SAINT ANTHONY HILLS LIMITED ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Αρ. Υποθέσεως: 7352/06, 28 Nοεμβρίου, 2008

SAINT ANTHONY HILLS LIMITED ν. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Αρ. Υποθέσεως: 7352/06, 28 Nοεμβρίου, 2008 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2008:A31 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ. Ενώπιον: Τ.Καρακάννα, Α.Ε.Δ., Αρ.Εφεσης: 15/

1. Μεταξύ: SAINT ANTHONY HILLS LIMITED Αιτήτρια-Εφεσείουσα, και Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Καθ΄ ου η Αίτηση-Εφεσιβλήτου. 28 Nοεμβρίου,
2. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους αιτητές εφεσείοντες: Η κα Σιακαλλή. Για τον καθ΄ ου η αίτηση-εφεσίβλητο: Η κα Δ. Παπαμιλτιάδους. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η αιτήτρια, Saint Anthony Hills Limited, εφεσιβάλλει την απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, να μειώσει το εμβαδόν του κτήματος της. Η πιο πάνω απόφαση κοινοποιήθηκε στην αιτήτρια με επιστολή ημερομηνίας 12.2.
3. Ο καθ΄ου η αίτηση κατεχώρησε ένσταση στην αίτηση, με την οποία προβάλλει διάφορους λόγους, για απόρριψη της αίτησης. Tα γεγονότα επί των οποίων εδράζονται τόσο η αίτηση όσο και η ένσταση περιέχονται στις ενόρκους δηλώσεις των Αδάμου Χαρίτωνος και Νικόλα Νικόλα, αντίστοιχα. Το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων, στην έκταση που αφορά γεγονότα, δεν έχει αμφισβητηθεί και ως εκ τούτου γίνεται δεκτό από το Δικαστήριο. Συνοψίζω τα γεγονότα. Η αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/8524, Φ/Σχ. 42/05 Ε2, Τμήμα 0, Τεμάχιο 241, στην τοποθεσία Αγ. Αντώνιος, στην Επαρχία Αμμοχώστου. Το ακίνητο ενεγράφη στο όνομα της αιτήτριας, την 12.11.
4. Την ημέρα εκείνη, ήτοι την 12.11.02, η αιτήτρια κατέβαλε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ως τέλη μεταβίβασης, το ποσό των Λ.Κ.8.000,
5. Την 5.10.06, ετοιμάστηκε από ιδιώτη εκτιμητή, μετά από οδηγίες της αιτήτριας, εκτίμηση σε σχέση με την αγοραία αξία του επίδικου κτήματος. Το εμβαδό του πιο πάνω κτήματος ήταν, σύμφωνα με τα στοιχεία της πιο πάνω εκτίμησης, 13.011 τ.μ. Η αιτήτρια απέστειλε τότε επιστολή στο Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου Χωρομετρίας, μέσω του δικηγόρου της, με την οποία ζήτησε να πληροφορηθεί κατά πόσο το εμβαδόν του κτήματος της είχε μειωθεί από 15.385μ² σε 13.000 μ². Ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, που θα αναφέρεται μετά ως ο «Διευθυντής», με απαντητική επιστολή, που απευθύνεται προς τον δικηγόρο της αιτήτριας, ημερομηνίας 12.2.07, τον πληροφόρησε ότι η μείωση του εμδαβού του επιδίκου κτήματος έγινε στα πλαίσια της διαδικασίας υιοθέτησης νέων κτηματικών σχεδίων, σύμφωνα με το άρθρο 50 Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, για σκοπούς εκσυγχρονισμού των σχεδίων και αρχείων του τμήματος. Η υιοθέτηση των νέων κτηματικών σχεδίων έγινε το 2004 με απόφαση του Διευθυντή. Πριν την υιοθέτηση των νέων κτηματικών σχεδίων, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προέβη σε όλες τις ενέργειες που προβλέπει ο πιο πάνω νόμος, Κεφ.
6. Δημοσίευσε τη σχετική γνωστοποίηση στον ημερήσιο τύπο και στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας, την τοιχοκόλλησε σε περίοπτα μέρη του Δήμου Παραλιμνίου και στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου στη Λάρνακα και στο Παραλίμνι. Πέραν των πιο πάνω εφοδίασε για ανάρτηση, τόσο τον Κοινοτάρχη Παραλιμνίου, όσο και το Δημαρχείο Παραλιμνίου, με αντίγραφα των σχεδίων που επρόκειτο να αντικατασταθούν όσο και των νέων σχεδίων που επρόκειτο να υιοθετηθούν. Η υιοθέτηση των νέων σχεδίων έγινε με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 50 Α του Κεφ.
7. Στη γνωστοποίηση, που έχει δημοσιευθεί στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας διαβάζουμε τα πιο κάτω: «Αριθμός 1057 Ο ΠΕΡΙ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ (ΔΙΑΚΑΤΟΧΗ, ΕΓΓΡΑΦΗ ΚΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ) ΝΟΜΟΣ (ΚΕΦ.224 ΚΑΙ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΤΙΚΟΙ ΝΟΜΟΙ ΤΟΥ 1960 ΜΕΧΡΙ ΤΟ 2001) Γνωστοποίηση σύμφωνα με το άρθρο 50Α ΥΙΟΘΕΤΗΣΗ ΝΕΩΝ ΣΧΕΔΙΩΝ ΣΤΟ ΠΑΡΑΛΙΜΝΙ (για την περιοχή που θα αποτελέσει το Τμήμα «11») Γνωστοποιείται ότι θα υιοθετηθούν νέα σχέδια, σε αντικατάσταση των εν χρήσει σχεδίων που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία στα Κυβερνητικά Χωρομετρικά Σχέδια (στο εξής Σχ.) ΧΧΧΙΙΙ/61Ε2, 62W1, 62W2 και XLII/5Ε1, 5E2, 6Ε2, 6W1, 6W2, 13E1, 14E1, 14W1, στην κλίμακα 1:2500, για ορισμένη περιοχή του ΔΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΙΜΝΙΟΥ. Η περιοχή αφορά τις τοποθεσίες Πίσσηδες, Κόκκινος Γκρεμμός, Αγιος Αντώνιος κλπ. Η περιοχή αυτή θα αποτελέσει το Τμήα «11» του Δήμου Παραλιμνίου στα Νέα Κτηματικά Σχέδια, στην κλίμακα !:2000, όταν αυτά υιοθετηθούν.» Στη συγκεκριμένη περίπτωση, σύμφωνα πάντα με τη θέση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας το εμβαδό του επιδίκου κτήματος, δεν αντιπροσώπευε το πραγματικό εμβαδό του τεμαχίου καθότι η εγγραφή είχε βασισθεί σε δήλωση προγενέστερου ιδιοκτήτη, του Αχιλλέα Πέτρου Γεωργιάδη, ο οποίος δήλωσε ως εμβαδό του ακινήτου 11.5 σκάλες αντί 9.5 σκάλες. Η αιτήτρια εταιρεία δεν υπέβαλε ένσταση στην πιο πάνω απόφαση εντός της προθεσμίας των 60 ημερών που προβλέπεται από το άρθρο 50 Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224, που θα αναφέρεται μετά απλώς ως «Κεφ.224». Μετά τη λήξη της προθεσμίας των 60 ημερών για υποβολή ενστάσεων, ο Διευθυντής υιοθέτησε, την 7.1.04, τα νέα σχέδια σε σχέση με το επίδικο ακίνητο και ενημέρωσε σχετικά τα αρχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Η αιτήτρια ισχυρίζεται ότι η διαδικασία που ακολούθησε ο Διευθυντής για την αλλαγή και τροποποίηση των στοιχείων του ακινήτου ήταν εσφαλμένη, ο τελευταίος προχώρησε σε τροποποίηση και ή μείωση της έκτασης του επιδίκου κτήματος χωρίς να της δώσει την προειδοποίηση των 60 ημερών που προβλέπει ο νόμος. Εφαρμογή στη συγκεκριμένη περίπτωση έχει, σύμφωνα με την αιτήτρια ο περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος του 1984 και όχι το άρθρο 50 Α του Κεφ.
8. Ο καθ΄ ου η αίτηση, στην ένσταση που κατεχώρησε, εγείρει διάφορους ισχυρισμούς, μερικοί εκ των οποίων είναι ασυμβίβαστοι μεταξύ τους. Ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο είναι «αναρμόδιο» να εκδικάσει τη συγκεκριμένη υπόθεση καθότι η απόφαση του Διευθυντή αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη, που εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Παράλληλα ισχυρίζεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι πληροφοριακού χαρακτήρα, καθότι η απόφαση για υιοθέτηση των νέων σχεδίων είχε ληφθεί προ πολλού και συγκεκριμένα την 7.1.
9. Πέραν των πιο πάνω, ισχυρίζεται ότι η ένσταση είναι εκπρόθεσμη καθότι αυτή έπρεπε να είχε καταχωρηθεί εντός 60 ημερών από την 7.1.04, ημερομηνία κατά την οποία λήφθηκε η απόφαση και όχι από την 12.2.07, ημερομηνία κατά την οποία στάληκε η επιστολή στο δικηγόρο του αιτητή. Η αιτήτρια, σύμφωνα πάντα με την ένσταση που καταχωρήθηκε, θα έπρεπε να είχε προσβάλει την απόφαση με αγωγή καθότι «.. θέματα που άπτονται διεκδίκησης, κυριότητας ακίνητης περιουσίας δεν μπορούν να εγείρονται με Αίτηση-Εφεση αλλά με αγωγή.» Τέλος, ισχυρίζεται ότι η διαδικασία υιοθέτησης των νέων σχεδίων έγινε αντικειμενικά και νομότυπα και η όλη προσπάθεια είχε σαν σκοπό την «..Δημιουργία ακριβέστερων στοιχείων, χωρίς να επηρεαστούν δυσμενέστερα, οποιεσδήποτε ιδιοκτησίες». Η παρούσα αίτηση στηρίζεται στο Κεφ.224, άρθρα 50 Α, 61 και στο περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμος του 1984, Νόμος 44/84 που θα αναφέρεται μετά απλώς ως «Νόμος 44/84». To πρώτο θέμα που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει είναι κατά πόσο αρμόδιο δικαστήριο για να εκδικάσει τη συγκεκριμένη υπόθεση είναι το Επαρχιακό Δικαστήριο ή το Ανώτατο Δικαστήριο, στα πλαίσια της αναθεωρητικής εξουσίας του, με βάση το άρθρο 146 του Συντάγματος, ως ήταν η εισήγηση του καθ΄ ου η αίτηση. Το θέμα ρυθμίζεται από το άρθρο 80 του Κεφ.224, το οποίο ρητά προβλέπει ότι «. Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή . δύναται . να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο .». 'Δικαστήριο', σύμφωνα με τις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 2 του ιδίου νόμου, σημαίνει το Επαρχιακό Δικαστήριο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται η ιδιοκτησία αυτή. Καθοδηγητική επί του θέματος είναι η απόφαση Φιλίππου ν. Στυλιανού[1] , όπου διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: «. Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ΄ εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Αλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα. Πρόκειται για διοικητική λειτουργία στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου. Ο δικαστικός έλεγχος που προβλέπεται από το άρθρο 80 διασφαλίζει στο ακέραιο το δικαίωμα του πολίτη για προσφυγή στο δικαστήριο για την προστασία των δικαιωμάτων του που θίγονται από σφάλματα των διοικητικών Αρχών. Εφόσον το θέμα αφορά κατ΄ εξοχήν ιδιωτικά δικαιώματα, δικαιοδοσία για την αναθεώρηση διοικητικής απόφασης παρέχεται στα πολιτικά δικαστήρια της χώρας .»[2] Το επόμενο θέμα που καλείται το Δικαστήριο να εξετάσει είναι κατά πόσο η επίδικη απόφαση του Διευθυντή θα έπρεπε να είχε «προσβληθεί με αγωγή» και όχι με έφεση, ως ήταν η εισήγηση του καθ΄ ου η αίτηση. Το δικαίωμα καταχώρησης έφεσης κατά των αποφάσεων του Διευθυντή προβλέπεται ρητά από το άρθρο 80 του Κεφ.224, σχετικό είναι το απόσπασμα που παραθέτω πιο πάνω και δεν κρίνω σκόπιμο να ενδιατρίψω περαιτέρω επί του θέματος. Ο καθ΄ ου η αίτηση ισχυρίσθηκε επίσης ότι η παρούσα διαδικασία καταχωρήθηκε εκπρόθεσμα, μετά τη προθεσμία των 60 ημερών που προβλέπεται από το άρθρο 50 Α του Κεφ.224, θέση που απορρίπτεται από την αιτήτρια. Η τελευταία ισχυρίζεται, ως αναφέρω και ανωτέρω, ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν εφαρμόζονται οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου αλλά οι πρόνοιες του Νόμου 44/
10. Τόσο το Κεφ.224 όσο και ο Νόμος 44/84 δίδουν την εξουσία στο Διευθυντή να διατάξει την τροποποίηση των υφισταμένων κτηματολογικών σχεδίων και την αντικατάσταση τους με νέα. Η διαδικασία που ακολουθείται όμως σε κάθε περίπτωση είναι διαφορετική. Το άρθρο 50 Α του Κεφ.224, προνοεί ότι σε περίπτωση που υιοθετηθούν νέα σχέδια ο Διευθυντής έχει υποχρέωση, μεταξύ άλλων, να δημοσιεύσει στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε δύο ημερήσιες εφημερίδες γνωστοποίηση σε σχέση με την υιοθέτηση των νέων σχεδίων και να καλέσει κάθε κύριο ακίνητης ιδιοκτησίας, που βρίσκεται εντός της προαναφερόμενης περιοχής όπως εντός 60 ημερών, από την τελευταία δημοσίευση της γνωστοποίησης, δείξει λόγο για τη μη υιοθέτηση του νέου σχεδίου. Από το λεκτικό του σχετικού άρθρου προκύπτει ότι η γνωστοποίηση γίνεται δια δημοσιεύσεων και όχι δια της αποστολής ειδοποίησης σε κάθε ενδιαφερόμενο πρόσωπο. Μετά τη παρέλευση της πιο πάνω προθεσμίας ο Διευθυντής προχωρεί στην υιοθέτηση των νέων σχεδίων. Ο Ν.44/84εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που το ακίνητο βρίσκεται εντός των επαρχιών Αμμοχώστου και Κυρηνείας. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του πιο πάνω νόμου[3], ο Διευθυντής δύναται να διατάξει την υιοθέτηση και ετοιμασία νέων αρχείων αναφορικώς προς την ακίνητη ιδιοκτησία, που βρίσκεται εντός των Επαρχιών Αμμοχώστου και Κυρηνείας, σε αντικατάσταση των αρχείων που κατακρατούνται από τους Τούρκους. Διαβάζοντας το Νόμο στο σύνολο του διαπιστώνει κανείς ότι πρόκειται για προσωρινή νομοθεσία η οποία θεσπίστηκε καθότι τα Επαρχιακά Κτηματολογικά Γραφεία Κυρηνείας και Αμμοχώστου θεωρούνται ότι έπαυσαν να λειτουργούν από την 20.7.1974 και τη 15.8.1974, αντίστοιχα. Το ερώτημα που εγείρεται είναι κατά πόσο στην υπό εξέταση υπόθεση εφαρμόζονται οι πρόνοιες του Κεφ.224 ή του Νόμου 44/
11. Αποτελεί γενική αρχή ότι σε περιπτώσεις όπου οι πρόνοιες δύο νόμων αντικρούονται μεταξύ τους (repugnant to each other), υπερισχύουν οι πρόνοιες του πιο πρόσφατου νόμου, leges posteriores priores contrarias abrogant. Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση όπου ο ένας νόμος είναι γενικός και ο άλλος ειδικός όπου εφαρμόζεται η αρχή generalia specialibus non derogant. Οι πρόνοιες του γενικού νόμου δεν υπερισχύουν των προνοιών του ειδικού, ανεξαρτήτως αν ο γενικός νόμος είναι πιο πρόσφατος, εκτός αν υπάρχει σχετική ρητή αναφορά[4]. O πιο πρόσφατος νόμος στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι ο Ν.44/84, οι πρόνοιες του οποίου είναι ειδικές, σε αντίθεση με το Κεφ.224, οι πρόνοιες του οποίου είναι γενικές. Οι πρόνοιες του Kεφ.224 εφαρμόζονται σε σχέση με όλα τα ακίνητα που βρίσκονται στην Κύπρο, ενώ οι πρόνοιες του Νόμου 44/84, εφαρμόζονται μόνο στις περιπτώσεις που τα ακίνητα βρίσκονται στις επαρχίες Αμμοχώστου και Κυρηνείας. Στην υπό εξέταση υπόθεση το ακίνητο βρίσκεται στην επαρχία Αμμοχώστου και ως εκ τούτου εφαρμόζεται ο ειδικός νόμος που είναι παράλληλα και ο πιο πρόσφατος, Ν.44/
12. Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν.44/84 σε περίπτωση που ο Διευθυντής διατάξει την ετοιμασία και υιοθέτηση νέων αρχείων, προβαίνει σε δημοσιεύσεις καλώντας κάθε ιδιοκτήτη να υποβάλει δήλωση περιέχουσα στοιχεία της ιδιοκτησίας του. Μετά τη συμπλήρωση της διαδικασίας, η οποία περιγράφεται στα άρθρα 5, 6, 7 και 8 του Νόμου και την οριστικοποίηση του νέου αρχείου ο Διευθυντής δύναται μελλοντικώς να προβεί στις αναγκαίες αντικαταστάσεις, διορθώσεις, τροποποιήσεις και επιβαρύνσεις στα καταρτισθέντα αρχεία. Η διαδικασία που ακολουθείται σε τέτοιες περιπτώσεις, προβλέπεται στην παράγραφο 9