ΑΝΤΩΝΗΣ ΚΑΚΟΥΡΗΣ ν. XIARIS ESTATES LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 515/04, 7 Νοεμβρίου 2008

ΑΝΤΩΝΗΣ ΚΑΚΟΥΡΗΣ ν. XIARIS ESTATES LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 515/04, 7 Νοεμβρίου 2008 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2008:A29 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Στ. Τσιβιτανίδου-Κίζη, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 515/04 Μεταξύ: ΑΝΤΩΝΗΣ ΚΑΚΟΥΡΗΣ, εξ Αγίας Νάπας Ενάγοντος - και - XIARIS ESTATES LTD, εκ Φρενάρους ΓΙΩΡΓΟΣ ΞΙΑΡΗΣ, εκ Φρενάρους Εναγομένων Ημερομηνία: 7 Νοεμβρίου 2008 Εμφανίσεις: Για Ενάγοντα: κα Προδρόμου και κα Τσίγκα για κ. Χρ. Χατζηστερκώτη (για να ακούσει απόφαση η κα Προδρόμου) Για Εναγόμενους αρ. 1: κος Φούλιας για Παπαλλή & Σωτηρίου (για να ακούσει απόφαση η κα Οικονόμου) Α Π Ο Φ Α Σ Η Με την αγωγή με τον πιο πάνω αριθμό και τίτλο, ο ενάγοντας αξιώνει από τους εναγόμενους την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.10.000= ως χρήματα τα οποία "οι εναγόμενοι δόλια απέσπασαν από αυτόν και/ή συνεπεία απάτης, και/ή δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων" και/ή ως χρήματα καταβληθέντα σ΄ αυτούς άνευ ανταλλάγματος. Διαζευκτικά ζητά αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Σε διαζευκτική βάση ζητά επίσης τιμωρητικές αποζημιώσεις. Περαιτέρω αξιώνει την καταβολή τόκου και εξόδων. Σύμφωνα με τα όσα προβάλλονται στην Έκθεση Απαίτησης, κατά ή περί το έτος 1999 ο ενάγοντας αγόρασε δυνάμει προφορικής και/ή γραπτής συμφωνίας που συνήφθη μεταξύ αυτού και των εναγομένων, μία υπό ανέγερση κατοικία που βρίσκεται στο δρόμο Παραλιμνίου - Αγίας Νάπας (ιδιοκτησίας της εναγομένης αρ. 1), αντί του ποσού των Λ.Κ.85.000=. Η εναγομένη αρ. 1 είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, δεόντως συσταθείσα στην Κύπρο και ο εναγόμενος αρ. 2 ήτο κατά τον ουσιώδη χρόνο ο διευθυντής της. Κατά την σύναψη της συμφωνίας πώλησης δόθηκε από τον ενάγοντα ως προκαταβολή το ποσό των Λ.Κ.10.000=. Το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ.75.000= θα πληρωνόταν (βάσει των συμφωνηθέντων μεταξύ των διαδίκων) κατά την μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι του αγοραστού ή "οιουδήποτε άλλου προσώπου ήθελε αυτός υποδείξει" και/ή κατά την ολοκλήρωση του κτισίματος της υπό ανέγερση κατοικίας και την παράδοση των κλειδιών της στον αγοραστή. Σύμφωνα με τα όσα επίσης προβάλλονται, τόσο πριν όσο και κατά την σύναψη της ρηθείσας συμφωνίας, οι εναγόμενοι διαβεβαίωναν και/ή προέβαιναν σε ψευδείς παραστάσεις προς τον ενάγοντα ότι είχαν εξασφαλίσει "άδεια ανέγερσης κατοικίας" από την αρμόδια υπηρεσία και ότι εντός ευλόγου χρονικού διαστήματος θα ήταν έτοιμοι να προβούν στην μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι του, ενώ γνώριζαν ότι τούτο ήτο ψευδές, και/ή αναληθές καθ΄ ότι ουδέποτε μέχρι σήμερα, προέβησαν σ΄ όλα τα αναγκαία και δέοντα μέτρα προς μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι του ενάγοντα. Αντίθετα τούτο κατέστη ακατόρθωτο αφού το ακίνητο πωλήθηκε σε τρίτο πρόσωπο, γεγονός που ο ενάγοντας διαπίστωσε μετά την καταβολή του ποσού της προκαταβολής (Λ.Κ.10.000). Οι προαναφερόμενοι ισχυρισμοί προβάλλονται ως Λεπτομέρειες Δόλου και/ή Ψευδών Παραστάσεων εκ μέρους των εναγομένων 1 και 2. Τέλος, προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι οι εναγόμενοι πλούτισαν αδικαιολόγητα με το ποσό των Λ.Κ.10.000= σε βάρος του ενάγοντα, το οποίο οφείλουν να επιστρέψουν σ΄ αυτόν σύμφωνα με τις αρχές του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή ως χρήματα αναληφθέντα και/ή εισπραχθέντα (money had and received) από τους εναγομένους για λογαριασμό του ενάγοντα. Οι εναγόμενοι στην Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης τους, παραδέχονται ότι μεταξύ ενάγοντα και εναγομένης αρ. 1 συνομολογήθη συμφωνία με την οποία η πρώτη πώλησε στον δεύτερο μια κατοικία. Είναι παραδεκτό επίσης ότι ο ενάγοντας κατέβαλε το ποσό των Λ.Κ.10.000= ως "προκαταβολή-ντεπόζιτο". Είναι η θέση τους όμως ότι η κατοικία πωλήθηκε στην τιμή των Λ.Κ.90.000= και όχι των Λ.Κ.85.000= όπως ισχυρίζεται ο ενάγοντας. Αρνούνται τα όσα ο ενάγοντας διατείνεται σε σχέση με τους όρους αποπληρωμής του τιμήματος. Είναι περαιτέρω η θέση τους ότι είναι ο ενάγοντας που "υπαναχώρησε" από την συμφωνία αφού δεν είχε χρήματα για να πληρώσει την εναγομένη αρ. 1 εταιρεία. Οι εναγόμενοι αρνούνται κατηγορηματικά ότι "προέβησαν σε ψευδείς παραστάσεις προς τον ενάγοντα". Είναι η θέση τους ότι οι ίδιοι "ουδέποτε του έδωσαν υπόσχεση για άμεση μεταβίβαση", και ότι ο ίδιος (ο ενάγοντας) γνώριζε ότι εκκρεμούσε η αίτηση για άδεια οικοδομής. Ισχυρίζονται περαιτέρω ότι ο ενάγοντας είχε δώσει οδηγίες στην εναγομένη αρ. 1 εταιρεία να τροποποιήσει τα σχέδια και να επεκτείνει το εμβαδόν της κατοικίας και περαιτέρω να προβεί σε "επί πλέον εργασίες", τις οποίες η εναγομένη αρ. 1 διεκπεραίωσε, υποβάλλοντας προς τις αρμόδιες αρχές αίτηση για καλυπτική άδεια. Είναι η θέση τους ότι "η εναγομένη αρ. 1 τερμάτισε την συμφωνία και/ή θεώρησε την συμφωνία ως τερματισθείσα" λόγω αδυναμίας του ενάγοντα να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του. Γι΄ αυτό και η εναγόμενη αρ. 1 κατακράτησε νόμιμα το ποσόν των Λ.Κ.10.000= και πώλησε την κατοικία σε τρίτο πρόσωπο, το οποίο την έχει εγγράψει ήδη επ΄ ονόματι του. Ανταπαιτητικώς οι εναγόμενοι αξιώνουν από τους ενάγοντες, "διάταγμα του Δικαστηρίου το οποίο να αναγνωρίζει ότι η εναγόμενη αρ. 1, εδικαιούτο σε κατακράτηση του ποσού των Λ.Κ.10.000= που εδόθη ως ντεπόζιτο (προκαταβολή) και/ή ως ασφάλεια (security) για την υλοποίηση της προφορικής συμφωνίας από μέρους του ενάγοντα". Αξιώνουν επίσης "οποιαδήποτε άλλη θεραπεία πρέπουσα υπό τις περιστάσεις". Ο ενάγοντας στην Υπεράσπιση που καταχώρησε στην Ανταπαίτηση των εναγομένων, αρνείται τους ισχυρισμούς των τελευταίων στην έκταση που αυτοί είναι αντίθετοι με τους δικούς του ισχυρισμούς. Επιμένει στη θέση ότι η συμφωνία του με τους εναγόμενους ουδέποτε τερματίστηκε νόμιμα από τους τελευταίους. Αντίθετα, όπως ισχυρίζεται διαζευκτικά, η εν λόγω συμφωνία "τερματίστηκε και/ή ακυρώθηκε με νέα προφορική συμφωνία μεταξύ των μερών, στην οποία συμφωνήθηκε ότι θα επιστρέφετο στον ενάγοντα το ποσό των Λ.Κ.10.000=". Διαζευκτικά, ισχυρίζεται επίσης ότι οι εναγόμενοι "κωλύονται και/ή εμποδίζονται να επικαλούνται και/ή να εγείρουν τέτοιους ισχυρισμούς λόγω κωλύματος συμπεριφοράς (estoppel by conduct) και/ή κωλύματος λόγω παραστάσεων και/ή κωλύματος λόγω υποσχέσεων καθ΄ ότι διαβεβαίωσαν και/ή υποσχέθηκαν και/ή επιβεβαίωσαν τον ενάγοντα ότι θα του επιστρεφόταν το ποσό των Λ.Κ.10.000=. Είναι τέλος η θέση του ότι οι εναγόμενοι οφείλουν να του επιστρέψουν το ποσό των Λ.Κ.10.000= με το οποίο πλούτισαν αδικαιολόγητα σε βάρος του, αφού πώλησαν την κατοικία σε άλλο πρόσωπο και σε ψηλότερη τιμή. Απαίτηση και Ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν. Πριν την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας το Δικαστήριο, κατόπιν αιτήματος του ενάγοντα, έδωσε άδεια και η αγωγή απεσύρθη εναντίον του εναγομένου αρ. 2 με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων του πρώτου. Για να αποδείξει την υπόθεση του ο ενάγοντας κατέθεσε ο ίδιος. Για την εναγομένη αρ. 1 κατέθεσε η Πετρούλα Ξιαρή. Ο ενάγοντας Αντώνης Κακουρής (Μ.Ε.1) κατέθεσε γραπτή κατάθεση (Τεκμήριο Α) ως μέρος της κυρίως εξέτασης του στην οποία υιοθετεί το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης. Αναφέρει μεταξύ άλλων τα εξής. Το έτος 1999 αγόρασε από την εναγομένη αρ. 1 εταιρεία, στη βάση προφορικής συμφωνίας, μία υπό ανέγερση κατοικία η οποία βρισκόταν στο δρόμο Παραλιμνίου - Αγίας Νάπας, αντί του ποσού των Λ.Κ.85.000=. Εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του τεμαχίου επί του οποίου θα ανεγειρόταν η κατοικία, ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο η εναγομένη αρ. 1 εταιρεία. Ο ίδιος έδωσε ως προκαταβολή το ποσό των Λ.Κ.10.000=. Το υπόλοιπο ποσό των Λ.Κ.75.000=, όπως συμφωνήθηκε μεταξύ τους, θα πληρωνόταν κατά την παράδοση της κατοικίας εφόσον αυτή ανεγειρόταν σύμφωνα με την Πολεοδομική Άδεια και την Άδεια Οικοδομής. Ο Γιώργος Ξιαρής (Διευθυντής της εναγόμενης αρ. 1 εταιρείας) του έλεγε ότι οι άδειες είχαν εκδοθεί και τον διαβεβαίωνε ότι μέχρι και την παράδοση της κατοικίας, η εναγόμενη αρ. 1 θα ήταν έτοιμη και να του την μεταβιβάσει. Ήταν θέση του ενάγοντα ότι για τον προαναφερόμενο λόγο, ο Γιώργος Ξιαρής τον έπεισε ότι δεν χρειαζόταν η υπογραφή γραπτής συμφωνίας, εφόσον σε σύντομο χρονικό διάστημα θα γινόταν και η μεταβίβαση της κατοικίας. Ο ίδιος έδειξε εμπιστοσύνη και χωρίς να λάβει νομική συμβουλή του έδωσε τα χρήματα της προκαταβολής. Υπεστήριξε ότι ουδέποτε ζήτησε αλλαγές στα σχέδια έτσι ώστε να επεκταθεί το εμβαδόν της κατοικίας. Αρνήθηκε επίσης ότι ο ίδιος δεν ήταν σε θέση να αποπληρώσει το τίμημα. Ήταν θέση του ότι μετά την πάροδο κάποιων μηνών άρχισε να ζητά από τον Γιώργο Ξιαρή τις άδειες (Οικοδομής και Πολεοδομική) και ενώ αρχικά ο τελευταίος τον καθησύχαζε ότι θα έφερνε τις άδειες και ότι οι εργασίες ανέγερσης της κατοικίας θα προχωρούσαν, στην συνέχεια του αποκάλυψε ότι πώλησε την κατοικία σε τρίτο πρόσωπο. Του υποσχέθηκε ότι θα του επέστρεφε την προκαταβολή σε ένα με δύο μήνες. Δεδομένων των πιο πάνω, ο ίδιος μη έχοντας άλλη εκλογή, συμφώνησε και έτσι τερματίστηκε από κοινού η συμφωνία πώλησης της κατοικίας. Παρά τις διαβεβαιώσεις όμως, ο Γιώργος Ξιαρής παρέλειψε να του επιστρέψει το ποσό των Λ.Κ.10.000=. Αντεξεταζόμενος κατέθεσε ότι το 1999 (όταν καταρτίστηκε η συμφωνία πώλησης) η κατοικία δεν ήταν υπό ανέγερση. Ο Γιώργος Ξιαρής του έδειξε το "χωράφι" στο δρόμο Παραλιμνίου - Αγίας Νάπας, στο οποίο θα ανεγειρόταν. Τον πήρε επίσης στο γραφείο του αρχιτέκτονα Ανδρέα Βλίττη στο Παραλίμνι και του έδειξε τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Έδειξε εμπιστοσύνη στον Γιώργο Ξιαρή, γι΄ αυτό και δεν κατάρτισαν γραπτή συμφωνία. Τις Λ.Κ.10.000= του τις έδωσε σε μετρητά. Η Πετρούλλα Ξιαρή (ΜΥ1), θυγατέρα του Γιώργου Ξιαρή, κατέθεσε επίσης γραπτή κατάθεση (Τεκμήριο Β), ως μέρος της κυρίως εξέτασης της, στην οποία υιοθέτησε τους περιεχομένους στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση, ισχυρισμούς των εναγομένων. Στην γραπτή της κατάθεση ανέφερε μεταξύ άλλων τα εξής. Κατά το έτος 1999 η εναγομένη αρ.1 εταιρεία θα έκτιζε σ' ένα χωράφι της στο Παραλίμνι δύο κατοικίες. Ο ενάγοντας μαζί με τον σύγαμπρο του, ήρθε σε επαφή με τον πατέρα της και διαπραγματεύονταν την αγορά και των δύο κατοικιών. Αφού είδαν τα αρχιτεκτονικά σχέδια που ετοιμάστηκαν, ο ενάγοντας συμφώνησε να αγοράσει την μια κατοικία στην τιμή των ΛΚ90.000=. Έδωσε ως προκαταβολή-ντεπόζιτο το ποσό των ΛΚ10.000=, το οποίο συμφωνήθηκε ότι «θα κατακρατούσαν οι εναγόμενοι ως ασφάλεια, σε περίπτωση παράβασης της συμφωνίας εκ μέρους του ενάγοντα". Το υπόλοιπο ποσό, βάσει των συμφωνηθέντων, θα καταβαλλόταν τμηματικά και ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών. Την άλλη κατοικία θα την αγόραζε ο σύγαμπρος του ενάγοντα. Ήταν η θέση της Πετρούλλας Ξιαρή ότι ο ενάγοντας, αφού άρχισαν οι εργασίες ανέγερσης της κατοικίας, συνοδευόμενος από την σύζυγο του επισκέφθηκε την οικοδομή σε διάφορες ημερομηνίες και ζήτησε από την εναγόμενη αρ. 1 να προχωρήσει σε διάφορες μετατροπές όπως επέκταση του εμβαδού της κατοικίας και κατασκευή σκαλοπατιών στον χώρο του σαλονιού. Για την δημιουργία των σκαλοπατιών ήταν απαραίτητο να κατεδαφιστεί μέρος της σιδεροσύνδεσης, το οποίο ήταν από μπετόν και σίδερο. Η εναγόμενη αρ.1 για να ικανοποιήσει τον ενάγοντα, πραγματοποίησε με δικά της έξοδα τις σχετικές αλλαγές (για τις οποίες απαιτείτο η τροποποίηση των σχεδίων) οι οποίες στοίχισαν σ' αυτούς σημαντικά ποσά που υπερέβαιναν το ποσό των ΛΚ10.000=. Η μάρτυρας υπεστήριξε ότι η εναγόμενη αρ.1 εταιρεία προχώρησε στην ετοιμασία γραπτής συμφωνίας και καλούσε τον ενάγοντα να την υπογράψει πλήν όμως ο τελευταίος δεν προσήλθε. Ούτε και πλήρωσε άλλο ποσό (πλην της προκαταβολής) παρόλο που οι εργασίες ανέγερσης της κατοικίας προχωρούσαν κανονικά. Τελικά το έτος 2001 η ανέγερση της κατοικίας αποπερατώθηκε. Ο ενάγοντας παρόλο που κλήθηκε να αποπληρώσει το τίμημα, επικαλέστηκε οικογενειακά και οικονομικά προβλήματα και ανέφερε ότι δεν μπορούσε να το αποπληρώσει και ότι δεν τον ενδιέφερε πλέον η εν λόγω κατοικία καθότι χώρισε με την γυναίκα του. Ο σύγαμπρος του επίσης χώρισε με την γυναίκα του και τερμάτισε και αυτός την συμφωνία αγοράς της δεύτερης κατοικίας που κτίστηκε στο ακίνητο. Η μάρτυρας αρνήθηκε ότι ο πατέρας της συμφώνησε να επιστρέψει το ποσό της προκαταβολής στον ενάγοντα. Υπεστήριξε ότι μετά τον τερματισμό της συμφωνίας με τον ενάγοντα, η εναγομένη αρ. 1 εταιρεία επειδή βρισκόταν σε δύσκολη θέση οικονομικά, αναγκάστηκε να πωλήσει το έτος 2003 και τις δύο κατοικίες για το συνολικό ποσό των Λ.Κ. 176.000=, τιμή πολύ χαμηλή για τα δεδομένα τόσο των κατοικιών όσο και της περιοχής. Η «επίδικη» κατοικία πωλήθηκε σε κάποιο Οδυσσέα Βασιλείου από το Παραλίμνι στην τιμή των Λ.Κ.96.000=. Αντίγραφο της συμφωνίας πώλησης κατατέθηκε ως (Τεκμήριο 6). Αντεξεταζόμενη κατέθεσε ότι από το 1999 και σε ηλικία 17 ετών άρχισε να πηγαίνει στο γραφείο της εναγομένης αρ. 1 εταιρείας και να «κρατά» κάποια πρακτικά όσον αφορά τις πληρωμές, τα έξοδα, κ.λ.π. Πήγαινε επίσης με τον πατέρα της στις συζητήσεις που είχε ο τελευταίος με τους πελάτες, καθώς επίσης και στις οικοδομές και μαζί επέβλεπαν τις εργασίες. Τον ενάγοντα τον γνώριζε. Τον είδε όταν ήρθε με τον σύγαμπρο του για να δουν το χωράφι. Τον έβλεπε επίσης τακτικά που ερχόταν και επέβλεπε τις εργασίες ανέγερσης της κατοικίας. Παραδέχθηκε ότι η εταιρεία έχει τώρα κάποια οικονομικά προβλήματα, «είναι στα κάτω της» όπως είπε, αλλά τα έτη 1999, 2000 και 2001 η οικονομική της κατάσταση ήταν πολύ καλή. Επέμενε στη θέση ότι είναι ο ενάγοντας που παρέβηκε την συμφωνία του με τους εναγομένους και όχι το αντίθετο. Κατά τις τελικές αγορεύσεις οι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν ενώπιον του Δικαστηρίου, με αναφορά στην εκατέρωθεν προσκομισθείσα μαρτυρία, υποστηρίζοντας τις θέσεις τους. Ο κος Φούλιας εκ μέρους της εναγομένης αρ. 1 εταιρείας, υπεστήριξε ότι η επίδικη συμφωνία πώλησης της υπό ανέγερσης κατοικίας «τερματίστηκε» με υπαιτιότητα του ενάγοντα. Κάλεσε το Δικαστήριο να εγκρίνει το αίτημα των εναγομένων αρ. 1, που υπεβλήθη ανταπαιτητικώς δηλαδή να αναγνωριστεί ότι "δικαιούνται να κρατήσουν το ποσό της προκαταβολής ως αποζημίωση λόγω της αδυναμίας εκπλήρωσης της επίδικης συμφωνίας από τον ενάγοντα". Αντίθετη ήταν η θέση της κας Προδρόμου εκ μέρους του ενάγοντα. Υπεστήριξε ότι είναι οι εναγόμενοι αρ. 1 που παρέβησαν την συμφωνία τους με τον ενάγοντα, οι οποίοι αφενός μεν δεν εξασφάλισαν Πολεοδομική Άδεια και Άδεια Οικοδομής για την ανεγειρόμενη κατοικία και αφετέρου την πώλησαν σε τρίτο πρόσωπο. Ως εκ τούτου τόνισε, θα πρέπει να του επιστραφεί το ποσό της προκαταβολής με τόκο και κάλεσε το Δικαστήριο να εκδώσει απόφαση υπέρ του. Είχα την ευκαιρία στα πλαίσια της ακρόασης να ακούσω και να παρακολουθήσω με προσοχή τόσο τον ενάγοντα όσο και την Μ.Υ.1, ενώ έδιναν την ένορκη μαρτυρία τους ενώπιον του Δικαστηρίου και είμαι σε θέση να αξιολογήσω την μαρτυρία τους με δείκτη, μεταξύ άλλων, την ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος στην υπόθεση, την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα, την ακεραιότητα τους, την ειλικρίνεια τους, την μνήμη και τους λόγους που είχαν να θυμούνται ή να πιστεύουν αυτά για τα οποία κατέθεταν. (Βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους