ZACHARY BEACH HOTELS LTD ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Παραπομπή αρ. 49/04, 12.6.2007

(2000)1 A.A.D. 1436 ). Έτσι επανέρχομαι στην εισήγηση των απαιτητών περί δυνατότητας για ενιαία ανάπτυξη υπό την έννοια της παραχώρησης χώρου πρασίνου από το τεμ.

1. Σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο 4: «Κατά τη χορήγηση Πολεοδομικής Άδειας θα παραχωρείται από την υπό ανάπτυξη ιδιοκτησία προς το δημόσιο τοπιοτεχνημένος χώρος η έκταση του οποίου θα είναι ποσοστού 10% ή και περισσότερο του καθαρού εμβαδού της υπό ανάπτυξη γης (το καθαρό εμβαδό του τεμαχίου θεωρείται ότι είναι το εμβαδό εκείνο που προκύπτει μετά από την αφαίρεση δρόμων ή άλλων προσβάσεων που τυχόν επηρεάζουν την ακίνητη ιδιοκτησία).» Ο εκτιμητής των αιτητών κ. Σταύρος Παπαδόπουλος εισηγήθηκε πως «η πολεοδομία ζητά εμβαδόν, ανεξάρτητα από τη ζώνη». Έτσι, είπε, θα μπορούσε να παραχωρηθεί το έκτασης 7.680 τ.μ. τεμάχιο 173 για σκοπούς ενιαίας ανάπτυξης έναντι του 10% της όλης περιουσίας που ισοδυναμούσε με 80.000 τ.μ. Θα εχρησιμοποιείτο το αξίας £7.50 ανά τ.μ. τεμάχιο 173 αντί να εδίδετο μέρος των τεμαχίων 11, 13 και 14 αξίας £30,- ανά τ.μ. Με αυτό το σκεπτικό είναι που προσέδωσε στο, κατά τ΄ άλλα αξίας £7.50 ανά τ.μ., στο τεμάχιο 173 ειδική αξία, ήτοι £30,- ανά τ.μ., όση η αξία των τεμαχίων 11, 13 και
2. Ρωτήθηκε ο κ. Παπαδόπουλος αντεξεταζόμενος κατά πόσο ένας ιδιοκτήτης των τεμαχίων 11, 13 και 14 θα αγόραζε προς £30,- το τ.μ. το τεμάχιο 173 αν δεν ήταν δικό του και ο κ. Παπαδόπουλος απάντησε πως αν ο προτιθέμενος αγοραστής προέβλεπε ότι μπορούσε να μεταφέρει το χώρο πρασίνου θα πρόσφερε «μεγαλύτερη τιμή». Ρωτήθηκε στη συνέχεια κατά πόσο αυτή η «μεγαλύτερη τιμή» θα μπορούσε να είναι η ίδια με την τιμή των τεμαχίων 11, 13 και
3. Απάντησε καταφατικά λέγοντας πως αν δεν αγόραζε το τεμ. 173 τότε θα χρησιμοποιούσε για πράσινο, χώρο από το δικό του κτήμα. Τότε εύλογα ρωτήθηκε γιατί ο ιδιοκτήτης να αγοράσει ένα κτήμα προς £30/τ.μ. αντί να χρησιμοποιήσει χώρο από το δικό του κτήμα το οποίο επίσης είναι αξίας £30/τ.μ. Σ΄ αυτό το σημείο ο μάρτυρας απάντησε ότι σε τέτοια περίπτωση το κτήμα (τεμ. 11, 13, 14) που είναι ένα «ωραίο τετραγωνισμένο κτήμα θα έσπαζε». Εισήξε έτσι ένα νέο στοιχείο ως στοιχείο «ειδικής αξίας» του τεμ. 173 το οποίο όμως δεν περιλαμβάνεται ως τέτοιο στην Εκτίμηση του, ούτε αναφέρθηκε σ΄ αυτό παρά όταν βρέθηκε αντιμέτωπος με το παραπάνω ερώτημα. Πέραν τούτου δεν έχει εξηγήσει γιατί ένα κτήμα συνολικού εμβαδού 70.000 τ.μ. και πλέον θα υπόκειτο τέτοιο δυσμενή επηρεασμό, αν παραχωρούνταν από αυτό το 10% για πράσινο, ώστε ο ιδιοκτήτης να επέλεγε να αγοράσει το τεμ. 173 σε τετραπλάσια τιμή, εφόσον κατά τα΄ άλλα δέχθηκε την εκτίμηση περί £7.50 ανά τ.μ. αν δεν ήταν η «ειδική αξία». Πέραν τούτου:- Ο κ. Παναγιώτης Παντοπώλης, Ανώτερος Τεχνικός στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως (Μάρτυρας απαλλοτριούσας αρχής αρ. 2) ανέφερε ότι κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, το 1992, δεν υπήρχε πρόνοια για να δίδεται χώρος πρασίνου από άλλο τεμάχιο του ίδιου ιδιοκτήτη, ούτε ακόμα από το ίδιο τεμάχιο αν ενέπιπτε σε δύο διαφορετικές ζώνες. Υπέδειξε ακόμα ο κ. Παντοπώλης ότι το 1994 είναι που προβλέφθηκε ότι σε εξαιρετικές περιπτώσεις και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, με κριτήριο μεταξύ άλλων την αξία, θα μπορούσε να επιτραπεί η παραχώρηση χώρου πρασίνου από τεμάχιο άλλο από την υπό ανάπτυξη περιουσία (άρθρο 3.4 της Δήλωσης Πολιτικής του 1994, Τεκμήριο 8). Το ζήτημα βέβαια είναι νομικό, είναι ζήτημα ερμηνείας του άρθρου
4. Το οποίο όμως αναφερόμενο σε «υπό ανάπτυξη ιδιοκτησία», αναφέρεται παράλληλα σε «καθαρό εμβαδόν του τεμαχίου». Τέτοια αναφορά υποδηλώνει ότι ο παραχωρούμενος χώρος αφορά το υπό ανάπτυξη τεμάχιο. Αυτή η ερμηνεία υποστηρίζεται από τη θέσπιση της μεταγενέστερης πρόνοιας, το 1994, που προβλέπει πλέον την παραχώρηση χώρου πρασίνου από άλλο τεμάχιο. Εν πάση περιπτώσει ο εκτιμητής των αιτητών δεν έλαβε υπόψη το εξής ουσιαστικό δεδομένο. Το τεμάχιο 173 εμπίπτει, ως άνω, διοικητικά στο Μενεού, ενώ τα άλλα τεμάχια στα Περβόλια. Για το Μενεού ισχύει το Τοπικό Σχέδιο Λάρνακας, ενώ για τα Περβόλια η Δήλωση Πολιτικής, που προβλέπουν διαφορετικές ρυθμίσεις για χώρο πρασίνου, όπως εξήγησε ο κ. Παντοπώλης. Πέραν τούτου, εξήγησε ότι ενιαία ανάπτυξη τεμαχίων που εμπίπτουν σε δύο διαφορετικές διοικητικές περιοχές ήταν εφικτή μόνο σε περίπτωση που με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, μετά από αιτήσεις των δύο Κοινοτήτων, θα εντασσόταν το ένα τεμάχιο στην ίδια διοικητική περιοχή με το άλλο τεμάχιο ώστε να εκδοθεί τελικά από το Κτηματολόγιο ενιαίος τίτλος για όλα τα τεμάχια. Ακόμα και με τη ρύθμιση του 1994 προϋπόθεση της «μεταφοράς πρασίνου» από άλλο τεμάχιο στο υπό ανάπτυξη, είναι τα δύο τεμάχια να ανήκουν στην ίδια διοικητική περιοχή. Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των αιτητών υπέδειξε στην τελική αγόρευση του την απάντηση του κ. Παντοπώλη κατά την αντεξέταση του ότι τηρουμένων των προϋποθέσεων ήταν νομικά εφικτή η υποβολή μίας αίτησης κάτω από ένα τίτλο για ενιαία ανάπτυξη. Εισηγήθηκε επίσης ότι εκείνο που προνοείτο ήταν μόνο για παραχώρηση εμβαδού 10% της ολικής ανάπτυξης και άρα, δεν απαγορευόταν στους αιτητές «να δείξουν το όλο τεμάχιο 173 ως χώρο πρασίνου». Όμως προϋπόθεση θα ήταν, όπως το δέχεται, η ενοποίηση σε ένα τίτλο. Άρα δεν θα γινόταν πλέον λόγος για τεμάχιο 173, αφενός και για τα άλλα τεμάχια, αφετέρου. Ένα θα ήταν το τεμάχιο και υπ΄ αυτό το πρίσμα θα πρέπει να ληφθεί η θέση ότι ήταν «νομικά εφικτή» μία αίτηση. Δεν γνωρίζουμε όμως τις πραγματικές δυνατότητες πλήρωσης των προϋποθέσεων που περιελάμβαναν, ως άνω, υποβολή δύο αιτήσεων από δύο Κοινότητες και απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου. Τελικά δε, απόφαση της Πολεοδομίας σύμφωνη με την πρόταση του ιδιοκτήτη. Εκείνο που προκύπτει είναι ότι η προοπτική αυτή ήταν απομακρυσμένη σε βαθμό που να μην μπορεί να ληφθεί υπόψη με την έννοια που εισηγούνται οι απαιτητές. Τελικά δεν έχει αποκρυσταλλωθεί πως υπήρχαν στην πράξη δυνατότητες για ενιαία ανάπτυξη σε τέτοιο βαθμό ώστε να μπορούσε να λεχθεί ότι η αξία του τεμ. 173 στην ελεύθερη αγορά ήταν £30,- ανά τ.μ. ως «ειδική αξία». Κατά τ΄ άλλα δεν έχει, με μαρτυρία, αντικρουσθεί η εκτίμηση του Κτηματολογίου περί £7.50 ανά τ.μ. Ο εκτιμητής των απαιτητών κ. Σταύρος Παπαδόπουλος δέχθηκε, ως άνω, αντεξεταζόμενος ότι η αξία του τεμαχίου 173 αν δεν του προσέδιδε «ειδική αξία» θα ήταν £7.50 ανά τ.μ. Έτσι η εισήγηση στην τελική αγόρευση για τους απαιτητές ότι τα συγκριτικά που το Κτηματολόγιο χρησιμοποίησε για να καταλήξει στο ποσό των £7.50 ανά τ.μ. είναι άσχετα, δεν συνάδει με τη θέση που εξέφρασε ο εκτιμητής τους, ο οποίος άλλωστε δεν προσέφερε άλλη εναλλακτική εκτίμηση πέραν της θέσης περί «ειδικής αξίας» £30,- ανά τ.μ. Απορριπτομένης της θέσης περί «ειδικής αξίας» £30,- ανά τ.μ., η εκτίμηση του Κτηματολογίου όπως αποτέλεσε κοινό τόπο μέσα από τη μαρτυρία για το τεμάχιο 173 γίνεται δεκτή. Από το τεμάχιο 173 απαλλοτριώθηκε έκταση 932 τ.μ. Η αξία του, με βάση το μέτρο των £7,50 ανά τ.μ., ανέρχεται σε £6.690,-. Από τα τεμάχια 11, 13 και 14 απαλλοτριώθηκαν συνολικά 4.840 τ.μ. Η αξία τους με βάση το κοινώς αποδεκτό μέτρο των £30,- ανά τ.μ. ανέρχεται σε £145.200,-. Ο εκτιμητής όμως του Κτηματολογίου κ. Χρυσόστομος Χρυσοστόμου έδωσε υπεραξία στην υπόλοιπη έκταση των τεμαχίων 11, 13 και 14 και του τεμαχίου 173 σε ποσοστό 15% επειδή από «χωράφια που εφάπτονται σε αδιέξοδο χωματόδρομο, αποκτούν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο με πρόσοψη 150 μέτρων». Η υπεραξία για τα τρία πρώτα ανέρχεται σε £292.396 και για το τελευταίο £7.
5. Δηλαδή και στις δύο περιπτώσεις η υπεραξία του εναπομείναντος υπερβαίνει την αξία του απαλλοτριωθέντος, οπότε το Κτηματολόγιο εκτίμησε ότι δεν οφείλεται αποζημίωση και προσέφερε το συμβολικό ποσό των £150,-. Εδώ ανακύπτει η άλλη βασική επίδικη διαφορά. Οι απαιτητές επικαλούνται το γεγονός ότι πριν την απαλλοτρίωση το τεμάχιο 11 είχε μια προέκταση διά της οποίας εφάπτετο ήδη σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο, πλάτους 45 ποδών, που ήταν ανασφάλτωτος (χωματόδρομος). Επιπρόσθετα ισχυρίζονται ότι η δημιουργία δρόμου 80 ποδών, τετραπλής κατεύθυνσης, όπως ο σκοπούμενος, όχι μόνο δεν δημιουργεί υπεραξία, αλλά μάλλον μειώνει την αξία του υπολοίπου κτήματος και ιδιαίτερα του μέρους που εφάπτεται τέτοιου δρόμου, λόγω ρύπανσης και ηχορύπανσης. Δεν απαιτούν όμως αποζημίωση για δυσμενή επίδραση, υπό αυτή την έννοια. Ό,τι απαιτούν ως δυσμενή επίδραση είναι ως εκ του χωρισμού του ενιαίου, κατά την κατοχή, κτήματος σε δύο μονάδες (injurious affection due to severance). Ειδικότερα, λέγοντας ότι το τεμάχιο 173, είχε ως μέρος του ενιαίου κτήματος αξία £30 / τ.μ. ενώ τώρα ως ξεχωριστή μονάδα έχει αξία £7.50 / τ.μ., απαιτούν για το μέρος που απέμεινε μετά την απαλλοτρίωση τη διαφορά (£151.830). Αυτή όμως η απαίτηση μένει μετέωρη μετά την απόρριψη της εκτίμησης περί £30 / τ.μ. Εκείνο που τώρα έχει σημασία να διευκρινιστεί είναι ότι οι ισχυρισμοί περί δυσμενούς επίδρασης από την κίνηση και την ηχορύπανση τέθηκαν ως απάντηση στη θέση της άλλης πλευράς περί υπεραξίας και όχι προς θεμελίωση σχετικής αξίωσης. Την προηγούμενη και την μετέπειτα κατάσταση του δρόμου εξήγησε ο μάρτυρας των απαιτητών κ. Αντώνης Κουτσούλης εκτελεστικός μηχανικός στο Τμήμα Δημοσίων Έργων υπό την επίβλεψη του οποίου κατασκευάστηκε ο δρόμος. Εξήγησε με αναφορά σε σχέδια που κατέθεσε ότι προηγουμένως ο ασφαλτοστρωμένος δρόμος σταματούσε σε απόσταση 200 μέτρων περίπου από το τεμάχιο 11 και ακολούθως συνέχιζε ως χωματόδρομος και κατέληγε στο τεμάχιο
6. Προηγουμένως ο δρόμος είχε πλάτος 42 ποδών, ενώ ο σκοπούμενος θα έχει, τελικά, πλάτος 80 ποδών. Το έργο άρχισε το 1995 και ολοκληρώθηκε το 1997 με την κατασκευή των δύο λωρίδων και του πεζοδρομίου προς την πλευρά της θάλασσας, ενώ στη τελική του διαμόρφωση θα έχει τέσσερις λωρίδες με νησίδα στη μέση. Αλλά μέχρι σήμερα για το υπόλοιπο έγιναν μόνο οι χωματουργικές εργασίες. Με αυτά τα αδιαμφισβήτητα πραγματικά δεδομένα για το δρόμο οι θέσεις των μερών επί του ζητήματος της υπεραξίας ως εκ του δρόμου προβλήθηκαν ως ακολούθως: Ο κ. Χρυσοστόμου δέχθηκε ότι τα τεμάχια είχαν ήδη, μέσω του τεμαχίου 11, πρόσβαση σε δρόμο. Αλλά, είπε, επρόκειτο για χωματόδρομο πλάτους 42 ποδών που κατέληγε σε μια προέκταση του τεμαχίου 11, ενώ τώρα πρόκειται για ασφαλτοστρωμένο δρόμο καθ΄ όλο το μέτωπο των τεμαχίων πλάτους 80 ποδών. Του υπεβλήθη ότι η δημιουργία του δρόμου δεν δημιούργησε υπεραξία καθ΄ ότι επιτρέπεται μόνο τουριστική ανάπτυξη και όχι εμπορική και απάντησε ότι είτε για τουριστική, είτε για εμπορική ανάπτυξη, χρειάζονται δρόμοι και οδικό δίκτυο. Χρησιμοποίησε προς εξακρίβωση, συγκριτικά, της διαφοράς κτημάτων που εφάπτονται ασφαλτοστρωμένου δρόμου από κτήματα που εφάπτονται χωματόδρομου, ένα ζεύγος κτημάτων στο Μαρώνι και ένα ζεύγος κτημάτων στον Άγιο Θεόδωρο (Πίνακας Δ στην Εκτίμηση του), διότι, όπως είπε, δεν βρήκε παρόμοια κτήματα στην περιοχή. Στην Εκτίμηση του καταλήγει ότι η αγοραία αξία κτημάτων που εφάπτονται ασφαλτοστρωμένου δρόμου είναι 23% - 29% ψηλότερη από την αγοραία αξία κτημάτων που εφάπτονται χωματόδρομου. Ενώ δε για την περιοχή όπου είναι τα επίδικα κτήματα η ετήσια αύξηση για σκοπούς αναπροσαρμογής της αξίας ήταν 15% (Πίνακας Γ στην Εκτίμηση του), για τα συγκριτικά υιοθέτησε ετήσια αύξηση 10%. Με βάση αυτά, χωρίς να εξηγήσει περαιτέρω, υιοθέτησε εν προκειμένω υπεραξία 15%. Αντεξεταζόμενος δέχθηκε ότι τα συγκριτικά κτήματα απέχουν 30 χλμ από τα επίδικα. Όμως, είπε, ότι το ζητούμενο δεν ήταν η αξία αλλά η διαφορά ανάλογα με το αν πρόκειται για χωματόδρομο ή ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Ερωτήθηκε κατά πόσο επρόκειτο για μια γενική μελέτη και απάντησε καταφατικά. Στην υποβολή ότι το τεμάχιο 173 δεν απέκτησε υπεραξία αλλά αντίθετα υπέστη δυσμενή επίδραση εφόσον απεκόπη, διαφώνησε λέγοντας ότι απέκτησε πρόσβαση και πρόσοψη στο δρόμο. Στην υποβολή, τέλος, ότι ούτε τα άλλα τεμάχια απέκτησαν αξία, αλλά αντίθετα υπέστησαν δυσμενή επίδραση λόγω του επηρεασμού της ήσυχης απόλαυσης ως εκ της ύπαρξης του δρόμου, επίσης διαφώνησε. Ο διευθυντής των απαιτητών κ. Ανδρέας Γεωργίου, εκτιμητής και ο ίδιος, υπήρξε διευθυντής του Κτηματολογίου και διατηρεί σήμερα γραφείο εκτιμήσεων ακινήτων. Υπέδειξε ως μάρτυρας ότι υπήρχε ήδη πρόσβαση στο δημόσιο δρόμο. Σε ό,τι αφορά τη θέση της απαλλοτριούσας αρχής ότι τα κτήματα αποκτούν πρόσοψη ή μέτωπο στο δρόμο πλάτους 150 μέτρων απάντησε ότι αυτό δεν έχει σημασία εφόσον για τουριστική ανάπτυξη δεν επιτρέπεται παρά ένα κατάστημα για όλη την ανάπτυξη. Ο κ. Παπαδόπουλος αναφέρθηκε επίσης στο θέμα λέγοντας πως αν επρόκειτο για εμπορική ζώνη θα μπορούσε όντως να έχει όφελος το κτήμα. Σε ολόκληρη την περιοχή, είπε, δεν υπάρχει οτιδήποτε εμπορικό. Η ανάπτυξη είναι πολύ αραιή και πρόκειται για μερικά σπίτια. Επανέλαβε δε και αυτός ότι πρόσβαση προϋπήρχε. Το ότι τώρα υπάρχει πρόσβαση καθ΄ όλο το πλάτος του τεμαχίου δεν δημιουργεί, είπε, υπεραξία αλλά αντίθετα η αξία μειώνεται λόγω της κίνησης και του θορύβου. Οι κατοικίες που εν τω μεταξύ κτίστηκαν εκεί, είπε, που βρίσκονται κοντά στο δρόμο επωλούντο σε χαμηλότερες τιμές. Το ότι ο δρόμος ήταν χωματόδρομος και όχι ασφαλτοστρωμένος δεν είχε σημασία εφόσον, όπως το έθεσε, «για ένα κτήμα £2.500.000 δεν ήταν σπουδαίο πράγμα να πληρώσουν £25.000 να κάμουν άσφαλτο.» Ο κ. Χρυσοστόμου έλαβε ως δεδομένο στο ζήτημα της υπεραξίας λόγω του δρόμου το ότι πρόκειται για δρόμο 4 λωρίδων πλάτους 80 ποδών. Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των απαιτητών εισηγήθηκε ότι εκ τούτου διαφαίνεται προχειρότητα στην εκτίμηση του κου Χρυσοστόμου, εφόσον έγινε μόνο το μισό έργο χωρίς περαιτέρω συνέχεια από το
7. Όμως θεωρώ ότι το στοιχείο αυτό είναι ουδέτερο εφόσον ο κ. Χρυσοστόμου επικεντρώθηκε στο γεγονός ότι τα τεμάχια απέκτησαν όλα μέτωπο σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο χωρίς να προκύπτει πως έδωσε σημασία στο κατά πόσο πρόκειται για δρόμο όπως είναι σήμερα ή όπως προγραμματίστηκε να γίνει. Έτσι δεν θα εξετάσω το κατά πόσο είναι ορθό να ληφθεί υπόψη η μη ολοκλήρωση μέχρι σήμερα του έργου. Άλλωστε, αν θα ελαμβάνετο υπόψη το ζήτημα αυτό, θα μπορούσε να προκύψει αντεπιχείρημα στη θέση των απαιτητών για επιζήμια επίδραση από ένα δρόμο 4 λωρίδων πλάτους 80 μέτρων. Κατά τ΄ άλλα όμως δεν έχω πεισθεί για τη βασιμότητα των θέσεων του κ. Χρυσοστόμου περί υπεραξίας για τους ακόλουθους λόγους: Δεν είναι πειστική η θέση ότι δεν υπάρχουν συγκριτικά στοιχεία παρά μόνο σε απόσταση 30 χλμ. Εν πάση δε περιπτώσει η χρησιμοποίηση κτημάτων από άλλη περιοχή για σκοπούς σύγκρισης θα πρέπει να συνοδεύεται με εξήγηση που να συσχετίζει τις δύο περιοχές έτσι ώστε να είναι σαφές ότι πρόκειται για συγκρίσιμες όντως καταστάσεις. Εν προκειμένω δεν δόθηκε τέτοια εξήγηση. Αλλά δεν είναι μόνο η απόσταση. Τα δύο πρώτα κτήματα του Πίνακα Δ, στο Μαρώνι, εμπίπτουν σε τουριστική ζώνη, ενώ τα άλλα δύο, στον Άγιο Θεόδωρο, εμπίπτουν σε γεωργική ζώνη. Τα πρώτα χρησιμοποιήθηκαν ως συγκριτικό στοιχείο για τα τεμάχια 11, 13 και
8. Τα δεύτερα, για το τεμ. 173 διότι όπως είπε ο κ. Χρυσοστόμου δεν είχε εντοπίσει συγκριτικά σε ζώνη προστασίας και έτσι χρησιμοποίησε γεωργικά τεμάχια. Έτσι, κατ΄ ουσία, χρησιμοποιήθηκε ένα συγκριτικό ζεύγος για τα τεμ. 11, 13 και 14 και ένα συγκριτικό ζεύγος για το τεμάχιο
9. Στην Κούβαρου ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. 346, αν και το θέμα δεν είχε εγερθεί και δεν εξετάστηκε, προκύπτει από το λεκτικό που χρησιμοποίησε το Ανώτατο Δικαστήριο[1] αμφιβολία για το κατά πόσο είναι ασφαλές να εξαχθούν συμπεράσματα από ένα μόνο συγκριτικό δεδομένο. Πέραν τούτου, τα τεμ. 11, 13 και 14 συνεχίζουν να αποτελούν ενιαία έκταση (περίπου 70.000 τ.μ.) κατά πολύ μεγαλύτερη από την έκταση των δύο τεμαχίων του συγκριτικού ζεύγους (1340 τ.μ. και 1325 τ.μ. αντίστοιχα). Σε οδηγό που εξέδωσε το Τμήμα Κτηματολογίου για χρήση από τους εκτιμητές του (Τεκμ. 6) αναφέρεται ως πολύ σημαντικό πως κατά τη συγκριτική μέθοδο θα πρέπει τα κτήματα να είναι «όντως συγκρίσιμα, παρόμοια σε χαρακτηριστικά και μέγεθος.» Η διαφορά στο μέγεθος αναγνωρίστηκε ως ένας παράγοντας, μεταξύ άλλων, που καθιστά τη σύγκριση επισφαλή (Δημοκρατία ν. THE VEGETABLE PRODUCERS AND EXPORTERS LTD, ανωτ.). Βέβαια εν προκειμένω η σύγκριση δεν γίνεται προς εξεύρεση της αξίας, αλλά για να καταδειχθεί η διαφορά στην αξία ενός κτήματος που εφάπτεται σε χωματόδρομο και ενός κτήματος που εφάπτεται σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Όμως ενόψει της τεράστιας διαφοράς στο μέγεθος θα αναμενόταν εξήγηση κατά πόσο η τόσο μεγάλη διαφορά μπορεί ή όχι να έχει σημασία. Ο συνδυασμός όλων των παραπάνω καθιστά ήδη τη συναγωγή του προτεινόμενου συμπεράσματος επισφαλή. Μάλιστα δε, γενικού συμπεράσματος με ισχύ, κατ΄ ουσία, κανόνα καθολικής εφαρμογής. Γιατί αυτή τη διάσταση του έδωσε ο κ. Χρυσοστόμου λέγοντας ότι υπεραξία 15% απέκτησε και το τεμ. 173 διότι «πάντα υπάρχει διαφορά». Δεν έχω δεχθεί, ως άνω, ότι το τεμ. 173 είχε «ειδική αξία» υπό την έννοια που εισηγήθηκαν οι απαιτητές. Είναι όμως γεγονός ότι ενώ κατείχετο ενιαία με τα υπόλοιπα κτήματα με απομακρυσμένη έστω προοπτική για ενιαία ανάπτυξη τώρα έχει αποκοπεί και εν πάση περιπτώσει βρίσκεται στη Ζώνη Προστασίας της Αλυκής με συντελεστή δόμησης 1%. Ο κ. Παντοπώλης εξήγησε πως το τεμ. 173 ήταν «εκτός ορίου ανάπτυξης», δηλαδή, κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν μπορούσε να αναπτυχθεί για τουριστικούς, οικιστικούς, βιομηχανικούς ή παραθεριστικούς σκοπούς. Ούτε ως χώρος αθλοπαιδιών ή στάθμευσης. Μόνο ως ιδιωτικός χώρος πρασίνου ή ως χωράφι μπορούσε να χρησιμοποιηθεί. Ρωτήθηκε ο κ. Χρυσοστόμου κατά την αντεξέταση πως εξηγείται η υπεραξία 15% για ένα κτήμα που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί και επέμεινε πως υπάρχει διαφορά αν ένα κτήμα εφάπτεται σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο ή σε χωματόδρομο. Ρωτήθηκε αν πρόκειται ως εκ τούτου για «ενιαίο μέτρο για όλα» και απάντησε καταφατικά. Η υπεραξία, κατέληξε, αποκτάται ασχέτως ζώνης, αν το κτήμα αποκτήσει προσπέλαση σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Τέτοια γενική θέση χωρίς συνάρτηση προς τα συγκεκριμένα δεδομένα είναι αυθαίρετη. Πώς, άλλωστε, εξηγείται η υιοθέτηση του ίδιου μέτρου (15%) για το τεμάχιο 173, όσο και για τα άλλα τρία τεμάχια, που τόσο διαφέρουν ως προς την προοπτική ανάπτυξης; Αυτό το ερώτημα βέβαια δεν έχει απάντηση. Τίθεται ρητορικά για να καταδειχθεί έτι περαιτέρω ο εσφαλμένος τρόπος που προσέγγισε το θέμα ο κ. Χρυσοστόμου. Μάλιστα ο κ. Χρυσοστόμου σε άλλο σημείο, στην κύρια εξέταση του, αναφέρθηκε σε δυνατότητα αξιοποίησης του τεμ. 173 με διαχωρισμό σε οικόπεδα παραβλέποντας και πάλιν τα νομικά χαρακτηριστικά και τις πραγματικές δυνατότητες του τεμαχίου. Αυτή του δε η άτοπη αναφορά έγινε όταν ρωτήθηκε για το θέμα που τώρα συζητείται, ως εξής: «Ε. Έχετε εξετάσει ενδεχόμενο το τεμάχιο 173 να μπορεί να θεωρηθεί ότι υπέστη δυσμενή επίδραση από το διαχωρισμό του; Α. Κατά την άποψη μου δεν έχει δυσμενή επίδραση, διότι ήταν μεγάλο το βάθος του, κάπου θα επέρναν ο δρόμος για να αξιοποιηθεί, είτε από απαλλοτρίωση, είτε σε περίπτωση που αξιοποιείτουν με διαχωρισμό. Ε. Διαχωρισμό σε τι; Α. Σε οικόπεδα.» Πέραν τούτου: Ένα άλλο τεμάχιο, το τεμ. 276, εφάπτεται του τεμ. 13. Έχει κι αυτό απαλλοτριωθεί, με την ίδια γνωστοποίηση, για τον ίδιο δρόμο. Πριν ήταν περίκλειστο. Ο κ. Α. Γεωργίου εξήγησε ότι δεν μπορούσε να αναπτυχθεί χωρίς πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Με δικαίωμα διάβασης μπορούσε να ανεγερθεί κατοικία ή αποθήκη. Ο κ. Χρυσοστόμου είπε ότι είχε προσπέλαση διά μονοπατιού 5 ποδών και συμφώνησε ότι δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί. Ενώ με την απαλλοτρίωση ανέφερε ότι μπορούσε πλέον να αξιοποιηθεί. Κατά τα άλλα δέχθηκε ότι το τεμ. 276 ήταν παρόμοιο με τα επίδικα. Ο ίδιος ήταν που χειρίστηκε κι εκείνη την υπόθεση. Εκεί υιοθέτησε, όπως δέχθηκε, υπεραξία 20% και υπάρχει, είπε, απόφαση του δικαστηρίου για 20%. Ρωτήθηκε πώς εξηγείται υπεραξία 20% για το περίκλειστο μη αξιοποιήσιμο τεμάχιο και υπεραξία 15% για αξιοποιήσιμα τεμάχια με πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Απάντησε πως η πρόσβαση στο δημόσιο δρόμο ήταν δι΄ ενός «τεχνητού δρόμου που κατέληγε σε χωματόδρομο». Εννοούσε την προέκταση του τεμ. 11 προς το χωματόδρομο, μια λωρίδα που προεξέχει από τη μια γωνία του τεμ. 11 και καταλήγει στο δρόμο με τέτοιο τρόπο ώστε κατά την ακρόαση να μιλούμε για το «λαιμό». Όμως εκείνο που έχει σημασία δεν είναι το αν επρόκειτο για «λαιμό» ή όχι, αλλά το γεγονός ότι τα επίδικα κτήματα είχαν πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Όπως έχει λεχθεί στην υπόθεση Γεν. Εισαγγελέας ν. Κωσνταντινίδη κ.α.

(2001)1 Α.Α.Δ. 2042 «αυτό που έχει πρωταρχική σημασία, για σκοπούς καθορισμού της επαύξησης, είναι η ύπαρξη πρόσβασης του επίδικου τεμαχίου σε εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο». Έτσι η εξήγηση που έδωσε ο κ. Χρυσοστόμου δεν ευσταθεί. Τελικά δε, δεν είναι πειστική η θέση ότι ένα περίκλειστο κτήμα κι ένα κτήμα με πρόσβαση στο δρόμο, αποκτούν υπεραξία με μια διαφορά 5%. Πέραν τούτου: Με το δρόμο, εκτός της αποκοπής του τεμ. 173 απεκόπη ένα μέρος του τεμ. 11 (τεμ. 11Β, 123 τ.μ.), ένα μέρος του τεμ. 13 (τεμ. 13Β, 1908 τ.μ.) και ένα μέρος του τεμ. 14 (τεμ. 14Β, 132 τ.μ.). Για το τεμάχιο 11Β ο κ. Χρυσοστόμου όχι μόνο δεν υπολόγισε επαύξηση, αλλά υιοθέτησε επιζήμια επίδραση 90% λόγω τριγωνικού σχήματος και μικρής έκτασης (£3.564). Για τα τεμάχια 13Β και 14Β δεν υιοθέτησε επιζήμια επίδραση γιατί αυτή, αναφέρει στην Εκτίμηση του, καλύπτεται από την υπεραξία ως εκ της απόκτησης προσπέλασης σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο. Στη μαρτυρία του είπε ότι δεν υιοθέτησε υπεραξία επειδή αποκόπηκαν. Αυτά τα τεμάχια, είπε, μπορούν να αξιοποιηθούν από μόνα τους. Παρά ταύτα επικαλέστηκε ως άνω την αποκοπή τους για να μην υιοθετήσει υπεραξία. Γιατί δεν έπραξε το ίδιο για το τεμ. 173 που επίσης έχει αποκοπεί, χωρίς μάλιστα να μπορεί να αξιοποιηθεί; Περαιτέρω, υπενθυμίζεται η εισήγηση του κου Χρυσοστόμου ότι ο δρόμος καθ΄όλο το μέτωπο των τεμαχίων δημιούργησε υπεραξία έστω κι αν δεν προορίζονται για εμπορική ανάπτυξη αλλά για τουριστική επειδή εν πάση περιπτώσει «χρειάζονται δρόμοι και οδικό δίκτυο». Αυτή η εισήγηση θα είχε θέση αν τα τεμάχια ήταν περίκλειστα. Τα τεμάχια ως ενιαίο, κατά την κατοχή τους, σύνολο, είχαν δρόμο. Με την απαλλοτρίωση δεν απέκτησαν δρόμο, ούτε δημιουργήθηκε ευρύτερο οδικό δίκτυο. Είναι όμως γεγονός ότι απέκτησαν όλα τα τεμάχια πρόσοψη σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο και όχι απλώς πρόσβαση διά του τεμ. 11 σε χωματόδρομο που συνεχίζει ασφαλτοστρωμένος σε απόσταση 200 μέτρων. Εδώ ανακύπτει όμως η εισήγηση των απαιτητών ότι δεν θα πρέπει να δοθεί η σημασία που θα εδίδετο αν η επιτρεπόμενη ανάπτυξη ήταν εμπορική οπότε τέτοιος μεγάλος δρόμος θα υποβοηθούσε σε τέτοια ανάπτυξη. Σ΄ αυτό τον προβληματισμό δεν απαντά η γενικόλογη θέση περί υπεραξίας εν πάση περιπτώσει, είτε η ανάπτυξη είναι εμπορική, είτε είναι τουριστική διότι «χρειάζονται δρόμοι και οδικό δίκτυο.» Δεν έχει εξηγηθεί με πειστικό και συγκεκριμένο τρόπο πώς η συγκεκριμένη περιουσία «μπορούσε να αναπτυχθεί καλύτερα», ως η τελική εισήγηση του ευπαιδεύτου δικηγόρου της απαλλοτριούσας αρχής με τέτοιο τρόπο ώστε να επέλθει υπεραξία 15%. Ο οποίος αναφέρει περαιτέρω ότι «δεν υπήρξε αντικρουστική μαρτυρία από τον εκτιμητή των απαιτητών που να δείχνει ότι η μετατροπή μιας απλής χωμάτινης πρόσβασης στο «λαιμό» ενός μέρους του ακινήτου, σε πρόσωπο, εφαπτόμενου ασφαλτοστρωμένου δρόμου σ΄ όλο το μήκος του ακινήτου δεν δημιουργεί υπεραξία». Το ζήτημα όμως είναι ότι ο εκτιμητής της απαλλοτριούσας αρχής απέτυχε να αποδείξει την υπεραξία που επικαλέστηκε. Οπότε είναι αχρείαστο να εξεταστεί η θέση της άλλης πλευράς περί δυσμενούς επίδρασης εφόσον, ως άνω, ετέθη ως απάντηση στη θέση περί υπεραξίας και όχι υπό μορφή αξίωσης. Εν πάση περιπτώσει η εισήγηση αυτή ετέθη γενικόλογα χωρίς συσχετισμό με συγκριτικά δεδομένα ή άλλη συγκεκριμένη αναφορά έτσι ώστε να εξηγείται κατά συγκεκριμένο τρόπο το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης. Το δικαστήριο μπορεί, απορρίπτοντας τις εκτιμήσεις, να κάμει τους δικούς του υπολογισμούς επί της μαρτυρίας που έχει ενώπιον του. Αλλά αυτό δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα, αναιτιολόγητα ή αόριστα (Γεν. Εισαγγελέας ν. Κωνσταντινίδη, ανωτ., Δημητρίου κ.α. ν. Δήμου Λάρνακας

(2000)1 Α.Α.Δ. 34). Εν προκειμένω η ποιότητα της μαρτυρίας της απαλλοτριούσας αρχής γι΄ αυτό το θέμα ήταν τέτοια ώστε να μην παρέχει βάση για εύρημα υπεραξίας. Τέτοιο εύρημα θα μπορούσε να γίνει επί έγκυρης και συγκεκριμένης μαρτυρίας και όχι επί της μαρτυρίας που προσφέρθηκε, ούτε επί μιας γενικής αντίληψης ότι οποτεδήποτε επεκτείνεται ή κατασκευάζεται ένας δρόμος ή ένας μεγάλος, έστω, δρόμος δημιουργείται υπεραξία. Αλλά ακόμα κι αν δεχόμουν ότι η μετατροπή που προέκυψε από την απαλλοτρίωση δημιούργησε υπεραξία, απορριπτομένης της υπεραξίας του 15%, δεν υπάρχει ενώπιον του δικαστηρίου οποιοδήποτε υλικό ώστε να εκτιμηθεί το ζήτημα επί άλλης βάσης. Η υπεραξία ήταν ο λόγος που ο κ. Χρυσοστόμου δεν υιοθέτησε επιζήμια επίδραση για τα τεμάχια 13Β, 14Β. Απορριπτομένης της θέσης περί υπεραξίας 15% θα μπορούσε να τεθεί θέμα επιζήμιας επίδρασης όπως έγινε με το τεμ. 11Β και για τα τεμάχια 13Β και 14Β. Θα ήταν όμως αυθαίρετο να υιοθετηθεί το μέτρο του 90%. Τα τεμ. 13Β και 14Β είναι όμορα και μπορούν να κατέχονται μαζί έχοντας ενιαία έκταση 2.040 τ.μ. Ενώ το τεμ. 11Β έχει έκταση, ως άνω, μόνο 123 τ.μ. και πρόκειται για ένα σφηνοειδές τεμάχιο που απέμεινε αποκομμένο πάνω από το δρόμο. Οι απαιτητές δεν έχουν προσφέρει εναλλακτική μαρτυρία για επιζήμια επίδραση υπ΄ αυτή την έννοια, ούτε για το μέτρο επιζήμιας επίδρασης των τεμαχίων 13Β και 14Β. Παρά ταύτα δικαιούνται το ποσό που το Κτηματολόγιο υπολόγισε, χωρίς αμφισβήτηση, ως επιζήμια επίδραση για το τεμάχιο 11Β. Ως εκ των άνω οι απαιτητές δικαιούνται σε αποζημίωση ως ακολούθως: (α) Για το τεμάχιο 173, £6.690. (β) Για τα τεμάχια 11, 13 και 14 £145.200. (γ) Για το τεμάχιο 11Β £3.564 ως επιζήμια επίδραση. Σύνολο: £155.454. Ο κ. Παπαδόπουλος ανέφερε ότι χρέωσε τους απαιτητές με το ποσό των £2.000,- ως εκτιμητικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α. Δεν αντεξετάστηκε επί τούτου και ειδικότερα προς αμφισβήτηση του ευλόγου της χρέωσης. Ως εκ των άνω δίδεται απόφαση υπέρ των απαιτητών για £155.454 με τόκο προς 9% από 21.8.92, ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης (άρθρο 10(ιδ) του Νόμου), πλέον δικηγορικά έξοδα, πλέον £2.000,- εκτιμητικά έξοδα πλέον Φ.Π.Α. Τα δικηγορικά έξοδα να συμφωνηθούν εντός 15 ημερών και να δηλωθούν στον Πρωτοκολλητή. Διαφορετικά να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή με μέριμνα των απαιτητών, οπότε και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.).................. Τ. Θ. Οικονόμου, Α.Ε.Δ. /ΣΣΑ [1] «και στην περίπτωση που θα ήταν ασφαλές να εξαχθούν συμπεράσματα από ένα μόνο συγκριτικό δεδομένο, θέμα που δεν έχει εγερθεί και δεν εξετάζουμε .» cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο