KICKAVI TRADING CO LTD ν. ΧΡΙΣΤΙΝΑΣ ΒΑΣΙΛΕΙΟΥ, Αρ. Αγωγής: 1552/07, 16 Δεκεμβρίου, 2008

(1)/

1. Ισχυρίζεται επίσης ότι η κατοικία της επί της πολυκατοικίας είναι εντελώς ανεξάρτητη, δεν χρησιμοποιεί καθόλου τους κοινόχρηστους χώρους, ούτε τον ανελκυστήρα της πολυκατοικίας, έχει δε δικό της ανεξάρτητο μετρητή ρεύματος. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ Η υπόθεση της Ενάγουσας εταιρείας στηρίχθηκε κατ΄ αποκλειστικότητα στη μαρτυρία του Διευθυντή της Κυριάκου Χριστοφόρου. Κατέθεσε ότι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας συγκάλεσε γενική συνέλευση των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας κατά την οποία αποφασίστηκε όπως αναθέσουν στην Ενάγουσα εταιρεία τη διαχείριση των κοινοχρήστων της πολυκατοικίας. Γνώρισε την Εναγομένη κατά τη συνεδρία των ιδιοκτητών στην οποία είχε υπογραφεί και η επίδικη συμφωνία. Στην ίδια συνεδρίαση αποφασίστηκε όπως το κάθε διαμέρισμα πληρώνει ως κοινόχρηστα καθορισμένο ποσό, το οποίο αναλογούσε στα τετραγωνικά μέτρα του κάθε διαμερίσματος. Κατέθεσε κατάσταση λογαριασμού με τα συνολικά έξοδα που έγιναν από την Ενάγουσα εταιρεία για την περίοδο από 1.6.06-2.2.07 (βλέπε το Τεκμήριο 4). Κατέθεσε επίσης τις αποδείξεις πληρωμής των ποσών που περιγράφονται στην κατάσταση λογαριασμού, τις οποίες ανέλυσε λεπτομερώς (βλέπε τη δέσμη αποδείξεων - Τεκμήριο 5). Παρουσίασε την κατάσταση με τις μηνιαίες χρεώσεις για το διαμέρισμα της Εναγόμενης για την περίοδο 1.5.06-1.2.07 (βλέπε το Τεκμήριο 6). Στο διαμέρισμα της Εναγομένης αναλογούσε το ποσό των Λ.Κ. 12.55 μηνιαίως. Επίσης υπήρχε καθυστερημένο ποσό κοινοχρήστων Λ.Κ.36,08 που οφείλετο από την εναγόμενη στην προηγούμενη διαχειριστική επιτροπή και πρόσθεσαν στην κατάσταση της Εναγομένης. Απέστειλαν προειδοποιητική επιστολή στην Εναγόμενη για εξόφληση του οφειλόμενου ποσού (βλέπε τα Τεκμήρια 7 και 7Α). Κατά την αντεξέταση του ανέφερε ότι για το καθυστερημένο ποσό των Λ.Κ.36,08 υπάρχουν αποδείξεις, οι οποίες βρίσκονται στην κατοχή της προηγούμενης διαχειρίστριας της πολυκατοικίας. Η Εναγόμενη στην δική της ένορκη μαρτυρία ισχυρίστηκε ότι δεν υπέγραψε οτιδήποτε με τους Ενάγοντες γι΄ αυτό και δεν αναγνωρίζει την επίδικη συμφωνία. Μετά από έρευνες που έκαμε στο επαρχιακό κτηματολόγιο Λάρνακας ανακάλυψε ότι δεν υπήρχε οτιδήποτε κατατεθειμένο. Συμφώνησε ότι δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό στους Ενάγοντες, αυτό όμως οφείλεται στο ότι δεν έχει υπογράψει οτιδήποτε μαζί τους για να διοριστούν διαχειριστές της πολυκατοικίας. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ - ΕΥΡΗΜΑΤΑ Παρακολούθησα με μεγάλη προσοχή και τους δύο μάρτυρες ενώ κατέθεταν ενόρκως στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης. Ο διευθυντής της Ενάγουσας εταιρείας άφησε πολύ καλή εντύπωση από το εδώλιο του μάρτυρα. Απάντησε σε οτιδήποτε του ζητήθηκε με ευθύτητα, αμεσότητα, χωρίς δισταγμούς και αμφιταλαντεύσεις. Όσον αφορά την ουσία της εκδοχής του έχω να αναφέρω ότι δεν περιορίστηκε στην κατάθεση της κατάστασης με τα έξοδα στα οποία προέβηκε η Ενάγουσα εταιρεία. Τεκμηρίωσε ένα προς ένα τα επιμέρους ποσά με την κατάθεση των αντίστοιχων αποδείξεων πληρωμής του κάθε ποσού που περιλαμβάνεται στην κατάσταση, επεξηγώντας με λεπτομέρεια την κάθε απόδειξη και σε τι αντιστοιχεί το ποσό της κάθε απόδειξης. Δεν μου έχει αφήσει καμία αμφιβολία για την ορθότητα των ποσών της κατάστασης του. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να υπογραμμίσω ότι ο μάρτυρας ουδόλως αντεξετάστηκε ούτε επί των κονδυλίων της κατάστασης, ούτε και επί των αποδείξεων πληρωμής. Αποδέχομαι επίσης χωρίς κανένα δισταγμό την θέση του ότι η αναλογία της Εναγομένης στα κοινόχρηστα έξοδα καθορίστηκε στο ποσό των Λ.Κ.12,55 μηνιαίως το οποίο αναλογούσε στα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος της εναγομένης. Το μόνο ποσό το οποίο δεν θα μπορούσα να αποδεχθώ είναι αυτό που αφορά τα καθυστερημένα κοινόχρηστα έξοδα. Δυστυχώς δεν παρουσίασε καμιά απόδειξη που να τεκμηριώνει το ποσό αυτό, σε αντίθεση με τα ποσά της κατάστασης - τεκμήριο
2. Η θέση του για το ποσό αυτό ήταν ότι υπήρχαν αποδείξεις οι οποίες βρίσκονται στην κατοχή της προηγούμενης διαχειρίστριας. Είναι λοιπόν φανερό ότι δεν πρόκειται για δαπάνη στην οποία προέβησαν οι Ενάγοντες. Αντίθετα πρόκειται για οφειλή της Εναγόμενης προς την διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας, πριν την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας και κατ΄ επέκταση πιστεύω ότι μόνο η διαχειριστική επιτροπή είχε δικαίωμα να στραφεί εναντίον της Εναγομένης για την είσπραξη του ποσού των καθυστερήσεων. Επιπρόσθετα έχω να αναφέρω ότι ακόμα και στην περίπτωση που το ποσό αυτό οφείλετο προς την Ενάγουσα εταιρεία η παράλειψη παρουσίασης οιονδήποτε αποδείξεων άφησε το ποσό αυτό παντελώς ατεκμηρίωτο. Η Ενάγουσα εταιρεία είχε κατά την άποψή μου την υποχρέωση να παρουσιάσει όλα εκείνα τα στοιχεία προς απόδειξη του ποσού των καθυστερημένων κοινοχρήστων. Με βάση τα όσα ανέφερα πιο πάνω το ποσό των Λ.Κ.36,08 δεν μπορεί να επιδικασθεί υπέρ των Εναγόντων. Σε αντίθεση με τον μάρτυρα των Εναγόντων η Εναγόμενη άφησε πενιχρή εντύπωση στο Δικαστήριο. Δεν μου έχει αφήσει καμιά αμφιβολία ότι μοναδική της προσπάθεια μέσα από τη μαρτυρία της ήταν να απαλλαγεί με κάθε τρόπο της υποχρέωσής της για συνεισφορά στα κοινόχρηστα έξοδα και όχι να πει την αλήθεια. Βασική της θέση ήταν ότι δεν δεσμεύεται από την επίδικη συμφωνία και γι΄ αυτό δεν πλήρωσε οποιοδήποτε ποσό στους Ενάγοντες. Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία υπεγράφη από την διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας. Η εναγόμενη, όπως υπήρξε αδιαμφισβήτητο καθ΄ όλο τον ουσιώδη χρόνο ήταν ιδιοκτήτρια του διαμερίσματος υπ΄ αρ. 12 στο ισόγειο της πολυκατοικίας. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφέρω ότι δεν αμφισβητήθηκε από την Εναγόμενη η υπόσταση της διαχειριστικής επιτροπής της πολυκατοικίας. Στην υπόθεση Χριστίνα Ταλιάνου ν. Διαχειριστική Επιτροπή Belmar Complex

(2002)1 A.A.Δ. 102 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα: «προκύπτει από τις νομοθετικές διατάξεις ότι ο νομοθέτης θέλησε να προσδώσει στις προβλεπόμενες από τον νόμο διαχειριστικές επιτροπές νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα». Το άρθρο 38 ΚΒ του Κεφ. 224 ρητά προβλέπει ότι κάθε κοινόκτητη οικοδομή πρέπει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεών της. Η διαχειριστική επιτροπή συνίσταται και ενεργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του μέρους αυτού και των κανονισμών. Σύμφωνα με το άρθρο 38 Κ ΣΤ

(2)(γ) του νόμου η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να συνάπτει συμβάσεις σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά τη συντήρηση και διαχείριση της κοινόκτητης οικοδομής. Με βάση τα όσα αναφέρω αμέσως πιο πάνω καθίσταται εμφανές ότι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας είχε την εξουσία και την δικαιοπρακτική ικανότητα να συνάψει την επίδικη συμφωνία με τους Ενάγοντες. Σύμφωνα με το αδιαμφισβήτητο περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας ο σκοπός της σύναψής της ήταν η ανάθεση στους ενάγοντες της διαχείρισης της πολυκατοικίας, η οποία περιλαμβάνει την συντήρηση, έλεγχο, επίβλεψη, επιδιόρθωση, καθαριότητα, είσπραξη κοινοχρήστων και πληρωμή δικαιωμάτων και τελών στις αρμόδιες αρχές. Καθίσταται λοιπόν φανερό ότι η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας δέσμευσε όλους τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων στην πολυκατοικία ανεξαρτήτως του εάν δεν υπέγραψαν και οι ίδιοι την συμφωνία. Υπενθυμίζω ότι συμφώνως του άρθρου 38 Κ Στ

(1)του νόμου η διαχειριστική επιτροπή θα ενεργεί εκ μέρους και δια λογαριασμό των κυρίων των μονάδων. Αναμφίβολα η διαχειριστική επιτροπή της πολυκατοικίας με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας παραχώρησε στην ενάγουσα εταιρεία επ' αμοιβή την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων και την άσκηση των δικαιωμάτων που έχει κάθε διαχειριστική επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής. Είμαι της άποψης ότι η διαχειριστική επιτροπή δεν εμποδίζεται από οιονδήποτε νόμο ή/και κανονισμό από του να συνάπτει συμφωνίες αυτής της φύσης. Συμφώνως του άρθρου 38 ΙΑ

(2)του Κεφ. 224 ένα από τα δικαιώματα που έχει η διαχειριστική επιτροπή είναι και η έγερση αγωγής εναντίον του κυρίου, ο οποίος παραλείπει να πληρώσει την αναλογία του μεριδίου του στις δαπάνες που προβλέπονται στο εδάφιο

(1)του ίδιου άρθρου. Με βάση τα όσα ανέφερα αμέσως πιο πάνω καταλήγω ότι η ως άνω θέση της Εναγομένης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Μια άλλη θέση της Εναγομένης ήταν ότι δεν χρησιμοποιεί οποιαδήποτε κοινόχρηστη υπηρεσία, όπως τον ανελκυστήρα ή τον ηλεκτρισμό των κοινόχρηστων χώρων, γι΄ αυτό και δεν θα πρέπει να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες. Ούτε με αυτή την θέση θα συμφωνούσα. Πέραν του ότι η ως άνω θέση της αντικρούστηκε από τον διευθυντή των εναγόντων, θα πρέπει να αναφέρω ότι ο νόμος δεν διαχωρίζει μεταξύ ιδιοκτητών που χρησιμοποιούν τις κοινόχρηστες υπηρεσίες και αυτών που δεν τις χρησιμοποιούν. Όλοι οι ιδιοκτήτες μιας κοινόκτητης οικοδομής έχουν υποχρέωση να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες ανεξαρτήτως του εάν χρησιμοποιούν ή όχι τους κοινόχρηστους χώρους ή τις κοινόχρηστες υπηρεσίες. Συμφώνως του άρθρου 38 ΙΑ του Κεφ. 224 "Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, ή συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας." Όσον αφορά τον ισχυρισμό της ότι η κατοικία της είναι εντελώς ανεξάρτητη έχω να αναφέρω ότι δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία προς υποστήριξη του ως άνω ισχυρισμού της. Η Εναγομένη ισχυρίζεται επίσης ότι δεν υπέγραψε την γενική συμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών των μονάδων, η οποία αναφέρεται στην παρ. 4 της Έκθεσης απαίτησης. Ακόμα και στην περίπτωση που αποδεχόμουν τον ως άνω ισχυρισμό της, εντούτοις είμαι της άποψης ότι η υποχρέωση για την συνεισφορά των ιδιοκτητών στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι αυτοτελής και εντελώς ανεξάρτητη από οποιαδήποτε συμφωνία. Από τη στιγμή που οποιοδήποτε πρόσωπο καθίσταται ιδιοκτήτης μονάδας σε κοινόκτητη ιδιοκτησία δημιουργείται συγχρόνως και η υποχρέωση του για συνεισφορά στις κοινόχρηστες δαπάνες. Στο σημείο αυτό θα ήθελα να υπογραμμίσω ότι ο ως άνω ισχυρισμός της Εναγόμενης δεν ανταποκρίνεται στην λογική. Αν η υπογραφή της γενικής συμφωνίας ήταν προϋπόθεση για την δημιουργία της υποχρέωσης συνεισφοράς στις κοινόχρηστες δαπάνες, διερωτώμαι τι θα γινόταν στην περίπτωση που όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε κοινόκτητη οικοδομή αρνούντο να υπογράψουν τη γενική συμφωνία. ΚΑΤΑΛΗΞΗ Με βάση τα όσα αναφέρω πιο πάνω καταλήγω ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απόφαση εναντίον της Εναγομένης για το ποσό της απαίτησης τους μείον το ποσό των Λ.Κ.36,08 που αφορά καθυστερημένα κοινόχρηστα, ήτοι για το ποσό των Λ.Κ.125,50 (€214,43). Το ποσό αυτό αναλύεται ως η αναλογία της Εναγόμενης στις κοινόχρηστες δαπάνες που είναι Λ.Κ.12,55 μηνιαίως για την περίοδο από 1.5.06-1.2.07 ήτοι για 10 μήνες συνολικά. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω οποιοδήποτε λόγο για απόκλιση από τον γενικό κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων και εναντίον της εναγομένης. Εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγομένης για Λ.Κ. 125,50 (€214,43) με νόμιμο τόκο πλέον έξοδα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ........... Θ. Θωμά, Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο