Κυριάκου Γιάγκου κ.α. ν. Κώστας Μαρκίδης Κτηματικαί Επιχειρήσεις Λτδ κ.α., Αρ. Αιτ. 524/08, 25.2.09

(1)/2002 Μεταξύ:

1. Κυριάκου Γιάγκου, δια του πληρεξουσίου αντιπροσώπου του Παρασκευούλας Γιάγκου, εκ Λευκωσίας.
2. Γιαννάκη Γιάγκου, μέσω Παρασκευούλας Γιάγκου, διαχειριστού της περισουσίας του
3. Παρασκευούλας Γιάγκου, εκ Λευκωσίας Αιτητών - Εφεσιόντων -και-
4. Κώστας Μαρκίδης Κτηματικαί Επιχειρήσεις Λτδ
5. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Καθ΄ων η αίτηση Εφεσιβλήτων Αίτηση ημερομηνίας 11/6/08 ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 25.2.09 Εμφανίσεις: Για Αιτητές : κος Μ. Μούρος Για Καθ΄ ων η Αίτηση 1: κα Δ. Ιεροδιακόνου ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Οι διάδικοι είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/8201, τεμάχιο 441, Φύλλο/ Σχέδιο 39/26, χωρίο Καπέδες. Ειδικότερα οι αιτητές κατέχουν ποσοστό 7/18 το οποίο κληρονόμησαν από τη μητέρα τους. Το υπόλοιπο μερίδιο κατέχεται από τους καθ΄ ων η αίτηση
6. Στις 12.5.08 ταχυδρομήθηκε επιστολή του Επαρχιακού κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας, την οποία η αιτήτρια παρέλαβε την 20.5.08, ότι το συμφέρον που κατείχαν επί του ακινήτου θα πωλείτο σε δημοπρασία δυνάμει των προνοιών του άρθρου 28

(1)του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ.

1. Η ημερομηνία πώλησης ορίστηκε την 22.6.08 σε σωματείο του χωριού Καπέδες και η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης καθορίστηκε στο ποσό των Ευρω 64.926,85 ή Λ.Κ.38.
2. Στις 11.6.08 η αιτήτρια αρ.3 αποτάθηκε μονομερώς στο Δικαστήριο και πέτυχε την έκδοση διατάγματος αναστολής πώλησης του ακινήτου, γιατί σύμφωνα με συνημμένη έκθεση εκτιμητή ακινήτων η αγοραία αξία του κτήματος είναι Λ.Κ.125.000 και επί αναγκαστικής πώλησης σε Λ.Κ.106.
3. Να προστεθεί ότι η αιτήτρια είναι πληρεξούσιος αντιπρόσωπος του αιτητή αρ.1 που απουσιάζει στο εξωτερικό και του αιτητή αρ.2 που τυγχάνει δυνάμει διαταγής του Δικαστηρίου ανίκανο πρόσωπο να διαχειριστεί την περιουσία του. Οι καθ΄ ων η αίτηση 1 καταχώρισαν ένσταση προβάλλοντας διάφορους λόγους. Ο ένας λόγος είναι ότι δεν στοιχειοθετήθηκε το επείγον αφού ο χρόνος που μεσολάβησε από την 20.5.08 μέχρι την 11.6.08 που καταχωρήθηκε η αίτηση, συνιστά αδικαιολόγητη καθυστέρηση. Προβάλλεται ακόμα η θέση ότι δεν στοιχειοθετείται καμιά εκ των τασσομένων προϋποθέσεων του άρθρου 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου Ν.14/60και τέλος ότι το Δικαστήριο παραπλανήθηκε κατά την έκδοση του διατάγματος. Ειδικότερα η εκτίμηση του εκτιμητή δεν θα έπρεπε να ληφθεί υπόψη γιατί ο εκτιμητής δεν ορκίστηκε για να αντεξεταστεί και σε άμεση συνάρτηση με αυτό είναι η θέση της κας Ιεροδιακόνου ότι στην εκτίμηση υπάρχει σημείωση ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για σκοπούς δανειοδότησης, και επιπλέον έγινε 7 μήνες πριν τον ουσιώδη χρόνο της πώλησης και τέλος ότι δεν αναφέρει κανένα συγκριτικό στοιχείο. Να προστεθεί ότι οι ομνύοντες, με άδεια του Δικαστηρίου αντεξετάστηκαν. Σύμφωνα με την αιτήτρια ο χρόνος που μεσολαβούσε από την 20.5.08 που έλαβε την ειδοποίηση του κτηματολογίου δεν ήταν αρκετός γιατί έπρεπε να επικοινωνήσει με τον αδελφό της στο εξωτερικό και ακολούθως να βρει δικηγόρο, ενώ στην ερώτηση ότι η εκτίμηση του εκτιμητή αφορά μόνο δανειοδότηση απάντησε ότι δεν είχε χρόνο για να παρουσιάσει κάποια άλλη εκτίμηση. Ο δε Κώστας Μαρκίδης για τους καθ' ων η αίτηση υποστήριξε ότι είναι γνώστης της περιοχής για πάρα πολλά χρόνια και παρόλο που δεν είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής, η τιμή που όρισε το κτηματολόγιο είναι ορθή, ενώ η εκτίμηση του εκτιμητή για τους αιτητές είναι εκτός πραγματικότητας. Να παρεμβάλω εδώ ότι ο Γενικός Εισαγγελέας για τον Διευθυντή του Κτηματολογίου δεν έφερε ένσταση στο εκδοθέν διάταγμα το οποίο και έγινε απόλυτο. Τέλος να προσθέσω ότι οι δικηγόροι των δύο πλευρών στις γραπτές τους αγορεύσεις υποστήριξαν ουσιαστικά τις θέσεις που πρόβαλαν στην αίτηση και στην ένσταση αντίστοιχα. Όπου χρειαστεί θα γίνει ιδιαίτερη αναφορά στη συνέχεια. Νομικό υπόβαθρο της αίτησης είναι το άρθρο 80 του Κεφ.224 ως έχει τροποποιηθεί, ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος το Κεφ. 6, αρ. 4, 9, 14,22, 23, 25, 26, 32, 34 και 96 η Δ.48 θ.1, 2 και 3 η Δ.40, Δ.42, Δ.55 και το αρ. 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου Ν.14/
4. Από τα ενώπιον μου τεθέντα στοιχεία, κυρίως την ένσταση αλλά και την αγόρευση της κας Ιεροδιακόνου, η μη αποκάλυψη ουσιωδών στοιχείων διασυνδέεται ουσιαστικά με την εκτίμηση που επισύναψε η πλευρά των αιτητών, η οποία όμως να σημειώσω ήταν ενώπιον του Δικαστηρίου κατά την μονομερή έκδοση του διατάγματος. Τίθενται όμως διάφορα ζητήματα που αφορούν την ουσία της εκτίμησης στα οποία και θα αναφερθώ στη συνέχεια. Συνεπώς θέμα για την επιτακτική ανάγκη αλλά και την υποχρέωση της πλήρους και ειλικρινούς αποκάλυψης όλων των ουσιωδών γεγονότων που είναι σε γνώση του αιτητή, υποχρέωση που προκύπτει από τη νομολογία, δεν εγείρεται στην παρούσα υπόθεση (Δήμος Πάφου ν. Βοσκού

(2001)1 Α.Α.Δ 1168), αφού όλα τα αναγκαία και ουσιώδη γεγονότα και στοιχεία είχαν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Τέθηκε ακόμα ένα ζήτημα, το οποίο και θα εξετάσω αμέσως αφού άπτεται της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου. Πρόκειται για το κατεπείγον στη μονομερή έκδοση του διατάγματος. Είναι καλά παγιωμένη νομολογιακή αρχή ότι το κατεπείγον του αιτήματος αποτελεί προϋπόθεση για την επίκληση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου κάτω από το άρθρο 9 του Κεφ. 6. Εκείνο που στοιχειοθετεί το επείγον είναι τα γεγονότα που παρουσιάζει ο αιτητής με την ένορκη του δήλωση, για τη χορήγηση της θεραπείας (Resola (Cyprus) Ltd v. Χρίστου

(1988)1 Α.Α.Δ 598). Σύμφωνα με τη νομολογία, το κατεπείγον αποτελεί δικαιοδοτικό όρο προς έκδοση μονομερώς ενός διατάγματος. Έθεσε θέμα η κα Ιεροδιακόνου ότι από την 20.5.08 που η αιτήτρια έλαβε την ειδοποίηση του κτηματολογίου, μέχρι την 11.6.08 που καταχώρισε τη κρινόμενη αίτηση, αφού ήταν επείγον θα έπρεπε η μονομερής αίτηση να οριστεί αμέσως και όχι την 17.6.08 δεδομένου ότι η προγραμματισθείσα πώληση είχε οριστεί για την 22.6.08. Παρέπεμψε στην υπόθεση Τσιαντής v. Hellenic Bank (Investments) Ltd

(2001)1 Α.Α.Δ.

1. Από τα ενώπιον μου αδιαμφισβήτητα γεγονότα εξάγεται ότι η αιτήτρια έλαβε την ειδοποίηση πώλησης την 20.5.08 και η ορισθείσα ημερομηνία ήταν η 22.6.
2. Ως κατέθεσε η αιτήτρια ο αδελφός της βρίσκεται στο εξωτερικό και έπρεπε να συνεννοηθεί μαζί του και επίσης απαιτήθηκε χρόνος για να βρει δικηγόρο. Η Έφεση και η κρινόμενη αίτηση καταχωρήθηκαν την 11.6.
3. Κρίνω ότι ο χρόνος που μεσολάβησε δεν είναι μεγάλος, αλλά αντίθετα, θεωρώ πως στα περιορισμένα πλαίσια που υπήρχαν η αιτήτρια αντέδρασε άμεσα. Ως εκ τούτου το επείγον της αίτησης έχει στοιχειοθετηθεί. Θα προχωρήσω συνεπώς να εξετάσω αν πληρούνται οι προϋποθέσεις που τάσσει η νομολογία επί προσωρινών διαταγμάτων. Είναι νομολογημένο ότι το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 περιέχει το ουσιαστικό δίκαιο για τα προσωρινά διατάγματα, η δε δικονομία ρυθμίζεται από τον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο Κεφ. 6 και τους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς (Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita Aluminium Co Ltd

(2002)1 Α.Α.Δ 2015). Στη διαδικασία του προσωρινού διατάγματος το έργο του Δικαστηρίου περιορίζεται στη διαπίστωση του κατά πόσο ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32 του Νόμου 14/60 όπως αυτές έχουν αποκρυσταλλωθεί σε πλειάδα αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου η επανάληψη των οποίων κρίνεται αχρείαστη. Η ύπαρξη των τριών θεσμικών προϋποθέσεων από μόνη της δεν είναι αρκετή. Στο τελικό στάδιο το Δικαστήριο θα πρέπει επιπρόσθετα να σταθμίσει κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδοθεί ένα τέτοιο διάταγμα (Odysseos v. Pieris Estates and others

(1982)1 C.L.R 557, Τσιαντή ανωτέρω) Είναι σημαντικό να λεχθεί ότι το Δικαστήριο στο στάδιο αυτό, δεν πρόκειται να διεξέλθει τη μαρτυρία με γνώμονα τη διαπίστωση γεγονότων ή την τελεσίδικη αξιοπιστία της (Σεβαστού ν. Σεβαστού

(2002)1 Α.Α.Δ 1980). Οι πιο πάνω κρίσεις μας φέρνουν και στην ουσία της διαφοράς και στον τρόπο προσέγγισης της εκατέρωθεν αντικρουόμενης μαρτυρίας και ισχυρισμών, στη βάση του ότι και οι δύο πλευρές αμφισβήτησαν και αντεξέτασαν τους ομνύοντες. Η μαρτυρία ως υπεδείχθη στην υπόθεση Σεβαστού (ανωτέρω), θα υποστεί κάποια, έστω, πρωταρχική αξιολόγηση που είναι αναγκαία για να μπορέσει το Δικαστήριο να συνεκτιμήσει την αποδεικτική δύναμη της κάθε πλευράς, έστω και στο περιορισμένο στάδιο της παρούσας διαδικασίας. Τελεσίδικα βέβαια ευρήματα και εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων στο στάδιο αυτό δεν θα εξαχθούν. Υπάρχουν ως έχει διαφανεί εκ διαμέτρου αντίθετες εκδοχές και ισχυρισμοί σε σχέση με την αξία του ακινήτου, και εκ των πραγμάτων θα συνεκτιμηθούν. Κατά συνέπεια και αναπόφευκτα κάποια πρώιμη αξιολόγηση και απεικόνιση της μαρτυρίας στην όψη της, προς συνεκτίμηση στα πλαίσια εξεύρεσης και διαπίστωσης αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που τάσσει η νομολογία, είναι αναγκαία. Έχει τονιστεί (Κυρίλλου ν. Λάμπρου

(2004)1 Α.Α.Δ 1528) ότι στο στάδιο αυτό το Δικαστήριο δεν εξετάζει σε βάθος την προσφερόμενη μαρτυρία για να προβεί σε αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων και δεν καταλήγει σε ευρήματα γεγονότων εκτός μόνο για την εξακρίβωση εκείνων των αναγκαίων στοιχείων που θεωρούνται απαραίτητα για τη θεμελίωση των κριτηρίων του άρθρου 32. Έτσι η κρίση του Δικαστηρίου περί του αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις θα κριθεί μέσα στο πιο πάνω νομολογιακό πλαίσιο, και έχοντας κατά νου βέβαια ότι το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών παραμένει σε εκείνο που επιζητά την έκδοση του διατάγματος, για να ικανοποιήσει τις τασσόμενες από τη νομολογία προϋποθέσεις. Επανερχόμενος στις προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν προς έκδοση προσωρινού διατάγματος κρίνω πως σημαντικά είναι αυτά που υποδείχθηκαν στην υπόθεση T.A. Micrologic Computer Consultants Ltd v. Microsoft Corporation

(2002)1 Α.Α.Δ 1802, ότι το πραγματικό νόημα των αποφάσεων, που συνήθως παραγνωρίζεται, είναι πως σε ενδιάμεση διαδικασία για προσωρινό διάταγμα εκείνο που χρειάζεται δεν είναι η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξής του. Η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος που τίθεται ως πρώτη προϋπόθεση, έχει εξηγηθεί ότι δεν απαιτείται τίποτε περισσότερο από του να καταδειχθεί ότι αποκαλύπτεται συζητήσιμη υπόθεση, σε συσχετισμό με τη νομική θεμελίωση της αξίωσης, με αναφορά στις αξιώσεις στο δικόγραφο της αγωγής και της γενικής οπισθογράφησης, εδώ βέβαια στο σώμα της Έφεσης, ενώ το δεύτερο κριτήριο, αλληλένδετο κατά ένα τρόπο και σε κάποιο βαθμό με το πρώτο, ικανοποιείται με την προσφερόμενη μαρτυρία και την αποδεικτική της δύναμη που αφορά την ορατή πιθανότητα επιτυχίας του νομικού βάθρου της αγωγής. Ότι απαιτείται να καταδειχθεί προς ικανοποίηση του κριτηρίου αυτού, είναι κάτι περισσότερο από την απλή πιθανολόγηση αλλά και κάτι λιγότερο από το βαθμό του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Αν ο αιτητής καταδείξει μέσα από την προσκομισθείσα μαρτυρία το στοιχείο αυτό, στο βαθμό και το εύρος που απαιτείται, τότε, το κριτήριο θεωρείται ότι ικανοποιείται. Βασικό στοιχείο, και όχι αποδεικτικό μέσο, ως υποδεικνύεται στη Γρηγορίου ανωτέρω, αποτελούν τα δικόγραφα. Το τρίτο κριτήριο ικανοποιείται εφόσον καταδειχθεί ότι είναι αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Προτού προχωρήσω κρίνω σκόπιμο να αναφέρω, επειδή γίνεται αναφορά από τους καθ' ων η αίτηση ότι η αιτήτρια με την ένορκη της δήλωση εισάγει εξ' ακοής μαρτυρία, ότι κάτω από τις πρόνοιες της Δ.39 Θ.2 ως είναι νομολογημένο (C.T.Tobacco Ltd v. Της Εταιρείας Αρκτίνος Λτδ κ.α

(2003)1 Α.Α.Δ. 853) είναι επιτρεπτή επί ενδιάμεσων αιτήσεων η προσαγωγή εξ' ακοής μαρτυρίας, νοουμένου ότι αποκαλύπτεται η πηγή των πληροφοριών. Σχετική ακόμα είναι η υπόθεση Τέκμα Ε.Π.Ε. ν. Ρυμουλκού «Πήγασος» κ.α.

(2004)1 Α.Α.Δ. 1491. Εξηγείται στην Tobacco ανωτέρω ειδικά επί ενδιαμέσων αιτήσεων, ότι το αποδεκτό της εξ' ακοής μαρτυρίας σε ενδιάμεσες διαδικασίες που αφορούν την επείγουσα έκδοση προσωρινών διαταγμάτων βασίζεται στην ανάγκη παροχής στον αιτητή της ευχέρειας να στοιχειοθετήσει την απαίτηση του εύκολα και γρήγορα, χωρίς την αυστηρή προσκόλληση στους κανόνες που εφαρμόζονται στο δίκαιο της απόδειξης. ΄Επεται πως οποιαδήποτε εξ' ακοής μαρτυρία εισάγεται μέσα στις ένορκες δηλώσεις είναι αποδεκτή, νοουμένου βέβαια ότι αποκαλύπτεται η πηγή των πληροφοριών του ομνύοντα. Και στη παρούσα υπόθεση όχι μόνο αποκαλύπτεται πλήρως η πηγή των πληροφοριών της αιτήτριας, αλλά επισυνάπτει και την εκτίμηση του εκτιμητή σε σχέση με την αξία του επιδίκου ακινήτου. Ερχόμενος στην ουσία της κρινόμενης αίτησης τα γεγονότα ως συνάγεται εκ των εκατέρωθεν θέσεων είναι απλά. Ένα είναι το ζήτημα που εισάγεται προς συζήτηση. Η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης του επιδίκου ακινήτου. Να επαναλάβω στο σημείο αυτό ότι η παρούσα διαδικασία αποτελεί Έφεση εναντίον απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει των προνοιών του άρθρου 80 του Κεφ.224 σε σχέση με την επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης κάτω από τις πρόνοιες του άρθρου 28

(1)του Νόμου. Η Έφεση, όπως φαίνεται και από την αξίωση στο σώμα της αίτησης, εστιάζεται μόνο στο ύψος της επιφυλαχθείσας τιμής πώλησης και όχι στην ουσία της διαδικασίας του άρθρου 28. Η θέση της αιτήτριας εδραζομένη επί της εκτίμησης που επισύναψε είναι ότι η επιφυλαχθείσα τιμή από το κτηματολόγιο είναι χαμηλή. Από τη μελέτη της εκτίμησης στην όψη της η διαπίστωση είναι ότι πράγματι υπάρχει τεράστια διαφορά ως προς την αξία του ακινήτου από εκείνη που καθόρισε ως επιφυλαχθείσα το κτηματολόγιο. Από την άλλη η θέση του Μαρκίδη ήταν ότι η τιμή που όρισε το κτηματολόγιο είναι λογική, χωρίς όμως ο ίδιος να είναι εγγεγραμμένος εκτιμητής, ή να προσκομίσει έστω κάποια υποστηρικτική μαρτυρία. Οι πιο πάνω κρίσεις αποτελούν μια γενική θεώρηση και συνεκτίμηση των εκατέρωθεν θέσεων όπως προέκυψαν από τις αντίστοιχες ένορκες δηλώσεις και την αντεξέταση των ομνυόντων, ώστε ανιχνευόμενες στον επιτρεπτό βαθμό, να κριθεί αν αναδύεται εκ πρώτης όψεως αρκετό υλικό για τους σκοπούς της ενδιάμεσης διαδικασίας, που είναι σε τελική ανάλυση οι σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας υπάρξεως του ουσιαστικού δικαιώματος των αιτητών και όχι η απόδειξη του (Τ.Α. Micrologic - ανωτέρω). Περιττό δε να επαναλάβω ότι δεν συνιστούν ευρήματα αφού δεν είναι στο στάδιο αυτό που η μαρτυρία θα αξιολογηθεί προς εξαγωγή τελικών συμπερασμάτων και ευρημάτων. Στα πλαίσια δε αυτά, της προκαταρκτικής θεώρησης της μαρτυρίας και όσα προκύπτουν εξ αυτής, δεν μπορώ να παραγνωρίσω την ομολογουμένως μεγάλη διαφορά που υπάρχει ως προς την αξία του ακινήτου. Ούτε και πρόκειται βεβαίως στο στάδιο αυτό να εξαχθούν τελικά συμπεράσματα και ευρήματα επί της αξίας του, αφού αυτό αποτελεί και την ουσία της αντιδικίας, αφού όπως αυτή εξάγεται από το σώμα της Έφεσης, είναι η ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή να πωλήσει το ακίνητο στην πιο πάνω επιφυλαχθείσα τιμή. Ηγέρθηκαν επίσης διάφορα θέματα που αφορούν την ουσία της εκτίμησης που επισύναψε η αιτήτρια. Ότι έγινε 7 μήνες προηγουμένως και ότι ο σκοπός που έγινε αφορά μόνο σκοπούς δανειοδότησης. Δεν πρόκειται στο παρόν στάδιο να ενδιατρίψω σε βάθος επί των εγειρομένων ζητημάτων, και τούτο γιατί στο βαθμό που έχουν κάποια αξία οι ισχυρισμοί αυτοί αφορούν την ουσία της διαφοράς. Στα πλαίσια και μόνο της παρούσας διαδικασίας αρκεί να αναφέρω ότι για τους σκοπούς της πώλησης, κάτω από τις πρόνοιες του άρθρου 28, με βάση την επισυναφθείσα εκτίμηση, η διαφορά στην αξία είναι τέτοια, ώστε αναμφίβολα στοιχειοθετείται η σοβαρή ένδειξη για την πιθανότητας ύπαρξης του ουσιαστικού δικαιώματος που επιδιώκεται με την Έφεση, με την έννοια της ύπαρξης σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση που τίθεται ως πρώτη προϋπόθεση. Να προσθέσω υπό τύπον σχολίου ότι δεν έχει καταδειχθεί με ποιο τρόπο επηρεάζεται η αξία του ακινήτου επειδή η εκτίμηση έγινε επτά μήνες προηγουμένως, ούτε και πως διαφοροποιείται η αξία ενός ακινήτου αν η εκτίμηση έγινε για σκοπούς δανειοδότησης. Ένα άλλο ζήτημα που ηγέρθη αφορά την τιμή που τίθεται στην εκτίμηση του εκτιμητή. Είναι η θέση της κας Ιεροδιακόνου ότι υπάρχει σύγχυση από τους αιτητές αναφορικά με την έννοια της επιφυλαχθείσης τιμής με την πραγματική αξία. Το θέμα εγείρεται υπό δύο όψεις. Η μια, ότι σύμφωνα με το άρθρο 28

(1)του Κεφ.224 ο διευθυντής προχωρεί στη πώληση με πλειστηριασμό, χωρίς να υπάρχει αναφορά ή πρόβλεψη στο Νόμο για επιφυλαχθείσα τιμή, και συνεπώς ο Διευθυντής καθορίζει τη τιμή κατά την κρίση του. Χωρίς και πάλι να κρίνεται αναγκαίο να υπεισέλθω σε βάθος αφού στο ενδιάμεσο αυτό στάδιο δεν εξετάζεται η ουσία της διαφοράς, αρκεί να αναφέρω ότι η εισήγηση παραγνωρίζει τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.224, που προνοεί ότι κάθε διαταγή, ειδοποίηση ή απόφαση του Διευθυντή που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου, υπόκειται εντός τριάντα ημερών σε έφεση στο Δικαστήριο. Και αυτό ακριβώς έπραξαν οι αιτητές. Αν από την άλλη, η ομολογουμένως ενδιαφέρουσα εισήγηση της κας Ιεροδιακόνου είναι ορθή, τίθεται θέμα κατά πόσο ο Διευθυντής κάτω από τις πρόνοιες του άρθρου 28

(1)του Νόμου έχει εξουσία ορισμού επιφυλαχθείσης τιμής πώλησης, επί του οποίου βεβαίως και δεν αποφαίνομαι στο παρόν στάδιο, πλην όμως αποτελεί πρόσθετο λόγο που αναδεικνύει ότι υπάρχει όντως σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. Η δεύτερη εισήγηση εδράζεται στα νομολογηθέντα στην υπόθεση Αλεξάνδρου ν. Τράπεζα Κύπρου Λτδ

(1999)1 Α.Α.Δ.

1. Η υπόθεση αφορούσε αναγκαστική πώληση δυνάμει των προνοιών του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Περιορισμοί Πωλήσεων) Νόμου Κεφ.
2. Εξηγήθη ότι η εξεύρεση της πραγματικής αξίας του ακινήτου δεν μπορεί να εξομοιωθεί με την επιφυλαχθείσα τιμή. Η ουσία της απόφασης εδράζεται στις ειδικές διατάξεις των άρθρων 2 και 6 του πιο πάνω Νόμου, όπου δεν προβλέπεται τέτοια εξομοίωση. Ανεξάρτητα αν οι πρόνοιες του Νόμου αυτού εφαρμόζονται στη παρούσα υπόθεση, να αναφέρω ότι εκείνο που υπεδείχθη είναι ότι δεν είναι νοητό σε αναγκαστική πώληση που αποσκοπεί σε ικανοποίηση δικαστικής απόφασης, να τίθεται σαν κατώτερη τιμή πρώτης προσφοράς η αγοραία αξία της περιουσίας, αφού αυτό θα ισοδυναμούσε με υπέρβαση των επιδιώξεων του Νομοθέτη, που είναι η ικανοποίηση δικαστικής απόφασης. Με άλλα λόγια δεν μπορεί, στα πλαίσια αναγκαστικής πώλησης κάτω από τις πρόνοιες του Νόμου Κεφ.223, η επιφυλαχθείσα τιμή είναι η ίδια με την πραγματική, αφού ελλείπει πλέον η έννοια της αναγκαστικής πώλησης. Σε κάθε όμως περίπτωση η εξεύρεση της πραγματικής αξίας, ως υπεδείχθη, αποτελεί τη ρεαλιστική αφετηρία για τον προσδιορισμό της επιφυλαχθείσας αξίας. Οπότε με βάση αυτό, και αν ακόμα η εκτίμηση που επισύναψαν οι αιτητές αντικρισθεί από αυτή τη σκοπιά, η διαφορά που παρουσιάζεται από την επιφυλαχθείσα τιμή που όρισε ο Διευθυντής σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία, επί αναγκαστικής πώλησης του εκτιμητή, δεν φαίνεται να εμπεριέχει ούτε και να παρουσιάζεται κάποια εξ' αντικειμένου ρεαλιστική αντιστοιχία μεταξύ των δύο τιμών. Οι κρίσεις αυτές να επαναλάβω δεν αποτελούν ευρήματα, αλλά μια απεικόνιση των ενώπιον του Δικαστηρίου τεθέντων στοιχείων στα πλαίσια μιας πρωταρχικής συζήτησης και αξιολόγησης στην όψη τους των διαφόρων δεδομένων. Τέλος να σημειώσω ότι στις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 2 του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Νόμου Κεφ.224, η «αξία» σε σχέση με ακίνητη ιδιοκτησία, σημαίνει το ποσό το οποίο η ακίνητη ιδιοκτησία θα μπορούσε να αναμένεται ότι θα αποφέρει αν επωλείτο στην ελεύθερη αγορά από πωλητή που ενεργεί εκούσια σε αγοραστή που ενεργεί εκούσια. Ελλείπει παντελώς το στοιχείο της αναγκαστικής πώλησης και διαστέλλεται σαφώς από αυτή. Προσθέτω ακόμα ότι σύμφωνα με το άρθρο 28

(1)ο Διευθυντής θέτει το ακίνητο προς πώληση με πλειστηριασμό και εκφράζω επιφυλάξεις αν η πώληση δυνάμει των προνοιών του άρθρου 28 αποτελεί αναγκαστική πώληση εντός της εννοίας και των σκοπών του Κεφ.223. Σχετικές προς τούτο είναι οι υποθέσεις Lombard Natwest Bank Ltd ν. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας κ.ά.

(2002)1 Α.Α.Δ. 1990 και η Παύλου ν. Γενικού Εισαγγελέα

(1991)1 Α.Α.Δ. 275. Βεβαίως πρόκειται περί ζητημάτων που αν χρειαστεί θα εξεταστούν ενδελεχώς και σε βάθος στην ουσία της διαφοράς και όχι στο παρόν στάδιο. Η συζήτηση τους όμως, έστω και στο παρόν στάδιο, ακριβώς αναδεικνύει την ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση. Έχοντας σκιαγραφήσει το νομικό πλαίσιο της απαίτησης και στη βάση των όσων έχουν εκτεθεί, δεν μπορώ να συμμεριστώ την άποψη ότι δεν υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση. Αντίθετα υπάρχουν σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξης του επικαλούμενου δικαιώματος. Στη βάση δε της μαρτυρίας που προσκομίστηκε, όπως έχει συνεκτιμηθεί στην όψη της και υπό το φως που η νομολογία καθορίζει ως το αναγκαίο μέτρο προς ανεύρεση της πιθανότητας επιτυχίας, στα πλαίσια και μόνο της απλής πιθανολόγησης, κρίνω ότι ικανοποιείται και το κριτήριο αυτό. Κατά συνέπεια, και συμπερασματικά συνεκτιμούμενα τα πιο πάνω υπό το πρίσμα των δυο προϋποθέσεων που τάσσει η νομολογία, της ύπαρξης σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση και της ορατής πιθανότητας επιτυχίας, οδηγούν στη κατάληξη ότι ικανοποιούνται και τα δυο κριτήρια. Προστίθεται εδώ ότι η έκδοση διατάγματος αντιστοίχου προς τη θεραπεία που ζητείται με την αγωγή δεν αποκλείεται (Κουκούνα ν. C and A Simonos Ltd

(2002)1 Α.Α.Δ 1361). Παρόλο που να σημειώσω ότι σύμφωνα με τις αιτούμενες θεραπείες στην Έφεση, η οριστικοποίηση του διατάγματος δεν επιλύει τη διαφορά, αφού πέραν του αιτούμενου διατάγματος, επιζητούνται και διατάγματα για ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή και διάταγμα απαγορεύον την αναγκαστική πώληση. Το επόμενο ζήτημα που θα πρέπει να εξεταστεί είναι αν με την οριστικοποίηση του εκδοθέντος διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο με την έννοια της ανεπανόρθωτης ζημιάς. Βέβαια η πώληση ανεστάλη, οπότε το ζήτημα μάλλον θεωρητική αξία έχει, η ουσία όμως παραμένει ως προς την διαφορά της αξίας του ακινήτου και των διισταμένων επί τούτου θέσεων, που θα κριθεί και θα αποφασιστεί κατά την δίκη της ουσίας της διαφοράς. Κατά συνέπεια με την οριστικοποίηση του διατάγματος η κατάσταση πραγμάτων θα παραμείνει ως έχει (status quo ante), μέχρι και την τελική εκδίκαση της διαφοράς. Άλλωστε ένας εκ των σκοπών της έκδοσης ενός συντηρητικού διατάγματος δυνάμει των προνοιών του άρθρου 32 του Νόμου 14/60 είναι κυρίως η διατήρηση της κατάστασης κατά την οποία προέκυψε η διαφορά και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας, εκκρεμούσης της ακρόασης και της εκδίκασης αγωγής. (Κουκούνα ανωτέρω). Προστίθεται τέλος ότι το τρίτο κριτήριο ικανοποιείται μεν εκεί όπου οι αποζημιώσεις δεν αποτελούν ικανοποιητική θεραπεία, αλλά οι αποζημιώσεις, δεν αποτελούν και την μοναδική παράμετρο κρίσης του θέματος. Λαμβάνονται υπόψη και άλλα στοιχεία και μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά (Κυρίσαββα κ.ά. ν. Κύζη

(2001)1 Α.Α.Δ 1245) και σε τελική ανάλυση η αδυναμία ή η δυσκολία απονομής πλήρους δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο εξαρτάται από τα γεγονότα που περιβάλλουν κάθε φορά το αίτημα. Στην M and Ch. Mitsingas Trading Ltd v. Timberland Co

(1997)1 Α.Α.Δ 1799, υπεδείχθη ότι η έννοια της δικαιοσύνης δεν συναρτάται με την στενή αντίληψη της υλικής ζημιάς αλλά με την ευρύτερη προστασία των δικαιωμάτων του αιτουμένου τη θεραπεία. Άλλωστε να σημειώσω η διαφορά στην αξία του ακινήτου είναι τέτοια ώστε αν επιτύχουν στο τέλος οι αιτητές στη Έφεση και το ακίνητο στο μεταξύ πωληθεί στην καθορισθείσα επιφυλαχθείσα τιμή, δεν θα υπάρχει κανένα άλλο εναλλακτικό περιθώριο θεραπείας, οπότε η έννοια της ανεπανόρθωτης ζημιάς, στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης θα βρίσκει πλήρη έκφραση. Κατά συνέπεια είναι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ικανοποιείται και το κριτήριο αυτό. Και ακριβώς και ως αποτέλεσμα των πιο πάνω, τίθεται προς τελική εξέταση κατα πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να παραμείνει σε ισχύ το διάταγμα. Το ισοζύγιο της ευχέρειας έχω την άποψη πως κλίνει την πλάστιγγα υπέρ των αιτητών, αφού ως υπεδείχθη στις υποθέσεις Γρηγορίου και Κούνουνα (ανωτέρω), κρίνεται με βάση τα ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία κατά τον ουσιώδη χρόνο. Ως έχει υποδειχθεί στην υπόθεση Καλογήρου ν.C.C.F Credit Capital Finance Ltd

(2005)1 A.A.Δ. 1237 δεν υπάρχουν αυστηρά οριοθετημένα πλαίσια μέσα στα οποία ασκείται η διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου. Η κάθε περίπτωση κρίνεται υπό το φως των δικών της δεδομένων και περιστατικών, με γνώμονα πάντοτε το κατά πόσο η έκδοση του διατάγματος είναι αναγκαία, για να καταστεί δυνατή η απονομή της δικαιοσύνης. Καταλήγω συνεπώς ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας αποκλίνει υπέρ της συνέχισης της ισχύος του διατάγματος. Είναι συνεπώς η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι αιτητές έχουν ικανοποιήσει όλες τις τασσόμενες υπό του νόμου και της νομολογίας προϋποθέσεις και κριτήρια και όλα τα στοιχεία και δεδομένα συνηγορούν και δικαιολογούν τη συνέχιση της ισχύος του διατάγματος. Ως εκ τούτου το εκδοθέν ενδιάμεσο διάταγμα γίνεται απόλυτο. Τα έξοδα κατά την πάγια νομολογία ακολουθούν το αποτέλεσμα και επιδικάζονται προς όφελος των αιτητών και σε βάρος της καθ΄ ης η αίτηση εταιρείας. Θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και αφού εγκριθούν από το Δικαστήριο θα καταβληθούν στο τέλος της δίκης. (Υπ.) Ν. Γιαπανάς, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΕΝ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο