Διαχειριστικής Επιτροπής Πολυκατοικίας "ΜΕΓΑΡΟ ΣΕΚΑΛ" ν. Παναγιώτας Καϋμενάκη, Αρ.Αγωγής: 11612/03, 7 Μαΐου, 2008

(2)(α) του Κεφ. 224 δύνανται να ενάγουν και να ενάγονται στο όνομα τους. Επομένως η αναφορά στον τίτλο της υπόθεσης σε αντιπροσωπευτική έγερση της αγωγής από τον Πρόεδρο της Διαχειριστικής Επιτροπής ίσως να ήταν αχρείαστη. Οι θέσεις της εναγόμενης ως αυτές διατυπώνονται στην λακωνικότατη Έκθεση Υπεράσπισης είναι απλές. Έχει εξοφλήσει όλα τα νομίμως οφειλόμενα κοινόχρηστα και τα όσα διαλαμβάνονται στην απαίτηση αφορούν αυθαίρετες, παράνομες και/ή εξοφλημένες χρεώσεις. Με βάση την πιο πάνω δικογραφημένη εικόνα των πραγμάτων η υπόθεση προχώρησε σε ακρόαση. Κατέθεσαν τρεις μάρτυρες, ο Πρόεδρος και ο Ταμίας της Διαχειριστικής Επιτροπής Ντίνος Κοτζιάπασιης (Μ.Ε.1) και Θωμάς Παπανδρέου (Μ.Ε.2) και η εναγόμενη Παναγιώτα Καϋμενάκη. Ο Μ.Ε.1 που διαμένει στην πολυκατοικία από το 1994 και είναι Πρόεδρος από το 2002 επιβεβαίωσε ότι η οικοδομή είναι κοινόκτητη καταθέτοντας και σχετικό πιστοποιητικό (τεκμήριο 1). Απ' εκεί και πέρα εξήγησε τι περιλαμβάνουν τα κοινόχρηστα (πετρέλαιο, ζεστό νερό, γενικά έξοδα, συντήρηση ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα), λέγοντας ότι αυτά φαίνονται στα τιμολόγια που τοποθετούνται κάθε μήνα κάτω από την πόρτα των ενοίκων. Επ' αυτού κατέθεσε δείγμα τιμολογίου (τεκμήριο 3) και δείγμα απόδειξης πληρωμής (τεκμήριο 4). Πέραν των κοινοχρήστων πρόσθεσε, όταν υπάρχουν επιπλέον εργασίες, το κόστος κατανέμεται στο κάθε διαμέρισμα. Στη συνέχεια ανέφερε πως η εναγόμενη οφείλει κοινόχρηστα για την περίοδο μέχρι τον Απρίλιο του 2003 που ανέρχονται σε £1.311,80 καθώς επίσης και £296,00 πλέον τόκους για το δάνειο που έγινε κατόπιν απόφασης της Γενικής Συνέλευσης τον Οκτώβριο του 2001 ύψους £4.000, για κάλυψη μέρους της δαπάνης για βάψιμο της πολυκατοικίας. Η συνολική δαπάνη για το βάψιμο ήταν ₤6.450,00 πλέον ΦΠΑ και η συμφωνία με την εταιρεία που ανέλαβε το έργο υπεγράφη τον Αύγουστο του

1. Η συμφωνία αυτή αναρτήθηκε στην είσοδο της πολυκατοικίας, μαζί με την χρέωση που αναλογούσε σε κάθε διαμέρισμα. Για όλα τα προαναφερθέντα ποσά εστάλη στην εναγόμενη ενημερωτική επιστολή ημερ. 7.1.2005 (τεκμήριο 2), στην οποία επισυνάφθηκαν λεπτομερείς καταστάσεις καθώς και η προαναφερθείσα συμφωνία, χωρίς να υπάρξει από μέρους της οποιαδήποτε αντίδραση. Περαιτέρω ο Μ.Ε.2 της παρουσίασε όλες τις αποδείξεις εξόδων από το 1997 και εντεύθεν. Τέλος ανέφερε πως η εναγόμενη κατέθετε όσα αυτή ήθελε στον λογαριασμό της Διαχειριστικής Επιτροπής στην ΣΠΕ Παλλουριώτισσας (τεκμήριο 5). Ο Μ.Ε.2 που είναι Ταμίας από τον Ιούνιο του 2006 επανέλαβε ότι η εναγόμενη οφείλει τα ποσά που διεκδικούνται με την παρούσα αγωγή. Επιβεβαίωσε ότι η εναγόμενη κατέθετε από μόνη της διάφορα ποσά στον λογαριασμό της Διαχειριστικής Επιτροπής (τεκμήριο 6), προσθέτοντας όμως ότι τα κατατεθέντα ποσά ήταν πάντοτε ελλειμματικά. Απ' εκεί και πέρα αναφέρθηκε σε συναντήσεις που είχε με την εναγόμενη και σε διάφορες εισηγήσεις που του έκανε χαρακτηρίζοντας κάποιες "ορθές" και κάποιες "ανεφάρμοστες". Ο ίδιος δε της είπε πως θα μπορούσε να διοριστεί μέλος της Διαχειριστικής Επιτροπής και να του κάνει έλεγχο όποτε ήθελε. Τέλος ανέφερε πως έχει όλα τα στοιχεία από το 1998 (και πιο παλαιά ακόμα) και μπορεί να τα θέσει υπόψη της εναγόμενης αν επιθυμεί. Από πλευράς της η εναγόμενη απέρριψε τους ισχυρισμούς των Μ.Ε.1 και
2. Διατύπωσε τη θέση πως "δεν δικαιολογήθηκαν οι αριθμοί που φαίνονται στα εξοδολόγια" και πως έθεσε διάφορα αιτήματα και ερωτήματα χωρίς όμως να της δοθούν οποιεσδήποτε απαντήσεις (τεκμήρια 7 και 8). Διαμαρτυρήθηκε για αδιαφάνεια και ελλιπή ενημέρωση, προσθέτοντας πως υπήρχαν προβλήματα στον τρόπο που υπολογίζονταν τα κοινόχρηστα τα οποία ξεκινούσαν από το 1980, με αποτέλεσμα σε κάποια στιγμή (μετά το 1990) να καταθέτει η ίδια στη Συνεργατική ότι πίστευε ότι της αναλογούσε. Όσον αφορά το τεκμήριο 2 επιβεβαίωσε ότι το έλαβε και πως δεν απάντησε, λέγοντας όμως πως απ' ότι ξέρει είχαν μιλήσει οι δικηγόροι και είχαν συμφωνήσει να βρεθούν. Τέλος όσον αφορά τη δαπάνη για το βάψιμο της πολυκατοικίας, ανέφερε πως είχε προστεθεί στα κοινόχρηστα και ότι το έχει πληρώσει. Σε σχέση με τη συμφωνία και τη χρέωση που φέρεται να της αναλογούσε ισχυρίστηκε πως δεν ήταν αναρτημένα στην είσοδο της πολυκατοικίας και έλαβε γνώση για αυτά μετά την καταχώρηση της αγωγής. Μετά το πέρας της μαρτυρίας της εναγόμενης τη σκυτάλη πήραν οι δικηγόροι για να αγορεύσουν. Η συνήγορος της εναγόμενης κα Χατζηιωάννου έχοντας πρώτη το λόγο αμφισβήτησε εφ όλης της ύλης την υπόθεση της Ενάγουσας. Αναφέρθηκε στην απουσία προσκόμισης των αναγκαίων στοιχείων, υποδεικνύοντας ιδιαιτέρως ότι στο τεκμήριο 2 δεν υπάρχει καμία επεξήγηση των χρεώσεων. Ομοίως υποστήριξε πως οι κατατεθείσες καταστάσεις λογαριασμού δεν αποδεικνύουν την οφειλή. Έπρεπε υποστήριξε, να κατατεθούν τιμολόγια και αποδείξεις, κάτι που δεν έγινε με αποτέλεσμα η αγωγή να πρέπει να απορριφθεί. Στον αντίποδα ο συνήγορος της ενάγουσας κ. Μηχανικός εξέφρασε διαφορετικές απόψεις. Ανέφερε πως το τεκμήριο 2 είναι τόσο λεπτομερές που δεν επιδέχεται αμφισβήτησης. Όσον αφορά τους μάρτυρες, χαρακτήρισε τους Μ.Ε.1 και 2 ως ειλικρινείς σε αντίθεση με την εναγόμενη, η μαρτυρία της οποίας βρίθει αντιφάσεων. Η εναγόμενη υπέδειξε ο συνήγορος, για 27 τόσα χρόνια δεν παρευρέθη σε Γενική Συνέλευση και κατά τα άλλα ζητά εξηγήσεις και διαφάνεια. Η υπόθεση κατέληξε ο συνήγορος, απεδείχθη στο ισοζύγιο στο πιθανοτήτων και θα πρέπει έτσι να εκδοθεί απόφαση ως η απαίτηση. Έχοντας σκιαγραφήσει τη δοθείσα μαρτυρία και τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς και επιχειρήματα έρχομαι στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Ξεκινώ από τους Μ.Ε.1 και 2 για να επισημάνω ότι οι μάρτυρες αυτοί μου προξένησαν καλή εντύπωση. Αξιόλογοι άνθρωποι και οι δύο, προσφέρουν χωρίς ιδιαίτερο όφελος, στην πολυκατοικία όπου τόσο η εναγόμενη όσο και οι ίδιοι κατέχουν διαμερίσματα. Στο ανιδιοτελές αυτό επίπεδο κινήθηκε πιστεύω και η μαρτυρία τους, δηλαδή κατέθεσαν αυτά τα οποία πίστευαν χωρίς πρόθεση είτε να ωφεληθούν προσωπικά είτε να βλάψουν αδίκως την εναγόμενη. Συνακόλουθα δεν μπορεί παρά να θεωρηθούν και οι δύο ειλικρινείς μάρτυρες. Τούτο όμως δεν σημαίνει πώς κάθε τι που ισχυρίστηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου αναγάγεται σε γεγονός. Υπάρχουν συγκεκριμένα ζητήματα, ιδιαιτέρως εκείνα που άπτονται των διεκδικούμενων ποσών που θα πρέπει να αποδειχθούν με την απαιτούμενη επάρκεια για να μπορέσει το Δικαστήριο να αποδώσει την ανάλογη θεραπεία. Να δώσω ένα απλό παράδειγμα, μπορεί ένας καθ' όλα τίμιος και ειλικρινής πωλητής που διάκειται από αγνές προθέσεις να αναφέρει πως ο "Α" πελάτης του, του οφείλει βάσει τιμολογιακών αγορών που πραγματοποίησε τα τελευταία πέντε χρόνια το ποσό των £10.
3. Αν ο πελάτης αμφισβητήσει την αξίωση, τότε ο πωλητής θα πρέπει να την αποδείξει με στοχευμένη παράθεση των αναγκαίων λεπτομερειών, δηλαδή με την προσκόμιση των εκδοθέντων τιμολογίων ή τουλάχιστον εφάμιλλων πειστηρίων. Δεν αρκεί η συλλήβδην και χωρίς εξήγηση παραπομπή σε κάποια κατάσταση λογαριασμού, εκτός βέβαια και αν η αξίωση (κάτι που δεν συμβαίνει εδώ), στηρίζεται σε εκκαθαρισμένο λογαριασμό (account stated). Έχω τη γνώμη πως κάτι συναφές έχει συμβεί και εδώ. Αμφότεροι οι μάρτυρες διατύπωσαν τη θέση ότι η εναγόμενη οφείλει τα διεκδικούμενα ποσά χωρίς όμως να παρουσιάσουν τα αναγκαία στοιχεία που να αποδεικνύουν την οφειλή. Όφειλαν, όσο δύσκολο και χρονοβόρο και αν ήταν, να παρουσιάσουν τουλάχιστον τα εκάστοτε εκδοθέντα προς την εναγόμενη τιμολόγια (όχι απλώς δείγμα), τις αποδείξεις πληρωμής (όχι απλώς δείγμα), την απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για σύναψη του δανείου των £4.000 καθώς και την ίδια τη συμφωνία του εν λόγω δανείου. Ο Μ.Ε.2 ανέφερε πως παρουσίασε όλα τα στοιχεία στην εναγόμενη και πως ήταν στη διάθεση της, αν επιθυμούσε να τα επιθεωρήσει εκ νέου. Τούτα όμως εφόσον η υπόθεση έφτασε μέχρις εδώ, έπρεπε να παρουσιαστούν στο Δικαστήριο για να αξιολογηθεί το βάσιμο και η ακρίβεια της απαίτησης της ενάγουσας και όχι απλώς να διακηρύττεται η ύπαρξη και προσβασιμότητα τους. Αντ' αυτού οι μάρτυρες περιορίστηκαν σε γενικόλογες και μη χειροπιαστές αναφορές για να στηρίξουν την απαίτηση της ενάγουσας. Πολύ έμφαση δόθηκε βέβαια στο τεκμήριο 2, η ουσία του οποίου φέρεται ως αναλυτική κατάσταση των κοινοχρήστων και της οφειλής που αφορά το βάψιμο της πολυκατοικίας. Το τεκμήριο αυτό, το οποίο ας σημειωθεί, φέρει ημερομηνία μεταγενέστερη της καταχώρησης της αγωγής (7.1.2005), κάθε άλλο παρά αναλυτική κατάσταση είναι. Παραθέτει απλώς αριθμούς, ημερομηνίες και τα ποσά των τιμολογίων από τον Ιούνιο του 1994 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2004 (η απαίτηση είναι μέχρι τον Απρίλιο του 2003), χωρίς περιγραφή και ανάλυση των επιμέρους εξόδων που διαμόρφωσαν την τελική χρέωση του κάθε τιμολογίου. Ούτε και οι Μ.Ε.1 και 2 επιχείρησαν να δώσουν οποιανδήποτε εξήγηση επί τούτου. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να τονίσω πως μια κατάσταση λογαριασμού δεν αποτελεί αφ' εαυτής απόδειξη των όσων καταγράφει. Τα γεγονότα που φέρεται να αναπαραγάγει θα πρέπει απαρέγκλιτα να αποδειχθούν (βλ. A.l. Mantovani & Sons Ltd v. Christis Travel & Tourism Ltd

(1999)1 Α.Α.Δ. 156 και Marketrends Insurance Ltd v. Μιχαήλ κ.α,

(2006)1 Α.Α.Δ. 734). Με άλλα λόγια οι εκάστοτε καταχωρήσεις σε ένα λογαριασμό, είτε πρόκειται για χρεώσεις είτε για πιστώσεις, καθίστανται επίδικες και θα πρέπει να αποδειχθούν μία προς μία, ούτως ώστε να επαληθευτεί στο τέλος πως η εικόνα που εκπέμπει η κατάσταση λογαριασμού είναι αυθεντική και ακριβής. Αυτό δεν έχει συμβεί στην προκειμένη περίπτωση. Τα πράγματα δεν διαφέρουν σε ότι αφορά την αξίωση για το βάψιμο της πολυκατοικίας. Δεν παρουσιάστηκε το θεμέλιο αυτής της αξίωσης, δηλαδή η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης ούτε βεβαίως και η ίδια η συμφωνία σύναψης δανείου. Ούτε και εξηγήθηκε με πιο τρόπο και βάσει ποιου υπολογισμού αναλογούσε στην εναγόμενη το ποσό των £295,00, ούτε και γιατί αυτό το ποσό θα πρέπει να φέρει τόκο προς 8% από τον Οκτώβριο του 2001. Η επισύναψη στο τεκμήριο 2, μη χαρτοσημασμένου αντιγράφου της συμφωνίας μεταξύ της τότε Διαχειριστικής Επιτροπής και του Εργολάβου δεν περισώζει βεβαίως την κατάσταση. Η εναγόμενη δεν μου προξένησε ιδιαίτερα καλή εντύπωση. Πράγματι φάνηκε πως διατηρούσε διαχρονικά καχύποπτη και αρνητική στάση έναντι των εκάστοτε Διαχειριστικών Επιτροπών χωρίς όμως την ίδια ώρα να είχε την διάθεση να αναμειχθεί και να συμβάλει εποικοδομητικά στην αλλαγή ή έστω τη βελτίωση των όσων με σφοδρότητα επέκρινε. Η στάση της αυτή την οδήγησε και ενώπιον του Δικαστηρίου σε μια στείρα απόρριψη κάθε αξίωσης της ενάγουσας. Αυτό βέβαια έθετε την ενάγουσα προ των ευθυνών της να αποδείξει, ως εξήγησα και προηγουμένως, με την απαιτούμενη επάρκεια την απαίτηση της. Ταυτόχρονα όμως την απέκλεισε από την κατηγορία των αξιόπιστων μαρτύρων. Επομένως, αν και τούτο δεν έχει σημασία για την τελική έκβαση της υπόθεσης, απορρίπτω τη μαρτυρία της. Ως κατάληξη των όσων αναφέρω πιο πάνω βρίσκω πως η ενάγουσα δεν έχει αποδείξει την απαίτηση της. Από τη στιγμή που δεν προσκόμισε τα αναγκαία στοιχεία δεν τίθεται καν θέμα βαθμού ή επιπέδου απόδειξης. Απλά θεωρείται πως δεν έχει καθόλου αποσείσει το βάρος απόδειξης. Συνεπώς η αγωγή απορρίπτεται. Παραμένει το θέμα των εξόδων. Ο γενικός κανόνας είναι ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα της δίκης. Ωστόσο μπορεί να υπάρξει απόκλιση απ' αυτόν τον κανόνα όταν το επιβάλλουν ενδογενείς παράγοντες της δίκης. Στην προκειμένη περίπτωση λαμβάνοντας υπόψη μου ότι η αγωγή απορρίφθηκε για λόγους που αφορούν τη μη προσκόμιση της αναγκαίας μαρτυρίας και όχι την ανειλικρίνεια των μαρτύρων της ενάγουσας καθώς επίσης και το ότι η μαρτυρία της εναγόμενης δεν κρίθηκε πειστική και ποιοτική, θεωρώ δικαιότερο η τελευταία να μη επιβραβευθεί και με τα έξοδα. Συνεπώς καμία διαταγή για έξοδα. (Υπ) .............................. Στ. Ν. Σταύρου, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο