ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΣΤΑΥΡΟΣ ΔΗΜΟΣΘΕΝΟΥΣ ΛΤΔ κ.α. ν. ΑΡΧΗΣ ΗΛΕΚΤΡΙΣΜΟΥ ΚΥΠΡΟΥ, Αγωγή Αρ. 8827/04, 26.11.08 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2008:A230 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Μ. Χριστοδούλου, Π.Ε.Δ. Αγωγή Αρ. 8827/04 Μεταξύ:
- ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΣΤΑΥΡΟΣ ΔΗΜΟΣΘΕΝΟΥΣ ΛΤΔ, από Λεμεσό
- ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΚΕΦΑΛΟΓΚΡΕΜΜΟΣ ΛΤΔ, από Λεμεσό Ενάγουσες - και - ΑΡΧΗΣ ΗΛΕΚΤΡΙΣΜΟΥ ΚΥΠΡΟΥ Εναγόμενης Ημερομηνία: 26.11.08 Εμφανίσεις: Για ενάγουσες: κ. Ν. Παπαευσταθίου Για εναγόμενη: κα Κ. Στιβαρού Α Π Ο Φ Α Σ Η Η εξουσία που παρέχεται στην Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου (στο εξής η Αρχή) από το άρθρο 31 του Περί Ηλεκτρισμού Νόμου, Κεφ.170, να τοποθετεί ηλεκτρικές γραμμές σε ακίνητα που δεν καλύπτονται από οικοδομές προϋποθέτει εξασφάλιση συγκατάθεσης από τους ιδιοκτήτες και κατόχους της γης ή, σε περίπτωση που δεν τη δίδουν, από τον Έπαρχο. Η υπό κρίση υπόθεση εμπίπτει στη δεύτερη κατηγορία. Τα έργα, δηλαδή, που εκτέλεσε η Αρχή σε ακίνητα των εναγουσών εταιρειών (στο εξής οι Εταιρείες) για τοποθέτηση υπέργειας γραμμής υψηλής τάσης προς τον υποσταθμό Γερμασόγειας έγιναν με τη συγκατάθεση του Επάρχου Λεμεσού, αφού οι Εταιρείες αρνήθηκαν να συγκατατεθούν. Η συγκατάθεση, όμως, του Επάρχου συνοδευόταν από τον όρο ότι, αν στο μέλλον η επηρεαζόμενη γη αναπτυσσόταν οικοδομικά και οι εγκαταστάσεις της Αρχής αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξή της, η Αρχή όφειλε να τις μετακινήσει ή διαφοροποιήσει έτσι ώστε να μην παρεμποδίζεται η αξιοποίηση της γης, διαφορετικά όφειλε να καταβάλει στις Εταιρείες δίκαιη αποζημίωση που σε περίπτωση διαφωνίας θα καθοριζόταν από αρμόδιο Δικαστήριο. Ο όρος αυτός, όπως θα διαφανεί στη συνέχεια, αποτελεί τη βάση επί της οποίας στηρίζεται αξίωση των Εταιρειών για αποζημιώσεις ύψους £483.000 που αντιπροσωπεύει, όπως διατείνονται, τη ζημιά που υπέστηκαν λόγω των έργων. Πιο συγκεκριμένα, προβάλλουν ότι το 1996 εκπόνησαν σχέδια για ανάπτυξη των κτημάτων τους και κάλεσαν την Αρχή να μετακινήσει τόσο τους πυλώνες όσο και τα υπέργεια καλώδια λόγω του ότι επηρέαζαν σημαντικά τη σχεδιασθείσα ανάπτυξη. Η Αρχή, όμως, δεν ικανοποίησε το αίτημα τους στοιχείο που τις ανάγκασε, το 2001, να πωλήσουν τα εν λόγω κτήματα σε μειωμένη κατά £483.000 τιμή, αφού στο μεταξύ είχαν εξασφαλίσει και Πολεοδομική Άδεια διαίρεσης τους σε οικόπεδα. Η Αρχή αρνείται ότι οι εγκαταστάσεις της αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των κτημάτων των Εταιρειών και ως εκ τούτου απορρίπτει την αξίωση τους για αποζημιώσεις. Προβάλλει, επίσης, ότι οι διεκδικούμενες αποζημιώσεις είναι αόριστες και εγείρει θέμα τοπικής αρμοδιότητας του παρόντος Δικαστηρίου για εκδίκαση της υπόθεσης, επικαλούμενη ότι τα ακίνητα βρίσκονται στην περιφέρεια της Επαρχίας Λεμεσού και, επομένως, αρμόδιο να εκδικάσει την υπόθεση είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού. Το ιστορικό της υπόθεσης, συμπεριλαμβανομένης της φύσης και έκτασης των έργων που εκτέλεσε η Αρχή στα κτήματα των Εταιρειών, δίδεται από κοινώς παραδεκτά γεγονότα που έχουν ως ακολούθως:- Η ενάγουσα αρ. 1 ήταν ιδιοκτήτρια του κτήματος αρ. εγγραφής 26475, τεμ. 708 (παλαιό 244) και η ενάγουσα αρ. 2 των κτημάτων με αρ. εγγραφής 22828, τεμ. 363 και 24528, τεμ. 423 (τεκμ. 1, 2 και 3, αντίστοιχα). Τα τρία κτήματα είναι συνολικής έκτασης 11 εκταρίων, 19 δεκαρίων και 21192 τ.μ., συνορεύουν μεταξύ τους (τεκμ.4) και βρίσκονται στην τοποθεσία Ασπρόκρεμμος του Δήμου Γερμασόγειας. Διευκρινίζεται, στο σημείο αυτό, ότι τα έργα της Αρχής δεν επηρέασαν το τεμ. 363 και παρεμβάλλεται το αδιαμφισβήτητο γεγονός, ότι το 1967 η τότε ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 244 έδωσε στην Αρχή την άνευ όρων συγκατάθεση της για τοποθέτηση εναέριας γραμμής στο κτήμα της (τεκμ. 27α και 28α), όπως έπραξε και η ιδιοκτήτρια του γειτονικού τεμαχίου 245 (τεκμ. 27β και 28β). Πρόκειται, όπως εξηγήθηκε, για συγκαταθέσεις που συνέβαλαν στην τοποθέτηση της ηλεκτρικής γραμμής Μονής - Πολεμιδιών η οποία ενώνεται με την επίδικη γραμμή στο βόρειο μέρος του τεμαχίου 244 (τεκμ.17). Στις 29.7.1982 η Αρχή κοινοποίησε στην ενάγουσα αρ. 1 την πρόθεσή της να προβεί σε εκτέλεση έργων για τοποθέτηση ηλεκτρικής γραμμής υψηλής τάσης η οποία θα επηρέαζε το ακίνητό της (τεκμ.5) και στις 23.6.93 της ζήτησε την προβλεπόμενη από το άρθρο 31 του Κεφ. 170 συγκατάθεση (τεκμ.7). Η ενάγουσα 1, όμως, αφενός μεν ζήτησε αναθεώρηση της απόφασης (τεκμ.6) και αφετέρου αρνήθηκε να συγκατατεθεί με αποτέλεσμα η Αρχή να απευθυνθεί στον Έπαρχο από τον οποίο εξασφάλισε την απαιτούμενη συγκατάθεση στις 20.6.83 την οποία και κοινοποίησε στην ενάγουσα αρ. 1 (τεκμ. 8, 9 και 10). Η ίδια ακριβώς διαδικασία ακολουθήθηκε και σ΄ ότι αφορά τα έργα στο τεμ. 423, ιδιοκτησίας της ενάγουσας αρ.
- Η πρόθεση της Αρχής για την εκτέλεση των σχετικών έργων κοινοποιήθηκε στην ενάγουσα αρ. 2 στις 14 και 17.10.94 (τεκμ. 11 και 12) και επειδή προσέκρουσε σε ένσταση (τεκμ. 13 και 14), η Αρχή απευθύνθηκε και πάλι στον Έπαρχο από τον οποίο εξασφάλισε την απαιτούμενη συγκατάθεση στις 19.12.94 (τεκμ. 15 και 16), η οποία και πάλι συνοδευόταν με τον προαναφερθέντα όρο. Η φύση και έκταση των εκτελεσθέντων από την Αρχή έργων είναι, όπως ήδη έχει σημειωθεί, αμοιβαίως παραδεκτή. Η ηλεκτρική γραμμή υψηλής τάσης προς τον υποσταθμό Γερμασόγειας, μέρος της οποίας αποτυπώνεται με πράσινο χρώμα στο τοπογραφικό σχέδιο τεκμ. 17 και με πορτοκαλί σε άλλο τοπογραφικό που παρουσίασε ο εκτιμητής ακινήτων Α. Λοίζου (ΜΕ.1), υλοποιήθηκε με την εγκατάσταση μεγάλων μεταλλικών πυλώνων και υπέργειων καλωδίων. Τρεις από τους εν λόγω πυλώνες βρίσκονται στο ανατολικό σύνορο των τεμαχίων 708 και 423 και η ύπαρξή τους, σύμφωνα με τις Εταιρείες, επηρέαζε σημαντικά την ανάπτυξη των κτημάτων τους. Η θέση των Εταιρειών ότι οι πιο πάνω πυλώνες και υπέργεια καλώδια επηρέαζαν σημαντικά την ανάπτυξη των κτημάτων τους κοινοποιήθηκε για πρώτη φορά στην Αρχή με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 30.7.96 (τεκμ.19). Με αυτή, αφού πληροφορούσαν την Αρχή ότι εκπόνησαν σχέδια για ανάπτυξη των κτημάτων τους, της υπενθύμιζαν τον όρο που είχε θέσει ο Έπαρχος στις συγκαταθέσεις του και την καλούσαν να εξετάσει το ενδεχόμενο μετακίνησης τόσο των πυλώνων όσο και των καλωδίων. Η Αρχή καθυστέρησε να απαντήσει στην εν λόγω επιστολή γι΄ αυτό οι δικηγόροι των Εταιρειών επανήλθαν με νέα επιστολή ημερ. 22.10.96, η οποία απαντήθηκε από την Αρχή στις 18.11.96 (τεκμ. 20). Με αυτή προτεινόταν συνάντηση για συζήτηση του θέματος, η οποία πραγματοποιήθηκε στα γραφεία της Αρχής στις 12.12.96 και κατ΄ αυτή παρευρέθηκαν εκ μέρους των εταιρειών οι Στ. Δημοσθένους (ΜΕ.3), Φ. Γεωργιάδης (ΜΕ.2) και Χρ. Μαυρέλλης και από πλευράς της Αρχής οι Α. Μαλιαλής και Γ. Γεωργίου. Τέσσερα χρόνια μετά την πιο πάνω συνάντηση, στις 13.12.00, οι Εταιρείες εξασφάλισαν Πολεοδομική Άδεια (τεκμ. 21) για διαίρεση των προαναφερθέντων τριών κτημάτων τους σε 142 οικόπεδα και στις 2.2.01 τα πώλησαν, μαζί με την άδεια, στην εταιρεία IOANNOU & PARASKEVAIDES LTD αντί του ποσού των £2.000.000 (τεκμ. 22). Πιο συγκεκριμένα το τεμ. 708 της ενάγουσας αρ. 1 πωλήθηκε για £1.850.000 ενώ τα άλλα δύο τεμάχια της ενάγουσας αρ. 2, τα 363 και 423, για £100.000 και £50.000 αντίστοιχα. Τέσσερις μήνες μετά, στις 30.5.01, οι Εταιρείες υπέβαλαν αίτηση στο Δήμο Γερμασόγειας για Άδεια Διαχωρισμού των εν λόγω κτημάτων σε οικόπεδα (τεκμ.23), η οποία εκδόθηκε στις 5.6.02 (τεκμ.24). Στη βάση της εν λόγω άδειας η εταιρεία IOANNOU & PARASKEVAIDES προχώρησε σε εκτέλεση των έργων διαχωρισμού και για τα 142 οικόπεδα εκδόθηκαν, τελικά, ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας. Σε τρία δε απ΄ αυτά, στα οικόπεδα με αρ. τεμ. 938, 867 και 884, η Αρχή κατασκεύασε υποσταθμούς για σκοπούς ηλεκτροδότησης των οικοπέδων, οι οποίοι ενεγγράφηκαν στο όνομα της (τεκμ. 29α, 29β και 29γ). Στο σημείο αυτό παρεμβάλλεται το αδιαμφισβήτητο γεγονός, ότι παρόλο που οι Εταιρείες είχαν πωλήσει στην Εταιρεία IOANNOU & PARASKEVAIDES το κτήμα από τις 12.2.01 εντούτοις συνέχισαν να εγείρουν αξιώσεις προς την Αρχή σε σχέση με τις εν λόγω εγκαταστάσεις. Πιο συγκεκριμένα, με επιστολή των δικηγόρων της ημερ. 31.7.01 (τεκμ.30) πληροφορούσαν την Αρχή ότι προωθούσαν την οικοδομική ανάπτυξη του κτήματος και την καλούσαν να μετακινήσει τις εγκαταστάσεις, έτσι ώστε να μην παρεμποδίζεται η αξιοποίηση του, αίτημα όμως που απορρίφθηκε από την Αρχή στις 20.8.01 (τεκμ.31). Τέλος, είναι παραδεκτό ότι οι Εταιρείες δεν πρόσβαλαν με προσφυγές τόσο τις συγκαταθέσεις που έδωσε ο Έπαρχος Λεμεσού στην Αρχή όσο και τους όρους που τέθηκαν στη Πολεοδομική Άδεια και στην Άδεια Διαχωρισμού. Για απόδειξη της αξίωσης των Εταιρειών κατέθεσαν τρεις μάρτυρες, οι ΜΕ.1, ΜΕ.2 και ΜΕ.3 που αναφέρονται πιο πάνω, ενώ για την Αρχή οι Β. Ευθυμίου (ΜΥ.1), διευθυντής μεταφοράς και ανάπτυξης έργων και Α. Αγαθαγγέλου (ΜΥ.2), εκτιμητής ακινήτων. Η εξακρίβωση του βαθμού επηρεασμού των οικοπέδων της Πολεοδομικής Άδειας ημερ. 13.12.00 (στο εξής το κτήμα) από τις εγκαταστάσεις της Αρχής ανατέθηκε στο ME.1, o οποίος ετοίμασε σχετική έκθεση (τεκμ. 25) που επεξήγησε στο Δικαστήριο. Αποφάνθηκε ότι λόγω των εγκαταστάσεων μειώθηκε η ποιότητα του περιβάλλοντος και την 8.1.01 η αξία 29 οικοπέδων μειώθηκε κατά 30% (ή £435.294) ενώ των χώρων πρασίνου κατά 50% (ή £65.000). Για αιτιολόγηση του πορίσματος του έλαβε υπόψη, όπως ανάφερε, τα φυσικά χαρακτηριστικά του κτήματος, την περιοχή που ευρίσκεται, τις προοπτικές ανάπτυξης του και στηρίχθηκε στη συγκριτική μέθοδο. Πιο αναλυτικά:- Το κτήμα, ανάφερε, βρίσκεται σε πλαγιά υψώματος που προσφέρει εξαιρετική και αμφιθεατρική θέα προς τη θάλασσα και γενικά την πόλη της Λεμεσού. Νότια του κτήματος, κατά 1000 μ. περίπου, βρίσκεται η περιοχή Μαυροβούνια η οποία αποτελεί συνέχεια της γνωστής περιοχής Καλόγηροι. Η ανάπτυξη της περιοχής Καλόγηροι ολοκληρώθηκε το 1990 και στα οικόπεδα της ανεγέρθηκαν κατοικίες υψηλού κόστους, οι οποίες την καθιέρωσαν ως την αριστοκρατική περιοχή της πόλης. Ακολούθησε το 1998 η ανάπτυξη της περιοχής Μαυροβούνια, στα οικόπεδα της οποίας έχουν επίσης ανεγερθεί πολυάριθμες κατοικίες υψηλού κόστους. Επομένως, κατά την άποψή του, η περιοχή στην οποία βρίσκεται το κτήμα είχε όλες τις προοπτικές να αναπτυχθεί όπως οι άλλες δύο περιοχές και ανάμενε να υπάρξει ζήτηση οικοπέδων από ψηλές εισοδηματικές τάξεις για ανέγερση κατοικιών υψηλού κόστους. Η περιοχή του κτήματος, συνέχισε, βρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης Κ.10, η οποία υποδηλεί συντελεστή δόμησης 30%, αλλά οι εγκαταστάσεις της Αρχής επενεργούσαν αρνητικά στην αξία του. Αυτό, γιατί η επικρατούσα γενική άποψη είναι ότι οι εγκαταστάσεις αυτές προκαλούν καρκίνο και διάφορες άλλες παρενέργειες, όπως θόρυβο, οπτική ρύπανση, φωτιές κλπ. Για ετοιμασία της έκθεσής του, διευκρίνισε, υιοθέτησε μια «ακτίνα επηρεασμού» των γραμμών που υπάρχουν στο κτήμα 100 μέτρων, την οποία θεωρεί ως την ελάχιστη απόσταση για μείωση της οπτικής και άλλης ρύπανσης των εγκαταστάσεων. Με βάση την ακτίνα αυτή επηρεάζονται 29 οικόπεδα - τα οποία χρωματίζει σε επισυνημμένο τοπογραφικό - συνολικού εμβαδού 24.183 τ.μ., τα οποία κατέγραψε σε Παράρτημα και συνέχισε:- Για να εκτιμήσει την αξία των 29 οικοπέδων χωρίς επηρεασμό εξασφάλισε από το Κτηματολόγιο συγκριτικές πωλήσεις οικοπέδων από την περιοχή Μαυροβούνια. Πρόκειται για επτά
(7)πωλήσεις, λεπτομέρειες των οποίων δίδονται στην έκθεση, με βάση τις οποίες η τιμή πώλησης των εν λόγω οικοπέδων κυμαινόταν από τις £75 μέχρι £80 το τ.μ.. Η περιοχή Μαυροβούνια όμως, επεσήμανε, είναι κατά 10% καλύτερη από την περιοχή του κτήματος και, επομένως, υιοθέτησε ως αξία των υπό εκτίμηση οικοπέδων τις £60 το τ.μ. την οποία χαρακτήρισε συντηρητική. Με βάση αυτά τα στοιχεία εκτίμησε ότι η αξία των 29 οικοπέδων χωρίς επηρεασμό θα ήταν £1.450.980 (24.183 τ.μ. x £60 το τ.μ.), ενώ η αξία τους λόγω των εγκαταστάσεων ήταν μειωμένη κατά 30% (ή £435.294). Παρόμοια εκτίμησε ότι οι χώροι πρασίνου χωρίς επηρεασμό θα άξιζαν £130.000 (13.000 τ.μ. χ 10 το τ.μ.) ενώ λόγω των εγκαταστάσεων μειώθηκε κατά το ήμισυ, δηλαδή στις £65.
- Κατ΄ ακολουθία τούτων υποστήριξε ότι η συνολική ζημιά που υπέστηκαν οι Εταιρείες λόγω της ύπαρξης των εγκαταστάσεων ανήλθε στις £500.
- Οι εγκαταστάσεις της Αρχής, παραδέχθηκε κατά την αντεξέταση, δεν αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματος. Ήταν, όμως, ένας περιορισμός που αχρήστευε το χώρο πρασίνου - μέσα στον οποίο βρίσκονται οι εγκαταστάσεις - ο οποίος ναι μεν εγγράφεται στο Δημόσιο, αλλά για τους λόγους που εξήγησε στην κυρίως εξέτασή του επηρέαζαν αρνητικά την αξία του κτήματος. Του υποβλήθηκε ότι η εκτίμηση του δεν είναι αντικειμενική γιατί και η Αρχή έκαμε εκτίμηση και μάλιστα μετά το διαχωρισμό του κτήματος σε οικόπεδα και, όπως προέκυψε, η ύπαρξη των εγκαταστάσεων δεν επηρέασε αρνητικά την αξία των οικοπέδων. Συμφώνησε ότι πράγματι έγινε ο διαχωρισμός, αλλά επέμενε ότι η αξία των 29 οικοπέδων που προσδιόρισε στην κυρίως εξέταση του ήταν κατά 30% τουλάχιστο πιο κάτω από την αξία των άλλων οικοπέδων που δεν επηρεάζονταν από τις εγκαταστάσεις. Τέλος, τόνισε ότι το τίμημα πώλησης του κτήματος λόγω των εγκαταστάσεων ήταν σαφώς μειωμένο, γιατί ένας αγοραστής θα λάμβανε υπόψη την ύπαρξη των εν λόγω εγκαταστάσεων, όπως έκαμε και ο ίδιος στην εκτίμησή του. Ο ΜΕ.2, πολιτικός μηχανικός και εργοδοτούμενος της ενάγουσας αρ. 1 από το 1984, ισχυρίσθηκε ότι η ύπαρξη των εγκαταστάσεων της Αρχής ήταν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματος. Είναι γι΄αυτό το λόγο, εξήγησε, που οι εταιρείες ζήτησαν με το τεκμ. 19 τη μετακίνηση τους, αλλά στη συνάντηση ημερ. 12.12.96 η Αρχή αρνήθηκε να τις μετακινήσει και τους προέτρεψε να απευθυνθούν για πολεοδομική άδεια και στη συνέχεια για αποζημιώσεις. Για τεκμηρίωση της θέσης του επικαλέσθηκε δύο λόγους. Ο πρώτος, ότι χωρίς τις εγκαταστάσεις θα μπορούσαν να σχεδιάσουν αλλού τους χώρους πρασίνου και, ο δεύτερος, γιατί κατ΄ απαίτηση της Αρχής επιβλήθηκαν στην πολεοδομική άδεια (τεκμ.21) δύο, ουσιαστικά, όροι. Ότι δηλαδή:-
- Θα΄ πρεπε να αφεθεί λωρίδα γης πλάτους 25 μ. κάτω από τη γραμμή (12.5 μ. εκατέρωθεν από το κέντρο της γραμμής), η οποία θα μπορούσε να αποτελέσει «δημόσια πλατεία», «δρόμο» ή «χωράφι» και
- Τα άκρα της εν λόγω λωρίδας θα θεωρούνταν ως τα σύνορα με τα γειτνιάζοντα οικόπεδα και οποιαδήποτε οικοδομή σ΄ αυτά θα΄ πρεπε να είναι σε απόσταση τουλάχιστο 3 μ., δηλαδή 15,5 μ. από το κέντρο της γραμμής. Κατά την αντεξέταση του υποβλήθηκε ότι οι εγκαταστάσεις της Αρχής δεν αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματος, υποβολή με την οποία διαφώνησε. Ο ΜΕ.3, ιδρυτής της ενάγουσας αρ. 1, αναφέρθηκε στην πώληση του κτήματος στην εταιρεία IOANNOU & PARASKEVAIDES. Τις διαπραγματεύσεις για την πώληση του, ανάφερε, τις έκαμε ο ίδιος με τη βοήθεια κτηματομεσιτών και, κατ΄ αρχή, κατέληξαν στα £2.500.000 αλλά η πράξη δεν προχωρούσε. Για το λόγο αυτό επισκέφθηκε το γενικό διευθυντή της εν λόγω εταιρείας, κάποιο Αντωνιάδη, ο οποίος «φώναξε» τον ίδιο τον Γ. Παρασκευαίδη, στον οποίο εξήγησε ότι η επένδυση δεν προχώρησε λόγω του ότι στο κτήμα υπήρχαν «στύλλοι» της Αρχής. Στην παρουσία, λοιπόν, και του Παρασκευαίδη του «έκοψαν» ακόμη £500.000 - δηλαδή του πρότειναν £2.000.000 - κι αυτός δέχθηκε, γιατί έβλεπε ότι ο κόσμος δεν ήθελε ν΄ αγοράσει οικόπεδα κοντά σε καλώδια της Αρχής. Αυτός, τόνισε, ήταν ο λόγος που πώλησε το κτήμα κατά £500.000 πιο κάτω από την τιμή που είχαν (κατ΄ αρχή) συμφωνήσει προηγουμένως και κατ΄ ακολουθία τούτου υπόγραψαν το πωλητήριο τεκμ.
- Κατά την αντεξέταση ρωτήθηκε αν το 1982, που αγόρασε το τεμ. 244, υπήρχε σ΄ αυτό πυλώνας της Αρχής και απάντησε αρνητικά και απέρριψε υποβολή ότι στο βόρειο μέρος του εν λόγω κτήματος υπήρχε πυλώνας από πολύ παλιά. Η μαρτυρία του ΜΥ.1, διευθυντή από το 2004 του τμήματος μεταφοράς και ανάπτυξης έργων της Αρχής, συνοψίζεται ως ακολούθως:- Προσελήφθηκε στην Αρχή το 1971 και εργάστηκε στο τμήμα τοποθέτησης εναέριων γραμμών για πάρα πολλά χρόνια. Υπό την ιδιότητα του αυτή είχε εμπλοκή στην τοποθέτηση των επίδικων εγκαταστάσεων και επισκέφθηκε την περιοχή αρχές της δεκαετίας του
- Τότε, ανέφερε, υπήρχε πυλώνας στο βόρειο μέρος του τεμ. 708 (παλαιό 244), ο οποίος εγκαταστάθηκε πριν το 1980 για τις ανάγκες της γραμμής Μονής - Πολεμιδιών που έγινε πριν τη πρόσληψη του από την Αρχή. Η εν λόγω γραμμή, εξήγησε, αποτυπώνεται στο τοπογραφικό τεκμ. 17 με μπλε χρώμα ενώ οι επίδικες εγκαταστάσεις με πράσινο. Η πράσινη γραμμή, συμφώνησε κατά την αντεξέταση, αποτελούσε εμπόδιο στην ελεύθερη ανάπτυξη του κτήματος και είναι γι΄ αυτό το λόγο που ο Έπαρχος έθεσε στις συγκαταθέσεις του τους αναφερθέντες όρους. Συμφώνησε, επίσης, ότι αν δεν υπήρχαν στο κτήμα πυλώνες με καλώδια υψηλής τάσης δεν θα επιβάλλονταν στην πολεοδομική άδεια οι όροι που ανάφερε ο ΜΕ.2, όπως συμφώνησε ότι τέτοιες εγκαταστάσεις επιβαρύνουν το περιβάλλον. Πρόβαλε, όμως, την αναγκαιότητα τους και επεσήμανε ότι το περιβαλλοντικό κόστος είναι μικρότερο της ωφέλειας τους και, όσον αφορά την αντίληψη ότι τέτοιες εγκαταστάσεις επηρεάζουν αρνητικά την υγεία του ανθρώπου, ισχυρίσθηκε ότι η αντίληψη αυτή δεν έχει τεκμηριωθεί επιστημονικά. Η ανάπτυξη ενός κτήματος, τόνισε, είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με την ύπαρξη ηλεκτρισμού και η ωφέλεια στο κτήμα είναι πολύ μεγαλύτερη από τις οποιεσδήποτε επιπτώσεις. Προς τούτο επικαλέθηκε και έκθεση του 2003 (τεκμ. 32) η οποία ετοιμάσθηκε μετά από συνέδριο του «The Union of the Electricity Industry - EURECTRIC», στο οποίο συμμετείχε και ο ίδιος. Σύμφωνα με την έκθεση, επεσήμανε, στις Ευρωπαϊκές χώρες δεν αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης κτήματος που γειτνιάζει με ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, αλλά μόνο ο ιδιοκτήτης το κτήμα του οποίου επηρεάζεται άμεσα και οι Εταιρείες δεν είναι τέτοιος ιδιοκτήτης. Επικαλέσθηκε, επίσης, το περιοδικό «The Journal RICS Residential Property», του Ιανουαρίου/Φεβρουαρίου 2008 (τεκμ. 26), για να επισημάνει ότι η Αρχή ακολουθεί τις εισηγήσεις των εμπειρογνωμόνων του εν λόγω περιοδικού για μείωση των επιπτώσεων - όσο είναι δυνατό - των ηλεκτρομαγνητικών πεδίων που δημιουργούνται από τα ηλεκτρικά δίκτυα. O εκτιμητής των Εταιρειών (ΜΕ.1) βάσισε την εκτίμησή του - όπως ήδη έχει καταγραφεί - σε συγκριτικές πωλήσεις οικοπέδων της περιοχής «Μαυροβούνια». Έστρεψε, ανάφερε, την προσοχή του σ΄ αυτή την περιοχή γιατί, «όλως παραδόξως», δεν βρήκε στο Κτηματολόγιο στοιχεία για πωλήσεις οικοπέδων που προήλθαν από το διαχωρισμό του επίδικου κτήματος. Η διερεύνηση ύπαρξης ή όχι τέτοιων πωλήσεων ανατέθηκε στο ΜΥ.2, με την εντολή να ετοιμάσει καταλόγους με τις τιμές πώλησης σε περίπτωση που υπήρχαν (τεκμ.35). Ο ΜΥ.2 διενήργησε, όπως ανάφερε, την έρευνα που του ζητήθηκε και εξακρίβωσε μέσω Κτηματολογίου 23 πωλήσεις τέτοιων οικοπέδων, τα οποία μάλιστα μεταβιβάστηκαν στους αγοραστές τους. Με βάση δε τις οδηγίες που είχε ετοίμασε τρεις καταλόγους, τους οποίους επισύναψε στην έκθεση του (τεκμ.34). Ο πρώτος κατάλογος περιλαμβάνει 14 πωλήσεις που έγιναν από το Φεβρουάριο του 2006 μέχρι τον Οκτώβριο του 2007 και αφορά 14 οικόπεδα, τα οποία περιλαμβάνονται στα 29 οικόπεδα που σύμφωνα με τον ΜΕ.1 επηρεάσθηκαν από τις εγκαταστάσεις της Αρχής. Στον κατάλογο αυτό παρατίθενται στοιχεία για το εμβαδόν του κάθε οικοπέδου χωριστά, την τιμή πώλησης που δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο, καθώς επίσης και την ημερομηνία μεταβίβασης ή του πωλητηρίου εγγράφου. Ο μέσος όρος της τιμής πώλησης των οικοπέδων αυτών όπως υπολογίσθηκε από το μάρτυρα, είναι £161.30 το τ.μ. Στο δεύτερο κατάλογο παρατίθενται 8 πωλήσεις οικοπέδων που σύμφωνα με τον ΜΕ.1 δεν επηρεάζονται από τις εγκαταστάσεις της Αρχής. Πωλήθηκαν μεταξύ Ιανουαρίου του 2006 και Νοεμβρίου του 2007 και στη βάση του εμβαδού τους προέκυψε ότι ο μέσος όρος της τιμής πώλησης τους είναι £151.85 το τ.μ. Ο τρίτος κατάλογος περιλαμβάνει μια πώληση. Αφορά το οικόπεδο με αρ. τεμ. 937, μέσα στο οποίο έχει ανεγερθεί υποσταθμός της Αρχής, το οποίο πωλήθηκε στις 19.12.06 αντί το ποσού των £108.000 ή £138.46 το τ.μ. Ο μάρτυρας, όπως εξήγησε, περιορίσθηκε στην παράθεση των τιμών πώλησης των πιο πάνω οικοπέδων, όπως αυτές δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο. Του υποδείχθηκε ότι είναι παράλογο να παρουσιάζει τα οικόπεδα που βρίσκονται πλησίον των εγκαταστάσεων της Αρχής πιο ακριβά από τα υπόλοιπα. Απάντησε ότι αυτός απλώς παράθεσε τις τιμές που δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο και επεσήμανε ότι η τιμή του κάθε οικοπέδου εξαρτάται από πολλούς παράγοντες. Του υποδείχθηκε ότι τα οικόπεδα 865, 903 και 937, που περιλαμβάνονται στο πρώτο και τρίτο κατάλογο, πωλήθηκαν £116.000, £98.000 και £108.000 αντίστοιχα και ρωτήθηκε πόσα τοις εκατό η αξία τους είναι κάτω από το μέσο όρο. Ο μέσος όρος, εξήγησε, προέκυψε με βάση την αναθεωρημένη αξία των πωληθέντων οικοπέδων κατά την 31.12.2007 - όπως το παραθέτει και στους καταλόγους - αφού λήφθηκε υπόψη ετήσια αύξηση της τιμής κατά 20%. Επομένως, η πραγματική απόκλιση είναι της τάξης του 20% και επεσήμανε ότι το οικόπεδο 903, το οποίο παρουσιάζει την πιο μεγάλη απόκλιση, έχει στενόμακρο σχήμα και «μικρό μέτωπο», στοιχεία που θεωρούνται μειονεκτήματα στην αγορά ακινήτων. Αυτός, τόνισε, ήταν ο λόγος που το οικόπεδο αυτό είχε μειωμένη αξία. Του υποβλήθηκε ότι η τιμή των οικοπέδων που γειτνιάζουν με τις εγκαταστάσεις της Αρχής έχει επηρεασθεί ουσιωδώς και απάντησε ότι σύμφωνα με τις πραγματικές πωλήσεις δεν φαίνεται να υπήρξε οποιοσδήποτε επηρεασμός. Το πρώτο ζήτημα που εγείρεται προς εξέταση αφορά την κατά τόπο αρμοδιότητα του παρόντος δικαστηρίου για εκδίκαση της υπόθεσης, το οποίο μπορεί να αποφασισθεί βάσει των παραδεκτών γεγονότων. Η τοπική αρμοδιότητα των Επαρχιακών Δικαστηρίων καθορίζεται από το άρθρο 21 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/1960 και για τους σκοπούς της παρούσας ενδιαφέρει το εδάφιο
(2)που έχει ως ακολούθως:- «21.-
(1)Το Επαρχιακόν Δικαστήριον, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 19, θα έχη πρωτόδικον δικαιοδοσίαν ίνα ακούη και αποφασίζη οιανδήποτε αγωγήν συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 22. .........
(2)Οσάκις η αγωγή αφορά εις διανομήν ή πώλησιν οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας ή οιονδήποτε άλλο θέμα αφορών εις ακίνητον ιδιοκτησίαν, αύτη θα εισάγηται εν τω Επαρχιακώ Δικαστηρίω της επαρχίας εντός της οποίας κείται η τοιαύτη ιδιοκτησία. Δια τους σκοπούς του παρόντος εδαφίου, εάν πάντες οι ενδιαφερόμενοι είναι Κύπριοι «επαρχία» περιλαμβάνει και τας Κυριάρχους Περιοχάς των Βάσεων. Νοείται ότι, τηρουμένων των διατάξεων οποιουδήποτε άλλου ειδικού Νόμου, απαιτήση για απόδοση καθυστερημένων μισθωμάτων που προκύπτει από σύμβαση μισθώσεως ακινήτου ή απαίτηση για καταβολή αποζημιώσεως ένεκα αθέτησης πωλητηρίου ή ενοικιαστηρίου εγγράφου ή άλλης σύμβασης που αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία δύναται να εισαχθεί στο Επαρχιακό Δικαστήριο, όπως προβλέπεται στο εδάφιο
(1)του παρόντος άρθρου». Η αξίωση των Εταιρειών, εισηγήθηκε η κ. Στιβαρού, αφορά ισχυριζόμενη ζημιά και/ή απώλεια και/ή μείωση της ακίνητης περιουσίας τους, η οποία βρίσκεται εντός των ορίων της Επαρχίας Λεμεσού. Επομένως, τοπική αρμοδιότητα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού και όχι της Λευκωσίας, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η Αρχή δραστηριοποιείται σε ολόκληρη την ελεύθερη Κύπρο και έχει τα κεντρικά της γραφεία στη Λευκωσία. Η αξίωση των Εταιρειών, αντέτεινε ο κ. Παπαευσταθίου, βασίζεται αποκλειστικά στους όρους που έθεσε ο Έπαρχος Λεμεσού στις συγκαταθέσεις του. Πρόκειται, εισηγήθηκε, για αγωγή που αφορά καταβολή αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας - των όρων, δηλαδή, του Επάρχου - και η υπό κρίση περίπτωση εμπίπτει στην επιφύλαξη του άρθρου 21
(2). Υιοθετώντας τις εισηγήσεις του κ. Παπαευσταθίου παρατηρώ τα ακόλουθα:- Όπως είναι παραδεκτό, η Αρχή έχει τα κεντρικά της γραφεία στη Λευκωσία και δραστηριοποιείται σε ολόκληρη την ελεύθερη Κύπρο. Επομένως, σύμφωνα με το άρθρο 21
(1)(β) του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, μπορεί να εναχθεί σε οποιοδήποτε δικαστήριο της ελεύθερης Κύπρου, νοουμένου ότι η απαίτηση που εγείρεται εναντίον της δεν εμπίπτει στις πρόνοιες του εδαφίου
(2)του εν λόγω άρθρου. Υπό τα περιστατικά της υπό κρίση περίπτωσης εφαρμόζεται η επιφύλαξη του εν λόγω εδαφίου, γιατί οι όροι του Επάρχου έγιναν αποδεκτοί από αμφότερα τα μέρη. Αφ΄ ενός μεν γιατί η Αρχή προχώρησε στην εκτέλεση των έργων στη βάση των συγκαταθέσεων του Επάρχου και, αφ΄ ετέρου, γιατί οι Εταιρείες δεν πρόσβαλαν την απόφαση της Αρχής για εκτέλεση των έργων, η οποία ολοκληρώθηκε με τις εν λόγω συγκαταθέσεις. (Βλ. Τσιάκκας κ.α. ν. Α.Η.Κ. κ.α., Προσφυγή αρ. 495/00 ημερ. 18.9.02) Στην παρούσα περίπτωση οι αποφάσεις της Αρχής δεν προσβλήθηκαν, με αποτέλεσμα το περιεχόμενο των συγκαταθέσεων να καταστεί δεσμευτικό για αμφότερα τα μέρη. Ενόψει τούτου η Αρχή ανέλαβε έναντι των Εταιρειών την υποχρέωση ότι, σε περίπτωση που οι εγκαταστάσεις της συνιστούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των κτημάτων τους είτε να τις μετακινήσει είτε να τις αποζημιώσει, συνέπεια που επέρχεται σε κάθε περίπτωση που ένα μέρος μιας σύμβασης παραβιάζει ουσιώδη όρο. Κατ΄ ακολουθία τούτου, οι όροι που έθεσε ο Έπαρχος στις συγκαταθέσεις του θα επέφεραν στην Αρχή, σε περίπτωση παραβίασης τους, τις συνέπειες παραβίασης ενός ουσιώδους όρου μιας σύμβασης και έχοντας υπόψη ότι οι Εταιρείες βασίζουν την αξίωση τους για αποζημιώσεις στους εν λόγω όρους κρίνω ότι η περίπτωση εμπίπτει στην επιφύλαξη του εδαφίου 2 του αναφερθέντος άρθρου. Έπεται ότι η ένσταση για τοπική αναρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου δεν ευσταθεί και απορρίπτεται. Πέραν του ζητήματος της κατά τόπο αρμοδιότητας εντοπίζεται ακόμη ένα ζήτημα το οποίο μπορεί να αποφασισθεί με βάση τα παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα. Αφορά τη θέση της Αρχής ότι στην υπό κρίση περίπτωση δεν αποκαλύπτεται βάση αγωγής, επειδή σύμφωνα με τους όρους του Επάρχου θα έπρεπε πρώτα να διαγνωσθεί διαφωνία στον καθορισμό της αποζημίωσης και μετά να κινηθεί αγωγή, προϋπόθεση που οι Εταιρείες δεν τήρησαν. Με τη σειρά του ο κ. Παπαευσταθίου επικαλέσθηκε το αδιαμφισβήτητο σημείο της μαρτυρίας του ΜΕ.2 ότι κατά τη συνάντηση ημερ. 12.12.96 η Αρχή όχι μόνο αρνήθηκε να μετακινήσει τις εγκαταστάσεις, αλλά προέτρεψε τους εκπροσώπους των Εταιρειών να απευθυνθούν για πολεοδομική άδεια και στη συνέχεια για αποζημιώσεις. Επομένως, εισηγήθηκε, δεν μπορεί η Αρχή να επικαλείται ότι δεν τηρήθηκε η πιο πάνω προϋπόθεση τη στιγμή που έκαμε ξεκάθαρο ότι δεν ήταν διατεθειμένη να συζητήσει θέμα αποζημίωσης. Η εισήγηση της κ. Στιβαρού κρίνω ότι δεν ευσταθεί. Όχι μόνο για το λόγο που επεσήμανε ο κ. Παπαευσταθίου αλλά και στη βάση του περιεχομένου της επιστολής της Αρχής προς τις Εταιρείες ημερ. 20.8.01 (τεκμ.31). Στο σημείο αυτό κρίνω χρήσιμο να παραθέσω αυτούσιο το περιεχόμενο των δύο συγκαταθέσεων το οποίο, λόγω της σημασίας του για την τύχη της αξίωσης των Εταιρειών, θα χρησιμοποιηθεί και σε κατοπινό στάδιο. Οι δύο συγκαταθέσεις του Επάρχου ημερ. 20.6.83 (τεκμ.9) και 19.12.94 (τεκμ.16) έχουν ως ακολούθως:- «Δια του παρόντος παρέχω τη συγκατάθεση μου δια την διέλευση αγωγών υψηλής τάσεως 132ΧΒ υπεράνω του τεμαχίου 244 και την εγκατάσταση πέντε πύργων 30΄ χ 30΄ ποδών περίπου επί του εν λόγω τεμαχίου συμφώνως του σχεδίου 54/36 υπό τον όρο ότι αν η επηρεαζόμενη γη ήθελε μελλοντικά αναπτυχθεί οικοδομικά και οι γραμμές και εγκαταστάσεις της Αρχής αποτελούν εμπόδιο στην ανάπτυξη τούτη ή στην ανέγερση οιωνδήποτε οικοδομών, η Aρχή θα εξετάσει την περίπτωση μετακίνησης της γραμμής και εγκατάσταση της με δικές της δαπάνες, ή αν η Αρχή θεωρεί τούτο για λόγους οικονομικούς ή τεχνικούς ως ανέφικτο ή ασύμφορο, θα καταβάλει δε στον ιδιοκτήτη δίκαιη αποζημίωση που σε περίπτωση διαφωνίας θα καθοριστεί από το αρμόδιο δικαστήριο.» Και η δεύτερη ημερ. 19.12.94:- «Παραχωρώ τη συγκατάθεση μου για την εκτέλεση εργασιών από την ΑΗΚ, όπως αναφέρεται όπισθεν πάνω στο τεμ. 423 σύμφωνα με το σχέδιο με αρ. TC/859 με τον όρο ότι αν η επηρεαζόμενη γη μελλοντικά χρειαστεί να αναπτυχθεί οικοδομικά και οι γραμμές και εγκαταστάσεις της Αρχής Ηλεκτρισμού αποτελούν εμπόδιο στην ανάπτυξη αυτή ή στην ανέγερση οποιωνδήποτε οικοδομών και ο ιδιοκτήτης παρουσιάσει άδεια οικοδομής/διαχωρισμού της επηρεαζόμενης γης, η ΑΗΚ αναλαμβάνει με δικές της δαπάνες να μετακινήσει ή διαφοροποιήσει τις εγκαταστάσεις της με τρόπο που να μην παρεμποδίζεται η νόμιμη αξιοποίηση της γης.» Το περιεχόμενο των πιο πάνω συγκαταθέσεων είναι σαφές. Με την πρώτη (το τεκμ.9) δεσμεύτηκε η Αρχή να μετακινήσει τις εγκαταστάσεις ή, σε περίπτωση μη μετακίνησής τους, να αποζημιώσει την ενάγουσα αρ. 1 μόνο στην περίπτωση που οι εν λόγω εγκαταστάσεις αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματός της, ενώ με τη δεύτερη (το τεκμ.16) δεσμεύτηκε να μετακινήσει ή διαφοροποιήσει τις εγκαταστάσεις με τρόπο που να μην παρεμποδίζεται η νόμιμη ανάπτυξη του κτήματος της ενάγουσας αρ.
- Δηλαδή, ο όρος για καταβολή αποζημίωσης αφορούσε μόνο το κτήμα της ενάγουσας αρ. 1, ενώ για το κτήμα της ενάγουσας αρ. 2 ο όρος ήταν για μετακίνηση ή διαφοροποίηση των εγκαταστάσεων, χωρίς αναφορά σε αποζημιώσεις. Η σημασία της διαφοράς που εντοπίζεται στους δύο όρους θα εξετασθεί σε κατοπινό στάδιο. Επί του παρόντος ενδιαφέρει ότι στις 20.8.01 (τεκμ.31) προβλήθηκε από την Αρχή ότι οι εγκαταστάσεις της «ουδόλως» επηρέαζαν την ανάπτυξη των κτημάτων. Η κατηγορηματική αυτή θέση εκ προοιμίου, κατά την άποψή μου, καθιστούσε αχρείαστη την υποβολή εκ μέρους των Εταιρειών απαίτησης για αποζημιώσεις, τη στιγμή που η Αρχή δεν αναγνώριζε ότι οι εγκαταστάσεις της αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των κτημάτων. Συνεπώς, η θέση ότι θα έπρεπε πρώτα να διαγνωσθεί διαφωνία στον καθορισμό της αποζημίωσης και μετά να κινηθεί αγωγή δεν ευσταθεί και απορρίπτεται. Όπως ήδη έχει σημειωθεί η αξίωση των Εταιρειών βασίζεται αποκλειστικά στους όρους που έθεσε ο Έπαρχος στις συγκαταθέσεις του. Αποτελεί εισήγηση του κ. Παπαευσταθίου ότι οι όροι αυτοί, ουσιαστικά, είναι οι ίδιοι και ενόψει του ότι η Aρχή δεν τους τήρησε οφείλει να αποζημιώσει τις Εταιρείες. Δεν με βρίσκει σύμφωνο η εισήγηση. Ο όρος της πρώτης συγκατάθεσης είναι σαφώς διαφορετικός από τον όρο της δεύτερης. Στην πρώτη τέθηκε ως όρος ότι, αν οι γραμμές και εγκαταστάσεις της Αρχής αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματος της ενάγουσας αρ. 1 θα μετακινούνταν ή, σε περίπτωση μη μετακίνησης τους, θα καταβαλλόταν δίκαιη αποζημίωση. Στη δεύτερη, που αφορούσε το κτήμα της ενάγουσας αρ. 2, ο όρος προέβλεπε ότι αν οι εγκαταστάσεις αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη του κτήματος και η ενάγουσα αρ. 2 παρουσίαζε άδεια οικοδομής/διαχωρισμού, τότε η Αρχή όφειλε να τις μετακινήσει ή διαφοροποιήσει με τρόπο που να μην παρεμποδίζεται η νόμιμη ανάπτυξη του. Στη βάση του δεύτερου όρου η ενεργοποίηση της υποχρέωσης της Αρχής προϋπόθετε παρουσίαση άδειας οικοδομής/διαχωρισμού, την οποία η ενάγουσα αρ. 2 ουδέποτε παρουσίασε. Αυτό που έκαμε, μαζί με την ενάγουσα αρ. 1, ήταν να ζητήσει από την Αρχή τη μετακίνηση των εγκαταστάσεων γιατί υποβλήθηκε αίτηση για άδεια διαχωρισμού (τεκμ. 30 ημερ. 31.7.01) η οποία εκδόθηκε στις 5.6.02 (τεκμ.24), δεκαέξι δηλαδή μήνες μετά που πώλησε το κτήμα της στην Εταιρεία IOANNOU & PARASKEVAIDES. Κατ΄ ακολουθία τούτου έχω την άποψη ότι η ενάγουσα αρ. 2 δεν, δικαιούται σε αποζημιώσεις γιατί, σ΄ ότι την αφορά, ζήτησε τη μετακίνηση των εγκαταστάσεων πριν την εξασφάλιση άδειας διαχωρισμού και σε χρόνο που ήδη είχε πωλήσει το κτήμα. Παρά τα πιο πάνω, προϋπόθεση για μετακίνηση των εγκαταστάσεων ή, σε περίπτωση μη μετακίνησης τους, για καταβολή αποζημίωσης ήταν ότι οι εν λόγω εγκαταστάσεις αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των κτημάτων. Το ερώτημα, επομένως, που εγείρεται είναι αν πράγματι αποτελούσαν τέτοιο εμπόδιο. Ο μόνος μάρτυρας που υποστήριξε κάτι τέτοιο ήταν ο ΜΕ.2, ενώ οι ΜΕ.1 και ΜΥ.2 υποστήριξαν ότι οι εγκαταστάσεις δεν αποτελούσαν εμπόδιο αλλά περιορισμό. Η διαφορά, κατά την άποψή μου, είναι σαφής. Οι εγκαταστάσεις θα αποτελούσαν εμπόδιο αν παρακώλυαν ή καθιστούσαν αδύνατο το διαχωρισμό των κτημάτων, ή κάποιου μέρους των, κάτι που δεν συνέβη στην υπό κρίση περίπτωση. Αυτό που συνέβη ήταν ότι επέβαλλαν όπως η διαμόρφωση του χώρου πρασίνου - ο οποίος ούτως ή άλλως ήταν αναγκαίος και θα παραχωρείτο στο Δημόσιο - γίνει στην περιοχή των εγκαταστάσεων και όχι κάπου αλλού. Επρόκειτο, επομένως, για περιορισμό και τρανή απόδειξη ότι δεν αποτελούσαν εμπόδιο αποτελεί το γεγονός ότι παρά την ύπαρξη των εγκαταστάσεων δόθηκε για τα κτήματα άδεια διαχωρισμού και τελικά χωρίσθηκαν σε οικόπεδα. Έπεται ότι η σχετική προϋπόθεση που συνόδευε τους όρους του Επάρχου δεν ικανοποιείται και οι Εταιρείες δεν δικαιούνται σε αποζημιώσεις. Πέραν των πιο πάνω, εντοπίζεται ακόμη ένας παράγοντας στη βάση του οποίου οι Εταιρείες δεν θα δικαιούνταν σε αποζημιώσεις. Με την αγωγή τους, ουσιαστικά, διεκδικούν αποζημιώσεις επικαλούμενες ότι λόγω των εγκαταστάσεων αναγκάσθηκαν να πωλήσουν τα κτήματα τους σε μειωμένη κατά £500.000 τιμή, κάτι που είναι εκτός του πλαισίου των όρων του Επάρχου οι οποίοι δεν προβλέπουν για καταβολή αποζημίωσης σε τέτοια περίπτωση. Επομένως, η μαρτυρία του ΜΕ.3 στερείται οποιασδήποτε αξίας και εν πάση περιπτώσει, τα όσα με γενικό τρόπο ισχυρίσθηκε για τη διαμόρφωση της τελικής τιμής πώλησης των κτημάτων δεν αποδεικνύουν ότι λόγω των εγκαταστάσεων της Αρχής πράγματι επήλθε μείωση της αξίας τους κατά £500.
- Η πιο πάνω κρίση προδιαγράφει και την τύχη της αγωγής που δεν είναι άλλη παρά η απόρριψη της. Παρόλ΄ αυτά κρίνω χρήσιμο να εξετάσω (σε συντομία) κατά πόσο οι Εταιρείες έχουν αποδείξει ότι ως αποτέλεσμα των εγκαταστάσεων η αξία των κτημάτων τους μειώθηκε κατά £500.000, ως η σχετική μαρτυρία του ΜΕ.
- Ο ΜΕ.1 κατέθεσε στο Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας στον τομέα εκτίμησης ακινήτων. Τα προσόντα, η πείρα και η επαγγελματική του ενασχόληση αποτελούν στοιχεία που τον καθιστούν εμπειρογνώμονα στο σχετικό τομέα, κάτι που το παρόν δικαστήριο έκρινε και σε άλλες περιπτώσεις που είχε τον εν λόγω μάρτυρα ενώπιον του. Είναι γνωστές οι νομικές αρχές στη βάση των οποίων το δικαστήριο προσεγγίζει τη μαρτυρία των πραγματογνωμόνων. Η υποχρέωση τους είναι να προμηθεύσουν στο δικαστήριο τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων τους, έτσι ώστε να μπορεί ο Δικαστής να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία (βλ. Davie v. Edinborough Magistrates
(1953)SC 94, Ευαγγέλου ν. Αμπίζας
(1982)1 CLR 41, Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 ΑΑΔ 1, Vasilico Cement Works Ltd v. Σταύρου
(1992)1 ΑΑΔ 746 κ.α.). Από την εξέταση της μαρτυρίας του εν λόγω μάρτυρα κατέληξα ότι η εκτίμηση του παρουσιάζει τρεις σημαντικές, κατά τη γνώμη μου, αδυναμίες οι οποίες αποτελούν εμπόδιο στην αποδοχή της. Αφορούν το σκοπό στον οποίο απέβλεπε, την υιοθέτηση της λεγόμενης «ακτίνας επηρεασμού» και της μεθόδου που χρησιμοποιήθηκε. Αναλυτικότερα:- Ο σκοπός της εκτίμησης ήταν εκτός του πλαισίου των όρων που έθεσε ο Έπαρχος στις δύο συγκαταθέσεις, τους οποίους ο μάρτυρας φαίνεται να μην έλαβε υπόψη. Ο όρος που έθεσε ο Έπαρχος για καταβολή αποζημίωσης προϋπόθετε ότι οι εγκαταστάσεις της Αρχής θα αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των κτημάτων, ενώ η εκτίμηση απέβλεπε στην εξακρίβωση του βαθμού επηρεασμού των τότε προτεινόμενων οικοπέδων από τις εγκαταστάσεις στη βάση ότι αυτές αποτελούσαν οπτική και άλλη ρύπανση και όχι ότι εμπόδιζαν την ανάπτυξή τους. Η διαφορά, κατά την άποψή μου, είναι έκδηλη και επισημαίνεται ότι με την εκτίμηση δεν υποστηρίζεται ότι λόγω των εγκαταστάσεων μειώθηκε ο αριθμός, έστω και κατά ένα, των οικοπέδων που θα μπορούσαν να προέλθουν από το διαχωρισμό των κτημάτων. Η δεύτερη αδυναμία αφορά την υιοθέτηση «ακτίνας επηρεασμού - όπως τη χαρακτήρισε - των γραμμών γύρω στα 100 μέτρα, ένθεν και ένθεν, απόσταση την οποία θεωρεί ως την ελάχιστη για μείωση της οπτικής και άλλης ρύπανσης των εγκαταστάσεων». Το Δικαστήριο δεν διαφωνεί ότι η ύπαρξη τέτοιων εγκαταστάσεων επιβαρύνουν το περιβάλλον και, γενικά, ενοχλούν. Το ότι επιβαρύνουν το περιβάλλον αποτελεί και θέση του ΜΥ.1 ο οποίος, όμως, επεσήμανε το αυτονόητο, ότι δηλαδή είναι τόσο απαραίτητες για τις σύγχρονες ανάγκες που το περιβαλλοντικό κόστος κρίθηκε ότι είναι μικρότερο της ωφέλειας τους. Υιοθετώντας την εν λόγω θέση παρατηρώ ότι το ερώτημα που εγείρεται στην παρούσα δεν σχετίζεται με τις εν λόγω επιπτώσεις, αλλά αν η Αρχή υποχρεούται σε αποζημιώσεις στη βάση των όρων που έθεσε ο Έπαρχος στις συγκαταθέσεις τεκμ. 6 και 19 επί των οποίων στηρίζεται και η αξίωση των Εταιρειών. Είναι έκδηλο, κατά την άποψή μου, ότι τέτοια αξίωση δεν μπορεί να βασισθεί στις επιπτώσεις που επικαλέσθηκε ο ΜΕ.1 γιατί εκφεύγουν του πλαισίου των όρων του Επάρχου. Περαιτέρω, αποδοχή της εν λόγω «ακτίνας» θα΄ χε ως αποτέλεσμα ότι οι Εταιρείες, όπως και κάθε ιδιοκτήτης γειτονικού κτήματος, θα μπορούσαν να εγείρουν αξιώσεις για αποζημιώσεις, έστω και αν οι εγκαταστάσεις της Αρχής ήταν εκτός των κτημάτων τους αλλά βρίσκονταν σε απόσταση λιγότερης των 100 μέτρων. Τέτοια δυνατότητα, νομίζω, δεν βρίσκει έρεισμα στους Νόμους που διέπουν τη λειτουργία και υποχρεώσεις της Αρχής, Κεφ. 170 και 171, ούτε εντόπισα οποιαδήποτε αυθεντία που να τη δικαιολογεί. Ανεξάρτητα από τις πιο πάνω αδυναμίες, η μέθοδος που χρησιμοποίησε ο μάρτυρας δεν ήταν η κατάλληλη. Για την εξακρίβωση του βαθμού επηρεασμού του κτήματος από τις εγκαταστάσεις της Αρχής χρησιμοποίησε, όπως ανέφερε, τη συγκριτική μέθοδο. Πρόκειται για την πλέον αξιόπιστη μέθοδο, νοουμένου όμως ότι υπάρχουν συγκριτικά δεδομένα (βλ. Χατζημιτσή ν. Δημοκρατίας κ.α.
(2000)1 ΑΑΔ 1689, Σεργίδης ν. Δημοκρατίας
(1991)1 ΑΑΔ 119, Κούβαρου ν. Δημοκρατίας
(1993)1 ΑΑΔ 346) και το ερώτημα που εγείρεται είναι αν χρησιμοποίησε τέτοια δεδομένα. Η απάντηση είναι σαφώς αρνητική. Η σύγκριση ενός χωραφιού - όπως ήταν τα κτήματα των Εταιρειών κατά την 8.1.01 που ήταν ο χρόνος στον οποίο αφορούσε η εκτίμηση - με (έτοιμα) οικόπεδα, εξ ορισμού δεν θα ήταν δυνατό να δώσει απάντηση για το βαθμό επηρεασμού στον οποίο απέβλεπε η εκτίμηση. Ως εκ περισσού, επισημαίνεται ότι η ύπαρξη (τότε) πολεοδομικής άδειας για διαίρεση του χωρισμού σε οικόπεδα δεν σήμαινε αφ΄ εαυτής και οικόπεδα. Αυτό ακριβώς έπραξε ο εκτιμητής, παραβλέποντας ότι μετά την πολεοδομική άδεια θα έπρεπε να ακολουθήσει άδεια διαχωρισμού, εκτέλεση των έργων διαχωρισμού και εξασφάλιση τελικής έγκρισης για να μπορεί να γίνει λόγος για οικόπεδα και σύγκριση τους με άλλα οικόπεδα άλλης περιοχής. Το σοβαρό αυτό μειονέκτημα δεν διέλαθε της προσοχής του μάρτυρα, ο οποίος έσπευσε να το δικαιολογήσει αναφέροντας ότι «όλως παραδόξως» κατά το χρόνο που προέβη στην εκτίμηση, στις 8.10.07, δεν εντόπισε στο Κτηματολόγιο στοιχεία για πωλήσεις οικοπέδων που προήλθαν από το κτήμα. Υπήρχαν όμως τέτοια στοιχεία. Τα εντόπισε ο ΜΥ.2 και απ΄ αυτά, κατά τρόπο αντικειμενικό, δεν προκύπτει ότι η αξία των 29 οικοπέδων της εκτίμησης του ΜΕ.1 επηρεάσθηκε από τις εγκαταστάσεις της Αρχής, ή τουλάχιστο επηρεάσθηκε στο βαθμό που υποστήριξε. Εν πάση περιπτώσει, ό,τι θα μπορούσε να πράξει ο ΜΕ.1 ήταν να εκτιμήσει τη μείωση της αξίας του χωραφιού των Εταιρειών κατά την 8.1.01 λόγω των εγκαταστάσεων της Αρχής, συγκρίνοντας τη με την αξία ενός παρόμοιου κτήματος χωρίς τέτοιες εγκαταστάσεις. Αντί τούτου το σύγκρινε με (έτοιμα) οικόπεδα κάτι, που όπως επισημάνθηκε, εξ ορισμού δεν ήταν δυνατό να δώσει απάντηση. Έπεται ότι η βάση της εκτίμησης του ΜΕ.1 παρουσιάζει σοβαρή αδυναμία και δεν προσφέρεται, εν πάση περιπτώσει, για εξαγωγή οποιουδήποτε ασφαλούς συμπεράσματος. Καταληκτικά, βάσει των όρων που έθεσε ο Έπαρχος στις δύο συγκαταθέσεις (τεκμ. 9 και 16) η Αρχή υποχρεούταν σε μετακίνηση των εγκαταστάσεων της ή, σε περίπτωση μη μετακίνησης, σε καταβολή αποζημίωσης μόνο στην περίπτωση που οι εγκαταστάσεις θα αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη των (πρώην) κτημάτων των Εταιρειών. Με βάση, όμως, την προσαχθείσα μαρτυρία δεν αποτελούσαν εμπόδιο και συνεπώς οι Εταιρείες δεν δικαιούνται αποζημίωσης. Εν πάση περιπτώσει απέτυχαν να αποδείξουν ότι υπέστηκαν την ισχυριζόμενη ή οποιαδήποτε ζημιά. Για όλα τα πιο πάνω η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα, όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, προς όφελος της Αρχής και εναντίον των Εταιρειών. (Υπ.) Μ. Χριστοδούλου, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο, Πρωτοκολλητής /κβπ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο