← Κύπρος

FREGATA HOLDINGS LTD ν. PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD, Αρ. Αγωγής: 2437/06, 31 Οκτωβρίου, 2008

FREGATA HOLDINGS LTD ν. PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD, Αρ. Αγωγής: 2437/06, 31 Οκτωβρίου, 2008 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2008:A209 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: N. Γ. Σάντη, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2437/06 Μεταξύ: FREGATA HOLDINGS LTD Ενάγοντες. και PETROLINA (HOLDINGS) PUBLIC LTD. Εναγόμενοι. --------------------- ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 31 Οκτωβρίου,

  1. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους ενάγοντες: Η κ. Μ. Μηλιώτου. Για τους εναγόμενους: Ο κ. Α. Ζαχαρίου. ------------------------ Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι ενάγοντες απαιτούν από τους εναγόμενους συνολικό ποσό Λ.Κ.125.000 (€213.575,18), πλέον γενικές και ειδικές αποζημιώσεις για παράβαση προφορικής σύμβασης αγοράς οικοπέδου στη Λευκωσία. Είναι παραδεκτό μεταξύ των διαδίκων ότι:
  2. Οι ενάγοντες είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης νομίμως συσταθείσα δυνάμει του Περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, με έδρα τη Λευκωσία.
  3. Οι εναγόμενοι είναι δημόσια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης νομότυπα εγγεγραμμένη στον Έφορο Εταιρειών δυνάμει του Κεφ. 113, με έδρα τη Λάρνακα.
  4. Κατά το 2004, οι εναγόμενοι ήσαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 26/706 του Φ/Σχ. 21/460401, τεμάχιο 206, τμήμα 26, που βρίσκεται στην ενορία Άγιου Ανδρέα στο Δήμο Λευκωσίας («το ακίνητο»).
  5. Στις 11.11.04, στάλθηκε επιστολή από τον Βάσο Καϊσή (ΜΕ1), σε επιστολόχαρτο της εταιρείας VGK Holdings Ltd προς τον Κίκη Λευκαρίτη η οποία και παραλήφθηκε [βλ. Τεκμήριο 1(Α)].
  6. Στις 23.11.04, στάλθηκε επιστολή από τον Βάσο Καϊσή σε επιστολόχαρτο της εταιρείας VGK Holdings Ltd προς τον Κίκη Λευκαρίτη, η οποία και παραλήφθηκε [βλ. Τεκμήριο 1(Β)].
  7. Στις 17.12.04, δόθηκε στους εναγόμενους το ποσό των Λ.Κ.10.000, με επιταγή της εταιρείας VGK Holdings Ltd με αριθμό 02504553, της Arab Bank και εκδόθηκε η χειρόγραφη απόδειξη ημερομηνίας 17.12.04 [βλ. Τεκμήριο 1(Δ)].
  8. Στις 7.2.06, στάλθηκε από τους δικηγόρους των εναγομένων επιστολή ιδίας ημερομηνίας προς τους ενάγοντες η οποία παραλήφθηκε [βλ. Τεκμήριο 1(Ε)].
  9. Οι ενάγοντες έστειλαν προς τους εναγόμενους τις ακόλουθες επιστολές τις οποίες και παρέλαβαν: α. Επιστολή σε επιστολόχαρτο της Fregata Holdings Ltd,. ημερομηνίας 16.2.06 [βλ. Τεκμήριο 1(ΣΤ)]. β. Επιστολή σε επιστολόχαρτο της Fregata Holdings Ltd, ημερομηνίας 21.2.06 [βλ. Τεκμήριο 1(Η)].
  10. Οι εναγόμενοι απέστειλαν στον Βάσο Καϊσή επιστολή ημερομηνίας 16.2.06, η οποία και παραλήφθηκε. [βλ. Τεκμήριο 1(Ζ)].
  11. Οι εναγόμενοι απέστειλαν στον Βάσο Καϊσή επιστολή ημερομηνίας 14.3.06, η οποία και παραλήφθηκε [βλ. Τεκμήριο 1(Ι)].
  12. Οι εναγόμενοι απέστειλαν την 14.3.06, επιταγή τους ύψους Λ.Κ 10.750, προς την εταιρεία VGK Holdings Ltd, η οποία και παραλήφθηκε.
  13. Οι ενάγοντες μέσω των δικηγόρων τους απέστειλαν στους εναγόμενους τις επιστολές ημερομηνίας 14.3.06 και 4.4.06, οι οποίες και παραλήφθηκαν [βλ. Τεκμήρια 1(ΙΑ) και 1(ΙΓ), αντιστοίχως]. Είναι εκδοχή των εναγόντων ότι στις 17.12.04, μετά από γραπτές και προφορικές διαβουλεύσεις με τους εναγόμενους, αγόρασαν από αυτούς δυνάμει προφορικής σύμβασης το νότιο μέρος του ακινήτου («το οικόπεδο»). Το συμφωνηθέν τίμημα πώλησης ήταν Λ.Κ.250.
  14. Δυνάμει των όρων της σύμβασης οι ενάγοντες θα κατέβαλλαν προκαταβολή ύψους Λ.Κ.10.000, το δε υπόλοιπο ταυτοχρόνως με τη μεταβίβαση και εγγραφή του οικοπέδου στο όνομα τους. Οι εναγόμενοι ανάλαβαν να προχωρήσουν στην υποβολή των αναγκαίων αιτήσεων προς τις αρμόδιες αρχές για την εξασφάλιση άδειας διαχωρισμού ολόκληρου του ακινήτου σε δύο οικόπεδα, με το ένα από αυτά να είναι το αγορασθέν και για το οποίο οι εναγόμενοι θα εξασφάλιζαν την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας. Στις 17.12.04, οι ενάγοντες πλήρωσαν προς τους εναγόμενους ποσό Λ.Κ.10.000 (€17.086), έναντι απόδειξης (βλ. Τεκμήριο 1(Δ)). Κατά παράβαση των συμφωνηθέντων οι εναγόμενοι πριν ακόμα εξασφαλίσουν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας για το οικόπεδο κάλεσαν τους ενάγοντες στις 7.2.06, με επιστολή των δικηγόρων τους να προχωρήσουν στην εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος πώλησης άλλως πως θα προχωρούσαν στον τερματισμό της σύμβασης [βλ. Τεκμήριο 1(Ε)]. Μετά από σχετική επικοινωνία που ακολούθησε μεταξύ των διαδίκων συμφωνήθηκε όπως στις 22.2.06, οι συμβαλλόμενοι παρουσιαστούν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας για τη μεταβίβαση εκ πλευράς εναγομένων του ½ εξ αδιαιρέτου μεριδίου του ακινήτου στο όνομα των εναγόντων ένεκα της μη εξασφάλισης ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το οικόπεδο και την ταυτόχρονη εξόφληση του υπολοίπου του τιμήματος αγοράς [βλ. Τεκμήριο 1(ΣΤ)]. Την ίδια μέρα που στάλθηκε το Τεκμήριο 1(ΣΤ) και σε απάντηση μέρους αυτού οι εναγόμενοι με την επιστολή τους Τεκμήριο 1(Ζ) πληροφόρησαν τους ενάγοντες ότι δεν είχαν καμιά συμφωνία με οποιονδήποτε για τη χρήση του οικοπέδου ως χώρου στάθμευσης. Στις 21.2.06, οι ενάγοντες μετά από παράκληση των εναγομένων συμφώνησαν σε αναβολή της παρουσίασης στο Κτηματολόγιο διότι οι τελευταίοι βρίσκονταν στη διαδικασία ετοιμασίας των ετήσιων εκθέσεων τους καθιστώντας τους όμως σαφές ότι ήσαν έτοιμοι ανά πάσαν στιγμήν για τη μεταβίβαση και αποπληρωμή του τιμήματος αγοράς [βλ. Τεκμήριο 1(Η)]. Ακολούθως, οι ενάγοντες ζήτησαν γραπτώς από τους εναγόμενους στις 9.3.06, όπως προσέλθουν στο Κτηματολόγιο κατά την 24.3.06 και σε καθορισμένη ώρα για να λάβει χώρα η μεταβίβαση και όλα τα σχετικά [βλ. Τεκμήριο 1(Θ)], όμως στις 14.3.06, αυτοί παρακάλεσαν τους ενάγοντες όπως μην επιμένουν στην ολοκλήρωση της πώλησης, έναντι επιστροφής του ποσού της προκαταβολής των Λ.Κ.10.000, πλέον τόκους ύψους Λ.Κ.750 [βλ. Τεκμήριο 1(Ι)], κάτι που οι ενάγοντες απέρριψαν, επιμένοντας στην ολοκλήρωση της σύμβασης και τη μεταβίβαση του αναλογούντος μεριδίου καλώντας τους ταυτοχρόνως για ακόμα μια φορά όπως παρουσιαστούν στο Κτηματολόγιο στις 24.3.06 για τα συναφή [βλ. Τεκμήριο 1(ΙΑ)]. Επιπροσθέτως, τους δήλωσαν πως αν δεν παρουσιάζονταν για τη μεταβίβαση θα θεωρούσαν ότι η σύμβαση είχε τερματιστεί. Οι εναγόμενοι δεν παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο στις 24.3.06, με αποτέλεσμα οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους ημερομηνίας 4.4.06, να τους πληροφορήσουν ότι θεωρούσαν τη συμπεριφορά τους αντισυμβατική και ισοδυναμούσα με παράνομη αποκήρυξη της σύμβασης και ότι ένεκα τούτου επιφύλασσαν κάθε νομικό τους δικαίωμα [βλ. Τεκμήριο 1(ΙΓ)]. Στην ίδια επιστολή - Τεκμήριο 1(ΙΓ), δήλωσαν επίσης στους εναγόμενους ότι αν και τους είχαν πληροφορήσει με την επιστολή - Τεκμήριο 1(ΙΑ), ότι θα τους επέστρεφαν την επιταγή των Λ.Κ.10.750, τελικώς αποφάσισαν να την κρατήσουν αφού το δικαιούνταν νομίμως. Οι εναγόμενοι αρνούνται την εκδοχή των εναγόντων και ισχυρίζονται ότι στις 17.12.04, εξέδωσαν απόδειξη είσπραξης για το ποσό των Λ.Κ.10.000, σε κάποια εταιρεία V.G.K. Holdings Ltd, στα πλαίσια προκαταρκτικής συμφωνίας αγοράς μέρους του επίδικου οικοπέδου από τον Βάσο Καϊσή υπό την αίρεση υπογραφής τελικής σύμβασης. Η πλήρης έκταση των εκδοχών των διαδίκων καταγράφεται στη δικογραφία και δε χρειάζεται να επιχειρηθεί εδώ λεπτομερής παράθεση τους. Το Δικαστήριο τις έχει μελετήσει πλήρως και με την απαιτούμενη προσοχή. Για προώθηση της εκδοχής τους οι ενάγοντες κάλεσαν τους Βάσο Καϊσή (ΜΕ1), Διευθυντή των εναγόντων, Ανδρέα Ανδρέου (ΜΕ2), εγκεκριμένο εκτιμητή και τον αρχιτέκτονα Ανδρέα Χριστοφίδη (ΜΕ3). Οι εναγόμενοι κάλεσαν ως μοναδικό τους μάρτυρα τον πολιτικό μηχανικό και υπάλληλό τους Παναγιώτη Καλλή (ΜΥ1). Ο Βάσος Καϊσής (ΜΕ1), αναφέρθηκε στα της επίτευξης της προφορικής σύμβασης με τους εναγόμενους δια του υψηλόβαθμου αξιωματούχου τους Κίκη Λευκαρίτη και στα συνεπόμενα για τους ενάγοντες της φερόμενης παραβίασης της εκ πλευράς εναγομένων. Ο Ανδρέας Ανδρέου (ΜΕ2), εξήγησε και ανάλυσε την έκθεση εκτίμησης που ετοίμασε για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας και της αξίας καταναγκαστικής πώλησης του οικοπέδου, ως τα Τεκμήρια 1(ΙΔ), 4 και
  15. Ο Ανδρέας Χριστοφίδης (ΜΕ3), αναφέρθηκε στις αρχιτεκτονικές και άλλες σχετικές εργασίες που ανάλαβε σε σχέση με το οικόπεδο με οδηγίες των εναγόντων με αναφορά, μεταξύ άλλων, στα Τεκμήρια 1(ΙΕ), 1(ΙΣΤ), 6, 7 και 8 -
  16. Ο πολιτικός μηχανικός και υπάλληλος των εναγομένων, Παναγιώτης Καλλής (ΜΥ1), με αναφορά ανάμεσα σε άλλα στο Τεκμήριο 19, αναφέρθηκε στις οδηγίες που του είχε δώσει το 2004, ο Κίκης Λευκαρίτης για να επιβεβαιώσει το κατά πόσον το ακίνητο μπορούσε πράγματι να διαχωριστεί σε δύο οικόπεδα χωρίς να επηρεάζεται με οποιονδήποτε τρόπο το πρατήριο που λειτουργούσε στο ακίνητο, με το σκεπτικό ότι αν όντως μπορούσε να γίνει ο διαχωρισμός τότε να προχωρούσαν οι ενάγοντες σε πώληση του οικοπέδου. Είπε επίσης ότι υπόβαλε τις αναγκαίες αιτήσεις στις αρμόδιες αρχές για τη διαίρεση του ακινήτου σε δύο οικόπεδα πλην όμως διαπίστωσε ότι ο διαχωρισμός ήταν αδύνατο να γίνει χωρίς επηρεασμό του πρατηρίου, κάτι για το οποίο πληροφόρησε σχετικώς τους εναγόμενους. Η μαρτυρία βρίσκεται καταγραμμένη στα πρακτικά και δεδομένης της διατύπωσης των εκατέρωθεν εκδοχών αλλά και των ευρημάτων που ακολουθούν δε χρειάζεται να παρατεθεί λεπτομερώς αφού κάτι τέτοιο δε θα εξυπηρετούσε κανένα πρακτικό σκοπό. Είναι αυτονόητο ότι κάθε αποδεκτή αναφορά των μαρτύρων (όπως και το περιεχόμενο των κατατεθέντων τεκμηρίων), αξιολογήθηκαν πλήρως και στον επιτρεπτό βαθμό, ανεξαρτήτως της απουσίας ρητής παράθεσης στην απόφαση (βλ. Liberty Mediterranean Cruises Mouss Ltd v. Haris Zacharia Engineering Co. Ltd και Άλλων

(2007)1 (Β) Α.Α.Δ. 916). Κατά τις αγορεύσεις οι ευπαίδευτοι συνήγοροι επικεντρώθηκαν, κυρίως, στην αξιοπιστία της προσκομισθείσας μαρτυρίας, με τις λεπτομέρειες των επιμέρους εισηγήσεων να διατυπώνονται στα γραπτά περιγράμματα με τα οποία εφοδίασαν το Δικαστήριο και δε χρειάζεται να επαναληφθούν. Όπου κριθεί αναγκαίο, θα γίνει αναφορά στο κείμενο της απόφασης. Αξιολόγησα κάθε τι στο οποίο αναφέρθηκαν οι συνήγοροι. Οι μάρτυρες των εναγόντων εκτός του Ανδρέα Ανδρέου (ΜΕ2) και σε κάποιο βαθμό του Ανδρέα Χριστοφίδη (ΜΕ3), μου δημιούργησαν αρκετά καλή εντύπωση. Ήσαν σταθεροί στις θέσεις τους και δεν κλονίστηκαν κατά την αντεξέταση. Κάποιες αντιφάσεις και ανακολουθίες που παρατηρήθηκαν (εκτός στο βαθμό που αναλύεται πιο κάτω), ήσαν επουσιώδεις και καθόλου δεν επηρέασαν τη γενικώς καλή εικόνα που εξέπεμψαν. Ο Ανδρέας Ανδρέου (ΜΕ2), δε μου δημιούργησε θετική εντύπωση αφού ως εμπειρογνώμονας, που δέχομαι ότι είναι στον τομέα της εκτίμησης ακινήτων, απότυχε να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τα απαραίτητα στοιχεία και αιτιολογία έτσι ώστε να το βοηθήσει να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα, μεταξύ άλλων, ως προς την αγοραία αξία του οικοπέδου. Δήλωσε ότι η αξία αυτή ήταν «της τάξης των Λ.Κ.350.000», χωρίς όμως να μπορεί να τοποθετηθεί με την αναμενόμενη ακρίβεια επί τούτου αν και κλήθηκε σχετικώς από τον κ. Ζαχαρίου. Μπορεί μεν η επιστήμη της εκτίμησης ακινήτων να μη χαρακτηρίζεται ως ακριβής (an exact science), και ίσως δικαιολογημένα σε κάποιο βαθμό,[1] αλλά σε ό,τι εδώ αφορά, οι αναφορές του μάρτυρος ήσαν τόσον αδικαιολογήτως γενικές και ευρείς που τυχόν αποδοχή τους θα ήταν, με κάθε σεβασμό, αυθαίρετη. Έστω όμως ότι το Δικαστήριο ήταν διατεθειμένο χάριν συζήτησης να παραβλέψει τη γενικότητα της τοποθέτησης του, με κανένα τρόπο δε θα μπορούσε να αγνοήσει και το γεγονός της αδυναμίας του μάρτυρα να δικαιολογήσει με την απαραίτητη επάρκεια τον τρόπο με τον οποίο κατάληξε στο συμπέρασμα του. Είπε ότι για σκοπούς διεκπεραίωσης της εκτίμησης υιοθέτησε τη μέθοδο της απευθείας σύγκρισης χρησιμοποιώντας συναφώς τρία συγκριτικά (ένα διαμέρισμα και δύο τεμάχια γης), προβαίνοντας ταυτοχρόνως σε όλες τις αναγκαίες αναπροσαρμογές. Κατά την αντεξέταση διαφάνηκε ότι τα συγκριτικά αυτά (τα οποία προσπάθησε να επεξηγήσει με αναφορά και στο Τεκμήριο 5), ανάκυψαν μετά την ετοιμασία της εκτίμησης και χωρίς γνώση κατά το χρόνο εκείνο (το Φεβρουάριο του 2006), είτε αυτών είτε των στοιχείων που τα περιστοιχίζουν, δεχόμενος, όταν κλήθηκε να τοποθετηθεί επί της ανακολουθίας από το δικηγόρο υπεράσπισης, ότι τα εν λόγω συγκριτικά δεν αποτελούν, πράγματι, ασφαλές σημείο αναφοράς για σκοπούς προσδιορισμού της αξίας του οικοπέδου. Τόνισε όμως ότι είχε γνώση άλλων συγκριτικών στην περιοχή καθώς και γνώση της γενικότερης τάσης της αγοράς κατά τους κρίσιμους χρόνους έτσι ώστε να μπορεί να κατασταλάξει σε ευρήματα (σε ποια, δεν είπε), με βάση τα νέα συγκριτικά. Αμφισβητήθηκε και αυτή του η τοποθέτηση από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των εναγομένων ο οποίος τον κάλεσε να δώσει στοιχεία σε σχέση με τα νέα συγκριτικά έτσι ώστε η υπεράσπιση να δυνηθεί είτε να τα χρησιμοποιήσει είτε να τα αντικρούσει αναλόγως. Ο μάρτυς ωστόσο περιορίστηκε και πάλιν σε γενικές και αόριστες αναφορές προτάσσοντας ως λόγο την αδυναμία του να παραθέσει τέτοιες λεπτομέρειες, το ότι σε μια τέτοια περίπτωση θα παραβίαζε (κατά τη θέση του), τα προσωπικά δεδομένα των συμβαλλομένων στις περιπτώσεις που θα αναφερόταν. Κλήθηκε τότε να παρουσιάσει λεπτομέρειες των αγοραπωλησιών που αφορούσαν στα συγκριτικά χωρίς αναφορά στα ονόματα ή άλλα προσωπικά δεδομένα των συμβαλλομένων πλην όμως επέμενε στην αρχική του τοποθέτηση χωρίς εν τέλει να εφοδιάσει είτε το Δικαστήριο είτε την υπεράσπιση με τα στοιχεία αυτά κάτι που ήταν απαραίτητο όχι μόνον για την κρίση αυτή καθαυτή των συμπερασμάτων του αλλά και για τη δημιουργία του υποβάθρου επί του οποίου το Δικαστήριο θα μπορούσε να βασιστεί, μαζί με ενδεχομένως άλλα, για να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα επί του θέματος - και είναι εμπεδωμένο ότι ενασχολούμενο με τα συγκριτικά ένα Δικαστήριο πρέπει να γνωρίζει κάθε πτυχή που τα αφορά έτσι ώστε η προκύπτουσα εικόνα να είναι όσον το δυνατόν πιο ακριβής (βλ. Hodgkinson, σελ. 250). Σε σχέση με τις αναφορές του μάρτυρα περί της γενικότερης τάσης της αγοράς ως διαπλαστικής της κρίσης του, περιορίστηκε σε γενικές τοποθετήσεις, για να καταλήξει τελικώς ότι αυτό που διαμόρφωσε τη γνώμη του ήταν η ανάλυση των συγκριτικών και όχι η οποιαδήποτε τάση της αγοράς ή άλλος παράγοντας. Απορρίπτω τη μαρτυρία του Ανδρέα Ανδρέου (ΜΕ2), ως μη πειστική. Ο Ανδρέας Χριστοφίδης (ΜΕ3), ήταν αρκετά ασαφής και γενικόλογος αναφορικώς με το υπόβαθρο που χρησιμοποίησε για να καταλήξει στο ύψος της αμοιβής του, παραδεχόμενος κατά την αντεξέταση ότι δεν είχε ούτε τα προσόντα αλλά ούτε και την δυνατότητα να υπολογίσει με την απαιτούμενη ακρίβεια το κόστος ανέγερσης της πολυκατοικίας 12 διαμερισμάτων που θα χτιζόταν, πραγματικά, εντός του οικοπέδου από τους ενάγοντες, λέγοντας ότι η τιμή είχε καθοριστεί εμπειρικώς χωρίς ακριβή εκτίμηση και χωρίς ο ίδιος να μπορεί να δώσει λεπτομέρειες για το πώς κατάληξε στα ποσά αυτά για την επίδικη περίοδο. Είπε ότι το κόστος ανέγερσης της πολυκατοικίας θα ήταν περίπου Λ.Κ.600 - Λ.Κ.650 το τετραγωνικό μέτρο και ότι θα ήταν έκτασης 1.000 τ.μ. πλέον 200 τ.μ. χώρο στάθμευσης με αξία, συνεπώς, περίπου Λ.Κ.850.000. Το ποσό όμως αυτό δεν προκύπτει με οποιαδήποτε ακρίβεια από την αριθμητική βάση που παράθεσε. Δέχθηκε εντούτοις αργότερα ότι η αμοιβή που θα δικαιούνταν με βάση το συμβόλαιο αναθέσεως εργασίας - Τεκμήριο 7, θα ήταν περίπου Λ.Κ.11.350, όμως λόγω της στενής σχέσης του με το Βάσο Καϊσή (ΜΕ1), δεν είχε αποφασίσει το ακριβές ποσό που θα τον χρέωνε, σίγουρα όμως θα ήταν χαμηλότερο των Λ.Κ. 11,350. Η πτυχή αυτή της μαρτυρίας του μάρτυρος δε χαρακτηρίζεται από την απαραίτητη ποιότητα έτσι ώστε να μπορεί να της προσδοθεί οποιαδήποτε βαρύτητα πόσω μάλλον για σκοπούς στοιχειοθέτησης αντίστοιχης αξίωσης των εναγόντων. Αντιθέτως, ο μάρτυς ήταν σαφής ότι το ποσό των Λ.Κ.1.500 (€2.562,90), που χρέωσε έναντι αμοιβής μελέτης για την ανέγερση της πολυκατοικίας πληρώθηκε από τους ενάγοντες και όχι από τη V.G.K. Ltd, στο όνομα της οποίας είχαν εκδοθεί τα δύο υπό αναφορά τιμολόγια [βλ. Τεκμήρια 1(ΙΣΤ1) και (ΙΣΤ2)]. Επί του σημείου καθαρή ήταν και η μαρτυρία του Βάσου Καϊσή (ΜΕ1), ότι το ποσό αυτό καταβλήθηκε από τους ενάγοντες προς το μάρτυρα, για μεν το τιμολόγιο - Τεκμήριο 1(ΙΣΤ1), με την πληρωμή ποσού Λ.Κ.1.000, σε μετρητά προς πλήρη εξόφληση στις 20.10.05 (ενώ το ποσό του τιμολογίου ήταν Λ.Κ.1.150), για δε το τιμολόγιο - Τεκμήριο 1(ΙΣΤ2), με την πληρωμή ποσού Λ.Κ.500, με τραπεζική επιταγή στις 11.1.06. Ο Βάσος Καϊσής (ΜΕ1), ήταν επίσης εναργής για το ότι το ποσό των Λ.Κ.10.750, το οποίο οι δικηγόροι του είχαν πει στους εναγόμενους με την επιστολή - Τεκμήριο 1(ΙΓ), ότι θα το κρατούσαν στο τέλος δεν κρατήθηκε και δεν εξαργυρώθηκε διότι, ακριβώς, αφορούσε τη V.G.K. Holdings Ltd και όχι τους ενάγοντες - και τούτο αποτελεί και εύρημα του Δικαστηρίου. Απορρίπτω το μέρος εκείνο της μαρτυρίας του Ανδρέα Χριστοφίδη (ΜΕ3), που σχετίζεται με τη συμφωνία αμοιβής του και στο ύψος που ανάφερε, ως ασαφές και αόριστο και στερούμενο πειστικότητας. Δέχομαι όμως ως αξιόπιστη την αναφορά του για την πληρωμή του ποσού των Λ.Κ.1.500 βάσει των τιμολογίων - Τεκμήρια 1(ΙΣΤ1) και 1(ΙΣΤ2), από τους ενάγοντες προς πλήρη εξόφληση των εν λόγω χρεώσεων. Με προϋπόθεση την πλήρη και επαρκή αιτιολογία, η ευχέρεια του Δικαστηρίου να δέχεται μέρος της μαρτυρίας μάρτυρος ως αξιόπιστο και να απορρίπτει άλλο μέρος της ως αναξιόπιστο, είναι καλώς εμπεδωμένη στο δίκαιο μας, χωρίς να σημαίνει ότι η δυνατότητα αυτή είναι απόλυτη και ανεξέλεγκτη (βλ. πιο πρόσφατα, Αντωνίου v. Xρίστου
(2006)1(Β) Α.Α.Δ. 888). Ο Παναγιώτης Καλλής (ΜΥ1), δε μου δημιούργησε καλή εντύπωση. Απαντούσε με υπεκφυγές, με φανερό σκοπό να βοηθήσει στην υπόθεση των εργοδοτών του - εναγομένων. Βασική του θέση ήταν ότι με την άδεια διαχωρισμού που είχε εκδοθεί επηρεαζόταν δυσμενώς το πρατήριο των εναγομένων το οποίο βρισκόταν στο βόρειο μέρος του επίδικου ακινήτου επειδή κατά την επί τόπου επίσκεψη του Κτηματολογίου διαπιστώθηκε ότι το βόρειο μέρος παρεμβαίνει παράνομα στο παρακείμενο τεμάχιο από τα ανατολικά. Οι εξηγήσεις που έδωσε ο μάρτυς ήσαν γενικές και αόριστες, με τον ίδιο να μην προβαίνει σε οποιοδήποτε διάβημα για επιβεβαίωση του ισχυρισμού εκ πλευράς Κτηματολογίου. Απορρίπτω τη μαρτυρία του Παναγιώτη Καλλή (ΜΥ1), ως αναξιόπιστη. Με τους περιορισμούς που αναφέρθηκαν πιο πάνω, δέχομαι ως αξιόπιστη τη μαρτυρία και εκδοχή των εναγόντων και απορρίπτω ως αναξιόπιστη αυτή των εναγομένων. Η παράθεση της εκδοχής των εναγόντων όπως διατυπώθηκε πιο πάνω αποτελεί, αυτολεξεί και αντίστοιχο εύρημα του Δικαστηρίου. Εύρημα του Δικαστηρίου αποτελεί επίσης και το ότι συνάφθηκε μεταξύ των διαδίκων η προφορική σύμβαση που αποτελεί τη βάση της αγωγής και όχι οποιαδήποτε συμφωνία υπό την αίρεση υπογραφής τελικής συμφωνίας μεταξύ άλλων διαδίκων, όπως διατείνονται οι εναγόμενοι στην υπεράσπιση τους. Παρόλο που οι αρχικές διαπραγματεύσεις έγιναν από τη V.G.K Holdings Ltd με τους εναγόμενους, ο Βάσος Καϊσής (ΜΕ1), είχε με σαφήνεια πληροφορήσει εγκαίρως τους εναγόμενους ότι η σύμβαση για την αγοραπωλησία θα γινόταν με τους ενάγοντες και αυτοί το δέχθηκαν. Αυτό προκύπτει, πέραν της αξιόπιστης μαρτυρίας του μάρτυρος και από το περιεχόμενο του γραπτού κειμένου που θα χρησιμοποιούνταν ως η γραπτή σύμβαση μεταξύ των διαδίκων (βλ. Τεκμήριο 2), πράγμα όμως που τελικώς δεν έλαβε χώραν μετά από εισήγηση του Κίκη Λευκαρίτη (η κατάσταση της υγείας του οποίου δεν του επέτρεψε να δώσει μαρτυρία στο Δικαστήριο, σύμφωνα με όσα ανάφερε ο κ. Ζαχαρίου), χωρίς να αμφισβητηθεί από την κ. Μηλιώτου. Στο Τεκμήριο 2, αναφέρεται σαφώς ότι αγοραστές θα ήσαν οι ενάγοντες και όχι η V.G.K. Holdings Ltd ή άλλο νομικό ή φυσικό πρόσωπο και πωλητές οι εναγόμενοι. Οι εναγόμενοι δεν ικανοποίησαν τον όρο της συμφωνίας για διαχωρισμό του ακινήτου σε δύο οικόπεδα παρόλο που προχώρησαν με τη διαδικασία υποβολής των αναγκαίων αιτήσεων προς τις αρμόδιες αρχές. Το περιεχόμενο της επιστολής τους Τεκμήριο 1(ε), παρόλο που τους έδινε το δικαίωμα υπαναχώρησης, δεν έτυχε εκμετάλλευσης από τους ενάγοντες οι οποίοι επέλεξαν να διατηρήσουν ζωντανή τη σύμβαση. Ως εκ τούτου, ακολούθησαν νέες συζητήσεις και διαβουλεύσεις μεταξύ Βάσου Καϊσή και Κίκη Λευκαρίτη, εκ πλευράς εναγομένων, με αποτέλεσμα την αμοιβαία τροποποίηση των όρων της σύμβασης στις 15.2.
  1. Οι υπόλοιποι όροι της σύμβασης παρέμειναν οι ίδιοι. Οι εναγόμενοι είχαν πλέον απαλλαχτεί από την υποχρέωση για διαχωρισμό του ακινήτου και την έκδοση ξεχωριστού τίτλου αφού οι ενάγοντες θα αποκτούσαν το ½ εξ αδιαιρέτου μερίδιο του ακινήτου το οποίο οι εναγόμενοι θα έπρεπε να τους μεταβίβαζαν στο όνομα τους, κάτι όμως που δεν έπραξαν κατά παράβαση της σύμβασης. Η παράληψη τους να προσέλθουν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας και να προβούν στη συμφωνηθείσα μεταβίβαση στις 24.3.06, ισοδυναμεί με ουσιώδη παραβίαση των όρων της συμφωνίας και νόμιμο τερματισμό αυτής εκ πλευράς εναγόντων συμφώνως του περιεχομένου του Τεκμηρίου 1(ΙΓ), με το χρόνο πια της μεταβίβασης να καθίσταται ουσιώδης. Κατά την αντεξέταση του κυριότερου μάρτυρα των εναγόντων Βάσου Καϊσή (ΜΕ1), οι εναγόμενοι τού υπόβαλαν ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε σύμβαση μεταξύ των διαδίκων και συνεπώς ούτε καν συμφωνία υπό αίρεση, έστω, όπως ισχυρίζονται οι εναγόμενοι. Το Τεκμήριο Δ αναφέρει σαφώς ότι το ποσό των Λ.Κ.10.000, είχε ληφθεί από τον Κίκη Λευκαρίτη (και βρίσκω ότι αυτό έγινε νομίμως εκ πλευράς εναγομένων), παρά του Βάσου Καϊσή (ΜΕ1) (και βρίσκω ότι ο τελευταίος ενεργούσε νομίμως για λογαριασμό των εναγόντων), για την αγορά του οικοπέδου στις 7.12.04, ως το επίσημο κτηματικό σχέδιο - Τεκμήριο Γ. Η συμφωνία αυτή δεν ήταν προκαταρκτική αλλά μια τελική και πλήρως περιεκτική σύμβαση ικανοποιούσα όλες τις προϋποθέσεις του άρθρου 10 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.
  2. Οι ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν το σύνολο της αξίωσης τους στο βαθμό και έκταση που διατυπώνεται στην Έκθεση Απαίτησης λόγω έλλειψης αξιόπιστης και βαρύνουσας μαρτυρίας. Η μαρτυρία του Βάσου Καϊσή (ΜΕ1), η οποία κάλυψε και τομείς με τους οποίους ενασχολήθηκαν οι Ανδρέας Ανδρέου (ΜΕ2) και Ανδρέας Χριστοφόρου (ΜΕ3), δε μπορεί να πληρώσει το κενό διότι στην προκειμένη περίπτωση η καλύτερη δυνατόν μαρτυρία που μπορούσε να δοθεί πάνω στις πτυχές που ανάφεραν οι εν λόγω μάρτυρες ήταν η δική τους και όχι του Βάσου Καϊσή (ΜΕ1). Η μαρτυρία του τελευταίου στο ζήτημα της αγοραίας αξίας του οικοπέδου αλλά και της συνολικής αξίας ανέγερσης της πολυκατοικίας εντός του οικοπέδου κρίνεται ως παντελώς ανεπαρκής όχι μόνον λόγω της ασάφειας και αοριστίας που τη χαρακτηρίζει αλλά και επειδή ο μάρτυς δεν είχε τις απαραίτητες εξειδικευμένες γνώσεις για να προβεί στους προσδιορισμούς αυτούς. Καταλήγοντας σε τούτο δεν παραγνώρισα τη θέση του μάρτυρος ότι είχε εκτενή πείρα στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Το ζητούμενο όμως εδώ είναι το κατά πόσον μπορούσε να καταλήξει με τρόπο αιτιολογημένο και πειστικό σε οποιοδήποτε συμπέρασμα αναφορικώς με την αγοραία αξία του οικοπέδου σε οποιοδήποτε χρονικό στάδιο αφορά η παρούσα αγωγή, κάτι στο οποίο απέτυχε και αφήνω κατά μέρος το γεγονός ότι αναφερόμενος στην αγοραία αξία του οικοπέδου δε μπορούσε να την καθορίσει κάνοντας μάλιστα αναφορά στην απάντηση του στο αντίγραφο της εκτίμησης - Τεκμήριο 1(ΙΔ), που συνέταξε ο Ανδρέας Ανδρέου (ΜΕ2). Προκύπτει ως εκ τούτου ότι δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου ικανοποιητική αξιόπιστη μαρτυρία περί του ύψους της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο του τερματισμού της σύμβασης στις 24.3.06 ή σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή. Η μόνη θεραπεία που θα μπορούσε να αποδοθεί προς όφελος των εναγόντων στην προκειμένη περίπτωση στη βάση της μαρτυρίας που έχει κριθεί ως αξιόπιστη είναι η επιστροφή του ποσού της προκαταβολής που πλήρωσαν προς τους εναγόμενους συμφώνως του Τεκμηρίου 1(Δ), στις 17.12.04, ύψους Λ.Κ.10.000 (€17.086) και το ποσό των Λ.Κ.1.500 (2.562,90), που πλήρωσαν προς τον αρχιτέκτονα Ανδρέα Χριστοφίδη (ΜΕ3), για σκοπούς αρχιτεκτονικής μελέτης σε σχέση με την ανέγερση πολυκατοικίας στο οικόπεδο, με τους εναγόμενους να γνωρίζουν από την αρχή της συμβατικής τους σχέσης με τους ενάγοντες περί της ανάθεσης της αρχιτεκτονικής αυτής μελέτης και τους σκοπούς της. Ως εκ των ανωτέρω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγομένων για ποσό €19.648,90, πλέον νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής στις 4.4.06, πλέον έξοδα και Φ.Π.Α., με νόμιμο τόκο, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα που εμπίπτει το ποσό της απόφασης. (Υπ.)........... Ν. Γ. Σάντης, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Μ.Ρ. [1] βλ. Hodgkinson, Expert Evidence: Law and Practice, 1990, σελ.
  3. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.