Alyona (Alena) Sidorenko ν. ανδρέα Δημητρίου κ.α., Αρ. Αγωγής 3126/04, 20/8/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEM:2009:A210 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ Ενώπιον: Τ. Ψαρά - Μιλτιάδου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 3126/04 Mεταξύ: Alyona (Alena) Sidorenko, εκ Ρωσσίας Εναγούσης και
- ανδρέα Δημητρίου, εκ Λεμεσού
- Μάγδας Δημητρίου, εκ Λεμεσού Εναγομένων Και δι' ανταπαιτήσεως: Μεταξύ:
- ανδρέα Δημητρίου, εκ Λεμεσού
- Μάγδας Δημητρίου, εκ Λεμεσού Εναγόντων και
- Alyona (Alena) Sidorenko, εκ Ρωσσίας
- Georgi Sergueev, εκ Ρωσσίας Εναγομένων - - - - - - - - - - - - - - - - - 20/8/2009 Για ενάγουσα: κος Ν. Νεοκλέους Για εναγόμενους: κος Χρ. Παύλου Α Π Ο Φ Α Σ Η Είναι κοινός τόπος ότι οι εναγόμενοι όντες οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του επίδικου κτήματος (με αριθμό εγγραφής 24223, Φ/Σχ. LIV/44, τεμ. 722, έκτασης 1 δεκάριον και 67 τ.μ. κείμενον στην τοποθεσία Καλόγηρους στον Ποταμό Γερμασόγειας Λεμεσού επί του οποίου ανήγειραν έπαυλη στις 13.9.1996 δυνάμει γραπτής συμφωνίας για σκοπούς ευκολίας αναφερόμενης ως α' συμφωνία) πώλησαν και παρέδωσαν το επίδικο κτήμα στο Georgii Sergueev (από τώρα και στο εξής G.S) από Ρωσία έναντι τιμήματος ₤300.000 το οποίο είχε πληρωθεί. Εκτός των πιο πάνω και σε συνέχεια αυτών η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι κατά ή περί τον Μάρτη 2000 οι εναγόμενοι με γραπτή συμφωνία ακυρώσεως με τον G.S. ακύρωσαν την πιο πάνω συμφωνία και κατά τον ίδιο χρόνο, δηλαδή στις 28.3.00 οι εναγόμενοι υπέγραψαν νέα συμφωνία πωλήσεως με την ενάγουσα η οποία κατ' εκείνον το χρόνο ήταν σύζυγος του G.S για το ίδιο τίμημα, το οποίο δηλωνόταν ότι ήδη πληρώθηκε από τον σύζυγο της. Οι εναγόμενοι δεν αρνούνται την ύπαρξη της συμφωνίας, ισχυρίζονται όμως δόλο που θα εξηγηθεί πιο κάτω. Η πιο πάνω συμφωνία (από τώρα και στο εξής, για σκοπό εύκολης αναφοράς χαρακτηριζόμενη ως β' συμφωνία), κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού την 31.3.00 με αρ. Π..Ε 294/00 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης σύμφωνα με το νόμο. Δυνάμει της β' αυτής συμφωνίας οι εναγόμενοι ανελάμβαναν την υποχρέωση να εξοφλήσουν τις υποθήκες και άλλα βάρη που βάρυναν το κτήμα και ανελ;άμβαναν, όπως μετά την εξόφληση και απαλλαγή από τα βάρη, να το διατηρήσουν ελεύθερον μέχρι την μεταβίβαση. Ηταν ακόμη υποχρέωση τους «να εγγράψουν την κατοικία επί του τίτλου ιδιοκτησίας το συντομότερο και επίσης να μεταβιβάσουν και εγγράψουν το πωληθέν κτήμα επί ονόματι της ενάγουσας ελεύθερον βάρους ή υποθήκης εντός 30 ημερών μετά την ειδοποίηση της ενάγουσας προς τούτο και νοουμένου ότι η ενάγουσα ως αλλοδαπή θα αποκτούσε την σχετική έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου, γεγονός το οποίο επιτεύχθηκε στις 5.3.
- Στη συνέχεια και στις 12.3.04 η ενάγουσα μέσω επιστολής των δικηγόρων της ημερ., 12.3.04 κάλεσε τους εναγόμενους να προσέλθουν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού την 26.3.04 και ώρα 8.30 «και να δηλώσουν ότι συνεφώνησαν όπως πωλήσουν την εν τη συμβάσει αναφερόμενη περιουσία και να υπογράψουν προς τούτο όλα τα αναγκαία έγγραφα που απαιτούνταν για την μεταβίβαση». Οι εναγόμενοι αρνήθηκαν να το πράξουν και στη συνέχεια η ενάγουσα μετά από έρευνα στο κτήμα ανακάλυψε ότι το πωληθέν κτήμα είχε τα βάρη (2 υποθήκες και 10 memos) που περιγράφονται στην παρ. 11 της Εκθεσης Απαίτησης. Τα πιο πάνω ισχυριζόμενα από την ενάγουσα γεγονότα συνιστούν παραβάσεις της συμφωνίας πωλήσεως και ως εκ τούτου η ενάγουσα αξιώνει τα ακόλουθα στο Παρακλητικό της αγωγής της: Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον τους εναγομένους εις ειδικήν εκτέλεση των όρων της εγγράφου συμφωνίας πωλήσεως ημερ. 28.3.2000 που έχουν σχέσιν με την απαλλαγήν του πωληθέντος κτήματος από υποθήκες και εμπράγματα βάρη και συγκεκριμένα να διατάττη τους εναγομένους να ακυρώσουν και ή απαλλάξουν το πωληθέν κτήμα από τα ακόλουθα βάρη, υποθήκες, memo: Υποθήκη 1021/93 ..................... ₤20,000.- Υποθήκη 1860/92 ..................... ₤100, 000.- MEMOS 1009/93 ..........................₤8,861.- 1022/98 ..........................₤1,327.- 145/01 .......................... ₤1,549.- 519/98 ........................... ₤17,134.- 520/98 ............................ ₤246.- 557/00 ........................... ₤703.- 398/98 .......................... ₤32,000.- 399/98 ........................... ₤1,357.- 556/00 ............................₤1,289.- 908/01 .......................... ₤1,549.- Β. Διάταγμα Δικαστηρίου το οποίον να διατάττει τους εναγόμενους να πληρώσουν όλους τους σχετικούς φόρους που έχουν σχέση με το πωληθέν κτήμα και να προσκομίσουν τα απαραίτητα για τη μεταβίβαση απαλλακτικά. Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την ειδικήν εκτέλεση της συμφωνίας πωλήσεως του πωληθέντος κτήματος ημερ. 28.3.2000 δυνάμει των διατάξεων του Περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεσις) Νόμου ή οιασδήποτε τροποποιήσεως αυτού. Οι εναγόμενοι για τα πιο πάνω ισχυρίζονται τα ακόλουθα στην Εκθεση Υπεράσπισης και ανταπαίτησης τους. Ο G.S «ο πραγματικός αγοραστής του επίδικου ακινήτου» επικοινώνησε μαζί τους και τους ανέφερε ότι ουδέποτε αυτός υπέγραψε την γραπτή συμφωνία ακυρώσεως κατά ή περί τον Μάρτιο του 2000 και ότι αυτός όσο και οι ίδιοι οι εναγόμενοι έπεσαν θύματα απάτης και/ή εξαπατήθηκαν από τις ψευδείς παραστάσεις της ενάγουσας. Συγκεκριμένα - - Ενώ γνώριζε η ενάγουσα ότι ο G.S ουδέποτε υπέγραψε την γραπτή συμφωνία ακυρώσεως κατά/ή περί τον Μάρτιο του 2000 παρέστησε στους εναγομένους ότι υπέγραψε τούτη. - Η ενάγουσα παρουσίασε την εν λόγω συμφωνία ακύρωσης, στους εναγόμενους 1 και 2 δήθεν υπογραμμένη από τον Georgii Sergueev και αυτοί παραπλανηθέντες από την ενάγουσα την υπέγραψαν στην απουσία του τελευταίου. - Η ενάγουσα ενήργησε επί της παράνομης συμφωνίας ακύρωσης και υπέγραψε νέα συμφωνία πώλησης με τους εναγόμενους ημερομηνίας 28.3.2000 οι οποίοι παραπλανήθησαν και υπέγραψαν τούτη βασιζόμενοι στη διαβεβαίωση της ότι ο G.S υπέγραψε την συμφωνία ακύρωσης. - Και αν ακόμη θεωρηθεί έγκυρη η β' συμφωνία το τίμημα της πώλησης των ₤300,000 ουδέποτε έχει πληρωθεί. - Το γεγονός ότι η β' συμφωνία και η κατάθεση της στο Κτηματολόγιο είναι παράνομη και άκυρη ενισχύεται από το ότι η α' συμφωνία με τον G.S κατατέθηκε πριν της β' συμφωνίας και εξακολουθεί να είναι κατατεθειμένη στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Εξ άλλου δεν υπήρξε νόμιμη ακύρωση της α' συμφωνίας. Το Παρακλητικό της ανταπαίτησης που αρχικά στρεφόταν και εναντίον του εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενου 2 του G.S (εναντίον του οποίου η ανταπαίτηση τελικά αποσύρθηκε και απορρίφθηκε στις 27.6.2008) αξιώνει τα εξής: A. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι οι συμφωνίες ημερ. 28.3.2000 και η ακυρωτική ταύτης τον Μάρτιο του 2000 είναι άκυρες και δεν μπορούν να επιφέρουν οποιοδήποτε νομικό αποτέλεσμα. B. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία ημερ. 13.6.1996 μεταξύ των εναγομένων και του εξ ανταπαιτήσεως εναγομένου 2 είναι έγκυρη και δεσμευτική. Γ. Αποζημιώσεις δια δόλο και/ή απάτη και/ή ψευδείς παραστάσεις. Την υπεράσπιση και ανταπαίτηση η ενάγουσα αρνείται με την απάντηση της. Ο Μ.Ε.1 Κ. Πόρακος, υπάλληλος του Κτηματολογίου κατάθεσε και εξήγησε όπου χρειαζόταν τα ακόλουθα έγγραφα:: Τεκμ..1 φάκελος με έγγραφo που αφορούσε την α' συμφωνία ημερ. 13.6.96 που κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο με τον τύπο Ν.34 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, στις 18.6.96 Π.Ε. 642/96 μέσω των δικηγόρων Χρ. Δημητριάδη. Ακολουθεί επιστολή ημερ. 7.4.99 του γραφείου Ν. Aναστασιάδη με την οποία ζητείται η ακύρωση της κατάθεσης της α' συμφωνίας. Επισυνάπτεται δε απόφαση Ε.Δ Λεμεσού στην αγωγή 9731/98 ημερ. 26.3.93, η οποία περιέχει όντως σχετική πρόνοια. Εντός του φακέλου στη συνέχεια υπάρχει επιστολή ημερ. 10.5.99 του δικηγόρου κ. Ν. Νεοκλέους με την οποία εσωκλείεται διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 7.5.99 για αναστολή εκτέλεσης της πιο πάνω απόφασης και ζητείται όπως η κατάθεση του εγγράφου αποκατασταθεί. Στη συνέχεια, εντός του φακέλου, εντοπίζονται επιστολές του κ. Ν. Νεοκλέους ημερ. 11.12.07 και 14.12.07 με τις οποίες ζητείται όπως το εν λόγω αγοραπωλητήριο έγγραφο (α' συμφωνία) «αποσυρθεί και παύσει να αποτελεί εμπόδιο.» Επισυνάπτεται δε γενικό πληρεξούσιο έγγραφο του G.S προς τον κ. Νεοκλέους ημερ. 27.10.98 και cancellation agreement Φεβρουάριον του 2000 το οποίο ο Μ.Ε.1 χαρακτήρισε ως «φωτοτυπία με original υπογραφές». Ο Μ.Ε.1 κατάθεσε επίσης πιστοποιητικό έρευνας δεικνύοντα τα βάρη επί του κτήματος (Τεκμ.2), όπως επίσης και την δέσμη εγγράφων σε σχέση με την κατάθεση στο Κτηματολόγιο της β' συμφωνίας επ' ωφέλεια της ενάγουσας στις 31.3.00 (ΠΩΛΕ 294/00) με τη σχετική συμφωνία ημερ. 28.3.00 υπογεγραμμένη να υπάρχει επίσης εντός του φακέλου. Ο Πρωτοκολλητής Ε.Δ. Λεμεσού (Μ.Ε.4) κατάθεσε σχετικά έγγραφα εκ του φακέλου της αγωγής 9731/98 στα οποία θα γίνει η αναφορά στη συνέχεια. Η ενάγουσα, αφού αναφέρεται στα της ιδιοκτησίας του κτήματος, της ανέγερσης κατοικίας επ' αυτής τα της συνομολογήσεως της α' συμφωνίας, της κατάθεσης της στο Κτηματολόγιο και της αποπληρωμής του τιμήματος, έδωσε την εκδοχή της ως εξής: Η έγερση και προώθηση της αγωγής 9731/98 πιο πάνω από τους εναγόμενους εναντίον του συζύγου της, «στην απουσία του τελευταίου» και «με πλαστογράφηση επίδοσης» την ανάγκασε τον Μάρτη του 2000 να έρθει στην Κύπρο και να επιληφθεί του θέματος. Ακολούθησαν τα μέτρα ακύρωσης της απόφασης που φαίνονται στο φάκελο - Τεκμ.
- Η ίδια η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι αυτή την εκκρεμότητα την διευθέτησε με την σύμφωνη γνώμη του συζύγου και του δικηγόρου της με την υπογραφή της ακυρωτικής συμφωνίας μεταξύ των εναγομένων και του συζύγου της (cancellation agreement, Τεκμ.3), την κατάρτιση της β' συμφωνίας η οποία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο ως πιο πάνω (Τεκμ.4). Πλήρωσε δε ποσόν Λ.Κ.30,000 στους εναγόμενους και Λ.Κ.2.000 στους δικηγόρους για να αποσύρουν την αγωγή 9731/
- Επίσης είναι η ένορκη της θέση ότι οι εναγόμενοι υπέγραψαν αμετάκλητον ειδικόν πληρεξούσιον στο δικηγόρο Ν. Νεοκλέους ημερ. 28.3.00όπως προβεί στη μεταβίβαση του πωληθέντος κτήματος επ' ονόματι της (Τεκμ 4.
(5)). Γίνεται ακολούθως αναφορά σε επιστολή του G,.S προς Ν. Νεοκλέους ημερ. 10.2.00, (τεκμ.4
(6)) και την άδεια που δίνεται από το Υπουργικό Συμβούλιο ημερ. 5.3.04 για την αγορά του κτήματος στο όνομα της ενάγουσας (τεκμ. 4
(7)). Η συνέχεια δίδεται ως εξής με τον αυτούσιο της λόγο: «............................
- Έδωσα οδηγίες εις τον δικηγόρο μου να αποστείλη επιστολή στους εναγόμενους και πράγματι απέστειλε την επιστολήν ημερομηνίας 12.3.2004 η οποία παρεδόθη στον εναγόμενον 1 η οποία τους καλούσε να παρουσιασθούν στο Κτηματολόγιον την 26.3.2004 και ώρα 8.30 π.μ. και να δηλώσουν ότι συμφώνησαν να πωλήσουν την εν τη συμβάσει αναφερόμενη ακίνητο ιδιοκτησία και να την μεταβιβάσουν επ' ονόματι του. Επισυνάπτω την επιστολή αυτή με σημείωση του επιδότη Θεοφάνη Κλείτου ως τεκμήριο 8 και
- Στις 26.3.04 οι εναγόμενοι αρνήθησαν να προσέλθουν εις το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Προ της ημερομηνίας αυτής ο τότε δικηγόρος των εναγομένων απέστειλε στις 17.3.2004 την επιστολή η οποία επισυνάπτεται ως τεκμήριο 11 και στην οποία απαντούν με την νέα επιστολή ημερομηνίας 22.3.2004 η οποία επισυνάπτεται ως τεκμήριο
- Λόγω της επιστολής αυτής ούτε εγώ παρουσιάσθηκα στο Κτηματολόγιο
- Η έρευνα στο Κτηματολόγιον εγένετο από τον δικηγόρον μου ο οποίος με πληροφόρησε για τα βάρη πάνω στο κτήμα και του έδωσα οδηγίες να κάνει επίσημη έρευνα. Επισυνάπτω πιστοποιητικόν έρευνας του Κτηματολογίου ημερ. 02.06.2005 ως τεκμήριο 13 και πιστοποιητικόν έρευνας του Κτηματολογίου ημερ. 29.11.2007 ως τεκμήριο 14..
- Σε διάφορες συζητήσεις που έκανε ο δικηγόρος μου με τους προηγούμενους δικηγόρους των εναγομένων όπως φαίνεται και στην επιστολή του ημερ. 22.03.2004, τεκμήριο 11, οι εναγόμενοι θα εξέταζαν το ενδεχόμενον της μεταβίβασης εάν ελάμβαναν ενυπόγραφη διαβεβαίωση από τον δικηγόρον μου ότι ο εναγόμενος 2 εξ ανταπαιτήσεως υπέγραψε την ακυρωτική συμφωνία ενώπιον του δικηγόρου μου. Μετά ταύτα ο εναγόμενος 2 εξ ανταπαιτήσεως απέστειλε προς τον δικηγόρο μου για λογαριασμό μου επιστολή την 10.02.2006 με πιστοποιημένη την υπογραφή του από πιστοποιούντα υπάλληλο των ΗΠΑ. Επισυνάπτω την επιστολή αυτή ως τεκμήριο 15». Η θέση της ενάγουσας είναι ότι εν γένει οι θέσεις της υπεράσπισης είναι αβάσιμοι και ότι οι εναγόμενοι βρήκαν διάφορες προφάσεις για να αποφύγουν την μεταβίβαση. Προβάλλεται ακόμη η ακόλουθη θέση: «
- ........................... Είναι γεγονός ότι με τον εναγόμενον 2 εξ ανταπαιτήσεως δεν τα πήγαμεν καλά στον γάμο μας και τελικά στις 15.02.2006 Δικαστήριον στην Φλώριδα εξέδωσε διάταγμα για την λύση του γάμου μας ο οποίος ετελέσθη στις 25.04.1999 και εκ του γάμου μας αποκτήσαμε 2 τέκνα. Όμως προ της λύσεως του γάμου μας είχαμεν τεράστιες διαφορές μεταξύ μας τόσον όσον αφορά τα παιδιά μας, τις σχέσεις μεταξύ μας, αλλά και περιουσιακές διαφορές. Εξ ου και απέστελλε επιστολές σε διάφορους στην Κύπρο και τους έλεγε ότι η ακυρωτική συμφωνία δεν υπεγράφη από αυτόν αλλά ήταν πλαστογραφημένη, καθ' ότι απαιτούσε την κατοικία για λογαριασμό του. Όμως 5 ημέρες προ της εκδόσεως του διαζυγίου μας αφού συμφωνήσαμε με τον σύζυγον μου σε όλα με διευθέτηση που έγινε ενώπιον του Δικαστηρίου στην Φλώριδα, ο σύζυγος μου εναγόμενος 2 εξ ανταπαιτήσεως απέστειλε την επιστολή τεκμήριο 15 στον δικηγόρον μου κον Νεοκλή Ε. Νεοκλέους, ο οποίος την παρέλαβε την 18.02.
- Η επιστολή αυτή εστάλη και μέσω της διαδικασίας scan-e-mail στον δικηγόρον μου την οποίαν παρουσιάζω ως τεκμήριον 16.». Στην αντεξέταση δέχθηκε ότι η ακυρωτική συμφωνία 4
(3)και
(1)υπογράφτηκε από τον πρώην σύζυγο της στην Αμερική, στην παρουσία της. Επίσης κρίνεται σκόπιμο να μεταφερθεί η πιο κάτω αναφορά της. «Η διαδικασία διαζυγίου κράτησε 4 - 5 χρόνια. Και ο σύζυγος μου με πολεμούσε και προσπαθούσε να σταματήσει την διαδικασία για το σπίτι. Βρήκαμε έδαφος συνεννόησης μετά την έκδοση διαζυγίου και συμφωνήσαμε και με βοήθησε με τα έγγραφα». Σ' άλλο σημείο της αντεξέτασης της ανάφερε ότι συζούσε με τον σύζυγο της μέχρι τον Δεκέμβριο '02. Πάντως δέχθηκε από τον Δεκέμβρη '03 μέχρι Αύγουστο '04 ο πρώην σύζυγος της αλληλογραφούσε με τον δικηγόρο των εναγομένων Π. Ονουφρίου από τον οποίο ζητούσε μέτρα εναντίον της για απάτη για το επίδικο κτήμα. Ο εναγόμενος 1 στη δική του μαρτυρία, εκτός των προκαταρκτικών των γεγονότων που είναι κοινά, λέει τα ακόλουθα: Mέσα στο Φεβράρη '00 ο δικηγόρος του G.S, ο κ. Ν. Νεοκλέους επικοινώνησε με τον δικό του δικηγόρο κ. Π. Ονουφρίου και τον πληροφόρησε ότι ο G.S επιθυμούσε να συμβιβάσει την αγωγή 9731/98 πληρώνοντας το υπόλοιπο και παράλληλα να υπογράψουν συμφωνία ακύρωσης της πρώτης συμφωνίας και νέα πώληση με την σύζυγο του. Οντως, οι ίδιοι συμφώνησαν και μέσα στον Φεβράρη του 2000, ο κ. Π. Ονουφρίου συνέταξε την ακυρωτική συμφωνία (κατατέθηκε ως Τεκμ.6
(2), την οποία και απέστειλε στον κ. Νεοκλέους «για να την υπογράψει ο G.S" για το οποίοι οι εναγόμενοι πίστευαν ότι βρισκόταν στην Κύπρο. Ο κ. Νεοκλέους τους επέστρεψε το Τεκμ.6
(2)με μονογραφή στην πρώτη σελίδα και υπογραφή στη δεύτερη σελίδα πάνω από το όνομα G.S και τους διαβεβαίωσε προφορικά ότι η μονογραφή και υπογραφή ήταν του G.S. Το Τεκμ.6
(2)τελικά δεν υπογράφηκε από τους εναγόμενους λόγω αλλαγών που ο κ. Νεοκλέους ήθελε να κάνει στη συμφωνία. Στη συνέχεια, ο κ. Νεοκλέους, αφού έκαμε κάποιες χειρόγραφες αλλαγές πάνω στην ακυρωτική συμφωνία (Τεκμ. 6
(2)) απόστειλε δύο αντίγραφα της ακυρωτικής συμφωνίας στον κ. Ονουφρίου, που έφεραν διάφορες μονογραφές στα χειρόγραφα σημεία των αλλαγών και στο κάτω μέρος της πρώτης σελίδας και υπογραφή πάνω από το όνομα και διαβεβαίωσε τον κύριο Ονουφρίου ότι η ακυρωτική συμφωνία υπογράφτηκε από τον G.S στο γραφείο του ενώπιον μαρτύρων, συμπεριλαμβανομένου και του ιδίου που είχε υπογράψει ως μάρτυρας. Λόγω των πιο πάνω διαβεβαιώσεων οι εναγόμενοι θεώρησαν ως δεδομένο ότι ο G.S βρισκόταν στην Κύπρο και είχε υπογράψει προσωπικά την ακυρωτική συμφωνία. Ετσι, λίγο πριν το τέλος του Φεβράρη του 2000, οι εναγόμενοι επισκέφτηκαν το γραφείο του κ. Ονουφρίου και μονογράψαν ενώπιον του την πρώτη σελίδα της ακυρωτικής συμφωνίας και τα σημεία των χειρόγραφων αλλαγών και υπόγραψαν στο σημείο που βρίσκονταν τα ονόματα τους σε δύο αντίγραφα τα οποία παράδωσαν στον κύριο Ονουφρίου, ζητώντας του να διασφαλίσει την είσπραξη του υπόλοιπου που μας όφειλε ο G.S από την πώληση σ' αυτόν του κτήματος μας, πράγμα που αυτός έκανε. Επειδή οι εναγόμενοι πίστευαν ότι είχαν υπογράψει με τον G.S ακυρωτική συμφωνία της σύμβασης ημερομηνίας 13.6.96 (Τεκμήριο 4
(1)) και αφού είσπραξαν με έμβασμα το υπόλοιπο της πώλησης που ανερχόταν περίπου σε ΛΚ92,000, στις 28.3.00 υπόγραψαν μαζί με την ενάγουσα νέα συμφωνία πώλησης (Τεκμήριο 3 και 4
(4)) και την ίδια μέρα ειδικό πληρεξούσιο έγγραφο (Τεκμήριο 4
(5)) με το οποίο εξουσιοδοτούσαν τον κ. Νεοκλέους να παρουσιαστεί στο Κτηματολόγιο Λεμεσού και να υπογράψει όλα τα αναγκαία έγγραφα για τη μεταβίβαση και εγγραφή του πωληθέντος κτήματος μας στο όνομα της ενάγουσας. Στις 29.3.00, μετά από δική τους εντολή το δικηγορικό γραφείο Νίκος Χρ. Αναστασιάδης & Σια εμφανίστηκε στο Δικαστήριο Λεμεσού μαζί με τον δικηγόρο κύριο Νεοκλέους και δήλωσαν ότι η απαίτηση και ανταπαίτηση στην αγωγή 9731/98 αποσύρονται ως διευθετημένες χωρίς έξοδα. Στη βάση των δηλώσεων αυτών, το Δικαστήριο στις 4.4.00 απόρριψε την αγωγή και την ανταπαίτηση (Τεκμ.5). Ωστόσο στις ή γύρω στις 31.7.03 με έκπληξη έλαβαν από τον δικηγόρο κ. Νεοκλέους διπλοσυστημένη επιστολή (τεκμήριο 4
(20)) με την οποία αυτός μας καλούσε όπως στις 8.8.03 προσέλθουν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού για την μεταβίβαση του επίδικου κτήματος στο όνομα του G.S. Απευθύνθηκαν στον τότε δικηγόρο τους ο οποίος απόστειλε επιστολή με ημερομηνία 5.8.03 στον κ. Νεοκλέους με την οποία τον πληροφορούσε ότι αδυνατούσαν να προσέλθουν στο Επα4χιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού στις 8.8.03 ή σε άλλη ημερομηνία γιατί το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 13.6.96 είχε ακυρωθεί και αντικατασταθεί με άλλο αγοραπωλητήριο έγγραφο με την ενάγουσα (αντίγραφο της επιστολής του κ. Ονουφρίου προς τον κύριο Νεοκλέους με ημερομηνία 5.8.03 Τεκμήριο 6
(3)). Λόγω της λήψης της επιστολής με ημερομηνία 31.7.03 διενεργήθη έρευνα εκ μέρους τους και διαπιστώθη ότι το ΠΩΕ 642/96 (Τεκμήριο 1) και το ΠΩΕ 294/00 (Τεκμήριο 3) βρίσκονταν και τα δύο κατατεθειμένα στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού. Όπως φαίνεται από το Τεκμήριο 1 που κατάθεσε στο Δικαστήριο ο Μ.Ε.1, το ΠΩΕ 642/95 αποσύρθηκε από το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού με επιστολή του δικηγόρου της ενάγουσας με ημερομηνία 14.12.08 και μάλιστα με τη χρήση γενικού πληρεξουσίου που είχε δώσει ο κύριος Sergueev στον κύριο Νεοκλέους στις 27.3.98. Περί το τέλος του Νιόβρη του 2003, ο G.S επικοινώνησε τηλεφωνικά με τον τότε δικηγόρο των εναγομένων κύριο Ονουφρίου και τον πληροφόρησε ότι ο ίδιος ουδέποτε συγκατατέθηκε στην ακύρωση της συμφωνίας με ημερομηνία 13.6.96 (Τεκμήριο 1) και στην υπογραφή νέας συμφωνίας μεταξύ της Alyona Sidorenko και των εναγομένων και ουδέποτε υπόγραψε οποιαδήποτε ακυρωτική συμφωνία. Ο κ. Ονουφρίου απόστειλε e-mail στον κύριο Sergueev με ημερομηνία 1.12.03 με το οποίο του ζητούσε να του αποστείλει τα διάφορα έγγραφα που είχε εκείνος στην κατοχή του ώστε να τα μελετήσει προσεχτικά για να μπορέσει να τον συμβουλέψει ανάλογα, πράγμα το οποίο έγινε. Ο G. S απόστειλε με φαξ στον κύριο Ονουφρίου διάφορα έγγραφα, τα περισσότερα από τα οποία έφεραν την υπογραφή του και αντάλλαξε μαζί του διάφορα e-mails και τηλεφωνικές επικοινωνίες (βλ. Τεκμ. 4(17-19) και 6
(4)και 6
(5)και 6
(6)). Tις πιο πάνω θέσεις ουσιαστικά ενίσχυσε και ο κ. Π. Ονουφρίου ο οποίος και κατάθεσε ως μάρτυρας Υπεράσπισης 2. Είναι όμως σημαντικό να δοθούν κάποιες πτυχές των δεδομένων από πλευράς υπεράσπισης όπως ο κ. Ονουφρίου τα απέδωσε στη μαρτυρία του. Ότι οι διαβεβαιώσεις που επήρε από τον κ. Νεοκλέους ήταν ότι ο G.S είναι ενώπιον του που υπέγραψε την ακυρωτική συμφωνία και ότι δεν του αναφέρθη ποτέ ότι την υπόγραψε ευρισκόμενος στην Αμερική. Εν πάση περιπτώσει το έθεσε ευθέως ότι η δική του νομική συμβουλή προς τους πελάτες του ήταν να μην προχωρήσουν με την μεταβίβαση ενόψει της κατάθεσης της πρώτης σύμβασης στο Κτηματολόγιο. Ακόμα τόνισε ότι η λήψη της επιστολής ημερ. 31.7.03 (Τεκμ. 4
(20)) δημιούργησε σ' αυτόν πολλά ερωτηματικά. Πάντως τον Νιόβρη 2003 επικοινώνησε μαζί του τηλεφωνικά ο G.S και του είπε ότι ουδέποτε υπέγραψε την ακυρωτική συμφωνία και του ζήτησε νομική συμβουλή. Από Δεκέμβρη '03 έως 10/8/04 αντάλλαξαν διάφορα έγγραφα με τον G.S (όπως το Τεκμ. 6
(6)e-mails, 4
(17), 4
(18), 4
(19), 6
(4)και 6
(5)και μίλησαν αρκετές φορές στο τηλέφωνο στην ίδια βάση. Όμως από τότε, παρά τις προσπάθειες του, δεν κατέστη δυνατή η επικοινωνία του με τον G.S. Εν κατακλείδι, ο κ. Ονουφρίου εξέφρασε και την άποψη ότι η υπογραφή επί της ακυρωτικής συμφωνίας δεν είναι του G.S. Οι συνήγοροι αγόρευσαν ενώπιον του Δικαστηρίου προωθώντας ο καθένας τις θέσεις του, νομικές και πραγματικές. Το πρωταρχικό βέβαια καθήκον του Δικαστηρίου είναι αυτό της αξιολόγησης της δοθείσας μαρτυρίας. Θα έλεγα ότι οι δύο εκδοχές - στις ράγες των πραγματικών γεγονότων - δεν έχουν ουσιώδεις διαφορές. Άλλωστε, συντριπτική σημασία έχουν τα κατατεθέντα έγγραφα. Εκείνο που διαφέρει βασικά είναι μάλλον η αντίληψη των πραγμάτων και ειδικά η αντίληψη των μερών και γενικά οι περιβάλλουσες συνθήκες για την κατάρτιση της ακυρωτικής συμφωνίας. Όμως, αν πάρουμε και εκεί τα γεγονότα σε σειρά και προσεκτικά, γίνεται αντιληπτό ότι ουσιαστικά έχει ξεκαθαρίσει ότι: - η ακυρωτική συμφωνία δεν έχει υπογραφεί από τον G.S στην Κύπρο. - Ο G.S είχε τουλάχιστον από το τέλος του 2003 αποστείλει διάφορες επιστολές και είχε προβεί σε κοινοποιήσεις σε διάφορους ισχυρισμούς ότι η υπογραφή στην ακυρωτική συμφωνία δεν είναι δική του και μιλούσε για δόλο και πλαστότητα. Είναι επίσης κοινό πια δεδομένο ότι κοινοποίησε αυτές τις θέσεις στο κ. Π. Ονουφρίου δικηγόρο των εναγομένων και στο κ. Νεοκλέους (βλ. επιστολή Τεκμ. 4
(19)ημερ. 2.4.03 του κ. Νεοκλέους προς τον G.S στην οποία του απαντά για τον ισχυρισμό του για πλαστογράφηση υπογραφής, άρα συνάγεται ότι ήταν ενήμερος). Μάλιστα φαίνεται ότι ο G.S ζητά και από τις δύο πλευρές (κ. Νεοκλέους και κ. Π. Ονουφρίου) συμβουλές για το πρακτέον. Αδιαμφισβήτητα επίσης προκύπτει ότι στις 31.7.03 ο κ. Νεοκλέους ως δικηγόρος του G.S αποστέλει επιστολή (το Τεκμ.4
(20)) και ζητεί από τους εναγόμενους συμμόρφωση με την πρώτη συμφωνία και τους καλεί να προσέλθουν στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβάσουν επ'ονόματι του G.S με βάση την κατάθεση της πρώτης συμφωνίας στο Κτηματολόγιο, η οποία παραμένει να βαραίνει το κτήμα μέχρι τις 11.12.2007, ημερομηνία που τελικά με επιστολή του στο Κτηματολόγιο ο κ. Νεοκλέους και με χρήση ειδικού πληρεξουσίου του G.S του 1998 ακυρώνει την πρώτη κατάθεση. Όλα αυτά δεν μπορούν να μην δημιουργήσουν σύγχυση και ερωτηματικά στο μέσο αντικειμενικό παρατηρητή, ειδικά έχοντας υπόψη τις διπλές ιδιότητες που λειτουργούσαν οι δικηγόροι καθώς και η εμπλοκή τους στα πράγματα. Μάλιστα στον κ. Νεοκλέους υποδείχθηκε στη δίκη η δυσλειτουργία των δύο ιδιοτήτων του ως δικηγόρου και ως εμπλεκομένου στα γεγονότα. Ωστόσο ο κ. Νεοκλέους δεν θεώρησε σκόπιμη οποιαδήποτε ενέργεια και παρέμεινε δικηγόρος. Παρόλα αυτά, δεν μπορώ να αγνοήσω ότι η αντίδραση του G.S στην ύπαρξη της ακυρωτικής συμφωνίας περιορίστηκε στην αποστολή επιστολών και μηνυμάτων για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο και δεν πήρε μια πιο δραστική μορφή αντιμετώπισης, όπως θα ήταν το εύλογα αναμενόμενο. Στη βάση αυτών των πρωταρχικών μου διαπιστώσεων και με διάγνωση της απόλυτης αντικειμενικότητας και αξιοπιστίας του μάρτυρα του Κτηματολογίου και του Πρωτοκολλητή, παραμένουν προς εξέταση η ίδια η ενάγουσα, ο εναγόμενος και ο κ. Π. Ονουφρίου. Όπως διεφάνη από την πιο πάνω παράθεση και τις αρχικές μου παρατηρήσεις η μόνη ουσιώδης διαφορά στις θέσεις των δύο πλευρών είναι η κατ' ισχυρισμό του G.S. πλαστότητα της υπογραφής στην ακυρωτική συμφωνία. Όμως η πλευρά της υπεράσπισης που έχει βέβαια και το βάρος απόδειξης του ισχυρισμού της πλαστότητας παρουσίασε απλώς την αντίληψη της ή και πεποίθηση της για την πλαστότητα αυτή. Είναι γνωστό ότι οι μάρτυρες καταθέτουν επί γεγονότων και σίγουρα οι πιο πάνω Μ.Υ. δεν είναι εμπειρογνώμονες για να αλλοιωθεί ο πιο πάνω κανόνας. Ακόμα είναι φανερό ότι δεν μπορώ να προσδώσω αξία στο μέρος των καταθέσεων των μαρτύρων που καλούντο να «συγκρίνουν» υπογραφές επί εγγράφων. Ούτε και το Δικαστήριο είναι πρόθυμο να ακολουθήσει τέτοια πορεία που μόνο ανασφαλής μπορεί να χαρακτηριστεί. Είναι γενική παραδεδειγμένη αρχή ότι ο δικαστής πρέπει να αποφεύγει να μετατρέπεται σε εμπειρογνώμονα συγκρίνοντας την γραφή από μόνος του (βλ. την υπόθεση Stasoulis v. The Police
(1971)2 C.L.R 301 στην οποία υιοθετήθηκε η υπόθεση R. ν. O' Sallivan
(1969)1 W.L.R 497). Συνεπώς, εκείνο που μένει ως βάση της θέσης τους είναι οι επιστολές - ισχυρισμοί του G.S. Πενιχρή όμως είναι εν τέλει αυτή η θέση αφού διεφάνηκε ότι ο G.S είχε λόγους στον ουσιώδη ως προς τις διαμαρτυρίες του χρόνο (2003—4) να εχθρεύεται την γυναίκα του λόγω της εκκρεμοδικίας του διαζυγίου του. Εν αντιθέσει τον ουσιώδη χρόνο της κατάρτισης της ακυρωτικής συμφωνίας δηλαδή το 2000 ουδείς μίλησε για προβλήματα στις σχέσεις τους και δεν στοιχειοθετείται τέτοια θέση. Σημαντικό δε, κατά την κρίση μου, είναι ότι ουδέποτε, εκ της δοθείσης μαρτυρίας τουλάχιστον, η θέση του G.S. δεν μετασχηματοποιήθηκε σε κάτι χειροπιαστό για την αλήθεια των ισχυρισμών του και την λήψη μέτρων που θα ήταν λογικό να κάνει, αν η υπογραφή του ήταν όντως πλαστή. Η ενάγουσα στο εδώλιο στάθηκε επαρκής ως μάρτυρας και στο βαθμό που ενδιαφέρει έδωσε εξηγήσεις ειδικά για την εμπλοκή της στην προσπάθεια διευθέτησης της αγωγής 9731/98 και της ακύρωσης της κακής επίδοσης στο σύζυγο της. Παραδέχθηκε τα προβλήματα στις σχέσεις με τον σύζυγον της και εξήγησε ότι η ομαλή κατάληξη του διαζυγίου φαίνεται να επέδρασε επί του συζύγου της, ώστε να σταματά να διαμαρτύρεται για την «υπογραφή». Εξ άλλου η εμπλοκή της στο συμβιβασμό της αγωγής του 98 δεν αμφισβητήθηκε ιδιαίτερα. Ακόμη και αντικειμενικά μπορεί να κριθεί η ανάμειξη της. Δεν μπορεί δε να μην έχει σημασία η επιστολή του G.S στον κ. Νεοκλέους ημ. 10.2.2000 (Τεκμ. 4
(6)) στο οποίο φαίνεται σαφής η πρόθεση του για μεταβίβαση στην γυναίκα του. Το ίδιο και για την επιστολή Τεκμ. 1
(15), παρά την μη επίσημη πιστοποίηση της. Συμφωνώ βέβαια με τον κ. Χ. Παύλου ότι η μαρτυρία της ενάγουσας παρέμεινε ανεπαρκής για δική της «πληρωμή» προς τους δικηγόρους των εναγομένων. Τελικά όμως, το θέμα δεν έχει αξία αφού δέχομαι την εγκυρότητα της ακυρωτικής συμφωνίας και δεν έχει υπάρξει διάσταση στην θέση για «πλήρη εξόφληση του τιμήματος». Ο εναγόμενος και ο κ. Ονουφρίου δεν έδωσαν ουσιαστικά και σε επίπεδο γεγονότων άλλη εκδοχή, απλώς είναι η αντίληψη τους που διαφέρει, δικαιολογημένα σ' ένα βαθμό, λόγω των επιστολών του G.S. Όμως, η τελική ανενέργεια και η σιωπή του G.S - και μάλιστα ενώ ήθελε να εμπλέξει και τον ίδιο τον κ. Π. Ονουφρίου ως δικηγόρο του - έπρεπε τουλάχιστον να τους προβληματίσει και θεωρώ εντελώς παράταιρη την βεβαιότητα του κ. Ονουφρίου για την πλαστότητα της υπογραφής του. Δεν μπορώ ακόμη να δώσω βαρύτητα στη θέση του κ. Π. Ονουφρίου για τη διαβεβαίωση του κ. Νεοκλέους ότι ο G.S υπόγραψε ενώπιον του. Κάτι τέτοιο δεν είναι δικογραφημένο. Συνεπώς στο βασικό κορμό γεγονότων που έχει σημασία στην παρούσα υπόθεση, κρίνεται ότι την πρώτη συμφωνία, ακολούθησε η ακυρωτική συμφωνία και η κατάρτιση της δεύτερης συμφωνίας με τελική δικαιούχο του κτήματος την ενάγουσα και με το τίμημα, όπως έγινε παραδεκτό, πλήρως καταβεβλημένο. Αδιαμφισβήτητες είναι και οι επιστολές που κατά καιρούς στάληκαν μεταξύ του G.S., των διαδίκων, δικηγόρων κ.α. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η επιστολή του κ. Νεοκλέους ημερ. 12.3.04 (Τεκ. 4
(8)) με την οποία καλούνται οι εναγόμενοι να ενεργήσουν για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, την σημασία της οποίας θα κρίνω πιο κάτω καθώς και οι απαντήσεις που ακολούθησαν. Ακλόνητα ευρήματα απορρέουν και από την κοινά προωθούμενη μαρτυρία του Κτηματολογίου και Πρωτοκολλητή. Στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων θα προχωρήσω στη νομική κατάταξη των πράξεων. Η κύρια νομική πτυχή της υπόθεσης εδράζεται στο περί Πώλησης Γης (Ειδική εκτέλεση) νόμος Κεφ.
- Το σχετικό άρθρο 2 έχει ως εξής: «
- Tηρουμένων των διατάξεων που περιέχονται πιο κάτω, κάθε σύμβαση για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας, είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, δυνάμει διατάγματος Επαρχιακού Δικαστηρίου ή του Ανώτατου Δικαστηρίου, αν είναι έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο και αν έχουν τηρηθεί οι ακόλουθοι όροι σε σχέση με αυτή, δηλαδή - (α) αν είναι γραπτή (β) αν ο αγοραστής εντός δύο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο της επαρχίας εντός της οποίας βρίσκεται η ιδιοκτησία αντίγραφο της σύμβασης. Νοείται ότι η εν λόγω κατάθεση του αντιγράφου της σύμβασης γίνεται αποδεκτή μόνο αν υπάρχει εγγραφή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση, ή ............................... (γ) αν ο αγοραστής έχει καλέσει πριν από την έγερση αγωγής για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, του πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού και να δηλώσει ότι συμφώνησε να πωλήσει την ιδιοκτησία που αναφέρεται στη σύμβαση. (δ) αν εγέρθηκε αγωγή εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία συνάφθηκε η σύμβαση για εξαναγκασμό της ειδικής εκτέλεσης αυτής: Νοείται ότι, όταν στη σύμβαση προβλέπεται ή εξυπακούεται κάποια μεταγενέστερη ημερομηνία για τη δήλωση μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας που αναφέρεται σε αυτήν ή για την καταβολή της αντιπαροχής ή για την καταβολή της τελευταίας δόσης της αντιπαροχής που συμφωνήθηκε να αποπληρωθεί με δόσεις (περιλαμβανομένης και της περίπτωσης της σύμβασης ενοικιαγοράς), η εξάμηνη προθεσμία που προβλέπεται από την παράγραφο αυτή αρχίζει να υπολογίζεται από την ημερομηνία που προβλέπεται στη σύμβαση οποία είναι μεταγενέστερη αυτής. ..............................» Είναι σαφές ότι η κατάθεση της σύμβασης, όπως εν προκειμένω, είναι αναγκαίο προαπαιτούμενο για να αξιωθεί ειδική εκτέλεση. Στην υπόθεση Χρίστου ν. Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ 940 στη σελίδα 951 αναφέρονται τα ακόλουθα: «Σε σειρά Κυπριακών αποφάσεων, διαπιστώνεται ότι η σύμβαση πώλησης γης δεν παρέχει δικαίωμα στον αγοραστή να απαιτήσει την εγγραφή του ακινήτου επ' ονόματι του, σε περίπτωση διάρρηξης. Τα δικαιώματα του περιορίζονται στη διεκδίκηση αποζημιώσεων. Στην Markidou v. Kiliaris and Another
(1983)1 CLR 392, διαπιστώσαμε (σελ. 403) "The rights acquired under a contract for the sale of land are personal and, as such, prima facie assignable. A contract for the sale of land does not create an estate in land, that is, rights in rem." Δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο εφόσον η πώληση γίνεται με γραπτή σύμβαση, η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει του ΚΕΦ.232. Τα δικαιώματα, που παρέχει στους αγοραστές ακίνητης ιδιοκτησίας η σύμβαση αγοράς, αφενός, και η εγγραφή της, αφετέρου, συγκεφαλαιώνονται στο ακόλουθο απόσπασμα από την ίδια υπόθεση: - 404) "A contract for the sale fo land creates, like any other contract, rights in personam. An estate in land may accrue from adherence to the provisions of Cap. 232, a contract for the sale of land merely confers personal rights, that is rights against the counter - contracting party, in the event of breach. It does not give any rights over the land. As Goulding J. observed in Property Discount Corpn. Group
(1980)1 All E.r. 334, a contract gives an interest in land only if it gives the power to require a grant of the land without further permission of the owner. In other words, if it puts beyond the reach of the owner to withhold consent to the conveyance". Στην μεταγενέστερη απόφαση Χριστοφίδη ν., Κοτζαναστάση
(1993)1 Α.Α.Δ 718, υιοθετείται η θέση ότι, εφόσον θέμα ρυθμίζεται ειδικά από τη Νομοθεσία της Κύπρου, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. Μόνο στην περίπτωση εγγραφής, της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο, ο αγοραστής αποκτά δικαιώματα επί του ακινήτου τα οποία μπορεί αν αποτελέσουν το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης, όπως διαγράφει το ΚΕΦ. 232 - (Βλέπε Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ 1800. Σχετική είναι και η πρόσφατη απόφαση στην Κανάρη ν. Πρωτοπαπά
(1998)1 Α.Α.Δ 801).» Στην πρόσφατη απόφαση Harry L. Flower κ.α. ν. X"Κακού κ.α. Π.Ε. 287/06, ημερ. 20.6.08, το Ανώτατο Δικαστήριο ασχολήθηκε με το θέμα και διατυπώθηκαν τα εξής: «Η νομολογία επιβεβαιώνει επίσης ότι το δικαίωμα επί της γης δημιουργείται μόνο στην περίπτωση που η πώληση ακινήτου γίνεται με γραπτή σύμβαση η οποία εγγράφεται στο Κτηματολόγιο, βάσει των προνοιών του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, και τότε μόνο, ο αγοραστής αποκτά δικαίωμα (in rem) επί του ακινήτου το οποίο (δικαίωμα), μπορεί να αποτελέσει το αντικείμενο ειδικής εκτέλεσης. Η εγγραφή της σύμβασης στο Κτηματολόγιο βάσει των προνοιών του Κεφ. 232 συνιστά, εν πάση περιπτώσει, κώλυμα στη διάθεση του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη προς οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Στην Χριστοφίδη ν. Κοτζαναστάση
(1993)1 Α.Α.Δ 718, υιοθετήθηκε η θέση ότι εφόσον το θέμα ρυθμίζεται ειδικά από το νόμο, οι αρχές της επιείκειας υποχωρούν. (Βλ. επίσης Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα
(1998)1 Α.Α.Δ (Β) 881, Χρίστου κ.α. ν. Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ (Β)
- Στην Δρυάδης (ανωτέρω) αντιδιαστέλλονται επίσης οι σχετικές πρόνοιες του Κεφ. 232 από το άρθρο 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.» Με βάση δε το νόμο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965 έως 1981 η κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο είναι εμπράγματο βάρος. Περαιτέρω στην κρινόμενη περίπτωση η ενάγουσα αξιώνει και διάταγμα ειδικής εκτέλεσης του όρου 7 της β΄ συμφωνίας που επέβαλε υποχρέωση στους εναγόμενους να προβούν στα δέοντα για εξάλειψη των επιβαρύνσεων (memo και υποθηκών). Σχετικός είναι ο ακόλουθος όρος 7 της σύμβασης υπό το τίτλο (βλ. Τεκμ.3) "Mortgages or Other charges". «
- The vendors hereby undertake to cancel and lift mortgages, liens or other charges, which presently burden the property. The vendors further hereby undertake that, as from the aforesaid cancellation and lifting of all mortgages liens and other charges, the property shall remain free from any such mortgages liens or other charges whatsoever until transfer and registration of the title thereof onto the name of the purchaser in accordance with the terms of this present agreement» Δεν μπορώ να θεωρήσω ότι ζητείται ειδική εκτέλεση ως Α του Παρακλητικού μ' άλλο τρόπο εκτός του άρθρου 76 του Κεφ. 149 που έχει ως εξής: «76.
(1)Η σύμβαση είναι δεικτική ειδικής εκτέλεσης από το Δικαστήριο (α) δεν είναι άκυρη δυνάμει του νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου νόμου, και (β) είναι γραπτή, και (γ) υπογράφεται στο τέλος αυτής από το πρόσωπο που φέρει το βάρος αυτής, και (δ) το Δικαστήριο κρίνει, ενόψει όλων των περιστάσεων, ότι η επιβολή ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης δεν θα ήταν παράλογη ή άλλως πως ανεφάρμοστη.
(2)Οι διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν επηρεάζουν την ειδική εκτέλεση συμβάσεων πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει των διατάξεων του περί Πωλήσεως Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ή οποιασδήποτε τροποποίησης αυτού.» Στην υπόθεση Κλεάνθη ν. Στυλιανού Π.Ε. 76/2007 ημερ. 27.2.09 κρίθηκε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά κατέληξε ότι ικανοποιούνταν οι πιο πάνω προϋποθέσεις του εδ.
(1)του άρθρου 76. Ορθά εκρίθη ότι δεν πρόκειτο για περίπτωσή που τυγχάνει εφαρμογής το Κεφ. 232 που αφορά συμβάσεις πώλησης γης. Οι εφεσίβλητοι/ενάγοντες με την αγωγή τους δεν ζητούσαν ρητά την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, αλλά δήλωση ότι αυτή ήταν έγκυρη και ότι έπρεπε να διαταχθεί ο εφεσείων/εναγόμενος 2 να υπογράψει οποιαδήποτε αναγκαία αίτηση ή έγγραφο για την υλοποίηση της. Προχώρησε το δικαστήριο και εξέτασε το θέμα ειδικής εκτέλεσης με βάση το άρθρο 76 του Κεφ. 149, ενεργώντας στη βάση σχετικής νομολογίας ότι το δικαστήριο έχει εξουσία να αποδώσει θεραπεία, έστω και αν αυτή δεν επιζητείται με την αγωγή, νοουμένου ότι αυτή δικαιολογείται από τα δικογραφημένα γεγονότα και ευρήματα του δικαστηρίου. Υπήρξε κατάληξη του Ανωτάτου Δικαστηρίου οτι ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο δεν εξέτασε την περίπτωση κάτω από το φως των προνοιών του Κεφ. 232 αλλά περιορίστηκε στις πρόνοιες του άρθρου 76
(1)του Κεφ. 149 και σύμφωνα με τη νομολογία στην οποία βασίστηκε (βλ. Απαισιώτη κ.α. ν. Ραγιά κ.α.
(1993)1 Α.Α.Δ 882 και Μηνά ν. Χειμωνίδου κ.α.
(1999)1 Α.Α.Δ 405), η απόφαση του να διατάξει, μεταξύ άλλων και την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, είναι ορθή. Στη Χρίστου - ν - Γεωργίου (ανωτέρω) ο Πικής Π. όπως ήταν τότε ανάφερε ακριβώς τις διαφορές μεταξύ του αρ. 2 του Κεφ. 232 και του άρθ. 76 του Κεφ. 149. Έχω προβληματιστεί ιδιαίτερα για την παρούσα υπόθεση, αν στη βάση ευρημάτων μου, μπορεί να πετύχει η ενάγουσα στους δύο βασικούς πόλους της αξίωσης της, ειδικά ενόψει των διάφορων ανορθόδοξων των ενεργειών της πλευράς της σε σχέση με την πραγματική κατάσταση που αφορούσε το επίδικο κτήμα και τα δικαιώματα των μερών. Παρά το εύρημα μου ότι δεν καταδέχθηκε πλαστότητα της ακυρωτικής συμφωνίας άρα πρέπει να θεωρείται δεσμευτική όπως δεσμευτική κρίνεται και η β' συμφωνία επ' ωφέλεια της ενάγουσας, με απασχολεί η βαρύτητα του ακλόνητου γεγονότος της συνέχισης ισχύος της κατάθεσης αφενός της πρώτης συμφωνίας ως εμπράγματου βάρους και αφετέρου των λοιπών επιβαρύνσεων που επίσης βαρύνουν το επίδικο κτήμα. Τίθεται συνεπώς το ερώτημα: Μπορεί η επιστολή του κ. Νεοκλέους να θεωρηθεί έγκυρη κλήση της ενάγουσας προς τους εναγόμενους με βάση το άρθ. 2 του Κεφ. 232 για να μεταβιβάσουν, αφού η ίδια η πλευρά της, και δη ο δικηγόρος που ενεργούσε ως αντιπρόσωπος δικός της και του συζύγου της, είχε όχι μόνον αφήσει σε ισχύ την κατάθεση της πρώτης συμφωνίας αλλά και το 2003 γράφει εκ μέρους του G.S και ζητεί ειδική εκτέλεση της πρώτης συμφωνίας; Έχει σημασία αυτή η ενέργεια και αν ναι ποια μπορεί να είναι; Με βάση την ακυρωτική συμφωνία που δεσμεύει τους εναγόμενους είναι η πλευρά του G.S που είχε την υποχρέωση να ακυρώσει την εγγραφή του G.S άρα η ευθύνη της ενάγουσας είναι αλληλένδετη και δεδομένη. Υπό αυτές τις συνθήκες δεν μπορώ να θεωρήσω ότι υπήρξε υπαιτιότητι των εναγομένων μη πραγμάτωση της ειδικής εκτέλεσης επί αυτής της πτυχής της υποχρέωσης τους αφού οι εναγόμενοι ζήτησαν μέσω του δικηγόρου τους (βλ. επιστολή κ. Π. Ονουφρίου ημερ. 17.3.04, Τεκμ. 4
(10)) να μεριμνήσει ο κ. Νεοκλέους να ακυρώσει την κατάθεση και τούτο δεν έγινε. Είναι μάλιστα αξιοπερίεργο που ο κ. Νεοκλέους ούτε καν απαντά επί του προκειμένου συγκεκριμένου προβλήματος. Ωστόσο, βρίσκω ότι η ετέρα υποχρέωση των εναγομένων, αυτή για άρση των εμπράγματων βαρών δεν μπορούσε να επηρεασθεί. Όσον αφορά την υποχρέωση αυτή οι εναγόμενοι έπρεπε να μεριμνήσουν στην άρση των εμπράγματων βαρών που τους καλούσε η επιστολή εκ μέρους της ενάγουσας (βλέπετε τελευταία παράγραφο του Τεκμηρίου 4
(8)). Μάλιστα αφού η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ως προς την μεταβίβαση δυνάμει του Κεφ. 232 δεν μπορούσε νομικά να συντελεσθεί με τα πιο πάνω βάρη και με ισχύ της πρώτης συμφωνίας, η υποχρέωση των εναγομένων θα υφίστατο και θα νοείτο μόνον σαν υποχρέωση άρσης των εμπράγματων βαρών με ενέργειες που όφειλαν να κάνουν δυνάμει του όρου 7 της σύμβασης. Έτσι λοιπόν θεωρώ την επίδικη επιστολή ημερ. 12.3.04, Τεκμ. 4
(8)σαν κλήση για άρση των επιβαρύνσεων. Αφ' ης στιγμής τούτο θα συντελείτο πρώτιστα τότε μόνο θα ενεργοποιείτο η υποχρέωση για ειδική εκτέλεση επί της πώλησης της δεύτερης συμφωνίας. Η πρώτη συμφωνία ακυρώθηκε και η ακυρωτική συμφωνία δεν αναιρέθηκε από τον G.S, ώστε να δημιουργείται ανάκληση της υποχρέωσης των εναγομένων να ενεργήσουν με βάση τη δεύτερη συμφωνία. Πρέπει να προσεχθεί ότι δεν καθορίζεται χρόνος στη σχετική σύμβαση - όρος 7 - για την υποχρέωση των εναγομένων να άρουν τις επιβαρύνσεις. Οπότε θα ήταν λογικό να τους δοθεί εύλογη προθεσμία να το πράξουν και μετά - αφού τούτο πια επιτευχθεί - να ακολουθήσει αίτημα για ειδική εκτέλεση αφού τύποις και ουσία δεν θα μπορούσε σε κτήμα με επιβαρύνσεις να διαταχθεί ειδική εκτέλεση (όπως έμμεσα προκύπτει και από την υπόθεση Flowers πιο πάνω). Συνεπώς σε σχέση με το αιτούμενο Παρακλητικό Α, βρίσκω ότι στοιχειοθετούνται οι προϋποθέσεις του άρθρ. 76
(1)του Κεφ. 149 για τη συγκεκριμένη υποχρέωση εκ του όρου 7. Αφού (α) η σύμβαση δεν είναι άκυρη, (β) είναι γραπτή, (γ) υπογράφεται από τους εναγόμενους που έχουν το βάρος, και (δ) η επιβολή ειδικής εκτέλεσης εν προκειμένω δεν είναι παράλογη αφού μάλιστα το τίμημα έχει ήδη πληρωθεί από καιρό. Εν πάση περιπτώσει σ' αυτό το τομέα και σε συνάρτηση μ' αυτό τον όρο, δεν επηρεάζονται οι διατάξεις για ειδική εκτέλεση με βάση το Κεφ. 232 (βλ. Κλεάνθη ν. Στυλιανού (ανωτέρω) και Σάντη ν. Χ"Βασιλείου κ.α., Π.Ε. 78/2007, 20/3/09), όπως δηλαδή ζητείται στο Παρακλητικό Γ. Νοείται ότι, όταν συντελεσθεί αυτή η άρση των εμπράγματων βαρών από τους εναγομένους και αφού έχει ακυρωθεί πια η κατάθεση της πρώτης συμφωνίας, έχει δικαίωμα η ενάγουσα να καλέσει τους εναγόμενους για ειδική εκτέλεση. Δεν μπορεί, κατά την κρίση μου, να γίνει αυτό μαζί ούτε να εκδοθούν χρονικά ταυτόχρονα διατάγματα αφού η έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης θα πρέπει να είναι ακόλουθη της συμμόρφωσης στην εξάλειψη των εμπράγματων βαρών. Έχω προβληματισθεί αν πρέπει να οριοθετήσω τις ζητούμενες θεραπείες μόνο στην επιτυχία του Παρακλητικού Α. Το σκεπτικό είναι πάντα ότι η προσπάθεια του Δικαστηρίου είναι να επιλύει τη διαφορά τελειωτικά και όχι αποσπασματικά (βλ. τα σχόλια του Ανωτάτου Δικαστηρίιου στην υπόθεση Χριστοδούλου ν. Σ.Π.Ε. Πολεμίου Π.Ε. 88/06 ημερ. 13.3.2009 επί άλλου βέβαια θέματος). Βλέπετε επίσης το άρθ. 31 του περί Δικαστηρίων Νόμου.[1] Στη βάση της θεώρησης των πραγμάτων, όπως ακολουθούν στην πιο πάνω λογική, η διαφορά των μερών δεν θα επιλυθεί πλήρως μόνο με το Παρακλητικό Α, αφού θα πρέπει η Ενάγουσα να επανέλθει ζητώντας ειδική εκτέλεση όταν εκλείψουν τα εμπράγματα βάρη επί του επίδικου ακινήτου. Όμως τον ουσιώδη χρόνο εκείνο που εμπόδιζε την ειδική εκτέλεση ήταν η ύπαρξη της κατάθεσης της α΄ συμφωνίας η οποία πλέον με πράξη του κ. Νεοκλέους το Δεκέμβρη '07, δεν υφίσταται πια, οπότε αυτό το εμπόδιο δεν υπάρχει και η Ενάγουσα είναι η εν δυνάμει «ιδιοκτήτης» του επίδικου ακινήτου. Είναι σημαντικό ότι όλες οι προϋποθέσεις του άρθ. 2 του Κεφ. 232 πληρούνται και δεν υπήρξε αντιπαράθεση επ΄ αυτού. Δεδομένης της ευχέρειας του Δικαστηρίου απορρεούσης από το εδάφιο
(3)του άρθ. 3 του νόμου[2] να ελέγχει τα δεδομένα εκ του κτηματολογίου για την ύπαρξη εμπράγματων βαρών όχι μόνο κατά τον ουσιώδη χρόνο της διαφοράς αλλά κατά το χρόνο έκδοσης του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης, θεωρώ ότι μου παρέχεται το βάθρο έκδοσης του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης ως το Παρακλητικό Γ το οποίο εν πάση περιπτώσει θα ενεργοποιείται και θα έχει ισχύ αμέσως μετά την πραγμάτωση της υποχρέωσης των Εναγομένων να άρουν όλα τα εμπράγματα βάρη. Στη βάση αυτών που θεώρησα ορθά, κρίνω, ότι υπό τις περιστάσεις πετυχαίνει το Παρακλητικό Α της αγωγής με την προσθήκη ότι οι εναγόμενοι δέον να συμμορφωθούν με την υποχρέωση τους εκ του Παρακλητικού Α, εντός 4 μηνών από την επίδοση σ'αυτούς του εκδοθέντος διατάγματος. Το Παρακλητικό Β δεν προωθήθηκε και απορρίπτεται. Άλλωστε δεν μπορεί ούτε καν να νοηθεί «ειδική εκτέλεση» δυνάμει του άρθ. 76 του Κεφ. 149 για πληρωμή φόρων. Το Παρακλητικό Γ επίσης εκδίδεται, θα ενεργοποιείται όμως και θα αποκτά ισχύ μετά την εκπλήρωση των υποχρεώσεων των Εναγομένων δυνάμει του Παρακλητικού Α. Η ανταπαίτηση απορρίπτεται ως αβάσιμη. Παρά την επιτυχία της Ενάγουσας, τα έξοδα, ενόψει των ανορθόδοξων ενεργειών της πλευράς της και των εκπροσώπων της ως εξηγήθηκαν που περιέπλεξαν τις διαδικασίες, επιδικάζονται υπέρ της όμως μόνο κατά το 1/3 αυτών ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Για την ανταπαίτηση, ενόψει της συνεκδίκασης της με την απαίτηση, δεν εκδίδεται διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .................. Τ. Ψαρά - Μιλτιάδου, Π.Ε.Δ. Πιστόν αντίγραφο Πρωτοκολλητής Subject: Civil/Other Actions/Final (Αναφορά: Συμφωνία πώλησης - ειδική εκτέλεση) [1] Έκαστον δικαστήριον εν τη ασκήσει της πολιτικής αυτού δικαιοδοσίας οφείλει εν εκάστη δίκη ή άλλη διαδικασία, να παρέχη είτε απολύτως ή υπό τοιούτους όρους και προϋποθέσεις, ως το δικαστήριον κρίνει δίκαιον, πάσας τας θεραπείας εις ας οιοσδήποτε των διαδίκων θα εδικαιούτο εν σχέσει προς οιανδήποτε εγερθείσαν υπ΄ αυτού αξίωσιν στηριζομένην επί του νόμου ή των αρχών της επιεικίας (equity) κατά τοιούτον τρόπον, εφ΄ όσον τούτο είναι δυνατόν, ώστε πάντα τα αμφισβητούμενα θέματα μεταξύ των διαδίκων να διαγιγνώσκοντιιι πλήρως και τελικώς και πάσα πολλαπλότης της διαδικασίας αφορώσης εις οιονδήποτε των θεμάτων τούτων να αποφεύγεται. [2] Το Δικαστήριο, κατά τη διάρκεια της διαδικασίας για έκδοση οποιουδήποτε διατάγματος δυνάμει του παρόντος άρθρου, ακούει τον οικείο Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό αναφορικά με οποιεσδήποτε πληροφορίες που το Δικαστήριο κρίνει χρήσιμες για την προσφορότερη έκδοση του διατάγματος, περιλαμβανομένων και πληροφοριών σχετικών με εμπράγματα βάρη κατά της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας ή με απαγορεύσεις κατά του υπόχρεου πωλητή ιδιοκτήτη της επίδικης ακίνητης ιδιοκτησίας. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο