← Κύπρος

Ανδρέα Γιάγκου Σάντη ν. Δέσποινας Χ''Βασιλείου κ.α., Αρ. Αγωγής: 3243/02, 12 Φεβρουαρίου 2007

Ανδρέα Γιάγκου Σάντη ν. Δέσποινας Χ''Βασιλείου κ.α., Αρ. Αγωγής: 3243/02, 12 Φεβρουαρίου 2007 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2007:A18 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ. Σωκράτους, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 3243/02 Μεταξύ: Ανδρέα Γιάγκου Σάντη από τα Κελοκέδαρα Ενάγοντα και

  1. Δέσποινας Χ''Βασιλείου από τη Γεροσκήπου
  2. Κατερίνας Χ''Βασιλείου από τη Γεροσκήπου Εναγομένου ---------------------- Ημερομηνία: 12 Φεβρουαρίου 2007 Για Ενάγοντα: κ. Φ. Αποστολίδης (κ. Σωτηριάδης για να ακούσει απόφαση) Για Εναγόμενες: κ. Ν. Κληρίδης (κα Μικελλίδου για να ακούσει απόφαση) Ενάγων παρών ------------------------- ΑΠΟΦΑΣΗ ------------------------- Με την παρούσα αγωγή ο ενάγων επιζητεί έκδοση διατάγματος, διατάσσον την ειδική εκτέλεση αγοραπωλητηρίου εγγράφου καταρτισθέντος μεταξύ αυτού και των εναγομένων, για την αγορά του οικοπέδου αρ. 4 το οποίο θα προέκυπτε μετά το διαχωρισμό του κτήματος 1808 στο χωριό Αγ. Μαρινούδα. Διαζευκτικά, διεκδικεί αποζημιώσεις για αθέτηση συμφωνίας. Τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση, δόθηκαν μέσα από παραδεκτά γεγονότα και κοινή εργασία αμφοτέρων των συνηγόρων. Είναι σημαντικό να καταγραφούν, αφού προσφέρουν και συνθέτουν την εικόνα και τις συνθήκες της σύναψης της συμφωνίας.
  3. Οι εναγόμενες καθ' όλο τον ουσιώδη χρόνο ήσαν συνιδιοκτήτριες του κτήματος με αριθμό εγγραφής 1808 του Φ/Σχ: LI/20, τεμάχιο 228 εις στην τοποθεσία Πάνω Απόλλωνας, του χωρίου Αγία Μαρινούδα, της Επαρχίας Πάφου, εκτάσεως 5 δεκαρίων και 445 τετραγωνικών μέτρων, κατά αναλογία 7/8 μερίδια ιδιοκτησίας της εναγομένης αρ. 1 και κατά 1/8 μερίδια ιδιοκτησία της εναγομένης αρ.
  5. Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας ημερομηνίας 10.2.2000 (Τεκμήριο 1), πώλησαν προς τον ενάγοντα ένα οικόπεδο το οποίο θα προέκυπτε από το διαχωρισμό σε οικόπεδα του πιο πάνω χωραφιού και που έφερε τον αριθμό «4» στο επισυνημμένο αρχιτεκτονικό σχέδιο διαχωρισμού.
  6. Κατά τη σύναψη του πωλητηρίου εγγράφου της 10.2.2000 το επίδικο οικόπεδο δεν είχε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας.
  7. Τίμημα αγοράς δια το εν λόγω οικόπεδο με αριθμό «4» συνεφωνήθη το ποσό των £21.
  9. Ο ενάγων κατά την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 10.2.2000 κατέβαλε προς τις εναγόμενες - πωλήτριες το ποσό των £18.
  11. Το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος των £3.000 θα καταβαλλόταν κατά την ημέρα της μεταβίβασης.
  12. Είναι ρητή πρόνοια εις το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 10.2.2000 ότι η μεταβίβαση θα γινόταν κατά την 30.12.
  13. Η ημερομηνία αυτή, συνέπιπτε ημέρα Σάββατο.
  14. Ο ενάγων κατά την 11.2.2000 κατέθεσε το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 10.2.2000 στο Κτηματολόγιο Πάφου και έλαβε τον αριθμό ΠΩΛ.Ε.100/2000, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.
  15. Μέχρι σήμερα το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο ΠΩΛ.Ε.100/2000 βρίσκεται κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο Πάφου.
  16. Όλα τα κυβερνητικά γραφεία και κρατικές υπηρεσίες δεν εργάζονται το Σάββατο και την Κυριακή εκάστης εβδομάδας συμπεριλαμβανομένου και του Κτηματολογίου.
  17. Μέχρι σήμερα καμία πλευρά δεν ακύρωσε εγγράφως το εν λόγω πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 10.2.
  19. Ο ενάγων στις 16.10.2002 καταχώρησε την παρούσα αγωγή με την οποία ζητούσε την ειδική εκτέλεση της έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 10.2.2000, σύμφωνα με το άρθρο 3 του νόμου περί Ειδικής Εκτέλεσης Κεφ. 232, ήτοι: (α) Διάταγμα όπως προβούν σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες και αναγκαία διαβήματα δια τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής του πωληθέντος οικοπέδου. (β) Οι πιο πάνω ενέργειες να διεξαχθούν εντός σχετικής προθεσμίας την οποία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει εύλογη υπό τας περιστάσεις. (γ) Προς το σκοπό δημιουργίας ξεχωριστής εγγραφής του πωληθέντος ακινήτου, το Δικαστήριο να διορίσει οποιοδήποτε κατάλληλο πρόσωπο με το οποίο με εξουσιοδότηση να υπογράψει για λογαριασμό και στο όνομα των εναγομένων. (δ) Μετά την έκδοση και/ή δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής του πωληθέντος οικοπέδου, το Δικαστήριο να διατάσσει τις εναγόμενες 1 και 2 όπως μεταβιβάσουν το προκύπτον εκ του διαχωρισμού οικόπεδο στο όνομα του ενάγοντα.
  20. Προτού εκδοθούν τα ζητούμενα διατάγματα από το Δικαστήριο μέσα στα πλαίσια της παρούσας αγωγής, οι εναγόμενες εξασφάλισαν στις 7.5.2004 ξεχωριστή εγγραφή του πωληθέντος οικοπέδου, το οποίο ενεγράφη με αριθμό τίτλου ιδιοκτησίας 0/
  22. Με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης του ο ενάγων ζητά την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 10.2.2000 δια τη μεταβίβαση του οικοπέδου με αριθμό τίτλου ιδιοκτησίας 0/2103 Φ/Σχ 51/20, τεμάχιο 244, εκτάσεως 580τ.μ. τοποθεσία Πάνω Απόλλωνας της κοινότητας Αγία Μαρινούδα, στο όνομα της εναγόμενης 1, το οποίο προέκυψε από το διαχωρισμό του κτήματος των εναγομένων 1 και 2 με αριθμό εγγραφής 1808 του Φ/Σχ LI/20, τεμάχιο 228 εις τη τοποθεσία Πάνω Απόλλωνας, του χωρίου Αγία Μαρινούδα, της Επαρχίας Πάφου και ήτο το πωληθέν οικόπεδο με αριθμός «4» επί του συνημμένου αρχιτεκτονικού σχεδίου της συμφωνίας ημερομηνίας 10.2.
  24. Η εγγραφή του επιδίκου οικοπέδου με αριθμό τίτλου 0/2103 ενεγράφη εις το όνομα της εναγόμενης
  25. Προσφέροντας την εκδοχή του ο ενάγων, κατέθεσε ότι το οικόπεδο το αγόρασε με σκοπό να κτίσει σπίτι για την κόρη του. Γι' αυτό, γνωρίζοντας ότι θα ήταν αδύνατο να εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος μέχρι 30.12.2000 και να γίνει επ' ονόματι του μεταβίβαση, ζήτησε και τέθηκε όρος στο Τεκμήριο 1, πως θα εδικαιούτο να ανεγείρει κατοικία εντός του πωληθέντος μεριδίου και ότι οι εναγόμενες θα είχαν υποχρέωση να του υπογράψουν τις σχετικές αιτήσεις, έγγραφα και σχέδια. Για σκοπό ανέγερσης κατοικίας, έδωσε εντολή στον αρχιτέκτονα Γλαύκο Κουλουντή, να ετοιμάσει και ετοίμασε σχέδια. Πλήρωσε για την εργασία αυτή ποσό £565 (Τεκμήριο 6). Ζήτησε από τις εναγόμενες να του υπογράψουν αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή για έκδοση πολεοδομικής άδειας (Τεκμήριο 5). Η εναγόμενη 2 του υπέγραψε ενώ η εναγόμενη 1, αρνήθηκε. Αφού διαπίστωσε ότι οι εναγόμενες δεν προτίθεντο να του μεταβιβάσουν το ακίνητο που του πώλησαν, απέστειλε στις εναγόμενες, μέσω του δικηγόρου του, την επιστολή (Τεκμήριο 4) ημερομηνίας 12.7.2002 καλώντας τες να παρουσιασθούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου στις 22.7.2002 και ώρα 8:30 π.μ. και μεταβιβάσουν επ' ονόματι του το οικόπεδο που αγόρασε. Τους διαβεβαίωνε με την επιστολή ότι ήταν πρόθυμος να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος των £3.
  26. Οι εναγόμενες δεν παρουσιάσθηκαν στο Κτηματολόγιο, γι' αυτό και καταχώρησε την παρούσα αγωγή. Αποτελεί περαιτέρω ισχυρισμό του, ότι η άρνηση της εναγομένης 1 να υπογράψει την αίτηση για έκδοση άδειας για να κτίσει τον έχει ζημιώσει με το ποσό των £20.000, το οποίο αντιστοιχεί στην αύξηση των εργατικών και υλικών. Δέχθηκε αντεξεταζόμενος ότι δεν προσέφερε το ποσό των £3.000 στις 30.12.2002, διότι γνώριζε ότι δεν ήταν έτοιμος ο τίτλος για μεταβίβαση. Ούτε στις 22.7.2002 που ανέμενε στο Κτηματολόγιο ήταν έτοιμος ο τίτλος, αλλά τότε δεν το γνώριζε και γι' αυτό ανέμενε τιτλοποίηση. Δέχθηκε δε στη συνέχεια, ότι έμαθε πως εξεδόθη χωριστός τίτλος όταν ανέλαβε δικηγόρος του ο κ. Αποστολίδης. Την εκδοχή και θέση των εναγομένων πρόσφερε στο Δικαστήριο η εναγόμενη 1 Δέσποινα Χ'Βασιλείου, επ' ονόματι της οποίας εκδόθηκε ο τίτλος του οικοπέδου, το οποίο αγόρασε ο ενάγων. Ήταν η θέση της ότι ο ενάγων ζήτησε μόνο μία φορά, προφορικά, μεταβίβαση του οικοπέδου το καλοκαίρι του 2002, λίγο πριν την καταχώρηση της αγωγής. Επέμενε ότι δεν έλαβε την επιστολή (Τεκμήριο 4) και ότι η διεύθυνση που αναγράφεται στο φάκελο, αντιστοιχεί σε 4 σπίτια. Η πρώτη γραπτή όχληση που είχε για μεταβίβαση, ήταν με την καταχώρηση της αγωγής. Δεν υπέγραψε δε το έντυπο που της παρουσίασε ο ενάγων, διότι αυτό έγινε μετά την καταχώρηση της αγωγής. Δεδομένου ότι ο ενάγων επέλεξε να καταχωρήσει αγωγή, γι' αυτό δεν υπέγραψε οτιδήποτε, δεν του επέστρεψε το ποσό των £18.000 που εισέπραξε και δεν του μεταβίβασε το οικόπεδο, για το οποίο εν τω μεταξύ, εξεδόθη τίτλος. Μαρτυρία προσφέρθηκε από τον εκτιμητή Ιωάννη Πολυβίου (Μ.Ε.1) για την αξία του επίδικου ακινήτου, η οποία με δήλωση του συνηγόρου των εναγομένων στο τέλος της ακροαματικής διαδικασίας, έγινε αποδεκτή. Ότι δηλαδή η αξία του στις 7.5.2004 ήταν £64.
  27. Έχω ακούσει με προσοχή τη μαρτυρία των διαδίκων και έχω παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Η μαρτυρία της εναγόμενης 1, δεν έπεισε για την ειλικρίνεια της. Περιβαλλόταν από προσπάθεια εμφάνισης των γεγονότων όπως συνέφεραν την υπόθεση της και ήταν έντονη η προσπάθεια της να διαμορφώνει τις θέσεις της ανάλογα με την ερώτηση, δίδοντας και εκφράζοντας νομικές θέσεις. Συγκεκριμένο παράδειγμα, η θέση ότι ουδέποτε αρνήθηκε μεταβίβαση του κτήματος επ' ονόματι του ενάγοντα, για να δηλώσει στη συνέχεια ότι μετά την καταχώρηση της αγωγής δεν επιθυμούσε μεταβίβαση διότι το συμβόλαιο έχασε την ισχύ του, διότι έγινε δύο χρόνια μετά την καθορισμένη ημερομηνία μεταβίβασης ή διότι έτσι την είχαν συμβουλεύσει οι κατά καιρούς δικηγόροι και νομικοί της σύμβουλοι. Επέμενε ότι η αίτηση προς την Πολεοδομία της παρουσιάσθηκε για υπογραφή μετά την καταχώρηση της αγωγής και γι' αυτό δεν την υπέγραψε, δεχόμενη αργότερα, ότι της ζητήθηκε το ίδιο πράγμα και πριν την καταχώρηση της, όμως δεν υπέγραψε γιατί ήδη την είχε απειλήσει με αγωγή ο ενάγων. Ο ενάγων απ' την άλλη, κρίνεται γενικά αξιόπιστος και ειλικρινής. Γι' αυτό έχοντας υπόψη τα ανωτέρω, εύρημα αποτελεί, πέραν των ανωτέρω καταγραφέντων από κοινού αποδεκτών γεγονότων, πως ο ενάγων ζήτησε προφορικά από την εναγόμενη 1 μεταβίβαση του κτήματος πριν την καταχώρηση της αγωγής. Απέστειλε την επιστολή ημερομηνίας 12.7.2002 Τεκμήριο 4 στις εναγόμενες οι οποίες και δεν την παρέλαβαν. Δεν τη ζήτησαν από το Ταχυδρομείο. Οι εναγόμενες ουδέποτε ζήτησαν από τον ενάγοντα την πληρωμή του ποσού των £3.000 και ουδέποτε τον κάλεσαν για μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του. Γνώριζαν δε πως ο ενάγων σκόπευε να κτίσει οικία επ' αυτού, γι' αυτό και τέθηκε ο όρος για υποχρέωση υπογραφής των σχετικών αιτήσεων, τις οποίες όμως η εναγόμενη 1 αρνήθηκε να υπογράψει. Εύρημα επίσης αποτελεί ότι οι εναγόμενες πριν την καταχώρηση της αγωγής, δεν αρνήθηκαν μεταβίβαση του οικοπέδου, αλλά δήλωσαν ότι αυτό θα γινόταν μετά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Θέση την οποία υπεστήριξε ο ενάγων αντεξεταζόμενος. ΕΙΔΙΚΗ ΕΚΤΕΛΕΣΗ Δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, παρέχεται με τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ.
  28. Απαραίτητη προϋπόθεση η σύμβαση να είναι έγκυρη - γεγονός που δεν αμφισβητείται - και να πληρούνται οι πιο κάτω όροι: (α) Η σύμβαση να είναι γραπτή. (β) Ο αγοραστής εντός δύο μηνών να καταθέσει τη σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία. (γ) Ο αγοραστής να έχει καλέσει, πριν από την έγερση της αγωγής, τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία - αντικείμενο της σύμβασης και (δ) να ηγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση. Νοείται πως όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση η οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. Για τις δύο πρώτες προϋποθέσεις, δεν υπάρχει καμία αμφισβήτηση ότι αυτές πληρούνται. Αμφισβήτηση εγείρεται για τις δύο τελευταίες, ήτοι την κλήση των εναγομένων για μεταβίβαση και το χρόνο κατά τον οποίο έπρεπε να είχε καταχωρηθεί η αγωγή. Έχει ήδη αποτελέσει εύρημα του Δικαστήριο ότι ο ενάγων ετοίμασε και ταχυδρόμησε τις επιστολές (Τεκμήριο 4). Με αυτές καλούσε τις εναγόμενες όπως στις 22.7.2002 και ώρα 08:30 π.μ. βρίσκονται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για να μεταβιβάσουν το πωλούμενο κτήμα επ' ονόματι του και όπως τους καταβάλει το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος εκ Λ.Κ.3.000, ως η μεταξύ τους συμφωνία. Οι επιστολές (Τεκμήριο 4), στάληκαν στην οδό Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ' 107 η οποία είναι η διεύθυνση των εναγομένων, με συστημένο ταχυδρομείο. Οι επιστολές αυτές δεν εζητήθηκαν και επιστράφηκαν στον αποστολέα με την ένδειξη «unclaimed», αζήτητο. Το Δικαστήριο δεν δέχθηκε τη θέση της εναγομένης 1 ότι δεν έλαβε τη σχετική ειδοποίηση από το Ταχυδρομείο. Εύρημα αποτέλεσε ότι κλήθηκε να παραλάβει συστημένο αντικείμενο και αδιαφόρησε. Δεν το έπραξε. Αξίζει εδώ να σημειωθεί πως η θέση αυτή της εναγομένης 1, δεν υποστηρίζεται από τη δικογραφία. Δεν υπάρχει ρητή άρνηση παραλαβής των επιστολών ούτε εκφράζεται η θετική προβολή ισχυρισμού πως οι αναφερόμενες επιστολές ουδέποτε στάληκαν και παραλήφθησαν. Με την παράγραφο 8 της Έκθεσης Υπεράσπισης, γίνεται μία γενική άρνηση των παραγράφων 10, 11, 12 και 13 της Έκθεσης Απαίτησης οι οποίες περιγράφουν τις ενέργειες του ενάγοντα και την κλήση των εναγομένων για μεταβίβαση, χωρίς προβολή τέτοιου ισχυρισμού. Σύμφωνα δε με τη νομολογία η γενική άρνηση ισχυρισμών δεν εξυπακούει και την προβολή θετικών ισχυρισμών (βλ. Παπαγεωργίου ν. Κλάππα

(1991)1 Α.Α.Δ. 24). Επιχειρηματολογώντας για το θέμα τούτο, ο κ. Αποστολίδης παρέπεμψε στον περί Ερμηνείας Νόμο Κεφ. 1 και στην απόφαση Socratis Theodorou v. The Abbot of Kykkos Monastery
(1965)1 C.L.R. 9, εισηγούμενος ότι οι επιστολές πρέπει να θεωρηθούν παραληφθείσες. Με τη θέση αυτή συμφωνεί το Δικαστήριο. Ο ανωτέρω Νόμος διά του άρθρου 2, δίδοντας τον ορισμό της επίδοσης με Ταχυδρομείο, επεξηγεί πως «όταν Νόμος επιτρέπει ή απαιτεί όπως έγγραφο επιδοθεί ταχυδρομικώς, ανεξάρτητα αν χρησιμοποιείται η έκφραση «επίδοση» ή η έκφραση «δοθεί» ή «αποσταλεί» ή οποιαδήποτε άλλη έκφραση τότε, εκτός αν φαίνεται αντίθετη πρόθεση, η επίδοση θα λογίζεται ότι γίνεται με την κανονική αποστολή, προπληρωμή και ταχυδρόμηση επιστολής που περιέχει το έγγραφο και εκτός αν αποδεικνύεται το αντίθετο, ότι επιτεύχθηκε κατά το χρόνο κατά τον οποίο η επιστολή θα παραδινόταν με τη συνηθισμένη πορεία του ταχυδρομείου» (δέστε και Latifundia Properties Ltd v. Ψακή κ.α.
(2003)1 (B) Α.Α.Δ. 670). Συνεπώς, κρίνεται ότι πληρείται και η τρίτη προϋπόθεση του Νόμου. Απόφανση για την πλήρωση ή όχι του τέταρτου όρου, προϋποθέτει την εξέταση του χρόνου εκπλήρωσης της υποχρέωσης μεταβίβασης και κατ' ακολουθίαν αυτού, την εξάμηνη προθεσμία για καταχώρηση αγωγής. Οι απόψεις των μερών για το θέμα, διίστανται. Είναι η θέση του κ. Αποστολίδη πως: Από την ερμηνεία του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, συνάγεται μετά βεβαιότητας ότι τα διάδικα μέρη κατά την κατάρτιση της μεταξύ τους συμφωνίας γνώριζαν τα διάφορα εμπόδια και προβλήματα που θα αντιμετώπιζε η συμφωνία που κατάρτισαν και θεώρησαν ότι ο χρόνος δεν ήταν ουσιώδης. Γι' αυτό ο ενάγων θέλοντας να τον καταστήσει ουσιώδη, απέστειλε προς τις εναγόμενες τα Τεκμήρια
  1. Με την αποστολή του τεκμηρίου αυτού, ο χρόνος κατέστη ουσιώδης και η άρνηση των εναγομένων να μεταβιβάσουν στις 22.7.2002, είχε σαν αποτέλεσμα τη διάρρηξη της σύμβασης με υπαιτιότητα των εναγομένων. Από την ημερομηνία δε της 22ας.7.2002, άρχεται η εξάμηνη προθεσμία για καταχώρηση της αγωγής, η οποία και έγινε στις 16.10.2002 με πλήρωση και του τέταρτου όρου. Παρέπεμψε δε το Δικαστήριο προς επίρρωση των θέσεων του, σε νομολογία και αυθεντίες. Επιχειρηματολογώντας ο κ. Κληρίδης, ανέπτυξε τη θέση ότι ο ενάγων δεν δικαιούται στη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης, αφού: Με την παράγραφο 7 της Έκθεσης Απαίτησης του ο ενάγων προβάλλει τον ισχυρισμό ότι οι εναγόμενες όφειλαν να του μεταβιβάσουν το οικόπεδο στις 30.12.
  2. Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου οι εναγόμενες θα μεταβίβαζαν στις 30.12.2000 υπό την προϋπόθεση της πληρωμής από τον ενάγοντα, του ποσού των £3.
  3. Ο ενάγων δεν εξεδήλωσε τέτοια πρόθεση στις 30.12.2000 και το έπραξε μετά πάροδο δύο χρόνων. Παρά το ότι, υπογράμμισε, ο ενάγων βασίζει την υπόθεση του στον εύλογο χρόνο, εν τούτοις η αγωγή καταχωρήθηκε στηριζόμενη σε διάρρηξη συμφωνίας με υπαιτιότητα των εναγομένων με ημερομηνία διάρρηξης, αυτή της 30ης. 12.2000, όπως τονίζεται στην παράγραφο 7 της Έκθεσης Απαίτησης. Συνέχισε δε τονίζοντας ότι είναι παραδεκτό γεγονός, πως ο ενάγων γνώριζε ότι ούτε στις 30.12.2000 ούτε στις 22.7.2002 υπήρχαν έτοιμοι τίτλοι. Επομένως, η απουσία προσδοκίας για απόκτηση τίτλου ήταν πρόδηλη και ουσιαστικά με την καταχώρηση της αγωγής επιζητούνται μόνον αποζημιώσεις. Υπέδειξε δε πως αν η θέση του ενάγοντα είναι πως οι εναγόμενες οφείλουν να μεταβιβάσουν μετά την έκδοση τίτλου, τότε δεν εγείρεται θέμα ειδικής εκτέλεσης διότι το δικαίωμα αυτό έπρεπε να ασκηθεί έξι μήνες μετά τη γνωστοποίηση για έκδοση ξεχωριστών τίτλων. Αφού η γνωστοποίηση έγινε 6.5.2005, τότε η αγωγή έπρεπε να καταχωρηθεί έξι μήνες μετά. Αν η θέση του ενάγοντα είναι σύμφωνα με την παράγραφο 7 ότι η μεταβίβαση έπρεπε να γίνει 30.12.2000 τότε το πωλητήριο έγγραφο εξέπνευσε έξι μήνες μετά την ημερομηνία αυτή. Το πωλητήριο έγγραφο Τεκμήριο 1, είναι απλό και λιτό στη συγγραφή του. Καθορίζοντας τον τρόπο πληρωμής καταγράφει: «Τρόπος πληρωμής: £18.000 δεκαοκτώ χιλιάδες λίρες επληρώθησαν με την υπογραφή του παρόντος εγγράφου. £3.000 θα πληρωθούν την ημέρα της μεταβιβάσεως. Μεταβίβαση: η μεταβίβαση θα γίνει κατά την 30.12.2000» Το ίδιο έγγραφο δεν καθιστά τους όρους του, ουσιώδεις. Ούτε βέβαια το χρόνο της μεταβίβασης. Αν θεωρηθεί ότι χρόνος μεταβίβασης είναι η 30η.12.00 τότε είναι έκδηλα σαφές ότι η εξάμηνη προθεσμία είχε παρέλθει πολύ πριν την καταχώρηση της αγωγής. Ο χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων δεν αποτελεί, αφ' εαυτού, ουσιώδη όρο της σύμβασης, εκτός εάν αυτή είναι η πρόθεση των μερών, όπως διαγράφεται από τους όρους της (άρθρο 5 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149). Σειρά αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου, διαφωτίζουν πότε συμβατικός όρος, ως προς το χρόνο εκπλήρωσης υποχρεώσεων, μπορεί να θεωρηθεί ως ουσιώδης και πότε μπορεί να καταστεί ουσιώδης όπου δεν προβλέπεται από τη σύμβαση, μετά την παροχή λογικής προειδοποίησης προς συμμόρφωση. (βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 867 και Latifundia Properties Ltd, ανωτέρω) Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, καταδεικνύουν και οδηγούν στο συμπέρασμα ότι πρόθεση των μερών δεν ήταν να καταστεί ο χρόνος ουσιώδης. Τίτλος ιδιοκτησίας δεν υπήρχε για το οικόπεδο το οποίο αγόρασε ο ενάγων και δεν αναμενόταν η έκδοση του σε διάστημα δέκα μηνών. Αυτό τόνισε ο ενάγων και δεν αμφισβητήθηκε. Η ίδια η εναγόμενη 1 το επιβεβαίωσε, δηλώνοντας περαιτέρω ότι ούτε το 2002 υπήρχε ξεχωριστός τίτλος εγγραφής. Κανένα από τα μέρη δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια για εκτέλεση του συμβολαίου στις 30.12.2002 ούτε για ακύρωση του μετά την ημερομηνία αυτή. Ούτε βέβαια οι εναγόμενες κάλεσαν τον ενάγοντα να καταβάλει το υπόλοιπο ποσό των £3.000. Το ερώτημα που χρήζει απάντησης είναι, ποιος θα ήταν ο χρόνος μεταβίβασης και εκπλήρωσης των υποχρεώσεων; Κάποιος αόριστος χρόνος που εκάτερος των συμβαλλομένων θα επέλεγε να τον καταστήσει ουσιώδη; Κρίνεται πως ο προσδιορισμός του χρόνου εκπλήρωσης ιδίως στις περιπτώσεις όπου γίνεται επίκληση του περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με τα γεγονότα και την πρόθεση των μερών. Το βέβαιο είναι πως δεν μπορεί η αδυναμία του πωλητή να μεταβιβάσει, να επενεργεί εναντίον του αγοραστή. Στην υπόθεση Ρ. Αδαμίδη ν. Κακουρίδη κ.ά.
(2001)1 Α.Α.Δ. σελ. 640, ο αγοραστής αγόρασε στις 23.6.81 οικόπεδο το οποίο θα προέκυπτε από διαχωρισμό γης. Η πωλήτρια είχε υποχρέωση να μεταβιβάσει εντός δύο ετών νοουμένου ότι θα κατασκεύαζε δρόμους και θα προμήθευε νερό και ρεύμα και θα εξέδιδε ξεχωριστό τίτλο. Προβλήματα που ανεφύησαν, κατέστησαν ανέφικτη την υδροδότηση και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Ο αγοραστής κάλεσε με επιστολή του ημερομηνίας 2.5.1997 την πωλήτρια να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο στις 9.5.1997 για μεταβίβαση. Η πωλήτρια αρνήθηκε και εθεωρήθη υπαίτια διάρρηξης συμφωνίας. Απεφασίσθη ότι ο χρόνος των δύο ετών λειτουργούσε ως ελάχιστη χρονική προθεσμία για να εξαντλήσει την υποχρέωση του ο πωλητής, γι' αυτό ημερομηνία διάρρηξης εθεωρήθη η 9.5.1997, που κατέστη ο χρόνος ουσιώδης και αφού ο αγοραστής δεν εδικαιούτο ειδική εκτέλεση δεδομένου ότι δεν είχε καταθέσει το έγγραφο στο Κτηματολόγιο, έτυχε αποζημιώσεων. Στην υπόθεση Χαραλάμπους ν. Θ. Ιωάννου Κτηματική Λτδ
(2002)1 Α.Α.Δ. 1625, το επίδικο διαμέρισμα αγοράσθηκε στις 27.3.
  1. Μεταβίβαση θα γινόταν όταν ο πωλητής εξασφάλιζε ξεχωριστό τίτλο. Μετά πάροδο τριών ετών, δεδομένου ότι οι πωλητές δεν εξασφάλισαν ξεχωριστό τίτλο, ο αγοραστής διαμαρτυρήθηκε και με επιστολή του ημερομηνίας 15.6.1994, έταξε προθεσμία δύο μηνών για έκδοση τίτλου. Παρήλθε άπρακτη η προθεσμία γι' αυτό με νέα επιστολή ημερομηνίας 22.8.1994, τερμάτισε τη συμφωνία. Αποφασίσθηκε ότι άνευ δικαιώματος τερματίσθηκε η συμφωνία, διότι ο χρόνος εκπλήρωσης δεν είχε επέλθει και ότι ο αγοραστής δεν εδικαιούτο να θέσει εύλογη προθεσμία και εύλογο χρόνο εκπλήρωσης. Τα γεγονότα της κρινόμενης υπόθεσης, καταδεικνύουν πως πρόθεση των μερών ήταν η μεταβίβαση να γίνει όταν εκδίδετο ξεχωριστός τίτλος για το ακίνητο. Συγκεκριμένες αναφορές του ενάγοντα είναι σαφέστατες. Είπε πως ο δικηγόρος που ετοίμασε το συμβόλαιο, υπέδειξε να θέσουν ημερομηνία μεταβίβασης την 30η.12.2000 απλά για να είναι έγκυρο το έγγραφο. Γνώριζε, είπε, ότι σε δέκα μήνες δεν θα εκδιδόταν τίτλος. Η γνώση αυτή, τους οδήγησε να θέσουν σαν όρο το δικαίωμα του αγοραστή για χρήση και κάρπωση του ακινήτου και ανέγερση κτιρίων και την υποχρέωση των πωλητριών να υπογράφουν τις σχετικές αιτήσεις. Ανέφερε ο ενάγων αντεξεταζόμενος, πως όταν ζήτησε από την εναγόμενη 1 να του μεταβιβάσει το ακίνητο, του ανέφερε πως δεν μπορούσε γιατί δεν υπήρχε τίτλος, και ότι θα του το μεταβίβαζε με την έκδοση του. Συνάγεται επομένως ότι πρόθεση των μερών ήταν πως ο χρόνος μεταβίβασης συνέπιπτε με την έκδοση ξεχωριστού για το οικόπεδο τίτλου ιδιοκτησίας. Τόσον από τις έγγραφες προτάσεις - όπως τροποποιήθηκαν - όσο και τη μαρτυρία του ενάγοντα, κυρίως κατά την αντεξέταση, δεν επιρρίπτεται ευθύνη στις εναγόμενες για μη έκδοση τίτλων ούτε αποδίδεται άρνηση των εναγομένων να μεταβιβάσουν. Ούτε συμπεριφορά αντισυμβατική όπως μη λήψη ή προώθηση μέτρων για έκδοση ξεχωριστού τίτλου. Ούτε ο χρόνος των δύο χρόνων ήταν τόσον υπερβολικός όσος στην απόφαση Αδαμίδη (ανωτέρω) που παρήλθαν ανενεργά 16 χρόνια για να θεωρηθεί πως σωστά ο αγοραστής κατέστησε το χρόνο ουσιώδη. Ο περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232, καταγράφει στο άρθρο 2, μετά τις προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση, τις πιο κάτω επιφυλάξεις: «Νοείται περαιτέρω ότι στις περιπτώσεις που η ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της πώλησης, αφορά τμήμα (όχι εξ αδιαιρέτου ιδανική μερίδα) για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή στο όνομα του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία για έγερση της αγωγής αρχίζει από την ημερομηνία κατά την οποία ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και ότι είναι έτοιμος να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου. Σε περίπτωση κατά την οποία η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέρχεται σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανισθεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού, για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης» Είναι πρόδηλο ότι οι εν λόγω επιφυλάξεις τέθηκαν για εξασφάλιση και προστασία των δικαιωμάτων του αγοραστή όπου όταν λόγω μη ύπαρξης τίτλου κινδυνεύει να απωλέσει το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης από την παρέλευση της εξάμηνης προθεσμίας, από τον καθορισμένο χρόνο εκπλήρωσης. Αυτή όμως η επιφύλαξη, πιστεύω μεταθέτει και καθορίζει και τον χρόνο έναρξης του αγώγιμου δικαιώματος που είναι η γνωστοποίηση ή η γνώση έκδοσης των τίτλων. Οι τίτλοι εκδόθηκαν 7.5.
  2. Οι πωλήτριες τήρησαν σιγή ιχθύος. Δεν το γνωστοποίησαν στον αγοραστή. Ο τελευταίος το πληροφορήθηκε στις 9.6.
  3. Επομένως η αγωγή του, καταχωρηθείσα τον Οκτώβριο του 2002, ήταν πρόωρη αφού δεν επήλθε ο χρόνος εκπλήρωσης, δεδομένων των ανωτέρω ευρημάτων για την πρόθεση και γνώση μη έκδοσης τίτλων και την απουσία οποιασδήποτε άρνησης ή κακοπιστίας εκ μέρους των εναγομένων για μη προώθηση των διαδικασιών για επίτευξη της έκδοσης ξεχωριστού τίτλου. Αντίθετα, προκύπτει από τη δοθείσα μαρτυρία ότι επροωθείτο η διαδικασία έκδοσης τίτλων και ότι η εναγόμενη 1 ενδιαφερόταν για τούτο. Ανέφερε στη μαρτυρία της και δεν αμφισβητήθηκε, ότι όποτε πήγαινε στο Κτηματολόγιο και ρωτούσε για τους τίτλους, τη διαβεβαίωναν ότι η διαδικασία προωθείτο γιατί ενδιαφέρονται και άλλοι. Η ίδια υπέθεσε ότι οι άλλοι, ήταν ο ενάγων. Γι' αυτό κρίνεται ότι ο ενάγων δεν δικαιούται της αξιούμενης θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης. ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ Διαζευκτικό αίτημα του ενάγοντα είναι η επιδίκαση αποζημιώσεων. Αγορεύοντας για το θέμα τούτο ο κ. Αποστολίδης αφού έκανε αναφορά στο άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, ανέλυσε τις αρχές επιδίκασης αποζημιώσεων και υπέδειξε με παραπομπή στην Αn. Stasis Estates Ltd v. George Evans Edwards κ.α.
(1995)1 Α.Α.Δ. 385 ότι η παραβίαση ουσιώδους όρου συμφωνίας δεν επιφέρει αφ' εαυτής και αυτομάτως τον τερματισμό της συμφωνίας. Δίδει όμως το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να τερματίσει και να επιφέρει με την άσκηση της εκλογής αυτής, την ακύρωση της συμφωνίας. Γι' αυτό, υπέδειξε, ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι ο ενάγων «ουδέποτε ετήρησε τους όρους της επίδικης συμφωνίας.», δεν υποστηρίζεται από μαρτυρία και δεν μπορεί να προσδώσει δικαιώματα στις εναγόμενες. Με περαιτέρω παραπομπή σε νομολογία και στην Xenopoullos v. Elli Makridi
(1969)1 C.L.R. 488, διεκδίκησε σαν αποζημιώσεις τη διαφορά της τιμής πώλησης από την τιμή κατά την ημέρα της διάρρηξης, τη διαφορά στην αξία κατασκευής της οικοδομής εκ ποσού £20.000 και αποζημιώσεις για την αμοιβή του αρχιτέκτονα για ετοιμασία των αρχιτεκτονικών σχεδίων. Απ' την αντίπερα όχθη οι εισηγήσεις του κ. Κληρίδη, ποικίλουν και εγείρουν διάφορα νομικά θέματα προς εξέταση. Είναι η θέση του όπως προκύπτει και από την Έκθεση Υπεράσπισης, ότι ο ίδιος ο ενάγων είναι υπαίτιος διάρρηξης της επίδικης συμφωνίας αφού ουδέποτε πρόσφερε το υπόλοιπο ποσό των £3.000. Εκφράζει περαιτέρω την επιφύλαξη, αν ο ενάγων έγκυρα και νόμιμα μπορεί να διεκδικήσει αποζημιώσεις διαζευκτικά προς τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης και παρέπεμψε στις υποθέσεις Δρυάδης ν. Καλησπέρας
(1998)1 (Β) Α.Α.Δ. 881 και Καταφυγιώτης ν. Χρ. Χρυσοστομή
(1997)1 Α.Α.Δ. 1746. Ισχυρίσθηκε περαιτέρω πως ο ενάγων καταχωρώντας αγωγή, γνωρίζοντας τη μη ύπαρξη τίτλου ιδιοκτησίας ουσιαστικά τερμάτιζε την επίδικη συμφωνία και δέχθηκε ότι ο τερματισμός επήλθε με την καταχώρηση της αγωγής. Έθεσε δε το ερώτημα αν ορθά τερματίσθηκε η συμφωνία και αν υπήρξε παραβίαση εκ μέρους των εναγομένων. Συνέχισε δε την επιχειρηματολογία του, υποδεικνύοντας πως αρνητική είναι η απάντηση στα ανωτέρω ερωτήματα αφού οι εναγόμενες δεν παραβίασαν τη συμφωνία και ούτε υπάρχει ισχυρισμός στην Έκθεση Απαίτησης για καθυστέρηση στην τιτλοποίηση. Υπέδειξε περαιτέρω πως ο ενάγων ουδέποτε πήρε κατοχή του ακινήτου και επομένως εγκατέλειψε το δικαίωμα του να ανεγείρει οικοδομή και να ζητήσει έκδοση αδειών. Καλύπτοντας και το θέμα του ποσού των αποζημιώσεων, διαφώνησε με τα αξιούμενα ποσά και ιδίως την διαφορά στην αξία του ακινήτου, τονίζοντας ότι η ημερομηνία διάρρηξης της σύμβασης ήταν η 12η.7.2002, ημερομηνία για την οποία δεν υπάρχει εκτίμηση της αξίας του ακινήτου. Κρίνεται πως σαν πρώτιστο θέμα πρέπει να εξετασθεί η ισχυριζόμενη διάρρηξη ή παράβαση της συμφωνίας εκ μέρους του ενάγοντα. Το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου, προνοεί ότι αν μία σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα κανένας από τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την δική του υπόσχεση. Σύμφωνα με το Τεκμήριο 1, το ποσό των £3.000 θα πληρωνόταν κατά την ημέρα της μεταβιβάσεως. Έχει δοθεί μαρτυρία και είναι αποδεκτό ότι το ρηθέν ποσό δεν προσφέρθηκε στις 30.12.2000 αλλά για πρώτη φορά όταν ο ενάγων κάλεσε τις εναγόμενες με την αποστολή του Τεκμηρίου 4, να του μεταβιβάσουν το ακίνητο. Είναι επίσης αποδεκτό και αναντίλεκτο, ότι ούτε οι εναγόμενες κάλεσαν καθ' οιονδήποτε χρόνο τον ενάγοντα να καταβάλει το υπόλοιπο τίμημα. Ο συνδυασμός των όρων περί μεταβίβασης και πληρωμής του υπολοίπου, καθιστούν τις υποχρεώσεις αμοιβαίες. Συνεπώς, ο ενάγων δεν είχε καμία υποχρέωση να εκπληρώσει τη δική του υποχρέωση αφού οι εναγόμενες δεν ήταν έτοιμες να εκπληρώσουν τις δικές τους. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί υπαίτιος αθέτησης των όρων του συμβολαίου (βλ. Κυριάκος Σάββα Σπύρου ν. Aristo Developments Ltd
(2004)1(B) A.Α.Δ. 1159). Αντίθετα, ο ενάγων εύλογα μπορεί να θεωρηθεί έτοιμος και ικανός προς εκπλήρωση των συμβατικών του υποχρεώσεων. Αφού από το τίμημα των £21.000 κατέβαλε αυθημερόν με την υπογραφή του Τεκμηρίου 1, το μεγάλο ποσό των £18.000. Τι θα τον εμπόδιζε να καταβάλει αυτό των £3.000 δεδομένου πως με την καταβολή του θα ελάμβανε τον τίτλο του οικοπέδου; Η δυνατότητα διεκδίκησης διαζευκτικών θεραπειών αποτέλεσε αντικείμενο σχολίου χωρίς επίλυση του, στις αποφάσεις Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.ά. (ανωτέρω) και Δρυάδη κ.ά. ν. Καλησπέρας (ανωτέρω). Λέχθηκε στην πρώτη εξ αυτών στη σελίδα 873: «Πρέπει να διευκρινιστεί ότι η απαίτηση για την επιστροφή του καταβληθέντος ποσού προϋποθέτει την ακύρωση της συμφωνίας (rescission). Παρά το παραδεκτό της αναζήτησης, διαζευκτικά, δύο ή περισσότερων θεραπειών, είναι πράγματι συζητήσιμο εάν παρέχεται ευχέρεια διεκδίκησης, ταυτόχρονα, θεραπειών που έχουν ως βάση συγκρουόμενο πραγματικό βάθρο. Η ειδική εκτέλεση συμφωνίας προϋποθέτει τη συνέχιση της σε ισχύ, ενώ η διεκδίκηση του ποσού που καταβλήθηκε έναντι της τιμής αγοράς την ακύρωση της συμφωνίας». (δέστε επίσης Καταφυγιώτη, ανωτέρω) Παρά την ανωτέρω διαπίστωση και επισήμανση, το Εφετείο επεκύρωσε την απόφαση του Πρωτόδικου Δικαστηρίου το οποίο απέρριψε την αξίωση για ειδική εκτέλεση, αλλά επιδίκασε αποζημιώσεις. Τόσο την ανάκτηση του ποσού που καταβλήθηκε όσο και τη διαφορά της τιμής στην αξία του διαμερίσματος. Διεκδίκηση ειδικής εκτέλεσης και διαζευκτική αξίωση αποζημιώσεων, έγινε και στην Αδαμίδη (ανωτέρω), όπου αφού απορρίφθηκε η πρώτη αξίωση, ο ενάγων έτυχε της θεραπείας της επιδίκασης αποζημιώσεων (βλ. επίσης Saab and Another v. Holy Monasterh of Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499). Βοήθεια επί του θέματος προσφέρεται από τον περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδικής Εκτέλεσης) Νόμου, Κεφ. 232 το άρθρο 8 του οποίου προνοεί και επιφυλάσσει στο Δικαστήριο εξουσία να επιδικάσει αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, αντί να διατάξει ειδική εκτέλεση. Δικαιούται επομένως ο ενάγων στη διεκδίκηση αποζημιώσεων. Το μέτρο και το είδος αυτών, καθορίζεται και δίδεται μέσα από το πιο κάτω απόσπασμα: «Δεν υπάρχει αμφιβολία ως προς τις αρχές οι οποίες διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων, λόγω της διάρρηξης της σύμβασης, γενικά, και, ειδικά, για την πώληση γης. Το Άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου ορίζει ότι, πρόσωπο, το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση (υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση), δικαιούται σε αποζημίωση για ζημία, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσης της. Όπως εξηγείται στην Παντζιαρή ν. Aquarian Ltd κ.ά.
(1993)1 A.A.Δ. 748, το Άρθρο 75 διαφυλάττει το δικαίωμα συμβαλλομένου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία, που έχει υποστεί λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Το Άρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημίας όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης». (Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (ανωτέρω) στη σελίδα 879) Συνακόλουθα, για την επιδίκαση αποζημιώσεων θα πρέπει να εξετασθούν: (α) Αν ο ενάγων ορθά διεκδικεί αποζημιώσεις και (β) αν η απάντηση στο ανωτέρω ερώτημα είναι θετικό, ο χρόνος τερματισμού και διάρρηξης. Έχει εισηγηθεί ο κ. Κληρίδης πως θεωρεί την καταχώρηση της αγωγής, τερματισμό της συμφωνίας. Και ότι ο ενάγων δεν εδικαιούτο να τερματίσει αυτή, αφού οι εναγόμενες σε καμία παράβαση υπέπεσαν. Κατά την καταχώρηση της αγωγής, όντως δεν υπήρχαν τίτλοι ιδιοκτησίας και όντως οι εναγόμενες δεν είχαν αρνηθεί ρητά τη μεταβίβαση ούτε κρίθηκαν υπόλογες καθυστέρησης στη λήψη μέτρων για έκδοση τίτλων. Όμως, ήδη αποτέλεσε εύρημα η άρνηση της εναγομένης 1 να υπογράψει τις φόρμες για έκδοση αδειών οικοδομής οι οποίες θα επέτρεπαν στον ενάγοντα να ανεγείρει οικία. Και ότι αυτό έγινε πριν την καταχώρηση της αγωγής. Στην Δρυάδης κ.ά. ν. Καλησπέρα (ανωτέρω) εκφράσθηκε αμφιβολία κατά πόσο η καταχώρηση αγωγής συνιστά αποκήρυξη της συμφωνίας, λόγω της προβολής αξίωσης για αποζημιώσεις η οποία προβαλλόταν διαζευκτικά προς εκείνη για ειδική εκτέλεση. Προχωρώντας σε περαιτέρω ανάλυση, επεδίκασε σαν ορθό το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με την καταχώρηση της αγωγής ουσιαστικά τερματιζόταν η συμφωνία, αφού το αίτημα για ειδική εκτέλεση της, ήταν εκ των προτέρων καταδικασμένο σε αποτυχία δεδομένου πως ο πωλητής είχε ήδη πωλήσει το διαμέρισμα σε τρίτο και δεν είχε γίνει κατάθεση του εγγράφου στο Κτηματολόγιο ώστε να πληρούνται οι διατάξεις του Κεφ. 232. Στην Καταφυγιώτης κ.ά. ν. Χρυσοστομή (ανωτέρω) όπου και πάλι εζητείτο ειδική εκτέλεση διαζευκτικά με αποζημιώσεις, αναγνωρίσθηκε η δυνατότητα τερματισμού συμφωνίας κατά τη διάρκεια της δίκης μέσω της Έκθεσης Απαίτησης (Johnson v. Agnew
(1979)1 All E.R. 833 κ.α.) Στην υπόθεση Αδαμίδη (ανωτέρω), ημερομηνία διάρρηξης της σύμβασης εκρίθη πως είναι η ημερομηνία κλήσης του πωλητή στο Κτηματολόγιο για μεταβίβαση. Ο ενάγων θεωρεί σαν ημερομηνία τερματισμού και διάρρηξης της συμφωνίας εκ μέρους των εναγομένων, την 5η Απριλίου 2004 όταν δηλαδή παρά την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, δεν μεταβίβασαν επ' ονόματι του το ακίνητο. Δεδομένων όμως των ανωτέρω επισημάνσεων και του γεγονότος ότι κατά την καταχώρηση της αγωγής απουσίαζε οποιαδήποτε προσδοκία ειδικής εκτέλεσης, λόγω μη έκδοσης ξεχωριστού για το ακίνητο τίτλου, η ημερομηνία διάρρηξης είναι αυτή της καταχώρησης της αγωγής δηλαδή 16.10.2002. Η οποία εν πάση περιπτώσει, απέχει κάποιους μήνες από την κλήση των εναγομένων για μεταβίβαση και τη μη προσέλευση τους στο Κτηματολόγιο. Η επιδίκαση αποζημιώσεων υπολογίζεται κατά το χρόνο διάρρηξης της σύμβασης. Μία διαφοροποίηση με παραπομπή σε Αγγλική νομολογία, γίνεται στη Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (ανωτέρω) όπου διευκρινίζεται ότι ο κανόνας - ότι οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά το χρόνο της διάρρηξης της σύμβασης - δεν τυγχάνει καθολικής εφαρμογής. Οι σχετικές αρχές συνοψίζονται στο ακόλουθο απόσπασμα: "The principles regulating the award of damages for breach of contract at common law, do not require of necessity that damage should be assessed as at the date of breach, where the justice of the case so necessitates, they may be assessed at a subsequent date. Normally, damages are assessed as at the date of breach because the damage suffered by the innocent party crystallizes on that day. Where a party persists for good cause to have the contract enforced, notwithstanding the breach, as it often happens where a party is seeking the specific enforcement of the contract, there is valid ground for assessing damages as at a subsequent date. The damage crystallizes when specific performance is refused in the exercise of the Court's discretion." Σε ελεύθερη μετάφραση: «Οι αρχές, που διέπουν την επιδίκαση αποζημιώσεων για διάρρηξη σύμβασης κατά το κοινό δίκαιο, δεν απαιτούν, απαρέγκλιτα, τον καθορισμό των αποζημιώσεων κατά την ημέρα της διάρρηξης. Όπου το δίκαιο της υπόθεσης ούτως επιβάλλει, μπορεί να εκτιμηθούν σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Κατά κανόνα, οι αποζημιώσεις καθορίζονται κατά την ημέρα της διάρρηξης, διότι η ζημία την οποία υπέστη το αθώο μέρος αποκρυσταλλώνεται κατά το χρόνο εκείνο. Όπου ο διάδικος επιμένει για καλό λόγο στην εφαρμογή της σύμβασης, παρά τη διάρρηξη, όπως συχνά συμβαίνει όπου ο διάδικος επιζητά ειδική εκτέλεση της σύμβασης, συντρέχει βάσιμος λόγος για τον καθορισμό των αποζημιώσεων σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Η ζημία αποκρυσταλλώνεται όταν η αξίωση για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται, κατά την ενάσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου.» (δέστε επίσης Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου
(1997)1 Α.Α.Δ. 1806) Λέχθηκε δε σε άλλο σημείο της απόφασης αυτής, πως η απόρριψη της αξίωσης αυτής γίνεται παρά το γεγονός ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 2, αλλά το Δικαστήριο παρά ταύτα ασκώντας τη διακριτική του εξουσία αποφασίζει να επιδικάσει αποζημιώσεις, κατ' εφαρμογή του άρθρου 8. Στην κρινόμενη περίπτωση, όπου η αξίωση για ειδική εκτέλεση απέτυχε λόγω μη πλήρωσης όλων των προϋποθέσεων, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί η πρόνοια αυτή και έτσι να ληφθεί υπόψη μεταγενέστερη της διάρρηξης, ημερομηνία υπολογισμού των αποζημιώσεων. Δηλαδή, της διαφοράς της αξίας της γης κατά την εκτέλεση και τη διάρρηξη της σύμβασης. Η μαρτυρία του κ. Πολυβίου, εκτιμητή ακινήτων, η οποία εν τέλει έγινε αποδεκτή από τον κ. Κληρίδη, ο οποίος δήλωσε ότι δέχεται ότι η αξία της γης ήταν £64.000, δεν βοηθά τον ενάγοντα. Η αγοραία αξία του ακινήτου εκτιμήθηκε κατά την ημερομηνία 7.5.2004 που δεν θεωρείται ημερομηνία διάρρηξης. Για την ημερομηνία διάρρηξης, δεν υπάρχει εκτίμηση και συνεπώς το Δικαστήριο στερείται της δυνατότητας να εκτιμήσει και υπολογίσει μέτρο αποζημίωσης. Έτερον ποσό που επιζητείται, είναι αυτό των Λ.Κ.565 για αμοιβή του αρχιτέκτονα για την ετοιμασία των αρχιτεκτονικών σχεδίων για ανέγερση οικοδομής. Δεδομένου ότι το συμβόλαιο προέβλεπε δικαίωμα ανέγερσης κτιρίων και υποχρέωση των εναγομένων να υπογράφουν σχετικές αιτήσεις για έκδοση άδειας, κρίνεται ότι το ποσό τούτο, ήτο εν γνώσει των μερών ότι θα αποτελούσε ζημιά άμεση από την παράβαση του συμβολαίου. Αφού για να ανεγείρει κάποιος ένα κτίριο πρέπει να ετοιμάσει αρχιτεκτονικά σχέδια. Προβάλλεται βέβαια ο ισχυρισμός από τον κ. Κληρίδη, πως ο ενάγων δεν έλαβε κατοχή του οικοπέδου και επομένως δεν εδικαιούτο σε χρήση του για ανέγερση οικίας. Το Δικαστήριο δεν θα συμφωνήσει με τη θέση αυτή. Η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου (Τεκμήριο 1) λειτουργούσε ως εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου (άρθρο 7, Κεφ. 232) (βλ. Pattihis v. The Republic
(1987)3 C.L.R. 884) και η κατάθεση και εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο, παρέχει στον αγοραστή όχι μόνο κατοχή αλλά και δικαίωμα ιδιοκτησίας του αγορασθέντος (βλ. Χρίστου ν. Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ. 940). Ο ενάγων ετοίμασε σχέδια, πλήρωσε την αμοιβή και αποτάθηκε στις εναγόμενες για υπογραφή των αναγκαίων αιτήσεων πριν την καταχώρηση της αγωγής. Επομένως, δικαιούται στην ανάκτηση του ποσού αυτού. Επιζητείται περαιτέρω, ποσό £20.000 σαν διαφορά στην αξία εργατικών και υλικών για την ανέγερση οικοδομής. Η επιδίκαση του ποσού αυτού είναι αδύνατη για διάφορους λόγους, οι οποίοι αριθμούνται κατωτέρω:
  1. Η δυνατότητα ανέγερσης της οικοδομής επί του οικοπέδου, συναρτάται με την απόδοση του ακινήτου. Δεδομένου ότι δεν επέτυχε τη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης, δεν μπορεί να ανεγείρει την οικοδομή για την οποία τα σχέδια ετοιμάσθηκαν.
  2. Δεν εδόθη μαρτυρία ότι ήταν όχι μόνο πραγματικά αλλά και νομικά δυνατή η ανέγερση οικίας. Δεν είχαν εκδοθεί οι απαιτούμενες άδειες ώστε η ανέγερση να αποτελεί ένα βέβαιο δεδομένο, η μη επέλευση του οποίου να μπορεί να αποτιμηθεί σε χρόνον. Είναι αόριστος ο χρόνος ανέγερσης, το κόστος και η διαφορά στο τότε και τώρα. Το τότε δεν προσδιορίζεται χρονικά, αφού η οποιαδήποτε ανέγερση οικοδομής, θα ήταν παράνομη.
  3. Ο τρίτος λόγος συναρτάται με το δεύτερο και αφορά τη μη εξειδίκευση των κόστων και υλικών και την προκύψασα αξιούμενη διαφορά. Ας σημειωθεί ότι η μαρτυρία του κ. Κουλουντή για το θέμα τούτο, ήταν διαφορετική. Ανέβαζε τη διαφορά των υλικών στο ποσό των £30.000 και όχι αυτή των £20.000 όπως επιζητείται με την Έκθεση Απαίτησης, χωρίς να εξηγείται η διαφορά αυτή. Όπως ανωτέρω ελέχθη, σαν μέρος των αποζημιώσεων που επιζητείται μπορεί να επιδικαστεί είναι το καταβληθέν ποσό. Αυτό όπως επεξηγήθη από τον κ. Αποστολίδη και έγινε αποδεκτό από τον κ. Κληρίδη, περιλαμβάνεται και καλύπτεται στην αξίωση των γενικών αποζημιώσεων. «Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). Ό,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. Ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάσταση τους (βλ. Hicks v. Hicks [1802] 3 East 16, 102 E.R. 502, Rover International v. Cannon Film Sales (No.3) [1989] 3 All E.R. 423, Westdeutsche v. Islington London BC [1996] 2 All E.R. 961 και Guinness Mahon v. Kensington BC [1998] 2 All E.R. 272)». (Βλ. Καλησπέρας ν. Δρυάδη, ανωτέρω, σελ. 879) Κρίνεται πως το ανωτέρω απόσπασμα τυγχάνει πλήρους εφαρμογής στην κρινόμενη περίπτωση. Ο ενάγων κατέβαλε το ποσό των £18.000 και το αντάλλαγμα για το οποίο το πλήρωσε, ουδέποτε το έλαβε. Γι' αυτό δικαιούται στην ανάκτηση του. Με τόκο νόμιμο, αφού η επιδίκαση πέραν του νόμιμου, θα έπρεπε να επιζητείται και σαν ειδική ζημιά να αποδειχθεί. Σημείωνεται πως, όπως διεφάνη από τη μαρτυρία, ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου είναι τώρα μόνο η εναγόμενη
  4. Αυτή αρνήθηκε την υπογραφή των αδειών και δέχθηκε ότι η ίδια έχει εισπράξει το ποσό των £18.000 Ορθά όμως η αγωγή κατεχωρήθη εναντίον αμφοτέρων των εναγομένων ως ιδιοκτητριών εξ αδιαιρέτου του ακινήτου και αντισυμβαλλόμενων του ενάγοντα. Γι' αυτό η απόφαση θα εκδοθεί εναντίον και των δύο. Από τη μελέτη του φακέλου προκύπτει ότι έχει εκδοθεί στις 24.2.2005 διάταγμα συνεισφοράς της εναγομένης 1 προς την εναγόμενη
  5. Εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντα και εναντίον των εναγομένων, αλληλεγγύως και κεχωρισμένως για ποσό £18.565 με έξοδα όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................ Δ. Σωκράτους, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής ../Γ.Ι. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.