ΓΡΗΓΟΡΗΣ ΑΣΣΙΩΤΗΣ ΥΙΟΙ ΛΤΔ ν. AFRICAN SAFARI GIFTS Co LIMITED κ.α., Αγωγή Αρ.1570/04, 29.2.2008

(1)μήνα μετά το διορισμό τους, στις 15.12.03, οι παραλήπτες αξίωσαν από την Εταιρεία να τους εφοδιάσει με κατάσταση ενεργητικού και παθητικού και να τους παραδώσει το πολυκατάστημα (τεκμ.29). Η αξίωση απορρίφθηκε από τους δικηγόρους της Εταιρείας, οι οποίοι με τηλεομοιότυπο τους ημερ. 9.2.04 (τεκμ.22) επαναπρόβαλαν τη θέση ότι ο διορισμός τους ήταν αντικανονικός και παράνομος, θέση που απορρίφθηκε από τους δικηγόρους των παραληπτών στις 13.2.04 (τεκμ.23). Κατ΄ ακολουθία των πιο πάνω, οι παραλήπτες προχώρησαν στις 16.2.04 με την παρούσα αγωγή και την ίδια ημέρα καταχώρισαν και αίτηση για έκδοση ενδιάμεσων διαταγμάτων, με τα οποία απέβλεπαν να απαγορευθεί στους εναγόμενους 1, 4 και 5 να επεμβαίνουν ή να κατέχουν το πολυκατάστημα. Η αίτηση προσέκρουσε σε ένσταση και στη συνοδευτική ένορκη δήλωση του εναγόμενου 5 προβαλλόταν ο ισχυρισμός ότι το πολυκατάστημα είχε ενοικιασθεί από την Εταιρεία στους εναγόμενους 4 και 5 από τις 10.7.03, πριν δηλαδή διορισθούν οι αρχικοί παραλήπτες. Μάλιστα, στην ένορκη δήλωση επισυναπτόταν και το ενοικιαστήριο (τεκμ.37) σύμφωνα με το οποίο η ενοικίαση περιλάμβανε και το όμορο οικόπεδο τεμ. 3106 και ως ενοίκιο συμφωνήθηκε το ποσό των £8.000 μηνιαίως. Επιπρόσθετα, προβαλλόταν ο ισχυρισμός ότι από 4.11.03 ενοικιαστής κατέστη η εναγόμενη 6, κι αυτό κατόπιν άσκησης από τους εναγόμενους 4 και 5 σχετικού δικαιώματος (τεκμ.38), το οποίο τους παρείχε το ενοικιαστήριο. Παρεμβάλλεται, στο σημείο αυτό, ότι η εναγόμενη 6 συστάθηκε στις 20.10.03 και έχει ως μετόχους και διευθυντές τους εναγόμενους 4 και 5 (τεκμ. 19, 33α, β, γ, δ και ε). Τα ίδια πρόσωπα είναι μέτοχοι και διευθυντές της εναγόμενης 1 η οποία συστάθηκε στις 5.4.1988 (τεκμ. 4, 18 α, β, γ και δ) και τόσο η εναγόμενη 1 όσο και η εναγόμενη 6 ανήκουν στον όμιλο εταιρειών African Safari. Τέλος, σημειώνεται ότι η εναγόμενη 6 καταβάλλει μηνιαίως από 1.1.04 το ποσό των £8.000 ως ενοίκιο, εκδίδοντας επιταγές στο όνομα είτε του εναγόμενου 3 ή της συζύγου του Ελεονώρας Ασσιώτη (τεκμ.45). Όσον αφορά το χρέος της Εταιρείας προς την Τράπεζα, από την έκδοση των δικαστικών αποφάσεων μέχρι σήμερα παρέμεινε αναλλοίωτο και με τους τόκους ανήλθε στο συνολικό ποσό των £3.445.772,50 (τεκμ. 34 α, β και γ), πλέον δικηγορικά έξοδα. Δικογραφημένες θέσεις και αξιούμενες θεραπείες Είναι θέση των παραληπτών ότι το φερόμενο ως ενοικιαστήριο (τεκμ.37) είναι εικονικό (sham) και δεν υπογράφηκε στις 10.7.03, αλλά μετά το διορισμό των αρχικών παραληπτών και αφού απέτυχαν οι προσπάθειες που κατέβαλαν οι εναγόμενοι 4 και 5 να ενοικιάσουν το πολυκατάστημα με χαμηλότερο απ΄ ότι η ενοικιαστική του αξία ενοίκιο, το οποίο τότε ανερχόταν στις £17.500 μηνιαίως, ή να το αγοράσουν με χρηματοδότηση της Τράπεζας. Στη βάση αυτή, ισχυρίζονται ότι οι εναγόμενοι παράνομα και με σκοπό να εξαπατήσουν τους αρχικούς παραλήπτες και/ή την Τράπεζα συνωμότησαν και/ή συνεννοήθηκαν και/ή συμφώνησαν μεταξύ τους να παρουσιάσουν ότι η Εταιρεία ενοικίασε το πολυκατάστημα στους εναγόμενους 1, 4 και 5 πριν το διορισμό των αρχικών παραληπτών με προφανή σκοπό. Δηλαδή, οι μεν εναγόμενοι 2 και 3 να εμποδίσουν τους παραλήπτες και/ή την Τράπεζα να πάρουν την κατοχή του πολυκαταστήματος και να εισπράττουν το ενοίκιο για ιδίον όφελος, οι δε εναγόμενοι 1, 4, 5 και στη συνέχεια η εναγόμενη 6, να εξασφαλίσουν την κατοχή του πολυκαταστήματος έναντι χαμηλού ενοικίου, παρακάμπτοντας τους παραλήπτες. Επιπρόσθετα και/ή διαζευκτικά προς την πιο πάνω βασική τους θέση, διατείνονται ότι εν πάση περιπτώσει το φερόμενο ως ενοικιαστήριο έγγραφο δεν αποτελεί δεσμευτική συμφωνία για την Εταιρεία για διάφορους λόγους που εκτίθενται στην έκθεση απαίτησης και στους οποίους θα γίνει αναφορά, στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, στο κατάλληλο στάδιο. Σχετίζονται με τους όρους των Ομολόγων (τεκμ.1 και 2), τις εκδοθείσες εκ συμφώνου αποφάσεις (τεκμ.12, 13 και 14), τα καθήκοντα των εναγομένων 2 και 3 έναντι της Εταιρείας, τη γνώση από τους λοιπούς εναγόμενους ότι η Εταιρεία τελούσε υπό διαχείριση και, εν πάση περιπτώσει, την υποχρέωση τους να καταβάλουν το οποιοδήποτε ενοίκιο όχι στους εναγόμενους 2 και 3 αλλά στους παραλήπτες. Στη βάση των πιο πάνω αξιώνεται από τους παραλήπτες: Α. Δηλωτική απόφαση ότι οι εναγόμενοι 1, 4, 5 και 6, ή οιοσδήποτε τούτων, κατέχουν τα ακίνητα του φερόμενου ως ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερ. 10.7.03 παράνομα και/ή ως επεμβασίες (trespassers) και Διάταγμα, με το οποίο να διατάσσονται να τα εκκενώσουν και παραδώσουν στους παραλήπτες. Β. Δηλωτική απόφαση ότι οποιαδήποτε συμφωνία έγινε μεταξύ των εναγομένων, σ΄ ότι αφορά τα πιο πάνω ακίνητα, είναι άκυρη λόγω απάτης και/ή συνωμοσίας και/ή έγινε χωρίς την εξουσιοδότηση της Εταιρείας και/ή κατά παράβαση των όρων των δύο ομολόγων και Διάταγμα που να την ακυρώνει. Γ. Δηλωτική απόφαση ότι οποιαδήποτε ποσά εισέπραξαν οι εναγόμενοι 2 και 3 ως ενοίκια για τα πιο πάνω ακίνητα, τα εισέπραξαν ως εμπιστευματοδόχοι της Εταιρείας και Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται έρευνα για ό,τι σχετικά έχουν εισπράξει και Δ. Αποζημιώσεις εναντίον (α) των εναγομένων 2 και 3 για απάτη και/ή παράβαση καθήκοντος, (β) των εναγομένων 1, 4, 5 και 6 για παράνομη επέμβαση και/ή κατοχή των πιο πάνω ακινήτων και (γ) όλων των εναγομένων για συνωμοσία. Οι εναγόμενοι, πέραν της άρνησης των όσων τους καταλογίζουν οι παραλήπτες, προβάλλουν ότι:- 1. Η εναγόμενη αρ. 1 δεν είχε οποιανδήποτε ανάμειξη στην υπόθεση και, επομένως, κακώς προστέθηκε ως διάδικος. 2. Ο διορισμός των παραληπτών είναι άκυρος και προϊόν παράνομης διαδικασίας και προσβλήθηκε με την αγωγή 2692/04, στο πλαίσιο της οποίας ναι μεν δεν ικανοποιήθηκε αίτημα για έκδοση προσωρινού διατάγματος με το οποίο να αναστέλλεται ο διορισμός τους, αλλά η σχετική ενδιάμεση απόφαση του Δικαστηρίου εφεσιβλήθηκε. Ταυτόχρονα, ο διορισμός συνιστά κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας γιατί αποβλέπει σε εκτέλεση των αποφάσεων που εκδόθηκαν εκ συμφώνου εναντίον της Εταιρείας και 3. Το ενοικιαστήριο υπογράφηκε πριν το διορισμό των αρχικών παραληπτών και, επομένως, είναι καθ΄ όλα έγκυρο και δεσμευτικό τόσο μεταξύ των συμβαλλομένων όσο και έναντι τρίτων. Περαιτέρω, το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν υπό τις περιστάσεις εύλογο και δίκαιο και καταβάλλεται ανελλειπώς. Οι εναγόμενοι 4, 5 και 6, επιπρόσθετα με ό,τι επικαλούνται για υπεράσπισή τους, αξιώνουν με ανταπαίτηση:- Α. Δηλωτικές αποφάσεις ότι η σύμβαση ενοικίασης ημερ. 10.7.02 είναι έγκυρη, ισχυρή, δεσμευτική και εκτελεστή και ότι η εναγόμενη 6 κατέχει τα ακίνητα που αναφέρονται σ΄ αυτή δίκαια και νόμιμα και Β. Αποζημιώσεις για παράνομη και άδικη επέμβαση στα δικαιώματα της που απορρέουν από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Η μαρτυρία Πλείστα σημεία της μαρτυρίας των τριών πρώτων μαρτύρων που κατέθεσαν για τους παραλήπτες - των Στασόπουλου (ΜΕ.1), Νακούζη (ΜΕ.2) και Μ. Χριστοφόρου (ΜΕ.3) - ως και ολόκληρη η μαρτυρία του υπαλλήλου της Τράπεζας Κύπρου Παπαλαμπριανού (ΜΕ.4), έχουν συμπεριληφθεί στα παραδεκτά ή μη επιδεχόμενα αμφισβήτησης γεγονότα και, επομένως, η προσοχή του Δικαστηρίου θα στραφεί σε εκείνα τα σημεία της μαρτυρίας τους που έτυχαν αμφισβήτησης. Ο ΜΕ.1 εργάζεται στην Τράπεζα Κύπρου και μέσα στα πλαίσια των καθηκόντων του, όπως ανάφερε, ήταν η παρακολούθηση προβληματικών χρεωστών της Τράπεζας και η προώθηση μέτρων είσπραξης των οφειλών τους. Μεταξύ αυτών συμπεριλαμβανόταν και η Εταιρεία, για την οποία η Τράπεζα ενεργοποίησε όρο των ομολόγων τεκμ. 1 και 2, διορίζοντας στις 5.9.03 ως παραλήπτες της περιουσίας της τους αρχικούς παραλήπτες και συνέχισε:- Τρεις ημέρες μετά το διορισμό των αρχικών παραληπτών, στις 8.9.03, είχε συνάντηση με τους εναγόμενους 4 και 5, οι οποίοι του ανάφεραν ότι ενδιαφέρονταν να ενοικιάσουν το πολυκατάστημα, με δικαίωμα (option) αγοράς στη βάση προκαθορισμένης τιμής το οποίο θα μπορούσαν να ασκήσουν εντός ενός

(1)χρόνου, νοουμένου ότι η Τράπεζα θα τους χορηγούσε την απαιτούμενη χρηματοδότηση. Τους εξήγησε, ισχυρίσθηκε, ότι η Τράπεζα είχε ήδη διορίσει παραλήπτες της περιουσίας της Εταιρείας και τους παρέπεμψε σ΄ αυτούς για διαπραγματεύσεις. Κατά τη συνάντηση, τόνισε, οι εναγόμενοι 4 και 5 δεν έκαμαν καμιά αναφορά για ύπαρξη προσυμφώνου ή συμφωνίας ενοικίασης του πολυκαταστήματος μεταξύ των ιδίων και της Εταιρείας ή των διευθυντών της και απέρριψε υποβολή ότι του είχαν πει ότι υπόγραψαν τέτοια συμφωνία από τον Ιούλιο του

1. Τον ισχυρισμό αυτό, αντέτεινε, τον πληροφορήθηκε για πρώτη φορά τον επόμενο μήνα και διαφώνησε με δεύτερη υποβολή ότι κατά τη συνάντηση οι εναγόμενοι 4 και 5 του ανάφεραν ότι ενδιαφέρονταν να αγοράσουν το πολυκατάστημα μόνο αν η Τράπεζα προχωρούσε σε εκποίηση του. Ο ΜΕ.2 εργάζεται στον ελεγκτικό οίκο PriceWaterhouseCoopers και μέσα στα πλαίσια των καθηκόντων του, όπως ανάφερε, διεκπεραίωνε εργασίες που του ανέθεταν οι αρχικοί παραλήπτες και συνέχισε:- Το έγγραφο διορισμού (τεκμ.11) των αρχικών παραληπτών επιδόθηκε από τον ίδιο στο εγγεγραμμένο γραφείο της εταιρείας στις 5.9.03 και ακολούθως, στις 8.9.03, στον εναγόμενο 3, ο οποίος αφού το παρέλαβε κατέγραψε σ΄ αυτό ιδιοχείρως ότι δεν δέχεται το διορισμό. Στη συνέχεια, συμφώνησαν με τον εναγόμενο 3 να συναντηθούν στο πολυκατάστημα στις 12.9.03, όπως και έγινε. Κατά τη συνάντηση συνοδευόταν από το συνάδελφο του Α. Πελεκάνου και κατ΄ αυτή ζήτησαν από τον εναγόμενο 3 να τους παραδώσει τα κλειδιά του πολυκαταστήματος, υποδεικνύοντας του και γραπτή εξουσιοδότηση των παραληπτών. Ο εναγόμενος 3, όμως, αρνήθηκε με το αιτιολογικό ότι δεν αναγνώριζε το διορισμό των (αρχικών) παραληπτών και κατέληξε: Κατά την πιο πάνω επίσκεψη πρόσεξαν ότι στην πρόσοψη του πολυκαταστήματος υπήρχε αναρτημένο ένα μεγάλο πανό με την επιγραφή «Ζητείται αγοραστής ή ενοικιαστής για το κατάστημα» και ο εναγόμενος 3 τους ανάφερε ότι συνομιλεί με εταιρεία διεθνών δραστηριοτήτων για πώληση του. Πρόσεξαν, επίσης, ότι το κτήριο ήταν άδειο και ο εναγόμενος 3 τους υπόδειξε και αρκετές ζημιές ως επιπρόσθετη δικαιολογία για την άρνησή του να τους παραδώσει τα κλειδιά. Του υποβλήθηκε ότι στις 12.9.03 υπήρχε στο πολυκατάστημα συνεργείο που προέβαινε σε επιδιορθώσεις στην παρουσία και του εναγόμενου 5, υποβολή που απόρριψε. Διαφώνησε, επίσης, ότι εκείνη την ημέρα δεν υπήρχε αναρτημένο το πανό που ανάφερε και, περαιτέρω, ότι τους πληροφόρησαν ότι το πολυκατάστημα είχε ήδη ενοικιασθεί και μάλιστα σ΄ αυτό υπήρχαν και εμπορεύματα της εναγόμενης
2. Τον ισχυρισμό για ενοικίαση, αντέτεινε, τον πληροφορήθηκε τον Οκτώβριο από τον εναγόμενο 5 και απέρριψε ότι το πρόσωπο αυτό ήταν στο χώρο του πολυκαταστήματος στις 12.9.
3. Ο ΜΕ.3, μέλος του διοικητικού συμβουλίου του ελεγκτικού οίκου Deloite & Toche Ltd και ένας εκ των δύο παραληπτών, υποστήριξε ότι ο διορισμός τόσο των αρχικών παραληπτών όσο και των παραληπτών είναι καθ΄ όλα έγκυρος και ότι η ισχυριζόμενη από τους εναγόμενους ενοικίαση έγινε εκ των υστέρων, με σκοπό την καταδολίευση της Εταιρείας και/ή των πιστωτών της, καθώς επίσης και την παρεμπόδιση των παραληπτών από το να εκτελέσουν τα καθήκοντά τους. Για τεκμηρίωση της θέσης αυτής έκαμε αναφορά στο τι συνέβηκε κατά τη διάρκεια της θητείας των αρχικών παραληπτών αλλά και μεταγενέστερα, στα διάφορα έγγραφα τα οποία περιλαμβάνονται στα παραδεκτά ή μη επιδεχόμενα αμφισβήτησης γεγονότα και στην αγοραία αξία του πολυκαταστήματος, η οποία είναι πέραν των £3.000.000, καθώς επίσης και στο αγοραίο ενοίκιο το οποίο υπολογίσθηκε στις £210.000 ετησίως. Προς τούτο επικαλέσθηκε εκτιμήσεις ημερ. 17 και 18.1.06 (τεκμ.31 και 32) των εκτιμητών Στεφάνου και Λοίζου, με τις οποίες ο μεν πρώτος εκτίμησε την αγοραία αξία στα £3.400.000 και ο δεύτερος στα £3.450.000, ως και σε εκτίμηση ημερ. 30.10.03 (τεκμ.5) του εκτιμητή Λοίζου που υπολόγισε το αγοραίο ενοίκιο στις £210.000 ετησίως. Επεσήμανε, σχετικά, ότι το πολυκατάστημα είναι το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο της Εταιρείας και, πέραν του ότι το καταβαλλόμενο ενοίκιο είναι πολύ χαμηλό, δεν καταβάλλεται στους παραλήπτες αλλά στον εναγόμενο 3 προσωπικά. Τέλος, σ΄ ότι αφορά την ανάμειξη στην υπόθεσης της εναγόμενης 1, παραδέχθηκε ότι το μόνο στοιχείο που τη συνδέει, είναι διαφημιστικό έντυπο της «Sun Tower D.I.Y.» (τεκμ.30) - της εναγόμενης 6, δηλαδή - στο οποίο αναγράφεται ότι είναι μέλος του Ομίλου Εταιρειών African Safari. Τέλος, κατέθεσαν για τους παραλήπτες και οι εκτιμητές ακινήτων Ξ. Στεφάνου (ΜΕ.5) και Α. Λοίζου (ΜΕ.6), οι οποίοι έδωσαν και πλήρη περιγραφή των επίδικων ακινήτων που, σε συντομία, έχει ως ακολούθως:- Το οικόπεδο, επί του οποίου έχει αναγερθεί το πολυκατάστημα (Αρ. Εγγρ. G 3472, τεμ. 2939), είναι εμβαδού 2883 τ.μ. και εφάπτεται της λεωφόρου Στροβόλου, η οποία είναι η εμπορικότερη λεωφόρος της περιοχής. Όσον αφορά το ίδιο το πολυκατάστημα έχει δύο υπόγεια συνολικού εμβαδού 3850 τ.μ., ισόγειο 1180 τ.μ., μεσοπάτωμα 550 τ.μ. και δύο ορόφους συνολικού εμβαδού 1640 τ.μ., ως και ακάλυπτο εκθεσιακό χώρο 500 τ.μ. Σε συνέχεια δε με αυτό υπάρχει οικόπεδο Αρ. Εγγρ. 7/3714, τεμ.3106, το οποίο επίσης εφάπτεται επί της λεωφόρου Στροβόλου, έχει εμβαδό 1279 τ.μ. και χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης του πολυκαταστήματος. Οι οδηγίες που είχε, ανάφερε ο ΜΕ.5, ήταν να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας των πιο πάνω ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη ότι σ΄ αυτά υπήρχε κτήριο που ενοικιαζόταν προς £8.000 μηνιαίως (τεκμ.35). Με βάση τις οδηγίες αυτές επισκέφθηκε τα ακίνητα στις 18.1.06 και την ίδια ημέρα ετοίμασε την εκτίμηση του (τεκμ.31), το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε και επεξήγησε. Κατέληξε στη βάση των όσων επεξηγεί στην εκτίμηση του, ότι η αγοραία αξία του οικοπέδου τεμ. 3106 ανέρχεται στις £500.000 και η αγοραία αξία του κτήματος, επί του οποίου ευρίσκεται το πολυκατάστημα, θα΄ ταν χωρίς την ύπαρξη ενοικίασης £3.400.000 ενώ με την ύπαρξη ενοικιαστή που καταβάλλει ως ενοίκιο £8.000 μηνιαίως μειώνεται στα £2.400.
4. Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα δεν αμφισβητήθηκε, ουσιαστικά, η ορθότητα της εκτίμησης του. Αντί τούτου, επιχειρήθηκε να εξασφαλισθεί μαρτυρία ότι το ενοίκιο του προσβαλλόμενου ενοικιαστηρίου είναι εύλογο υπό τις περιστάσεις. Επί του προκειμένου, ο μάρτυρας, διατύπωσε τη φυσιολογική, κατά την άποψή μου, θέση ότι το ύψος του ενοικίου ενός καταστήματος επηρεάζεται τόσο από την κατάσταση του κτηρίου όσο και από την κατάσταση του δρόμου επί του οποίου εφάπτεται. Δηλαδή, αν ο ενοικιαστής αναλάβει να προβεί σε επιδιορθώσεις τότε το ενοίκιο που θα συμφωνηθεί θα είναι πιο χαμηλό από το αγοραίο και το ίδιο θα συμβεί αν η κατάσταση του δρόμου δεν είναι καλή. Τότε, συμφώνησε, στη λεωφόρο Στροβόλου εκτελούνταν οδικά έργα τα οποία βραχυπρόθεσμα επηρέαζαν αρνητικά το ύψος του ενοικίου του πολυκαταστήματος, αλλά με τη συμπλήρωσή τους η εμπορικότητα του θα αναβαθμιζόταν. Η αγοραία αξία του πολυκαταστήματος, ανάφερε ο ΜΕ.6, αποτέλεσε αντικείμενο εκτιμήσεων του σε αρκετές περιπτώσεις. Μία εξ αυτών ήταν και η εκτίμηση που έγινε κατόπιν οδηγιών της Εταιρείας στις 17.3.01 (τεκμ.36) και άλλη, κατόπιν οδηγιών των παραληπτών, στις 17.1.06 (τεκμ.32). Η εκτίμηση ημερ. 17.3.01, εξήγησε, έγινε σε χρόνο που το πολυκατάστημα ήταν κενό και, επομένως, η αγοραία αξία εκτιμήθηκε βάσει κενής διακατοχής. Το πόρισμα του, τότε, ήταν ότι η αγοραία αξία του κτήματος μέσα στο οποίο βρισκόταν το πολυκατάστημα ανερχόταν στα £3.000.000, ενώ του συνεχόμενου οικοπέδου τεμ. 3106 στις £385.
5. Σε περίπτωση, όμως, καταναγκαστικής πώλησης τους τα εν λόγω ποσά θα μειώνονταν στα £2.300.000 και £308.000, αντίστοιχα. Όσον αφορά την εκτίμηση του ημερ. 17.1.06, εκτίμησε ότι η αγοραία αξία του πρώτου κτήματος χωρίς ενοικιαστή ανερχόταν στα £4.000.000 και με ενοικιαστή που κατέβαλλε ως ενοίκιο £8.000 μηνιαίως £2.500.000 και συνέχισε:- Κατόπιν οδηγιών των αρχικών παραληπτών προέβηκε και σε εκτίμηση του αγοραίου ενοικίου του πολυκαταστήματος (τεκμ.5 ημερ. 30.10.03), το οποίο καθόρισε στις £200.000 ετησίως με τους συνήθεις όρους ενοικίασης - δηλαδή αύξηση ενοικίου 5% ετησίως νοουμένου ότι τις επιδιορθώσεις θα τις επιβαρυνόταν ο ιδιοκτήτης, ενώ ο ενοικιαστής θα αναλάμβανε τα έξοδα συντήρησης - και στη βάση ότι η ενοικιαστική περίοδος θα΄ ταν τουλάχιστο 5 χρόνια, με δικαίωμα επέκτασης της για δύο ακόμη πενταετίες. Αιτιολογώντας πώς κατέληξε στην πιο πάνω εκτίμηση ανάφερε τα ακόλουθα:- Το πολυκατάστημα έχει όλα τα στοιχεία ενός σύγχρονου κτηρίου, αλλά δεν υπήρχαν συγκριτικά στοιχεία επί των οποίων θα μπορούσε να στηριχθεί προκειμένου να εκτιμήσει το αγοραίο ενοίκιο. Πρόκειται, εξήγησε, για πολύ μεγάλο κτήριο και σε τέτοιες περιπτώσεις η ζήτηση είναι περιορισμένη. Επομένως, θα΄ ταν σφάλμα να υιοθετήσει ως βάση £10 ανά τ.μ., που ήταν το τότε ενοίκιο των καταστημάτων της λεωφόρου Στροβόλου. Για το λόγο αυτό έκρινε ότι θα΄ ταν ορθό να προσεγγίσει το ζήτημα με άλλη βάση. Θεώρησε, δηλαδή, τα δύο κτήματα, που αποτελούν αντικείμενο του ισχυριζόμενου ενοικιαστηρίου τεκμ.37, ως ενιαίο κτήμα και, στη συνέχεια, διαφοροποίησε το ενοίκιο των δύο υπογείων από το ενοίκιο των υπόλοιπων χώρων του πολυκαταστήματος. Για τα δύο υπόγεια πήρε σαν βάση - για σκοπούς ενοικίασης - £0.70 ανά τ.μ. και για το υπόλοιπο κτήριο τις £4.50 ανά τ.μ., με αποτέλεσμα να καθορίσει το αγοραίο ενοίκιο του πολυκαταστήματος μαζί με το συνεχόμενο οικόπεδο στις £214.000 ετησίως και να το στρογγυλεύσει στις £200.
6. Το ποσό αυτό, υποστήριξε, ανταποκρίνεται στο ορθό αγοραίο ενοίκιο και χαρακτήρισε πολύ χαμηλό ένα ενοίκιο της τάξης των £8.000 μηνιαίως, το οποίο υπολείπεται του μισού του αγοραίου ενοικίου. Επεσήμανε, όμως, ότι σε περιπτώσεις μακροχρόνιας ενοικίασης οι ενοικιαστές καταβάλουν «αέρα» με αντάλλαγμα μειωμένο ενοίκιο, κάτι που δεν ξέρει αν συνέβη και στην παρούσα περίπτωση. Κατά την αντεξέταση ανάφερε ότι επισκέφθηκε το πολυκατάστημα το Σεπτέμβριο του 2003 και τότε στη λεωφόρο Στροβόλου γίνονταν οδικά έργα. Η εκτέλεση τέτοιων έργων, συμφώνησε, επηρεάζει την ενοικιαστική αξία ενός καταστήματος, αλλά επεσήμανε ότι στην υπό κρίση περίπτωση γίνεται λόγος για ενοικίαση 10 χρόνων. Πρόκειται, δηλαδή, για μακροχρόνια ενοικίαση και σε τέτοιες περιπτώσεις ο προτιθέμενος ενοικιαστής λαμβάνει υπόψη ότι η εκτέλεση οδικών έργων είναι προσωρινό εμπόδιο το οποίο, τελικά, θα αναβαθμίσει το κατάστημα και, περαιτέρω, ότι θα καταστεί και θέσμιος ενοικιαστής. Επομένως, στη συγκεκριμένη περίπτωση τα οδικά έργα δεν επηρέαζαν δυσμενώς το αγοραίο ενοίκιο, αλλά συμφώνησε ότι στον καθορισμό του ενοικίου λαμβάνεται υπόψη και το ζήτημα των επιδιορθώσεων, νοουμένου ότι αυτές θα τις επιβαρυνθεί ο ενοικιαστής. Αν, στην παρούσα περίπτωση, υποστήριξε, ο ενοικιαστής ανάλαβε να προβεί σε επιδιορθώσεις αξίας περί τις £200.000, τότε το ενοίκιο θα μειωνόταν, το πολύ, κατά 10% και όχι πέραν του 50%, για να καταλήξει ότι του φαίνεται παράξενο ότι καθορίσθηκε τέτοιο ενοίκιο. Οι εναγόμενοι, με τη μαρτυρία του δικηγόρου Ε. Νεοφύτου (ΜΥ.1) και του εναγόμενου 5 Χατζηβασίλη (ΜΥ.2), ισχυρίσθηκαν ότι το ενοικιαστήριο τεκμ. 37 υπογράφηκε πριν το διορισμό των αρχικών παραληπτών. Πιο αναλυτικά:- Ο ΜΥ.1, όπως ανάφερε, ασχολείται κυρίως με κτηματικές υποθέσεις και οι εναγόμενοι 2 και 3, ως και η Εταιρεία, είναι πελάτες του από το
7. Έκτοτε επισκεπτόταν το πολυκατάστημα πολύ συχνά. Το πολυκατάστημα, συνέχισε, είχε ενοικιασθεί για μικρή περίοδο στην εταιρεία «Μαλούππα», η οποία το εγκατέλειψε το Μάρτη του 2003 σε άσχημη κατάσταση. Χρειαζόταν επιδιορθώσεις το συντομότερο, τις οποίες οι πελάτες του δεν ήταν σε θέση να προβούν και, επομένως, θα έπρεπε να εξευρεθεί ενοικιαστής ο οποίος θα αναλάμβανε να προβεί στις επιδιορθώσεις που απαιτούνταν. Μέσα στο Μάιο ή αρχές Ιουνίου του 2003 γνώρισε τον ΜΥ.2, ο οποίος εκδήλωσε ενδιαφέρον να ενοικιάσει το πολυκατάστημα και με εξουσιοδότηση των πελατών του ανάλαβε να διαπραγματευθεί με το δικηγόρο των εναγομένων 4 και 5 Χρ. Θεμιστοκλέους. Πράγματι, ακολούθησαν σκληρές διαπραγματεύσεις, κατά τις οποίες ο ίδιος ζητούσε ως ενοίκιο £12.000 το μήνα ενώ η άλλη πλευρά πρόσφερε £6.
8. Τελικά, κατέληξαν στις £8.000, αφού έλαβαν υπόψη ότι στη λεωφόρο Στροβόλου γίνονταν οδικά έργα και ότι οι εναγόμενοι 4 και 5 θα επωμίζονταν τις επιδιορθώσεις, οι οποίες υπολογίσθηκαν γύρω στις £200.
9. Στη βάση αυτή ετοιμάσθηκε από τον κ. Θεμιστοκλέους ενοικιαστήριο, το οποίο υπογράφηκε στην παρουσία του στις 10.7.
10. Η υπογραφή, μάλιστα, έγινε στο γραφείο του και ως μάρτυρες υπόγραψαν δύο εργοδοτούμενοί του. Έκτοτε το πολυκατάστημα κατέχεται από τους εναγόμενους 4 και 5 οι οποίοι, αφού σύστησαν την εναγόμενη 6, εκχώρησαν τα δικαιώματα τους σ΄αυτή. Τέλος, ανάφερε ότι οι πελάτες του πρόσβαλαν το διορισμό των παραληπτών με την αγωγή 2692/04, στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε και προσωρινό διάταγμα με το οποίο απαγορευόταν να προβούν σε πώληση ακίνητης περιουσίας της Εταιρείας μέχρι την εκδίκαση της υπόθεσης. Ρωτήθηκε γιατί στην επιστολή του ημερ. 8.9.03 (τεκμ.15) προς τους αρχικούς παραλήπτες δεν έκαμε αναφορά για την ισχυριζόμενη ενοικίαση. Οι παραλήπτες, πρόβαλε, διορίσθηκαν αντικανονικά και παράνομα για τους λόγους που αναφέρει στην εν λόγω επιστολή και έκρινε ότι δεν τους αφορούσε η ενοικίαση. Του υποβλήθηκε ότι στην πιο πάνω επιστολή δεν έκαμε λόγο για ενοικίαση γιατί μέχρι τότε το πολυκατάστημα δεν είχε ενοικιασθεί. Απέρριψε την υποβολή, όπως απόρριψε και άλλη, με την οποία του υποβλήθηκε ότι το ενοικιαστήριο υπογράφηκε μεταγενέστερα και τέθηκε ως ημερομηνία υπογραφής του η 10.7.03, με σκοπό να εμποδίσουν το έργο των παραληπτών και είναι γι΄ αυτό το λόγο που δεν χαρτοσημάνθηκε για να μη φαίνεται η σωστή ημερομηνία υπογραφής του. Ρωτήθηκε, τέλος, γιατί δεν ενημέρωσαν την Τράπεζα για τη σκοπούμενη ενοικίαση, όπως προέβλεπαν οι όροι αναστολής των εκ συμφώνου αποφάσεων ημερ. 17.2.03 και απάντησε ότι η Τράπεζα μπορούσε να προχωρήσει, αν ήθελε, στη λήψη μέτρων εκτέλεσης. Ο ΜΥ.2 ανάφερε ότι τόσο ο ίδιος όσο και ο αδελφός του εναγόμενος 4 δεν γνώριζαν για τις οικονομικές διαφορές που υπήρχαν μεταξύ της Τράπεζας και της Εταιρείας ή των διευθυντών της. Ούτε, τότε, γνώριζαν για την ύπαρξη των δύο ομολόγων (τεκμ.1 και 2), τα οποία πληροφορήθηκαν μετά την έγερση της αγωγής. Το πολυκατάστημα, ισχυρίσθηκε, περιήλθε στην κατοχή του ίδιου και του αδελφού του στις 10.7.03 με την υπογραφή του ενοικιαστηρίου, το οποίο είναι καθ΄ όλα έγκυρο και γνήσιο. Το ενοίκιο, υποστήριξε, καθορίσθηκε στις £8.000 μηνιαίως γιατί ανάλαβαν να προβούν σε επιδιορθώσεις, οι οποίες τους στοίχησαν γύρω στις £300.000 και, περαιτέρω, γιατί στη λεωφόρο Στροβόλου εκτελούνταν οδικά έργα. Είναι γι΄ αυτό το λόγο, εξήγησε, που στο ενοικιαστήριο περιλήφθηκε πρόνοια με την οποία απαλλάσσονταν από τα ενοίκια Αυγούστου-Δεκεμβρίου 2003, τα οποία συμποσούνταν στις £40.
11. Αναφορά έκαμε, τέλος, και στη μαρτυρία των ΜΕ.1 και ΜΕ.2 Με το ΜΕ.1, ισχυρίσθηκε, δεν είχε συνάντηση στις 8.9.03, αλλά εκείνη την ημέρα συναντήθηκε με άλλους τραπεζίτες της Τράπεζας, στους οποίους δεν ανάφερε ότι ενδιαφέρονταν για ενοικίαση, αλλά για αγορά. Όσον αφορά την επίσκεψη του ΜΕ.2 ημερ. 12.9.03 στο πολυκατάστημα, η αλήθεια είναι ότι εκείνη την ημέρα δεν υπήρχε αναρτημένο πανό για ενοικίαση ή πώληση του καταστήματος, αλλά συνεργείο που προέβαινε σε επιδιορθώσεις. Μάλιστα, στο πολυκατάστημα υπήρχαν και εμπορεύματα της εναγόμενης 6 και ανέφερε στο ΜΕ.2 ότι είχαν ήδη ενοικιάσει το πολυκατάστημα. Αν, πρόσθεσε, εκείνη την ημέρα βρισκόταν στο χώρο και ο εναγόμενος 3 δεν μπορεί να το αποκλείσει, γιατί το πρόσωπο αυτό επισκέπτεται το πολυκατάστημα πολύ συχνά. Τέλος, ισχυρίσθηκε ότι πριν την έγερση της αγωγής δεν τους ζητήθηκε να παραδώσουν το πολυκατάστημα, αλλά αντίγραφο του ενοικιαστηρίου, κάτι που ο δικηγόρος τους δεν έπραξε. Παρέπεμψε, σχετικά, σε επιστολή ημερ. 17.10.03 (τεκμ.42) που έλαβαν από το δικηγόρο τους, ως και σε επιστολές που αντάλλαξε ο δικηγόρος τους με τους δικηγόρους Νεοφύτου & Φλουρέντζου ημερ. 17/10 και 21.10.03 αντίστοιχα (τεκμ.43 και 44). Κατά την αντεξέταση αμφισβητήθηκε έντονα η μαρτυρία του. Του υποβλήθηκε ότι στις 8.9.03 είχε συνάντηση με τον ΜΕ.1 και ό,τι λέχθηκε σ΄ αυτή το έχει αποδώσει με τη μαρτυρία του ο εν λόγω μάρτυρας. Απέρριψε την υποβολή εμμένοντας στη δική του εκδοχή, όπως απέρριψε και άλλη υποβολή ότι στις 12/9 δεν ήταν στο χώρο του πολυκαταστήματος και ότι το ενοικιαστήριο δεν υπογράφηκε στις 10.7.03 αλλά μετά το διορισμό των αρχικών παραληπτών. Ρωτήθηκε, τέλος, γιατί τις επιταγές για το ενοίκιο τις εκδίδει στο όνομα του εναγόμενου 3 ή της συζύγου του (τεκμ. 45) και όχι στο όνομα της Εταιρείας. Απάντησε ότι έτσι συμφώνησαν με τον εναγόμενο 3 και αυτό που έχει σημασία για τον ίδιο είναι ότι οι αποδείξεις εκδίδονται από την Εταιρεία και απέρριψε υποβολή ότι ο λόγος που το πράττουν είναι για να εμποδιστούν οι παραλήπτες στο έργο τους. Αξιολόγηση μαρτυρίας - Ευρήματα και συμπεράσματα Όπως έχει επισημανθεί, η αντιδικία των διαδίκων έχει στο επίκεντρο της το χρόνο και τις συνθήκες υπό τις οποίες το πολυκατάστημα περιήλθε στην κατοχή των εναγομένων 4 και 5 και στη συνέχεια στην κατοχή της εναγομένης
12. Αυτό ήταν και το αντικείμενο της επιχειρηματολογίας των ευπαιδεύτων συνηγόρων στο στάδιο των αγορεύσεων, με τους συνηγόρους των εναγομένων να εισηγούνται ότι την αλήθεια την απέδωσαν οι ΜΥ.1 και 2, ενώ αντίθετη ήταν η εισήγηση του συνηγόρου των παραληπτών. Θ΄ αρχίσω με την εξέταση της μαρτυρίας των ΜΕ.5 και 6, οι οποίοι κατέθεσαν ως πραγματογνώμονες στον τομέα εκτίμησης ακινήτων. Είναι γνωστές οι νομικές αρχές στη βάση των οποίων το Δικαστήριο προσεγγίζει τη μαρτυρία των πραγματογνωμόνων. Η υποχρέωση τους είναι να προμηθεύουν στο Δικαστή τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων τους, έτσι ώστε να μπορεί ο Δικαστής να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύονται με τη μαρτυρία (βλ. Davie v. Edinborough Magistrates

(1953)SC 34, Ευαγγέλου ν. Αμπίζας

(1982)1 CLR 41, Φιλίππου ν. Οδυσσέως

(1989)1 ΑΑΔ 1, Vasilico Cement Works Ltd v. Σταύρου

(1992)1 ΑΑΔ 746 κ.α.), κι αυτό αφού ικανοποιηθεί το Δικαστήριο ότι είναι πραγματογνώμονες στον τομέα για τον οποίο δίδουν μαρτυρία. Τα προσόντα, η πείρα και η επαγγελματική ενασχόληση των πιο πάνω μαρτύρων είναι στοιχεία που ασφαλώς και τους προσδίδουν την ιδιότητα του πραγματογνώμονα στον τομέα εκτίμησης ακινήτων και έτσι θα προσεγγισθεί η μαρτυρία τους. Από την εξέταση της διαπιστώνεται ότι ανταποκρίθηκαν πλήρως στην αποστολή τους, με τελική κατάληξη η δικαστική γνώμη που έχει σχηματισθεί να ταυτίζεται πλήρως με τη δική τους. Επισημαίνεται, επί του προκειμένου, ότι οι εκτιμήσεις τους για την αγοραία αξία των επίδικων ακινήτων δεν αμφισβητήθηκαν και ούτε αντικρούσθηκαν από άλλη μαρτυρία. Παρόμοια, δεν αμφισβητήθηκε ουσιαστικά, ούτε αντικρούσθηκε με άλλη μαρτυρία, ότι το αγοραίο ενοίκιο του πολυκαταστήματος ήταν αυτό που καθόρισε ο Μ.Ε.6, αλλά επιχειρήθηκε η δικαιολόγηση του χαμηλού ενοικίου με επίκληση την τότε κατάσταση του πολυκαταστήματος και την εκτέλεση οδικών έργων. Κατά την άποψή μου, καμιά από τις δικαιολογίες που επικαλέσθηκαν οι εναγόμενοι δεν μπορεί να δικαιολογήσει τόσο χαμηλό ενοίκιο. Κι αυτό στη βάση των εξηγήσεων του ΜΕ.6, οι οποίες κρίνονται καθ΄ όλα λογικές και τεκμηριωμένες. Δέχομαι, επομένως, ως ορθές τις εκτιμήσεις αμφοτέρων, τόσο όσο αφορά την αγοραία αξία των επίδικων κτημάτων όσο και το αγοραίο τους ενοίκιο, οι οποίες υιοθετούνται πλήρως. Συνεπώς, αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η αγοραία αξία των επίδικων κτημάτων κατά τον επίδικο χρόνο, αντικρυζομένων ως ενιαίο κτήμα, ανερχόταν στα £4.000.000 περίπου το δε αγοραίο ενοίκιο τους τουλάχιστο στις £200.000 ετησίως. Στη μαρτυρία των υπολοίπων μαρτύρων εντοπίζονται τρεις καίριες διαφωνίες. Η πρώτη, αν στις 8.9.03 ο εναγόμενος 5 είχε συνάντηση με τον ΜΕ.1 και, αν ναι, ποιο ήταν το αντικείμενο της συνομιλίας τους. Η δεύτερη, αν στις 12.9.03 υπήρχε στο πολυκατάστημα το πανό που ανάφερε ο Μ.Ε.2 και, αν ναι, με ποιο συναντήθηκε εκείνη την ημέρα και τι διεμήφθηκε μεταξύ τους. Η τρίτη, και τελευταία, αφορά το χρόνο υπογραφής του ενοικιαστηρίου. Έχω παρακολουθήσει με προσοχή όλους τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου σε σχέση με τις πιο πάνω διαφωνίες. Με την ίδια προσοχή εξέτασα και τη μαρτυρία τους, έχοντας συνεχώς κατά νου τις έγγραφες προτάσεις, το σύνολο της προσαχθείσας μαρτυρίας και όσα υποστήριξαν οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων στο στάδιο των αγορεύσεων. Δεν έχω ίχνος αμφιβολίας ποιοί από τους μάρτυρες είπαν στο Δικαστήριο την αλήθεια και ποιοί όχι. Η αλήθεια ειπώθηκε από τους μάρτυρες που κατέθεσαν για τους παραλήπτες, σε αντίθεση με τους μάρτυρες των εναγομένων, οι οποίοι, έκδηλα κατά την άποψή μου, την έχουν κακοποιήσει. Κι΄ αυτό, όχι μόνο γιατί η υποκειμενική εικόνα που σχημάτισα για την αξιοπιστία των πρώτων είναι θετική, ενώ για τους δεύτερους καθόλου θετική, αλλά και για τους πιο κάτω λόγους:

1. Η μαρτυρία των μαρτύρων που κατέθεσαν για τους παραλήπτες εναρμονίζεται πλήρως στο σύνολο της προσαχθείσας μαρτυρίας και διαφωτίζει όλες τις πτυχές της υπόθεσης. Πιο συγκεκριμένα: Αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι όταν στις 8.9.03 ο Μ.Ε.2 επέδωσε στον εναγόμενο 3 το έγγραφο διορισμού των αρχικών παραληπτών (τεκμ. 11) συμφώνησαν να συναντηθούν στις 12.9.03 στο χώρο του πολυκαταστήματος για προφανή σκοπό. Δεν ήταν άλλος από την παράδοση της κατοχής του πολυκαταστήματος. Κατά συνέπεια, θα ήταν αχρείαστη μια τέτοια συνάντηση αν το πολυκατάστημα ήταν ήδη ενοικιασμένο από τις 10.7.03, όπως είναι ο ισχυρισμός των μαρτύρων Υπεράσπισης. Περαιτέρω, αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι οι αρχικοί παραλήπτες επικοινώνησαν για πρώτη φορά με τον δικηγόρο των εναγομένων 4 και 5 στις 15.10.03, από τον οποίο ζήτησαν αντίγραφο του ισχυριζόμενου ενοικιαστήριου εγγράφου. Το στοιχείο αυτό επιβεβαιώνει τη θέση των Μ.Ε.1 και Μ.Ε.2 ότι πληροφορήθηκαν για πρώτη φορά την ισχυριζόμενη ενοικίαση μέσα στον Οκτώβριο και διαψεύδει τον ισχυρισμό του Μ.Υ.2 ότι στις 8.9.03 είχε αναφέρει σε λειτουργούς της Τράπεζας ότι είχε ήδη ενοικιάσει το πολυκατάστημα, κάτι που, όπως ψευδώς ισχυρίστηκε, επανέλαβε και στον Μ.Ε.2 στο χώρο του πολυκαταστήματος στις 12.9.
3. Από το σύνολο της προσαχθείσας μαρτυρίας είναι προφανές ότι, τουλάχιστον, ο εναγόμενος 3 ενήργησε κακόπιστα. Είναι αρκετό, επί τούτου, να επισημανθούν τρία σημεία. Το πρώτο, ότι χωρίς τη συγκατάθεση της Τράπεζας προχώρησε σε μακροχρόνια «ενοικίαση» του μοναδικού περιουσιακού στοιχείου της εταιρείας, αδιαφορώντας πλήρως ότι με δική του υπογραφή είχε αναληφθεί υποχρέωση να μη γίνει ενοικίαση πέραν των δύο χρόνων, χωρίς να εξασφαλισθεί προηγουμένως γραπτή συγκατάθεση της Τράπεζας (όρος 13(ζ) των δύο ομολόγων, τεκμ. 1 και 2). Περαιτέρω, επέδειξε πλήρη αδιαφορία ότι στους όρους αναστολής των εκ συμφώνου εκδοθέντων αποφάσεων ημερ. 17.2.03 υπήρχε πρόνοια ότι η Τράπεζα θα εξέταζε αίτημα της Εταιρείας για μακροχρόνια ενοικίαση, νοουμένου ότι το ενοίκιο θα ήταν τέτοιο που έστω μακροχρόνια θα εξοφλούσε το χρέος της Εταιρείας. Το χρέος, όπως ήδη σημειώθηκε, ανέρχεται στα £3.445.772 πλέον 9%, και το «ενοίκιο» που συμφώνησε είναι τέτοιο που ούτε κατ΄ ελάχιστο δεν καλύπτει τον ετήσιο τόκο του χρέους. Το δεύτερο, ότι το «συμφωνηθέν ενοίκιο» είναι τόσο χαμηλό που, λαμβανομένης υπόψη και της μακροχρόνιας ενοικίασης, λειτουργεί καταφανώς σε βάρος της Εταιρείας και των πιστωτών της. Το τρίτο, και τελευταίο, μερίμνησε ώστε το «ενοίκιο» να μην καταβάλλεται στην Εταιρεία αλλά στον ίδιο προσωπικά ή τη σύζυγο του, αφενός μεν για να το καρπούται προσωπικά και, αφετέρου, να μην μπορούν οι παραλήπτες να εκτελέσουν τα καθήκοντα τους.
4. Όσον αφορά τον εναγόμενο 5 (Μ.Υ.2), δεν έχω καμιά αμφιβολία ότι προκειμένου να εξασφαλίσει μακροχρόνια κατοχή του πολυκαταστήματος και μάλιστα με εξαιρετικά χαμηλό ενοίκιο συνέπραξε με τον εναγόμενο 3 για καταρτισμό του «ενοικιαστηρίου», στο οποίο έθεσαν προγενέστερη ημερομηνία για προφανείς λόγους: Να την επικαλεσθούν ως στοιχείο καλοπιστίας και να τη χρησιμοποιήσουν ως δικαιολογία στα οποιαδήποτε μελλοντικά δικαστικά μέτρα των παραληπτών. Οι ύποπτες όμως συνθήκες που περιβάλλουν την όλη υπόθεση, ως και η πληρωμή του χαμηλού «ενοικίου» προσωπικά στον εναγόμενο 3 ή τη σύζυγο του και όχι στην Εταιρεία - όπως θα ήταν το φυσιολογικό - αναιρεί κάθε καλοπιστία και τεκμηριώνει τη θέση των παραληπτών ότι η ημερομηνία που τέθηκε στο ενοικιαστήριο δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, και
5. Τέλος, με βάση τα πιο πάνω, είναι φανερό ότι ο Μ.Υ.1 επιχείρησε με τη μαρτυρία του να εξυπηρετήσει το προσωπικό οικονομικό συμφέρον του πελάτη του, του εναγόμενου 3 δηλαδή, κι΄ αυτό σε βάρος της αλήθειας. Για όλα τα πιο πάνω, δέχομαι εξ ολοκλήρου τη μαρτυρία των μαρτύρων που κατέθεσαν για τους παραλήπτες και ανάλογα είναι και τα ευρήματα του Δικαστηρίου. Επισημαίνω ιδιαίτερα ότι μέχρι 12.9.03 το πολυκατάστημα ήταν άδειο και στην πρόσοψη του υπήρχε αναρτημένο μεγάλο πανό με την επιγραφή «Ζητείται αγοραστής ή ενοικιαστής για το κατάστημα». Απόπειρα των αρχικών παραληπτών να πάρουν κατοχή του πολυκαταστήματος εκείνη την ημέρα προσέκρουσε στην άρνηση του εναγόμενου 3, ο οποίος επικαλέσθηκε ως λόγο ότι δεν αναγνωρίζει τους (αρχικούς) παραλήπτες και ότι το πολυκατάστημα είχε αρκετές ζημιές. Το πολυκατάστημα «ενοικιάσθηκε» μετά τις 12.9.03, αφού προηγουμένως, στις 8.9.03, ο εναγόμενος 5 εκδήλωσε ενδιαφέρον για ενοικίαση του, με δικαίωμα αγοράς, στον Μ.Ε.1, ο οποίος τον παρέπεμψε στους αρχικούς παραλήπτες. Το αναπόφευκτο συμπέρασμα που εξάγεται, στη βάση των πιο πάνω, είναι ότι οι εναγόμενοι 4 και 5 αντί να απευθυνθούν στους αρχικούς παραλήπτες, όπως τους προέτρεψε ο Μ.Ε.1, έκριναν ότι θα ήταν πιο συμφέρον για τους ίδιους να απευθυνθούν άμεσα στον εναγόμενο 3, κι΄ αυτό έπραξαν. Το τι επακολούθησε στη συνέχεια ήταν ο καταρτισμός ενός εγγράφου με προγενέστερη ημερομηνία που, όπως έκριναν, θα τους κατοχύρωνε, ανεξάρτητα αν θα κατάβαλλαν το «ενοίκιο» προσωπικά στον εναγόμενο 3 και όχι στην Εταιρεία. Νομική πτυχή και κατάληξη Το πρώτο ζήτημα που χρήζει εξέτασης είναι η δικογραφημένη θέση των εναγομένων ότι ο διορισμός των παραληπτών είναι άκυρος και προϊόν παράνομης διαδικασίας. Ο διορισμός, όπως είναι η αδιαμφισβήτητη μαρτυρία, έγινε στη βάση ρητής πρόνοιας των δύο ομόλογων, τα οποία εγγράφηκαν στον Έφορο Εταιρειών σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 90 του Περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ.
6. Με την ενεργοποίηση της σχετικής πρόνοιας, τόσο η Τράπεζα όσο και οι διορισθέντες παραλήπτες απέστειλαν την προβλεπόμενη από τον Νόμο ειδοποίηση στην Εταιρεία (αρ. 340

(1)του Κεφ. 113) και, περαιτέρω, ο διορισμός γνωστοποιήθηκε νομότυπα στον Έφορο Εταιρειών. Επομένως, φαίνεται να εκπληρώθηκαν οι προβλεπόμενες από τον Νόμο διατυπώσεις και εναπόκειτο στους εναγόμενους να πείσουν το Δικαστήριο ότι πράγματι ο διορισμός των παραληπτών είναι άκυρος και προϊόν παράνομης διαδικασίας. Οι εναγόμενοι όμως, επέλεξαν να δηλώσουν, μέσω των δικηγόρων τους, ότι σε σχέση με το θέμα αυτό θα αναπτύξουν τις θέσεις τους στο πλαίσιο της αγωγής 2692/04, με την οποία προσβάλλεται ο διορισμός. Έπεται, ότι η σχετική θέση παρέμεινε μετέωρη και για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης ο διορισμός των διαχειριστών θεωρείται καθ΄ όλα νόμιμος και έγκυρος. Η Εταιρεία, μέσω των παραληπτών, προώθησε την αγωγή της στη βάση συνωμοσίας των εναγομένων με σκοπό να εξαπατήσουν τους παραλήπτες και/ή την Τράπεζα. Ο Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμος, Κεφ. 148, δεν περιέχει πρόνοια για το αστικό αδίκημα της συνωμοσίας. Το άρθρο 29

(1)(γ), όμως, του Περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960 ορίζει ότι στην Κύπρο εφαρμόζεται γενικά το κοινό δίκαιο, εκτός όπου υπάρχει άλλη νομοθετική πρόνοια. Επομένως, «.. το γεγονός ότι το Κεφ. 148 επιλαμβάνεται του δικαίου αστικών αδικημάτων in globo δεν εξυπακούει ότι περιλαμβάνει πρόνοιες για όλα τα αστικά αδικήματα εξαντλητικά, αποκλείοντας έτσι αγωγές για άλλα αστικά αδικήματα για τα οποία δεν γίνεται ρητή πρόνοια και που υφίστανται με βάση το κοινό δίκαιο». (βλ σύγγραμμα «Αστικά Αδικήματα» των δικαστών του Ανωτάτου Δικαστηρίου Αρτέμη και Ερωτοκρίτου, σελ. 19). Το αστικό αδίκημα της συνωμοσίας, όπως είναι γνωστό, αναγνωρίζεται από τις καταβολές του Κοινού Δικαίου και η φύση του αποδίδεται από το ακόλουθο απόσπασμα του συγγράμματος CLERK & LINDSELL ON TORTS, 16η έκδοση, σελ. 871 και 872: «The nature of conspiracy. "A conspiracy consists . in the agreement of two or more to do an unlawful act, or to do a lawful act by unlawful means." As a tort, conspiracy arises chiefly from a combination of which the "real purpose . is the inflicting of damage on A as distinguished from serving the bona fide and legitimate interests of those who so combine," resulting in damage to A.» Τα γεγονότα που συνθέτουν την υπόθεση είναι τέτοια που, κατά τη γνώμη μου, στοιχειοθετούν πλήρως το αστικό αδίκημα της συνωμοσίας με ενεχόμενους τους εναγόμενους 4, 5 και

1. Συγκεκριμένα:- Τα πιο πάνω πρόσωπα, ενώ γνώριζαν ότι είχαν ήδη διορισθεί παραλήπτες της περιουσίας της Εταιρείας, συνέπραξαν στον καταρτισμό εγγράφου με προγενέστερη ημερομηνία με σκοπό, αφ΄ ενός μεν να εμποδίσουν τους παραλήπτες να πάρουν κατοχή του μοναδικού περιουσιακού στοιχείου της Εταιρείας και, αφ΄ ετέρου, να αποκομίσουν προσωπικό οικονομικό όφελος σε βάρος της Εταιρείας. Το όφελος για μεν τους εναγόμενους 4 και 5 ήταν η απόκτηση μακροχρόνιας κατοχής του πολυκαταστήματος με χαμηλό ενοίκιο, για δε τον εναγόμενο 3 η προσωπική οικειοποίηση του. Έχοντας καταλήξει όπως πιο πάνω, ό,τι απομένει είναι η εξέταση της εμπλοκής, αν υπάρχει, των εναγομένων 1 και 2 στις επιλήψιμες πράξεις των εναγομένων 3, 4 και
2. Στη βάση της μαρτυρίας που έγινε αποδεκτή δεν εντοπίζεται οτιδήποτε που να εμπλέκει τον εναγόμενο 2 στη συμπαιγνία των εναγομένων 3, 4 και
3. Το γεγονός ότι υπήρξε ένας από τους δύο διευθυντές της Εταιρείας δεν είναι αφ΄ εαυτού επαρκές στοιχείο για να του αποδοθεί σύνδεση. Αντίθετα, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή, ο ίδιος δεν είχε καμιά ανάμειξη στον καταρτισμό του εγγράφου, ούτε εισέπραξε οτιδήποτε. Παρατηρώ, όμως, ότι ως διευθυντής της Εταιρείας ήταν αναγκαίος διάδικος και συνεπώς προστέθηκε ως εναγόμενος. Σ΄ ότι αφορά την εναγόμενη 1, αυτή προστέθηκε ως εναγόμενη με μόνη βάση το γεγονός ότι είναι μέλος του Ομίλου Εταιρειών στον οποίο ανήκει και η εναγόμενη 6, στοιχείο που από μόνο του δεν συνεπάγεται και την εμπλοκή της στην υπόθεση. Αντίθετη θέση θα αποτελούσε απομάκρυνση από την αρχή ότι κάθε εταιρεία αποτελεί ξεχωριστή νομική οντότητα, με ξεχωριστά νομικά δικαιώματα και υποχρεώσεις. Η αρχή αυτή, όπως είναι γνωστό, ανάγεται στη γνωστή υπόθεση Salomon v. Salomon & Co Ltd

(1897)A.C. 22, η οποία δεν έχει καταργηθεί από το σύγχρονο, σχετικά, φαινόμενο της δημιουργίας Ομίλου Εταιρειών. Παραπέμπω, σχετικά, στην υπόθεση Adams v. Cape Industries Plc

(1990)ΒCLC 479, στην οποία επισημάνθηκε ότι δεν υπάρχει γενική αρχή ότι όλες οι εταιρείες ενός ομίλου θα πρέπει να θεωρούνται ως μια οντότητα. Αντίθετα, αποτελούν ξεχωριστές νομικές οντότητες με ξεχωριστά νομικά δικαιώματα και υποχρεώσεις. Έπεται, ότι η εναγόμενη 1 όχι μόνο δεν είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στην υπόθεση, αλλά ούτε και αναγκαίος διάδικος ήταν. Κατ΄ ακολουθία των πιο πάνω, το φερόμενο ως ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 10.7.03 είναι άκυρο ως προϊόν συμπαιγνίας των εναγομένων 4, 5 και 6 και, επομένως, η Εταιρεία δικαιούται στις θεραπείες που αξιώνει στη βάση της ακυρότητας του εν λόγω εγγράφου. Περαιτέρω, δικαιούται σε αποζημιώσεις οι οποίες, όπως σε κάθε αστικό αδίκημα, έχουν βασικά αντισταθμιστικό χαρακτήρα και αποβλέπουν στην αποκατάσταση της ζημιάς που έχει υποστεί. Στην παρούσα περίπτωση η ζημιά που έχει υποστεί η Εταιρεία αντιστοιχεί σε απώλεια ενοικίων τεσσάρων, τουλάχιστον, χρόνων προς £200.000 τον χρόνο, σύνολο £800.000. Είναι όμως ορθό και δίκαιο, κατά την άποψή μου, να ληφθεί υπόψη ότι ήδη οι εναγόμενοι 4 και 5 κατέβαλαν στον εναγόμενο 3 ποσό £400.000, το οποίο ο εναγόμενος 3 οφείλει να επιστρέψει στην Εταιρεία. Για όλα τα πιο πάνω εκδίδεται προς όφελος της Εταιρείας και εναντίον: Α. Των εναγομένων 3, 4, 5 και 6 Δηλωτική Απόφαση ότι το φερόμενο ως ενοικιαστήριο έγγραφο ημερ. 10.7.03 είναι άκυρο εξ υπαρχής ως προϊόν συνωμοσία των εναγομένων 3, 4 και 5 και, περαιτέρω, ότι οι εναγόμενοι 4, 5 και 6 κατέχουν τα ακίνητα που περιγράφονται σ΄αυτό παράνομα. Β. Των εναγομένων 4, 5 και 6 Διάταγμα παράδοσης κενής και ελευθέρας κατοχής των πιο πάνω ακινήτων στους παραλήπτες της Εταιρείας μέσα σε δύο μήνες από την επίδοση σ΄ αυτούς του παρόντος Διατάγματος. Γ. Των εναγομένων 3, 4 και 5 απόφαση για €1.366.880,00 (= £800.000), ως αποζημιώσεις λόγω συνωμοσίας η οποία προκάλεσε στην Εταιρεία αντίστοιχη ζημία, πλέον νόμιμο τόκο από σήμερα καθώς επίσης και έξοδα. Από το ποσό αυτό το ήμισυ αφορά μόνο τον εναγόμενο 3, ο οποίος το έχει εισπράξει και οφείλει να το επιστρέψει στην Εταιρεία, ενώ για το υπόλοιπο ποσό η απόφαση είναι εναντίον και των τριών εναγομένων ευθυνομένων μαζί και χωριστά. Η αγωγή εναντίον των εναγομένων 1 και 2 απορρίπτεται, με έξοδα εναντίον της Εταιρείας και προς όφελος της εναγόμενης 1 μόνο. Τα επιδικασθέντα έξοδα να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου για έγκριση. Τέλος, σ΄ ότι αφορά την ανταπαίτηση των εναγομένων 4, 5 και 6, είναι προφανής η τύχη της. Απορρίπτεται με έξοδα προς όφελος της Εταιρείας, τα οποία επίσης να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή, και να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου για έγκριση. [Υπ.] Μ. Χριστοδούλου, Π.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΚΠ/ΣΓ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο