Στυλιανού Λοϊζου Δημήτρη ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Παληομετόχου, Συνεκδικαζόμενες Παραπομπές: Αριθ. 83/99 Αριθ. 83/99, 5.11.2009

(1991)1 Α.Α.Δ. 119). Οι αποκλίσεις όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των κτημάτων και τις αξίες τους στις δύο εκτιμήσεις είναι πολύ μεγάλες. Αμφότεροι οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν την συγκριτική μέθοδο. Μάλιστα δε δύο συγκριτικές πωλήσεις κτημάτων στην περιοχή κατά τον ουσιώδη χρόνο χρησιμοποιούνται και από τους δύο εκτιμητές. Σύμφωνα με τον κ. Μουζούρη τα απαλλοτριωθέντα κτήματα απέχουν από την οικιστική ζώνη 400 περίπου μέτρα όπου υπάρχουν δίκτυα ηλεκτροδότησης, υδατοπρομήθειες, και τηλεπικοινωνιών. Δεν έχουν δυνατότητα για ανάπτυξη γιατί στερούνται πρόσβασης και είναι περίκλειστα. Και τα δύο τεμάχια συνορεύουν από την ανατολική πλευρά με ποταμό με κοίτη 4-5 μέτρα βάθος και από τη δυτική με κρημνό ύψους 3-4 μέτρων στοιχεία που επηρεάζουν την ανάπτυξη τους. Ακόμη και αν κτηθεί δικαίωμα διάβασης, σύμφωνα με τον κ. Μουζούρη, λόγω της μεγάλης κατωφέρειας (ιδιαίτερα στο τεμάχιο 722) η πρόσβαση θα είναι δύσκολη και πολύ μεγάλη σε έκταση (θα χρειαστεί πρόσβαση πέραν των 100 μέτρων για το τεμάχιο 722). Τα σύνορα των κτημάτων είναι ανώμαλα όπως επίσης και το σχήμα τους. Ευρίσκονται σε μια «λαξιά», τη λεγόμενη «λαξιά του λόη» (κοιλάδα μεταξύ δύο υψωμάτων ανατολικά και δυτικά). Το έδαφος είναι επίπεδο και εύφορο, κατάλληλο για γεωργική εκμετάλλευση. Κατά την επίσκεψη του δεν διαπίστωσε ότι στο τεμάχιο 735 υπήρχε διάτρηση ούτε αντλητικά μηχανήματα παρά το γεγονός ότι ο κ. Χρίστος Πατρίκιος παρουσίασε μια φωτοτυπημένη ελλειπή άδεια διάτρησης (τεκμήριο 6) για το τεμάχιο

1. Τα φυσικά χαρακτηριστικά των δύο απαλλοτριωθέντων κτημάτων είναι τα ίδια. Το τεμάχιο 722 μειονεκτεί του τεμαχίου 735 σε γονιμότητα (πιο φτωχή γονιμότητα), και σε σχήμα πλεονεκτεί δε μόνο στο ότι έχει πρόσβαση σε μονοπάτι και απέχει 300 μέτρα από την περιοχή ανάπτυξης. Αντίθετα, σύμφωνα με τον κ. Πατρίκιο το τεμάχιο 722 και 735 βρίσκονται λίγο έξω από την οικιστική ζώνη Παλαιομετόχου, πολύ πλησίον του Δημοτικού Σχολείου Β, σύνεγγυς του σταθμού Ηλεκτροδότησης της υδατοπρομήθειας σε περιοχή με ζωτική οικιστική ανέλιξη και ήταν ζήτημα ελάχιστου χρόνου να συμπεριληφθούν στην οικιστική ζώνη. Έχουν εύκολη, ανώδυνη και σύντομη πρόσβαση αφού η προσπελασιμότητα σ΄ αυτά δεν είναι πρόβλημα. Στο τεμάχιο 735 μάλιστα υπάρχει διάτρηση η οποία ανορύχθηκε με άδεια του Επάρχου (Τεκμήριο 6) και την οποία εμέτρησεν ο ίδιος ο μάρτυρας και ήταν 300 πόδια με το πάνω μέρος της θωρακισμένο. Πλην του κ. Πατρίκιου για τους Απαιτητές κατέθεσε και ο Γεωπόνος Εδαφολόγος κ. Γεώργιος Γρίβας ο οποίος ανέφερε ότι αμφότερα τα κτήματα είναι αρδευτικά και άριστα για γεωργική εκμετάλλευση παρά το γεγονός ότι όταν τα επισκέφθηκε δεν είχαν καμιά καλλιέργεια μέσα. Εκτός από τα χαρακτηριστικά των υπό απαλλοτρίωση κτημάτων και τις αποστάσεις αυτών από τις υπηρεσίες και τους δρόμους, οι δύο εμπειρογνώμονες μάρτυρες διαφωνούν κάθετα και στις αξίες των απαλλοτριωθέντων κτημάτων παρά το γεγονός ότι χρησιμοποιούν την ίδια μέθοδο (την συγκριτική) ξεκινώντας δηλαδή από την ίδια βάση. Δύο συγκριτικά του κ. Πατρίκιου (για τους Απαιτητές) τα τεμάχια 681 και 475 (1 και 2) είναι τα ίδια συγκριτικά που χρησιμοποιεί ο κ. Μουζούρης με στοιχεία 3 και 1 αντίστοιχα. Σύμφωνα λοιπόν με τον κ. Πατρίκιο όλα τα συγκριτικά είναι υποδεέστερα και υστερούν κατά πολύ όσον αφορά την προοπτική ανέλιξης και όσον αφορά την παραγωγικότητα. επιπλέον, το 735 λόγω της διάτρησης νερού υπερτερεί γιατί είναι αρδεύσιμο και όχι για ξηρικές καλλιέργειες. Έχουν αμφότερα προσπελασιμότητα από το τεμάχιο 736 και αυτό που ο κ. Μουζούρης ονομάζει γκρεμμό στο δυτικό σύνορο δεν είναι γκρεμμός αλλά μικρή όχθη. Χαρακτήρισε το δικό του Συγκριτικό 1 τεμάχιο 681 (Π1 Μ3) σαν άγονη καυκάλλα και περίκλειστον, άχρηστο για γεωργική χρήση. Το δικό του συγκριτικό 3 κατά τον μάρτυρα, που εφάπτεται δρόμου και κοίτης ποταμού και διασχίζεται από δύο αρκάτζια, θέλει τεράστια κατασκευαστικά έξοδα για να αξιοποιηθεί. Τα άλλα δύο συγκριτικά 4 και 5 βρίσκονται στο χωριό Μένοικο πολύ μακριά από το υπό εξέταση και γι΄ αυτό δεν είναι αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία. Το κοινό Συγκριτικό 2 (Π2 Μ1) που φαίνεται καλύτερο από τα απαλλοτριούμενα, εφαπτόμενο σχεδόν δρόμου, (5 μέτρα από το δρόμο), πρέπει να λεχθεί σύμφωνα με τον κ. Πατρίκιο ότι οι οικοδομές στα διπλανά τεμάχια 1096, 1098 και 468 εκτίσθησαν μετά την απαλλοτρίωση, και ως εκ τούτου το 1997 δεν υπήρχαν εκεί. Κατά τον κ. Πατρίκιο επίσης, τα συγκριτικά 4 και 5 του κ. Μουζούρη είναι υποδιέστερα των απαλλοτριουμένων, είναι επίπεδες καυκάλλες, το δε Συγκριτικό 6 είναι στην κοίτη του ποταμού και πλημμυρίζεται από αυτόν. Κατά συνέπεια δεν μπορεί να καλλιεργηθεί. Η θέση του κ. Μουζούρη, είναι ότι τα συγκρικά που ο ίδιος εχρησιμοποίησε και ανέλυσε σε ημερομηνίες που πλησιάζουν την ημερομηνία γνωστοποίησης, αφορούν κτήματα τα οποία σαφώς υπερέχουν των απαλλοτριωμένων κτημάτων, είτε γιατί εφάπτονται δρόμου ή μονοπατιού, και κατά συνέπεια μπορούν να αναπτυχθούν, είτε γιατί ευρίσκονται πλησιέστερα σε αναπτυγμένες περιοχές, επιπρόσθετα άλλα ευρίσκονται σε μεγαλύτερο υψόμετρο και έχουν απεριόριστη θέα, μπορεί σ΄ αυτά να κτισθούν οικίες σύμφωνα με τη Δήλωση Πολιτικής, και δεν χρειάζονται να γίνει σ΄ αυτά διαχωρισμός για να αξιοποιηθούν. Στο τεμάχιο 735 για την συγκεκριμένη διάτρηση που επικαλούνται οι απαιτητές και η οποία δεν υπάρχει επί τόπου, ούτε βεβαίως αντλητικά μηχανήματα, δεν υπάρχει συμμόρφωση ούτε με τον όρο 7 αυτής, (Βλέπε ολοκληρωμένη άδεια ανορύξεως, Τεκμήριο 11), δηλαδή ουδέποτε εκδόθηκε άδεια άντλησης ύδατος. Βεβαίως, πάντα σύμφωνα με τον κ. Μουζούρη, η διάτρηση αυτή και αν ανορύχθηκε, επειδή δεν είναι θωρακισμένη, θα πρέπει να έχει ουσιαστικά χαλαστεί και αχρηστευθεί. (Βλέπε τεκμήριο 12). Ο κ. Μουζούρης στο τεμάχιο 735 δεν είδε καμιά καλλιέργεια ούτε δενδροφυτείες. Τα συγκριτικά κτήματα, είναι προσβάσιμα, είτε γιατί εφάπτονται δρόμου ή μονοπατιού και άμεσα αξιοποιήσιμα, ενώ αντίθετα τα συγκριτικά 4 και 5 του εκτιμητή των απαιτητών κ. Πατρίκιου είναι αρδευόμενα τεμάχια, και κατά συνέπεια μη συγκρίσιμα με τα άγονα και μη αρδεύσιμα απαλλοτριούμενα κτήματα. Ο κ. Μουζούρης επέμενε ότι τουλάχιστο το 475 (Συγκριτικό 1 για τον ίδιο και 2 για τον κ. Πατρίκιο), σαφώς υπερτερεί των υπό απαλλοτρίωση, γιατί απέχει πέντε μέτρα από το δρόμο και έχει πολύ κοντά νερό και ρεύμα και κατά συνέπεια αυτό είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Οι μεγαλύτερες διαφορές στις δύο εκτιμήσεις των εμπειρογνωμώνων μαρτύρων εντοπίζονται σε δύο σημεία. (α) Στο κατά πόσο τα συγκριτικά είναι υποδιέστερα (Πατρίκιος) ή σαφώς υπέρτερα των απαλλοτροιούμενων κτημάτων (Μουζούρης), και (β) κατά πόσο η υιοθέτηση αυξητικά κατά 60% και 100% αντίστοιχα αναπροσαρμοσμένης αξίας για τα απαλλοτριούμενα τεμάχια 722 και 735, σε περίπτωση που γίνει αποδεκτό ότι τα συγκριτικά είναι υποδιέστερα των απαλλοτροιούμενων είναι ορθή και αιτιολογημένη. Και στα δύο αυτά μείζονα θέματα η άποψη μου συγκλίνει με τις απόψεις του κ. Μουζούρη. Τα πέντε συγκριτικά που χρησιμοποιεί ο κ. Πατρίκιος είναι σαφώς υπέρτερα των απαλλοτροιούμενων σε θέση, σχήμα, πλησιέστερα σε υπηρεσίες, άμεσα αξιοποιήσιμα. Τα δύο μάλιστα εξ αυτών (Συγκριτικά 4 και 5) είναι πολύ μακριά από τα απαλλοτροιούμενα στο χωριό Μένοικο και είναι τετραγωνισμένα, αρδεύσιμα κτήματα (πόσιμα). Ακόμη όμως και να ήταν υποδιέστερα των απαλλοτριουμένων ο κ. Πατρίκιος δεν αιτιολογεί γιατί η αξία των απαλλοτροιούμενων θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί αυξητικά κατά 100% για το τεμάχιο 735 και 60% για το τεμάχιο
2. Ο κ. Μουζούρης χρησιμοποιεί καταλληλότερα συγκριτικά τα πλείστα των οποίων όμως λόγω των χαρακτηριστικών τους είναι τα ίδια ή υπέρτερα των απαλλοτροιούμενων τα οποία υστερούν σε θέση, σχήμα, έκταση, θέα, μορφολογία του εδάφους, απόσταση από υπηρεσίες και προσπελασιμότητα. Ο κ. Πατρίκιος αφού στη δική του εκτίμηση ευρίσκει ότι ο μέσος όρος πωλήσεως των συγκριτικών κτημάτων που χρησιμοποιεί είναι £1576, θεωρεί ότι όσον αφορά το τεμάχιο 722 το οποίο «υπερέχει εδαφολογικώς κσι σε βαθμό αποδοτικότητας, υπερτερεί ως προς την οικιστική προοπτική ανελίξεως και πλεονεκτεί και ως προς το δρόμο», θεωρεί ότι η αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί αυξητικά κατά 60% και ως εκ τούτου υιοθετεί ως αξία του τεμαχίου 722 τις £2520 ανά δεκάριο. Για τους ίδιους λόγους θεωρεί ότι το τεμάχιο 735 που είναι κατά πολύ υπέρτερο του τεμαχίου 722, ο μέσος όρος των συγκριτικών πωλήσεων των £1576 θα πρέπει να αυξηθεί αναπροσαρμοζόμενος κατά το διπλάσιο γιατί «υπερέχει εδααφολογικώς και σε βαθμό αποδοτικότητος υπερτερεί ως προς την οικιστική προοπτική ανελίξεως, πλεονεκτεί κατά πολύ λόγω της εν αυτώ ανορυχθείσης επιτυχούς διατρήσεως». Κατά συνέπεια, υιοθετεί κατά τον ουσιώδη χρόνο ως αξία του κτήματος τις £3150 ανά δεκάριο. Αντίθετα, ο κ. Μουζούρης από τις συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποιεί αναπροσαρμόζει τις τιμές προς τα κάτω αφού θεωρεί ότι τουλάχιστον τα συγκριτικά 1 και 3 του ιδίου, υπερέχουν των απαλλοτριουμένων κτημάτων, καταλήγοντας ότι η αναπροσαρμοσμένη αξία του τεμαχίου 722 δεν μπορεί να υπερβαίνει τις £800 ανά δεκάριο. Όσον αφορά το τεμάχιο 735, αφού καταλήγει ότι τα συγκριτικά 1,3 και 5 είναι κτήματα καλύτερα από το απαλλοτριούμενο, αναπροσαρμόζει την τιμή του κτήματος 735 κατά 30% προς τα κάτω, ενώ τα συγκριτικά 2 και 4 αφορούν κτήματα ίσης αξίας με το υπό εκτίμηση, και το συγκριτικό 6 σε κτήμα υποδεέστερο κατά 20% από το απαλλοτριούμενο, καταλήγοντας ότι η αξία του τεμαχίου 735 δεν μπορεί να υπερβαίνει τις £900 ανά δεκάριο. Έχω ακούσει με πολλή προσοχή τους δύο εμπειρογνώμονες μάρτυρες- εκτιμητές, να υπερασπίζονται τις αποκλίνουσες θέσεις τους όσον αφορά την αξία των απαλλοτριωθέντων κτημάτων κατά τον ουσιώδη χρόνο, δηλαδή την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτροίωσης η οποία συνιστά την εύλογη και δίκαιη αποζημίωση των απαιτητών. Αμφότεροι είναι εμπειρογνώμονες μάρτυρες. Το Δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να βασιστεί επί της μαρτυρίας εμπειρογνώμονα μάρτυρα ο ρόλος του οποίου είναι να βοηθήσει το Δικαστήριο σε τεχνικά θέματα. Αποδοχή της μαρτυρίας του ενός εμπειρογνώμονα-μάρτυρα και απόρριψη της μαρτυρίας του άλλου, θα πρέπει να αιτιολογείται. Ο ρόλος του εμπειρογνώμονα μάρτυρα αποσαφηνίστηκε στην Vassilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 C.L.R. 389, από το Δικαστή Χατζηαναστασίου όπου στη σελίδα 397 αναφέρει: «It has been recently said in a number of cases that the duty of an expert is to furnish the Judge or jury with the necessary scientific criteria for testing the accuracy of their conclusions so as to enable the Judge or jury to form their own independent 5 judgment by the application of those criteria to the facts proved in evidence. On the other hand, it is equally true that the Judge or jury is not bound to adopt the views of an expert even if they should be uncontradicted (as in this case) because the parties have invoked the decision of a judicial tribunal and 10 not an oracular pronouncement by an expert. (See Anastassiades v. The Republic,

(1977)5 J.S.C. 516 at p. 566; also Kouppis v. The Republic,

(1977)11 J.S.C. 1860- 1948; and Khadar Another v. The Republic dated July 31, 1978 (unreported). Furthermore, in R. v. Lanfear, [1968] 1 All E.R. 683, it was 15 held that the evidence of even a doctor giving medical testimony at a criminal trial should be treated, as regards admissibility and any other matters of that kind, like that of any other inde­pendent witness, but, though a doctor may be regarded as giving independent expert evidence to assist the Court, the 20 jury should not be directed that his evidence ought, therefore, to be accepted by the jury in the absence of reasons for rejecting it. It appears further that the opinions of experts are generally admissible whenever an issue comprises a subject of which 25 knowledge can only be acquired by special training or expe­rience. But the weight, if any, to be attached to expert evidence is a matter for the Judge. (See R. v. Rivett, [1950] 34 Cr. App. R. 87 C.C.A.; see also 15 Halsbury's Laws of England, 3rd ed., 321-322 paras. 587-588.» Από τις δύο εκ διαμέτρου αντίθετες θέσεις και για τους λόγους που θα προσπαθήσω να εξηγήσω, θα αποδεχθώ τις θέσεις του κ. Μουζούρη και θα απορρίψω τη θέση του κ. Πατρίκιου. Ο κ. Πατρίκιος υπερβάλλει και δεν είναι καθόλου ακριβής στις αναφορές του. Δεν πείθει η θέση του ότι η αξία των απαλλοτριωμένων κτημάτων είναι ενάμιση ή δύο φορές περισσότερη από την αξία τω συγκριτικών πωλήσεων που ο ίδιος επικαλείται. Η θέση αυτή παραμένει μετέωρη και ατεκμηρίωτη αν λάβει κανείς υπόψη ότι οι συγκριτικές πωλήσεις είναι περίπου την ίδια εποχή και αν είναι προγενέστερες, με αναπροσαρμοσμένες τιμές, για κτήματα στις ίδιες περιοχές, μερικά των οποίων μάλιστα καταφανώς υπερτερά των απαλλοτριούμενων κτημάτων γιατί είναι άμεσα αξιοποιήσιμα. Θα προτιμήσω από τις δύο εκτιμήσεις που έχω ενώπιον μου, την αιτιολογημένη και σαφή θέση του κ. Μουζούρη ο οποίος με συνέπεια και ακρίβεια χρησιμοποιώντας ορθά τη συγκριτική μέθοδο καταλήγει κατά την άποψη μου στην δίκαιη και εύλογη αποζημίωση των απαιτητών. Η θέση των απαιτητών ότι τα απαλλοτριωθέντα είναι άμεσα αξιοποιήσιμα, δεν είναι ορθή. Η πρόσβαση σ΄ αυτά είναι δύσκολη, έχουν ανώμαλα σχήματα, οι υπηρεσίες είναι μακριά, ακόμη και το εμβαδό τους συνηγορεί στο γεγονός ότι ο προτιθέμενος αγοραστής θα προτιμήσει κτήματα μικρότερου εμβαδού για να κτίσει μία οικία, απαιτείται δηλαδή διαχωρισμός τους, διαδικασία χρονοβόρα με το ανάλογο κόστος. Είναι πιο κοντά στη λογική η θέση που εκφράζει ο κ. Μουζούρης, ότι αυτά είναι για ξηρικές γεωργικές καλλιέργειες παρά για άμεση αξιοποίηση όπως συμβαίνει με μερικά εκ των συγκριτικών. Έγινε προσπάθεια, εκ μέρους του απαιτητή όσον αφορά το τεμάχιο 735, να καταδειχθεί ότι επειδή έχει εξασφαλίσει άδεια διάτρησης το 1970, αυτό θα πρέπει να θεωρηθεί ως αρδεύσιμη γη. Η επί τόπου όμως κατάσταση, όπως την περιγράφει ο κ. Μουζούρης, κατά τον ουσιώδη χρόνο, του οποίου τη μαρτυρία δέχομαι ανεπιφύλαχτα, είναι ότι ακόμα και αν ανορύχθηκε τη δεκαετία του 80 τέτοια διάτρηση ουδέποτε εξασφάλισε άδεια αντλήσεως ύδατος σύμφωνα με τον όρο 7 του τεκμηρίου 11 και κατά συνέπεια τέτοια διάτρηση σήμερα δεν υφίσταται και δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι το τεμάχιο 735 ήταν αρδεύσιμο κατά τον ουσιώδη χρόνο ή υπήρξε ποτέ αρδευόμενο κτήμα για γεωργική καλλιέργεια. Εν κατακλείδι στην Παραπομπή 83/99, (3/9 μερίδια του τεμαχίου 722) εκδίδεται απόφαση προς όφελος του Απαιτητή για £5.633,33 (€9.625) πλέον νόμιμο τόκο από 18.4.97, ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτροίωσης πλέον εκτιμητικά έξοδα €2.500 πλέον δικηγορικά έξοδα του κ. Μούντη όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού από την αποζημιούσα αρχή το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος να εγγραφεί επ΄ ονόματι της αποζημιούσας αρχής. Στην Παραπομπή 14/00: Εκδίδεται απόφαση προς όφελος του απαιτητή για £7.526 (€12.859) (τεμάχιο 735 το όλο) πλέον δικηγορικά έξοδα του κ. Χ"Ιωάννου (για τις παραπομπές 14 έως 17/00 ένα σετ εξόδων), όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή. Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού, το απαλλοτριωθέν κτήμα να εγγραφεί επ΄ ονόματι της αποζημιούσας αρχής. Στην Παραπομπή 15/00: Εκδίδεται απόφαση προς όφελος του απαιτητή για £7.511,33 (€12.834) (4/9 μερίδια του τεμαχίου 722). Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού, το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος να εγγραφεί επ΄ ονόματι της αποζημιούσας αρχής. Στην Παραπομπή 16/00: Εκδίδεται απόφαση προς όφελος της απαιτήτριας για £1.877,66 (€3.208) (1/9 μερίδιο του τεμαχίου 722). Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού, το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος να εγγραφεί επ΄ ονόματι της αποζημιούσας αρχής. Στην Παραπομπή 17/00: Εκδίδεται απόφαση προς όφελος της απαιτήτριας για £1.877,66 (€3.208) (1/9 μερίδιο του τεμαχίου 722). Άμα τη καταβολή του πιο πάνω ποσού, το απαλλοτριωθέν μέρος του κτήματος να εγγραφεί επ΄ ονόματι της αποζημιούσας αρχής. [Υπ.] Μ. Παπαμιχαήλ, ΑΕΔ Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητής /μκστ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο