← Κύπρος

COSTELIA ESTATES LTD κ.α. ν. Αναστάσης Γεωργίου Στρούθου, Αίτηση/Έφεση αρ. 382/2004, 31 Μαρτίου 2009

COSTELIA ESTATES LTD κ.α. ν. Αναστάσης Γεωργίου Στρούθου, Αίτηση/Έφεση αρ. 382/2004, 31 Μαρτίου 2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2009:A69 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Β. Χαραλάμπους, Ε.Δ Αίτηση/Έφεση αρ. 382/2004 Μεταξύ:

  1. COSTELIA ESTATES LTD
  2. Αδάμος Χ. Κρητιώτης Αιτητές Και Αναστάσης Γεωργίου Στρούθου Καθ' ού η Αίτηση ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 31 Μαρτίου 2009 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για Αιτητές-Εφεσείοντες: κ. Κ. Χατζηιωάννου για Α.Κ. Χατζηιωάννου & Υιοί. Για Καθ' ού η-Εφεσίβλητο: κ. Χ. Ιωάννου. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η παρούσα αίτηση-έφεση δυνάμει του άρθρου 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224 στρέφεται κατά της απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερ. 29.3.04, στην ΑΕΔ 417/01 με την οποία καθόρισε την κατεύθυνση και την έκταση δικαιώματος διαβάσεως προς όφελος του τεμ. 64 ιδιοκτησίας του Καθ' ού, τον τρόπο χρήσης της και την καταβλητέα αποζημίωση δια μέσου των κτημάτων των Αιτητών με αρ. τεμ. 28, 32 και 33 στο Τσέρι. Ζητείται συγκεκριμένα η ακύρωση και ή η τροποποίηση της εν λόγω απόφασης. Προβάλλονται συνολικά έξι λόγοι έφεσης οι οποίοι έχουν ως εξής: "
  3. Η καθορισθείσα δίοδος δια μέσου των τεμαχίων των αιτητών δεν είναι η πλέον πρόσφορος καθότι δεν έλαβε υπόψη πραγματικά γεγονότα τα οποία την καθιστούν επαχθή δια το δουλεύον όπως η παραχώρηση της δια μέσου χώρου που είχε ισοπεδωθεί από τους αιτητές για σκοπούς ανέγερσης κατοικιών.
  4. Η καθορισθείσα δίοδος δεν λαμβάνει καθόλου υπόψη ότι οι αιτητές διαμόρφωσαν δίοδο στην ανατολική πλευρά των κτημάτων τους για να χρησιμοποιείται ως δίοδος από τα τεμ. 32 και 33 προς το δημόσιο δρόμο που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί και από το δεσπόζον ακίνητο του καθ' ού η αίτηση.
  5. Η καθορισθείσα αποζημίωση είναι ανεπαρκής και δεν ανταποκρίνεται στην επηρεαζόμενη έκταση γης και την αξία της σύμφωνα με την αγοραία αξία της γης στην περιοχή.
  6. Η προσβαλλόμενη απόφαση πρέπει να αναθεωρηθεί διότι δεν έλαβε υπόψη τα συμφέροντα άλλων ιδιοκτητών γης στην περιοχή, περικλείστων και μη τα οποία είναι όμορα με το δεσπόζον κτήμα και μέσω των οποίων θα μπορούσε να αποκτήσει δίοδο ενώ ταυτόχρονα θα ελύετο το πρόβλημα της διόδου και για άλλα όμορα κτήματα, πράγμα που θα καθιστούσε τη λύση ολιγότερο δαπανηρή.
  7. Η καθορισθείσα δίοδος είναι στην πραγματικότητα η πλέον επαχθής, απρόσφορη λύση υπό τις περιστάσεις, λόγω του ότι προωθείται παράλληλα και η διαπλάτυνση του μονοπατιού.
  8. Η προσβαλλόμενη απόφαση δεν έλαβε καθόλου υπόψη την πρόθεση ιδιοκτητών γειτονικών κτημάτων για αξιοποίηση τους και την πρόταση προσφοροτέρων λύσεων, ώστε να επιτευχθεί η πλέον λογική και δικαία κατεύθυνση της διόδου." Η επίδικη απόφαση κοινοποιήθηκε στο δουλεύον μέρος με την ειδοποίηση επί εντύπου Ν. 286 ημερ. 29.3.04 και η παρούσα καταχωρίστηκε στις 5.5.
  9. Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του διευθυντή της Αιτήτριας 1 κ. Ευρυπίδη Τσιακλίδη, ο οποίος βασικά επαναλαμβάνει τους λόγους έφεσης. Ο Διευθυντής Κτηματολογίου (στο εξής "ο Διευθυντής") σε συμμόρφωση με τον καν. 5

(3)των Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Εγγραφή, Διακατοχή και Εκτίμηση) Κανονισμών του 1956 απέστειλε στο Δικαστήριο την αιτιολογημένη απόφαση του και όλα τα σχετικά έγγραφα στις 12.5.04. Αναφορά στο περιεχόμενο της έκθεσης του θα γίνει κατωτέρω. Ο Καθ' ού η Αίτηση καταχώρισε ένσταση την 1.7.04 και παραθέτοντας εννιά λόγους υποστήριξε πλήρως την εκκαλούμενη απόφαση. Ο ίδιος επίσης προέβη και σε ένορκη δήλωση στην οποίαν παραθέτει τα γεγονότα και αναπτύσσει εκτενέστερα τους λόγους για τους οποίους υποστηρίζει την απόφαση του Διευθυντή. Στην πορεία της υπόθεσης με βάση την τροποποίηση του καν. 10
(3)των Κανονισμών του 1956 και την πρόνοια για ακρόαση τέτοιων αιτήσεων στη βάση ενόρκων δηλώσεων, ο Καθ' ού άσκησε, κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, το δικαίωμα του καταχωρώντας ένορκη δήλωση της Κτηματολόγου Επιτοπίων Ερευνών κας Τούλας Φλουρή. Η ενόρκως δηλούσα αναφέρθηκε στη διενέργεια επιτόπιας εξέτασης από την ίδια και στην απόφαση του Διευθυντή με βάση τη συγκεκριμένη επιτόπια εξέταση. Οι Αιτητές ζήτησαν και εξασφάλισαν άδεια για αντεξέταση τόσο του Καθ' ού όσο και της κας Φλουρή. Αναφορά στην προφορική μαρτυρία τους θα γίνει κατωτέρω. Αξιολόγηση μαρτυρίας - Ευρήματα Αρκετά από τα γεγονότα τα οποία συνιστούν το πραγματικό υπόβαθρο της υπόθεσης είναι παραδεκτά και αξίζει να σημειωθούν στο παρόν στάδιο. Έχουν ως εξής:
  1. Ο Καθ' ού είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου με αρ. τεμ. 64 Φ/Σχ. 30.30.W1, Τμήμα Ε, έκτασης 14.726 τ.μ. με αρ. εγγραφής 5/58 στο Τσέρι.
  2. Οι Αιτητές 1 είναι ιδιοκτήτες του τεμ. 28, έκτασης 4.218 τ.μ., ο Αιτητής 2 του τεμ. 32 έκτασης 5.844 τ.μ και οι Αιτητές 1 και 2 είναι συνιδιοκτήτες του τεμ. 33, στο ίδιο φύλλο/σχέδιο στο Τσέρι.
  3. Τα τρία τεμάχια των Αιτητών είναι χωράφια και εμπίπτουν στην γεωργική ζώνη Γ
  4. Είναι τρία σχεδόν κανονικά ορθογώνια τεμάχια με το τεμ. 28 να εφάπτεται σε δρόμο που έχει διαπλατυνθεί λίγο πριν τη δυτική γωνιά του. Ακολουθούν στη σειρά τα τεμ. 32 και 33 προς τα ανατολικά. Η νοτιοανατολική πλευρά του τελευταίου στη σειρά, τεμ. 33, συνορεύει κατά το μεγαλύτερο μέρος της με το τεμ. 64 του Καθ' ού η Αίτηση, το οποίο έχει ακανόνιστο σχήμα και είναι έκτασης - όπως έχει αναφερθεί - σχεδόν όσης είναι αθροιστικά και τα τρία τεμάχια των Αιτητών 1 και
  6. Νοτιοδυτικά των κτημάτων των Αιτητών ευρίσκεται το τεμ. 235 που ανήκει στην Ελένη Γεωργίου Σάββα. Αυτό στα ανατολικά συνορεύει με το δουλεύον και στα βορειοδυτικά με τα τεμάχια των Αιτητών καλύπτοντας όλο το μήκος των συνόρων τους.
  7. Συνοπτικά και σχηματικά μπορεί να λεχθεί ότι τα τρία τεμάχια των Αιτητών εισέρχονται στο τεμ. 235 σχηματίζοντας ένα "Γ" με τη γωνιά του τεμ.
  8. Η οριζόντια γραμμή του Γ αυτού ξεκινά από το σημείο που καταλήγει δρόμος που έχει διαπλατυνθεί και η κάθετη γραμμή των συνόρων καταλήγει στο τεμ.
  9. Αυτό το Γ είναι που έχει δοθεί ως δικαίωμα διάβασης.
  10. Όπως είχε δικαίωμα βάσει του καν.3 ο Καθ' ού υπέβαλε αίτηση "πληροφορούσαν το δουλεύον μέρος περί της σκοπούμενης αποκτήσεως διόδου επί του δουλεύοντος ακινήτου και παρέχουσαν πλήρη στοιχεία της ιδικής του ιδιοκτησίας και περί του δικαιώματος όπερ σκοπείται να αποκτηθεί .." Όπως αναφέρει ο Διευθυντής τα ακίνητα μέσω των οποίων έχει απαιτήσει δίοδο ο Καθ' ού ήταν τα τεμάχια 28, 33, 32 και
  12. Η θέση του Διευθυντή, στην έκθεση του, ότι ακολουθήθηκαν οι καν. 3 και 4 δεν αμφισβητείται, πράγμα που με τη σειρά του οδηγεί στο συμπέρασμα πως δόθηκαν στους ιδιοκτήτες των δουλευόντων ακινήτων κανονικά οι απαιτούμενες ειδοποιήσεις.
  13. Ακολούθησε η επίσης απαιτούμενη (καν. 5) επιθεώρηση των επηρεαζομένων ακινήτων. Ούτε για αυτή αμφισβητείται ότι δόθηκε η προνοούμενη ειδοποίηση, όπως αναφέρει ο Διευθυντής.
  14. Η επιθεώρηση έγινε στις 5.2.02 από την αρμόδια Λειτουργό Επιτοπίων Ερευνών κα Τούλα Φλουρή. Παρόντες ήταν ο Αιτητής 2 και ο Γεώργιος Σάββα σύζυγος της Ελένης Γεωργίου Σάββα (ιδιοκτήτριας του τεμ. 235). Δεν κατέστη δυνατό να επιτευχθεί φιλική διευθέτηση και ο Διευθυντής προχώρησε στην εξέταση της υπόθεσης με τη διαδικασία του άρθρου 11Α του Κεφ. 224 και των Κανονισμών του
  16. Το δεσπόζον ακίνητο έχει εγγεγραμμένη προς όφελος του δίοδο πλάτους 3.05 μ. κατά μήκος του δυτικού του συνόρου (φακ. Β.376/78) η οποία θεωρήθηκε από το Διευθυντή ανεπαρκής για το λόγο ότι μετά το κτήμα του Καθ' ού οδηγεί σε δημόσιο μονοπάτι το οποίο αφενός καταλήγει σε αδιέξοδο και δεν συνδέεται με το οδικό δίκτυο και αφετέρου σε ορισμένα σημεία επιτόπου είναι ανύπαρκτο.
  17. Άλλη δίοδος που υπάρχει κατά μήκος του δυτικού συνόρου του τεμ. 235 (όπως φαίνεται στο συνημμένο στην Έκθεση του Διευθυντή Σχεδιάγραμμα το οποίο κατατέθηκε και ως Τεκμήριο 1), δεν επελέγη, αφενός επειδή στο κοινό σύνορο των τεμ. 235 και 236, που μεσολαβεί μέχρι το δεσπόζον, υπάρχουν δέντρα (ελιές και λεμονόδεντρα), δέκα περίπου ετών, σε πλήρη καρποφορία τα οποία παρεμποδίζουν τη δημιουργία διόδου και η εκκοπή τους θα προκαλούσε ουσιαστική υλική ζημιά και αφετέρου επειδή το νοτιοδυτικό τμήμα του δεσπόζοντος ακινήτου έχει μεγάλη υψομετρική διαφορά, ευρισκόμενο τρία περίπου μέτρα πιο ψηλά από τα τεμ. 235 και 236, γεγονός που κρίθηκε ότι καθιστά τη δημιουργία διόδου σ' αυτή τη θέση αδύνατη.
  18. Έτσι ο Διευθυντής προχώρησε στον καθορισμό της κατεύθυνσης της διόδου, της έκτασης της χρήσης της και της υπό του αποκτώντος μέρους αποζημίωσης, γνωστοποιώντας την απόφαση του σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη με συστημένο ταχυδρομείο.
  19. Η καθορισθείσα δίοδος φαίνεται με κόκκινο χρώμα στο πίσω μέρος της Ειδοποίησης του Διευθυντή (Έντυπο Ν.286) αλλά και στο Σχεδιάγραμμα (Τεκμήριο 1). Η δίοδος αυτή επηρεάζει τα ακίνητα των Αιτητών σε λωρίδα γης πλάτους 3,66 μ κατά μήκος της δυτικής πλευράς του τεμ. 28 και σε λωρίδα γης πλάτους 1.83 μ. κατά μήκος του νοτίου συνόρου των τεμ. 28, 32 και
  20. Η λωρίδα πλάτους 1.83 μ στο νότιο σύνορο τους συμπληρώνεται με αντίστοιχη λωρίδα πλάτους 1.83 μ κατά μήκος του βόρειου συνόρου του τεμ. 235, δίδοντας έτσι δίοδο πλάτους 3,66 μ. Πρόκειται για το "Γ" που είχε αναφερθεί πιο πριν.
  21. Κατά τη γνώμη του Διευθυντή η καθορισθείσα δίοδος είναι η καταλληλότερη επειδή: α) Προκαλεί τη μικρότερη δυνατή ζημιά, οχληρία και ταλαιπωρία, καθότι δεν επηρεάζει δένδρα, καλλιέργειες ή κατασκευάσματα. β) Αποτελεί τη συντομότερη και την πλέον ευθεία προσπέλαση προς το δημόσιο δρόμο και κατά συνέπεια την λιγότερο δαπανηρή. γ) Η παροχή της διόδου είναι απαραίτητη για τη χρήση, ανάπτυξη και εκμετάλλευση του δεσπόζοντος ακινήτου και έχει καθοριστεί κατά τέτοιο τρόπο ώστε να είναι λειτουργική και εύχρηστη. δ) Οι άλλες επιλογές δεν ήταν κατάλληλες για την δημιουργία διόδου (καν. 6
(2)για τους λόγους που έχουν ήδη αναφερθεί πιο πριν.
  1. Η καθορισθείσα δίοδος επηρεάζει 195 τ.μ από το τεμ. 235, 130 τ.μ. από το τεμ. 28, 90 τ.μ. από το τεμ. 32 και 15 τ.μ από το τεμ.
  2. Με βάση τις αξίες τους οι αποζημιώσεις καθορίστηκαν σε Λ.Κ.800, Λ.Κ.585, Λ.Κ.390 και Λ.Κ.60 αντιστοίχως, ήτοι συνολικά Λ.Κ.1.
  3. Σχετική Έκθεση Εκτίμησης της κας Τούλας Φλουρή επισυνάπτεται στα έγγραφα που κατέθεσε ο Διευθυντής Κτηματολογίου. Άλλη μαρτυρία Όσον αφορά την υπόλοιπη μαρτυρία οι Αιτητές περιορίστηκαν στην ένορκη δήλωση του διευθυντή των Αιτητών 1 κ. Ευρυπίδη Τσιακλίδη. Σ' αυτήν προβάλλει τους ακόλουθους ισχυρισμούς: "
  4. Ο χώρος που με την εφεσιβαλλόμενη απόφαση παραχωρείται σαν δίοδος συμπεριλαμβάνεται στο τμήμα των κτημάτων μας που διαμορφώσαμε με ισοπεδώσεις για να αναγερθούν κατοικίες.
  5. Διαμορφώσαμε στο βόρειο και ανατολικό σύνορο των τεμ. 28, 32 και 33 δίοδο για να χρησιμοποιείται από τα τεμ. 32 και 33 και άλλα περίκλειστα τεμάχια ανατολικά των δικών μας.
  6. Η παραχωρηθείσα δίοδος δεν λαμβάνει υπόψη ότι υπάρχει συντομότερη και ολιγότερο οδυνηρή κατεύθυνση εξυπηρέτησης του δεσπόζοντος ακινήτου από τη δυτική και βόρεια πλευρά του.
  7. Η παραχωρηθείσα δίοδος θα οδηγήσει σε ματαίωση των προγραμματισθεισών αναπτύξεων.
  8. Η υπολογισθείσα αποζημίωση είναι πολύ χαμηλή αφού η αγοραία αξία είναι τουλάχιστον διπλάσια." Ο μάρτυρας αυτός δεν αντεξετάστηκε μεν, αλλά αυτό δεν σημαίνει πως όσα ανέφερε γίνονται δεκτά αυτομάτως και χωρίς αξιολόγηση. Εν πρώτοις δεν παραθέτει και δεν υπάρχει κανένα στοιχείο για άλλη δίοδο την οποίαν κατ' ισχυρισμόν έχουν διαμορφώσει "στο βόρειο και ανατολικό σύνορο" των τεμαχίων τους. Ούτε στο κατατεθέν σχεδιάγραμμα φαίνεται κάτι τέτοιο, ούτε στο επίσημο σχέδιο, αλλά ούτε και υπεβλήθη οποιαδήποτε σχετική ερώτηση στην κα Φλουρή ή στον Καθ' ού η Αίτηση. Το Δικαστήριο μόνο με εικασίες θα μπορούσε να υποθέσει ότι εννοούν το πίσω (βόρειο) μέρος των κτημάτων τους το οποίο συνολικά εξεταζόμενο είναι και ακανόνιστου σχήματος και μακρύτερο ενώ από την ανατολική πλευρά του τεμ. 33 θα επηρεάζετο ακόμα ένα τεμάχιο (τεμ. 34). Όσον αφορά την παράγραφο 5 - αν και γενική και αόριστη επίσης - μπορεί να υποτεθεί πως αφορά την περίπτωση παραχώρησης διόδου δια μέσου των τεμ. 235 και 236 στο δυτικό σύνορο του δεσπόζοντος, δηλαδή της επιλογής που κρίθηκε ακατάλληλη λόγω υψομετρικής διαφοράς αφενός και ύπαρξης δέντρων εν πλήρη καρποφορία στο σύνορο αφετέρου. Σημειώνω όμως πως αυτή η λύση δεν προωθήθηκε εν τέλει ούτε μέσω της αντεξέτασης των μαρτύρων του Καθ' ού αλλά ούτε και στην αγόρευση των Αιτητών. Ο δε κ. Τσιακλίδης δεν αναφέρει ούτε εξειδικεύει τους λόγους για τους οποίους θα έπρεπε να προτιμηθεί αυτή η επιλογή. Ουσιαστικά από την ένορκη δήλωση των Αιτητών παραμένει ο ισχυρισμός για ισοπεδώσεις. Το θέμα των ισοπεδώσεων εμπεριέχει και το θέμα της υψομετρικής διαφοράς μεταξύ τεμ. 235 και τεμ. 28 στη γωνιά της δοθείσας οδού μέχρι το δημόσιο δρόμο. Αυτό το θέμα καθώς και το θέμα της (κατ' ισχυρισμόν των Αιτητών) καταλληλότερης διόδου μέσω του μονοπατιού στο νότιο σύνορο του δεσπόζοντος ήταν και τα μόνα θέματα για τα οποία αντεξετάστηκαν οι μάρτυρες του Καθ' ού. Σημειώνω όμως ότι στην πορεία δημιουργήθηκε ζήτημα και εν σχέσει με το κατά πόσον υποδείχθηκαν ορθά τα σύνορα στην κα Φλουρή κατά την επιτόπια έρευνα της. Δεν αμφισβητείται πως παρά την λήψη σχετικών ειδοποιήσεων δεν ήταν παρόντες κατ' εκείνη την ημέρα όλοι οι επηρεαζόμενοι ιδιοκτήτες. Απουσίαζαν οι ιδιοκτήτες του τεμ. 28, εντός του οποίου σχηματίζεται η γωνιά της δοθείσας διόδου συνεχίζοντας μέχρι το δρόμο. Η κα Φλουρή επέμεινε πως το σύνορο του τεμ. 28 με το τεμ. 235 υπεδείχθη ορθά από τον αντιπρόσωπο της ιδιοκτήτριας του τεμ.
  9. Δεν υπάρχει καμιά αμφιβολία πως τα σύνορα των επηρεαζομένων ακινήτων είναι ως φαίνονται στο κτηματικό σχέδιο. Το σχέδιο αυτό κατατέθηκε ως Τεκμήριο 1 και επ' αυτού σημειώθηκαν χειρογράφως - προφανώς από την κα Φλουρή - όλα τα σχετικά με τη διερεύνηση στοιχεία όπως η παραχωρηθείσα δίοδος, οι υπόλοιπες επιλογές αλλά και αρκετά χαρακτηριστικά όλων των επηρεαζομένων ακινήτων. Εκείνο που αμφισβήτησε στην αντεξέταση του ο κ. Χ"Ιωάννου είναι πως επί τόπου δεν υποδείχθηκε ορθά και δεν εντοπίστηκε το πραγματικό σύνορο των τεμ. 28 και τεμ.
  10. Η κα Φλουρή επέμεινε πως της υποδείχθηκαν ορθά από τους παρόντες και ιδίως από τον αντιπρόσωπο και σύζυγο της ιδιοκτήτριας του τεμ.
  11. Θεωρώ πως οι υποβολές του κ. Χ"Iωάννου περί του αντιθέτου είναι αβάσιμες καθότι αφενός ο σύζυγος της ιδιοκτήτριας του τεμ. 235 είχε κάθε συμφέρον στον ορθό εντοπισμό του συνόρου και αφετέρου οι σημειώσεις επί του κτηματικού σχεδίου (Τεκμήριο 1) είναι τόσο παραστατικές και λεπτομερείς που καταδεικνύουν ότι το πρόσωπο που τις κατέγραψε είχε πλήρη γνώση της κατάστασης όταν ευρίσκετο επιτόπου. Ενδεικτικά σημειώνεται ότι σ' αυτό καταγράφονται λεπτομέρειες για υψομετρικές διαφορές, δέντρα και μια καγκελόπορτα στο επίμαχο σημείο. Το πιο σημαντικό όμως και καθοριστικό σημείο που καταγράφεται στο Τεκμήριο 1 είναι η "υψομετρική διαφορά από 1-3 μ." στη μικρή λωρίδα που δόθηκε ως δίοδος εξ ολοκλήρου από το τεμ. 28 κατά μήκος της δυτικής πλευράς του. Η καταγραφή αυτή ευρίσκεται σε πλήρη αντίθεση με όσα η κα Φλουρή ανέφερε προφορικώς κατά την αντεξέταση της. Λέχθηκαν συγκεκριμένα τα εξής: "E: Συμφωνείς ότι στο σύνορο των Αιτητών με το αρ. 235 υπάρχει υψομετρική διαφορά; Α. Υπήρχεν μια ισοπέδωση στα δουλεύοντα. Ε. Η ισοπέδωση αυτή εκατέβασε το ύψος των δουλευόντων σε σύγκριση με το 235 πιο χαμηλά; Α. Όχι. Στο κοινό σύνορο τους, εκεί που παραχωρήθηκε η δίοδος, δεν υπήρχε υψομετρική διαφορά. Υπήρχε απόσταση από το κοινό σύνορο." Η απάντηση της αυτή πρέπει να πω ότι ευρίσκεται σε πλήρη αντίθεση με τις σημειώσεις επί του Τεκμηρίου 1, όπως έχει εξηγηθεί πιο πριν. Δεν δέχομαι την προφορική της μαρτυρία σ' αυτό το σημείο. Είναι προφανές πως υπάρχει υψομετρική διαφορά από 1-3 μ. την οποίαν εντόπισε και για αυτό είχε σημειωθεί στο σχέδιο με τη χρήση των σχετικών συμβόλων που χρησιμοποιούνται και σ' άλλα σημεία του Τεκμηρίου 1 για υπόδειξη υψομετρικών διαφορών. Ο ίδιος ο Καθ' ού απαντώντας σε σχετική ερώτηση παραδέχθηκε ότι υπάρχει υψομετρική διαφορά και συγκεκριμένα ότι το χωράφι των Αιτητών είναι πιο χαμηλά από το τεμ.
  12. Στην αρχή αρνήθηκε ότι στο πιο ψηλό της σημείο η διαφορά αυτή φθάνει τα 3 μέτρα, δεχόμενος μόνον πως υπάρχει ένας όχθος ύψους ενός μέτρου. Επέμεινε στη θέση του μέχρι τέλους αν και για να καταδείξει την έκταση των ισοπεδώσεων που έγιναν τις παρομοίασε με "σεισμό". Επέμεινε επίσης πως προσωρινά ο ίδιος περνά από το μονοπάτι του τεμ. 28, το οποίο ευρίσκεται πιο μέσα από το σύνορο καθώς και ότι εκεί όντως υπάρχει υψομετρική διαφορά 3 μέτρων η οποία σβήνει σιγά σιγά και "έρχεται πρόσωπο με τα άλλα" εκεί που καταλήγει η διάβαση. Με τις απαντήσεις του ο Καθ' ού δίδει την εντύπωση πως περιγράφει ακριβώς την υψομετρική διαφορά που καταγράφηκε στο Τεκμήριο 1 η οποία στη λωρίδα προσδιορίστηκε να έχει ύψος από 1-3 μέτρα. Εν πάση περιπτώσει η μαρτυρία του στο θέμα αυτό ήταν ασαφής, αόριστη και μη πειστική για το Δικαστήριο. Δεν έχω πειστεί πως αντιλαμβάνεται ακριβώς από ποιο σημείο περνά. Μου έδωσε την εικόνα ότι προσπαθούσε να τοποθετήσει την υψομετρική διαφορά σε άλλο σημείο, στο μονοπάτι δηλαδή, για να αποφύγει τις τυχόν δυσμενείς συνέπειες ενός τέτοιου στοιχείου. Πλην όμως γεγονός αναντίλεκτο παραμένει πως ο Λειτουργός Ερευνών στις 5.2.02 είδε και σημείωσε την υψομετρική διαφορά στο σύνορο των κτημάτων 28 και
  13. Οι συνέπειες αυτού του στοιχείου θα εξεταστούν κατωτέρω. Όσον αφορά την δίοδο που είχε αγοράσει από το 1978 ο Καθ' ού κρίνω πως δεν έχουν αμφισβητηθεί τα όσα η κα Φλουρή ανέφερε, ούτε και έχει προσκομιστεί άλλη μαρτυρία από τους Αιτητές. Η προέκταση της διόδου αυτής είναι μονοπάτι το οποίο περνά από τρία άλλα τεμάχια (τεμ. 63, 70, 66) ενώ για να φθάσει σε δημόσιο δρόμο πρέπει να δημιουργηθεί δίοδος και μέσα από το τεμ.
  14. Παρέμεινε αναντίλεκτο πως σε ορισμένα σημεία του είναι ανύπαρκτο και ότι για να καταστεί δίοδος απαιτείται διάνοιξη και διαπλάτυνση του. Η εκτίμηση της κας Φλουρή είναι πως θα ήταν μακρύτερη και πιο δαπανηρή λύση. Δεν υπήρξε αντίθετη μαρτυρία. Ούτε και η καθορισθείσα αποζημίωση αμφισβητήθηκε. Νομική πτυχή Η αναγκαστική απόκτηση διόδου αποτελεί έναν από τους τρόπους απόκτησης δουλείας επί ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου προσώπου (άρθρο 11
(1)(ε) του Κεφ. 224). Εισήχθη στο Κυπριακό Δίκαιο με την προσθήκη του άρθρου 11Α (Ν.10/66). Το άρθρο αυτό αντιστοιχεί με τα άρθρα 1012-1017 του Ελληνικού Αστικού Κώδικα. Με βάση το άρθρο 11Α βασικές προϋποθέσεις για την αναγκαστική απόκτηση διόδου είναι: α) Το κτήμα να στερείται της αναγκαίας διόδου προς δημόσιο δρόμο, δηλαδή να είναι περίκλειστο. β) Η έλλειψη συγκοινωνίας με το δημόσιο δρόμο να μην οφείλεται σε πράξη ή παράλειψη του ιδιοκτήτη του ακινήτου. γ) Να καταβληθεί εύλογη αποζημίωση. Η επιλογή της θέσης της διόδου ανήκει στη διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή Κτηματολογίου. Ο Διευθυντής Κτηματολογίου καθορίζοντας τη δίοδο ενεργεί υπό οιονεί δικαστική εξουσία και έχει ήδη νομολογιακά κριθεί ότι η απόφαση του εμπίπτει στις ιδιωτικού δικαίου αποφάσεις (βλ. Peyiotis V Polemides
(1982)1 Α.Α.Δ. 442). Η απόφαση του αυτή υπόκειται σε δικαστικό έλεγχο κατόπιν έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Σε τέτοιες υποθέσεις ο εκάστοτε Εφεσείων έχει το βάρος να πείσει το Δικαστήριο ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν λανθασμένη (βλ. Θ. Χαραλάμπους V Σ. Κωνσταντίνου
(1983)1 J.S.C. 682). Στην υπόθεση Α. Αριστοτέλους V 1. Σ. Χ"Κυριάκου,
(2001)1 Α.Α.Δ. 100 ο Δικαστής Καλλής συνόψισε τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο επί των αποφάσεων του Διευθυντή για θέματα διόδου, στη σελ. 5 ως εξής: "Ο µηχανισµός για τον έλεγχο της ορθότητας των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηµατολογίου που εµπίπτουν στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου προσφέρεται από το άρθρο 80 του Κεφ. 224. Οι αρχές που διέπουν τον δικαστικό έλεγχο αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηµατολογίου είναι καλώς θεµελιωµένες. Έχει νοµολογηθεί ότι κατά τον καθορισµό του δικαιώµατος διόδου ο Διευθυντής έχει ευρεία διακριτική ευχέρεια. Εκδίδει απόφαση η οποία εµπίπτει εντός της σφαίρας του ιδιωτικού δικαίου. Εποµένως το Επαρχιακό Δικαστήριο κατά την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή πρέπει να εφαρµόζει τις αρχές που διέπουν το δικαστικό έλεγχο διοικητικών πράξεων ή αποφάσεων που εµπίπτουν εντός της σφαίρας του δηµοσίου δικαίου µε τη διαφορά πως το Επαρχιακό Δικαστήριο δικαιούται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή µε τη δική του. Ωστόσο το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν θα αντικαταστήσει εύκολα την δική του διακριτική ευχέρεια µε εκείνη του Διευθυντή. Θα υιοθετήσει τέτοια πορεία µόνο εφόσον υπάρχουν ισχυροί λόγοι οι οποίοι αποδεικνύονται µε αποδεκτή µαρτυρία και οι οποίοι συνηγορούν προς αυτή την κατεύθυνση. (Βλ. Kafieros (πιο πάνω) σελ. 643,644, Peyiotis and Another V. Polemides
(1982)1 C.L.R. 442, 450, Λιασίδης V Γενικού Εισαγγελέα
(1989)1 Α.Α.Δ. 185, Αθανάση κ.α V Χατζηµάµα Κ.α.
(1990)1 Α.Α.Δ. 208, 210, Σολωµόντος V Παπανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906, 912, Παύλου κ.α. V Νεοφύτου
(1995)1 Α.Α.Δ. 973, 977. Βλ. και Georghiou V Hjiphesa
(1970)1 C.L.R. 58)." Ως λόγοι ακύρωσης κατά τον έλεγχο των διοικητικών πράξεων έχουν αναγνωριστεί από το Ανώτατο Δικαστήριο µεταξύ άλλων η παράβαση κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, η παράβαση ουσιώδους τύπου, η έλλειψη δέουσας έρευνας, η πλάνη περί το νόµον ή τα πράγµατα, η έλλειψη αιτιολογίας και η λανθασµένη άσκηση της εξουσίας που παρέχει ο νόµος. Η εµφανής διαφορά της εξουσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου έγκειται στο ότι η έρευνα του δεν περιορίζεται στο εύλογο της απόφασης του Διευθυντή αλλά επεκτείνεται και στην ουσία της. (Βλ. Αθανάση κ.α. V Χ"Μάμα κ.α.
(1990)1 Α.Α.Δ. 208). Αντικείμενο δηλαδή της έφεσης βάσει του άρθρου 80 είναι τόσον ο έλεγχος νομιμότητος όσον και ο έλεγχος της σκοπιμότητος της απόφασης του Διευθυντή (βλ. και Σολομώντος V Παπανεοκλή
(1992)1 Α.Α.Δ. 906, Ιωάννου V Κωνσταντίνου,
(1999)1 Α.Α.Δ. 749). Η απλή ανάγνωση του άρθρου 11Α του Κεφ. 224 καταδεικνύει ότι σκοπός του θεσμού της αναγκαστικής απόκτησης διόδου είναι η σύνδεση του περίκλειστου κτήματος με δημόσιο δρόμο (ή η συμπλήρωση υπάρχουσας διάβασης και πάλι προς το δημόσιο δρόμο). Περίκλειστο θεωρείται κάθε κτήμα το οποίο στερείται της αναγκαίας διόδου και ως τέτοια θεωρείται η διέξοδος προς το δημόσιο δρόμο η οποία εξυπηρετεί την κανονική και σύμφωνη με τον προορισμό του εκμετάλλευση (βλ. "Εγχειρίδιο Εμπράγματου Δικαίου", Α. Γεωργιάδη, τεύχος Γ, έκδ. 1983, σελ. 265). Στην παρούσα περίπτωση θεωρώ πως υπάρχουν αδυναμίες στην απόφαση του Διευθυντή οι οποίες μπορούν να αποδοθούν σε έλλειψη της δέουσας έρευνας, πλάνη περί τα πράγματα και έλλειψη αιτιολογίας. Οι επισημάνσεις αυτές έχουν ως έρεισμα την παράλειψη λήψης υπόψιν της υψομετρικής διαφοράς που είχε εντοπιστεί κατά την επιτόπια εξέταση μεταξύ των τεμ. 28 και 235, ιδιαίτερα όταν ένας τέτοιος λόγος αποτέλεσε (έστω και εν μέρει) βάση για τη μη παραχώρηση διόδου από άλλο σημείο. Σημειώνεται πως υψομετρική διαφορά 3 μέτρων είχε εντοπιστεί και μεταξύ των τεμ. 64 και 235 (το τεμ. 64 ήταν πιο ψηλά) πράγμα που αποτέλεσε έναν από τους βασικούς λόγους για τον οποίον δεν κρίθηκε κατάλληλη η δίοδος από το νότιο σύνορο του τεμ. 235. Η υψομετρική διαφορά 1-3 μ. μεταξύ των τεμ. 28 και 235 όμως, παρότι εντοπίστηκε και καταγράφηκε δεν φαίνεται να απασχόλησε καθ΄οιονδήποτε τρόπο. Όχι μόνον δεν λήφθηκε υπόψιν αλλά δεν δίδεται και οποιαδήποτε εξήγηση για την υπερπήδηση ή παραγνώριση αυτής της δυσκολίας. Πέραν δε όλων αυτών η εκπρόσωπος του Διευθυντή στο Δικαστήριο αρνείται την ύπαρξη μια τέτοιας διαφοράς ύψους, παρότι είχε καταγραφεί ως υφιστάμενη στο σύνορο των δύο κτημάτων, αλλά και γενικά του τεμ. 235 ως ευρισκόμενο πιο ψηλά από το δρόμο. Αποτελεί κατά τη γνώμη μου συμπέρασμα κοινής λογικής πως εάν υψομετρική διαφορά μεταξύ δύο κτημάτων είναι λόγος για μη παραχώρηση διόδου, όπως συνέβη με την άλλη επιλογή, τότε σημαίνει πως η δίοδος δεν έπρεπε να καθοριστεί όπως καθορίστηκε και εάν από την άλλη είναι απλώς παράγοντας που συνεκτιμάται τότε θα έπρεπε να συνεκτιμηθεί και στην παρούσα περίπτωση και να αιτιολογηθεί η απόφαση ως προς αυτό το σημείο, στο οποίο στηρίζεται και η βασική ένσταση των Αιτητών. Όπως έχει αναφερθεί στην παρόμοιας φύση υπ. Δημοκρίτου V Κολοσιάτη κ.α.
(2007)1 Α.Α.Δ. 235 ο Διευθυντής οφείλει να ακολουθεί αυτό που έχει επαναληφθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο, δηλαδή η απόφαση του που κοινοποιείται στον ενδιαφερόμενο πρέπει να είναι επαρκώς αιτιολογημένη, πράγμα που θεωρώ ότι δεν έγινε στην παρούσα. Στην υποθ. Peyiotis V Christodoulou
(1982)1 C.L.R 442 λέχθηκαν επίσης τα εξής: "In reaching the decision as to the termini, ("Katefthinsis", the Director failed to take into consideration facts which he ought to. He did not advent to route 13-14 and he took into consideration facts which ought not to, the existence of the so-called "road" in plot 690 which was not a road". To Ανώτατο Δικαστήριο στην εν λόγω υπ. Peyiotis ακυρώνοντας την απόφαση του Διευθυντή διέταξε τη διεξαγωγή νέας διαδικασίας από τον Διευθυντή. Κατάληξη Καταλήγω πως και στην παρούσα περίπτωση ο Διευθυντής παρέλειψε να λάβει υπόψιν την υψομετρική διαφορά στη λωρίδα γης που καθορίστηκε ως δίοδος εξ ολοκλήρου από το τεμ. 28, καθώς και να αιτιολογήσει την απόφαση του ως προς αυτό το θέμα. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης μου κρίνω πως παρέλκει η εξέταση οποιουδήποτε άλλου ζητήματος. Ως εκ τούτου η εκδοθείσα απόφαση του ακυρώνεται και διατάσσεται η διεξαγωγή νέας διαδικασίας από τον ίδιον εν τη ασκήσει των εξουσιών του δυνάμει του άρθρου 11Α του Κεφ. 224 και των σχετικών Κανονισμών του 1956. Επιδικάζονται έξοδα προς όφελος των Αιτητών και εναντίον του Καθ' ού η Αίτηση ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. (Υπ.) ........... Χ. Β. Χαραλάμπους, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /Ε.Χ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.