Χαράλαμπου Κύπρου Χωματένου ν. Παύλου Γεωργίου Νικολάου κ.α., Αρ. Αίτησης: 1/09, 27/3/2009

(2)και

(3)του περί ακινήτου ιδιοκτησίας (διακατοχή, εγγραφή και εκτίμηση) διαδικαστικού κανονισμού του

1. Πραγματική βάση της αίτησης αποτελεί η ένορκη δήλωση του ίδιου του αιτητή, στην οποία προβάλλει τους πιο κάτω ισχυρισμούς: (α) Το επίδικο ακίνητο ανήκει κατά το ½ εξ αδιαιρέτου μεριδίου στην περιουσία του αποβιώσαντα Κύπρου Χαράλαμπου Χωματένου, της περιουσίας του οποίου είναι διαχειριστής. Το άλλο ½ εξ αδιαιρέτου μερίδιο μέχρι πρότινος χρόνο ανήκε σε κάποιο Σάββα Μάρκου, όμως σήμερα φαίνεται εγγεγραμμένο επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση. Το ως άνω ½ εξ αδιαιρέτου μερίδιο μεταβιβάστηκε στα ως άνω πρόσωπα δυνάμει πωλήσεως χωρίς όμως να το γνωρίζει ο ίδιος και χωρίς να του δοθεί η ειδοποίηση, η οποία προνοείται στο άρθρο 25 του Κεφ. 224 έτσι ώστε να του εδίδετο η ευκαιρία να ασκήσει το δικαίωμα αγοράς του ως άνω μεριδίου στην τιμή πωλήσεως που διατέθηκε στα ως άνω πρόσωπα. Είναι φανερό ότι οι καθ' η αίτηση και ο διευθυντής του κτηματολογίου αντί να του επιδώσουν ειδοποίηση περί της πωλήσεως αποφάσισαν την δημοσίευση σε εφημερίδας της αγγελίας σχετικά με την πώληση του ως άνω μεριδίου ενώ δεν υπήρχε κανένα πρόβλημα να του επέδιδαν προσωπικά σχετική ειδοποίηση. Οι καθ' ων η αίτηση εν προκειμένω ενήργησαν δόλια γνωρίζοντας ότι δεν θα περιερχόταν στην αντίληψή του η δημοσίευση της ως άνω πώλησης. Εν πάση περιπτώσει ανέθεσε ήδη στο δικηγόρο του να λάβει τα απαραίτητα μέτρα και να εξασφαλίσει μέσω του κτηματολογίου όλες τις αναγκαίες πληροφορίες για να προσβάλει την εγκυρότητα της μεταβίβασης του μεριδίου επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση. (β) Το επίδικο ακίνητο εφάπτεται δρόμου κατά τις δύο πλευρές του, ευρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης και του υδρευτικού δικτύου του χωριού Κόρνος και δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα για να διαχωριστεί σε οικόπεδα αφού η έκταση του είναι τρία στρέμματα και ένα προστάθι. Κατά συνέπεια το κτήμα είναι εύκολα διαιρέσιμο σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27 του Κεφ. 224 έτσι ώστε ο κάθε ιδιοκτήτης να πάρει το μερίδιο του σε ξεχωριστό τίτλο. Παρά τα πιο πάνω, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λάρνακας εσφαλμένα και παράνομα εξέδωσε πιστοποιητικό αδιαιρετότητας του επίδικου ακινήτου, κατόπιν αιτήσεως των καθ' ων η αίτηση. Μόλις έλαβε γνώση του ως άνω γεγονότος ζήτησε την ακύρωση του ως άνω πιστοποιητικού με αίτησή του ημερομηνίας 28/8/2008 για το λόγο ότι το ακίνητο ήταν διαιρέσιμο και η ιδιοκτησία των καθ' ων η αίτηση επ' αυτού αμφισβητείται (βλ. το τεκμήριο 1 της ενόρκου δηλώσεως του). Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός με την απαντητική επιστολή του ημερομηνίας 25/9/2008 του έδωσε πληροφορίες μόνο σε σχέση με την μεταβίβαση του ¼ μεριδίου από τον καθ' ου η αίτηση 2 στον καθ' ου η αίτηση
2. Παρέλειψε όμως να του δώσει οποιεσδήποτε πληροφορίες σε σχέση με τον τρόπο με τον οποίο ο καθ' ου η αίτηση απέκτησε το εξ αδιαιρέτου μερίδιο του επί του ακινήτου και επιπλέον καμιά απάντηση δεν του έδωσε για την δυνατότητα του κτήματος να διαχωριστεί σε οικόπεδα, προβάλλοντας ως αιτιολογία ότι οι καθ' ων η αίτηση δήλωσαν ότι οι προσπάθειες τους για ανάπτυξη του ακινήτου δεν τελεσφόρησαν και ότι δεν ήταν διατεθειμένοι να επωμισθούν οι ίδιοι οποιονδήποτε οικονομικό βάρος για την ανάπτυξη του ακινήτου (βλ. το τεκμήριο 2 της ενόρκου δηλώσεως του). Οι καθ' ων η αίτηση ουδεμία επαφή είχαν μαζί του και καμία προσπάθεια έγινε για ανάπτυξη του κτήματος. Υπέδειξε το ως άνω γεγονός στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας με επιστολή του ημερομηνίας 16/10/2008 (βλ. το τεκμήριο 3 της ενόρκου δηλώσεως του), όμως και πάλι ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός παρέλειψε να εξετάσει τα προαφερθέντα νέα στοιχεία που έθεσε υπόψη του (βλ. το τεκμήριο 4 της ενόρκου δηλώσεως του). (γ) Στις 7/11/2008 υπέβαλε στο Κτηματολόγιο την αίτηση υπ' αριθμό Α1028/08 για την μεταβίβαση του ακινήτου στον κληρονόμο του αποβιώσαντα Κύπρου Χωματένου. Το κτηματολόγιο δέχθηκε ότι μόνο μετά την μεταβίβαση θα προχωρούσε η αίτηση για τον πλειστηριασμό του επίδικου ακινήτου, μάλιστα έγινε σχετική σημείωση στο φάκελο της αιτήσεως μεταβιβάσεως. Επιπλέον το κτήμα δεν είχε εκσυγχρονισμένο τίτλο και επρόκειτο να εκδοθεί νέος. (δ) Παρά τα πιο πάνω και παρά το ότι με νέα επιστολή του ημερομηνίας 31/1/2009 επεσήμανε στο διευθυντή του κτηματολογίου ότι δεν δόθηκε απάντηση στην αίτηση για αναθεώρηση της απόφασής του να κηρύξει το επίδικο ακίνητο ως αδιαίρετο, ο διευθυντής του κτηματολογίου παράνομα προχώρησε και έθεσε το ακίνητο σε πλειστηριασμό ως αδιανέμητο. Είναι προφανές ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου η κυρίως αίτησή του θα καταστεί άνευ αντικειμένου και θα είναι αδύνατη η απονομή δικαιοσύνης εκ των υστέρων αφού το κτήμα θα έχει πωληθεί με αποτέλεσμα η περιουσία του αποβιώσαντα να στερηθεί του δικαιώματος της για διάγνωση των δικαιωμάτων της από το δικαστήριο. Οι καθ' ων η αίτηση με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης τους προβάλλουν τους ακόλουθους λόγους ένστασης:
3. Η κυρίως αίτηση είναι εκπρόθεσμη και /ή ο αιτητής δεν έλαβε έγκαιρα τα δέοντα δικαστικά μέτρα.
4. Ο αιτητής εμποδίζεται νομικά και /ή πραγματικά να αμφισβητεί αποφάσεις του διευθυντή τις οποίες δεν αμφισβήτησε έγκαιρα.
5. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός έλαβε υπόψη του όλα τα αναγκαία στοιχεία και /ή προηγήθηκε η δέουσα έρευνα και /ή διαδικασία.
6. Η προσβαλλόμενη απόφαση είναι ορθή και νόμιμη.
7. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Ν. 14/60 για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
8. Η αναστολή της πώλησης του επίδικου ακινήτου θα προκαλέσει ανυπολόγιστη ζημιά στους καθ' ων η αίτηση.
9. Δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις της νομοθεσίας για οικοπεδοποίηση του ακινήτου.
10. Η νομική βάση της αίτησης είναι λανθασμένη.
11. Η αίτηση αποτελεί κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας. Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση του Γιώργου Γεωργίου, διευθυντή της καθ' ης η αίτηση/εφεσίβλητης
12. Στην ένορκη του δήλωση προβάλλει τους ακόλουθους ισχυρισμούς: (α) Η μεταβίβαση και εγγραφή του επίδικου ακινήτου επ' ονόματι των καθ' ων η αίτηση/εφεσίβλητων 1 και 2 έγινε νόμιμα και ακολουθήθηκαν όλες οι προβλεπόμενες από το νόμο διαδικασίες. (β) Κατόπιν σχετικής αίτησης που υπέβαλαν οι καθ' ων η αίτηση ο διευθυντής του κτηματολογίου Λάρνακας στις 2/6/2008 εξέδωσε πιστοποιητικό δυνάμει του οποίου το επίδικο ακίνητο δεν δύναται να διαχωριστεί καθότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 27 του Κεφ.
13. Από το περιεχόμενο της επιστολής του αιτητή (τεκμήριο 1) αλλά και από την ίδια την ένορκη δήλωση του αιτητή διαπιστώνεται ότι ο αιτητής παρέλαβε την προβλεπόμενη από το άρθρο 28 του Κεφ. 224 ειδοποίηση και δεν αμφισβητεί με οποιοδήποτε τρόπο ότι ακολουθήθηκε η διαδικασία επίδοσης προς αυτόν του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Κατ' επέκταση θα έπρεπε να είχε συμφωνηθεί μεταξύ τους εντός 30 ημερών από την παραλαβή της ως άνω ειδοποίησης ο διαχωρισμός του επίδικου ακινήτου, πράγμα που δεν έγινε. Επίσης ο αιτητής είχε δικαίωμα να καταχωρήσει έφεση εναντίον της απόφασης του διευθυντή να εκδώσει το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.
14. Αντί να ακολουθήσει την νόμιμη υπό τις περιστάσεις διαδικασία απέστειλε την επιστολή του ημερομηνίας 28/8/2008 η οποία επισυνάπτεται ως τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωσή του προβάλλοντας ισχυρισμούς παρατυπίας στη μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου και ότι είναι δυνατός ο διαχωρισμός του. (γ) Ακόμα και αν το δικαστήριο καταλήξει ότι η ως άνω αναφερόμενη επιστολή του εμπίπτει στα δικαιώματα του αιτητή, η απαντητική επιστολή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού ημερομηνίας 25/9/2008 αποτελεί απόφαση του διευθυντή, την οποία εφόσον επιθυμούσε να προσβάλει ο αιτητής, όφειλε να είχε προβεί στα δέοντα δικαστικά μέτρα με βάση το άρθρο 80 του Κεφ. 224, πράγμα το οποίο δεν έπραξε. Ως εκ τούτου, η εναρκτήρια αίτηση/έφεση του αιτητή είναι εκπρόθεσμη και κατ' επέκταση ο αιτητής εμποδίζεται να αμφισβητεί την ορθότητα τόσο της εγγραφής και μεταβίβασης του επίδικου ακινήτου, όσο και της έκδοσης του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. (δ) Η εναρκτήρια αίτηση/έφεση του αιτητή δεν έχει πιθανότητες να επιτύχει και κατ' επέκταση δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Η αίτηση στηρίζεται στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, στο άρθρο 8 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου Κεφ. 6, στην Δ.48 Θ. 2-9 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών και επί της ενυπαρχούσης εξουσίας του δικαστηρίου. Οι αρχές οι οποίες διέπουν την έκδοση ενδιάμεσων απαγορευτικών διαταγμάτων δυνάμει του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου έχουν αναλυθεί σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου (Βλ. Οδυσσέως v. Pieris Estates κ.α.,

(1982)1 C.L.R. 557, Jonitexo Ltd v. Adidas

(1984)1 C.L.R 263). Με βάση την πιο πάνω νομολογία οι προϋποθέσεις έκδοσης ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος είναι οι ακόλουθες: α) Σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά τη δικάσιμο. Αυτό δεν πρέπει να ερμηνευθεί ως επιβάλλον οτιδήποτε πέραν από την αποκάλυψη μιας συζητήσιμης υπόθεσης στη βάση των δικογράφων. β) Πιθανότητα ότι ο Ενάγοντας δικαιούται σε θεραπεία. Επιβάλλεται στον Αιτητή να δείξει ότι έχει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας που σημαίνει κάτι περισσότερο από απλή πιθανολόγηση αλλά σίγουρα κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Η προϋπόθεση αυτή συσχετίζεται περισσότερο με την αποδεικτική δύναμη της υπόθεσης του Ενάγοντα (evidential strength of the case of the plaintiff). γ) Πρέπει να φανεί ότι χωρίς την έκδοση του διατάγματος θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Το Δικαστήριο θα πρέπει να εξετάσει το θέμα της επάρκειας της θεραπείας των αποζημιώσεων με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης. Περαιτέρω, μετά την ικανοποίηση των προαναφερθεισών προϋποθέσεων το Δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του εξουσίας πρέπει να αποφασίσει κατά πόσο είναι δίκαιο και πρόσφορο να εκδώσει το αιτούμενο διάταγμα ή να διατάξει τη συνέχιση της ισχύος του. Θα ξεκινήσω με την συνεξέταση των δύο πρώτων προϋποθέσεων του άρθρου

1. Πιστεύω ότι η εξέτασή τους θα πρέπει να γίνει σε συνδυασμό με τους λόγους τους οποίους επικαλείται ο αιτητής στην εναρκτήρια αίτηση/έφεσή του για τους οποίους θα πρέπει να ακυρωθεί η απόφαση του Διευθυντή να πωλήσει σε πλειστηριασμό το επίδικο ακίνητο. Εάν διαφανεί ότι οι λόγοι αυτοί εκ πρώτης όψεως είναι βάσιμοι, αναμφίβολα και η υπόθεση του αιτητή θα έχει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας. Με τον πρώτο λόγο ισχυρίζεται ο αιτητής ότι εσφαλμένα το επίδικο ακίνητο κρίθηκε ως αδιανέμητο διότι αυτό ευρίσκεται εντός οικιστικής ζώνης και είναι δυνατός ο διαχωρισμός του σε οικόπεδα έτσι ώστε έκαστος συνιδιοκτήτης να δύναται να πάρει το μερίδιο του σε οικόπεδα ή και εν πάση περιπτώσει το ακίνητο δύναται να διανεμηθεί μεταξύ των συνιδιοκτητών χωρίς να παραβιάζεται το άρθρο 27 του Κεφ.
2. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου είναι ο αποβιώσας Κύπρος Χαραλάμπους Χωματένου, κατά το ½ μερίδιο και οι Καθ΄ ων η αίτηση 1 και 2 οι οποίοι κατέχουν ανά ¼ μερίδιο έκαστος. Και τα 3 ως άνω μερίδια κατέχονται εξ΄ αδιαιρέτου. Η έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας αποτελεί απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου, η οποία υπόκειται σε έφεση από οιονδήποτε επηρεαζόμενο πρόσωπο, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.
3. Η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση της απόφασης του διευθυντή (Lambi Haralambous Papa Loizou v. Kornelia Themistokleous 22 C.L.R. 177 και Άννα Μιλτιάδη Ιωάννου ν. Στέλιος Κωνσταντίνου και άλλου

(1999)1 Α.Α.Δ. 749). Στην παρ. 5 της ενόρκου δηλώσεώς του, η οποία συνοδεύει την υπό εξέταση αίτηση ο αιτητής παραδέχεται ότι είχε λάβει γνώση της έκδοσης από τον διευθυντή του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας του επίδικου ακινήτου. Κι όμως, αντί να προσβάλει την έκδοση του, καταχωρώντας έφεση ενώπιον του επαρχιακού δικαστηρίου απέστειλε την επιστολή του ημερομηνίας 28.8.08 προς τον διευθυντή του Κτηματολογίου με την οποία ζητούσε την ακύρωση της απόφασης του διευθυντή για έκδοση του πιστοποιητικού. Ακόμη και μετά την απαντητική επιστολή του διευθυντή ημερομηνίας 25.9.2008 με την οποία απερρίφθη το ως άνω αίτημά του, ο αιτητής δεν προέβη στην καταχώρηση έφεσης, αλλά αρκέστηκε στην αποστολή νέας επιστολής προς τον διευθυντή ημερομηνίας 16.10.08 με την οποία κατ΄ ουσία υποβάλλει το ίδιο αίτημα. Ο διευθυντής απέρριψε και πάλι το ως άνω αίτημα με την επιστολή του ημερομηνίας 23.1.09. Είμαι της άποψης ότι οι δύο απαντητικές επιστολές του διευθυντή προς τον αιτητή δεν δημιούργησαν οποιαδήποτε νέα απόφαση του διευθυντή, απλά επιβεβαίωσαν την υφιστάμενη του απόφαση. Από την στιγμή που η έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας του επίδικου ακινήτου δεν προσεβλήθη με το προβλεπόμενο στο άρθρο 80 του Κεφ. 224 ένδικο μέσο πιστεύω ότι το δικαστήριο δεν έχει το δικαίωμα να υπεισέλθει στην εξέταση της νομιμότητας ή της ορθότητας του υπό αναφορά πιστοποιητικού. Το μέσο το οποίο επέλεξε ο αιτητής για να ζητήσει από τον διευθυντή την ακύρωση του υπό αναφορά πιστοποιητικού, η αποστολή δηλαδή των επιστολών στον διευθυντή δεν ήταν κατά την άποψή μου το ορθό μέτρο για να επιδιώξει την ακύρωση του ως άνω πιστοποιητικού. Όμως ακόμα και στην περίπτωση που είχα τη δυνατότητα να προβώ σε έλεγχο της ορθότητας της έκδοσης του υπό αναφορά πιστοποιητικού αδιαιρετότητας πιστεύω ότι οι λόγοι τους οποίους προβάλλει ο αιτητής για την ακύρωσή του δεν θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως βάσιμοι. Ισχυρίζεται στην παράγραφο 4 της ενόρκου δηλώσεώς του, η οποία υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση ότι το επίδικο ακίνητο εφάπτεται κατά τις δύο πλευρές επί δημόσιου δρόμου, βρίσκεται εντός της οικιστικής ζώνης και του υδρευτικού δικτύου του χωριού Κόρνος και το εμβαδόν του επιτρέπει τον διαχωρισμό του σε οικόπεδα. Κατ΄ επέκταση ο κάθε συνιδιοκτήτης θα μπορούσε να πάρει ξεχωριστά το μερίδιο του σε ξεχωριστό τίτλο. Πιστεύω ότι όλα τα ως άνω περιγραφόμενα από τον αιητή χαρακτηριστικά, ακόμα κι αν γίνονταν αποδεκτά δεν θα μπορούσαν να καταστήσουν το επίδικο ακίνητο διαιρέσιμο. Το άρθρο 27

(1)(α) του Κεφ. 224 αναφέρει ότι καμιά ακίνητη ιδιοκτησία κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς ...... δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμου ή κανονισμού. Το άρθρο 21 του περί πολεοδομίας και χωροταξίας νόμου 90/72 απαγορεύει την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακινήτου ιδιοκτησίας εκτός αν χορηγηθεί πολεοδομική άδεια από την πολεοδομική αρχή. Το δε άρθρο 20

(2)(δ) του ιδίου νόμου αναφέρει ότι «ανάπτυξη» περιλαμβάνει «τη διαίρεση οιοσδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας εις χωριστά οικόπεδα» (βλέπε Σοφία Αλεξάνδρου Γεωργιάδη-Σιακίδη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(2001)1 Α.Α.Δ. 711). Δυστυχώς ο αιτητής δεν παρουσίασε καμία μαρτυρία ειδικού εμπειρογνώμονα ότι το επίδικο ακίνητο είναι κατάλληλο για να διαχωριστεί σε οικόπεδα χωρίς να παραβιάζονται οι διατάξεις οποιασδήποτε σχετικής νομοθεσίας και ειδικά οι διατάξεις του περί πολεοδομίας και χωροταξίας νόμου αρ. 90/72 καθώς και του περί οδών και οικοδομών νόμου Κεφ.

1. Αυτά τα οποία προβάλλει ο αιτητής στην παρ. 4 της ενόρκου δηλώσεώς του δεν μπορούν να θεωρηθούν ως έστω και εκ πρώτης όψεως επαρκή στοιχεία για να δημιουργήσουν αμφιβολίες για την ορθότητα της απόφασης του διευθυντή να κυρήξει το επίδικο ακίνητο ως αδιαχώριστο. Για τους λόγους που παραθέτω πιο πάνω καταλήγω ότι δεν θα μπορούσε να έχει περιθώρια επιτυχίας η θέση του αιτητή ότι ο διευθυντής του κτηματολογίου εσφαλμένα και παράνομα προχώρησε στην έκδοση του πιστοποιητικού αδιαιρετότητας για το επίδικο ακίνητο. Ο δεύτερος λόγος που προβάλλει ο αιτητής στην εναρκτήρια αίτηση/έφεσή του για τον οποίο η επίδικη απόφαση θα πρέπει να ακυρωθεί είναι συνυφασμένος με τον πρώτο. Ισχυρίζεται ο αιτητής ότι η εφεσιβαλλόμενη απόφαση δεν έγινε κατόπιν δέουσας έρευνας αφού ο διευθυντής παρέλειψε να εξετάσει την ένσταση του αιτητή εναντίον του εκδοθέντος πιστοποιητικού αδιαιρετότητας. Ούτε αυτός ο λόγος θα μπορούσε να κριθεί ως βάσιμος. Ο αιτητής στις 2 επιστολές του ημερομηνίας 28.8.08 και 16.10.08 τις οποίες απέστειλε προς τον διευθυντή εγείρει κατ΄ ουσίαν δύο ζητήματα (α) αντικανονικότητα σε σχέση με την εγγραφή και μεταβίβαση του ½ εξ΄ αδιαιρέτου μεριδίου επ΄ονόματι των Καθ΄ ων η αίτηση 1 και 2 και (β) εσφαλμένα αποφασίστηκε ότι το επίδικο ακίνητο δεν μπορεί να διαχωριστεί. Από τις απαντητικές επιστολές του διευθυντή του κτηματολογίου ημερομηνίας 25.9.08 και 23.1.09 προκύπτει ότι εξετάστηκαν από τον διευθυντή, παρά το ότι δεν είχε υποχρέωση και οι δύο ως άνω ενστάσεις του αιτητή και απορρίφθηκαν. Με τον τρίτο κατά σειρά λόγο της εναρκτήριας αίτησης/έφεσης του ο αιτητής προβάλλει ότι οι παρουσιαζόμενοι ως συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου εξασφάλισαν την εγγραφή τους ως συνιδιοκτήτες δια δόλου ή/και ψευδών παραστάσεων ή/και παράνομα και κατά παράβαση της νόμιμης διαδικασίας. Στην παρ. 3 της ενόρκου δηλώσεως του, η οποία υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση ο αιτητής προβάλλει αντικανονικότητα κατά την διαδικασία της μεταβίβασης και εγγραφής των εξ αδιαιρέτου μεριδίων επ΄ ονόματι των συνιδιοκτητών. Ειδικότερα ισχυρίζεται ότι οι Καθ΄ ων η αίτηση και ο διευθυντής του κτηματολογίου αντί να του επιδώσουν ειδοποίηση περί της πωλήσεως, αποφάσισαν την δημοσίευση σε εφημερίδα της αγγελίας σχετικά με την πώληση του εξ΄ αδιαιρέτου μεριδίου, ενώ δεν υπήρχε κανένα πρόβλημα να του επέδιδαν προσωπικά σχετική ειδοποίηση. Είμαι της άποψης ότι τα όσα ισχυρίζεται ο αιτητής θα μπορούσαν να εξεταστούν μόνο στο πλαίσιο άσκησης ξεχωριστής έφεσης εναντίον της απόφασης του διευθυντή να εγγράψει ως συνιδιοκτήτες επί του επίδικου ακινήτου τους Καθ΄ ων η Αίτηση 1 και
2. Το δικαστήριο δεν θα μπορούσε να υπεισέλθει στην εξέταση της ορθότητας ή νομιμότητας των ως άνω μεταβιβάσεων στα πλαίσια της παρούσας αίτησης/έφεσης. Στην υπόθεση Σάββας Χρ. Παπαγεωργίου ν. Ιωάννη Πατσαλίδη

(2001)1 Α.Α.Δ. 1365 αναφέρθηκε ότι ο έλεγχος της ορθότητας και της νομιμότητας της απόφασης του διευθυντή να εγγράψει μερίδια ιδιοκτησίας σε προκάτοχο του εφεσίβλητου και η κατ΄ ακολουθία μεταβίβαση τους σ΄ αυτόν, θα έπρεπε να αποτελέσει το αντικείμενο έφεσης βάση του άρθρου 80 του Κεφ.

1. Ο αιτητής ισχυρίζεται ότι ανέθεσε στον δικηγόρο του να λάβει τα απαραίτητα μέτρα και να εξασφαλίσει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες για να προσβάλει την εγκυρότητα της μεταβίβασης του μεριδίου στο όνομα των Καθ΄ ων η Αίτηση. Είναι λοιπόν φανερό ότι ακόμα δεν έχει προσβληθεί από τον αιτητή η απόφαση του διευθυντή να εγγράψει επ΄ ονόματι των Καθ΄ ων η Αίτηση το μερίδιο τους επί του επίδικου ακινήτου. Πέραν των όσων αναφέρω πιο πάνω θα πρέπει να προσθέσω ακόμη ότι το άρθρο 25 του Κεφ. 224 δεν επιβάλλει την προσωπική επίδοση σε συνιδιοκτήτη ειδοποίησης για την πρόθεση πώλησης εξ αδιαιρέτου μεριδίου συνιδιοκτήτη. Το άρθρο 25 του Κεφ. 224 προνοεί ότι ο σκοπούμενος αγοραστής έχει διαζευκτικά τη δυνατότητα να προβεί σε δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης σε τέτοιο τύπο και σε τέτοια εφημερίδα ή εφημερίδες όπως ο διευθυντής ήθελε απαιτήσει. Από τα όσα αναφέρω πιο πάνω καθίσταται φανερό ότι ακόμα και στην περίπτωση που ευσταθούσαν οι ισχυρισμοί του αιτητή για παράλειψη να του επιδοθεί προσωπικά ειδοποίηση για την σκοπούμενη μεταβίβαση και εγγραφή του μεριδίου επί του επίδικου ακινήτου στους Καθ΄ ων η αίτηση 1 και 2, δεν θα μπορούσε η ως άνω παράλειψη να αποτελέσει βάσιμο λόγο για ακύρωση των ως άνω μεταβιβάσεων. Με τον 4ον κατά σειρά λόγο της εναρκτήριας αίτησης/έφεσης του ο αιτητής προβάλλει ότι το επίδικο ακίνητο αποφασίστηκε να πωληθεί σε δημοπρασία παράνομα ενώ εκκρεμούσε αίτηση μεταβίβασης του μεριδίου του αποβιώσαντος Κύπρου Χωματένου στον κληρονόμο του. Και ο λόγος αυτός δεν έχει περιθώριο επιτυχίας. Ας σημειωθεί ότι κατά την ακρόαση της υπό εξέταση αίτησης δεν υπεδείχθη στο Δικαστήριο οποιαδήποτε νομοθετική ή κανονιστική διάταξη, η οποία απαγορεύει τον πλειστηριασμό ακινήτου εκκρεμούσης αιτήσεως για μεταβίβαση μεριδίου σε κληρονόμο ή άλλο δικαιούχο. Ο αιτητής στην παράγραφο 8 της ενόρκου δηλώσεώς του, η οποία υποστηρίζει την υπό εξέταση αίτηση ισχυρίζεται ότι στις 7.11.2008 είχε υποβάλει την αίτηση για την μεταβίβαση του μεριδίου του αποβιώσαντα στον κληρονόμο του. Το κτηματολόγιο δέχθηκε ότι μόνο μετά την μεταβίβαση θα προχωρούσε η αίτηση για την έκθεση του ακινήτου σε πλειστηριασμό και μάλιστα είχε γίνει σχετική σημείωση στον φάκελο της αιτήσεως μεταβίβασης. Εάν ευσταθούσαν οι ως άνω ισχυρισμοί του, λογικά το λιγότερο το οποίο θα ανέμενα από αυτόν ήταν ότι θα ζητούσε να εξασφαλίσει κάποια βεβαίωση του κτηματολογίου ότι δεν θα προχωρούσαν με τον πλειστηριασμό του ακινήτου τουλάχιστον μέχρι τη μεταβίβαση του μεριδίου του αποβιώσαντα επ΄ ονόματι του κληρονόμου του. Δυστυχώς όμως τέτοια βεβαίωση δεν υπάρχει με αποτέλεσμα να μην μπορεί να δοθεί καμία βαρύτητα στους ως άνω ισχυρισμούς του αιτητή. Με τον λόγο Ε ο αιτητής προβάλλει ότι το εκδοθέν πιστοποιητικό αδιανεμήτου στηρίχθηκε επί εσφαλμένων ή και ψευδών δηλώσεων των Καθ΄ ων η αίτηση. Ούτε αυτός ο λόγος θα μπορούσε να θεωρηθεί ως βάσιμος. Όπως έχω ήδη αναφέρει το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας θα έπρεπε να είχε προσβληθεί με ξεχωριστή έφεση ενώπιον του επαρχιακού δικαστηρίου με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.
2. Το δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας δεν έχει την δυνατότητα εξέτασης της νομιμότητας και εγκυρότητας του υπό αναφορά πιστοποιητικού. Φυσικά δεν παραγνωρίζω ότι στην απαντητική επιστολή του διευθυντή ημερομηνίας 25.9.2008 αναφέρεται ότι οι δύο συνιδιοκτήτες του αιτητή είχαν δηλώσει από τη μια ότι οι προσπάθειές τους για ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου δεν καρποφόρησαν και από την άλλη ότι δεν είναι διατεθειμένοι να επωμισθούν οποιοδήποτε οικονομικό βάρος για την ανάπτυξη του ακινήτου. Αναμφιβόλως οι ως άνω δηλώσεις των συνιδιοκτητών βρίσκονται έξω από το πνεύμα των διατάξεων του άρθρου 27 του Κεφ. 224 το οποίο αναφέρεται στις προϋποθέσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης περιουσίας. Όμως από το περιεχόμενο της ως άνω απαντητικής επιστολής του διευθυντή δεν προκύπτει ότι οι ως άνω δηλώσεις των συνιδιοκτητών είχαν ληφθεί υπόψη από τον διευθυντή ή επηρέασαν καθ΄ οιονδήποτε τρόπο την κρίση του διευθυντή στην λήψη της απόφασης να εκδώσει το υπό αναφορά πιστοποιητικό αδιαιρετότητας. Ως αβάσιμος κρίνεται και ο τελευταίος λόγος τον οποίο επικαλείται ο αιτητής στην εναρκτήρια αίτηση/έφεση του σύμφωνα με τον οποίο το επίδικο ακίνητο εκτίθεται στη δημοπρασία με λανθασμένο τίτλο. Στην παρ. 8 της ενόρκου δηλώσεως του η οποία συνοδεύει την υπό εξέταση αίτηση, ο αιτητής ισχυρίζεται ότι το επίδικο ακίνητο δεν είχε εκσυγχρονισμένο τίτλο και επρόκειτο να εκδοθεί νέος τίτλος. Κανένας τίτλος ιδιοκτησίας του επίδικου ακινήτου δεν παρουσιάστηκε στο δικαστήριο κατά τρόπο ώστε να διαφαίνετο ότι ο τίτλος αυτός είναι λανθασμένος ή μη εκσυγχρονισμένος. Το άρθρο 28

(1)του Κεφ. 224 προνοεί τα ακόλουθα: «Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες αλλά δεν δύναται να γίνει κανένας διαχωρισμός χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27, οποιοσδήποτε συγκύριος δύναται να ζητήσει από το Διευθυντή πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος λόγω των προαναφερόμενων διατάξεων, και αφού ο συγκύριος αυτός εφοδιαστεί με το πιστοποιητικό αυτό, δύναται να επιδώσει ειδοποίηση στους άλλους συγκύριους στην Κύπρο μαζί με αντίγραφο του πιστοποιητικού αυτού πληροφορώντας αυτούς ότι, εκτός αν εντός τριάντα ημερών από την επίδοση δυνηθούν να συμφωνήσουν σε διευθέτηση με την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, αυτός θα ζητήσει από το Διευθυντή να θέσει την ιδιοκτησία προς πώληση με πλειστηριασμό και ο Διευθυντής, με την απόδειξη της επίδοσης αυτής και αφού ικανοποιηθεί ότι δεν συμφωνήθηκε καμιά διευθέτηση όπως προνοείται πιο πάνω, δύναται, κατά τη διακριτική του εξουσία και χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω ειδοποίηση και ανεξάρτητα της απουσίας από την Κύπρο οποιουδήποτε συγκύριου να προχωρήσει στην πώληση της ιδιοκτησίας με πλειστηριασμό, και να διανέμει το προϊόν, αφού αφαιρέσει τις δαπάνες της πώλησης αυτής, μεταξύ των προσώπων που δικαιούνται σε αυτό σύμφωνα με τα αντίστοιχα δικαιώματα αυτών πάνω στην ιδιοκτησία.» Από το περιεχόμενο της ενόρκου δηλώσεώς του, η οποία συνοδεύει την υπό εξέταση αίτηση προκύπτει ότι ο αιτητής δεν αμφισβητεί ούτε ότι του επιδόθηκε το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας, ούτε ότι ακολουθήθηκε η διαδικασία επιδόσεως προς αυτόν του πιστοποιητικού όπως περιγράφεται στο ως άνω άρθρο. Προκύπτει επίσης ότι δεν υπήρξε καμία συμφωνία ή διευθέτηση μεταξύ του αιτητή και των καθ΄ ων η αίτηση 1 και 2 εντός του χρονικού διαστήματος των 30 ημερών για εκχώρηση του επίδικου ακινήτου σε ένα εκ των συνιδιοκτητών. Ενόψει όλων των πιο πάνω καθίσταται φανερό ότι η απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου να προχωρήσει στην πώληση του επίδικου ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό βρίσκεται εντός των ορίων της διακριτικής του εξουσίας όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 28

(1)του Κεφ. 224. Η ευπαίδευτη συνήγορος των καθ΄ ων η αίτηση κατά την ενώπιον του δικαστηρίου αγόρευσή της υποστήριξε ότι ολόκληρη η διαδικασία είναι εξ ΄υπαρχής άκυρη για τον λόγο ότι δεν κατεχωρήθη μαζί με την εναρκτήρια αίτηση/έφεση αντίγραφο της προσβαλλόμενης απόφασης του διευθυντή του κτηματολογίου. Ο Κανονισμός 5

(1)του περί ακινήτου ιδιοκτησίας (διακατοχή, εγγραφή και εκτίμηση) διαδικαστικού κανονισμού του 1956 ρητά προνοεί ότι μαζί με την έφεση θα πρέπει να καταχωρείται αντίγραφο της εφεσιβαλλόμενης απόφασης του διευθυντή. Έχοντας κατά νου όμως την τροποποιημένη Δ.64 των περί πολιτικής δικονομίας διαδικαστικών θεσμών, οι οποίοι εφαρμόζονται αναλογικά σε αιτήσεις/εφέσεις εναντίον αποφάσεων του διευθυντή του κτηματολογίου (βλέπε το άρθρο 17 του περί ακινήτου ιδιοκτησίας διαδικαστικού κανονισμού του 1956) θεωρώ ότι η παράλειψη του αιτητή να συνοδεύσει την αίτησή του με αντίγραφο της εφεσιβαλλόμενης απόφασης δεν μπορεί να καταστήσει άκυρη την διαδικασία. Στην υπόθεση Μαγδαληνή Κυριάκου Κωνσταντίνου κ.ά ν. Χρυσήλιου Ιωάννου Νικολάου

(2005)1 Α.Α.Δ. 634 αναφέρθηκε ότι με την τροποποίηση της Δ.64 καταργήθηκε η διάκριση μεταξύ άκυρου και αντικανονικού δικονομικού μέτρου και κάθε μορφή παρέκκλισης από τους θεσμούς εξισώνεται με αντικανονικότητα ή παρατυπία που μπορεί να θεραπευτεί. Άκυρο ή ανυπόστατο δικονομικό μέτρο δεν εκπίπτει ούτε και διαγράφεται αυτοδικαίως εκτός εάν οι θεσμοί ειδικά διαλαμβάνουν τέτοια πρόβλεψη. Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω λεπτομερώς πιο πάνω καταλήγω ότι ο αιτητής απέτυχε να ικανοποιήσει τις δύο πρώτες προϋποθέσεις του άρθρου 32 του νόμου 14/60 και ως εκ τούτου η αίτησή του θα πρέπει να απορριφθεί. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω οποιοδήποτε λόγο για απόκλιση από τον γενικό κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Τα έξοδα θα πληρωθούν από την περιουσία του αποβιώσαντα. Η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Καθ΄ ων η αίτηση και εναντίον του αιτητή όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. Τα έξοδα θα είναι πληρωτέα από την περιουσία του αποβιώσαντα. (Υπ.) ......... Θ. Θωμά, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο