ΑΝΔΡΕΑ ΚΥΡΙΑΚΟΥ ΕΛΕΥΘΕΡΙΟΥ κ.α. ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Αρ. Παραπομπής: 55/08, 5.11.09

(1996)1 Α.Α.Δ.1342). Το άρθρο 23

(4)(γ) του Συντάγματος αναφέρει σε σχέση με την καταβλητέα αποζημίωση ότι η Απαλλοτριούσα Αρχή είναι υποχρεωμένη σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης να καταβάλει «δίκαιη και εύλογη αποζημίωση» η οποία σε περίπτωση διαφωνίας καθορίζεται από το Δικαστήριο. Στον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, το Δικαστήριο μπορεί να βοηθηθεί από τους κανόνες που ενσωματώνονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου 15/

1. Η βασική αρχή είναι ότι η αξία της γης λογίζεται ίση προς την αξία που θα επιφέρει η περιουσία αν αυτή επωλείτο εκούσια στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Η αξία, είναι αυτή που το συγκεκριμένο κτήμα έχει στην ελεύθερη αγορά μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, που έχουν υπόψη τους την κατάσταση του κτήματος κατά την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης καθώς επίσης και δεδομένα που εύλογα μπορούν να προβλεφθούν. Στον προσδιορισμό της αποζημίωσης το Δικαστήριο μπορεί επίσης να λάβει υπόψη οποιαδήποτε πρόσθετη επαύξηση ή επιβλαβή επίδραση που η απαλλοτρίωση επιφέρει στην αξία παραπλήσιας ή υπόλοιπης περιουσίας (δέστε άρθρο 10(στ) και (ζ) του Νόμου 15/
2. Δέστε επίσης Σάββας Νικολαϊδης ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 9775, ημερ. 10.7.1998, Γενικός Εισαγγελέας ν. Φιφή Ιακωβίδη, Πολιτική Έφεση 9965, ημερ. 29.2.1998 και Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου, Πολιτική Έφεση 10880, ημερ. 23.3.2002). Για τον καθορισμό της δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης το Δικαστήριο βοηθείται από τις εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων. Εδώ θα μπορούσα να υπενθυμίσω ότι οι εμπειρογνώμονες αντιμετωπίζονται από το Δικαστήριο ως κοινοί μάρτυρες. Αναμένεται από αυτούς να θέσουν ενώπιον του Δικαστηρίου όλα τα σχετικά με το ζήτημα δεδομένα ώστε το Δικαστήριο, όχι μόνο να αντιληφθεί πώς οι ίδιοι κατέληξαν στα δικά τους συμπεράσματα, αλλά να βοηθήσουν το Δικαστήριο να καταλήξει αν επιθυμεί, στα δικά του συμπεράσματα. Είναι άλλωστε νομολογημένο ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να μην υιοθετήσει καμία από τις δυο εισηγήσεις των εκτιμητών, να υιοθετήσει μερικώς τη μια ή την άλλη ή να αποδεχθεί τη μια μόνο από τις δυο εκτιμήσεις (δέστε Vasilico Cement Works v. Stavrou

(1978)1 C.L.R. σελ. 389). Η πιο διαδεδομένη και κατ' εξοχήν εφαρμοστέα μέθοδος υπολογισμού της αξίας, είναι η συγκριτική μέθοδος. Η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης, ή κατευθείαν σύγκριση, όπως επίσης αποκαλείται, η οποία βασίζεται σε προγενέστερες πωλήσεις ακινήτων ή και συγκριτικά μεταγενεστέρων, με τις αναγκαίες βέβαια αναπροσαρμογές, αποτελεί την πλέον αξιόπιστη μέθοδο εντοπισμού της αξίας ενός κτήματος στην ελεύθερη αγορά (δέστε ΕΣΚΑΛ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. σελ. 1069) και Κούβαρου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. σελ. 346). Μέθοδος η οποία γίνεται επίσης αποδεκτή από τη νομολογία ως αξιόπιστη, στην απουσία συγκριτικών πωλήσεων κατά τον ουσιώδη χρόνο ή στην ίδια περιοχή, αποτελεί και η μέθοδος της αξιοποίησης που περιλαμβάνει την οικοπεδοποίηση ενός κτήματος και στη συνέχεια παροχή δυνατότητας σύγκρισης (δέστε σχετικά The Commissioner of Limassol ν. Κίρζη, 24 C.L.R. σελ. 197 και Republic v. Μαντοβάνη

(1976)4 J.S.C. σελ. 593). Η διαπίστωση της επαύξησης της αξίας της υπόλοιπης περιουσίας είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται ελεύθερα από το Δικαστήριο υπό το πρίσμα της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον του (δέστε Κυπριακή Δημοκρατία ν. Χριστοφή Κυριάκου Ττοφή κ.α.

(1)(Γ) Α.Α.Δ. σελ. 1738). Εξετάζονται τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά αλλά και τα εύλογα προβλεπτά. Λαμβάνονται υπόψη τα υφιστάμενα κατά το χρόνο της δημοσίευσης γνωστοποίησης δεδομένα και τα εύκολα δυνάμενα να διαγνωστούν (δέστε Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λευκωσίας ν. Σταυράκης Μιχαήλ Σταύρου, Πολιτική Έφεση 10045, ημερ. 26.10.1998). Το Δικαστήριο όπως τονίστηκε στην αμέσως πιο πάνω αναφερόμενη υπόθεση, εκτιμώντας τα ενώπιον του στοιχεία, μπορεί και έχει τη δυνατότητα να κρίνει ποιες χρήσεις του κτήματος είναι ώριμες και ποιες όχι. Αναφέρεται συναφώς στην Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ττοφή (ανωτέρω): «Ο τροποποιητικός Νόμος αρ. 25/83, στο άρθρο 6(γ) προσέθεσε την ακόλουθη γενική παράγραφο στο άρθρο 10 του βασικού Νόμου αρ. 15/62. Δια τους σκοπούς υπολογισμού της αποζημιώσεως δυνάμει των παραγράφων (στ) και (ζ) του άρθρου λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα». Οι δε παραγράφοι (στ) και (ζ) του άρθρου 10 έχουν ως ακολούθως: «(στ) εις περίπτωσιν καθ' ήν απαλλοτριούται, δυνάμει του παρόντος Νόμου, μέρος μόνον ιδιοκτησίας, λαμβάνεται υπ' όψιν και η τυχόν επελθούσα λόγω της τοιαύτης απαλλοτριώσεως επαύξησις ή μείωσις εις την αξίαν ετέρας ιδιοκτησίας κατεχομένης υπό του ιδιοκτήτου ομού μετά του ούτω απαλλοτριωθέντος μέρους. (ζ) υπολογίζεται ωσαύτως και η τυχόν ζημία ην υφίσταται ο ιδιοκτήτης ως εκ του διαχωρισμού της δυνάμει του παρόντος Νόμου απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας εξ ετέρας τοιαύτης ην, ο ιδιοκτήτης κατείχεν ομού μετά της απαλλοτριωθείσης ιδιοκτησίας. Το πιο πάνω μέρος της νομοθεσίας έτυχε ερμηνείας σε πολλές αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικό που κρίνεται από το Δικαστή υπό το πρίσμα της προσαγόμενης σε κάθε περίπτωση μαρτυρίας. Το άρθρο 6(γ) του Νόμου 25/83 επέφερε ουσιαστική μεταρρύθμιση στις διατάξεις του άρθρου 10, παράγραφοι (στ) και (ζ). Για τον καθορισμό της ανατίμησης ή υποτίμησης του υπολοίπου τμήματος του ακινήτου «λαμβάνονται υπ' όψιν τα κατά το χρόνο της δημοσιεύσεως της γνωστοποίησεως απαλλοτριώσεως υφιστάμενα δεδομένα». Στην υπόθεση Βία Δημητρίου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας

(1985)1 C.L.R. 217 διευκρινίστηκε ότι ο κρίσιμος χρόνος για τη λήψη υπόψη των σχετικών στοιχείων δεν είναι η χρονολογία διεξαγωγής της δίκης, όπως ήταν το προϊσχύσαν δίκαιο, αλλά ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Στην Μεσαρίτης ν. Δημοκρατίας

(1988)1 C.L.R. 534, θεωρήθηκε νόμιμο να συνεκτιμώνται και τα μεταγενέστερα της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατή η αναγωγή τους στις συνθήκες που επικρατούσαν κατά τον ουσιώδη χρόνο». Τα επίδικα θέματα που χρήζουν εξέτασης είναι κυρίως δυο. Αυτό της αξίας του μέρους του απαλλοτριωθέντος ακινήτου και εκείνο της ύπαρξης επιζήμιας επίδρασης στο εναπομείναν μέρος. Παρεμπίπτοντα θέματα που προκύπτουν είναι και (α) το ποσοστό ετήσιας αύξησης της αξίας των ακινήτων, το οποίο είναι σημαντικό αφού συντελεί στην ορθή προσέγγιση της αξίας του επίδικου. Εντάσσεται δε ως επί μέρους θέμα στο πρώτο επίδικο θέμα. (β) Συνολικό εμβαδόν του επίδικου ακινήτου. Το τελευταίο αυτό θέμα ηγέρθη κατά τη διάρκεια της μαρτυρίας της αποζημιούσας αρχής από την εκτιμήτρια της, η οποία στην έκθεση εκτίμησης της, το κατέγραψε κυρίως ως ενημέρωση. Αποτέλεσε όμως αναφορά έντονης αντιπαράθεσης και αντεξέτασης. Συγκεκριμένα: Στην έκθεση εκτίμησης καταγράφεται ότι: Η αρχική ορθή έκταση του πιο πάνω ακινήτου όπως υπολογίσθηκε από τον Λειτουργό Χαρτογραφήσεως είναι 10.352 τ.μ. και όχι 10.703 τ.μ. όπως αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής του ακινήτου. Ήταν η θέση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, πως εξ' όσων την πληροφόρησε ο εν λόγω λειτουργός, ο οποίος της έδωσε γραπτώς τους υπολογισμούς του, φαίνεται να υπάρχει διαφορά εμβαδού από τον τίτλο εγγραφής. Εξήγησε πως επί τόπου η έκταση δεν διαφοροποιείται, ότι η απαλλοτριωθείσα έκταση επίσης δεν διαφοροποιείται, αλλά υπάρχει διαδικασία για διόρθωση του τίτλου, με την αναγραφή του ορθού εμβαδού. Ο κ. Σωφρονίου χαρακτήρισε τη μελέτη και θέση αυτή αυθαίρετη και μη τεκμηριωμένη, ενώ η κα Αγαθαγγέλου υιοθέτησε τη θέση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής, ότι δεν αλλάζει οτιδήποτε αφού ούτε η επί τόπου έκταση διαφοροποιείται, ούτε η απαλλοτριωθείσα έκταση. Εκείνο που πρέπει εξ' αρχής να λεχθεί είναι πως το Δικαστήριο, σ' αυτό το στάδιο και διαδικασία δεν μπορεί να αποφανθεί για το θέμα τούτο, αφού ούτε επίδικο είναι, αλλά ούτε και η θέση της εκτιμήτριας της αποζημιούσας αρχής στηρίζεται σε μελέτη ή αναλύσεις που η ίδια έκανε ή έστω που παρουσίασε στο Δικαστήριο, ώστε να είναι σε θέση να τις αξιολογήσει και αποφασίσει. Περαιτέρω και εις απάντηση της θέσης της αποζημιούσας αρχής ότι η διαφοροποίηση αυτή δεν είναι ουσιαστικής σημασίας για τους λόγους που ανέφερε και που καταγράφονται ανωτέρω, θα πρέπει να τονισθεί πως: Η διαφοροποίηση που πρότεινε η αποζημιούσα αρχή, έχει σαν αποτέλεσμα τη μείωση του συνολικού εμβαδού κατά 351 τ.μ.. Μπορεί η απαλλοτριωθείσα έκταση να παρέμεινε η ίδια, όμως η διαφορά αυτή επηρεάζει το εναπομείναν μέρος και το θέμα που άπτεται της αξίωσης των απαιτητών για επιζήμια επίδραση του, θέμα το οποίο εξετάζεται κατωτέρω. Αξία υπό απαλλοτρίωση ακινήτου Η επί τούτου μαρτυρία των εκτιμητών όπως προσφέρθηκε μέσα από τις γραπτές τους δηλώσεις ως μέρος της κυρίως εξέτασης και εν συνεχεία της αντεξέτασης τους, παρατίθεται συνοπτικά και σφαιρικά πιο κάτω. Εκ μέρους των απαιτητών κατέθεσε ο κ. Αδάμος Καραντώνης, εκτιμητής ακινήτων ο οποίος σπούδασε στο Αγγλικό Πανεπιστήμιο του Reading στο College of Estate Management. Είναι ο κύριος ερευνητής/εκτιμητής στον οργανισμό με την επωνυμία «Αδάμος Καραντώνης & Συνεργάτες». Κατέχει από το 2006 τη σχετική άδεια Εκτιμητή και είναι εγκεκριμένο μέλος του ΕΤΕΚ. Ασκεί το εν λόγω επάγγελμα από το έτος 2004 και έχει κάνει πέραν των 3000 εκτιμήσεων μέχρι σήμερα. Το επίδικο κτήμα είναι εγγεγραμμένο ως χωράφι με εβδαδόν 10.703τ.μ. Διαθέτει ακανόνιστο σχήμα με ομαλή επιφάνεια και ελαφριά κλίση κυρίως προς τα νότια. Είναι περίκλειστο και βρίσκεται 25 μέτρα περίπου βορειοανατολικά από τον πλησιέστερο εγγεγραμμένο δημόσιο δρόμο. Όπως διαπίστωσε κατά την επιτόπια επιθεώρηση που διεξήγαγε, η περιοχή του επίδικου τεμαχίου εξυπηρετείται από υπό εγγραφή δίκτυο δρόμων που επί τόπου τμήμα τους είναι ήδη κατασκευασμένο. Σύμφωνα με πληροφορίες που ο μάρτυς έλαβε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, το υπό εγγραφή δίκτυο των προαναφερομένων δρόμων θα επηρεάσει ευνοϊκά το υπό εξέταση ακίνητο. Για καλύτερη ενημέρωση του Δικαστηρίου παρουσίασε κτηματικά σχέδια (μέρος του Τ.1). Το υπό εξέταση ακίνητο απολαμβάνει απρόσκοπτης θέας προς τη θάλασσα και της περιοχής Ακρωτηρίου και εξυπηρετείται από όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες, υδατοπρομήθειας, τηλεφωνικής και ηλεκτρικής σύνδεσης κλπ. Σύμφωνα με τον κ. Καραντώνη, η περιοχή του ακινήτου παρουσιάζει σημαντική αναπτυξιακή δραστηριότητα με τη μορφή διαχωρισμού οικοπέδων και ανέγερσης νέων κατοικιών από ιδιώτες και επιχειρηματίες ανάπτυξης γης. Στην περιοχή κατά την τελευταία διετία παρατηρήθηκε ρυθμός αύξησης άνω του μέσου όρου, τόσο στις πωλήσεις όσο και στην αγοραία αξία των ακινήτων. Σημαντικό ρόλο στην προαναφερόμενη αύξηση πέραν των γενικών τάσεων στην αγορά ακινήτων συνέβαλε και το γεγονός ότι η περιοχή βρίσκεται σε πολύ κοντινή απόσταση από την πόλη της Λεμεσού και με το οδικό δίκτυο που την εξυπηρετεί διαθέτει άμεση και εύκολη πρόσβαση τόσο στην πόλη όσο και στην ύπαιθρο. Επιπρόσθετα τα πολεοδομικά και μορφολογικά χαρακτηριστικά του ακινήτου αποτελούν ένα σημαντικό πλεονέκτημα για την εν λόγω ανάπτυξη και την αυξητική τάση στην αξία του. Για σκοπούς της δίκαιης αποτίμησης της αξίας του ακινήτου ελήφθησαν υπόψη ως ημερομηνία εκτίμησης η ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, δηλαδή η 20η Απριλίου

1. Ως μέθοδος δε της εκτίμησης για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου χρησιμοποιήθηκε η Συγκριτική Μέθοδος Εκτίμησης. Με βάση δε τη Συγκριτική αυτή μέθοδο εκτίμησης λαμβάνονται υπόψη πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου καθ' όλους τους ουσιώδεις χρόνους και δη κατά τον αμέσως προ της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης χρόνο. Κατά την ανάλυση των συγκριτικών πωλήσεων γίνονται οι απαραίτητες αναπροσαρμογές λαμβάνοντας πάντοτε υπόψη τα πολεοδομικά δεδομένα, την τοποθεσία, τα μορφολογικά χαρακτηριστικά και γενικά τους παράγοντες που επηρεάζουν θετικά ή αρνητικά την αγοραία αξία κάθε ακινήτου. Οι συγκριτικές πωλήσεις που έλαβε υπόψη του είναι οι πιο κάτω όπως αυτές παρουσιάζονται και στην έκθεση εκτίμησης του (Τ.1). Η συγκριτική πώληση 1 αφορά το τεμάχιο 751 που είναι οικόπεδο εμβαδού 677τ.μ. Βρίσκεται 435 μέτρα περίπου νοτιοανατολικά από το επίδικο τεμάχιο
2. Το ακίνητο αυτό διαθέτει ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Δεν απολαμβάνει θέας και επηρεάζεται αρνητικά από την εγγύτητα του (60 μέτρα περίπου) με τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού - Πάφου. Όπως εξήγησε ο μάρτυρας, χρησιμοποίησε τη συγκριτική αυτή πώληση για να δείξει τα πλεονεκτήματα του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου αφού το οικόπεδο που επηρεάζεται πολύ αρνητικά από ηχορύπανση, καυσαέρια και δεν διαθέτει θέα, πωλήθηκε προς €292/τ.μ. Η συγκριτική πώληση 2 αφορά το τεμάχιο 742 το οποίο, είναι επίσης οικόπεδο εμβαδού 595τ.μ. Βρίσκεται 400 μέτρα περίπου νοτιοανατολικά από το τεμάχιο
3. Το ακίνητο αυτό διαθέτει ομαλή και σχεδόν επίπεδη επιφάνεια. Δεν απολαμβάνει όμως ούτε αυτό θέας και επηρεάζεται επίσης αρνητικά από την εγγύτητα του με τον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού - Πάφου αφού απέχει από αυτόν μόνον 100 μέτρα. Τιμή πώλησης του ήταν £147/τ.μ. και με την αναπροσαρμογή του 20% ανέβηκε στις £172/τ.μ. (δηλαδή €292). Η συγκριτική πώληση 3 αφορά μερίδιο από το τεμάχιο 311 που είναι χωράφι εμβαδού 15.831 τ.μ. Βρίσκεται 70 μέτρα περίπου βορειοανατολικά από το τεμάχιο
4. Το ακίνητο αυτό επηρεάζεται από υπό εγγραφή οδικό δίκτυο και διαθέτει σχετικά ομαλή επιφάνεια με κλίση κυρίως προς τα νότια. Απολαμβάνει περιορισμένης θέας προς τη θάλασσα. Τιμή πώλησης αναπροσαρμοσμένη με το ποσοστό αύξησης είναι €125/τ.μ. (73,38). Η συγκριτική πώληση 4 αφορά το τεμάχιο 449 που είναι χωράφι εμβαδού 4.014τ.μ. Βρίσκεται 520 μέτρα περίπου βορειοδυτικά από το τεμάχιο
5. Το ακίνητο αυτό διαθέτει σχετικά ομαλή επιφάνεια με κλίση κυρίως προς τα βορειοανατολικά. Η πώληση αυτή χρησιμοποιήθηκε για να τονίσει την «μοναδικότητα», όπως χαρακτηριστικά δήλωσε, του υπό απαλλοτρίωση ακινήτου. Στην ευρύτερη περιοχή και σε απόσταση 500 μέτρων από το τεμάχιο 106 το ακίνητο εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δρόμο και βρίσκεται μόλις 100 μέτρα από την πλησιέστερη οικιστική ζώνη και όμως μειονεκτεί τόσο στα πολεοδομικά αλλά και κυρίως στα μορφολογικά χαρακτηριστικά έτσι ώστε να 'τιμωρείται' από την αγορά και η τιμή πώλησης του να καθορίζεται μόνο στα €21,71/τ.μ. Επιπλέον για τη δικαιότερη και πλέον εύλογη τιμή έχει αναπροσαρμόσει τις τιμές πώλησης των συγκριτικών αυτών κατά την ημερομηνία εκτίμησης με τη φυσική τους ετήσια αύξηση της αξίας σε ακίνητα παρόμοια με το υπό εξέταση, στην περιοχή, κατά την περίοδο 2006-2007 την οποία καθόρισε σε 20%. Σχολιάζοντας ο μάρτυρας τις συγκριτικές πωλήσεις της αποζημιούσας αρχής τις χαρακτήρισε λανθασμένες και αβάσιμες, μη αιτιολογούμενες από τα πραγματικά περιστατικά και τα νομικά δεδομένα. Για το Τεμ. 469 (συγκριτικό 1) ανέφερε πως αυτό επηρεάζεται δυσμενώς από την εγγύτητα του στον αυτοκινητόδρομο Λεμεσού-Πάφου. Για το Τεμ. 471 (συγκριτικό 3) ανέφερε πως η τιμή πώλησης του δεν αντανακλά την πραγματική του αξία, αφού εξ' όσων ο ίδιος προσωπικά γνωρίζει, ο ιδιοκτήτης ο οποίος τυγχάνει πελάτης του, πώλησε το συγκεκριμένο οικόπεδο για να καλυφθούν κάποια έξοδα που υπήρχαν. Ήταν η θέση, η έντονη, του μάρτυρα, πως η τιμή πώλησης του Τεμ. 311 το οποίο αμφότεροι οι εκτιμητές χρησιμοποίησαν έπρεπε να τύχει αναπροσαρμογής για να φθάσει στην τελική πραγματική αγοραία αξία, αφού ο οποιοσδήποτε αγοραστής μεριδίου, προσφέρει πάντοτε πιο χαμηλή τιμή, γνωρίζοντας ότι θα έχει συνιδιοκτήτες και ότι θα προβεί σε έξοδα διαχωρισμού. Το τεμάχιο 106 κατά την ουσιώδη ημερομηνία εκτίμησης (20.4.2007) θεωρείτο λόγω της τοποθεσίας του αλλά και των πολεοδομικών και φυσικών χαρακτηριστικών του ως ένα από τα πιο πλεονεκτικά ακίνητα στην περιοχή. Εξυπηρετείτο από όλες τις αναγκαίες υπηρεσίες και πληρούσε τις αναγκαίες προϋποθέσεις για να τύχει διαχωρισμού σε οικόπεδα. Λόγω της μορφολογίας του (ελαφριά νότια κλίση) τα οικόπεδα που θα προέκυπταν από ενδεχόμενο διαχωρισμό θα θεωρούνταν από τα πλέον πλεονεκτικά της περιοχής αφού όλα θα απολάμβαναν θέα προς τη θάλασσα και το Ακρωτήρι. Το ακίνητο μπορούσε επίσης να τύχει ενιαίας ανάπτυξης χωρίς να τύχει δηλαδή διαχωρισμού σε οικόπεδα και λόγω του σχήματος του και των άλλων χαρακτηριστικών του το ενδεχόμενο αυτό θεωρείτο πολύ ελκυστικό. Ερωτηθείς, πώς καταλήγει στην υιοθέτηση του ποσού των €210/τ.μ. αφού η τιμή πώλησης του τεμ. 311 ήταν €125/τ.μ. ανέφερε ότι κατέληξε στο σχετικό συμπέρασμα με το εξής σκεπτικό: Από το ολικό εμβαδό των 15831 τ.μ. του τεμαχίου 311 πωλήθηκε τμήμα του έκτασης 704 τ.μ. και επομένως ο αγοραστής προέβηκε στην αγορά του με απώτερο στόχο να επωφεληθεί από ένα ενδεχόμενο διαχωρισμό του ακινήτου, ώστε να παραμείνει στην κατοχή του οικόπεδο. Ο αγοραστής γνώριζε ότι από τα 700 τ.μ. που αγόρασε θα χρησιμοποιηθεί μέρος του για δρόμο και άλλο για χώρο πρασίνου. Επομένως ο αγοραστής, μελλοντικά, θα κατέχει έκταση μικρότερη των 700 τ.μ. Επίσης ο αγοραστής είχε επιπρόσθετο κόστος που είναι το κόστος της αγοράς του. Επιπλέον ο μάρτυρας θεωρεί ότι υπάρχει περαιτέρω μείωση της αξίας του διότι είναι μερίδιο και θα πρέπει να γίνουν συνεννοήσεις με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, όταν δε υπάρχουν αρκετοί συνιδιοκτήτες και κάποιος εξ' αυτών φέρνει κώλυμα, υπάρχει ενδεχόμενο να παρουσιαστούν καθυστερήσεις οι οποίες με τη σειρά τους συνεπάγονται ζημιές. Με βάση αυτά τα δεδομένα ο μάρτυρας προέβη σε υπολογισμούς και σε ποσοστά που αυξάνουν την τιμή, όπως: Με δεδομένη την τιμή πώλησης των €125/τ.μ. πρέπει να προστεθεί σε αυτή: (α) Η μείωση ποσοστού 20% λόγω μεριδίου, δηλαδή €31,35/τ.μ.. (β) Έξοδα δανείου μόνο για τρία χρόνια με επιτόκιο 7%, δηλαδή €18.900 ή €25,06/τ.μ.. (γ) Έξοδα διαχωρισμού €17.000 δηλαδή €22,54/τ.μ. και (δ) Διάφορα άλλα έξοδα από €6/τ.μ.. Προσθέτοντας τα ποσά αυτά από (α) μέχρι (δ) στο ποσό των €125 λαμβάνουμε το ποσό των €210/τ.μ.. Για τούτο ο μάρτυς κατέληξε ότι η αγοραία αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης είναι €210/τ.μ. η οποία σε σύνολο εμβαδού 7722 τ.μ. υπολογίζεται σε €1.621,620,00 (έστω €1.622.000,00). Τη θέση της αποζημιούσας αρχής προσέφερε στο Δικαστήριο η κα Χρυστάλλα Χωραττά, Εκτιμήτρια του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού. Το επίδικο κτήμα είναι χωράφι με ελαφρώς ανώμαλη επιφάνεια και χαμηλή βλάστηση. Έχει μερική θέα προς τη θάλασσα. Το ακίνητο έχει εγγεγραμμένο δικαίωμα διαβάσεως πλάτους 3,66 τετραγωνικών μέτρων. Για τον καθορισμό της κατά τετραγωνικό μέτρο αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος έλαβε υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις 1, 2 και 3 που φαίνονται με μπλε χρώμα στο σχέδιο με σημείο 'Α' στην αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης και περιγράφονται αναλυτικά στον πίνακα συγκριτικών πωλήσεων με σημείο 'Β' στην πιο πάνω έκθεση. Οι συγκριτικές πωλήσεις αφορούν κτήματα που βρίσκονται στην ίδια περιοχή με το υπό εκτίμηση ακίνητο και έχουν τα ίδια περίπου φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Με βάση τις συγκριτικές πωλήσεις όπως αυτές έχουν αναπροσαρμοστεί με ποσοστό ετησίας αύξησης 10% μέχρι την ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, υιοθετείται ως κατά τετραγωνικό μέτρο αγοραία αξία του υπό απαλλοτρίωση κτήματος το ποσό των €115,
6. Η συγκριτική πώληση με α/α 1 (τεμάχιο 469) αφορά μέρος χωραφιού το οποίο καλύπτεται από την πολεοδομική ζώνη Κα8 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 60% και κάλυψη 30%. Είναι κτήμα επίπεδο κοντά στον υπεραστικό δρόμο Λεμεσού - Πάφου με εύκολη πρόσβαση σε αυτό. Το κτήμα αυτό λόγω σχήματος μπορεί να διαχωριστεί εύκολα σε οικόπεδα. Τιμή πώλησης του ήταν €152,80/τ.μ. Η συγκριτική πώληση με α/α 2 (τεμάχιο 311) αφορά μέρος χωραφιού το οποίο καλύπτεται από την πολεοδομική ζώνη Κα9 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 40% και κάλυψη 25%. Είναι κτήμα με ομαλή επιφάνεια και ελαφρά κλίση προς νότο και με περιορισμένη θέα προς τη θάλασσα. Τιμή πώλησης του με αναπροσαρμογή του ποσοστού 10% αυτή των €120,70/τ.μ. Η συγκριτική πώληση με α/α 3 (τεμάχιο 471) αφορά μέρος χωραφιού το οποίο καλύπτεται από την πολεοδομική ζώνη Κα9 με ανώτατο συντελεστή δόμησης 40% και κάλυψη 25%. Είναι κτήμα σε ύψωμα με θέα προς τη θάλασσα. Τιμή πώλησης του, αυτή των €112/τ.μ. Σχολιάζοντας η μάρτυς τη θέση του εκτιμητή των απαιτητών και τις συγκριτικές πωλήσεις που εκείνος χρησιμοποίησε, ανάφερε πως οι συγκριτικές πωλήσεις με α/α 1 και 2 δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές γιατί αφορούν οικόπεδα. Ο ισχυρισμός του ότι τις χρησιμοποιεί για να δείξει τα πλεονεκτήματα του υπό εκτίμηση/απαλλοτρίωση ακινήτου, αφού δήθεν τα οικόπεδα αυτά επηρεάζονται πολύ αρνητικά από ηχορύπανση και καυσαέρια, δεν ευσταθεί γιατί αγνόησε άλλες πωλήσεις οικοπέδων που έγιναν πιο κοντά στην ημερομηνία γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης και συγκεκριμένα τις πωλήσεις των οικοπέδων με αρ. τεμαχίων 710, 712 και 196 του Φ/Σχ. 53/
7. Η συγκριτική πώληση 4 (τεμάχιο 449) δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή γιατί βρίσκεται σε άλλη πολεοδομική ζώνη και σε εντελώς διαφορετική περιοχή από το υπό εκτίμηση/απαλλοτρίωση ακίνητο. Όσον αφορά τον όρο 'μοναδικότητα' που χρησιμοποίησε για να δώσει έμφαση στην αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου αυτό δεν ισχύει. Στην περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου υπάρχει πληθώρα ακινήτων - χωραφιών για ανάπτυξη - οικοπεδοποίηση όπως παραδείγματος χάρη τα τεμάχια 102, 310, 330, 356, 105, 298 και άλλα πολλά. Σε σχέση με τη συγκριτική πώληση 3 (τεμάχιο 311) την οποία χρησιμοποίησε και η ίδια, δεν αποδέχεται τα σχόλια του όσον αφορά τους ισχυρισμούς του ότι αυτή έγινε για μερίδιο του κτήματος και ως εκ τούτου έχει μειονεκτική αξία. Εισηγείται επίσης πως η υιοθέτηση του ποσού των €210,00 ανά τετραγωνικό μέτρο ως αγοραία αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου είναι εντελώς αυθαίρετη αφού δεν χρησιμοποιεί πωλήσεις που να το υποστηρίζουν. Με την αντεξέταση στην οποία υπέβαλε την εκτιμήτρια της Αποζημιούσας Αρχής, αλλά και με την αγόρευση του, ο κ. Σωφρονίου αμφισβήτησε την εμπειρογνωμοσύνη της. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει «είναι ηλίου φαεινότερο ότι η κα Χωραττά στερείται των αναγκαίων προσόντων για να κριθεί και θεωρηθεί προσοντούχος πραγματογνώμονας έναντι του κ. Καραντώνη». Γεγονός αποτελεί ότι τα ακαδημαϊκά προσόντα και η πείρα του κ. Καραντώνη υπερέχουν αυτών της κας Χωραττά. Η τελευταία στερείται πανεπιστημιακής κατάρτισης για το συγκεκριμένο θέμα, για το οποίο οι γνώσεις της πηγάζουν από σεμινάρια τα οποία παρακολούθησε και τη μεταγενέστερη τετράχρονη πείρα της. Όμως: Έχει λεχθεί πως ένας, θεωρείται πραγματογνώμονας, ακόμη και αν στερείται πανεπιστημιακού πτυχίου, αν από την πείρα του μπορεί να αντλήσει τα απαραίτητα στοιχεία και κριτήρια (Θεοσκέπαστη Φάρμ ν. Κυπριακή Δημοκρατία

(1990)1 Α.Α.Δ. σελ. 984). Αυτό θα το κρίνει το Δικαστήριο. Εξάλλου, ο χαρακτηρισμός και ο τίτλος κάποιου ως εμπειρογνώμονα, δεν τον καθιστά εκ προοιμίου αξιόπιστο, ούτε καθιστά, τη μαρτυρία και γνώμη του, αποδεκτή, άνευ άλλου τινός. Το Δικαστήριο θα βασισθεί σε αυτήν και την αποδεχθεί νοουμένου ότι στηρίζεται σε γεγονότα, κρίσεις, αναλύσεις και στοιχεία αξιόπιστα. Γι' αυτό και η γνώμη του πραγματογνώμονα γίνεται δεκτή, υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις. Για τους ανωτέρω λόγους, το Δικαστήριο, δεν δικαιούται να αποδεκτεί τη μια ή να απορρίψει εκ προοιμίου την άλλη μαρτυρία με μόνη βάση την ύπαρξη των επιστημονικών και ακαδημαϊκών προσόντων του μάρτυρα ή την απουσία αυτών των προσόντων. Με γνώμονα τα ανωτέρω, αλλά και όσα νομολογιακά καθιερώθηκαν για τους εμπειρογνώμονες και τη μαρτυρία τους, προβαίνω σε σχετική ανάλυση. Ο κ. Καραντώνης, εκτιμητής των απαιτητών είναι άτομο με ακαδημαϊκά προσόντα και πείρα. Στη συγκεκριμένη όμως περίπτωση κρίνεται πως χρησιμοποίησε την πείρα του αυτή και γνώσεις περισσότερο για να βοηθήσει τους αιτητές, παρά το Δικαστήριο. Χρησιμοποίησε 4 συγκριτικά, 2 εκ των οποίων είναι οικόπεδα. Δεν έχουν τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο το οποίο είναι χωράφι, ενώ μπορούσε να χρησιμοποιήσει ακίνητα με τα ίδια χαρακτηριστικά του επιδίκου. Το 4ο συγκριτικό του, το οποίο είναι χωράφι, το χρησιμοποίησε όπως είπε για να καταδείξει τη μοναδικότητα του επίδικου. Το μοναδικό συγκριτικό που είναι χωράφι και έλαβε υπόψη είναι το Τεμ. 311 το οποίο χρησιμοποίησε και η Αποζημιούσα Αρχή. Εξηγεί ότι επειδή πωλήθηκε μερίδιο μειονεκτεί κατά πολύ της περίπτωσης πώλησης ολοκλήρου τεμαχίου. Ο λόγος πως η πώληση μεριδίου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή συμπερασμάτων είναι ορθός. Όχι όμως γιατί μειονεκτούν. Αλλά το αντίθετο. Πλεονεκτούν. Όπως τονίσθηκε στην υπόθεση Α. Νικολάου κ.α. ν. Κυπριακή Δημοκρατία, Πολιτική Έφεση 71/07, ημερ. 10.9.09 σελ. 8: «Στην εκκαλούμενη απόφαση εξηγείται ορθά και πειστικά ότι η πώληση μεριδίων επί ενός ακινήτου δεν αποτελεί ασφαλή βάση για εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων γιατί σ' αυτές τις περιπτώσεις, η αγορά τέτοιων μεριδίων συνήθως γίνεται στη βάση εξωγενών, ως προς την πραγματική αξία παραγόντων, οι οποίοι ανεβάζουν την πραγματική αγοραία αξία. Η προσέγγιση του δικάσαντος δικαστηρίου συνάδει με τη λογική και βρίσκει έρεισμα στην Μoti and Another v. Republic

(1968)1 C.L.R. 102.» Πέραν τούτου όμως ο κ. Καραντώνης ενώ καταλήγει για το Τεμ. 311 στο ποσό των €210/τ.μ. και για τα άλλα ακίνητα σε διαφορετικά ποσά - υιοθετεί τη τιμή των €210/τ.μ. για το επίδικο. Για να καταλήξει δε στην ανωτέρω τιμή, προέβη σε υπολογισμούς, πιθανολογήσεις και στοιχεία, όπως στις σελ. 12 και 13 αναφέρεται, τα οποία δεν δικαιολόγησε επαρκώς. Όπως π.χ. η αναφορά του στο ποσοστό 20% με το οποίο όπως ανέφερε, μειονεκτεί το ακίνητο επειδή είναι μερίδιο. Επίσης το ποσοστό και το ποσό για δάνειο, το οποίο όμως δεν αποτελεί στοιχείο, μόνο στις περιπτώσεις για αγορά μεριδίου. Είναι θέμα κοινής λογικής πως οι πλείστες αγορές ακινήτων επιτυγχάνονται με την εξασφάλιση δανείων. Θεωρεί μειονεκτική την αγορά μεριδίου, διότι υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες άρα πολλές γνώμες, κωλύματα και συνεπαγόμενες ζημιές. Παρατηρείται όμως πως δεν αναφέρθηκε στο Δικαστήριο, πόσοι είναι οι συνιδιοκτήτες του Τεμ. 311, αν είναι δύο ή περισσότεροι; Εξάλλου και το επίδικο κατέχεται από συνιδιοκτήτες. Ο ίδιος μάρτυρας χρησιμοποίησε τόσον γι' αυτή την περίπτωση (Τεμ. 311) όσον και για το συγκριτικό Τεμ. 471 της Αποζημιούσας Αρχής, προσωπική του γνώση και πληροφόρηση, χωρίς η πληροφορία αυτή να επαληθευτεί στο Δικαστήριο. Στην πρώτη περίπτωση για να καταδείξει ότι το μερίδιο (Τεμ. 311) αγοράσθηκε με δάνειο και στη δεύτερη (Τεμ. 471) ότι το ακίνητο πωλήθηκε σε χαμηλή τιμή αφού ο ιδιοκτήτης είχε ανάγκη από χρήματα. Είναι νομοθετημένο πως έκτακτες περιπτώσεις πώλησης, οι οποίες πιθανόν να γίνονται για να καλύψουν κάποια ανάγκη, ή για συναισθηματικούς λόγους, να μην αποτελούν καλή βάση για σύγκριση, αφού η αγοραία αξία καθορίζεται στην εκούσια τιμή πώλησης. Όμως είναι επίσης καλά γνωστό, πως τα γεγονότα που τις περιβάλλουν θα πρέπει να παρουσιάζονται στο Δικαστήριο. Πέραν τούτου, σε αρκετές περιπτώσεις δέχθηκε κατά την αντεξέταση, ότι δεν είχε ενώπιον του όλα τα στοιχεία, ούτε είδε το θέσμιο σχέδιο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης διότι είχε στην διάθεση του μόνο 4 ημέρες για να ετοιμάσει την εκτίμηση του. Δέχθηκε επίσης μετά την υποβολή πως στις 20.4.07 δεν υπήρχε πλήρης κατασκευασμένος δρόμος που να εξυπηρετεί το τεμάχιο, ότι δεν μπορεί να απαντήσει με βεβαιότητα, αφού βασιζόταν σε πληροφορίες. Για τους λόγους αυτούς δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η εκτίμηση του κ. Καραντώνη στο θέμα τούτο. Η μαρτυρία της κας Χωραττά και η εκτίμηση της αγγίζει περισσότερο την πραγματικότητα είναι πιο ρεαλιστική. Είναι γεγονός πως δεν ήταν σε θέση να υπερασπιστεί και αποδείξει τη θέση της ότι το ποσοστό ετήσιας αύξησης των ακινήτων είναι 10%. Ενώ παρουσίασε συγκριτικό πίνακα πωλήσεων των ακινήτων για να τεκμηριώσει το ποσοστό ετήσιας αύξησης, όμως για το τελικό αποτέλεσμα, παρέπεμψε στους υπολογισμούς του Κτηματολογίου Λεμεσού, τους οποίου η ίδια δεν γνώριζε. Παρατηρείται όμως, πως ούτε ο κ. Καραντώνης ήταν σε θέση να αποδείξει το ποσοστό 20%, που υιοθέτησε. Δέχθηκε, απαντώντας σε σχετική ερώτηση, πως για όλη τη Λεμεσό και επαρχία Λεμεσού το ποσοστό ετήσιας αύξησης είναι 10%. Επέμενε όμως πως για την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, το ποσοστό ανεβαίνει στο 20% διότι παρατηρήθηκε αύξηση πωλήσεων. Δεν παρουσίασε όμως οποιοδήποτε πίνακα ή μελέτη που να καταδεικνύει τον ισχυρισμό του αυτό. Έγινε βέβαια προσπάθεια μετά το τέλος της μαρτυρίας της Αποζημιούσας Αρχής, να επανακληθεί ο μάρτυρας, για να καταθέσει πίνακα πωλήσεων αναφορικά με το ετήσιο ποσοστό αύξησης. Το Δικαστήριο όμως για τους λόγους που εξηγεί στην Ενδιάμεση του Απόφαση, ημερ. 30.9.09, απέρριψε το σχετικό αίτημα. Συνεπώς, κρίνεται πως το ποσοστό ετήσιας αύξησης των ακινήτων είναι 10%, ποσοστό το οποίο αποδέχθηκε και ο εκτιμητής Απαιτητών, ως ανωτέρω αναφέρθηκε. Η κα Χωραττά χρησιμοποίησε χωράφια με περίπου ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Μπορεί να μην είναι ακριβώς τα ίδια, αφού το επίδικο φαίνεται να υπερέχει ως προς τη θέα. Όμως, το επίδικο δεν μπορούσε να διαχωρισθεί σε οικόπεδα και εξυπηρετείτο κατά την ημέρα γνωστοποίησης από δικαίωμα διαβάσεως. Εν αντιθέσει με τα συγκριτικά της Αποζημιούσας Αρχής που εφάπτονται δρόμου και ικανοποιητικής πρόσβασης και ήσαν οικοπεδοποιήσιμα. Γεγονότα που αποδέκτηκε και ο κ. Καραντώνης ο οποίος για το συγκριτικό τεμάχιο 471 ανέφερε πως «έχει κοινά φυσικά χαρακτηριστικά με το Τεμ. 106, ίσως και πλεονεκτήματα, όμως είναι στη ζώνη Κα9. Αλλά επειδή γνωρίζω την περιοχή, τόσο στο βόρειο όσο και ανατολικό μέρος υπάρχει βιομηχανική ζώνη με υποστατικό, ο δε δρόμος στο ανατολικό σύνορο χρησιμοποιείται από φορτηγά. Άρα οι ιδιοκτήτες του Τεμ. 471 δεν έχουν πλεονεκτήματα των ιδιοκτητών του Τεμ. 106.» Για το θέμα τούτο, του Τεμ. 471, η κα Χωραττά, δέχθηκε ότι μειονεκτεί επειδή έχει κοντά ντεπόζιτο, όμως επειδή βρίσκεται σε ύψωμα, έχει θέα και δεν επηρεάζεται δυσμενώς. Δεν μου διαφεύγει το γεγονός ότι οι συγκριτικές πωλήσεις της κας Χωραττά αναφέρονται σε μερίδια. Όμως, όπως εξηγήθηκε στην Νικολάου Μιχαήλ (ανωτέρω) τα μερίδια πλεονεκτούν, άρα οι απαιτητές δεν επηρεάζονται δυσμενώς από το γεγονός αυτό. Εξάλλου, όπως διαπιστώνεται στην κρινόμενη περίπτωση, και το επίδικο κατέχεται σε μερίδια και από τα συγκριτικά 1-3 δεν παρατηρούνται μεγάλες αποκλίσεις και διαφοροποιήσεις στις τιμές τους. Κρίνεται όμως πως η κατάληξη της κας Χωραττά στο ποσό των €115/τ.μ. ενώ έχει συγκριτικά αξίας €152, €120,70 και €112,56 είναι αδικαιολόγητη. Έχοντας υπόψη όσα ανωτέρω προσπάθησα να εξηγήσω κρίνεται πως η πιο δίκαιη αντιμετώπιση είναι η υιοθέτηση του μέσου όρου της αξίας των συγκριτικών της Αποζημιούσας Αρχής, ήτοι €128,68 έστω €129 ανά τ.μ. Συνεπώς οι απαιτητές δικαιούνται σε αποζημίωση για το απαλλοτριωθέν ακίνητο ύψους (7722 Χ 129) €996.138:- Δυσμενής επηρεασμός εναπομείναντος μέρους Καταθέτοντας για το θέμα τούτο ο μάρτυρας των Απαιτητών κ. Καραντώνης ανέφερε ότι το εναπομείναν μέρος λόγω του σχήματος το οποίο παρουσιάζει δεν προσφέρεται για πλήρη ανάπτυξη. Στην περίπτωση τόνισε που δοθεί πολεοδομική άδεια για ανέγερση κατοικίας όπως φαίνεται στο κτηματικό σχέδιο που επεσύναψε στην εκτίμηση του Τεκμήριο 1, το οποίο του δόθηκε από την Πολεοδομία, η δεύτερη κατοικία για να πληρεί τις πρόνοιες των κανονισμών και νόμων θα έχει μέγιστο πλάτος 8 - 9 μέτρων κάτι που θεωρείται πολύ μειονεκτικό. Η άλλη κατοικία η οποία θα ανεγερθεί θα βρίσκεται μεταξύ δύο δρόμων θα είναι απέναντι από το σχολείο και θα επηρεάζεται από ηχορύπανση και φασαρία. Συγκεκριμένα τόνισε, πως το γεγονός της ύπαρξης του σχολείου θα επιφέρει συμφόρηση κυκλοφοριακή κατά τις ώρες έλευσης και αναχώρησης των παιδιών στο σχολείο και επίσης θα δημιουργεί συνεχή φασαρία τόσο το πρωί όσο και το απόγευμα από τα παιχνίδια των παιδιών. Καθόρισε δε την επιζήμια αυτή επίδραση σε ποσοστό 40%. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας και απαντώντας σε σχετική ερώτηση και υποβολή ότι το σχήμα του κτήματος ήταν το ίδιο και πριν την γνωστοποίηση. Ανέφερε πως αν οι Απαιτητές κατείχαν ολόκληρο το κτήμα θα μπορούσε να γίνει αναπροσαρμογή συνόρων με όμορα κτήματα και έτσι να αλλάξει το σχήμα του εναπομείναντος κτήματος. Δέχθηκε ότι δεν θα μπορούσε να γίνει αναπροσαρμογή συνόρων με τρία κτήματα αλλά υπέδειξε ότι μπορεί να γίνει αρχικά μεταξύ του επίδικου κτήματος και ενός γειτονικού και μετά να γίνει άλλη αναπροσαρμογή μεταξύ του επίδικου και άλλου όμορου κτήματος. Η κυρία Χωραττά η εκτιμήτρια της αποζημιούσης αρχής απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς της αντίδικης της πλευράς για πρόκληση επιζήμιας επίδρασης στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου του κτήματος, υπέδειξε ότι με την γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης δεν επήλθε καμία διαφοροποίηση στο σχήμα του κτήματος. Επιπρόσθετα τόνισε, θα κατασκευαστεί ο δρόμος ο οποίος θα το εξυπηρετεί. ΄Ηταν η θέση της ότι η ύπαρξη σχολείου έναντι από κατοικία δεν επηρεάζει δυσμενώς την κατοικία αλλά σύμφωνα με την ίδια προσφέρει πλεονεκτήματα. Χαρακτήρισε την υιοθέτηση του ποσοστού 40% σαν επιζήμια επίδραση σαν εντελώς αυθαίρετο και μη υποστηριζόμενο από αναλύσεις. Υπέδειξε μάλιστα ότι οι Απαιτητές μπορούν να εξαντλήσουν τον συντελεστή δόμησης του υπόλοιπου μέρους του κτήματος με βάση τα σχέδια που οι ίδιοι επισύναψαν στην έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή τους. Η αγόρευση του κ. Σωφρονίου συμβαδίζει πλήρως και εναρμονίζεται με τις εισηγήσεις του εκτιμητή κ. Καραντώνη. Ιδιαίτερη έμφαση έδωσε στην δυνατότητα αναπροσαρμογής των συνόρων του επίδικου με άλλα όμορα κτήματα. Η αντίθετη άποψη της κας Αγαθαγγέλου υποδεικνύει πως πριν ακόμη τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης έχει υποδειχθεί στους απαιτητές (όπως φαίνεται στο κτηματικό σχέδιο που οι ίδιοι παρουσίασαν ως μέρος της εκτίμησης τους) πως για αξιοποίηση του κτήματος τους θα μπορούσαν να αναπτύξουν οικιστικά μόνον το εναπομείναν μέρος, με το χώρο για προτεινόμενες κατοικίες και χώρο πρασίνου στο βόρειο μέρος, ενώ ο χώρος του σχολείου ήταν ευλόγως προβλεπτό ότι θα απαλλοτριωνόταν, αφού εντασσόταν σε ζώνη Αα4 δηλαδή ζώνη για δημόσιες χρήσεις, εκπαίδευση, γραφεία δημόσιου τομέα, στάδια κ.ο.κ. Έχοντας μελετήσει τις εκατέρωθεν θέσεις, εισηγήσεις και μαρτυρία, παρατηρούνται τα εξής:

(1)Γεγονός αποτελεί πως το σχήμα του εναπομείναντος μέρους είναι μια μακρόστενη λωρίδα, η οποία προς το βόρειο μέρος της στενεύει ακόμη περισσότερο.

(2)Το σχήμα αυτό ήταν το ίδιο και προ της γενομένης απαλλοτρίωσης. Η απαλλοτρίωση ουδόλως το επηρέασε ή διαμόρφωσε. Με την γενόμενη απαλλοτρίωση θα εξυπηρετείται από δρόμο τον οποίο θα κατασκευάσει η Κυπριακή Δημοκρατία.

(3)Η θέση πως, εάν το κτήμα δεν απαλλοτριωνόταν, θα είχε τη δυνατότητα ενιαίας ανάπτυξης και το βόρειο μέρος του εναπομείναντος τεμαχίου θα παραχωρείτο για πράσινο, δεν υποστηρίζεται από τα αναντίλεκτα γεγονότα αφού όπως ορθά υπέδειξε η κα Αγαθαγγέλου το σχέδιο το οποίο παρουσίασε ως μέρος της μαρτυρίας του, ο κ. Καραντώνης με ένδειξη Κτηματικό Σχέδιο ΙΙΙ (μέρος του Τεκμ. 1) έχει σχεδιασθεί από το τμήμα πολεοδομίας, και δείχνει καθαρά πως με τις αιτήσεις ΛΕΜ 2002 και 2003 - 2005 υποδείχτηκε πριν την απαλλοτρίωση πως για αξιοποίηση του κτήματος του ο αιτητής θα μπορούσε να αναπτύξει οικιστικά μόνο το εναπομείναν μέρος δηλαδή εκεί που λέει προτεινόμενη θέση για 1η και 2η κατοικία και ο χώρος πρασίνου τοποθετήθηκε στο βόρειο μέρος του τεμαχίου ενώ ο χώρος του σχολείου ήταν ευλόγως προβλεπτό ότι θα απαλλοτριωνόταν γιατί ήταν σε ζώνη Αα4 (ζώνη για δημόσιες χρήσεις εκπαίδευση, γραφεία δημόσιου τομέα, στάδια κ.ο.κ.). Δεδομένου πως το κτήμα αφέθηκε να παραμείνει σε ζώνη για δημόσιες χρήσεις, οι αιτητές γνώριζαν, ότι δεν θα μπορούσαν να το εκμεταλλευθούν οικιστικά. Παρατίθεται επί τούτου η απάντηση του κ. Καραντώνη σε υποβολή της κας Αγαθαγγέλου «πως το Τεμ. 106 (επίδικο) δεν μπορούσε να διαχωρισθεί σε οικόπεδα». Απ. Δεν είμαι σε θέση να κατέχω πληροφορίες που κατέχει η αποζημιούσα αρχή.

(4)Η εισήγηση του κ. Καραντώνη ότι θα μπορούσε να γίνει αναπροσαρμογή συνόρων του επίδικου με τα όμορα υπ' αρ. 364 και 365, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, αφού πιθανολογεί την δυνατότητα αυτή και πέραν τούτου η δυνατότητα προϋποθέτει την ύπαρξη επιθυμίας των ιδιοκτητών των τεμαχίων 364 και 365 γι' αναπροσαρμογή των συνόρων τους. Η δυνατότητα ή πιθανότητα αυτή μπορεί να χαρακτηρισθεί ότι αγγίζει την εικοτολογία αν σημειωθεί τι απάντησε επί τούτου ο εκτιμητής. Απαντώντας στην ερώτηση της κυρίας Αγαθαγγέλου για το τι θα δώσουν και τι θα πάρουν τα τεμάχια 364 και 365, ανέφερε. «Απ. Ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου 364 μπορεί να πάρει το τμήμα που εφάπτεται στα δυτικά του 365 και να παραχωρήσει στο τεμάχιο 365 από το νότιο τμήμα του 364.» Σε περαιτέρω παρατήρηση ότι δεν γίνεται αναπροσαρμογή με τρία τεμάχια απάντησε πως: «Απ. Το τεμάχιο 365 μπορεί να παραχωρήσει στο τεμάχιο 106 τμήμα από το νότιο τμήμα, δηλαδή να γίνουν αναπροσαρμογές τμηματικά ανά δύο τεμάχια κάθε φορά.» Δημιουργείται δε το εύλογο ερώτημα, εάν υπήρχε αυτή η δυνατότητα πριν την απαλλοτρίωση, γιατί να μη εξακολουθεί να υπάρχει και μετά την ημερομηνία γνωστοποίησης. Δεν εδόθη ικανοποιητική απάντηση από τον εμπειρογνώμονα των απαιτητών γι' αυτό. Ένα άλλο στοιχείο το οποίο, σύμφωνα με τους απαιτητές επηρεάζει δυσμενώς το ακίνητο είναι η γειτνίαση του με σχολείο. Λόγω ηχορύπανσης και φασαρίας. Κρίνεται πως αυτή η αιτίαση είναι ανεδαφική. Η γειτνίαση κάποιου ακινήτου με σχολείο, θα μπορούσε να λεχθεί πως όχι μόνο δεν αποτελεί μειονέκτημα, αλλά αντίθετα πλεονέκτημα για ένα ακίνητο. Αποτρέπει αφ' ενός την δημιουργία άλλων κτιρίων που θα απέκρυπταν τη θέα ή δημιουργούσαν επιβλαβείς θορύβους, αλλά περαιτέρω δημιουργεί αυλή για τα παιδιά των ιδιοκτητών της κατοικίας και ευχάριστη ατμόσφαιρα. Γι' αυτό κρίνεται πως η αναγκαστική απαλλοτρίωση δεν επέφερε δυσμενή επηρεασμό στο εναπομείναν τμήμα του ακινήτου. Ακόμη όμως και να κριθεί το ανωτέρω εύρημα λανθασμένο, το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να καταλήξει στον υπολογισμό αυτού του επηρεασμού. Η υιοθέτηση ποσοστού 40% δεν έχει εξηγηθεί με επάρκεια, ούτε αναλυθεί ή δικαιολογηθεί με σαφήνεια και με κριτήρια τεκμηριωμένα. Ο κ. Καραντώνης ανέφερε πώς κατέληξε στο ποσοστό που ανέφερε βασιζόμενος σε αναλύσεις που έκανε και παρέπεμψε στα ανωτέρω αναφερθέντα. Στην υποβολή ότι οι υπολογισμοί του είναι αυθαίρετοι, απάντησε ότι μπορεί να παρουσιάσει υπολογισμούς και μελέτες αλλά επειδή θεώρησε πως η αποζημιούσα αρχή θα τις αμφισβητούσε θα ήθελε να του παρουσιάσουν τοπογραφικά σχέδια, εμβαδομετρήσεις κλπ. ώστε να παρουσιάσει τις μελέτες του. Τελικά δεν παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο οποιαδήποτε μελέτη, που να δικαιολογεί το ποσοστό αυτό. Εύρημα επομένως αποτελεί πως το κτήμα των απαιτητών δεν έχει δεχθεί οποιοδήποτε δυσμενή επηρεασμό, ώστε να δικαιούται οιονδήποτε ποσό αποζημίωσης. Συνεπώς, έχοντας υπόψη όλα όσα ανωτέρω καταγράφησαν, εκδίδεται απόφαση υπέρ των απαιτητών και εναντίον της Αποζημιούσας Αρχής για ποσό €999.138.- με τόκο 9% ετησίως επί του ανωτέρω ποσού από 20.4.2007 μέχρις εξοφλήσεως, πλέον δικηγορικά έξοδα όπως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι κάτω από οποιεσδήποτε συνθήκες η Απαλλοτριούσα Αρχή πρέπει να επιβαρύνεται με την αμοιβή και έξοδα του πραγματογνώμονα του αιτητή για τον καταρτισμό της έκθεσης εκτίμησης. Ο λόγος, όπως επεξηγήθηκε στη Σεργίδης ν. Δημοκρατίας

(1993)1 Α.Α.Δ. σελ. 339, είναι ότι ο πολίτης δεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιη τιμή για το απαλλοτριούμενο, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς προερχόμενης από την Απαλλοτριούσα Αρχή. Συνακόλουθα η Αποζημιούσα Αρχή υποχρεούται στην πληρωμή των €1.150.- έξοδα του εκτιμητή. Με την καταβολή των ανωτέρω ποσών, το απαλλοτριωθέν τμήμα ακινήτου να εγγραφεί επ' ονόματι της Κυπριακής Δημοκρατίας. (Υπ.) .............. Δ. Σωκράτους, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΑΛ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο