Μαγδαληνή Θεοδούλου Καλογήρου ν. A ZAKHEOS ESTATES LIMITED κ.α., Αρ. Αγωγής: 411/02, 15 Ιουνίου 2007

Μαγδαληνή Θεοδούλου Καλογήρου ν. A ZAKHEOS ESTATES LIMITED κ.α., Αρ. Αγωγής: 411/02, 15 Ιουνίου 2007 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2007:A25 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΠΟΥ ΣΥΝΕΔΡΙΑΖΕΙ ΣΤΗ ΛΑΡΝΑΚΑ ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Κληρίδη, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 411/02 Μεταξύ: Μαγδαληνή Θεοδούλου Καλογήρου, εκ Φρενάρου Ενάγουσας και

1. A. ZAKHEOS ESTATES LIMITED, c/o Επίσημος Παραλήπτης, από τη Λάρνακα
2. Επίσημος Παραλήπτης, ως εκκαθαριστής της περιουσίας της εταιρείας A. ZAKHEOS ESTATES LIMITED Εναγομένων ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 15 Ιουνίου 2007 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την Ενάγουσα: κος Γ. Πιττάτζης Για τον Εναγόμενο 2: κος Α. Ιντιάνος Α Π Ο Φ Α Σ Η Η εκδίκαση της παρούσας αγωγής καταδεικνύει το γεγονός ότι με την δήλωση αμοιβαία παραδεκτών γεγονότων περισώζεται πολύτιμος δικαστικός χρόνος, αποφεύγεται η αχρείαστη αντιπαράθεση και προσκόμιση μαρτυρίας επί παντός επιστητού, ενώ η δίκη περιορίζεται στα απολύτως αναγκαία επίδικα θέματα στα οποία διχάζονται οι θέσεις των διαδίκων. Σύμφωνα λοιπόν με τα παραδεκτά γεγονότα στην παρούσα αγωγή, η ενάγουσα είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του ημίσεως μεριδίου επί 3 τεμαχίων γης στην περιοχή Σωτήρας Αμμοχώστου. Στις 20.4.1986 δυνάμει Πωλητηρίου Εγγράφου (Τεκμ.1), η ενάγουσα πώλησε στην εναγόμενη 1 την πιο πάνω ακίνητη ιδιοκτησία της έναντι του ποσού των £33.500.
3. Το τίμημα πώλησης, σύμφωνα με το έγγραφο, θα έπρεπε να εξοφληθεί ως ακολούθως: α. Ποσό £250.00 με την υπογραφή. β. Ποσό £4.750.00 την 31.5.
4. γ. Ποσό £28.500.00 (δηλ. το υπολειπόμενο του τιμήματος) και οι τόκοι μέχρι την 31.5.
5. Η εναγομένη 1 κατάβαλε εμπρόθεσμα τα ποσά που προνοούνταν στις παρα. (α) και (β) ανωτέρω και επίσης κατάβαλε προς την ενάγουσα τα ακόλουθα ποσά στις ακόλουθες ημερομηνίες. 2/6/1988 Λ.Κ.10.000,00 11/6/1990 Λ.Κ. 10.000,00 11/6/1991 Λ.Κ. 2.000,00 22/6/1991 Λ.Κ. 1.000,00 27/5/1993 Λ.Κ. 5.000,00 21/7/1993 Λ.Κ. 3.000,00 3/8/1993 Λ.Κ. 1.000,00 8/8/1993 Λ.Κ. 3.000,00 16.9.1993 Λ.Κ.3.000,00 Η εναγομένη 1 κατάβαλε έτσι έναντι του συνολικού τιμήματος και τόκων, το ποσό των £43.000.
6. Είναι επίσης κοινά παραδεκτό, ότι στις 20.10.1995 συνέχιζε να οφειλόταν από την εναγομένη 1, ποσό εκ £759 προς εξόφληση της οφειλής της με βάση το αγοραπωλητήριο έγγραφο. Με επιστολή του δικηγόρου της ενάγουσας ημερομηνίας 20.10.1995 (Τεκμ.2), η οποία λήφθηκε στις 25.10.1995 από την διευθύντρια της εναγομένης 1, αυτή επληροφορείτο ότι η συμφωνία τερματιζόταν λόγω μη εξόφλησης του τιμήματος πώλησης. Στις 4.10.2001 η εναγομένη 1 τέθηκε σε εκκαθάριση δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου και ακολούθως σαν εκκαθαριστής της περιουσίας της διορίστηκε στις 11.6.2002 ο εναγόμενος 2, επίσης δυνάμει απόφασης του Δικαστηρίου. Με επιστολή του ημερ. 6.12.2002 προς την ενάγουσα (Τεκμ.3), ο εναγόμενος 2 την καλούσε όπως προσέλθει στις 20.12.2002 και ώραν 9.00 π.μ. στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου για να μεταβιβάσει την επίδικη ακίνητη περιουσία. ΄Οπως ανέφερε, η υπό εκκαθάριση εναγομένη 1 είχε καταβάλει το συνολικό ποσό των £43.000 προς πλήρη εξόφληση του τιμήματος (£33.500) και τόκων, εάν όμως κατά την άποψη της παρέμενε οποιοδήποτε υπόλοιπο τόκων, ο ίδιος θα ήταν πρόθυμος να το καταβάλει με τη μεταβίβαση. Στην επιστολή του εκκαθαριστή απάντησε με επιστολή της ημερ. 15.12.2002 η ίδια η ενάγουσα (Τεκμ.4) και με αυτήν τον πληροφορούσε ότι ο αγοραστής είχε παραβιάσει ουσιώδεις όρους της συμφωνίας για πληρωμή του τιμήματος αγοράς και ως εκ τούτου, δεν είχε η ίδια καμιά υποχρέωση να μεταβιβάσει. Παρά την πιο πάνω θέση της ενάγουσας, ο εκκαθαριστής - εναγόμενος 2 μετέβη στο Κτηματολόγιο κατά την καθορισθείσα μέρα και ώρα, πλην όμως μάταια, όπως διαφαίνεται και από σχετική Βεβαίωση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού (Τεκμ.5). Τελικά, η ενάγουσα προσέφυγε στο Δικαστήριο καταχωρώντας την παρούσα αγωγή με την οποία διεκδικεί διάφορες θεραπείες αναγνωριστικής και διατακτικής φύσεως ως προς την ακυρότητα / τερματισμό της συμφωνίας και αποζημιώσεις. Από την άλλη, ο εναγόμενος 2 στην Υπεράσπιση του αναφέρει ότι το αγοραπωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε νομότυπα στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στις 20.5.1986 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και προσθέτει ότι αν και όλες οι πληρωμές πλην των πρώτων δύο έγιναν μετά την 31.5.1988 που ήταν η ημερομηνία κατά την οποία θα έπρεπε να εξοφλείτο ολόκληρο το τίμημα, εν τούτοις η ενάγουσα τις αποδεχόταν χωρίς καμιά διαμαρτυρία. Αυτή δε η συμπεριφορά της, την κωλύει από του να ισχυρίζεται ότι ο χρόνος πληρωμής συνιστούσε ουσιώδη όρο της σύμβασης. Εν πάση δε περιπτώσει η οποιαδήποτε καθυστέρηση στην πληρωμή αναφερόταν σε ένα πολύ μικρό ποσό τόκων που ήταν τόσο επουσιώδες ώστε να μη δικαιολογούσε τερματισμό της συμφωνίας. Σύμφωνα πάντα με την ΄Εκθεση Υπεράσπισης, η ενάγουσα με την παράλειψη της να εμφανισθεί στο Κτηματολόγιο κατά την καθορισθείσα ημέρα και ώρα, διέρρηξε εκείνη τη συμφωνία. Επικαλούμενος δε αυτή τη διάρρηξη, ο εναγόμενος 2 εγείρει Ανταπαίτηση με την οποία διεκδικεί την έκδοση διατάγματος μεταβίβασης των επίδικων ακινήτων και περαιτέρω ή διαζευκτικά, αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας και/ή επιστροφή του ποσού των £43.000 που κατέβαλε η εναγομένη 1 για το τίμημα πώλησης. Στο σημείο τούτο θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι σε σχέση με την αξία των επίδικων ακινήτων κατατέθηκε το Τεκμ.11 - ΄Εκθεση Εκτίμησης, της οποίας το αποτέλεσμα δεσμεύει τους διαδίκους, όπως ρητά δηλώθηκε. Πέραν των δηλωθέντων παραδεκτών γεγονότων και των κατατεθέντων τεκμηρίων, δεν προσκομίστηκε καμιά άλλη μαρτυρία εκ μέρους της ενάγουσας. Εκ μέρους του εναγομένου 2 έδωσε μαρτυρία ο ίδιος. Αναφερόμενος στην επιστολή την οποία απέστειλε στις 6.12.2002 στην ενάγουσα, ο εναγόμενος 2 κατάθεσε ότι εκκαθαριστής διορίστηκε έξι περίπου μήνες προηγουμένως και η όποια καθυστέρηση στην αποστολή της επιστολής δεν είναι υπέρμετρη αφού θα έπρεπε προηγουμένως να ενημερωνόταν για όλες τις υποθέσεις της εταιρείας. Η εταιρεία δε προτού τεθεί σε εκκαθάριση είχε πωλήσει σε τέσσερα άλλα πρόσωπα οικόπεδα από τη γη που είχε αγοράσει από την ενάγουσα και ένας από τους αγοραστές είχε καταθέσει και το αγοραπωλητήριο έγγραφο του για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Γι΄ αυτό κυρίως το λόγο, ο εκκαθαριστής ζητά όπως μεταβιβασθεί στο όνομα της υπό εκκαθάριση εταιρείας το επίδικο ακίνητο από την ενάγουσα, έτσι ώστε στη συνέχεια ο ίδιος να μεταβιβάσει προς τους αγοραστές τα οικόπεδα τα οποία αγόρασαν από την εταιρεία. ΄Οπως εξήγησε ο μάρτυρας, στα τέσσερα συμβόλαια τα οποία συνήψε η εταιρεία με αγοραστές (Τεκμ. 7 - 10), δεν υποχρεούτο η ενάγουσα να υπογράψει και εκείνη σαν ιδιοκτήτρια. Υπογραφή εκ μέρους της χρειαζόταν μόνο για σκοπούς κατάθεσης αγοραπωλητηρίου στο Κτηματολόγιο. Στο σημείο τούτο δηλώθηκε σαν παραδεκτό γεγονός το ότι το αγοραπωλητήριο έγγραφο με τρίτο πρόσωπο - Τεκμ. 8, κατατέθηκε πράγματι στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, με τη συγκατάθεση - υπογραφή της ενάγουσας. Αγορεύοντας ο κ. Ιντιάνος για τον εναγόμενο 2, υπέβαλε κατ΄ αρχήν ότι εφ΄ όσον η ίδια η ενάγουσα δεν προσήλθε για να δώσει μαρτυρία, δεν έχουν αντικρουσθεί τα όσα εγείρονται στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση. Τα μόνα δε στοιχεία τα οποία μπορούν να εκληφθούν υπέρ της ενάγουσας είναι όσα περιλαμβάνονται στα παραδεκτά γεγονότα και κατατεθέντα τεκμήρια. Αναφορικά με την ουσία της υπόθεσης, η επιστολή της ενάγουσας - τεκμήριο 2 με την οποία επιχειρήθηκε ο τερματισμός της συμφωνίας, στάληκε δύο περίπου χρόνια μετά την πληρωμή προς αυτήν του συνολικού ποσού των £43.
7. Η δε επιστολή δεν απευθύνθηκε στην αντισυμβαλλόμενη εναγομένη εταιρεία αλλά στην κα Στέλλα Ζακχαίου, η οποία είναι η διευθύντρια της και επομένως μπορεί να είναι και αναποτελεσματική. Το ζήτημα κατά πόσο η ενάγουσα είχε το δικαίωμα νομικά και έγκυρα να τερματίσει τη συμφωνία, υπό τις συνθήκες που το έπραξε, θα πρέπει, σύμφωνα πάντα με το συνήγορο του εναγομένου 2, να απαντηθεί αρνητικά. Με δεδομένο ότι ο τερματισμός έγινε 7 ολόκληρα χρόνια μετά τη σύναψη της συμφωνίας και την πρώτη πληρωμή, και αφού εν τω μεταξύ η ενάγουσα δεχόταν πληρωμές και τελικά παρέμεινε οφειλόμενο μόνο ένα πολύ μικρό ποσό, δεν εδικαιούτο νόμιμα αυτή να τερματίσει, έστω και αν διαπιστωθεί διάρρηξη της συμφωνίας από την εναγομένη
8. Η όποια διάρρηξη δεν ήταν ουσιώδης ώστε να δικαιολογούσε τερματισμό. Η ενάγουσα με την όλη συμπεριφορά της παραιτήθηκε από τα αυστηρά δικαιώματα της και δεν κατέστησε τον όρο πληρωμής ουσιώδη όρο της σύμβασης προτού τερματίσει. Ο τερματισμός από την ίδια χωρίς νομικό δικαίωμα, ισοδυναμεί με διάρρηξη της σύμβασης από δικής της πλευράς. Στη δική του αγόρευση ο κ. Πιττάτζης για την ενάγουσα υπέβαλε ότι τα γεγονότα της υπόθεσης είναι απλά και κοινά παραδεκτά γι΄ αυτό και δεν χρειαζόταν διά ζώσης μαρτυρία. Η επιστολή τερματισμού εκδόθηκε προς την εταιρεία και παραλήφθηκε. Οι όροι της σύμβασης είναι ξεκάθαροι ως προς τις υποχρεώσεις της εναγομένης εταιρείας και τον χρόνο εκτέλεσης τους ενώ η παράγραφος 12 καθιστά όλους τους όρους ουσιώδεις. Η ενάγουσα επέδειξε υπέρμετρη ανοχή, υπήρχε ένα υπόλοιπο περί τις £760, μετά από 25 μήνες απέστειλε επιστολή τερματισμού και πάλι δεν πλήρωσε η εναγομένη εταιρεία παρά μόνο περίμενε άλλα 7 χρόνια για να επανέλθει. Θέμα ειδικής εκτέλεσης δεν τίθεται, ενώ η μεταβίβαση θα γινόταν μετά την εξόφληση, πράγμα που δεν έγινε ποτέ. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει κατά πόσο η επιστολή τερματισμού, τερμάτισε νομικά τη σύμβαση, ή ακόμα η ίδια η καταχώρηση της αγωγής επενεργεί σαν τερματισμός. Με βάση τα παραδεκτά και τα αδιαμφισβήτητα γεγονότα που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτουν οι ακόλουθες βασικές διαπιστώσεις:
9. ΄Οτι η αγοράστρια εταιρεία δεν τήρησε την αναληφθείσα υποχρέωση της να εξοφλούσε το υπόλοιπο του τιμήματος εκ £28.500 μέχρι την 31.5.
11. ΄Οτι η αγοράστρια εταιρεία αντί της εξόφλησης μέχρι 31.5.88 προέβηκε σε τμηματικές πληρωμές σε διάφορες ημερομηνίες μεταξύ 2.6.88-16.9.93 και η ενάγουσα αποδεχόταν τις πληρωμές αυτές.
12. ΄Οτι ενώ παρέμεινε από τις 16.9.93 ένα υπόλοιπο έναντι του τιμήματος και των τόκων, ύψους £759, η ενάγουσα στις 20.10.95 τερμάτισε τη συμφωνία. Το πρωταρχικό επομένως ερώτημα το οποίο προβάλλει προς απάντηση, προτού προχωρήσει η εξέταση των όσων ακολούθησαν, είναι κατά πόσο η ενάγουσα νόμιμα τερμάτισε τη συμφωνία στις 20.10.
13. Η νομιμότητα του τερματισμού στον οποίο προέβηκε η ενάγουσα Για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα το θέμα πρέπει να εξετασθεί από τρεις πτυχές τις οποίες παρουσιάζει: α. Ποιός ήταν ο λόγος τον οποίο επικαλέστηκε η ενάγουσα για να τερματίσει τη συμφωνία. β. Κατά πόσο η ενάγουσα είχε το νομικό δικαίωμα να τερματίσει για τέτοιο λόγο. γ. Αν ναι, κατά πόσο υπό τις περιστάσεις, η ενάγουσα μπορούσε να ασκήσει και άσκησε αποτελεσματικά ένα τέτοιο δικαίωμα. Ως προς την πρώτη πτυχή, διαφωτιστική είναι η επιστολή-τερματισμού του τότε δικηγόρου της ενάγουσας ημερ. 20.10.95 (τεκμήριο 2) σύμφωνα με το περιεχόμενο της οποίας, η ενάγουσα τερμάτιζε άμεσα τη συμφωνία επειδή η αγοράστρια παρέλειπε να εξοφλήσει το τίμημα και τόκους για το ακίνητο. Στο σημείο τούτο σημειώνεται ότι η επιστολή αυτή φαίνεται να απευθυνόταν όχι στην αντισυμβαλλόμενη εταιρεία A. Zacheos Estates Ltd αλλά στην κα Στέλλα Α. Ζακχαίου στη Λάρνακα. Σε σχέση με αυτό το γεγονός ο συνήγορος του εναγομένου 2 εξέφρασε κάποια επιφύλαξη ότι μπορεί και να μην ήταν έγκυρη η επιστολή τερματισμού, χωρίς να προωθήσει περαιτέρω μια τέτοια θέση. Κατά την άποψη μου μια τέτοιας φύσεως ένσταση κατά της νομιμότητας του τερματισμού θα ήταν άτοπη για διάφορους λόγους: Πρώτα, δεν είναι δικογραφημένη στην ΄Εκθεση Υπεράσπισης, στην οποία εγείρεται μόνο μια γενική άρνηση του ισχυρισμού της ενάγουσας ότι αυτή ετερμάτισε τη συμφωνία με την προαναφερθείσα επιστολή του δικηγόρου της. Μετά, θα πρέπει να υπενθυμισθεί ότι δηλώθηκε σαν παραδεκτό το γεγονός ότι «με επιστολή ημερ. 20.10.95 του δικηγόρου της ενάγουσας που λήφθηκε στις 25.10.95 από τη διευθύντρια της εναγομένης εταιρείας κα Στέλλα Ζακχαίου, επληροφορούσε η ενάγουσα ότι, ετερμάτιζε τη συμφωνία λόγω μή πληρωμής». Διαπιστώνεται επομένως ότι παρά το γεγονός ότι η επιστολή φαινόταν να απευθυνόταν προς φυσικό πρόσωπο, εν τούτοις εδίδοντο σ΄ αυτήν όλα τα στοιχεία της σύμβασης με την εταιρεία και λήφθηκε η επιστολή από το πρόσωπο εκείνο υπό την ιδιότητα της σαν διευθύντριας της εναγομένης εταιρείας. Αποδεικνύεται έτσι ότι αδιαμφισβήτητα η επιστολή λήφθηκε από τον προοριζόμενο ορθό παραλήπτη. Ως προς το ζήτημα κατά πόσο ενομιμοποιείτο η ενάγουσα να τερματίσει λόγω μη τήρησης του χρονοδιαγράμματος πληρωμών, παραπομπή πρέπει να γίνει κατ΄ αρχήν στον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ.
14. Σύμφωνα με αυτόν, η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ΄ επιλογή του αναίτιου μέρους «.... αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης.»[1] Εάν δεν υπήρχε τέτοια πρόθεση, τότε η σύμβαση δεν καθίσταται ακυρώσιμη, ο έτερος όμως συμβαλλόμενος έχει το δικαίωμα αποζημίωσης.[2] Αυτό επομένως που προέχει είναι να εξεταστεί κατά πόσο οι πρόνοιες της ίδιας της επίδικης σύμβασης, καθιστούν ή όχι τον χρόνο πληρωμής ουσιώδη όρο της σύμβασης. Σε σχέση με τούτο, αν και δεν συναντάται στη σύμβαση ειδική πρόνοια ως προς τη σημασία των όρων πληρωμής, υπάρχουν οι γενικές πρόνοιες του όρου 12 που έχουν ως εξής: «
15. ΄Απαντες οι όροι του παρόντος Εγγράφου είναι ουσιώδεις οιοσδήποτε δε των Συμβαλλομένων ήθελε παραβή τινά τούτων θα υποχρεούται να καταβάλει εις τον έτερον νομίμους Αποζημιώσεις, εκτός εάν άλλως προβλέπεται εν τω παρόντι Εγγράφω.»[3] Με τον πιο πάνω όρο επομένως οι διάδικοι κατέστησαν όλους τους όρους της σύμβασης ουσιώδεις και συνακόλουθα μεταξύ αυτών και τον όρο για τους χρόνους αποπληρωμής. Βέβαια, καθιστώντας τους όρους ουσιώδεις, ο όρος 12 φαίνεται να εκθέτει και τις επιπτώσεις από την παράβαση τους, αναφέροντας προς τούτο μόνο τη θεραπεία των αποζημιώσεων. Αυτό το γεγονός αποκλείει το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης; Σύμφωνα με τη νομολογία, η απάντηση είναι αρνητική. ΄Οπως τονίστηκε, μεταξύ άλλων και στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Bauer v. Ηροδότου, τέτοιου είδους γενικές πρόνοιες σε σύμβαση με τις οποίες καθίστανται όλοι οι όροι ουσιώδεις δίδοντας το δικαίωμα σε αποζημιώσεις, δεν έχουν σαν αποτέλεσμα τον παραμερισμό του δικαιώματος τερματισμού.[4] Επομένως, ο όρος της σύμβασης για την πληρωμή του τιμήματος πώλησης ήταν ουσιώδης και έδιδε το δικαίωμα τερματισμού λόγω παράβασης του. Το επόμενο ζήτημα έγκειται στο κατά πόσο η ενάγουσα μπορούσε αποτελεσματικά να ασκήσει εκείνο το δικαίωμα κατά τον χρόνο, στο στάδιο και με τον τρόπο που το άσκησε. Το ζήτημα τούτο εγείρεται επειδή σωρεία αποφάσεων από τη νομολογία και αυθεντίες υποδεικνύουν ότι κάποτε η μή έγκαιρη άσκηση του δικαιώματος τούτου από το αναίτιο μέρος, παρά τις παραβάσεις της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο ως προς χρόνο αποπληρωμής, μπορούν να οδηγήσουν σε συμπέρασμα για εγκατάλειψη του δικαιώματος.[5] Ιδιαίτερα βοηθητική στην παρούσα διαφορά είναι και η απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Σπύρου ν. ARISTO DEVELOPERS LTD [6]. Σ΄ εκείνη την υπόθεση, η τελευταία δόση προς εξόφληση θα έπρεπε να καταβαλλόταν σε καθορισμένη στη σύμβαση ημερομηνία, οπότε και ο πωλητής υποχρεούτο να μεταβιβάσει το ακίνητο. Παρήλθε ο χρόνος εξόφλησης και ούτε ο αγοραστής κατέβαλε το υπόλοιπο, ούτε ο πωλητής προσφέρθηκε να μεταβιβάσει διεκδικώντας το υπόλοιπο. Αργότερα, ο πωλητής τερμάτισε τη συμφωνία επικαλούμενος τον όρο της συμφωνίας και το δικαίωμα του που απέρρεε απ΄ αυτήν, ενώ ο αγοραστής επέμενε στην πληρωμή και μεταβίβαση του ακινήτου. Το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου αποδίδει με σαφήνεια τη νομική θέση και το μεταφέρω εδώ αυτούσιο: «Στην παρούσα υπόθεση, η στάση και των δύο συμβαλλομένων ως προς την εκπλήρωση των αμοιβαίων υποσχέσεών τους κατά την κοινή και για τους δύο ταχθείσα ημερομηνία, κατά την ευνοϊκότερη για τον εφεσείοντα εκδοχή, αφαιρουμένης δηλαδή της κρίσης πως δεν ήταν πράγματι έτοιμος και πρόθυμος τότε, ήταν ακριβώς η ίδια. Δεν επικοινώνησαν μεταξύ τους και ουδείς εξέφρασε προθυμία και δυνατότητα εκπλήρωσης. Τούτου δοθέντος, ουδείς απέκτησε ιδιαίτερο δικαίωμα έναντι του άλλου, απλώς με αναφορά στην ημερομηνία που τάχθηκε. Εφόσον δεν αναφερόμαστε στον εφεσείοντα, αυτός δεν μπορούσε, ενώ παρέμεινε σιωπηλός και δεν ζήτησε πληρωμή κατ΄ επίκληση του ουσιώδους του χρόνου, εκδηλώνοντας και την προθυμία και ετοιμότητά του να μεταβιβάσει ταυτοχρόνως, να καταλογίσει στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου της σύμβασης παρέχουσας, άνευ ετέρου, δικαίωμα τερματισμού ή ακύρωσής της. Η σύμβαση, βεβαίως, παρέμεινε ζωντανή αλλά, πλέον, με αποδυναμωμένους τους όρους για το ουσιώδες του χρόνου εκπλήρωσης. Από εκεί και πέρα, ήταν θέμα του καθενός να ενεργήσει και το ζήτημα δεν αφορά στο ποιος πρόλαβε να κάμει τι. Οι εφεσίβλητοι θα ήταν ένοχοι παράλειψης αν σε πρόσκληση για πληρωμή και μεταβίβαση σε ορισμένο νέο ευλόγως τιθέμενο χρόνο, δεν ανταποκρίνονταν. Ο εφεσείων δεν μπορούσε, όπως ορθά έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο, απλώς να τερματίσει τη σύμβαση...».[7] Πιστεύω ότι και εδώ, παρόμοια προσέγγιση από το Δικαστήριο, είναι επιβεβλημένη. Η ενάγουσα άφησε την ημερομηνία που είχε καθοριστεί για εξόφληση, να παρέλθει χωρίς να ασκήσει το δικαίωμα της για τερματισμό. Και όχι μόνο δεν άσκησε το δικαίωμα της παρά την παράλειψη εξόφλησης με εφ΄ άπαξ πληρωμή κατά την 31.5.88, αλλ΄ αποδεχόταν τμηματικές πληρωμές έναντι του υπολοίπου σε μια περίοδο εκτεινόμενη πέραν των 5 ετών, χωρίς να τερματίσει ή να προειδοποιήσει για τούτο. Τελικά δε, μετά από άλλη απραξία πέραν των δύο ετών (συνολικά πέραν των 7 ετών από τον καθορισθέντα χρόνο εξόφλησης), απέστειλε επιστολή τερματισμού κατά τον Οκτώβριο του
16. Υπό τι πιο πάνω συνθήκες, δεν διατηρώ αμφιβολία ότι με την ως άνω ανεκτική συμπεριφορά της, η ενάγουσα εκμηδένισε και εξουδετέρωσε πλήρως το στοιχείο του ουσιώδους ως προς τον συμφωνηθέντα χρόνο εξόφλησης. Και επομένως δεν είχε πλέον το δικαίωμα παρά τις παρασπονδίες των εναγομένων ως προς την εξόφληση, να τερματίσει νόμιμα χωρίς να καθορίσει νέο χρόνο κατά τον οποίο αν δεν γινόταν η πληρωμή-εξόφληση θα τερμάτιζε. ΄Αρα ο επιχειρηθείς τερματισμός με την επιστολή ημερ. 20.10.95 δεν είχε το νομικό αποτέλεσμα στο οποίο στόχευε. Και όχι μόνο αυτό. Ο επιχειρηθείς τερματισμός της συμφωνίας και η απέκδυση από οποιεσδήποτε υποχρεώσεις αυτή εμπεριείχε, συνιστά αφ΄ εαυτού παράβαση της συμφωνίας από πλευράς της ενάγουσας[8]. Αυτή η παράβαση τώρα με τη σειρά της έδιδε στον αντισυμβαλλόμενο αγοραστή το δικαίωμα τερματισμού η διεκδίκησης αποζημιώσεων, δικαίωμα βέβαια το οποίο αυτός δεν άσκησε. Η επόμενη σοβαρή εξέλιξη στις σχέσεις των συμβαλλομένων ήρθε μετά από άλλα εξήμισυ χρόνια όταν στις 13.5.02 η ενάγουσα καταχώρησε την αγωγή. ΄Ηταν η εισήγηση του συνηγόρου της ενάγουσας ότι και αν η πρώτη απόπειρα της ενάγουσας να τερματίσει τη συμφωνία με την επιστολή της ημερ. 20.9.95, ήταν νομικά ανεπιτυχής, αυτή η επόμενη ενέργεια της με την καταχώρηση της παρούσας αγωγής, συνιστούσε νόμιμο τερματισμό της συμφωνίας. Επικαλέστηκε δε προς τούτο την απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Καταφυγιώτης & άλλη ν. Χρ. Χρυσοστομή[9]. Είναι γεγονός ότι σ΄ εκείνη την υπόθεση το Εφετείο επιβεβαίωσε πως παρ΄ όλον ότι ο συμβαλλόμενος δεν είχε προηγουμένως ασκήσει την επιλογή που είχε να τερματίσει τη συμφωνία, εν τούτοις με την καταχώρηση της ΄Εκθεσης Απαίτησης του κατέστησε σαφές και γνωστό στην άλλη πλευρά ότι επέλεγε τον τερματισμό. ΄Οπως είχε αναγνωρισθεί και στην Αγγλική απόφαση στην υπόθεση Johnson v. Agnew[10], η επιλογή του πωλητή να μεταχειρισθεί τη σύμβαση σαν ακυρωθείσα λόγω των ενεργειών ή παραλείψεων του αγοραστή θα μπορούσε να ασκηθεί κατά τη διάρκεια της δικαστικής διαδικασίας και όχι κατ΄ ανάγκη πριν την καταχώρηση της αγωγής. ΄Ομως το πρόβλημα εδώ της ενάγουσας είναι άλλο. ΄Οχι μόνο δεν άσκησε για χρόνια ολόκληρα το δικαίωμα που είχε να τερματίσει ή να ζητήσει αποζημιώσεις, αλλ΄ όπως έχω ήδη αναφέρει, το εξουδετέρωσε πλήρως, μετατρέποντας τον όρο για τον καθορισθέντα χρόνο εξόφλησης, από ουσιώδη όρο σε επουσιώδη. Δηλαδή τον μετέτρεψε από όρο η παράβαση του οποίου της έδινε το δικαίωμα τερματισμού, σε όρο η παράβαση του οποίου δεν της έδιδε πλέον τέτοιο δικαίωμα χωρίς να επανακαταστήσει εκείνο τον όρο σαν ουσιώδη. Περαιτέρω δε, υπήρξε και ένοχη παράβασης η ίδια με την ανεπιτυχή απόπειρα τερματισμού και άρνηση της να εκτελέσει οποιανδήποτε υποχρέωση της κάτω από τη σύμβαση. Υπ΄ αυτές τις συνθήκες, η καταχώρηση της αγωγής δεν νοείται να εξισωθεί με την άσκηση δικαιώματος επιλογής τερματισμού, δικαιώματος που πλέον δεν είχε η ενάγουσα. Με αυτά σαν δεδομένα, η παρούσα υπόθεση διαφέρει από τις υποθέσεις Καταφυγιώτης, Johnson v. Agnew κλπ (ανωτέρω), δεδομένου ότι εκεί οι ενάγοντες είχαν και διατήρησαν ζωντανό μέχρι την καταχώρηση της αγωγής τους το δικαίωμα τερματισμού λόγω παράβασης όρου που ήταν και συνέχισε να είναι ουσιώδης όρος της σύμβασης. Εδώ όμως η ενάγουσα δεν έταξε νέα προθεσμία εξόφλησης και δεν κάλεσε τον αγοραστή να εξοφλήσει καθιστώντας ξανά ουσιώδη τον όρο για τον χρόνο πληρωμής, παρά μόνο εισέπραττε ανενδοίαστα ό,τι της προσφερόταν με αποτέλεσμα να παραμείνει οφειλόμενο ένα πολύ μικρό ποσό που μόνο ίσως επακριβής υπολογισμός των τόκων μπορούσε να αποκαλύψει ότι δεν είχε εξοφληθεί ολόκληρο το τίμημα με τον τρόπο που ξοφλήθηκε. ΄Επεται ότι δεν μπορεί να θεωρηθεί η λήψη του ενδίκου μέσου της καταχώρησης αγωγής σαν έγκυρη άσκηση ενός δικαιώματος που είχε καταστεί ανενεργό. Η ενέργεια της αγοράστριας εταιρείας να ζητήσει την μεταβίβαση με την ταυτόχρονη εξόφληση οποιουδήποτε υπολοίπου. ΄Οπως έχει προαναφερθεί, ο εκκαθαριστής της αγοράστριας εταιρείας-εναγόμενος 2 με επιστολή του προς την ενάγουσα ημερ. 6.12.02 την κάλεσε να προσέλθει σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ώρα στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσει το ακίνητο, εκφράζοντας την προθυμία του όπως καταβάλει οποιοδήποτε υπόλοιπο οφειλόταν (τεκμήριο 3). Με αυτή του την ενέργεια, ο εναγόμενος 2 κατέστησε και πάλι τον όρο για την υποχρέωση μεταβίβασης με την εξόφληση παντός υπολοίπου, ουσιώδη. Διότι ασφαλώς μέχρι τότε, κατά τον ίδιο τρόπο που η ενάγουσα εξουδετέρωσε το δικαίωμα της να προχωρούσε σε τερματισμό λόγω παρέλευσης του χρόνου πληρωμής, και ο αγοραστής είχε ομοίως εξουδετερώσει οποιαδήποτε δικαιώματα για μεταβίβαση σε καθορισθέντα χρόνο που απέρρεαν από τη σύμβαση. Η ενάγουσα τώρα, αρνούμενη να εκτελέσει οποιανδήποτε υποχρέωση της με βάση τη σύμβαση η οποία παρέμενε στη ζωή, την παραβίασε. Και ο εναγόμενος 2-αγοραστής είχε τώρα το δικαίωμα να απαιτήσει νόμιμες θεραπείες μεταξύ των οποίων την Ειδική Εκτέλεση της σύμβασης και αποζημιώσεις. Και άσκησε αυτά τα δικαιώματα του καταχωρώντας την Ανταπαίτηση του με την οποία ζητά την έκδοση διατάγματος Ειδικής Εκτέλεσης και διαζευκτικά αποζημιώσεις. Η θεραπεία της Ειδικής Εκτέλεσης Για να μπορέσει να επιτύχει η διεκδικούμενη θεραπεία της Ειδικής Εκτέλεσης, θα πρέπει ασφαλώς να ικανοποιούνται οι νομοθετικές προϋποθέσεις που εκτίθενται στον περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο Κεφ. 232 και συγκεκριμένα στο ΄Αρθρο 2 παρα. (α)-(δ). Επανειλημμένα έχει τονισθεί στη νομολογία ότι η τήρηση όλων των προϋποθέσεων είναι απαραίτητη για να μπορεί να διαταχθεί η ειδική εκτέλεση. Μια από τις προϋποθέσεις απαιτεί όπως ο αγοραστής έχει καταθέσει στο Κτηματολόγιο αντίγραφο της σύμβασης εντός δύο μηνών από την ημερομηνία σύναψης της. Αυτή η προϋπόθεση φαίνεται να ικανοποιείται αφού η επίδικη σύμβαση έγινε στις 20.4.86 και δηλώθηκε σαν παραδεκτό γεγονός ότι αντίγραφο της κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο στις 20.5.
17. Είναι όμως φανερό ότι μια άλλη προϋπόθεση η οποία τίθεται από το Α.2, δηλαδή αυτή στην παράγραφο (δ), δεν ικανοποιείται εδώ. Συγκεκριμένα για να επιτύχει σε αίτημα για διαταγή Ειδικής Εκτέλεσης, θα πρέπει ο συμβαλλόμενος που την διεκδικεί, να έχει εγείρει αγωγή εντός 6 μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία είχε συναφθεί η σύμβαση. Τίθεται βέβαια στο ίδιο εδάφιο, η επιφύλαξη ότι η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει να τρέχει από την ημερομηνία η οποία προβλέπεται στην σύμβαση για μεταβίβαση όταν αυτή είναι μεταγενέστερη από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης. ΄Ομως στην παρούσα περίπτωση, η ημερομηνία σύναψης της σύμβασης ήταν η 20.4.86 και η προβλεπόμενη ημερομηνία για μεταβίβαση ήταν η ημερομηνία εξόφλησης του τιμήματος (όρος 8) που σύμφωνα με τον όρο 3γ, έπρεπε να ήταν η 31.5.
18. Επομένως αγωγή εκ μέρους του αγοραστή θα έπρεπε να είχε κινηθεί εντός 6 μηνών μετά την ως άνω ημερομηνία, πράγμα που βέβαια δεν έγινε. Και αν ακόμα μπορεί να θεωρηθεί ότι μετά την επανειλημμένη παρασπονδία στις πληρωμές, η ημερομηνία εξόφλησης-μεταβίβασης μετατίθετο με την συγκατάθεση ή ανοχή της ενάγουσας και πάλι αυτό δεν βοηθά τον εναγόμενο
19. ΄Εστω δηλαδή και αν μπορεί να υποστηριχθεί ότι με την επιστολή-τεκμήριο 3 που ο εναγόμενος 2 καλούσε την ενάγουσα να μεταβιβάσει κατά την 20.12.02, η εξάμηνη προθεσμία άρχισε να τρέχει απ΄ εκείνη την ημερομηνία, και πάλι δεν ηγέρθη αγωγή εκ μέρους του εναγομένου 2 μέχρι την 20.6.03, η δε Ανταπαίτηση του με την οποία πράγματι διεκδικεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης καταχωρήθηκε στις 6.11.
20. Επομένως η θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης δεν είναι διαθέσιμη για τον εναγόμενο 2 και η ανταπαίτηση του θα πρέπει να περιορισθεί στη θεραπεία των αποζημιώσεων. Ο τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων για παράβαση σύμβασης καθορίζεται από τον περί Συμβάσεων Νόμο Κεφ. 149 και έχει επεξηγηθεί επανειλημμένα στη νομολογία. Το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (ανωτέρω) είναι ενδεικτικό και το μεταφέρω εδώ: «Το ΄Αρθρο 73, εξάλλου καθορίζει την αποζημίωση την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακίνητου κατά το χρόνο της διάρρηξης...» (Βλπ. επίσης Saab & another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos[11] και Αλπάν (Α/φοί Τάκη) Λτδ & άλλου ν. Τρυφωνίδου[12]. Στην παρούσα υπόθεση έγινε κοινά αποδεκτή ΄Εκθεση Εκτίμησης της επίδικης ακίνητης περιουσίας (τεκμήριο 11). Σύμφωνα με την εκτίμηση, η αξία της περιουσίας κατά την 20.12.02 που η ενάγουσα παρέλειψε να την μεταβιβάσει όταν κλήθηκε, ανερχόταν σε £117.000 αναφορικά με το τεμάχιο 323, σε £118.000 αναφορικά με το τεμάχιο 324 και σε £1.700 αναφορικά με το τεμάχιο
21. Το σύνολο της αξίας του ½ μεριδίου των επίδικων ακινήτων ανερχόταν σε £236.
22. Η διαφορά επομένως μεταξύ του ποσού των £236.700 και της συμφωνηθείσας αξίας που ήταν £33.500, δίδει το ύψος της αποζημίωσης. ΄Ομως, θα πρέπει εδώ να υπενθυμιστεί ότι λόγω των παρασπονδιών της αγοράστριας εταιρείας να κατέβαλλε έγκαιρα και εμπρόθεσμα τα συμφωνηθέντα ποσά και να εξοφλούσε όπως το συμβόλαιο προνοούσε, συσσωρεύθηκαν τόκοι τους οποίους η εταιρεία δεν αρνήθηκε και ορθά, να καταβάλει. ΄Ετσι το ποσό που ήταν πληρωτέο και πληρώθηκε κάτω από τη σύμβαση, είχε τελικά ανέλθει στις £43.000 και παρέμεινε και οφειλόμενο ποσό εκ £759 (λέγε: £760) δηλαδή συνολικά το ποσό των £43.760 θα έπρεπε να είχε πληρώσει τελικά η αγοράστρια εταιρεία για να της μεταβιβαζόταν η επίδικη περιουσία. Επομένως, κατά την άποψη μου αυτό θα πρέπει να είναι η λογιζόμενη τιμή κτήσης της περιουσίας και όχι η αναγραφόμενη στη σύμβαση, διαφορετικά θα επιτρεπόταν στην αγοράστρια εταιρεία να καρπωθεί τη διαφορά, επωφελούμενη από δικές της αντισυμβατικές ενέργειες. Το ύψος επομένως της αποζημίωσης η οποία θα πρέπει να επιδικασθεί στον εναγόμενο είναι: £236.700.00 - £43.760.00= £192.940.
23. Για τους πιο πάνω λόγους, Η Απαίτηση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της ενάγουσας και υπέρ του εναγομένου 2 όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Στην Ανταπαίτηση εκδίδεται απόφαση υπέρ του εναγομένου 2 και εναντίον της ενάγουσας για ποσό £192.940.00 με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της Ανταπαίτησης και με έξοδα επίσης υπέρ του εναγομένου 2 όπως θα υπολογισθούν και εγκριθούν. (Υπ.) .............................. Κ. Κληρίδης, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] Α. 55