτέλεσμα όσα πληρώθηκαν αναγκαστικά να μπορούν να διεκδικηθούν από αυτήν ως αποζημιώσεις εκ μέρους των εναγόντων, σύμφωνα με τις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα. Αξιολογώντας την τεθείσα ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία, προβάλλει αρχικά ότι δεν αμφισβητείται ότι μεταξύ των εναγόντων και της εναγομένης συμφωνήθηκε δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.9.2004 (το οποίο επισυνάπτεται στη δήλωση διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, που αποτελεί το Τεκμήριο 1) όπως οι ενάγοντες αγοράσουν από την εναγόμενη το επίδικο μέρος οικοπέδου έκτασης 7 τετραγωνικών μέτρων, ιδιοκτησίας της, έναντι του ποσού των £5.000, του οποίου η μεταβίβαση έγινε επ' ονόματι των εναγόντων σε μεταγενέστερο στάδιο. Αποτελεί επίσης αναμφισβήτητο γεγονός ότι στις 15.11.2004 υπογράφηκε εκ μέρους των εναγόντων και της εναγομένης η αναγκαία δήλωση επί της δήλωσης διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, Τεκμήριο 1, και στις 24.11.2004 πληρώθηκε το ποσό των £965.40, ως φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (Τεκμήριο 2) καθώς και το ποσό των £22.90, ως φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας (Τεκμήριο 3) σε σχέση με την επίδικη μεταβίβαση. Δεν τέθηκε επίσης υπό αμφισβήτηση ότι τα εν λόγω δύο ποσά καταβλήθηκαν από τους ενάγοντες παρά το ότι στο Τεκμήριο 2 δεν φαίνεται ότι η πληρωμή έγινε από αυτούς, δεδομένου ότι στην απόδειξη αναφέρεται το όνομα της εναγομένης, ενώ στο Τεκμήριο 3 γίνεται αναφορά στην πληρωμή του ποσού από τους ενάγοντες για λογαριασμό της εναγομένης. Το γεγονός εξάλλου ότι τα ποσά αυτά καταβλήθηκαν από τους ενάγοντες προκύπτει και από την μεταξύ των διαδίκων αλληλογραφία, Τεκμήρια 4, 5 και
- Κατά συνέπεια αυτό που πρέπει να αποφασιστεί από το Δικαστήριο είναι κατά πόσο τα δύο καταβληθέντα από τους ενάγοντες ποσά έπρεπε να καταβληθούν από την εναγόμενη σύμφωνα με την μεταξύ των διαδίκων συμφωνία και/ή λόγω της υποχρέωσης της να τα καταβάλει ως διαθέτης της ακίνητης ιδιοκτησίας και συνεπώς δίκαια απαιτούνται από αυτήν εκ μέρους των εναγόντων. Η αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας σε σχέση πάντα με τα επίδικα θέματα γίνεται από το Δικαστήριο, έχοντας κατά νου το σύνολο της δοθείσας μαρτυρίας και με βάση νομολογημένα κριτήρια που αφορούν μεταξύ άλλων τόσο τη στάση και συμπεριφορά των μαρτύρων στο εδώλιο του μάρτυρα, τον τρόπο αντίδρασης και απάντησης στις ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν καθώς και την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος στην έκβαση της υπόθεσης. Η γενική εντύπωση που δημιούργησε στο Δικαστήριο ο μάρτυρας των εναγόντων, ο οποίος σημειωτέον ότι δεν συμμετείχε προσωπικά στις συζητήσεις που γίνονταν σχετικά με την πώληση του επίδικου κτήματος, είναι ότι προσπαθούσε με κάθε τρόπο να δικαιολογήσει την απαίτηση των εναγόντων έναντι της εναγομένης για την πληρωμή των φόρων συνεπεία της απουσίας οποιασδήποτε αναφοράς στο θέμα πληρωμής των φόρων επί του πωλητηρίου εγγράφου. Υποστήριξε αρχικά ότι δεν είχε δώσει οποιεσδήποτε οδηγίες στον εκπρόσωπο των εναγόντων, δηλαδή στον μάρτυρα υπεράσπισης, στις επίδικες συζητήσεις σε σχέση με τους πληρωτέους φόρους καθώς και ότι πριν τη μεταβίβαση είχε ζητηθεί από την εναγόμενη τηλεφωνικά να πληρώσει τους φόρους σύμφωνα με την υποχρέωση της, βάσει της νομοθεσίας και της πρακτικής. Δέχθηκε ωστόσο στη συνέχεια ότι δεν έδωσε οποιαδήποτε ειδοποίηση στην εναγόμενη, είτε γραπτή είτε προφορική, ότι θα πλήρωναν μεν οι ενάγοντες τους φόρους αλλά θα τους διεκδικούσαν από την ίδια αργότερα. Από την άλλη υποστήριξε ότι η εναγόμενη δεν μπορούσε να αρνηθεί να προβεί στη μεταβίβαση του επίδικου κτήματος εφόσον υπήρχε το πωλητήριο έγγραφο. Προκύπτει συνεπώς το ερώτημα πώς εξασφαλίστηκε η υπογραφή της εναγομένης στη δήλωση διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, εφόσον υπήρχε διάσταση μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών αναφορικά με τον υπόχρεο να πληρώσει τους αναλογούντες φόρους αλλά και γιατί οι ενάγοντες δεν έλαβαν κατά τον χρόνο πληρωμής των φόρων οποιαδήποτε νομικά μέτρα έναντι της εναγομένης, ζητώντας της συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις της ως διαθέτη του ακινήτου και επισύροντας της την προσοχή στο γεγονός ότι η συμπεριφορά της με την άρνηση να πληρώσει τους οφειλόμενους απ' αυτήν φόρους ισοδυναμούσε με παράβαση της μεταξύ τους συμφωνίας. Η αντίδραση των εναγόντων να απαιτήσουν γραπτώς από την εναγόμενη τους πληρωθέντες απ' αυτούς φόρους στις 17.12.2004 και μάλιστα μέσω δικηγόρου, κάτι που κατά την αντίληψη μου θα έπρεπε να είχε γίνει πριν τη μεταβίβαση, δημιουργεί αμφιβολίες και ερωτηματικά ως προς τη γνησιότητα της θέσης των εναγόντων ότι η έλλειψη αναφοράς στο θέμα των φόρων στο πωλητήριο έγγραφο εξυπακούει ότι αυτοί θα πληρώνονταν από την εναγόμενη, σύμφωνα με τη νομοθεσία και την ακολουθούμενη πρακτική. Και αυτή η άποψη ενισχύεται από το γεγονός ότι, παρόλο που ο μάρτυρας των εναγόντων υποστήριξε ότι η εναγόμενη τους εκμεταλλεύτηκε επιτυγχάνοντας να εισπράξει από αυτούς υπερβολικό τίμημα για την αγορά του τεμαχίου, δέχθηκε ότι προχώρησαν οι ενάγοντες στην πληρωμή των φόρων γιατί έπρεπε να γίνει η μεταβίβαση, χωρίς όμως να αποκαλύψουν στην εναγόμενη ότι θα διεκδικούσαν από αυτήν τους φόρους μετά τη μεταβίβαση και χωρίς να εξασφαλίσουν την συγκατάθεση της για την πληρωμή των φόρων εκ μέρους της, υπό τον όρο ότι θα της ζητήσουν να τους πληρώσει μεταγενέστερα η ίδια, ενέργεια που είναι φανερό ότι δεν έγινε εξ ανάγκης αλλά με διαφορετική πρόθεση. Από την άλλη η εντύπωση που έχει δημιουργήσει στο Δικαστήριο ο μάρτυρας της εναγομένης, ο οποίος προφανώς δεν είχε οποιοδήποτε συμφέρον στην έκβαση της υπόθεσης και εκπροσωπούσε μάλιστα τους ενάγοντες στις επίδικες συζητήσεις με την εναγόμενη, είναι ότι ήταν σαφές και αυτό υποστήριξε έντονα ενώπιον του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία με την εναγόμενη ήταν ότι θα λάμβανε αυτή το ποσό των £5.000, «χρήματα καθαρά», χωρίς οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις ή έξοδα. Η συμφωνία δε πώλησης έγινε λόγω επέμβασης των εναγόντων στο ακίνητο της εναγομένης και για εξυπηρέτηση των συμφερόντων των εναγόντων και όχι απλά για αναδιανομή των γειτνιαζόντων ακινήτων, όπως υποστήριξε ο μάρτυρας των εναγόντων. Βέβαια, ο μάρτυρας της εναγομένης δέχθηκε ότι δεν του είχε λεχθεί από τον διευθυντή των εναγόντων ότι θα πληρώσουν οι ενάγοντες τους φόρους αλλά αυτό συνάγετο από το ότι η συμφωνία με την εναγόμενη ήταν να λάβει το ποσό των £5.000 «καθαρό» και η θέση αυτή επιβεβαιώνεται, σύμφωνα με τον μάρτυρα, από το ότι οι ενάγοντες πλήρωσαν τους φόρους, δεν τέθηκε τότε θέμα πληρωμής τους από την εναγόμενη ενώ τους διεκδίκησαν από αυτήν μετά τη μεταβίβαση. Παρόλο που δεν είχαν δοθεί στον ίδιο οδηγίες να πληρώσει τους φόρους της συγκεκριμένης υπόθεσης, συνήθως ο ίδιος αναλάμβανε τέτοια θέματα και ήταν παρών στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση του κτήματος, χωρίς να τεθεί τέτοιο θέμα κατά τον χρόνο εκείνο. Θεωρώ ότι ο μάρτυρας της εναγομένης ανέφερε στο Δικαστήριο τα γεγονότα όπως πραγματικά είχαν συμβεί, δεν είχε λόγο άλλωστε να παραπλανήσει το Δικαστήριο και η μαρτυρία του κρίνεται πλήρως αποδεκτή σε σχέση με τα θέματα που ενδιαφέρουν. Με βάση την αξιολόγηση της προσαχθείσας μαρτυρίας, τα ευρήματα του Δικαστηρίου σε σχέση με τα αμφισβητούμενα γεγονότα βασίζονται στη μαρτυρία του μάρτυρα της εναγομένης. Συγκεκριμένα, κατά την συζήτηση μεταξύ της εναγομένης και του μάρτυρα υπεράσπισης είχε καταστεί σαφές ότι η εναγόμενη θα λάμβανε το ποσό των £5.000 για την αγορά του επίδικου τεμαχίου γης χωρίς να πληρώσει οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις ή έξοδα που θα προέκυπταν από την μεταξύ των διαδίκων αγοραπωλησία. Η συμφωνία για την αγοραπωλησία αποτυπώθηκε γραπτώς στο πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 16.9.2004, που συνοδεύει τη δήλωση διάθεσης ακίνητης ιδιοκτησίας, Τεκμήριο
- Όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 7, η αγοραπωλησία που προαναφέρθηκε οδήγησε σε αναπροσαρμογή και διανομή των γειτονικών ακινήτων των διαδίκων. Οι ενάγοντες δεν ζήτησαν από την εναγόμενη δεόντως να πληρώσει τους φόρους που της αναλογούσαν λόγω της διάθεσης πριν τη μεταβίβαση και τους κατέβαλαν οι ίδιοι, ενώ μετά από τη μεταβίβαση απαίτησαν από την εναγόμενη μέσω δικηγόρων την καταβολή σ' αυτούς των φόρων. Έχει τεθεί από τον συνήγορο των εναγόντων ότι η μαρτυρία του μάρτυρα υπεράσπισης σχετικά με συμφωνία πληρωμής των φόρων από τους ενάγοντες είναι ανεπίτρεπτη καθότι αποτελεί εξωγενή μαρτυρία δεδομένου ότι ο γενικός κανόνας είναι ότι ένα έγγραφο, στην προκειμένη περίπτωση το πωλητήριο έγγραφο, αποτελεί αποκλειστική και πλήρη απόδειξη των όρων του. Δεν επιτρέπεται εξωγενής μαρτυρία είτε για να αποδείξει το περιεχόμενο του εγγράφου είτε για να προσθέσει, αλλοιώσει ή αντικρούσει τους όρους του εγγράφου είτε για να αποδείξει την ερμηνεία που είχε υπόψη του ο συγγραφέας του εγγράφου. Από τη νομολογία διαφαίνεται ότι η εισαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας είναι παραδεκτή όταν το κείμενο της συμφωνίας είναι ασαφές αναφορικά με τις προθέσεις των μερών. Όταν υπάρχει ασάφεια γίνεται δεκτή εξωγενής μαρτυρία, προς άρση αμφιβολιών ως προς τις προθέσεις των συμβαλλομένων. (βλ. Polykarpou v. Polykarpou
(1982)1 CLR 182). Εξωγενής μαρτυρία γίνεται δεκτή και για το υπόβαθρο της συμφωνίας, εφόσον αυτό κρίνεται αναγκαίο για τον προσδιορισμό του πλαισίου, στο οποίο εντάσσεται η συμφωνία και μέσα στο οποίο ερμηνεύονται οι πρόνοιες της. Όπως λέχθηκε στη Θεολόγου κ.α. v. Κτηματικής Ε.Τ. Νέμεσις Λτδ
(1998)1 ΑΑΔ 407, το κριτήριο για να επιτραπεί εξωγενής μαρτυρία είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στον μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. (βλ. επίσης Γεωργίου v. Meridian Hotels Ltd
(2002)1 ΑΑΔ 2059). Επισημαίνεται ωστόσο, ότι η μαρτυρία του μάρτυρα της εναγομένης γίνεται αποδεκτή χωρίς να τίθεται θέμα αποκλεισμού της, καθότι δεν δόθηκε είτε για να αποδείξει το περιεχόμενο του εγγράφου είτε την ερμηνεία που είχαν υπόψη τους οι συμβαλλόμενοι αλλά και δεν προσέθεσε ή αλλοίωσε ή αντίκρουσε καθ' οιονδήποτε τρόπο τη συμφωνία των διαδίκων που περιλαμβάνεται στο πωλητήριο έγγραφο. Και αυτό επειδή στο έγγραφο αυτό ουδεμία αναφορά γίνεται σε πληρωτέους φόρους ώστε η δοθείσα σχετική μαρτυρία του μάρτυρα της εναγομένης να αντιβαίνει στους όρους του εγγράφου αυτού. Όπως προβάλλει από τα όσα τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου η πληρωμή των φόρων δεν προβλέφθηκε στο πωλητήριο έγγραφο. Προέκυψε όμως σαφώς από τα όσα ο μάρτυρας της εναγομένης ανέφερε ότι η τιμή πώλησης του επίδικου τεμαχίου ήταν αυτή που καταγράφηκε στο εν λόγω πωλητήριο και ήταν η συμφωνηθείσα μεταξύ των διαδίκων τιμή, ενόσω στο πωλητήριο έγγραφο δεν υπήρχε οποιοσδήποτε όρος που να αφορά τους πληρωτέους φόρους για την επίδικη μεταβίβαση. Όπως έχει υποδειχθεί από το συνήγορο των εναγόντων, η υποχρέωση του διαθέτη ακίνητης ιδιοκτησίας για πληρωμή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών που προκύπτει από τη διάθεση της, πηγάζει από τη σχετική νομοθεσία και ο φόρος αυτός είναι καταβλητέος κατά το χρόνο της διάθεσης της (βλ. άρθρο 16 του περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμου του 1980, όπως τροποποιήθηκε). Σύμφωνα δε με το άρθρο 7 του περί Φορολογίας Ακινήτου (Αστικής) Ιδιοκτησίας Νόμου του 1962, ο φόρος ακινήτου (αστικής) ιδιοκτησίας είναι πληρωτέος από τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας σε καθορισμένο χρόνο εντός εκάστου έτους, στην παρούσα δε υπόθεση σύμφωνα με το Τεκμήριο 3 ο φόρος ακίνητης περιουσίας που πληρώθηκε από τους ενάγοντες για λογαριασμό της εναγομένης αφορούσε τα φορολογικά έτη 2000-2002. Στην παρούσα υπόθεση είναι πρόδηλο και αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι διάδικοι συμφώνησαν ότι η εναγόμενη δεν θα επιβαρύνετο με οποιαδήποτε έξοδα ή άλλες επιβαρύνσεις που θα συνεπάγετο η επίδικη αγοραπωλησία. Συνεπώς υπήρξε συμφωνία μεταξύ των ενδιαφερομένων που οδήγησε τους ενάγοντες να πληρώσουν τους φόρους, τους οποίους σε διαφορετική περίπτωση η εναγόμενη ήταν υπόχρεη να καταβάλει. Ως προς τη διαζευκτική θέση των εναγόντων και την διεκδίκηση των επίδικων ποσών βάσει των αρχών περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, φαίνεται ότι η νομική υπόσταση αυτής της θέσης βασίζεται στο άρθρο 70 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Όπως έχει λεχθεί στην απόφαση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα
(2001)1 ΑΑΔ 1077, το άρθρο αυτό προβλέπει για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό και την ανταπόδοση εκτός και ανεξάρτητα οποιουδήποτε συμβατικού πλαισίου ή όπου το συμβατικό πλαίσιο αποτυγχάνει. Το εν λόγω άρθρο ενσωματώνει τις αρχές του Δικαίου της επιείκειας γνωστές ως αδικαιολόγητος πλουτισμός και αποκατάσταση (restitution). Όπως λέχθηκε στην Minerva Finance Investment Ltd v. Γεώργιου Γεωργιάδη
(1998)1 ΑΑΔ 2173, ο αδικαιολόγητος πλουτισμός δεν αποτελεί αυτόνομη αιτία αγωγής αλλά εντάσσεται στις θεραπείες που δημιουργήθηκαν από το Δίκαιο της επιείκειας για να συμπληρώσουν τις ατέλειες και ελλείψεις του Κοινοδικαίου. Παρέχεται κάτω από το γενικότερο πλαίσιο της αποκατάστασης ειδικής θεραπείας όταν το Δικαστήριο κρίνει δίκαιο να διατάξει επιστροφή χρημάτων ή άλλης περιουσίας. Στην απόφαση Κίτση v. Γενικού Εισαγγελέα (πιο πάνω) έχουν υιοθετηθεί οι προϋποθέσεις θεμελίωσης του δικαιώματος δυνάμει του προαναφερθέντος άρθρου 70 όπως αυτές διατυπώθηκαν στην υπόθεση Ismini Kyriacou Hjiloizi & Others v. Irini Iona
(1963)2 CLR 11. Στη σελίδα 13 της τελευταίας απόφασης αναφέρεται ότι η ερμηνεία του άρθρου 70 του περί Συμβάσεων Νόμου βασίζεται στις αγγλικές αρχές ερμηνείας και κρίθηκε ότι για να δημιουργηθεί δικαίωμα αγωγής δυνάμει του εν λόγω άρθρου πρέπει να συντρέχουν τέσσερις προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα η πράξη πρέπει να έχει γίνει νόμιμα, για κάποιο άλλο πρόσωπο, από πρόσωπο που δεν είχε πρόθεση να ενεργήσει χαριστικά και το πρόσωπο για το οποίο η πράξη έγινε να απολαμβάνει τα οφέλη της. Το κατά πόσο συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές είναι θέμα πραγματικό και εξαρτάται από τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης. Περαιτέρω, όπως αναφέρεται στο Σύγραμμα Chitty on Contracts, έκδοση 27η, τόμος 1, παράγρ. 29-011, σελ. 1396επ., αποκατάσταση δεν μπορεί να ζητηθεί όταν μεταξύ άλλων ο ενάγων ενήργησε εθελοντικά και για το δικό του συμφέρον. Στις παράγρ. 29-088 έως 29-090, σελ. 1457επ. του ίδιου Συγράμματος, που αφορούν την διεκδίκηση αποζημιώσεων για αναγκαστικές πληρωμές σε τρίτο πρόσωπο αναφέρεται ότι μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις μπορεί να αναζητηθεί αποζημίωση όταν η πληρωμή στο τρίτο πρόσωπο γίνεται οικειοθελώς. Στην παρούσα υπόθεση η καταβολή των διεκδικούμενων φόρων εκ μέρους των εναγόντων έγινε οικειοθελώς και ήταν δική τους επιλογή όπως συνάγεται από τα γεγονότα που ουσιαστικά δεν αμφισβητήθηκαν. Δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ότι οι ενάγοντες προέβησαν σε αναγκαστική πληρωμή των φόρων καθότι αν όντως οι φόροι έπρεπε να πληρωθούν από την εναγόμενη είτε διότι ήταν υποχρέωση της να τους πληρώσει σύμφωνα με τη νομοθεσία είτε διότι δεν υπήρχε αντίθετη συμφωνία, από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου δεν προέκυψε ότι οι ενάγοντες κατέστησαν σαφές στην εναγόμενη ότι αν δεν πλήρωνε η ίδια τους φόρους κατά τον ουσιώδη χρόνο θα αναγκάζοντο να τους πληρώσουν οι ίδιοι για να προχωρήσει η μεταβίβαση και στη συνέχεια θα τους απαιτούσαν από αυτή. Συνάγεται επίσης ότι κατά το χρονικό σημείο που έπρεπε να καταβληθούν οι φόροι οι ενάγοντες δεν αντέδρασαν με νομικά μέτρα που είχαν στη διάθεση τους στην κατ' ισχυρισμό τους άρνηση της εναγομένης να πληρώσει τους φόρους για να γίνει η μεταβίβαση του τεμαχίου. Παρόλο που τέτοια άρνηση της εναγομένης αμφισβητήθηκε εκ μέρους της υπεράσπισης με σχετικές υποβολές προς τον μάρτυρα των εναγόντων, ακόμη και αν γινόταν δεκτό ότι οι ενάγοντες ζήτησαν από την εναγόμενη τηλεφωνικά να πληρώσει τους εν λόγω φόρους και αυτή αρνήθηκε, δεν φαίνεται να την προειδοποίησαν είτε προφορικά είτε γραπτά ότι θα πλήρωναν οι ίδιοι τους φόρους και ότι θα της ζητούσαν μεταγενέστερα να τους αποζημιώσει για όσα χρήματα θα κατέβαλλαν για λογαριασμό της. Αυτή η συμπεριφορά των εναγόντων καθιστά την πληρωμή των φόρων οικειοθελή και κατά συνέπεια δεν είναι επιτρεπτό να απαιτηθούν από την εναγόμενη, ενώ η τελευταία δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί υπόχρεη με βάση τις προαναφερθείσες αρχές να τους καταβάλει στους ενάγοντες. Ενόψει όλων των πιο πάνω θεωρώ ότι οι ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν στο πλαίσιο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων την απαίτηση τους εναντίον της εναγομένης και ως εκ τούτου η αγωγή απορρίπτεται. Τα έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή, επιδικάζονται εναντίον των εναγόντων και υπέρ της εναγομένης. (Υπ.) ........... Λ. Καουτζάνη, Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΛ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο