← Κύπρος

Χρίστου Νικολάου ν. VGK HOLDINGS LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1163/05, 7.1.2009

Χρίστου Νικολάου ν. VGK HOLDINGS LTD κ.α., Αρ. Αγωγής: 1163/05, 7.1.2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2009:A1 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Χ. Μαλαχτού, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 1163/05 Μεταξύ: Χρίστου Νικολάου, από τη Λεμεσό Ενάγοντα - και -

  1. VGK HOLDINGS LTD, από τη Λευκωσία
  2. KALIACO PROPERTIES LTD, από τη Λευκωσία Εναγομένων (ως ετροποποιήθη δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου ημερ. 5.7.2007) Μεταξύ: Χρίστου Νικολάου, από τη Λεμεσό Ενάγοντα - και -
  3. VGK HOLDINGS LTD, από τη Λευκωσία
  4. Μιχάλη Αβραάμ, ως Παραλήπτης Διαχειριστής της Εταιρείας KALIACO PROPERTIES LTD, από τη Λευκωσία Εναγομένων - - - - - - - - - - - - - - - - - 7.1.2009 Για τον Ενάγοντα: κ. Η. Αγαθοκλέους, Α. Σταυρινίδου (κα) για ν΄ ακούσει απόφαση Για τους Εναγόμενους: κ. Μ. Βορκάς, Ζ. Νικολάου (κα) για ν΄ ακούσει απόφαση Α Π Ο Φ Α Σ Η Ο Ενάγοντας, εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης (αρ. Μητρώου 430 - Πιστοποιητικό Εγγραφής ημερομηνίας 11.2.2003 - Τεκμήριο 1) αξιώνει από τις Εναγόμενες εταιρείες ποσό €113.621,99 (£66.500) το οποίο, κατά τους ισχυρισμούς του, δικαιούται ως αποτέλεσμα της μεσολάβησης του για την πώληση κτήματος στο Δήμο Αγίου Αθανασίου στη Λεμεσό. (Για σκοπούς διευκόλυνσης θα αναφέρομαι στην Kaliaco Properties Ltd ως «η εναγομένη 2» παρά τον διορισμό παραλήπτη και διαχειριστή της περιουσίας της). Πρόκειται για τα τεμάχια 677 και 678 αμφότερα του Φ/Σχ. 54/51 στην τοποθεσία «Τσουπαρκάκα» στον πιο πάνω Δήμο (Αρ. Εγγραφής Ακίνητης Ιδιοκτησίας 00/12036 και 00/12037 αντίστοιχα) ιδιοκτησίας της Εναγόμενης 1 στα οποία, σύμφωνα με την αξίωση, οι Εναγόμενες εταιρείες είχαν αρχίσει την ανέγερση κτιριακού συγκροτήματος το οποίο ήταν ημιτελές και το οποίο οι Εναγόμενες επιθυμούσαν να πωλήσουν. Η Υπεράσπιση αρνείται οιαδήποτε εμπλοκή της Εναγόμενης 2 στην ανέγερση ή πώληση του κτήματος. Υπό τη αίρεση της πιο πάνω θέσης, είναι κοινό έδαφος πως περί τα μέσα του 2004 ο Ενάγοντας παρουσίασε προτιθέμενους αγοραστές του κτήματος, τις εταιρείες Nicolaou Bros Estates Ltd και Michalis D. Zavos Investments Ltd από κοινού. Είναι επίσης κοινό έδαφος πως έγιναν συναντήσεις και διαπραγματεύσεις μεταξύ αγοραστών και πωλητών, η αγοραπωλησία όμως δεν πραγματοποιήθηκε. Είναι η θέση του Ενάγοντα πως οι Εναγόμενες και οι αγοραστές κατέληξαν σε τελική συμφωνία πώλησης του κτήματος για το ποσό των £1.330.000, εν μέρει σε μετρητά και εν μέρει με αντιπαροχή, αλλά πριν την υπογραφή του αγοραπωλητηρίου εγγράφου οι Εναγόμενες υπαναχώρησαν και αρνήθηκαν να τηρήσουν τη συμφωνία πώλησης. Διατείνεται ο Ενάγοντας (παράγρ. 13 της Έκθεσης Απαίτησης) ότι δυνάμει συμφωνίας με τις Εναγόμενες και δυνάμει του Νόμου δικαιούται σε προμήθεια 5% επί του τιμήματος πώλησης δηλαδή £66.
  5. Διαζευκτικά (παράγρ. 14 της Έκθεσης Απαίτησης) ότι υφίστατο ρητή ή σιωπηρή συμφωνία μεταξύ του και των Εναγομένων η οποία προνοούσε ότι εφόσον ο Ενάγοντας υπεδείκνυε πρόθυμους και έτοιμους αγοραστές για το κτήμα θα δικαιούταν σε αμοιβή ίση με το 5% του ζητούμενου τιμήματος πώλησης. Ακόμη (παράγρ. 15 της Έκθεσης Απαίτησης) πως για τη μεσολάβηση του υπέστηκε πραγματικά έξοδα ύψους £66.500 τα οποία οι Εναγόμενες είχαν ρητά ή σιωπηρά υποσχεθεί να του καταβάλουν. Τέλος (παράγρ. 17 της Έκθεσης Απαίτησης) ότι δικαιούται στο πιο πάνω ποσό ως εύλογη αμοιβή στη βάση της αρχής του quantum meruit. Η Υπεράσπιση, πέραν της προαναφερθείσας θέσης αναφορικά με τη μη εμπλοκή της Εναγόμενης 2 εγείρει τα πιο κάτω πραγματικά (με την Έκθεση Υπεράσπισης) και νομικά (με την αγόρευση του δικηγόρου της) ζητήματα: Ότι η όποια συμφωνία για κτηματομεσιτική προμήθεια δεν έγινε με τον Ενάγοντα αλλά την εταιρεία Chr. Nicolaou Properties Ltd, της οποίας ο Ενάγοντας παρουσιάστηκε ως αξιωματούχος και αντιπρόσωπος. Αρνούνται σε κάθε περίπτωση συμφωνίες όπως αυτές περιγράφονται στις παραγράφους 14 και 15 της Έκθεσης Απαίτησης. Ότι η Εναγόμενη 1 δεν κατέληξε σε τελική συμφωνία και υπαναχώρησε αλλά η συμφωνία ήταν προκαταρκτική και υπό την αίρεση αποδοχής κάποιων στοιχείων της από την Τράπεζα Κύπρου Λτδ προς όφελος της οποίας το κτήμα ήταν υποθηκευμένο. Ότι ακόμα και αν η Εναγόμενη 1 είχε αναίτια υπαναχωρήσει, ο Ενάγοντας δεν δικαιούται σε προμήθεια ούτε και σε αποζημίωση για τα πραγματικά του έξοδα γιατί δεν υφίστατο αποδοχή πληρωμής τους και σε κάθε περίπτωση κανένα συγκεκριμένο πραγματικό έξοδο δεν δικογράφησε ούτε απέδειξε ο Ενάγοντας. Η Εναγόμενη 1 είχε ανταπαιτητικά αξιώσει το ποσό των £225.000, ζημιά που, κατ΄ ισχυρισμό, υπέστηκε από την εξ υπαιτιότητας του Ενάγοντα μη υλοποίηση προηγούμενης συμφωνίας πώλησης του κτήματος σε άλλο πελάτη του Ενάγοντα την Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού. Η Ανταπαίτηση αποσύρθηκε με άδεια του Δικαστηρίου κατόπιν δήλωσης του δικηγόρου Υπεράσπισης κατά το στάδιο των τελικών αγορεύσεων και απορρίφθηκε με έξοδα υπέρ του Ενάγοντα. Ο Ενάγοντας δεν υποστήριξε με τη μαρτυρία του την ύπαρξη συμφωνίας με τις Εναγόμενες ότι θα δικαιούτο σε προμήθεια ή αμοιβή απλά και μόνο με την υπόδειξη πρόθυμων και έτοιμων αγοραστών για το κτήμα. Ούτε επικαλέστηκε πως συμφώνησε με τις Εναγόμενες να του καταβάλουν τα πραγματικά του έξοδα ή εύλογη ή άλλη αμοιβή στην περίπτωση που δεν ολοκληρωνόταν η πώληση του κτήματος. Ότι υποστήριξε και για να το τεκμηριώσει παρουσίασε επιστολή της Εναγόμενης 1 ημερομηνίας 5.11.2003 (Τεκμήριο 2) ήταν πως συμφώνησαν να του καταβάλουν προμήθεια 5% επί του τιμήματος πώλησης του κτήματος σε περίπτωση που οι Εναγόμενες κατέληγαν σε συμφωνία πώλησης του. Καταγράφεται στο κείμενο της ρηθείσας επιστολής πως η προμήθεια του Ενάγοντα θα ήταν πληρωτέα σύμφωνα με τους όρους πληρωμής των αγοραστών. Προκύπτει αβίαστα από το λεκτικό της πιο πάνω επιστολής, και δεν υποστηρίχτηκε κάτι το διαφορετικό από τον Ενάγοντα, πως αυτός θα δικαιούτο σε προμήθεια 5% επί του τιμήματος πώλησης νοουμένου ότι η πώληση πραγματοποιείτο και οι αγοραστές πλήρωναν το τίμημα. Η επιστολή της 5.11.2003 υπογράφεται από το Βασίλειο (Βάσο) Καϊσή (Μ.Υ.1) που κατά τους ουσιώδεις χρόνους ήταν διευθυντής αμφοτέρων των Εναγομένων εταιρειών. Ωστόσο, η επιστολή αυτή, όπως και άλλες που ακολούθησαν (βλ. επιστολή ημερ. 7.11.2003, Τεκμήριο 3) είναι σε επιστολόχαρτα της Εναγόμενης 1, και τούτο είναι στοιχείο που υποστηρίζει τη θέση της Υπεράσπισης πως η όποια συμφωνία για προμήθεια έγινε από την Εναγόμενη 1 και μόνο, ιδιοκτήτρια του κτήματος. Προς την αντίθετη κατεύθυνση καταδεικνύει το περιεχόμενο του σχεδίου συμφωνίας για πώληση του κτήματος που ετοιμάστηκε τον Ιούλιο του 2004 (Τεκμήριο 23). Το σχέδιο συμφωνίας καταρτίστηκε από τον δικηγόρο των ενδιαφερόμενων αγοραστών κ. Φώτο Τσαγγαρίδη (Μ.Ε.3) και, όπως θα δούμε πιο κάτω, επ΄ αυτού ο Β. Καϊσής προέβηκε σε γραπτές παρατηρήσεις (βλ. Τεκμήριο 6). Σε καμία παρατήρηση δεν προέβηκε και καμιά διόρθωση δεν ζήτησε αναφορικά με το ότι στο σχέδιο της συμφωνίας αμφότερες οι Εναγόμενες εταιρείες παρουσιάζονταν ως οι πωλητές. Εξήγησε ο δικηγόρος πως επρόκειτο για ενιαία ανάπτυξη στα τεμάχια 677 και 678 και δύο άλλα γειτνιάζοντα τεμάχια της Εναγόμενης 2 γι' αυτό και έπρεπε να παρουσιάζονται και οι δύο εταιρείες ως πωλητές. Τα στοιχεία τούτα αξιολογώ ως πιο σημαντικά από τη μορφή των πιο πάνω επιστολών. Καταλήγω πως η συμφωνία προμήθειας δέσμευε αμφότερες τις Εναγόμενες. Η επιστολή της 5.11.2003 αποστάληκε προς την εταιρεία Chr. Nicolaou Properties Ltd και όχι προσωπικά προς τον Ενάγοντα, απευθύνεται όμως στην προσοχή του. Και ο Ενάγοντας απευθύνθηκε προς την Εναγομένη 1 χρησιμοποιώντας επιστολόχαρτα της εταιρείας του (βλ. Τεκμήριο 14). Έχοντας ακούσει το σύνολο της μαρτυρίας διαπιστώνω και καταλήγω πως υφίστατο συμφωνία μετά του Ενάγοντα προσωπικά ότι αυτός θα δικαιούτο στη συμφωνηθείσα προμήθεια. Όλες οι επαφές εγίνονταν με τον ίδιο προσωπικά και ήταν στον Β. Καϊσή κατανοητό πως ο Ενάγοντας ενεργούσε υπό την ιδιότητα του ως κτηματομεσίτης. Το Τεκμήριο 2 είχε αποσταλεί επ΄ αφορμή της αρχικής προσέγγισης του Ενάγοντα για να προξενέψει το κτήμα στην Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού Αποδέχομαι τη θέση του Β. Καϊσή πως ήταν παράκληση του Ενάγοντα να μην αποκαλυφθεί στην Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού η διαμεσολάβηση του τελευταίου και τούτο γιατί, όπως είχε αναφέρει στον Β. Καϊσή και παραδέχθηκε και ο ίδιος κατά τη μαρτυρία του, ετύγχανε μέλος της Οικονομικής Επιτροπής της Ιεράς Μητρόπολης Λεμεσού, του σώματος δηλαδή που είχε λόγο να διαδραματίσει στην απόφαση της Μητρόπολης να αγοράσει ή όχι το κτήμα. Προκύπτει να ήταν αντιληπτό στον Β. Καϊσή πως ο Ενάγοντας ενεργούσε ως κτηματομεσίτης, γεγονός που θα έπρεπε να μην αποκαλυφθεί στην Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού ώστε να μην διαφανεί η διπλή ιδιότητα με την οποία ο Ενάγοντας εμπλεκόταν στο ζήτημα. Το γεγονός πως οι επιστολές της Εναγόμενης 1 απευθύνοντο προς την εταιρεία του Ενάγοντα ίσως να έγινε για σκοπούς διευκόλυνσης της αλληλογραφίας χωρίς να αποδοθεί, κατά τους ουσιώδεις χρόνους, σημασία. Άλλωστε ο Β. Καϊσής ανάφερε κατά τη μαρτυρία του πως αν η πώληση στους πελάτες του Ενάγοντα πραγματοποιείτο, θα του κατέβαλλαν την προμήθεια. Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 (Ν.66/87), τον εν ισχύ Νόμο κατά τους ουσιώδεις χρόνους, μόνο εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης δικαιούτο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης και να εισπράττει αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες κτηματομεσίτη. Πιθανότατα ο Β. Καϊσής, που ασχολείτο με αγοραπωλησίες ακινήτων, και αναμφίβολα ο Ενάγοντας εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης, το γνώριζαν και πιστεύω πως δεν θα κατέληγαν σε μια ανεφάρμοστη λόγω παρανομίας συμφωνία και πολύ περισσότερο ο Ενάγοντας δεν θα αποδεχόταν κάτι τέτοιο. Σε κάθε περίπτωση, και εφόσον ομιλούμε για συμφωνία καταβολής προμήθειας εφόσον τελεσφορούσε η πώληση, ο Ενάγοντας καλυπτόταν από τις πρόνοιες του άρθρου 8

(2)του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 το οποίο προνοούσε πως: «Εάν εν οιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το μεσολαβούν πρόσωπον είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης ούτος δικαιούται της καθωρισμένης προμηθείας ήτις εκτός εάν άλλως ήθελε συμφωνηθή είναι απαιτητή και πληρωτέα άμα τη επιτεύξει της κτηματικής συναλλαγής. Η μόνη συμφωνία που ο Ενάγοντας επικαλέστηκε με τη μαρτυρία του ήταν αυτή που και αν δεν υφίστατο, τα σχετικά του δικαιώματα κατοχυρώνονταν από το άρθρο 8
(2)πιο πάνω. Εφόσον οι Εναγόμενες δεν κατέληξαν σε συμφωνία πώλησης του κτήματος με τους πελάτες του Ενάγοντα και δεν πληρώθηκε οιονδήποτε ποσό από τους τελευταίους (βλ. λεκτικό του Τεκμηρίου 2) και δεν επιτεύχθηκε η κτηματική συναλλαγή (βλ. άρθρο 8
(2)πιο πάνω) ο Ενάγοντας δεν δικαιούται σε προμήθεια. Το άρθρο 8
(3)του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 1987 προέβλεπε πως: «Εν περιπτώσει μη επιτεύξεως κτηματικής συναλλαγής διά την οποίαν εδόθη εντολή ο εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης δικαιούται αποζημιώσεως διά τας πραγματικάς του δαπάνας δεδομένου ότι υφίσταται έγγραφος αποδοχή πληρωμής ταύτης.» Όπως προειπώθηκε, ο Ενάγοντας δεν ισχυρίστηκε την ύπαρξη τέτοιας συμφωνίας όπως δικογραφείται στην παράγραφο 15 της Έκθεσης Απαίτησης του ούτε πως οι Εναγόμενες υποσχέθηκαν να του καταβάλουν τα πραγματικά του έξοδα και σίγουρα δεν υφίσταται έγγραφη αποδοχή πληρωμής τέτοιων εξόδων. Ούτε βέβαια και αποδείχτηκαν συγκεκριμένα τέτοια. Απλά ο Ενάγοντας υπερβάλλοντας είπε πως μετέβηκε στα γραφεία των Εναγομένων στη Λευκωσία 40 φορές χωρίς καν να καθορίσει τα σχετικά του έξοδα. Είναι και αναληθοφανής η θέση πως έγιναν τόσες επισκέψεις σε διάστημα 4 μηνών αφού έγιναν κι άλλες συναντήσεις στην Λεμεσό. Διστακτικά, υποστηρίχτηκε από το δικηγόρο του Ενάγοντα κατά την τελική του αγόρευση πως μπορεί να τυγχάνει εφαρμογής ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2004 (Ν.273
(1)/2004) ο οποίος προνοεί στο άρθρο 19
(2)πως: «Όταν σε οποιαδήποτε κτηματική συναλλαγή το πρόσωπο που μεσολαβεί είναι εγγεγραμμένος και αδειούχος κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται να αξιώσει και εισπράξει την καθορισμένη προμήθεια, η οποία, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά, είναι απαιτητή και πληρωτέα με την επίτευξη της κτηματικής συναλλαγής. Νοείται ότι σε περίπτωση μη επίτευξης κτηματικής συναλλαγής για την οποία δεν υπέχει οποιαδήποτε ευθύνη ο κτηματομεσίτης, αυτός δικαιούται σε εύλογη αμοιβή λαμβανομένων υπόψη του αναλωθέντος χρόνου και της δαπάνης αυτού.» Η επιφύλαξη του άρθρου 19
(2)πιο πάνω θα παρείχε στον Ενάγοντα δικαίωμα σε εύλογη αμοιβή χωρίς την αναγκαιότητα προς τούτο συμφωνίας. Ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 2004 δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 31.12.2004, κάποιους μήνες μετά τα γεγονότα που συνιστούν τη βάση της αξίωσης του Ενάγοντα. Μέχρι τότε ίσχυε ο Περί Κτηματομεσιτών Νόμος του 1987 που με το άρθρο 39
(1)του μεταγενέστερου Νόμου καταργήθηκε. Το άρθρο 19
(2)του νέου Νόμου αφορά σε ουσιαστικά δικαιώματα και υποχρεώσεις και ασφαλώς δεν μπορεί να τυγχάνει εφαρμογής σε περιστατικά που προηγήθηκαν της θέσπισής του (βλ. Datamedia A.E. v. K.S.N.
(1990)1 A.A.Δ. 13). Οι Εναγόμενες που δεν είχαν, κατά τους ουσιώδεις χρόνους και σύμφωνα με τα γεγονότα της υπόθεσης, υποχρέωση καταβολής εύλογης αμοιβής στον Ενάγοντα, δεν μπορεί να κληθούν σήμερα να καταβάλουν τέτοια. Όπως προειπώθηκε, ο δικηγόρος Υπεράσπισης υποστήριξε πως στην απουσία άλλης συμφωνίας από αυτής που επιμαρτυρείται με το Τεκμήριο 2, το νομικό καθεστώς ήταν τέτοιο που δεν θα είχε σημασία κατά πόσο η Εναγόμενη 1 ήταν υπαίτια για τη μη ολοκλήρωση της συμφωνίας με τους πελάτες του Ενάγοντα. Εάν οι Εναγόμενες υπαναχώρησαν πριν το χρονικό σημείο που ο Νόμος ορίζει ως το σημείο ολοκλήρωσης μιας συμφωνίας που καθίσταται δεσμευτική, η εισήγηση είναι ορθή. Δεν είναι ξεκάθαρο από το περιεχόμενο της Έκθεσης Απαίτησης (βλ. παράγρ. 12) κατά πόσο ο Ενάγοντας προβάλλει τη θέση πως υπήρξε μεταξύ των Εναγομένων και των πελατών του δεσμευτική κατά νόμο προφορική συμφωνία που απλά δεν επιμαρτυρήθηκε γραπτώς με την υπογραφή σχετικών συμβολαίων. Έτσι θα προχωρήσω στην εξέταση του σχετικού ισχυρισμού για αναίτια υπαναχώρηση των Εναγομένων. Ο Ενάγοντας υποστήριξε με τη μαρτυρία του πως οι Εναγόμενες και οι πελάτες του, οι εταιρείες Nicolaou Bros Estates Ltd και Michalis D. Zavos Investments Ltd, συμφώνησαν σε όλα τα ζητήματα που αφορούσαν την αγοραπωλησία του κτήματος και πως συντάχθηκαν τελικά έγγραφα προς υπογραφή, από το δικηγόρο των πελατών του κ. Φ. Τσαγγαρίδη. Μάλιστα πως ορίστηκε και συνάντηση την 25.10.2004 στα γραφεία των πελατών του στη Λεμεσό και αναμένετο η προσέλευση του Β. Καϊσή εκ μέρους των Εναγομένων για να υπογραφούν. Αντί τούτου, παρελήφθηκε με τηλεομοιότυπο επιστολή ημερομηνίας 25.10.2004 (Τεκμήριο 9) της Εναγόμενης 1, υπογραμμένη από το Β. Καϊσή, στην οποία αναφερόταν ότι οι πωλητές διέκοπταν τις συζητήσεις για επίτευξη συμφωνίας για την πώληση του κτήματος. Για να υποστηρίξει τη θέση του ο Ενάγοντας κάλεσε ως μάρτυρα τον Τρύφωνα Νικολάου (Μ.Ε.2), αξιωματούχο της Nicolaou Bros Estates Ltd, εκ των αγοραστών και αδελφό του, που υποστήριξε ότι κατέληξαν σε συμφωνία για το κτήμα, ετοιμάστηκαν και έγγραφα και ορίστηκε ημερομηνία υπογραφής όταν έλαβαν επιστολή από τους πωλητές, το Τεκμήριο 9, ότι δεν επιθυμούν να προχωρήσουν. Ο δικηγόρος κ. Φ. Τσαγγαρίδης μαρτύρησε πως άρχισε να εργάζεται στην υπόθεση της αγοραπωλησίας του κτήματος από τον Ιούλιο του 2004 και στις 25.10.2004 ορίστηκε συνάντηση στη Λεμεσό για υπογραφή των εγγράφων (Τεκμήριο 19) που είχαν ετοιμαστεί από τον ίδιο ως τελικά. Ο Β. Καϊσής υποστήριξε πως ουδέποτε κατέληξαν σε τελική συμφωνία με τους αγοραστές παρά μόνο σε προκαταρκτική και υπό την προϋπόθεση ότι η Τράπεζα Κύπρου Λτδ που είχε υποθήκη στο κτήμα, θα αποδεχόταν σχετική διευθέτηση που οι αγοραστές και οι πωλητές είχαν υπόψη. Η αγοραπωλησία δεν επιτεύχθηκε γιατί η Τράπεζα Κύπρου Λτδ δεν αποδέχτηκε τη σχετική διευθέτηση. Να διευκρινιστεί πως ότι προκύπτει να είναι η θέση της Υπεράσπισης δεν είναι ότι κατέληξαν σε συμφωνία υπό αίρεση (άρθρα 31 και 32 του Περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149) αλλά πως η αποδοχή από την Τράπεζα ήταν προϋπόθεση για να προχωρήσουν σε δεσμευτική συμφωνία και υπογραφή. Έχοντας ακούσει το σύνολο της δοθείσης μαρτυρίας κατέληξα στο να αποδεχτώ τη θέση του μάρτυρα Β. Καϊσή ότι δεν υπήρξε δεσμευτική συμφωνία για την πώληση του κτήματος. Ο Ενάγοντας δεν μου έκανε καθόλου καλή εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Εξ υπαρχής κατά τη μαρτυρία του προσπάθησε να αποφύγει αναφορά στην περίπτωση της Ιεράς Μητρόπολης Λεμεσού προφανώς στην προσπάθεια του να μην αποκαλυφθεί η αξιόμεμπτη διαγωγή του να εμπλακεί στο ζήτημα της αγοράς του κτήματος από τη Μητρόπολη με διπλή ιδιότητα και με τα συμφέροντα του ως κτηματομεσίτη να μην συμβαδίζουν με τα συμφέροντα της Μητρόπολης από την οποία και επεδίωξε να αποκρύψει την εμπλοκή του ως κτηματομεσίτης. Προσπάθησε να παρουσιάσει πως το Τεκμήριο 2 εδόθηκε χωρίς αναφορά σε συγκεκριμένο πελάτη που πρότεινε, την Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού όπως ο ίδιος γνώριζε. Προέκυψε πως το Τεκμήριο 2 δόθηκε κατ΄ ακολουθία επιστολής του ιδίου ημερομηνίας 20.10.2003 (το Τεκμήριο 13), επιστολής που αναγνώρισε αντεξεταζόμενος και που αναφέρεται σε συγκεκριμένο πελάτη που δεν κατονομαζόταν και που προσέφερε £1.500.
  1. Ασφαλώς και πρόκειτο για την Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού προς την οποία είναι κοινό έδαφος ότι παρουσιάστηκε η περίπτωση του κτήματος και έγιναν διαβουλεύσεις. Τούτο δεν εξυπακούει πως η συμφωνία ίσχυε αναφορικά με τον τότε συγκεκριμένο πελάτη αφού και στην επιστολή αναφέρεται γενικά «με πελάτες σας». Ο Ενάγοντας επέμενε πως το Τεκμήριο 2 ήταν ασύνδετο με το Τεκμήριο 13 προφανώς ανησυχώντας μήπως θεωρηθεί πως η όποια συμφωνία για καταβολή προμήθειας περιοριζόταν στην περίπτωση πώλησης στην Ιερά Μητρόπολη Λεμεσού στη συγκεκριμένη τιμή. Ακόμη ανησυχώντας μήπως εκληφθεί ότι η συμφωνία των πωλητών ήταν με την εταιρεία του και όχι τον ίδιο προσωπικά παρουσίασε την επιστολή τεκμήριο 4 η οποία απευθυνόταν στον ίδιο προσωπικά χωρίς να διευκρινήσει πως αυτή προερχόταν από τους αγοραστές κάτι που διαφάνηκε κατά την αντεξέταση του. Παρουσιάστηκε από κοινού πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας ημερομηνίας 16.7.2004 (Τεκμήριο 16) από το οποίο διαπιστώνεται πως τόσο το τεμάχιο 677 όσο και το τεμάχιο 678 ήταν υποθηκευμένα στην Τράπεζα Κύπρου Λτδ. Το αρχικό συνολικό ποσό των υποθηκών και για τα δύο τεμάχια ήταν £700.000, παρέμεινε δε αναντίλεκτη και δεν αμφισβητήθηκε η θέση του Β. Καϊσή πως κατά τους ουσιώδεις χρόνους η Τράπεζα Κύπρου Λτδ είχε να λαμβάνει δυνάμει των υποθηκών περίπου £1.100.
  2. Ότι το κτήμα ήταν υποθηκευμένο στην Τράπεζα Κύπρου που είχε να λαμβάνει το πιο πάνω ποσό δυνάμει των υποθηκών ήταν υπόψη τόσο των αγοραστών όσο και του Ενάγοντα. Στο ζήτημα γίνεται αναφορά σε επιστολή του δικηγόρου των αγοραστών κ. Φ. Τσαγγαρίδη προς τον Ενάγοντα ημερ. 16.7.2004 (Τεκμήριο 5) και κατ΄ ακολουθία στο σχέδιο συμφωνίας που τον Ιούλιο του 2004 καταρτίστηκε από το δικηγόρο (Τεκμήριο 23). Προβλέπετο στον όρο 4(η) πως με την υπογραφή της συμφωνίας και την πληρωμή από τους αγοραστές στους πωλητές του ποσού των £700.000 που θα καταβάλλετο σε χρήμα οι πωλητές θα παρέδιδαν στους αγοραστές εγγυητική επιστολή της Τράπεζας για το ποσό των £1.100.000 με την οποία η Τράπεζα θα εγγυάτο προς τους αγοραστές την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας του κτήματος και των μονάδων του καθώς και τη μεταβίβασή του στο όνομα των αγοραστών, εγγυητική που θα ανανεώνετο αυτόματα από έτος σε έτος μέχρι την έκδοση ξεχωριστού τίτλου του κτήματος και των μονάδων του και τη μεταβίβασή του στους αγοραστές. Πώς θα εξασφαλίζετο τραπεζική εγγύηση του πιο πάνω ύψους δεν διευκρινίστηκε. Ο Β. Καϊσής παρουσίασε επιστολή της Εναγόμενης 1 προς την Τράπεζα Κύπρου Λτδ ημερομηνίας 4.10.2004 (Τεκμήριο 24) στην οποία υποβάλλεται αίτημα για επαναχρηματοδότηση ύψους £200.000 - £300.000 με εξασφάλιση το κτήμα που οι πωλητές θα λάμβαναν ως αντιπαροχή και έναντι του τιμήματος πώλησης του κτήματος. Διατυπώθηκε η θέση από την Υπεράσπιση πως η Τράπεζα δεν αποδεχόταν να αποσύρει τις υποθήκες παρά μόνο εάν πληρωνόταν το σύνολο του ποσού που είχε να λαμβάνει. Εφόσον το μέρος του τιμήματος αγοράς που θα καταβάλλετο σε χρήμα δεν κάλυπτε το λαβείν της Τράπεζας θα έπρεπε με κάποιο τρόπο να εξασφαλιστούν τα υπόλοιπα χρήματα. Ο Τρυφ. Νικολάου που είχε, όπως μαρτύρησε, επαφή με την Τράπεζα Κύπρου για να υποβοηθήσει δέχτηκε, παρά την αρχική απόλυτη θέση του πως η Τράπεζα αποδεχόταν να απαλλάξει το κτήμα όταν θα έβγαιναν τίτλοι των καταστημάτων και των διαμερισμάτων για να μεταβιβαστούν στους αγοραστές, πως δεν γνώριζε ποια ήταν η τελική απόφαση της Τράπεζας για την οποία δεν μπορούσε να μιλήσει μετά βεβαιότητας. Ο Τρυφ. Νικολάου υποστήριξε πως οι πωλητές δεν τους ανέφεραν ότι είχαν πρόβλημα με τις υποθήκες δεν αμφισβήτησε όμως τη λήψη της επιστολής της Εναγόμενης 1 ημερομηνίας 22.9.2004 (Τεκμήριο 7) στην οποία γίνεται λόγος σε προκαταρκτική συμφωνία για την πώληση του κτήματος που θα τίθετο υπόψη της Τράπεζας Κύπρου Λτδ προς έγκριση «καθότι αφορά την αφαίρεση υποθήκης από τα τεμάχια 677 και 678». Ο Β. Καϊσής μαρτύρησε πως τη συμφωνία Τεκμήριο 19 πρωτοείδε κατά την παρουσίαση της στο Δικαστήριο και υποστήριξε πως συνιστά κατασκεύασμα για σκοπούς του Δικαστικού αγώνα αφού ουδέποτε κατέληξαν σε τελικό κείμενο συμφωνίας. Το Τεκμήριο 19 δεν θα μπορούσε να συνιστά την τελική συμφωνία των μερών γιατί είναι πανομοιότυπο με το Τεκμήριο 23 το σχέδιο της συμφωνίας που ετοιμάστηκε τον Ιούλιο του
  3. Ο ίδιος με επιστολή του ημερομηνίας 23.7.2004 (Τεκμήριο 6) είχε προβεί σε σειρά παρατηρήσεων - διορθώσεων σε σχέση με το Τεκμήριο 23 που δεν παρουσιάζονται στο κείμενο του Τεκμηρίου
  4. Στη σύνταξη του Τεκμηρίου 19 δεν λήφθηκαν υπόψη οι παρατηρήσεις - διορθώσεις του Β. Καϊσή γιατί δεν ήταν έγγραφο που συντάχθηκε κατ΄ ακολουθία των διαπραγματεύσεων αλλά μια πρόχειρη επαναεκτύπωση για σκοπούς της δίκης. Προκύπτει πως κατά τις διαπραγματεύσεις υπήρξαν και άλλες διαφοροποιήσεις που δεν εμφανίζονται στο κείμενο του Τεκμηρίου
  5. Ηταν η θέση του Β. Καϊσή πως οι πλευρές κατέληξαν πως το ποσό που θα καταβάλλετο σε χρήμα θα ήταν £750.000 αντί £700.000 που καταγράφεται στο Τεκμήριο 19 και πως ως αντιπαροχή θα παραχωρείτο ένα μόνο ακίνητο το με αρ. εγγραφής 2/61982 (Τεμάχιο 679, Φ/Σχ.54/580504 στην τοποθεσία «Θέμιδος και Ιφιγένειας», ενορία Αγ. Νάπας, Δήμος Λεμεσού), γνωστό ως «η στοά Κότσαπα» και όχι και το ακίνητο με αρ. εγγραφής 12075 (Τεμάχιο 389, Φ/Σχ.LV/10, τοποθεσία «Ξερόλακκος») χωράφι στο χωριό Ασγάτα της επαρχίας Λεμεσού όπως μνημονεύεται στο Τεκμήριο
  6. Εξήγησε ο Β. Καϊσής τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες οι πωλητές αποφάσισαν να μην αποδεχθούν το χωράφι στο χωριό Ασγάτα ως μέρος της αντιπαροχής για την πώληση του κτήματος. Κατ΄ ακολουθία επίσκεψης του στην περιοχή και διερεύνησης με τις αρμόδιες αρχές (βλ. επιστολή της Εναγομένης 1 προς το Υπουργείο Γεωργίας ημερ. 30.7.2004 (Τεκμήριο 25)) πληροφορήθηκε πως το χωράφι ενέπιπτε σε περιοχή που υπαγόταν στο σχέδιο «Νatura» και δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί. Η ορθότητα της θέσης του Β. Καϊσή για το σε χρήμα τίμημα και αντιπαροχή επιβεβαιώνεται από το περιεχόμενο της επιστολής της Εναγόμενης 1 προς τους αγοραστές ημερ. 22.9.2004 (Τεκμήριο 7) και το περιεχόμενο της κατ΄ ακολουθία επιστολής της Εναγόμενης 1 προς την Τράπεζα Κύπρου Λτδ. ημερ. 4.10.2004 (Τεκμήριο 24). Ο μάρτυρας Β. Καϊσής μου έκαμε θετική εντύπωση ως μάρτυρας της αλήθειας. Η θέση του πως το Τεκμήριο 19 δεν μπορεί να συνιστά τελική συμφωνία στην οποία πωλητές και αγοραστές κατέληξαν, ενισχύεται από τα δεδομένα των προαναφερθέντων επιστολών που επιμαρτυρούν πως η τελική συμφωνία των μερών δεν θα μπορούσε να έχει το περιεχόμενο του Τεκμηρίου
  7. Ο δικηγόρος κ. Φ. Τσαγγαρίδης μαρτύρησε πως συνέταξε το Τεκμήριο 19 μία δύο μέρες πριν τις 25.10.
  8. Ειδικά για το τίμημα πώλησης αμφιταλαντεύτηκε ως προς το ποιος του είπε το τελικό ποσό που καταχώρησε στο έγγραφο. Ανάφερε πως στην τιμή κατέληξαν σε σύσκεψη που είχε παρευρεθεί και ο ίδιος, είπε στη συνέχεια πως δεν θυμάται ποιος είπε το τελικό ποσό ενώ στη συνέχεια και κατόπιν ερωτήσεως του Δικαστηρίου απάντησε πως τις £700.000 ανέφερε ο Χ. Πολυδώρου, συνεργάτης του Β. Καϊσή. Είναι φυσικό πως ο δικηγόρος δεχόταν διάφορες οδηγίες και εντολές σε σχέση με την πρόοδο των διαπραγματεύσεων των αγοραστών με τους πωλητές. Είναι ανοιχτό το ενδεχόμενο από τη μαρτυρία του και πιο πιθανό οι οδηγίες να δόθησαν από τους πελάτες του, αγοραστές, που να επεδίωξαν τη δημιουργία του Τεκμηρίου 19 για δικούς τους σκοπούς ή και για υποβοήθηση του Ενάγοντα. Γιατί ο δικηγόρος να αναφέρει την ημερομηνία 25.10.2004 αν το έγγραφο ζητήθηκε εκ των υστέρων παραμένει αναπάντητο. Ότι και να συνέβη, η πεποίθηση μου για την αλήθεια της θέσης του Β. Καϊσή παραμένει ακλόνητη. Της επιστολής της Εναγόμενης 1 ημερομηνίας 25.10.2004 (Τεκμήριο 9) για διακοπή των συναντήσεων ακολούθησε επιστολή της D. Zavos Group, στην οποία ανήκαν οι αγοράστριες εταιρείες, προς την Εναγόμενη 1 ημερομηνίας 26.10.2004 (Τεκμήριο 12). Προβάλλεται η θέση πως η Τράπεζα Κύπρου Λτδ μετά από παρέμβαση του προσυπογράφοντος Μιχάλη Δ. Ζαβού, γαμπρού του Τρυφ. Νικολάου, είχε εγκρίνει τη συμφωνία των μερών. Αναφερόταν ακόμα στη ρηθείσα επιστολή πως υπήρχε ειδική έγκριση και πως οι αγοραστές είχαν σχετικές πληροφορίες τις οποίες μπορούσαν να παρουσιάσουν. Ο Ενάγοντας που επικαλέσθηκε τη μαρτυρία των αγοραστών παρουσιάζοντας ως μάρτυρα τον Τρυφ. Νικολάου δεν προσκόμισε τέτοια μαρτυρία. Αντίθετα ο Τρυφ. Νικολάου δέχτηκε στο τέλος πως δεν γνώριζε ποία ήταν η τελική απόφαση της Τράπεζας. Στο περιθώριο του ζητήματος της μη έγκρισης από την Τράπεζα Κύπρου της συμφωνίας αγοραπωλησίας του κτήματος ο Β. Καϊσής ήγειρε και ζήτημα πως οι αγοραστές δεν ήταν σε θέση να πληρώσουν, ταυτόχρονα με την υπογραφή της συμφωνίας, το σε χρήμα τίμημα. Απαντάται το ζήτημα από τους πωλητές στην επιστολή της 26.10.2004 (Τεκμήριο 12) ότι η Εθνική Τράπεζα που θα τους χρηματοδοτούσε είχε ζητήσει υπογραμμένη συμφωνία προτού προβεί στην πληρωμή του ποσού των £750.
  9. Οι αγοραστές παραδέχονται πως ταυτόχρονα με την υπογραφή δεν θα μπορούσαν να πληρώσουν το ποσό, αλλά και αν ακόμα πρακτικά το ζήτημα θα μπορούσε να διευθετηθεί, ότι άλλο σημαντικό παραδέχονται είναι πως το σε χρήμα τίμημα ήταν £750.000 όπως διατείνεται ο Β. Καϊσής και όχι £700.000 όπως καταγράφεται στο Τεκμήριο
  10. Η θέση του κ. Φ. Τσαγγαρίδη πως οι αγοραστές δεν είχαν πρόβλημα με τη χρηματοδότηση τους που θα γινόταν από την Τράπεζα Κύπρου ελέγχεται. Η αναφορά στο Τεκμήριο 12 για την προϋπόθεση που έθετε η Εθνική Τράπεζα ήταν ξεκάθαρη. Η ουσία δεν αφορά το όνομα της Τράπεζας. Ο Β. Καϊσής είχε αναφερθεί ότι το ζήτημα της χρηματοδότησης θα ετίθετο υπόψη της Εθνικής Τράπεζας μια εβδομάδα μετά και προφανώς υπήρχε σκοπιμότητα στο να αποφευχθεί αναφορά στην εμπλοκή της Εθνικής Τράπεζας. Οι πωλητές απάντησαν με επιστολή τους της ιδίας ημέρας (Τεκμήριο 11) προβάλλοντας τις δικές τους θέσεις στις οποίες είναι αχρείαστο να επεκταθώ. Ακολούθησαν την 11.11.2004 δύο πανομοιότυπες επιστολές του δικηγόρου Φ. Τσαγγαρίδη εκ μέρους του ενάγοντα προς τις εναγόμενες 1 και 2 (Τεκμήρια 20 και 21 αντίστοιχα) με τις οποίες αξιωνόταν το ποσό των £56.000 στη βάση του 5% επί του ποσού των £1130.000 όπως καταγραφόταν ως η τιμή πώλησης στο Τεκμήριο
  11. Εντούτοις με την αγωγή του ο Ενάγοντας ζητά £66.500 στην βάση του 5% επί του ποσού των £1.330.
  12. Ακόμα και αν γινόταν αποδεκτή η θέση του δικηγόρου Φ. Τσαγγαρίδη πως η αξίας της «Στοάς Κότσαπα» ήταν £580.000 αλλά αναγράφηκε στην συμφωνία £430.000 για να έχουν τα μέρη φορολογικό όφελος, πάλιν £580.000 συν £700.000 κάνουν £1.280.
  13. Ότι ο Ενάγοντας αξιώνει στη βάση του τιμήματος των £1330.000 επιβεβαιώνει και πάλι τη θέση του Β. Καϊσή πως το σε χρήμα ποσό θα ήταν £750.
  14. Επιβεβαιώνεται εκ νέου πως το έγγραφο της 25.10.2004 που ανέφερνε £700.000 δεν θα μπορούσε ποτέ να ήταν η τελική συμφωνία την οποία οι πωλητές θα αναμένονταν να υπογράψουν. Η θέση που εκφράστηκε από τον Ενάγοντα πως οι πωλητές υπαναχώρησαν γιατί βρήκαν αγοραστή χωρίς την παρεμβολή μεσίτη δεν γίνεται αποδεκτή. Ο Ενάγοντας είπε αρχικά πως αυτό του το ανέφερε ο Β. Καϊσής για να διαφοροποιήσει στην συνέχεια λέγοντας πως απ'ότι κατέλαβε έτσι έγινε. Ο Τρυφ. Νικολάου εξέφρασε κάποια άλλη θέση. Ότι οι πωλητές βρήκαν αγοραστές για να πωλήσουν το κτήμα τοις μετρητοίς και γι' αυτό υπαναχώρησαν. Ισχυρίστηκε πως όταν αντέδρασε προφορικά του ανέφεραν πως το κτήμα είχε ήδη πωληθεί τοις μετρητοίς. Τελικά το κτήμα πωλήθηκε τοις μετρητοίς σε μεταγενέστερο χρόνο όπως ανέφερε ο Β. Καϊσής τούτο όμως δεν σημαίνει ότι οι πωλητές είχαν υπαιτιότητα για την μη ολοκλήρωση της συμφωνίας με τους πελάτες του Ενάγοντα. Η επιδίωξη στη συνέχεια να πωληθεί το κτήμα τοις μετρητοίς και με τους πωλητές να αποδέχονται τη χαμηλότερη τιμή των £1.250.000, όπως ανέφερε ο Β. Καϊσής, συμβαδίζει με την θέση πως η Τράπεζα Κύπρου απαιτούσε £1.100.000 μετρητά για να άρει τις υποθήκες και μάλιστα πίεζε για γρήγορη πώληση του κτήματος. Πέραν των πιο πάνω ευρημάτων μου πως ουδέποτε υπήρξε δεσμευτική προφορική συμφωνία για την πώληση του κτήματος και την απόρριψη των θέσεων του Ενάγοντα, θα έλεγα πως σε τέτοιου είδους δοσοληψίες που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων και αφορούν μεγάλα χρηματικά ποσά, τα μέρη είναι της αντίληψης, αυτό κατανοούν, έτσι καταλαβαίνουν τα δικαιώματα τους και τις υποχρεώσεις της άλλης πλευράς ότι δηλαδή δεσμευτική συμφωνία υπάρχει με την υπογραφή εγγράφων και όχι ότι η πράξη είναι νομικά δεσμευτική απλά με τη διαπίστωση συναντίληψης κατά τις διαπραγματεύσεις. Ως εκ των ανωτέρω η αγωγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον του Ενάγοντα όπως τούτα θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Οι Εναγόμενες που είχαν κοινή εκπροσώπηση και καταχώρισαν κοινή Έκθεση Υπεράσπισης θα δικαιούνται σε ένα σετ εξόδων. (Υπ.) ................. Χ. Μαλαχτός, Α.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΜΔ Subject: Civil/Other Action/Final Αναφορά: Συμφωνία προμήθειας cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.