← Κύπρος

MURIEL BEAUMONT κ.α. ν. ΝΙΚΟΥ ΠΑΠΑΚΛΕΟΒΟΥΛΟΥ, Αρ. Αγωγής: 290/03, 21 Μαρτίου 2007

MURIEL BEAUMONT κ.α. ν. ΝΙΚΟΥ ΠΑΠΑΚΛΕΟΒΟΥΛΟΥ, Αρ. Αγωγής: 290/03, 21 Μαρτίου 2007 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2007:A37 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Δ. Σωκράτους, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 290/03 Μεταξύ:

  1. MURIEL BEAUMONT
  2. CLIFFORD GEORGE JOSEPH SIMS Εναγόντων και ΝΙΚΟΥ ΠΑΠΑΚΛΕΟΒΟΥΛΟΥ Εναγόμενου ---------------------- Ημερομηνία: 21 Μαρτίου 2007 Για Ενάγοντες: κ. Αντώνης Γεωργιάδης με κ. Νικόλα Γεωργιάδη Για Εναγόμενο: κ. Χρίστος Γεωργιάδης με κα Χρ. Παπακλεοβούλου κα Ε. Παπακλεοβούλου και κ. Άγη Γεωργιάδη ------------------------- ΑΠΟΦΑΣΗ ------------------------- Ο εναγόμενος είναι δικηγόρος και ασκεί το επάγγελμα του στην πόλη της Πάφου. Η αξίωση των εναγόντων εναντίον του, στηρίζεται σε ισχυριζόμενη επαγγελματική αμέλεια και/ή παράβαση καθήκοντος και μη επίδειξη εύλογης επιμέλειας κατά τη σύναψη σύμβασης αγοράς οικίας, με αποτέλεσμα να υποστούν έξοδα, ζημιά και ταλαιπωρίες. Γι' αυτό διεκδικούν: Ποσό £30.000 στερλινών και ποσό £50.423 πληρωθέντα έναντι της σύμβασης αγοράς γης. Ποσό £1260,34 που του κατέβαλαν σαν δικηγορική αμοιβή. Διεκδικούν επίσης ποσό £1530 που κατέβαλαν για ενοικίαση εναλλακτικής κατοικίας από τον Μάιο του 2002 μέχρι τον Ιανουάριο του
  3. Η εκδοχή των εναγόντων όπως καταγράφεται στην Έκθεση Απαίτησης και προσφέρθηκε μέσα από τη μαρτυρία της κας Muriel Beaumont (Μ.Ε.1), είναι η ακόλουθη: Το Νοέμβριο του 1999 απεφάσισαν την αγορά γης για ανέγερση οικίας στο χωριό Κινούσα από την εταιρεία G & E Philippou Estates Ltd. Θα ανεγειρόταν συγκεκριμένα, μία έπαυλη με τρία υπνοδωμάτια. Ο κ. Φιλίππου τους μετέφερε για τη σύνταξη του συμβολαίου στο γραφείο του εναγόμενου όπου, αφού συστήθηκαν, του ανέθεσαν την ετοιμασία εγγράφου και όλων των νομικών ενεργειών και συμβουλών σε σχέση με την απόκτηση γης, την οικοδόμηση της οικίας, την έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς και γενικά, την τέλεση ενεργειών εκ μέρους του για τις έρευνες στο Κτηματολόγιο και άλλες Αρχές της Δημοκρατίας. Ήταν ρητός και/ή εξυπακουόμενος όρος ότι ο εναγόμενος είχε καθήκον να ασκήσει τη δέουσα επιμέλεια, δεξιότητα, προσοχή και ικανότητα που αναμένεται από το λογικά ικανό δικηγόρο και νομικό σύμβουλο στην τέλεση των ανειλημμένων υποχρεώσεων του. Την ίδια ημέρα και ώρα, ο εναγόμενος ετοίμασε και εκτύπωσε από τον ηλεκτρονικό υπολογιστή έγγραφο (Τεκμήριο 1) δυνάμει του οποίου αγόραζαν γη για οικοδόμηση οικίας, αξίας £100.000 το οποίο αφού διάβασαν οι ενάγοντες, το υπέγραψαν. Δυνάμει των όρων του, κατέβαλαν στους πωλητές £623 κατά τη σύναψη του και 30.000 στερλίνες κατά την 7­ην Ιανουαρίου 2000, ποσό το οποίο του απέστειλαν από την Αγγλία (Τεκμήριο 4). Ενώ ευρίσκοντο στην Αγγλία, ο εναγόμενος τους απέστειλε δύο νέα συμβόλαια, ακυρώνοντας το Τεκμήριο
  4. Τα δύο αυτά συμβόλαια, αφορούσαν το ένα την αγορά γης και οικοδόμηση οικίας ημερομηνίας 1.2.2000 (Τεκμήριο 7) αξίας £85.000 και το δεύτερο, ημερομηνίας 29.1.2000 (Τεκμήριο 8) την κατασκευή πισίνας αξίας £15.
  5. Τα έγγραφα αυτά συνοδεύοντο από άλλο έγγραφο με τον τίτλο ''Building Specifications" και αφορούσε κατασκευαστικές λεπτομέρειες της οικίας. Οι ενάγοντες πιστεύοντας πως, όπως τους είπε ο εναγόμενος ήταν προς όφελος τους, τα υπέγραψαν και τα απέστειλαν στην Κύπρο. Κατέβαλαν δε στους πωλητές στις 14.6.2000 έτερο ποσό εκ Λ.Κ.45.
  6. Τον Ιούλιο του 2000 (7.7.2000) ο εναγόμενος κάλεσε με επιστολή του (Τεκμήριο 11) τους ενάγοντες να μην πληρώσουν περαιτέρω ποσά στους πωλητές γιατί δεν είχαν υπογράψει μέχρι τότε τις νέες συμβάσεις. Όμως κατά την 18.7.2000 με νέα επιστολή του ανακάλεσε τη δοθείσα οδηγία του. Οι ενάγοντες κατέβαλαν στους πωλητές £800 στις 18.9.2000 και £4.000 κατά την 31.7.
  7. Έφθασαν στην Κύπρο το 2000 με σκοπό τη μόνιμη εγκατάσταση αλλά διαπίστωσαν ότι η οικία δεν μπορούσε να συμπληρωθεί και δεν συμπληρώθηκε. Με οδηγίες και συμβουλές φίλου τους, επισκέφθηκαν το Κτηματολόγιο, έκαναν έρευνα και διαπίστωσαν ότι το κτήμα ήταν υποθηκευμένο. Επισκέφθηκαν τον εναγόμενο στο γραφείο του, λέγοντας του το αποτέλεσμα της έρευνας του και τους υποσχέθηκε ότι θα μελετήσει το θέμα. Ακόμη αναμένουν. Δεν ελήφθη άδεια οικοδομής γιατί τμήμα του τεμαχίου γης ήταν τμήμα του δημόσιου δρόμου. Γι' αυτό κατεχωρήθη ποινική υπόθεση εναντίον των πωλητών και σταμάτησαν τις εργασίες του, το
  8. Δεν ελήφθη άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο. Το τμήμα γης στο οποίο ανεγειρόταν η οικοδομή, δεν είναι κατάλληλο γι' αυτό και η οικοδομή παρουσίασε ρωγμές. Αυτό το διαπίστωσαν διότι διέμεναν - και ο κ. Sims εξακολουθεί να διαμένει - σε οικία που τους παραχώρησαν οι πωλητές στο ίδιο τμήμα γης που κτίζεται η δική τους. Οι εργασίες ανέγερσης της οικίας τους διεκόπησαν, το κτήμα ουδέποτε τους μεταβιβάσθηκε διότι ο κ. Φιλίππου πτώχευσε και η εταιρεία διαλύθηκε. Είναι η θέση των εναγόντων πως αν γνώριζαν την αφερεγγυότητα των πωλητών και πως το κτήμα ήταν υποθηκευμένο, ουδέποτε θα υπέγραφαν τη σύμβαση αγοράς γης. Όμως δεν το γνώριζαν διότι ο εναγόμενος παρέλειψε να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες και έρευνες. Λόγω των προβλημάτων αδυναμίας αποπεράτωσης της οικίας και εγγραφής του κτήματος επ' ονόματι τους, δημιουργήθηκε ένταση στη μεταξύ των εναγόντων σχέση, οι οποίοι ήσαν ζευγάρι από το 1982 και η μάρτυρας αναγκάσθηκε να φύγει από την οικία και ενοικίασε άλλη από τον Μάιο του 2002 μέχρι τον Ιανουάριο του 2003, καταβάλλοντας σαν ενοίκιο το ποσό των £170 μηνιαίως. Ήταν η θέση της μάρτυρας, ότι σκοπός αγοράς της οικίας ήταν η μόνιμη εγκατάσταση τους στην Κύπρο για να ζήσουν στο σπίτι των ονείρων τους. Τα χρήματα για την αγορά της γης, τα βρήκαν από πώληση περιουσίας τους στην Αγγλία και ήσαν χρήματα που μάζεψαν εργαζόμενοι σε όλη τους τη ζωή. Δήλωσε ότι δεν προχώρησαν με καταχώρηση αγωγής εναντίον των αντισυμβαλλόμενων τους πωλητών, γιατί αυτή ήταν η συμβουλή που έλαβαν από φίλο τους. Ουδείς όμως νομικός τους συμβούλεψε να μην λάβουν μέτρα εναντίον των πωλητών. Έχουν καταβάλει στον εναγόμενο σαν αμοιβή το ποσό των £1300 το οποίο επίσης διεκδικούν. Η εκδοχή του εναγόμενου όπως την πρόσφερε ενόρκως, είναι πως όταν οι ενάγοντες προσήλθαν στο γραφείο του με τον κ. Φιλίππου είχαν ήδη τελεσίδικα καταλήξει στη σύναψη της μεταξύ τους σύμβασης και βασικούς της όρους. Μάλιστα είχαν αποστείλει με φαξ στο γραφείο του έτοιμο το κείμενο της συμφωνίας, το οποίο και φωτοτύπησε (Τεκμήρια 41 και 42). Αρνείται ότι ανέλαβε τη σύνταξη της σύμβασης και την παροχή συμβουλών για όλα τα νομικά θέματα ή για έρευνα στο Κτηματολόγιο και Χωρομετρία. Εκείνο που ανέλαβε ήταν η κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και η υποβολή αίτησης στο Υπουργικό Συμβούλιο για λήψη της σχετικής συγκατάθεσης και στην Κεντρική Τράπεζα. Η συμβολή και συμβουλή του ιδίου στη σύναψη της συμφωνίας ήταν για διαφοροποίηση δύο όρων. Ο ένας ήταν ο όρος 3 του Τεκμηρίου 42 και η απάλειψη του, ώστε να μην έχουν συνέπειες οι ενάγοντες σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής στους πωλητές των οφειλόμενων ποσών. Η δεύτερη διαφοροποίηση, ήταν προσθήκη στη σύμβαση όρου που εξαρτούσε την εγκυρότητα του συμβολαίου από την έγκριση της Κεντρικής Τράπεζας, διότι ήσαν αλλοδαποί και απαιτείτο έγκριση για νόμιμη εισαγωγή συναλλάγματος. Ήταν η θέση του εναγόμενου, ότι κατά τη σύναψη του συμβολαίου δεν υπήρχαν τελικά σχέδια της οικίας, ούτε σχέδια για την πισίνα. Δεν υπήρχε άδεια οικοδομής και αυτό το γνώριζαν οι ενάγοντες. Γνώριζαν επίσης ότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για τη γη, γι' αυτό μπήκε όρος στο συμβόλαιο ότι αγόραζαν μέρος του τεμαχίου. Η αίτηση προς το Υπουργικό Συμβούλιο σταμάτησε, δεν προχώρησε. Το αποδίδει σε ενέργειες των εναγόντων οι οποίοι έκαναν παρεμβάσεις προς την Επαρχιακή Διοίκηση λέγοντας ότι το σπίτι κτιζόταν σε λάθος μέρος και έτσι δεν προχωρούσε η άδεια οικοδομής. Όμως πάντα, η Επαρχιακή Διοίκηση δεχόταν την πολεοδομική άδεια σαν ένδειξη, να προχωρήσει την αίτηση για άδεια οικοδομής. Η αίτηση στο Υπουργικό Συμβούλιο, είναι εκεί και περιμένει, όπως είπε. Του ζήτησαν την πολεοδομική άδεια και την επεσύναψε. Εξήγησε ότι το Κτηματολόγιο δεν δέχεται αιτήσεις από ενδιαφερόμενους αγοραστές για τα εμπράγματα βάρη της ιδιοκτησίας που σκοπεύουν να αγοράσουν. Θα πρέπει να παρουσιασθεί συμβόλαιο χαρτοσημασμένο και υπογραμμένο για να αποδείξει ο αγοραστής τη σοβαρή του πρόθεση. Εν πάση περιπτώσει, η πρακτική του δικηγορικού επαγγέλματος στην Κύπρο δεν επιζητεί να γίνονται έρευνες στο Κτηματολόγιο για εμπράγματα βάρη. Εξάλλου μία τέτοια αίτηση χρειάζεται χρόνο για να απαντηθεί. Το 1999 απαιτείτο χρόνος πέραν των δύο μηνών. Εξήγησε ότι το ποσό των £1300 που χρέωσε, αφορούσε υπηρεσίες του για τη συγγραφή της συμφωνίας, την κατάθεση της στο Κτηματολόγιο, τις αιτήσεις στο Υπουργικό Συμβούλιο και την Κεντρική Τράπεζα, τη σύνταξη δύο πληρεξουσίων εγγράφων. Ανάλυση της αμοιβής του, έστειλε στους ενάγοντες με το τιμολόγιο (Τεκμήριο 10) και ανάλυση λογαριασμού (Τεκμήριο 43). Ο ίδιος προέβη σε ενέργειες προς τους πωλητές αναφορικά με την πρόοδο των εργασιών, αποστέλλοντας τους τις επιστολές Τεκμήριο 44 ημερομηνίας 8.1.2001 και Τεκμήριο 45 ημερομηνίας 9.1.
  9. Επέμενε ότι η πρακτική άσκησης του δικηγορικού επαγγέλματος στην Κύπρο, δεν περιλαμβάνει έρευνα για την οικονομική κατάσταση των αντισυμβαλλόμενων, ούτε έρευνας καταλληλότητας της γης για σκοπούς οικοδόμησης. Σίγουρα δεν περιλαμβάνει διαπραγμάτευση για παραχώρηση στον αγοραστή τραπεζικής εγγύησης. Είναι παράξενο, όπως είπε, για τα δεδομένα της Κύπρου. Μαρτυρία για τους ενάγοντες προσφέρθηκε από ακόμη τρία άτομα. Ο Γ. Μαυρέσιης (Μ.Ε.2), είναι Επόπτης της Επαρχιακής Διοίκησης Πάφου. Στα πλαίσια των καθηκόντων του, χειρίζεται θέματα έκδοσης αδειών οικοδομής και απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς. Επιβεβαίωσε ότι τον Ιούνιο του 2000 κατατέθηκε από τον εναγόμενο αίτηση για εξασφάλιση άδειας για απόκτηση γης από αλλοδαπούς και συγκατάθεση από τους ενάγοντες (Τεκμήριο 26). Με αλληλογραφία που αντηλλάγη μεταξύ Επάρχου και εναγομένου, απέστειλε ο τελευταίος αντίγραφο της πολεοδομικής άδειας, όχι όμως της άδειας οικοδομής. Γι' αυτό η σχετική αίτηση απορρίφθηκε. Αντεξεταζόμενος διευκρίνισε πως δεν υπάρχει γραπτή απόφαση απόρριψης της αίτησης αλλά αυτό εξυπακούεται λόγω του μακρού χρόνου που πέρασε χωρίς να παρουσιαστεί η άδεια οικοδομής. Η αίτηση που υπέβαλε ο κ. Φιλίππου (Τεκμήριο 31) για έκδοση άδειας οικοδομής, επίσης απορρίφθηκε διότι η πολεοδομική άδεια Π.Α.207/00 έληξε το έτος 2003 χωρίς αυτή να ανανεωθεί. Για το συγκεκριμένο ακίνητο, έγινε έκθεση από το τμήμα γεωλογικής επισκόπησης (Τεκμήριο 32) και ζητήθηκαν απόψεις με επιστολή (Τεκμήριο 33) από τον κ. Φιλίππου, ο οποίος όμως δεν ανταποκρίθηκε. Έρευνα για το έδαφος επί του οποίου η οικία κτιζόταν, διενήργησε ο κ. Φαίδωνος (Μ.Ε.4) αρχιτέκτονας και μελετητής θεμάτων περιβάλλοντος. Όταν είδε τις οικοδομές στον επίδικο χώρο, ζήτησε με επιστολή του (Τεκμήριο 39) από το Τμήμα Γεωλογικής Επισκόπησης να προβεί σε έλεγχο διότι διέγνωσε μεγάλη ποσότητα άργιλου που θεωρείται «ανάθεμα» για σκοπούς οικοδόμησης και έλαβε την απάντηση (Τεκμήριο 40) η οποία επιβεβαίωσε τις ανησυχίες του. Τα δικά του συμπεράσματα μετά από επιτόπια εξέταση που διενήργησε στο επίδικο κτίριο είναι πως ανεγέρθηκε σε ανασφαλές έδαφος και παρουσίαζε ρωγματώσεις που αποδίδονται στην ανισομερή καθίζηση του εδάφους η οποία οφείλεται στην κατολίσθηση του εδάφους που είναι άργιλος επικαθήμενος επί ανυδροπερατών ηφαιστειογενών πετρωμάτων. Ήταν η θέση και συμβουλή του προς τους ενάγοντες ότι λόγω ακαταλληλότητας του εδάφους, δεν έπρεπε ποτέ να οικοδομηθεί η οικία. Δέχθηκε βέβαια αντεξεταζόμενος ότι το Τεκμήριο 40, εκείνο που αναφέρει είναι πως απαιτείται ειδικός σχεδιασμός θεμελίων και όχι ότι το έδαφος είναι ακατάλληλο για οικοδόμηση. Εξήγησε όμως πως ακριβώς λόγω του εδάφους, χρειάζεται τέτοια θεμελίωση η οποία όταν θα στοιχίσει περισσότερο απ' όσο το κτίριο, τότε το έδαφος κρίνεται ακατάλληλο. Ο κ. Α. Γεωργίου (Μ.Ε.3), Υπεύθυνος Κλάδου Εγγραφής του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου, κατέθεσε πως για το επίδικο κτήμα, έγινε κάποια διόρθωση λάθους η οποία αφορούσε λανθασμένο σχεδίασμα κατά το οποίο η τοποθέτηση του δρόμου έγινε λανθασμένα στα εν χρήσει σχέδια. Αφού διορθώθηκε το λάθος τον Ιούνιο του 2004, έγινε νέα εγγραφή υπ' αρ. 147 επ' ονόματι του κ. Γ. Φιλίππου, όπως ήταν και πριν, και η έκταση του από 4 δεκάρια και 14m² αυξήθηκε στα 4 δεκάρια και 500 m². Κατέθεσε το Τεκμήριο 38, πιστοποιητικό στο οποίο εμφανίζονταν τα εμπράγματα βάρη του επίδικου μέχρι 30.10.
  10. Σε σχέση με αυτό, κυρίως την υποθήκη, κατατέθηκε στις 29.11.2000 αίτηση για αναγκαστική πώληση του, έγινε επιτόπια έρευνα την 21.9.2006 αλλά εκκρεμεί ακόμη διότι ο εκτιμητής ζήτησε επιπρόσθετα στοιχεία από το Τμήμα Δημοσίων Έργων αναφορικά με τα κτίρια. Εξήγησε αντεξεταζόμενος ότι τα memo αφορούν δικαστικές αποφάσεις για χρέη που καλύπτονται από τις υποθήκες, και ότι το πωλητήριο έγγραφο 179/00 εξακολουθεί να ισχύει. Συμφώνησε τέλος ότι το τμήμα τους δεν δέχεται αιτήσεις για έρευνα από πρόσωπα που είναι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, ούτε από δικηγόρο τέτοιου αγοραστή. Ότι εν πάση περιπτώσει η έρευνα, όταν γίνει δεκτή μία αίτηση, δίδει αποτελέσματα μετά πάροδο οκτώ περίπου εβδομάδων. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι με τις ικανές αγορεύσεις τους, ανέλυσαν το θέμα της αμέλειας δικηγόρου παραπέμποντας σε νομικές αυθεντίες και νομολογία. Ιδιαίτερη μνεία στις εισηγήσεις τους γίνεται κατωτέρω. ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗ ΑΜΕΛΕΙΑ - ΠΑΡΑΒΑΣΗ ΚΑΘΗΚΟΝΤΟΣ Η υποχρέωση επιμέλειας επαγγελματιών, επιβάλλεται από το άρθρο 51

(2)και (ε) και το επίπεδο επιμέλειας καθορίζεται στο άρθρο 51
(1)(β). Αναφέρεται συναφώς: «51. Αμέλεια συνίσταται - (α) ....................................... (β) στην παράλειψη καταβολής τέτοιας δεξιότητας ή επιμέλειας για την άσκηση επαγγέλματος, επιτηδεύματος ή ασχολίας όπως ένα λογικό συνετό πρόσωπο, που έχει τα προσόντα για την άσκηση του επαγγέλματος αυτού, επιτηδεύματος ή ασχολίας θα κατέβαλλε υπό τις περιστάσεις, και στην πρόκληση ζημιάς εξαιτίας αυτής: .....................................
(2)Υποχρέωση, να μην επιδεικνύεται αμέλεια υφίσταται στις πιο κάτω περιπτώσεις, δηλαδή - (α) ................................. (β) ................................. (γ) ................................ (δ) .............................. (ε) Πρόσωπο που ασκεί με αμοιβή ή άλλως πως επάγγελμα, επιτήδευμα ή ασχολία ή παρέχει υπηρεσίες σε άλλο πρόσωπο υπέχει τέτοια υποχρέωση έναντι κάθε προσώπου, επί του οποίου ή επί της ιδιοκτησίας του οποίου ασκεί το επάγγελμα, επιτήδευμα ή ασχολία ή προς τον οποίο παρέχει την υπηρεσία.» Ο επαγγελματίας στη διαγωγή του, κρίνεται με βάση το βαθμό επιμέλειας και διεξιότητας που αναμένεται από το μέσο επαγγελματία της τάξης στην οποία ανήκει. Το επίπεδο αυτό είναι του συνήθους επιμελούς και ικανού επαγγελματία. Δεν είναι ούτε εκείνο του πολύ προσοντούχου ούτε εκείνου που κατέχει τα ελάχιστα προσόντα (βλ. Panayiotou v. Attorney General
(1972)6 JSC 706). Στην υπόθεση Αθανασίου ν. Κουνούνης
(1997)1 (Β) Α.Α.Δ. 614, η οποία εξέτασε το θέμα ιατρικής αμέλειας, λέχθηκε σε σχέση με το επίπεδο δεξιότητας στη σελ. 621 πως: «Το καθήκον ιατρού, όπως και κάθε ειδικευμένου επαγγελματία (πρακτήρα) προς πρόσωπο, το οποίο βασιζόμενο στη δεξιότητα του περιέρχεται υπό τη φροντίδα του, προσδιορίζεται περιεκτικά στην απόφαση Ashcroft v. Mersey Regional Health Authority [1983] 2 All E.R.
  1. Συνίσταται, στη στράτευση της γνώσης και την επίδειξη της επιμέλειας που αναμένεται από πρόσωπο το οποίο κατέχει και διακηρύττει ότι κατέχει τη συγκεκριμένη δεξιότητα, καθήκον το οποίο, στην περίπτωση του ωτορινολαρυγγολόγου, προσλαμβάνει τη μορφή της δεξιότητας που αναμένεται από ιατρό της ειδικότητας του. Η προσέγγιση του Δικαστή Kilner Brown, J., στην πιο πάνω υπόθεση, έτυχε της έγκρισης του Αγγλικού Εφετείου.» Το θέμα της αμέλειας των δικηγόρων εξελίχθηκε με κάπως διαφορετικό τρόπο και ρυθμό, λόγω της ύπαρξης δικηγορικής ασυλίας η οποία όμως, σταδιακά και με Αγγλικές κυρίως αποφάσεις εξέλιπε, αφού θεωρήθηκε πως οι λόγοι που την καθιέρωσαν, δεν ευσταθούσαν. Σε σχέση με τη βάση της αγωγής, αν θα είναι συμβατική υποχρέωση ή αστική ευθύνη, στην Αγγλία επικρατούσε η αρχή ότι μία αγωγή εναντίον ενός solicitor θα μπορούσε να βασισθεί πάνω σε συμβατική υποχρέωση (contractual) ή σε αμέλεια (tort). (Davies v. Hood [1903] 88 LT19). Η αρχή αυτή ανατράπηκε με την απόφαση Groom v. Crocker [1939] 1 KB 194 στην οποία αποφασίστηκε ότι οι υποχρεώσεις ενός solicitor προς τον πελάτη του περιοριζόταν στη μεταξύ τους συμβατική υποχρέωση. Η θέση αυτή αμφισβητήθηκε από τον Lord Denning στην υπόθεση ESSO Petroleum Co Ltd v. Mardon [1976] Q.B.
  2. Λίγο αργότερα, η απόφαση Midland Bank v. Hett Stubbs and Kemp [1979] Ch. 384 διαμόρφωσε τη σημερινή νομική εικόνα ότι ένας solicitor μπορεί να βρεθεί ένοχος αμέλειας στο αστικό δίκαιο (in tort) και ένοχος παραβίασης των συμβατικών του υποχρεώσεων προς τον πελάτη (In contract). Στην περίπτωση των barristers, η απουσία της συμβατικής υποχρέωσης με τον πελάτη, δεν μπορούσε να στοιχειοθετήσει αγωγή από τον πελάτη εναντίον του barrister πάνω σε συμβατική βάση. Η αστική ευθύνη του barrister όμως για αμέλεια, διαμορφώθηκε σταδιακά μέχρι το 2002 με τις αποφάσεις Swinfen v. Lord Chelsmford
(1860), Rondel v. Worsley
(1967), Saif Ali v. Sydney Mitchell and Co
(1978), σύμφωνα με τις οποίες η ασυλία του barrister περιοριζόταν στην ακροαματική διαδικασία και σε προκαταρκτική εργασία που σχετιζόταν άμεσα με τη δικαστική διαδικασία. Στην Κύπρο το θέμα εξετάστηκε στην υπόθεση Mouzouris and another v. Haviaras
(1981)1 JSC σελ. 110 στην οποία αφού σημειώθηκε ότι παραβίαση από ένα δικηγόρο των Κανονισμών Δεοντολογίας μπορούσε να οδηγήσει μόνο στη λήψη πειθαρχικών μέτρων εναντίον του δικηγόρου, τονίσθηκαν τα ακόλουθα: "Therefore liability of an advocate to his client must be pegged elsewhere, that is on the general principles of the common law. And inasmuch as an advocate, like every professional man, is under a duty to show proper care and skill in the exercise of his profession an advocate is liable, if his professional services fall short of the requisite standard and likewise he may be liable in contract, for in every agreement engagement of the services of an advocate, whether oral or written, an implied term should be read therein than an advocated will use proper care and skill in the discharge of the affairs of his client." Σε ελεύθερη μετάφραση: «Έτσι η ευθύνη ενός δικηγόρου έναντι του πελάτη του θα πρέπει να αναζητηθεί αλλού, δηλαδή στις γενικές αρχές του κοινοδικαίου. Και εφόσον ένας δικηγόρος, όπως κάθε άλλος επαγγελματίας, έχει καθήκον να επιδεικνύει λογική προσοχή και φροντίδα κατά την εξάσκηση του επαγγέλματος του, ένας δικηγόρος είναι ένοχος αν οι επαγγελματικές του υπηρεσίες υπολείπονται από το απαιτούμενο επίπεδο, και ταυτόχρονα μπορεί να ευθύνεται πάνω σε συμβατική βάση (in contract), γιατί σε κάθε συμφωνία για την παροχή των υπηρεσιών ενός δικηγόρου, είτε προφορικώς είτε εγγράφως, εγείρεται ένας εξυπακουόμενος όρος ότι ο δικηγόρος θα εξασκήσει λογική προσοχή και φροντίδα στη διαχείριση των υποθέσεων του πελάτη του.» Από τα πιο πάνω, μπορεί να λεχθεί ότι σήμερα στην Κύπρο ένας δικηγόρος έχει ευθύνη έναντι του πελάτη του πάνω σε συμβατική βάση (in contract) και ταυτόχρονα μπορεί να βρεθεί και ένοχος αμέλειας σύμφωνα με τις αρχές του αστικού δικαίου (in tort). Στην Mouzouris (ανωτέρω), ο ενάγων και η σύζυγος του ισχυρίστηκαν μεταξύ άλλων ότι ο εναγόμενος - δικηγόρος τους εξαπάτησε αφού ανέλαβε να εμφανιστεί εκ μέρους τους σε αγωγή που εκκρεμούσε στο Δικαστήριο, ενώ ενεργούσε ταυτόχρονα για τον αντίδικο τους, με απώτερο σκοπό να διεξαγάγει κατασκοπεία προς όφελος του αντιδίκου τους. Οι ενάγοντες ισχυρίστηκαν ότι ο εναγόμενος - δικηγόρος παρέλειψε να εμφανιστεί στο Δικαστήριο με αποτέλεσμα οι αγωγές των εναγόντων να απορριφθούν. Το Δικαστήριο αποδέχθηκε την εκδοχή του εναγόμενου - δικηγόρου ότι οι ενάγοντες του είχαν ζητήσει να αναλάβει την προώθηση μιας αγωγής που είχε καταχωρηθεί από τη σύζυγο του ενάγοντος εναντίον κάποιου Chopurian που εκκρεμούσε ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας. Ο εναγόμενος τους ζήτησε να υπογράψουν τύπο διορισμού δικηγόρου αλλά οι ενάγοντες παρέλειψαν να το πράξουν και έτσι οι σχέσεις μεταξύ τους είχαν διακοπεί. Στην πιο πάνω υπόθεση ο Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας, αφού προέβηκε σε μία ανάλυση της διχοτομίας του Αγγλικού δικηγορικού επαγγέλματος σε barristers και solicitors, τόνισε την έλλειψη ευθύνης για επαγγελματική αμέλεια εκ μέρους του δικηγόρου (barrister) αναφορικά με δικαστική και προδικαστική εργασία, με ιδιαίτερη αναφορά στις αποφάσεις Rondel v. Worsley και Saif Ali v. Sydney Michell and Co. Αναφορικά με τη νομική θέση στην Κύπρο ο Πικής, Δ., αναφέρθηκε στους Δεοντολογικούς Κανόνες του 1966 που εφαρμόζονται στην Κύπρο τονίζοντας ότι τυχόν παραβίαση τους δεν παρέχει δικαίωμα αγωγής αλλά εκθέτει το δικηγόρο σε πειθαρχική τιμωρία, για να καταλήξει ότι: "The same compelling reasons exist in Cyprus as in England for limiting the liability of an advocated to partial acts or omissions and acknowledging immunity with regard to acts or omissions in appearing before the Court and such pretrial work fairly regarded as an immediate prelude thereto. Any other approach might compromise an advocate's duty to the Court to ensure than justice is done." Σε ελεύθερη μετάφραση: «Οι ίδιοι λόγοι που εφαρμόζονται στην Αγγλία για τον περιορισμό της ευθύνης ενός δικηγόρου σε δικηγορικές προκαταρκτικές πράξεις ή παραλείψεις και για την αναγνώριση της ασυλίας αναφορικά με πράξεις ή παραλείψεις κατά τις εμφανίσεις ενώπιον του Δικαστηρίου και σε τέτοια προδικαστική εργασία που μπορεί δίκαια να θεωρηθεί σαν άμεσα εισαγωγική, εφαρμόζονται και στην Κύπρο. Οποιαδήποτε άλλη προσέγγιση θα μείωνε την έκταση του καθήκοντος του δικηγόρου να διασφαλίσει την απονομή της δικαιοσύνης.» Της απόφασης Mouzouri (ανωτέρω) ακολούθησε στην Αγγλία η έκδοση απόφασης το 2000 σε τρεις υποθέσεις, οι οποίες άλλαξαν τη νομική εικόνα της ανωτέρω απόφασης, αφού καθιέρωσαν ότι ο κανόνας της δικηγορικής ασυλίας δεν εφαρμόζεται. Οι αποφάσεις αυτές ήσαν οι Arthur J.S. Hall and Co (A Firm) v. Simons
(2000)3 All E.R. 673, Barrat v. Ansell and others
(2000)3 All E.R. 673 και Harris v. Scholfield Roberts and Hill
(2000)3 All E.R. 673. Αμφότεροι οι συνήγοροι, έχουν αποδεχθεί το καθήκον επιμέλειας που οφείλει ο δικηγόρος προς τον πελάτη του και επίσης πως όταν ένας δικηγόρος ακολουθεί τη γενική πρακτική ή μία από τις αποδεκτές πρακτικές του δικηγορικού επαγγέλματος, μόνο σε σπάνιες και εξαιρετικές περιπτώσεις θα θεωρηθεί αμελής. Τόνισε βέβαια ο συνήγορος των εναγόντων, πως όταν μία πρακτική που ακολουθείται είναι ανασφαλής, τότε τα Δικαστήρια είναι πιο πιθανόν να την καταδικάσουν. Αντέτεινε απ' την άλλη ο συνήγορος του εναγόμενου, ότι ένας δικηγόρος δεν θα οδηγηθεί πέραν από τις οδηγίες του πελάτη του και δεν θα προβεί σε έρευνες οι οποίες δεν του έχουν ανατεθεί ή ζητηθεί ρητά. Σημαντικό να διακριβωθεί είναι οι οδηγίες και το εύρος των οδηγιών που δόθηκαν στον εναγόμενο από τους ενάγοντες. Αν, όπως δηλώνει η ενάγουσα (Μ.Ε.1), αφορούσε όλα τα νομικά θέματα ή όπως αντιτείνει ο εναγόμενος περιοριζόταν στα συγκεκριμένα δύο, της απάλειψης όρου για τις συνέπειες μη πληρωμής και της προσθήκης άλλου που εξαρτούσε την εγκυρότητα της σύμβασης από τη λήψη άδειας από την Κεντρική Τράπεζα. Ο συνήγορος των εναγόντων, καλεί το Δικαστήριο να αποδεχθεί σαν πλέον αξιόπιστη τη μαρτυρία της ενάγουσας 1 (Μ.Ε.1), υποδεικνύοντας ότι τα Τεκμήρια 46, 47 και 48 τα οποία αποτελούν αποσπάσματα της ιστοσελίδας του γραφείου του, καταδεικνύουν ότι δίδει συμβουλές για όλα τα θέματα που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων. Ότι δεν αναλαμβάνει περιορισμένα καθήκοντα. Υπέδειξε δε με παραπομπή στο Jackson & Powell πως οι υποχρεώσεις του δικηγόρου για εξωδικαστηριακή εργασία, καθορίσθηκαν ως εξής με την Καναδική απόφαση Tiffin Hedg Ltd v. Millican 49 D.L.R.
(2d)216: "Content of the duty. The duty of care and skill can be expressed as a number of general obligations: The obligations of a lawyer are, I think, the following:
(1)To be skillful and careful
(2)To advise his client on all matters relevant to his retainer, so far as may be reasonably necessary
(3)To protect the interest of his client
(4)To carry out his instructions by all proper means
(5)To consult with his client on all questions of doubt which do not fall within the express or implied discretion left to him
(6)To keep his client informed to such an extent as may be reasonably necessary, according to the same criteria." Στο Τεκμήριο 46, υπό τον τίτλο Conveyancing, αναφέρεται: "Following a complex set of procedure, the Law Chambers Nicos Papacleovoulou will ensure that your legal rights are fully protected pending the transfer of the title deeds in your name. In particular, the firm deals with all aspects concerning acquisition of immovable property by aliens, including applications to the relevant authorities in respect of residence permits, expatriation of funds and exchange control." Το Τεκμήριο 48, με τον τίτλο Contracts, αναφέρει: "Whatever agreement you may consider entering, you are advised to put it in writing and preferably sin a deed. For, verba Volant scripta manent (the spoken word disappears, only the written word remains in evidence). Our primary aim is to draft contracts tailored according to the client's needs and containing appropriate clauses to protect the client from every foreseeable eventuality. This is why choosing an independent law firm makes a difference. Types of contracts offered include: - Sale and purchase contracts - Lease, lease - purchasing, sub - lease contracts - Landlord & tenant agreements - Agency and distributorship agreements - Licensing agreements." Το Τεκμήριο 47 είναι δισέλιδο έγγραφο που δηλώνει τη φύση των νομικών υπηρεσιών που προσφέρονται και βεβαιώνει πως με την εμπειρία που στηρίζει το γραφείο το οποίο ιδρύθηκε το 1978, παρέχονται οι καλύτερες συμβουλές βασιζόμενες στην πολύχρονη πείρα, γνώσεις και ψηλό ακαδημαϊκό επίπεδο των δικηγόρων που το στελεχώνουν. Ήταν δε η θέση του εναγόμενου, πως οι ανακοινώσεις και δημοσιεύσεις αυτές έγιναν από τις θυγατέρες του οι οποίες τώρα είναι μέλη του γραφείου του, αλλά το είδος των υπηρεσιών αναφορικά με τα συμβόλαια πάντοτε παρεχόταν σε ψηλό επίπεδο. Δεδομένον είναι πως οι ενάγοντες και οι πωλητές υπέγραψαν αυθημερόν, με την επίσκεψη τους στον εναγόμενο, το αγοραπωλητήριο έγγραφο, Τεκμήριο
  1. Ότι αυτού του εγγράφου προηγήθηκε αποστολή στο γραφείο του εναγόμενου από τους πωλητές, με τηλεομοιότυπο, το Τεκμήριο
  2. Αυτό είναι αγοραπωλητήριο έγγραφο μεταξύ εναγόντων και πωλητών, από το οποίο προέκυψε το Τεκμήριο 1 και μετά τα Τεκμήριο 7 και 8 με τη διαφοροποίηση των όρων στους οποίους αναφέρθηκε ο εναγόμενος. Ήταν η θέση του πως οι ίδιοι οι ενάγοντες ζήτησαν την προσθήκη του όρου για την Κεντρική Τράπεζα και ότι ήδη γνώριζαν τη διαδικασία. Υπολόγισε ότι πρέπει να τους ενημέρωσε ο πωλητής, διότι όλοι οι developers γνώριζαν τη διαδικασία αυτή. Ότι ήταν υπό διαπραγμάτευση ο όρος που απαλείφθηκε για την περίπτωση μη πληρωμής και πως έγινε συζήτηση για αυτό το θέμα στο γραφείο του, μεταξύ εναγόντων και πωλητών. Ότι σε αντιστάθμισμα, μειώθηκε ο χρόνος αποκατάστασης ελαττωμάτων από πέντε σε ένα χρόνο. Αντίθετη είναι η εκδοχή της ενάγουσας, ότι από τον εναγόμενο ζήτησαν να τους συμβουλεύσει για όλα τα νομικά θέματα που αφορούσαν την απόκτηση γης και ότι δεν ζήτησαν να τεθούν ή διαφοροποιηθούν οι δύο όροι που επικαλείται ο εναγόμενος. Δεδομένο είναι επίσης, ότι οι όροι που διαφοροποίησαν το αποσταλέν έγγραφο Τεκμήριο 4, είναι προς όφελος των εναγόντων. Αφού απαλείφεται οποιαδήποτε συνέπεια καθυστέρησης πληρωμής των συμφωνηθέντων ποσών και η εγκυρότητα της συμφωνίας εξαρτάται από τη λήψη άδειας από την Κεντρική Τράπεζα. Οπόταν σε περίπτωση μη λήψης της άδειας, το συμβόλαιο θα θεωρείτο άκυρο και οι ενάγοντες θα εδικαιούντο στις θεραπείες που προβλέπει ο περί Συμβάσεων Νόμος. Ο ισχυρισμός και θέση της ενάγουσας (Μ.Ε.1) ότι προσερχόμενοι στο γραφείο του εναγόμενου ζήτησαν από τον τελευταίο, επί λέξει, συμβουλές για όλα τα νομικά θέματα, δεν γίνεται αποδεκτός. Η εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο καταθέτοντας, είναι πως ανέμενε από τον εναγόμενο ότι θα τους συμβούλευε για τα θέματα αυτά. Δεν το ζήτησε ειδικά. Ούτε όμως είναι δεκτή η θέση του εναγόμενου ότι εκείνο που του ζήτησαν ήταν η σύνταξη του εγγράφου που του απέστειλαν με τη διαφοροποίηση των όρων που προαναφέρθηκαν. Αν γίνει δεκτή η θέση αυτή, με δεδομένο όσα ο εναγόμενος είπε, ότι δηλαδή (α) είχαν ήδη προαποφασίσει και γι' αυτό απέστειλαν το Τεκμήριο 41 και (β) ότι οι ίδιοι πρότειναν την αλλαγή των όρων αυτών, τότε τι τους εξυπηρετούσε η επίσκεψη σε δικηγόρο; Να εκτυπώσει από τον ηλεκτρονικό υπολογιστή το έγγραφο, τους όρους του οποίου είχαν προαποφασίσει; Σίγουρα όχι. Η επίσκεψη και η μετάβαση σε δικηγόρο, στόχευε στη σύνταξη εγγράφου, με όρους που θα τους προστάτευαν. Δεν είναι νοητό ούτε σύνηθες ο πελάτης να υπαγορεύει στο δικηγόρο τους όρους τους οποίους θέλει να περιλαμβάνει ένα συμβόλαιο και ο δικηγόρος να υπέχει θέση γραφέα. Όπως δεν είναι νοητό ο ασθενής να υπαγορεύει στον ιατρό τη διάγνωση ή την ακολουθητέα θεραπεία. Γι' αυτό κρίνεται πως οι ενάγοντες δεν έδωσαν ρητές οδηγίες στον εναγόμενο να επιληφθεί όλων των νομικών θεμάτων, ούτε όμως και περιόρισαν την έκταση των οδηγιών τους και των συμβουλών και νομικών ενεργειών που ανέμεναν. Θέλοντας ο συνήγορος των εναγόντων να τονίσει το σοβαρό ρόλο του δικηγόρου και τα ανάλογα καθήκοντα που ενέχει αυτός ο ρόλος, έκανε μνεία του περί Κτηματομεσιτών Νόμου Ν.273
(1)/04 και συγκεκριμένα του άρθρου 20 δυνάμει του οποίου ο κτηματομεσίτης οφείλει να ενημερώσει τον προτιθέμενο αγοραστή ακινήτου για όλα τα στοιχεία που σχετίζονται με τη φυσική κατάσταση του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα που βαρύνουν αυτό, καθώς και για οποιουσδήποτε άλλους περιορισμούς που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο δυνάμει νομοθετικής, δικαστικής, διοικητικής ή άλλης κυβερνητικής πράξης ή απόφασης. Αν η παράλειψη του να προβεί σε τέτοια ενημέρωση οφείλεται σε λόγους πέραν της βούλησης του, οφείλει να ενημερώσει εγκαίρως τα ενδιαφερόμενα μέρη για αυτή του την αδυναμία. Υπογραμμίζει δε ο συνήγορος των εναγόντων ότι είναι φανερό πως ο Νομοθέτης, δεν αποδίδει γνώση τέτοιων θεμάτων στον απλό πολίτη γι' αυτό και επιβάλλει υποχρέωση συμβουλής. Και εξυπακούεται ότι ο δικηγόρος πρέπει να δίδει τέτοια συμβουλή. Το σχόλιο του συνηγόρου του εναγόμενου είναι πως είναι διαφορετικός ο ρόλος του μεσίτη ο οποίος εμπλέκεται σε άλλο χρονικό σημείο μιας συναλλαγής. Και ότι δεν τίθεται θέμα ιεράρχησης των δύο επαγγελμάτων. Ότι αν ο Νομοθέτης ήθελε να επιφορτίσει τους δικηγόρους με ένα ανάλογο και τόσο σοβαρό καθήκον, δεν υπήρχε λόγος γιατί να μην εξωτερικεύσει τη θέληση του, πράγμα, που όπως και η Νομολογία, δεν έπραξε. Το Δικαστήριο έχει μελετήσει προσεκτικά τις θέσεις και εισηγήσεις των συνηγόρων. Αναπόδραστο συμπέρασμα είναι πως προσπάθεια του Νομοθέτη είναι να προστατεύεται ο πωλητής κατά τις συναλλαγές αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας. Ο μεσίτης είναι αυτός που έχει στα χέρια του όλα τα στοιχεία για το ακίνητο αφού προωθεί την πώληση του ενεργώντας κυρίως για τον ιδιοκτήτη από τον οποίο και λαμβάνει την αμοιβή του. Οι υποχρεώσεις και καθήκοντα του δικηγόρου δεν έχουν νομοθετικά καθορισθεί με τόσο εξειδικευμένο τρόπο, όμως αυτά ρυθμίζονται κυρίως από τον Κώδικα Δεοντολογίας, από τον περί Δικηγόρων Νόμο και τη Νομολογία, όπως διαμορφώθηκε. Έχοντας αυτά κατά νου, θα εξετασθούν κατωτέρω οι προβαλλόμενες αμελείς πράξεις του. Με βάση τα ανωτέρω, θα εξετασθούν οι προταθείσες στην Έκθεση Απαίτησης σαν αμελείς πράξης συνιστώσες πλημμέλεια καθήκοντος και αν ο εναγόμενος υπέδειξε αμέλεια. Θα εξεταστεί επίσης, αν η απάντηση στο ανωτέρω θέμα είναι θετική, οι τυχόν επιπτώσεις και κατ' ακολουθία οι θεραπείες. 1) Η μη διεξαγωγή έρευνας στο Κτηματολόγιο για ύπαρξη εμπράγματων βαρών Είναι αποδεκτό και μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο βαρύνετο κατά τον ουσιώδη χρόνο με εμπράγματα βάρη. Ήταν δύο υποθήκες προς όφελος της Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας αρ. 2746/94 και 1712/95 εκ ποσού £20.000 και £24.000 αντίστοιχα και τρία πωλητήρια έγγραφα μεταξύ των οποίων και αυτό των εναγόντων (Τεκμήριο 14). Τα υπόλοιπα εμπράγματα βάρη που εμφαίνονται στο Τεκμήριο 14, αφορούν περίοδο μετά την υπογραφή του Τεκμηρίου 1 και όπως ανέφερε ο κ. Μαυρέσιης, τα εμφανιζόμενα memo είναι η εγγραφή δικαστικής απόφασης σε αγωγές που καταχωρήθηκαν με βάση τις υποθήκες. Αποτελούσε την επωδό των περισσότερων απαντήσεων της Μ.Ε.1 ότι αν γνώριζαν τούτο το γεγονός δεν θα υπέγραφαν το συμβόλαιο και δεν θα σύναπταν συμφωνία με τους πωλητές. Στήριξε δε τη θέση της αυτή, στην πρακτική που ακολουθείται, όπως είπε, στην Αγγλία να ελέγχονται οι υποθήκες και να μην υπογράφεται έγγραφο όταν το ακίνητο είναι βεβαρυμένο. Αν όμως ήταν αυτή η πεποίθηση ή και γνώση που είχε και η έγνοια που την ενοχλούσε, θα αναμένετο να κάνει κάποια νύξη, κάποια ερώτηση και πολύ περισσότερο να ζητήσει στοιχεία από τον πωλητή αρχικά και από τον εναγόμενο μετέπειτα. Δεν εξέφρασαν όμως οι ενάγοντες καμία δυσπιστία ή αμφιβολία. Γι' αυτό κρίνεται ότι δεν είναι αποδεκτός και ειλικρινής ο ισχυρισμός της πως αν γνώριζαν ότι το ακίνητο βαρύνετο με υποθήκη, δεν θα σύναπταν τη συμφωνία. Δεν εξαρτούσαν την υπογραφή της συμφωνίας από την ύπαρξη ή όχι υποθήκης. Αυτή η θέση ήταν εκ των υστέρων σκέψη. Η ενάγουσα 1, μιλώντας για την αγορασθείσα οικία, τη χαρακτήρισε το σπίτι των ονείρων τους. Αυτό βεβαιώνει την άποψη ότι όντως είχαν αποφασίσει την αγορά της, την επιθυμούσαν αλλά βέβαια ανέμεναν σύνταξη εγγράφου - γι' αυτό επισκέφθηκαν δικηγόρο - που θα τους κάλυπτε. Το ερώτημα είναι αν ο εναγόμενος όφειλε να προβεί σε τέτοια έρευνα και να συμβουλεύσει κατ' ακολουθία τους ενάγοντες κατάλληλα. Ο συνήγορος των εναγόντων υποδεικνύει ότι σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία, ο ρόλος του δικηγόρου είναι προληπτικός. Καθορίζει δε τα καθήκοντα του, τόσο σε έλεγχο των κτηματολογικών μητρώων όσο και έλεγχο του τίτλου του κτήματος σε συσχετισμό με την επί τόπου κατάσταση. Αντίθετα, ο συνήγορος του εναγομένου υποστηρίζει ότι πέραν του ότι δεν εδόθη τέτοια συγκεκριμένη οδηγία, δεν υπήρχε χρονικό περιθώριο για διεξαγωγή τέτοιας έρευνας πριν την υπογραφή του Τεκμηρίου 1 και πριν την κατάθεση του Τεκμηρίου αυτού, αφού σύμφωνα και με την μαρτυρία του κ. Γεωργίου (Μ.Ε.3), το Κτηματολόγιο δεν παρέχει τέτοιες πληροφορίες σε ενδιαφερόμενους αγοραστές. Αντίθετη είναι η άποψη του συνηγόρου των εναγόντων, ο οποίος τονίζει ότι το άρθρο 51 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου παρέχει δικαίωμα έρευνας στον ενδιαφερόμενο αγοραστή. Το άρθρο 51 Α
(1)αναφέρει: «51Α.
(1)Ο Διευθυντής παρέχει σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, με την καταβολή του νενομισμένου τέλους, οποιαδήποτε πληροφορία σε σχέση με την οποιαδήποτε καταχώρηση σε κάθε μητρώο ή άλλο βιβλίο που τηρείται σε κάθε Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.
(2)Για τους σκοπούς του εδαφίου
(1), «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει τον κύριο, τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους του, τον κύριο οποιωνδήποτε δέντρων, οικοδομημάτων ή άλλων αντικειμένων επί της γης η οποία ανήκει σε άλλο πρόσωπο και αντίστροφα, το δικαιούχο οποιουδήποτε δικαιώματος ή συμφέροντος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, το πρόσωπο που ικανοποιεί το Διευθυντή ότι είναι προτιθέμενος αγοραστής ή ενυπόθηκος δανειστής, τον ενάγοντα σε οποιαδήποτε αγωγή κατά του κυρίου της ιδιοκτησίας αυτής, τον εξ επαγγέλματος εκτιμητή ο οποίος θα ήθελε ορισμένες πληροφορίες για τους σκοπούς της εκτίμησης ορισμένης ακίνητης ιδιοκτησίας για υπόθεση που σχετίζεται με αναγκαστική απαλλοτρίωση όπως και δικηγόρο στον οποίο αποδειγμένα έχει ανατεθεί από οποιοδήποτε από τα προαναφερθέντα πρόσωπα να ζητήσει οποιαδήποτε πληροφορία σχετικά με οποιαδήποτε καταχώρηση σύμφωνα με το εδάφιο
(1)και περιλαμβάνει κάθε πρόσωπο που δεν καθορίζεται με τον τρόπο αυτό στο οποίο ο Διευθυντής ήθελε ειδικά διατάξει την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας.» Προκύπτει σαφέστατα από το κείμενο του, ότι παρέχεται δικαίωμα τόσο σε ενδιαφερόμενο αγοραστή ακίνητης ιδιοκτησίας όσο και στο δικηγόρο του, να αιτηθεί και λάβει πληροφορίες. Βέβαια ο Μ.Ε.3 ανέφερε ότι δεν παρέχουν πληροφορίες σε ενδιαφερόμενους αγοραστές, διότι δεν έχουν έννομο συμφέρον. Ο εναγόμενος δε, κατέθεσε, ότι πρέπει να παρουσιαστεί υπογεγραμμένο και χαρτοσημασμένο συμβόλαιο ώστε να καταδειχθεί η σοβαρή πρόθεση του αγοραστή. Με όλη την εκτίμηση προς τον εναγόμενο, σε τέτοια περίπτωση δεν είναι μόνο πρόθεση που καταδεικνύεται αλλά απόδειξη του γεγονότος αγοράς. Ούτε η ερμηνεία της λέξης προτιθέμενος παρέχει τέτοια κατάσταση. Όμως είναι δεδομένο ότι το Κτηματολόγιο δεν δέχεται αιτήσεις από ενδιαφερόμενους αγοραστές. Το Δικαστήριο δεν θα εξετάσει και δεν είναι πρέπον σε αυτό το στάδιο να χαρακτηρίσει την ενέργεια και τακτική αυτή του Κτηματολογίου και την ερμηνεία που δίδει. Όπως είναι επίσης αποδεκτό και δεδομένο ότι ο εναγόμενος ούτε πρότεινε αλλά ούτε προσπάθησε να πληροφορηθεί για την επιβάρυνση του κτήματος. Κάτι που θεωρείται και είναι παράλειψη καθόσον μπορεί να εκρίθη ότι οι ενάγοντες δεν ήσαν αξιόπιστοι όταν κατέθεταν ότι δεν θα σύναπταν σύμβαση, αν γνώριζαν το γεγονός αυτό, όμως αν το γεγονός αυτό εγνωστοποιείτο θα περιλαμβανόταν κάποιος σχετικός όρος στο Τεκμήριο 1 για υποχρέωση των πωλητών να μεταβιβάσουν το κτήμα ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους. Το ερώτημα που χρήζει απάντησης, είναι αν η ύπαρξη εμπράγματων βαρών οδήγησε στη μη αποπεράτωση της οικίας. Η απάντηση είναι αρνητική. Καμία σύνδεση έγινε, της ύπαρξης εμπράγματων βαρών και της αδυναμίας αποπεράτωσης της οικίας. Τα εμπράγματα βάρη ουδόλως εμπόδισαν την έναρξη των εργασιών ούτε καθ' οιονδήποτε τρόπο συνέτειναν στη μη συνέχιση τους. Η θέση της ενάγουσας ήταν πως οι εργασίες διεκόπησαν γιατί εξεδόθη διάταγμα κατεδάφισης. Επομένως, κρίνεται ότι η παράλειψη αυτή του εναγόμενου δεν είχε αρνητικές επιπτώσεις προς τους ενάγοντες και τα δικαιώματα τους ούτε απεδείχθη αιτιώδης συνάφεια παράλειψης και ισχυριζόμενης ζημίας. 2) Εξασφάλιση τραπεζικής εγγύησης Στις λεπτομέρειες αμέλειας περιλαμβάνεται η παράλειψη του εναγόμενου να εξασφαλίσει τα δικαιώματα των εναγόντων διά τραπεζικής εγγύησης. Η ενάγουσα στη μαρτυρία της δεν έκανε ιδιαίτερη αναφορά για το θέμα τούτο. Ο συνήγορος της, επιχειρηματολογώντας, το κατέταξε σαν ένα από τα πιο βασικά καθήκοντα του δικηγόρου, συναφή προς τον προληπτικό του ρόλο. Ο εναγόμενος έχει καταθέσει ότι δεν είναι μέρος της πρακτικής άσκησης του δικηγορικού επαγγέλματος στην Κύπρο, η αναζήτηση τέτοιας εγγύησης από τους πωλητές. Δεν υπήρξε αντίλογος στη θέση αυτή του εναγόμενου. Όντως θα ήταν παράδοξο, αλλά θα αποτελούσε εμπόδιο και αναχαίτιση στην οικοδομική βιομηχανία και ανάπτυξη, η υποχρέωση κατάθεσης από τους πωλητές τραπεζικής εγγύησης για όποιο τεμάχιο γης πωλούν ή όποτε αναλαμβάνουν ανέγερση οικοδομής. 3) Πολεοδομική άδεια, άδεια οικοδομής, άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο για απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας από αλλοδαπούς Οι λεπτομέρειες των παραλείψεων αυτών περιγράφονται στην παράγραφο 17 (δ) - (η) και αφενός αποδίδουν στον εναγόμενο παράλειψη να διακριβώσει την ύπαρξη των πρώτων δύο αδειών και αφετέρου, αμέλεια στο να αποδειχθεί και στηριχθεί στην υπόσχεση των πωλητών ότι υπήρχαν τέτοιες άδειες. Παρά το ότι διακρίνεται κάποια αντιφατικότητα στους λόγους αυτούς, η ενάγουσα καταθέτοντας δεν έκανε ειδική αναφορά για τις άδειες αυτές. Ο εναγόμενος κατέθεσε ότι γνώριζαν οι ενάγοντες για την απουσία των αδειών αυτών, γιατί δεν υπήρχαν τελικά σχέδια. Η θέση αυτή του εναγόμενου, αποτελεί υπόθεση. Όχι θετική και ρητή θέση ούτε γεγονός. Το γεγονός είναι πως κατά την υπογραφή του Τεκμηρίου 1, δεν υπήρχαν οι ρηθείσες άδειες. Ανέλαβε όμως ο εναγόμενος την προώθηση της άδειας από το Υπουργικό Συμβούλιο και φαίνεται από τα Τεκμήρια 12, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 34, 35, 36, 37 ότι εργάσθηκε για εξασφάλιση τους. Βέβαια τώρα και δη από την ένταξη της Κύπρου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, τέτοια άδεια δεν απαιτείται. Πολεοδομική άδεια, όπως αποδεικνύεται από το Τεκμήριο 19 έχει εκδοθεί. Άδεια οικοδομής, όπως ανέφερε ο κ. Μαυρέσιης, δεν έχει εκδοθεί και ο λόγος προς τούτο, είναι η μη ανανέωση της πολεοδομικής άδειας. Δεν έχει αναφερθεί ή υποδειχθεί οποιοδήποτε νομικό κώλυμα για την έκδοση της. Το παράπονο των εναγόντων ότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος του αγορασθέντος τεμαχίου και δεν το γνώριζαν και πως αυτό ήταν στοιχείο που συνέβαλε στην πρόκληση ζημιάς και ενδεικτικό της αμέλειας του εναγόμενου, δεν ευσταθεί αφού ο όρος 7 του Τεκμηρίου 1 και Τεκμηρίου 7, είναι σαφής και ξεκάθαρος. Ότι η μεταβίβαση θα συντελεσθεί μετά την έκδοση ξεχωριστού για το ακίνητο τίτλου, από το Κτηματολόγιο. Επομένως εγνώριζαν τη μη ύπαρξη τίτλου και γι' αυτό ετέθη ο όρος αυτός στη σύμβαση που υπέγραψαν. Παρεμφερές με τα ανωτέρω, είναι και η μομφή ότι μέρος του τεμαχίου ανήκει στο δημόσιο δρόμο και γι' αυτό προέκυψαν τα προβλήματα. Το πρόβλημα αυτό έχει ξεπερασθεί (Μ.Ε.4) αφού έγινε η κατάλληλη διόρθωση στα κτηματικά μητρώα και το εμβαδόν του κτήματος, αυξήθηκε. 4) Πτωχευτική διαδικασία εναντίον Γεώργιου Φιλίππου Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι στις 8.3.1999 είχε εκδοθεί διάταγμα παραλαβής της περιουσίας του Γ. Φιλίππου (Τεκμήριο 21) το οποίο ακυρώθηκε στις 13.11.2000 (Τεκμήριο 22). Συνεπώς το χρόνο υπογραφής της επίδικης συμφωνίας, το διάταγμα ήταν σε ισχύ. Η θέση του συνηγόρου του εναγόμενου, είναι πως δεν υπήρχε χρονικό περιθώριο για διεξαγωγή έρευνας πριν την υπογραφή του Τεκμηρίου 1 και ότι εν πάση περιπτώσει, δεν περιλαμβάνεται στην πρακτική των δικηγόρων η διεξαγωγή τέτοιας έρευνας. Αντίθετη είναι η άποψη του συνηγόρου των εναγόντων, ο οποίος κατατάσσει την ανάγκη να ζητείται πιστοποιητικό μη πτώχευσης, σαν ένα από τα καθήκοντα των δικηγόρων. Το καθήκον και η υποχρέωση αυτή του δικηγόρου, δεν καθορίζεται ρητά στα καθήκοντα που λογικά αναμένεται από ένα δικηγόρο να εκτελέσει. Εμπίπτουν στις γενικότερες αρχές και στις πρακτικές που ακολουθούνται σε κάθε χώρα σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Η πρακτική στην Κύπρο δεν επιβάλλει τέτοιο καθήκον, αναφέρει ο εναγόμενος. Όμως, η εξακρίβωση της νομικής θέσης κάθε συμβαλλόμενου, είναι δυνατό να επηρεάσει τον τρόπο σύνταξης της συμφωνίας. Στην κρινόμενη περίπτωση, ο Γ. Φιλίππου απεκαταστάθη στις 13.11.2000. Μέχρι την ημερομηνία εκείνη, δεν υπήρχαν καθυστερήσεις στην οικοδομή και στις εν γένει εργασίες, ούτε επηρέασε καθ' οιονδήποτε τρόπο το γεγονός της ύπαρξης του διατάγματος παραλαβής, τις εργασίες ή τις ζημιές των εναγόντων. Εξάλλου η ενάγουσα, αντεξεταζόμενη, ρητά αποδέχθηκε ότι η πτώχευση του Φιλίππου, ουδόλως επηρέασε τα δικαιώματα τους. Το Δικαστήριο δεν εξετάζει σ' αυτό το στάδιο και είναι άσχετο οι οποιεσδήποτε τυχόν επιπτώσεις στον Φιλίππου από το γεγονός της υπογραφής σύμβασης πώλησης γης ενώ η περιουσία του ήτο υπό την επίβλεψη του Επίσημου Παραλήπτη, αλλά τις επιπτώσεις από αυτήν την πράξη, έναντι των εναγόντων. Και είναι αποδεκτό από τους ενάγοντες, ότι παρά και τη μετέπειτα έκδοση διατάγματος παραλαβής εναντίον της περιουσίας του Φιλίππου στις 13.11.2003 (Τεκμήριο 23) αλλά και το διάταγμα εκκαθάρισης (Τεκμήριο 24) της εταιρείας G & E Philippou Estates Ltd, ο Επίσημος Παραλήπτης δεν τερμάτισε τη συμφωνία, δεν ακύρωσε την κατάθεση της στο Κτηματολόγιο και δεν τους ζήτησε να παραδώσουν την οικία στην οποία διαμένουν και η οποία τους παραχωρήθηκε από τους ανωτέρω. 5) Οικονομική κατάσταση πωλητών Κρίνεται ότι η υποχρέωση αυτή, δεν εμπίπτει σε νομικά ζητήματα, των οποίων την έρευνα και εξακρίβωση υπέχει ένας δικηγόρος (Clerk & Lindsell on Torts (London: 19th ed. 2006, Sweet & Maxwell) A Solicitor is not generally obliged to advise his client on non-legal matters, i.e. on matters of business or the prudence of a particular transaction other than its legal aspects.). 6) Καταλληλότητα εδάφους για οικοδόμηση Οι ενάγοντες μέμφονται τον εναγόμενο για την αποτυχία του να εξακριβώσει την καταλληλότητα του εδάφους επί του οποίου η οικοδομή θα ανεγειρόταν. Το καθήκον αυτό, δεν το επιφορτίζεται ο δικηγόρος. Δεν είναι νομικό θέμα. Ανήκει στην αρμοδιότητα των αρχιτεκτόνων και πολιτικών μηχανικών οι οποίοι είναι οι κατάλληλα κατηρτισμένοι για αυτά τα ζητήματα. Την άποψη αυτή, εξέφρασε και ο Μ.Ε.4 Φαίδωνος, ο οποίος ήταν εκείνος που διαπίστωσε τις ρωγμές και υποψιάστηκε την ακαταλληλότητα του εδάφους. Η απάντηση που έδωσε στην πολύ εύστοχη ερώτηση που του υποβλήθηκε από το συνήγορο των εναγόμενων ήταν πέρα από ξεκάθαρη. Ερωτήθηκε, γιατί, όταν διαπίστωσε το πρόβλημα δεν απευθύνθηκε και δεν παραπονέθηκε, στο Δικηγορικό Σύλλογο. Αφού ξαφνιάστηκε για την υποβληθείσα ερώτηση απάντησε: Μα δεν είναι θέμα δικηγόρου. Έτερα μομφή που εξέφρασαν οι ενάγοντες για τη συμπεριφορά του εναγόμενου ήταν ότι ενεργούσε σαν δικηγόρος και των πωλητών, υπό διπλή επομένως ιδιότητα. Είναι σωστή η εισήγηση του συνηγόρου του εναγόμενου, ότι αυτή η ενέργεια δεν περιλαμβάνεται στις ισχυριζόμενες αμελείς πράξεις του. Ο συνήγορος των εναγόντων τονίζει ότι η αντιπροσώπευση μερών με συγκρουόμενα συμφέροντα έχει καταδικαστεί από τα Αγγλικά Δικαστήρια γιατί υπάρχει περίπτωση όπου θα πρέπει να ενεργήσει με τέτοιο τρόπο που να τον καθιστά αμελή έναντι του ενός ή του άλλου μέρους (βλ. Jackson & Powell σελ. 592-593, Smith v. Mansi
(1963)1 W.L.R. 26 at p.30). Γεγονός αναντίλεκτο είναι πως οι πωλητές σύστησαν στους ενάγοντες τον εναγόμενο στον οποίο είχαν αποστείλει πριν την επίσκεψη τους, το Τεκμήριο 41. Αυτή όμως η γνωριμία, δεν αποδεικνύει ότι οι πωλητές ήσαν πελάτες του εναγόμενου και ότι ο τελευταίος ενήργησε εις βλάβη των συμφερόντων των εναγόντων ή αμελή έναντι τους τρόπο, στην προσπάθεια του να εξυπηρετήσει τους πωλητές. Αντίθετα, διεφάνη από τις μετέπειτα ενέργειες του, όπως η συμβουλή του (Τεκμήριο 11) για μη πληρωμή χρημάτων προς τους πωλητές, διότι δεν είχαν υπογράψει τα Τεκμήρια 7 και 8 και η συμβουλή του για λήψη μέτρων εναντίον τους (Τεκμήριο 15), ότι η προσπάθεια του ήταν να καλυφθούν οι ενάγοντες. Έχοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω, κρίνεται πως ακόμη και να γίνει αποδεκτή η θέση ότι ο εναγόμενος υπήρξε αμελής στις κεχωρισμένες περιπτώσεις αμέλειας, όπως εκτίθενται στην Έκθεση Απαίτησης και ανωτέρω, δεν έχει καταδειχθεί η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της αμέλειας και της ζημιάς. Δεν έχει καταδειχθεί ποια συγκεκριμένη αμελής πράξη είχε ζημιογόνα κατάληξη για τους ενάγοντες. Δεν έχει γίνει σύνδεση αιτίου και αιτιατού. Το καθήκον δε απόδειξης της σύνδεσης παράβασης καθήκοντος και ζημιάς, ανήκε στους ενάγοντες. "This burden is on the claimant to show that the breaches of duty alleged caused the losses complained of. Causation is often not straight forward in professional negligence cases and the Courts are wary of claims which seek to make the defendants insurers liable for all the problems which have befallen the claimant." (Bullen & Leake & Jacobs Precedents of Pleadings (London: 14th ed. 2001, Sweet & Maxwell) Όπως έχει επίσης λεχθεί, θα πρέπει να αποδειχθεί ότι (α) η παράβαση καθήκοντος πρέπει να προκάλεσε τη ζημιά και ότι (β) η ζημιά ήταν προβλέψιμη. "The assessment of damages is subject, in every case, to the coverriding principle that the damage in respect of which compensation is sought must be sufficiently proximate to the solicitor's breach of duty. Broadly speaking, this means that (
  1. a)the breach of duty must have "caused" the damage and (
  2. b)the damage in question was foreseeable." (Jackson & Powell on Professional Negligence, 3rd ed. Par. 4-152) Πέραν των όσων έχουν αναφερθεί για τα εμπράγματα βάρη, προστίθεται πως αυτά δεν είχαν διαδραματίσει ρόλο στην έκδοση διαταγμάτων παραλαβής και εκκαθάρισης, αφού όπως ορθά επισημαίνει ο συνήγορος του εναγόμενου, αιτητής στις διαδικασίες αυτές ήταν η κα Penny Nyren η οποία δεν είχε καμία σχέση με τα εμπράγματα βάρη (Τεκμήρια 14 και 38). Τα σχετικά δε διατάγματα παραλαβής και εκκαθάρισης, εξεδόθησαν στις 13.1.2003 δηλαδή πολύ αργότερα της σύναψης της συμφωνίας Τεκμήριο 1 και το διάταγμα εκποίησης της υποθήκης στις 17.4.2000. Το ακατάλληλο του εδάφους έχει κριθεί ότι δεν ενέπιπτε στις αρμοδιότητες του εναγόμενου για εξακρίβωση του. Πέραν αυτού, δεν έχει αποδειχθεί ότι αυτός ο λόγος ήταν η αιτία της διακοπής των εργασιών οικοδόμησης ή τη μη έκδοση άδειας οικοδομής. Ο κ. Μαυρέσιης ανέφερε ότι ζητήθηκαν στοιχεία από τον κ. Φιλίππου για το θέμα τούτο τα οποία δεν παρουσίασε, αλλά εν κατακλείδι, ανέφερε πως η άδεια οικοδομής δεν εξεδόθη διότι εξέπνευσε η ισχύς της εκδοθείσας πολεοδομικής άδειας. Γι' αυτό κρίνεται ότι δεν απεδείχθη αιτιώδης σχέση μεταξύ των παραλείψεων του εναγομένου και της ισχυριζόμενης ζημιάς. Το αυτό ισχύει και για την αξίωση των ενοικίων, αφού η ενάγουσα μόνη και οικειοθελώς αποφάσισε τη διακοπή της συμβίωσης με τον ενάγοντα 2. Εν πάση περιπτώσει, η ζημιά είναι πολύ απομεμακρυσμένη και δεν θεωρείται ότι ήταν ευλόγως προβλεπτή από τη συμβατική υποχρέωση ή αστική ευθύνη. Ποια είναι όμως η ζημιά των εναγόντων; Οι ενάγοντες δεν έχουν αποδείξει ότι υπέστησαν την αξιούμενη ζημιά. Έχουν συνάψει μία συμφωνία Τεκμήριο 1 και Τεκμήριο 7 με τους πωλητές, την οποία ουδείς ετερμάτισε. Ούτε οι ίδιοι ούτε ο Επίσημος Παραλήπτης. Η κατάθεση της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο δεν ήρθη και εμφανίζεται στο Τεκμήριο 14 και 38 σαν ένα από τα εμπράγματα βάρη που βαρύνουν το ακίνητο. Η κατοικία που τους παραχωρήθηκε από τους πωλητές στο ίδιο τεμάχιο, παρέμεινε στην κατοχή τους και σ' αυτή εξακολουθεί να διαμένει ο κ. Sims, ενάγων 2. Δεν έχουν καταχωρήσει αγωγή εναντίον του Επίσημου Παραλήπτη - διαχειριστή της περιουσίας των πωλητών - και να προβάλουν τις αξιώσεις και θεραπείες που τους προσφέρονται από τη συμβατική τους σχέση. Δεν έχει καταδειχθεί ότι οι πωλητές στερούνται άλλης περιουσίας ή την αξία τους ώστε να μην είναι δυνατή η αποζημίωση τους, όταν και εφόσον καταχωρήσουν τέτοια αγωγή. Είναι ενδεχόμενο, μία αγωγή εναντίον των πωλητών να αποζημιώσει τους ενάγοντες και ικανοποιήσει αυτούς σε όλο το μέγεθος των αξιώσεων τους, ώστε να μην απομείνει ποσό ή ποσοστό ζημιάς. Στις προαναφερθείσες αποφάσεις Hall, Barrat και Harris, η ζημιά των εναγόντων ήταν υπαρκτή, αποδεδειγμένη, δεδομένη και μετρήσιμη. Και στις τρεις περιπτώσεις οι ενάγοντες καταχώρησαν αγωγές εναντίον των δικηγόρων τους (solicitors) για αμέλεια για νομικές συμβουλές που τους είχαν δοθεί σε πολιτικές υποθέσεις εκτός Δικαστηρίου. Στην υπόθεση Arthur J.S. Hall and Co (A Firm) v. Simons (ανωτέρω) ο κ. Simons ισχυρίστηκε ότι οι δικηγόροι του, του εισηγήθηκαν να ακολουθήσει μία μεγάλη σε έκταση δαπανηρή δικαστική διαδικασία, αντί να τον συμβουλεύσουν να προβεί σε μία διευθέτηση. Το παράπονο του κ. Simons, που ήταν εργολάβος οικοδομών και είχε μία οικονομική διαφορά με τον ιδιοκτήτη μίας ανεγειρόμενης οικοδομής, ήταν ότι θα μπορούσε να είχε κερδίσει καιρό και χρήματα αν τον συμβούλευαν ευθύς εξ αρχής να διευθετήσει την απαίτηση του, με τους όρους που τελικά αναγκάστηκε να δεχθεί. Στην υπόθεση Barrat v. Ansell and others (ανωτέρω) ο κ. Barrat ισχυρίστηκε ότι οι δικηγόροι του τον συμβούλευσαν αμελώς να διευθετήσει την απαίτηση της συζύγου του μετά τη διάλυση του γάμου τους, παραχωρώντας της ένα μερίδιο στο οικογενειακό σπίτι με τρομερά δυσμενείς όρους. Πιο συγκεκριμένα ο κ. Barrat ισχυρίστηκε μεταξύ άλλων ότι οι δικηγόροι του παρέλειψαν να προβούν σε εκτίμηση της αξίας του οικογενειακού σπιτιού, με αποτέλεσμα αυτό να πωληθεί πολύ πιο χαμηλά από ότι είχε υπολογιστεί κατά τη διάρκεια των εξώδικων διαπραγματεύσεων. Στην υπόθεση Harris v. Scholfield Roberts and Hill (ανωτέρω) η κα Harris ισχυρίστηκε ότι οι δικηγόροι της αμέλησαν να δώσουν οδηγίες σε ένα ικανό δικηγόρο (barrister), να μελετήσει καλά τα γεγονότα της υπόθεσης και να τη συμβουλεύσουν προτού αποδεχθεί την εκ συμφώνου έκδοση διατάγματος διατροφής. Στην κρινόμενη περίπτωση, οι ενάγοντες δεν έχουν αποδείξει τη ζημιά την οποία διεκδικούν. Έχει γίνει εισήγηση από το συνήγορο του εναγόμενου και αποτελεί μέρος της Έκθεσης Υπεράσπισης, ότι οι ενάγοντες συνέβαλαν στην καθυστέρηση και στην πρόκληση ουσιαστικά των ζημιών και ότι ουδέν έπραξαν να τις μειώσουν. Με τις λεπτομέρειες που δόθηκαν, η συντρέχουσα αμέλεια των εναγόντων καθορίζονται σε γεγονότα όπως ότι επέλεξαν τους πωλητές και μετά απευθύνθηκαν σε δικηγόρο και δεν υποπτεύθηκαν τις οικονομικές δυσκολίες των πωλητών και στηρίχθηκαν στην καλή σχέση τους με τους πωλητές παρά σε νομική συμβουλή. Αποδίδεται δε σ' αυτούς, συμβολή στην ποινική δίωξη του Γ. Φιλίππου και στην έκδοση διατάγματος κατεδάφισης. Στο σύγγραμμα Jackson & Powell on Professional Negligence (ανωτέρω) Par. 4-155, υιοθετείται η άποψη ότι αν μεταξύ της ισχυριζόμενης αμέλειας του δικηγόρου και της ζημιάς μεσολάβησε μία μη ορθή πράξη και ενέργεια του ενάγοντα η οποία ήταν και η άμεση αιτία της ζημιάς, τότε η αιτιώδης συνάφεια σπάζει, διακόπτεται. Στην κρινόμενη περίπτωση, οι εισηγήσεις του εναγόμενου για συντρέχουσα αμέλεια των εναγόντων και διενέργεια πράξεων συμβαλλουσών στη μη έκδοση άδειας οικοδομής και έκδοση διατάγματος κατεδάφισης, δεν ευσταθούν. Οι ενάγοντες, αναδεικνύεται από την όλη μαρτυρία ότι και συνεπείς στις οικονομικές υποχρεώσεις τους προς τους πωλητές ήσαν και «υπάκουοι» στις υποδείξεις του εναγόμενου, όπως π.χ. στη μη πληρωμή ποσών προς τους πωλητές μέχρι οι τελευταίοι να υπογράψουν τα Τεκμήρια 7 και 8. Είναι γεγονός ότι όντως οι ενάγοντες μέσω του Μ.Ε.4, έσπευσαν να αναφέρουν και θίξουν το γεγονός της ακαταλληλότητας του εδάφους, να επισκεφθούν την Επαρχιακή Διοίκηση και το Κτηματολόγιο και να προβούν σε έρευνα για τα εμπράγματα βάρη. Δεν μπορεί να αποδοθεί σ' αυτούς συντρέχουσα αμέλεια για το ενδιαφέρον που αναμενόμενα επιδείκνυαν για τα θέματα αυτά. Το οποίο δεν απεδείχθη ότι ήταν ο παράγων που επηρέασε την άρση των οικοδομικών εργασιών. Δεν απεδείχθη επίσης ότι οι ενάγοντες προέβησαν στην ποινική δίωξη του Γ. Φιλίππου ή ότι προκάλεσαν την ποινική δίωξη και έκδοση του διατάγματος κατεδάφισης. Απ' την άλλη όμως, όφειλαν να λάβουν έγκαιρα δικαστικά μέτρα εναντίον των πωλητών αφού ήδη από τον Ιούλιο του 2001 οι εργασίες είχαν διακοπεί. Αυτό ήταν ένα μέτρο που παρέλειψαν να λάβουν, παρέλειψαν ουσιαστικά να μειώσουν τις ζημιές τους. Παρέλειψαν να λάβουν έγκαιρα μέτρα εναντίον των πωλητών, δεδομένου ότι η έπαυλη βάσει των Τεκμηρίων 1 και 7 έπρεπε να παραδοθεί το Σεπτέμβριο του 2000 και εν πάση περιπτώσει, οι εργασίες είχαν σταματήσει τον Ιούλιο του 2001. Ημερομηνίες και χρονικοί περίοδοι κατά τις οποίες δεν είχαν εκδοθεί τα διατάγματα παραλαβής και εκκαθάρισης (Τεκμήρια 23 και 24) εναντίον του Γ. Φιλίππου και G & E Philippou Estates Ltd, αντίστοιχα. Σαν δεύτερο μέτρο μείωσης της ζημιάς τους, το οποίο παρέλειψαν οι ενάγοντες να λάβουν, καταγράφεται στις λεπτομέρειες που δόθηκαν για την παράγραφο 13 της Έκθεσης Υπεράσπισης, ότι οι ενάγοντες απέρριψαν πρόταση των πωλητών για ακύρωση της συμφωνίας και επιστροφή των χρημάτων τους. Η ενάγουσα (Μ.Ε.1) καταθέτοντας, αντεξεταζόμενη, δήλωσε ότι τέτοια πρόταση δεν της έγινε. Δεν της υποβλήθηκε το αντίθετο. Ούτε ο εναγόμενος υποστήριξε με τη μαρτυρία του τη θέση αυτή. Αναφέρθηκε στις επιστολές Τεκμήριο 44 και Τεκμήριο 45 που απέστειλε στον Γ. Φιλίππου και στην G & E Philippou Estates Ltd, εξηγώντας τη δυνατότητα που υπήρχε να δοθεί σε άλλο εργολάβο η συνέχιση των εργασιών αφού συμφωνούσαν τόσο οι ενάγοντες όσο και οι πωλητές. Κάτι που δεν επετεύχθη, χωρίς να δοθεί στο Δικαστήριο ξεκάθαρη εικόνα για το λόγο. Έχοντας υπόψη όλα τα ανωτέρω και όσα προσπάθησα να εξηγήσω, η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ του εναγόμενου και εναντίον των εναγόντων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.)................ Δ. Σωκράτους, Α.Ε.Δ. Πιστόν Αντίγραφον Πρωτοκολλητής ../Γ.Ι. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.