← Κύπρος

Γεώργιου Πιτταρά κ.α. ν. Αλέξη Ανδρέα Αχιλλέως κ.α., Αρ. Αίτησης / Έφεσης: 691/01, 30/12/2008

Γεώργιου Πιτταρά κ.α. ν. Αλέξη Ανδρέα Αχιλλέως κ.α., Αρ. Αίτησης / Έφεσης: 691/01, 30/12/2008 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2008:A264 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Στ. Ν. Σταύρου, Ε. Δ. Αρ. Αίτησης / Έφεσης: 691/01 Μεταξύ:

  1. Γεώργιου Πιτταρά
  2. Κώστα Πιτταρά
  3. Κύπρου Πιτταρά
  4. Μαρίας Πιτταρά
  5. Αιμιλίας Πιτταρά
  6. Χαρούλλας Πιτταρά
  7. Ανδρούλλας Πιτταρά Αιτητών/Εφεσειώντων και
  8. Αλέξη Ανδρέα Αχιλλέως
  9. Γεώργιου Ανδρέα Αχιλλέως Καθ'ων η αίτηση/Εφεσιβλήτων -------------------------------- 30 Δεκεμβρίου,
  10. Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κ. Μ. Βασιλείου. Για τους Καθ'ων η αίτηση/Εφεσίβλητους: κ. Κ. Χατζηιωάννου για Α. Κ. Χατζηιωάννου & Υιοί. Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την παρούσα αίτηση/έφεση ημερ. 8.11.2001 (εφεξής η Αίτηση), οι αιτητές ζητούν ως πρώτη και κύρια θεραπεία την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (εφεξής ο Διευθυντής) ημερ. 20.9.2001 (εφεξής η Απόφαση). Η εν λόγω Απόφαση πάρθηκε στα πλαίσια της αίτησης ΑΧ 197/1999 που κατατέθηκε από μέρους των καθ'ων η αίτηση 1 και 2 για διαχωρισμό του ακινήτου με αρ. τεμαχίου 192, Φ/Σχ. 39/27 του χωριού Λυδροδόντας έκτασης 70570τ.μ και αρ.εγγ.
  11. Με την εν λόγω Απόφαση ο Διευθυντής, επειδή ο κάθε αιτητής ήταν εγγεγραμμένος κύριος για μερίδιο μόνο 360/30240 (ή 1/84) επί του εν λόγω ακινήτου, το οποίο δεν αντιπροσώπευε ικανοποιητική έκταση γης για να τους παραχωρηθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης, αποφάσισε όπως αυτοί αποζημιωθούν με το ποσό των £762,00 ο καθένας το οποίο κρίθηκε ότι αντιπροσώπευε την αξία του μεριδίου ενός εκάστου στο εν λόγω ακίνητο. Ως εναλλακτικές θεραπείες οι αιτητές ζητούν όπως τους παραχωρηθεί χωριστά ή από κοινού ως συνιδιοκτήτες τεμάχιο γης από το υπό διαχωρισμό ακίνητο, έτσι ώστε να προκαλείται σ΄ αυτούς μικρότερη ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία ή τουλάχιστον να καθοριστεί από το Δικαστήριο η καταβλητέα αποζημίωση καθ' ότι η καθορισθείσα από τον Διευθυντή είναι υπό τις περιστάσεις πολύ χαμηλή. Εδώ να σημειώσω ότι η αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή φέρει ημερομηνία 5.11.2001 και κατατέθηκε εμπρόθεσμα στο πρωτοκολλητείο του Δικαστηρίου (βλ. κανονισμό 6

(1)&
(2)των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (διακατοχή, εγγραφή και εκτίμηση) Κανονισμών του 1956). Οι κύριοι και ουσιαστικοί λόγοι στους οποίους εδράζεται η Αίτηση μπορεί πιστεύω να συνοψιστούν ως εξής: Πρώτον, ο Διευθυντής με την Απόφαση που εξέδωσε, ερμήνευσε εσφαλμένα τον Νόμο και τους Κανονισμούς στο ότι οι αιτητές είτε από μόνοι τους είτε από κοινού ως συνιδιοκτήτες δεν ήσαν εγγεγραμμένοι κύριοι για μερίδιο που να αντιπροσώπευε ικανοποιητική έκταση γης έτσι ώστε να τους παραχωρηθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης δυνάμει των προνοιών του άρθρου 29 του Κεφ.
  1. Δεύτερον, ο Διευθυντής εκτίμησε εσφαλμένα τα γεγονότα της υπόθεσης ή/και δεν ερεύνησε επαρκώς όλες τις εναλλακτικές λύσεις που υπήρχαν. Ιδιαίτερα δεν ενημέρωσε τους αιτητές ότι θα μπορούσαν να μεταβιβάσουν τα μερίδια τους σε ένα πρόσωπο, ως ίσχυε εξάλλου προτού να το κληρονομήσουν, έτσι ώστε αυτό το πρόσωπο να είχε ικανοποιητικό μερίδιο στο όνομα του και να του παραχωρείτο έτσι ξεχωριστό τεμάχιο γης. Μάλιστα έγινε μια τέτοια πρόταση από τους αιτητές προς τον Διευθυντή αλλά αυτή αδικαιολόγητα απερρίφθη και εσφαλμένα τους προσφέρθηκε αποζημίωση, η οποία εν πάση περιπτώσει είναι χαμηλή και μη αντιπροσωπευτική της αξίας του μεριδίου τους. Αν η πρόταση γινόταν αποδεκτή τότε θα αναλογούσε από κοινού στους αιτητές ένα τεμάχιο γης εκτάσεως 5 περίπου στρεμμάτων. Τρίτον, η απόφαση του Διευθυντή δεν είναι επαρκώς και/ή καθόλου αιτιολογημένη. Η Αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του κτηματομεσίτη Γεώργιου Χρίστου, ο οποίος ήταν ο πέμπτος μάρτυρας των αιτητών (Μ.Α.5) που αντεξετάσθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου. Προς υποστήριξη της Αίτησης πρώτος απ' όλους κλήθηκε για κατάθεση ο κτηματολογικός γραφέας Αιμίλιος Τσίγκης (Μ.Α.1). Ο Μ.Α.1 κατάθεσε εξ ολοκλήρου προφορικά καθ' ότι τότε (στις 27.10.2006) δεν είχε ακόμα θεσπιστεί ο περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικός Κανονισμός 21/2006 ημερ. 22.11.
  2. Οι επόμενοι μάρτυρες κλήθηκαν μετά τη θέσπιση του εν λόγω Κανονισμού με αποτέλεσμα κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου να καταθέσουν συμπληρωματικές ένορκες δηλώσεις και να τύχουν απλώς αντεξέτασης. Οι μάρτυρες αυτοί είναι οι κάτοικοι Λυθροδόντα Ανδρέας Μαρκουλλής (Μ.Α.2) και Κώστας Μιχαήλ Ηλία (Μ.Α.3). Ο εκτιμητής ακινήτων Χρίστος Πατρίκιος (Μ.Α.4), ο προαναφερθείς Γεώργιος Χρίστου (Μ.Α.5) και ο αιτητής 1 Γεώργιος Πιτταράς (Μ.Α.6). Σε απάντηση της Αίτησης οι καθ' ων η αίτηση καταχώρησαν Ένσταση η οποία στην τροποποιημένη της μορφή φέρει ημερομηνία 8.10.
  3. Με την εν λόγω Ένσταση οι καθ' ων η αίτηση υποστηρίζουν την ορθότητα της Απόφασης του Διευθυντού. Οι κύριοι και ουσιαστικοί λόγοι στους οποίους εδράζεται η Ένσταση μπορεί πιστεύω να συνοψιστούν ως εξής: Πρώτον, η Απόφαση του Διευθυντή δεν είναι το προϊόν εσφαλμένης ερμηνείας του Νόμου και των Κανονισμών. Τουναντίον η εν λόγω Απόφαση λήφθηκε συμφώνως του Νόμου και των Κανονισμών και είναι απόλυτα ορθή και έγκυρη. Είναι δε πλήρως και/ή επαρκώς αιτιολογημένη. Δεύτερον, ο Διευθυντής κάθε άλλο παρά εκτίμησε εσφαλμένα τα γεγονότα. Ακόμα και αν μεταβιβάζονταν τα μερίδια όλων των αιτητών σε ένα πρόσωπο η Απόφαση θα ήταν η ίδια καθ' ότι τα συνολικά μερίδια των αιτητών δεν αντιστοιχούν με εμβαδόν τέτοιο που να επιτρέπει τη δημιουργία ξεχωριστού κλήρου χωρίς αυτό να αντιβαίνει τις διατάξεις του άρθρου 27 του Κεφ.
  4. Τρίτον, καμία εισήγηση δεν έγινε από τους αιτητές προς τον Διευθυντή ούτε και προς τον λειτουργό που διενήργησε την επιτόπια εξέταση αφού κανείς εκ των αιτητών δεν ήταν παρών κατά την εν λόγω εξέταση. Τέταρτον, η καθορισθείσα αποζημίωση είναι δίκαιη και λογική και έχει υπολογισθεί από το Διευθυντή βάσει της αγοραίας αξίας του μεριδίου των αιτητών στο υπό διαίρεση ακίνητο. Η Ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του πατέρα και πληρεξούσιου αντιπροσώπου των αιτητών Ανδρέα Αχιλλέως. Ο κ. Αχιλλέως ήταν και ο δεύτερος μάρτυρας των καθ' ων η αίτηση (Μ.Κ.2) που έτυχε αντεξέτασης από την πλευρά των αιτητών. Ο πρώτος, ο οποίος κατάθεσε και συμπληρωματική ένορκη δήλωση ήταν ο βοηθός κτηματολογικός λειτουργός Ανδρέας Γεωργίου (Μ.Κ.1). Πέραν της μαρτυρίας των προαναφερθέντων προσώπων, ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκαν και πέντε τεκμήρια. Ο φάκελος του κτηματολογίου με αριθμό ΑΧ197/1999 που αφορά την ανακύπτουσα διαφορά (τεκμήριο 1). Ο φάκελος του κτηματολογίου με αρ. Α674/2001 που αφορούσε αίτηση ημερ. 28.7.2001 που κατέθεσαν οι αιτητές για να τους μεταβιβασθεί το κληρονομικό μερίδιο από την αποβιώσασα μητέρα τους επί του εν λόγω ακινήτου (τεκμήριο 2). Εκτίμηση του Μ.Α.4 ημερ. 4.9.2002 (τεκμήριο 3). Τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου ημερ. 7.5.1993 (τεκμήριο 4) και εκτίμηση του Μ.Α.4 ημερ. 12.2.1992 (τεκμήριο 5). Σε ότι αφορά τα γεγονότα, η θεώρηση των αιτητών, κρίνοντας από τη μαρτυρία που παρουσίασαν στο Δικαστήριο φαίνεται να είναι ως εξής: Το μερίδιο τους στο επίμαχο ακίνητο το κληρονόμησαν από τη μητέρα τους Παντελού Γεωργίου Θεράπη η οποία απεβίωσε στην Αγγλία και ετάφη στον Λυθροδόντα στις 16.12.
  5. Η όλη προσπάθεια των καθ' ων η αίτηση να καρπωθούν και να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα του ακινήτου χρονολογείται. Συγκεκριμένα από το 1995 ο πατέρας και πληρεξούσιος αντιπρόσωπος τους Ανδρέας Αχιλλέως προσέγγισε τον αιτητή 1 στη Λάρνακα όπου διέμενε και του πρότεινε να αγοράσει το μερίδιο της μητέρας του, πληροφορώντας τον συνάμα ότι είχε ήδη αγοράσει το μερίδιο άλλων κληρονόμων. Μετά από κάποιες διαβουλεύσεις ο αιτητής 1 αρνήθηκε. Τότε ο Ανδρέας Αχιλλέως εφάρμοσε νέο σχέδιο. Άλλαξε τη μορφολογία του εδάφους του εν λόγω ακινήτου. Ξερίζωσε τα πεύκα που ήταν φυτεμένα. Επιχωμάτωσε και σκέπασε διάτρηση νερού που υπήρχε. Ισοπέδωσε το έδαφος και δημιούργησε αναβαθμίδες. Προφανής στόχος του ήταν να αδρανοποιήσει τις διατάξεις του άρθρου 27
(1)(β) που καλύπτει αμπέλια, κήπους, δάση και γη που αρδεύεται, όπου μπορεί να δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης σε ιδιοκτήτη μεριδίου δύο στρεμμάτων και άνω και να εντάξει το ακίνητο στο άρθρο 27
(1)(γ) που καλύπτει γη που δεν αρδεύεται (ξηρική), όπου δεν δύναται να παραχωρηθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης σε ιδιοκτήτη, εκτός αν το μερίδιο του φτάνει τα πέντε στρέμματα. Έχοντας λοιπόν δημιουργήσει το υπόβαθρο, στις 3.2.1999 κατάθεσε για λογαριασμό των καθ' ων η αίτηση την αίτηση ΑΧ 197/99 για διανομή του ακινήτου. Τότε η μητέρα των αιτητών είχε ήδη αποβιώσει. Παρόλα ταύτα η ειδοποίηση της αίτησης (ημερ.11.2.1999) απευθύνθηκε προς αυτή και εστάλη έτσι ταχυδρομικώς. Παράλληλα στις 12.3.1999 η ειδοποίηση αναρτήθηκε στο καφενείο της εκκλησίας του χωριού Λυθροδόντα. Στη συνέχεια ο Ανδρέας Αχιλλέως παρά το γεγονός ότι γνώριζε από τις διαπραγματεύσεις που έκαμε μαζί του το 1995, ότι ο αιτητής 1 διέμενε μόνιμα στη Λάρνακα (στην Πύλα συγκεκριμένα), ανέφερε στο κτηματολόγιο ότι όλοι οι αιτητές (κληρονόμοι) ήταν μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού. Ως αποτέλεσμα τούτου στις 25.2.1999 η ειδοποίηση για την επιτόπια εξέταση που θα λάμβανε χώρα, απευθυνόμενη προς τους αιτητές, εστάλη στο Λυθροδόντα (που ήταν η υποτιθέμενη τελευταία γνωστή διεύθυνση των αιτητών). Όταν η εν λόγω ειδοποίηση δεν επιδόθηκε, έγινε τοιχοκόλληση δια αναρτήσεως στον πίνακα ανακοινώσεων στην πλατεία του χωριού στις 20.6.
  1. Ως αποτέλεσμα τούτου, ουδείς εκ των αιτητών έλαβε γνώση των τεκταινομένων και ως ήταν φυσικό ουδείς παρουσιάστηκε στην επιτόπια εξέταση που έγινε στις 17.6.
  2. Έπειτα στις 30.9.1999 έγινε εκτίμηση για σκοπούς αναγκαστικής διανομής. Η εκτίμηση αυτή έγινε αναρμοδίως από κτηματολογικό υπάλληλο που δεν είχε τις απαραίτητες γνώσεις για ένα τέτοιο εγχείρημα. Παρόλα ταύτα δεν πάρθηκε καμία απόφαση. Εν τω μεταξύ οι αιτητές αγνοώντας πλήρως τα όσα τεκταίνονταν σε βάρος τους, στις 24.7.2001 κατέθεσαν στο κτηματολόγιο την αίτηση Α674/01 για διανομή του μεριδίου της αποβιώσασας μητέρας τους προς τους κληρονόμους. Με την ενέργεια τους αυτή, η οποία ως απεδείχθη ήταν το λάθος που περίμεναν οι καθ' ων η αίτηση, έλαβα μερίδιο 360/30240 (ή 1/84) έκαστος, δηλαδή μερίδιο που δεν αρκούσε για να τους δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης. Αν όμως ήταν ενήμεροι της πρώτης αίτησης, θα απέσυραν τη δική τους και θα μεταβίβαζαν τα μερίδια τους στο όνομα ενός εκ των αιτητών-κληρονόμων, έτσι ώστε αυτός να αποκτούσε μερίδιο, η έκταση του οποίου θα πλησίαζε τα πέντε στρέμματα. Απ' εκεί και πέρα με μια μικρή και ανεπαίσθητη αναπροσαρμογή (με το αζημίωτο βέβαια) θα μπορούσε να προστεθεί στο εν λόγω μερίδιο, όση γη υπολειπόταν για να φτάσει τα πέντε στρέμματα και έτσι να του παραχωρείτο ξεχωριστό τεμάχιο γης. Αυτό μάλιστα προτάθηκε εκ των υστέρων προς αρμόδιο λειτουργό του κτηματολογίου αλλά αδίκως δεν έγινε δεκτό. Έτσι ο Διευθυντής στις 20.9.2001 έφτασε στην έκδοση της προσβαλλόμενης Απόφασης. Πέραν των άλλων τρωτών που παρουσιάζει η Απόφαση, η προσφερθείσα αποζημίωση είναι άκρως ανεπαρκής. Βάσει εκτίμησης που ετοίμασε ο εκτιμητής Μ.Α.4 η αξία του συνολικού μεριδίου των αιτητών την ημέρα έκδοσης της Απόφασης, ανερχόταν σε £20.170 (δηλαδή £3.024 του καθενός). Η θεώρηση των γεγονότων από πλευράς καθ' ων η αίτηση είναι διαφορετική. Η διαφορετικότητα εδράζεται όχι τόσο στις περιγραφείσες διαδικασίες που ακολουθήθηκαν αλλά στα αλλότρια κίνητρα που τους αποδίδονται από τους αιτητές και τις απόψεις τους σε ότι αφορά την ορθότητα και νομιμότητα αυτών των διαδικασιών και τελικώς της παρθείσας από μέρους του Διευθυντού, Απόφασης. Κατ' αρχάς ο Ανδρέας Αχιλλέως δεν γνώριζε ότι ο αιτητής 1 διέμενε μόνιμα στη Λάρνακα. Τον συνάντησε πράγματι το 1995 και συνομίλησαν για το ακίνητο, αλλά αυτό έγινε μια και μόνο φορά σε κάποια τουριστικά Bungalows. Δεν ήξερε ότι επρόκειτο για την κατοικία του. Κάποιο αριθμό τηλεφώνου που είχε, τον δοκίμασε πολλές φορές αλλά δεν ανταποκρινόταν. Μάλιστα έκαμε και έρευνες στο χωριό για να μάθει τη διεύθυνση του, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Όσον αφορά τις εργασίες που έγιναν στο ακίνητο, αυτές δεν έγιναν για αλλότριους σκοπούς αλλά αποκλειστικά για σκοπούς βελτίωσης. Διάτρηση δε, ουδέποτε υπήρχε στο ακίνητο. Είναι στο τεμάχιο 205 που υπήρχε εγγεγραμμένη διάτρηση. Απ' εκεί και πέρα όλα έγιναν νομότυπα. Όλες οι ειδοποιήσεις και όλες οι διαδικασίες έγιναν συμφώνως του Νόμου. Στην επιτόπια εξέταση που έγινε στις 17.6.1999, καθόταν σε διπλανό τραπέζι ο εξάδελφος του αιτητή 1, κάποιος Πουγιούκκας ο οποίος του είπε ότι βρισκόταν εκεί για λογαριασμό του Κόκου, δηλαδή του αιτητή
  3. Επομένως ακόμα και ο ισχυρισμός των αιτητών ότι δεν έλαβαν γνώση, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Όσον αφορά τη θέση των αιτητών ότι θα μπορούσαν να μεταβιβάσουν τα μερίδια τους στο όνομα ενός μόνο προσώπου, αυτό δεν θα άλλαξε καθόλου τα πράγματα αφού και πάλι το μερίδιο του προσώπου αυτού δεν θα έφτανε το διά Νόμου ελάχιστο για να του παραχωρηθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης. Τέλος σε ότι αφορά την εκτίμηση, αυτή έγινε αρμοδίως και νομότυπα και η υπολογισθείσα αποζημίωση είναι απολύτως ορθή και υπό τις περιστάσεις δίκαιη. Η υπό εξέταση Αίτηση εδράζεται κατά κύριο λόγο στο άρθρο 80 του Κεφ.
  4. Ο δικαστικός έλεγχος που προβλέπεται από το εν λόγω άρθρο διασφαλίζει το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο Δικαστήριο για την προστασία των δικαιωμάτων του που θίγονται από σφάλματα των διοικητικών αρχών. Εφόσον το θέμα αφορά κατεξοχήν ιδιωτικά δικαιώματα, δικαιοδοσία για την αναθεώρηση διοικητικής απόφασης παρέχεται στα Πολιτικά Δικαστήρια (βλ. Valana v. Republic, 3 R.S.C.C. 41, Hadjikyriacou v. Hadjiapostolou and Others, 3 R.S.C.C. 89, Charalambides v. Republic, 4 R.S.C.C. 114, Antoniou and Others v. Republic
(1984)3 C.L.R. 623 και Machlouzarides v. Republic
(1985)3 C.L.R. 2342). Το Δικαστήριο, στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας ελέγχει τόσο τη νομιμότητα όσο και την ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή και έχει εξουσία να ακυρώνει, να τροποποιεί ή να αντικαθιστά την απόφαση ανάλογα με ό,τι κρίνεται δίκαιο σε κάθε περίπτωση (βλ. Χ"Iωάννου ν. Κωνσταντίνου (ανωτέρω), Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά.
(1990)1 Α.Α.Δ. και Σολομώντος ν. Παπανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906). Τούτου λεχθέντος, το Δικαστήριο δεν αντικαθιστά εύκολα τη δική του κρίση σε βάρος αυτής του Διευθυντή. Το πράττει μόνον όταν συντρέχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται με αποδεκτή μαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. Η εξουσία που έχει ο Διευθυντής με βάση τον νόμο και τους κανονισμούς είναι ευρεία και είναι το πιο αρμόδιο πρόσωπο να αποφασίσει, ως ειδικός, τα θέματα που εγείρονται ενώπιον του. Το Δικαστήριο στην απουσία συγκεκριμένων και ισχυρών λόγων δεν μπορεί να θέσει υπό αμφισβήτηση τα συμπεράσματα του (βλ. Peyiotis and another v. Polemitis
(1982)1 C.L.R. 442, Σολομώντος (ανωτέρω) και Αριστοτέλους v. Χ" Κυριάκου κ.α.
(2001)1 Α.Α.Δ. 100). Σε περίπτωση αμφισβητουμένων γεγονότων το βάρος είναι στους ώμους του αιτητή να προσκομίσει στοιχεία για να αποδείξει ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη (βλ. Kafieros & Another v. Theocharous & Others
(1978)1 C.L.R. 619, Κτωρίδη v. Έπαρχου Λεμεσού κ.α
(2005)1 Α.Α.Δ. 541 και Καν. 10
(3)των περί Ακινήτου Ιδιοκτησία (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956). Στην προκειμένη περίπτωση στα πλαίσια του προαναφερθέντος ελέγχου προέχει κατά την κρίση μου, ως θέμα μείζονος και καθοριστικής σημασίας, να εξεταστεί η νομιμότητα της εκδοθείσας απόφασης υπό την έννοια του κατά πόσον ο Διευθυντής, ασχέτως αιτιολόγησης και ορθότητας της ακολουθητέας διαδικασίας, νομιμοποιούτο εν γένει να ενεργήσει με τον τρόπο που ενήργησε. Ο Διευθυντής ως αναφέρεται στην Απόφαση του ημερ. 2.9.2001 ενήργησε δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 29 του Κεφ.224. Το άρθρο 29 στον βαθμό που ενδιαφέρει προβλέπει τα εξής: 29.-
(1)Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής δύναται νόμιμα με αίτηση οποιουδήποτε από τους συγκύριους, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός της ιδιοκτησίας μεταξύ των διαφόρων μερών που δικαιούνται σε αυτή και να εγγραφούν τα τεμάχια στα οποία διαχωρίζεται η ιδιοκτησία στο όνομα των προσώπων στα οποία αυτά αντίστοιχα παραχωρούνται.
(2).............
(3)Κατά τη διενέργεια διαχωρισμού δυνάμει των διατάξεων του άρθρου αυτού ο Διευθυντής, στην έκταση που αυτό είναι δυνατό, διανέμει την ιδιοκτησία σύμφωνα με τις επιθυμίες των διαφόρων συγκυρίων, και αν οι συγκύριοι, αν και συμφωνούν διαφορετικά στο διαχωρισμό, δεν συμφωνούν ως προς το τεμάχιο ή τα τεμάχια που θα παραχωρηθούν σε καθένα από αυτούς, το ζήτημα τελικά λύεται από το Διευθυντή με κλήρο, και με τη συμπλήρωση της διανομής ο Διευθυντής δίνει σε όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από αυτή τη γνωστοποίηση για το γεγονός αυτό.
(4)Όταν λόγω της φύσης της ιδιοκτησίας που θα διαχωριστεί ή του αριθμού των μερών που έχουν συμφέρον σε αυτή ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο, φαίνεται στο Διευθυντή ότι δεν είναι πρακτικά δυνατό να παραχωρήσει τεμάχια αξίας ίσης με αυτή που αντιστοιχεί στις αντίστοιχες μερίδες των συγκυρίων, ο Διευθυντής δύναται να διατάξει όπως οι συγκύριοι εκείνοι οι οποίοι λαμβάνουν τεμάχια αξίας μεγαλύτερης από αυτή που αναλογεί σε αυτούς καταβάλουν σε όσους λαμβάνουν τεμάχια μικρότερης αξίας από αυτή που τους αναλογεί ή δεν λαμβάνουν τεμάχιο, τέτοια αποζημίωση ως ο Διευθυντής ήθελε αποφασίσει λαμβάνοντας υπόψη τις αντίστοιχες μερίδες αυτών και την αξία την οποία αποδίδει στα τεμάχια.
(5)Με την έκδοση διαταγής δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου
(4)ο Διευθυντής δίνει ειδοποίηση γι' αυτό σε όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από το διαχωρισμό. (Η υπογράμμιση είναι δική μου). Για να καταλήξει βέβαια στην Απόφαση του ο Διευθυντής έλαβε υπόψη τις διατάξεις του άρθρου 27. Οι διατάξεις αυτές στον βαθμό που ενδιαφέρουν προβλέπουν τα εξής: 27.-
(1)Οι ακόλουθες διατάξεις εφαρμόζονται σε όλες τις περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας, και καμιά διαίρεση ή διαχωρισμός αυτής δεν είναι νόμιμη αν παραβαίνει οποιαδήποτε από τις διατάξεις αυτές, δηλαδή - (α) ......... (β) ........ (γ) καμιά γη που δεν αρδεύεται ή δεν είναι αρδεύσιμη είτε από συνεχή είτε από εποχιακή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια μικρότερα των πέντε σκαλών σε έκταση.. (δ) τηρουμένων των διατάξεων των παραγράφων (α), (β) και (γ), καμιά ακίνητη ιδιοκτησία δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια εκτός αν κατά τη γνώμη του Διευθυντή κάθε τέτοιο τεμάχιο δύναται κατάλληλα και άνετα να κατέχεται και καρπούται ως ξεχωριστό και αυτοτελές κτήμα. (η υπογράμμιση είναι δική μου) Στην εδώ περίπτωση προκύπτει ως αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι το μερίδιο κάθε αιτητή στο υπό διαχωρισμό ακίνητο ήταν 840 τ.μ που αντιπροσώπευε 360/30240 (ή 1/84) μερίδιο. Το εν λόγω μερίδιο υπολειπόταν του ελαχίστου προβλεπόμενου στο άρθρο 27
(1)(γ) (ήτοι 5 στρέμματα ή 6690τ.μ) έτσι ώστε να δύνατο να τους δοθεί ξεχωριστό τεμάχιο γης. Σε τέτοιες περιπτώσεις δεν προκύπτει από το εν λόγω άρθρο ή/και από οποιονδήποτε άλλο άρθρο του Κεφ.224 ότι ο ιδιοκτήτης του μικρού μεριδίου, σε περίπτωση υποβολής αίτησης διαχωρισμού δυνάμει του άρθρου 29, θα πρέπει οπωσδήποτε να απωλέσει το μερίδιο του προς όφελος των ιδιοκτητών των μεγάλων μεριδίων και να αρκεστεί κατ' επέκταση στην καταβολή αποζημίωσης. Επομένως η εδώ Απόφαση του Διευθυντή να καταλήξει σε ένα τέτοιο συμπέρασμα ήταν αναμφίβολα το αποτέλεσμα άσκησης διακριτικής ευχέρειας. Δεν εφάρμοσε απλώς τον Νόμο. Προέβη σε συσχετισμό των όσων προβλέπονται στα άρθρα 27 & 29 (και όχι μόνο) και με βάση την υποκειμενική του κρίση κατέληξε σε συμπέρασμα. Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξε δεν ήταν αναπόδραστο και αναπόφευκτο. Θα μπορούσε για παράδειγμα, χωρίς βέβαια να ισχυρίζομαι ότι κάτι τέτοιο θα ήταν ορθό, να έκρινε ότι η περίπτωση ενέπιπτε στα πλαίσια του άρθρου 28. Βάσει αυτού του άρθρου συγκύριος αποτείνεται στον Διευθυντή για την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας, το οποίο σε περίπτωση μη διευθέτησης μεταξύ των συγκυρίων, ανοίγει το δρόμο για ενεργοποίηση του μηχανισμού πώλησης του ακινήτου με πλειστηριασμό. Στην υπόθεση Clerides v. Vassiliades and another
(1978)1 C.L.R. 180 τονίστηκε πως η ερμηνεία που πρέπει να δίδεται στο άρθρο 29 οφείλει να είναι τέτοια που να μην αφήνεται καμία απολύτως διακριτική ευχέρεια στον Διευθυντή να καθορίζει ιδιωτικά δικαιώματα. Με άλλα λόγια δεν μπορεί ο Διευθυντής είτε άμεσα είτε έμμεσα να αποφασίζει ο ίδιος το ιδιοκτησιακό καθεστώς ενός ακινήτου, διαγιγνώσκοντας τα όποια περιουσιακά δικαιώματα αναφύονται επ' αυτού. Στην υπόθεση Κραμβιάς κ.α v. Θεοδοσίου
(2000)1 Α.Α.Δ. 267, το Ανώτατο Δικαστήριο ψέγοντας αυτή την πρακτική τόνισε στις σελ.273-274 τα εξής: "Κρίνουμε, όμως, ορθό, πριν περατώσουμε την απόφαση αυτή, να σχολιάσουμε το γεγονός ότι οι κτηματολογικές αρχές, παρά τις διαπιστώσεις που έγιναν από το 1970 στην Abraham Hassidoff v Paul Antonie-Aristide Santi and Others
(1970)1 C.L.R. 220 - ότι οι κτηματολογικές αρχές είναι αναρμόδιες να επιλύουν περιουσιακές διαφορές, κάτω από οποιαδήποτε διάταξη του νόμου - συνεχίζουν να το πράττουν. Σε πρόσφατη απόφαση μας στη Φανή ν Διευθυντή του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος κ.α.,
(1999)1 Α.Α.Δ. 1760, υποδείξαμε ότι: «Τα περιουσιακά δικαιώματα αποτελούν μέρος των αστικών δικαιωμάτων του ατόμου, η διάγνωση των οποίων ανάγεται αποκλειστικά στη δικαιοδοσία αρμόδιου δικαστηρίου - (βλ. Άρθρο 30.2 του Συντάγματος)»." Στην υπόθεση Αλκιβιάδου κ.α v. Κωνσταντίνου κ.α,
(2001)1 Α.Α.Δ. 2133, 2142 η κατάσταση αποσαφηνίστηκε ακόμα περαιτέρω. Λέχθηκαν τα εξής: "Αναντίλεκτο είναι το συμπέρασμα ότι, από την ανακήρυξη της Δημοκρατίας, οι εξουσίες του Διευθυντή βάσει του Νόμου, ως ήταν διαμορφωμένος κατά το χρόνο εκείνο περιορίστηκαν, προς εναρμόνιση με το Σύνταγμα. Προσαρμόστηκαν οι διατάξεις του Κεφ. 224, ώστε να αποκλείεται η επίλυση διαφορών, αναγομένων στην ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, από τον Διευθυντή. Τέτοιες διαφορές εντάσσονται αποκλειστικά στην πολιτική δικαιοδοσία αρμόδιου δικαστηρίου, ως ορίζει το Σύνταγμα - (βλ. Άρθρο 30.2 του Συντάγματος)." Σχετικές επίσης είναι οι υποθέσεις Φανή v. Διευθυντή του Κτηματολογίου & Χωρομετρίας κ.α
(1999)1 Α.Α.Δ 1760, Νικολάου κ.α v. Κωνσταντίνου
(2003)1 Α.Α.Δ. 1676 και Χαραλάμπους v. Γεωργίου κ.α
(2005)1 Α.Α.Δ. 515). Εδώ ο Διευθυντής με την Απόφαση του αφαίρεσε από τους Αιτητές την περιουσία τους. Κατ' ουσία προχώρησε σε απαλλοτρίωση της γης τους προς όφελος των άλλων συγκυρίων του ακινήτου. Ο Διευθυντής δεν είχε κανένα απολύτως δικαίωμα είτε βάσει των άρθρων 27 και 29 είτε βάσει οποιουδήποτε άλλου άρθρου του Κεφ.224, ο οποίος υπόκειται στις πρόνοιες του άρθρου 188 του Συντάγματος να το πράξει (βλ. Chakkkarto v. The Attorney General
(1961)C.L.R. 231, Chrysanthou and others v. Antoniades
(1969)1 C.L.R. 622 και Hassidoff v. Sami and others
(1970)1 C.L.R. 220). Στην τελευταία αυτή υπόθεση υποδείχθηκε πως ο Διευθυντής είναι αναρμόδιος να επιλύει διαφορές που ανάγονται στην ιδιοκτησία γης, η επίλυση των οποίων εμπίπτει στην πολιτική δικαιοδοσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Υποδείχθηκε περαιτέρω ότι η κρίση ζητημάτων που ανάγονται στα δικαιώματα των πολιτών, έξω από το πλαίσιο της δικαστικής διαδικασίας, συνιστά παράβαση των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης. Ως εκ των ανωτέρω η Αίτηση δεν μπορεί παρά να επιτύχει. Παρενθετικά όμως θα πρέπει να σημειώσω πως ακόμα και αν ήταν διαφορετική η κατάληξη μου και έκρινα ότι ο Διευθυντής νομιμοποιείτο να εκδώσει την προσβαλλόμενη Απόφαση, πάλι θα προχωρούσα σε ακύρωση της για λόγους που αφορούν τα γεγονότα. Συγκεκριμένα σε αντίθεση με τον αιτητή 1, ο πληρεξούσιος αντιπρόσωπος των καθ' ων η αίτηση Ανδρέας Αχιλλέως (Μ.Κ.2) δεν με έπεισε με τη μαρτυρία του. Δεν έχω αμφιβολία πως θα μπορούσε, αν πραγματικά το επιδίωκε, να καταστήσει τους αιτητές κοινωνούς της αίτησης που είχε καταθέσει στο κτηματολόγιο για λογαριασμό των καθ'ων η αίτηση. Ήξερε που και πως να επικοινωνήσει τουλάχιστον με τον αιτητή 1, αλλά δεν το έπραξε. Τουναντίον αρκέστηκε στη θέση ότι οι αιτητές (όλοι) ήταν μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, πετυχαίνοντας έτσι την ενεργοποίηση μιας διαδικασίας, με την οποία γνώριζε πως δεν θα είχαν παρά ελάχιστη πιθανότητα να λάβουν γνώση των τεκταινομένων και να προστατέψουν έτσι τα συμφέροντα τους. Στο πλαίσιο αυτό απορρίπτω ως αναληθή και τον ισχυρισμό περί παρουσίας του Πουγιούκκα εκ μέρους του αιτητή 1 την ημέρα της επιτόπιας εξέτασης, Αυτός ο ισχυρισμός ήταν αποκαλυπτικός της πλήρους επίγνωσης του Μ.Κ.2 ότι όλα γινόντουσαν κατ' ουσία εν κρυπτό των αιτητών. Η πιο πάνω στάση του Ανδρέα Αχιλλέως, καθόρισε την ακολουθητέα διαδικασία και κατ' επέκταση αντανακλά στην νομιμότητα της μετέπειτα εκδοθείσας Απόφασης του Διευθυντή. Κλείνοντας δεν μπορώ παρά να σχολιάσω και τον αναχρονισμό που αποπνέει το άρθρο 75
(1)(β) του Κεφ.224. Δεν είναι δυνατό στην Κύπρο του 21ου αιώνα, ενταγμένη στην Ευρωπαϊκή Ένωση όπου λόγω των σύγχρονων, πολλαπλών μέσων και τρόπων επικοινωνίας, οι αποστάσεις έχουν εκμηδενιστεί και η πληροφόρηση σε όλα τα μήκη και πλάτη της γης έχει καταστεί όχι απλώς εφικτή αλλά και εύκολη, η μόνη ασφαλιστική δικλείδα για ειδοποίηση επηρεαζόμενων προσώπων που βρίσκονται στο εξωτερικό να είναι η τοιχοκόλληση στην πόλη ή το χωριό όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η εποχή όπου οι άνθρωποι ενημερώνονταν από τοιχοκολλήσεις σε καφενεία, προαύλια εκκλησιών και πλατείες, δυστυχώς έχει προ πολλού παρέλθει. Αναμφίβολα και αυτή η διάταξη θα πρέπει να διαβάζεται και να ερμηνεύεται κατά τρόπο που να μη παραβιάζεται το άρθρο 30 του Συντάγματος και η σύγχρονη Νομολογία που άπτεται του δικαιώματος γνώσης και υπεράσπισης. Βάσει λοιπόν όλων των προαναφερθέντων εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος (α) της Αίτησης. Τα έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των αιτητών και εναντίον των καθ' ων η αίτηση. Διευκρινίζεται ότι επιδικάζεται μόνο ένα σετ εξόδων αφού η αιτητές εκπροσωπήθηκαν από τον ίδιο δικηγόρο και γενικώς τήρησαν κοινή γραμμή στην όλη διαδικασία. (Υπ.) ......... Στ. Ν. Σταύρου, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.