Δόξα Χαραλάμπους ν. KEVIN NICHOLAS DORGAN κ.α., Αρ. Αγωγής: 1885/07., 30 Μαρτίου, 2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup
- on)- Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2009:A39 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ. Ενώπιον: Τ. Καρακάννα, Α.Ε.Δ., Αρ. Αγωγής: 1885/07. Μεταξύ: Δόξα Χαραλάμπους Ενάγουσα. και KEVIN NICHOLAS DORGAN, TERESA ROSA MEJIAS V ALIDO Εναγομένων. 30 Μαρτίου, 2009. ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την ενάγουσα: Ο κ. Μ. Λοίζου. Για τους εναγόμενους: Ο κ. Α. Κλαϊδης. Α Π Ο Φ Α Σ Η Η ενάγουσα αξιώνει από τους εναγομένους την επιστροφή του ποσού των Λ.Κ.50.000 που κατέβαλε σε αυτούς, ως «αντιπαροχή προαιρετικής προθεσμιακής συναλλαγής (οption - lock out agreement)», για την αγορά μιας έπαυλης. Διαζευκτικά αξιώνει το πιο πάνω ποσό, ως αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας και ή ως χρήματα που πληρώθηκαν χωρίς αντάλλαγμα και ή με βάση τις αρχές του άδικου πλουτισμού και ή δυνάμει του δικαίου της αποκατάστασης και ή ότι η εναγομένη 2 το κατείχε ως καταπιστευματοδόχος και ή θεματοφύλακας της ενάγουσας. H εναγομένη ήταν, σύμφωνα με τις λεπτομέρειες της Έκθεσης Απαίτησης, ιδιοκτήτρια μιας έπαυλης στο οικιστικό συγκρότημα «Akathiotis Poseidonia Beach Gardens», στο Παραλίμνι. Ο εναγόμενος ήταν και αυτός ιδιοκτήτης της παράπλευρης έπαυλης που ανήκε στο ίδιο οικιστικό συγκρότημα. Οι πιο πάνω επαύλεις περιγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης, ως «έπαυλη 1 και έπαυλη 2», αντίστοιχα. Η ενάγουσα συμφώνησε με την εναγομένη να αγοράσει την έπαυλη 2, ιδιοκτησία της τελευταίας, έναντι του ποσού των Λ.Κ.750.000, σχετική είναι η συμφωνία ημερομηνίας 16.5.07. Παράλληλα συμφωνήθηκαν τα πιο κάτω, τα οποία θεωρώ σκόπιμο όπως παραθέσω αυτούσια, ως παρατίθoνται στην Έκθεση Απαίτησης: «[5-2]. Ταυτόχρονα με την υπογραφή του ως άνω αναφερομένου πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 16.5.07 για την αγοραπωλησία της έπαυλης no.1, υπό την αίρεση ολοκλήρωσης και/ή υπό την αίρεση υπογραφής και δεύτερης γραπτής συμφωνίας (subject to contract) και/ή πωλητηρίου εγγράφου υπό τους ίδιους όρους, για την αγοραπωλησία και της Έπαυλης Νο.2, μεταξύ της ενάγουσας προσωπικά και/ή της ενάγουσας υπό την ιδιότητα της ως εξουσιοδοτημένης αντιπροσώπου της Εταιρείας και ή της Εταιρείας και της εναγομένης 2 και ή της εναγομένης 2 υπό την ιδιότητα της ως εξουσιοδοτημένη αντιπρόσωπος του εναγομένου 1 και/ή του εναγομένου 1 προσωπικά, η ενάγουσα θα κατέβαλλε στην εναγομένη 2, ως αντιπαροχή και ή έναντι και ή ως προκαταβολή και ή ως μέρος του συμφωνηθέντος τιμήματος πώλησης των Λ.Κ.750.000 (€1.281,45) και/ή ως αντιπαροχή προαιρετικής προθεσμιακής συναλλαγής (option-«lock-out agreement»), το ποσό των Λ.Κ.50.000 (€85.430,07).» Οι εναγόμενοι, στην υπεράσπιση τους, προβάλλουν διαφορετική θέση σε σχέση με τις συνθήκες κάτω από τις οποίες πληρώθηκε στην εναγομένη το ποσό των Λ.Κ.50.000. Ισχυρίζονται ότι η συμφωνηθείσα τιμή για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης ήταν Λ.Κ.800.000 και όχι Λ.Κ.750.000. Η ενάγουσα όμως, κατά την ίδια περίοδο, διαπραγματευόταν παράλληλα και την αγορά δεύτερης έπαυλης, ιδιοκτησία του εναγομένου. Οι εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι ήταν όρος της μεταξύ τους συμφωνίας «. ότι σε περίπτωση όπου η Ενάγουσα προέβαινε εις την αγορά της κατοικίας του Εναγομένου 1 . ταυτόχρονα με την αγορά της εν λόγω πωλούμενης κατοικίας, τότε η συνολική συμφωνηθείσα τιμή πώλησης θα ήταν Λ.Κ.1.500.000.» Την 16.5.07 υπογράφηκε μεταξύ της ενάγουσας και της εναγομένης πωλητήριο έγγραφο για την αγορά της επίδικης έπαυλης και ταυτόχρονα η ενάγουσα συμφώνησε ότι σε περίπτωση που η αγορά της κατοικίας του εναγομένου δεν ολοκληρωνόταν μέχρι την 30.5.07, τότε ήταν υποχρεωμένη να πληρώσει το ποσό των Λ.Κ.50.000, ήτοι το συνολικό ποσό των Λ.Κ.800.000, στην εναγομένη, για την αγορά της έπαυλης της τελευταίας. Η ενάγουσα υπέγραψε δε σχετική δήλωση με την οποία ανέλαβε την πιο πάνω υποχρέωση. Την ίδια ημέρα η ενάγουσα εξέδωσε επιταγή προς όφελος της εναγομένης για το ποσό των Λ.Κ.50.000. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατέθεσαν η ενάγουσα, ο αδελφός της Σάββας Ανδρέα Λιασή, οι δύο εναγόμενοι και ο Αντώνης Νικολαϊδης, υπάλληλος της τράπεζας Eurobank. Συνοψίζω τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου. Η ενάγουσα είπε στο Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, ότι αρχές Μαΐου του 2007 ενδιαφέρθηκε να αγοράσει την έπαυλη, ιδιοκτησία της εναγομένης. Αργότερα όμως όταν πληροφορήθηκε ότι διατίθετο προς πώληση και η έπαυλη του εναγομένου, «ενδιαφέρθηκαν», όπως είπε χαρακτηριστικά, να αγοράσουν και τη δεύτερη έπαυλη. Η τιμή της πρώτης έπαυλης, ιδιοκτησία της εναγομένης ήταν Λ.Κ.800.000, μετά όμως από διαπραγματεύσεις συμφωνήθηκε ότι θα αγοράζονταν και οι δύο κατοικίες έναντι του συνολικού ποσού των Λ.Κ.1.500.000.-. Η πρώτη έπαυλη, ιδιοκτησία της εναγομένης, θα αγοραζόταν από την ενάγουσα και η δεύτερη, ιδιοκτησία του εναγομένου, από την εταιρεία Dedosaco Ltd. Tην 16.5.07 διευθετήθηκε συνάντηση για την υπογραφή των δύο συμφωνιών. Στη συνάντηση ήταν παρόντες οι εναγόμενοι, ο δικηγόρος τους, η ενάγουσα και ο σύζυγος της. Κατά την συνάντηση, υπογράφηκε η συμφωνία μεταξύ της ενάγουσας και της εναγομένης για την αγορά της έπαυλης, ιδιοκτησία της τελευταίας, έναντι του ποσού των Λ.Κ.750.000. Κατά την ίδια συνάντηση η ενάγουσα υπόγραψε ένα «declaration», τεκμήριο 2, με το οποίο ανέλαβε να καταβάλει Λ.Κ.50.000 στην εναγομένη αν δεν αγόραζε η ίδια ή η Dedosaco Ltd. την έπαυλη του εναγομένου, εντός καθορισμένης χρονικής προθεσμίας. Η ενάγουσα υπέγραψε το πιο πάνω έγγραφο αφού πρώτα συμβουλεύθηκε τηλεφωνικώς τον πατέρα και τον αδελφό της. Το επίδικο ποσό, η επιταγή των Λ.Κ.50.000, η οποία θα ήταν πληρωτέα 30.5.07, δόθηκε, σύμφωνα πάντα με την ενάγουσα, ως εγγύηση για την αγορά της δεύτερης έπαυλης, ιδιοκτησία του εναγομένου. Αντεξεταζόμενη η ενάγουσα παραδέχθηκε ότι η επιταγή των Λ.Κ.50.000 αποτελούσε μέρος του τιμήματος για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης. Παραδέχθηκε επίσης ότι κατά την τηλεφωνική επικοινωνία που είχε με τον πατέρα της, προτού υπογράψει το «declaration», του ανέφερε ότι η τιμή για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης θα αυξανόταν κατά Λ.Κ.50.000 αν δεν αγόραζαν την έπαυλη του εναγομένου. Παραθέτω αυτούσια κάποια σχετικά αποσπάσματα από την αντεξέταση της: «Ε. Συμφωνείς μαζί μου ότι μίλησες του πατέρα σου και του είχες αναφέρει ότι θα υπέγραφες επιπρόσθετη βεβαίωση (declaration), ότι η τιμή της κατοικίας της εναγομένης 2 θα αυξανόταν για το ποσό των Λ.Κ.50.000.- αν δεν αγόραζε την κατοικία του εναγομένου 2 μέχρι 30/5/07; Α. Μάλιστα, αλλά εννοείται πως θα είχαν τα συμβόλαια στην κατοχή τους υπογραμμένα. Ε. Συμφωνείς μαζί μου ότι η βεβαίωση που υπέγραψες το τεκ.4 αναφέρει ότι (διαβάζει); Α. Μάλιστα. Ε. Αυτή η αύξηση είναι για την κατοικία της εναγομένης 2; Α. Θα έμπαινε πάνω στην κατοικία της εναγομένης 2 αυτές οι Λ.Κ.50.000.-. Ε. Υπέγραψες αυτή τη δήλωση; Α. Μάλιστα.» Και σε κάποιο άλλο στάδιο: «Ε. Αυτή η επιταγή εκδόθηκε με βάση τις βεβαιώσεις που υπογράψετε; Α. Μάλιστα. Ε. Δεν εξεδόθη για οποιοδήποτε άλλο λόγο και ήταν βάση της βεβαίωσης που υπογράψετε; Α. Το declaration, που αν οι γονείς μου δεν αγόραζαν την δεύτερη κατοικία του Kevin θα πλήρωνα εγώ το επιπλέον ποσό των Λ.Κ.50.000.-.» Κατά την πιο πάνω συνάντηση δεν υπογράφηκε η συμφωνία για την αγορά της δεύτερης έπαυλης, ιδιοκτησία του εναγομένου καθότι, σύμφωνα πάντα με την ενάγουσα, η Dedosaco Ltd. που θα την αγόραζε, επιθυμούσε να προβεί σε τροποποίηση της συμφωνίας και επιπρόσθετα θα ζητούσε κάποια εγγύηση από τους «developers». Η υπογραφή της δεύτερης συμφωνίας αναβλήθηκε για την 30.5.07, αλλά ούτε την ημέρα εκείνη υπογράφηκε η συμφωνία καθότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για την επίδικη έπαυλη και υπήρχαν, σύμφωνα πάντα με την ενάγουσα, κάποιες διαφορές μεταξύ των developers και των ιδιοκτητών. Η ενάγουσα ζήτησε τότε δεύτερη συνάντηση με τους εναγομένους για να αλλαχθεί η ημερομηνία πληρωμής της δεύτερης έπαυλης. Στη συνάντηση συμφωνήθηκε ότι δεν θα ήταν σωστό οι εναγόμενοι να πάρουν το ποσό της επιταγής και συμφωνήθηκε όπως γίνει αλλαγή στην ημερομηνία της επίδικης επιταγής. Η ενάγουσα δεν πήγε στη συνάντηση, εκπροσωπήθηκε όμως από το σύζυγο της. Η επίδικη επιταγή των Λ.Κ.50.000 κατατέθηκε στην τράπεζα αρχές Ιουλίου, δεν τιμήθηκε, τιμήθηκε όμως την επόμενη φορά που κατατέθηκε. Η συμφωνία για την αγορά της δεύτερης έπαυλης, ιδιοκτησία του εναγόμενου, ουδέποτε υπογράφηκε. Ο Σάββας Λιασής ήταν αδελφός της ενάγουσας, «εξουσιοδοτημένος αντιπρόσωπος» και μέτοχος της Dedosacο Ltd. H πιο πάνω εταιρεία ήταν οικογενειακών συμφερόντων, όπως είπε χαρακτηριστικά ο μάρτυρας και ασχολείτo με την αγορά και πώληση ακινήτων. Κατά τη συνάντηση, ημερομηνίας 16.5.07, η εταιρεία Dedosaco Ltd., που εκπροσωπείτο από την ενάγουσα, δεν προχώρησε στην υπογραφή συμβολαίου για την αγορά της έπαυλης του εναγομένου καθότι αυτό έχρηζε τροποποίησης, συμφώνησαν όμως προφορικά τη πώληση της, υπό την αίρεση υπογραφής πωλητηρίου εγγράφου, τόσο μεταξύ της εταιρείας και του εναγομένου, όσο και μεταξύ της εταιρείας και των ιδιοκτητών της γης, μέχρι την 30.5.07. Σε σχέση με τις συνθήκες κάτω από τις οποίες δόθηκε η επιταγή των Λ.Κ.50.000 και υπογράφηκε το «declaration» ο μάρτυρας ισχυρίσθηκε, ότι δόθηκαν υπό «. μορφή εγγύησης για χάρη της εταιρείας ότι εάν όντως ο εναγόμενος 1 προέβαινε στην εξασφάλιση της υπογραφής από τους ιδιοκτήτες της γης στα συμβόλαια . η εταιρεία δεν θα υποχωρούσε και θα ολοκλήρωνε τη σύμβαση μέχρι την 30.5.07.» ενώ σε κάποιο άλλο στάδιο είπε ότι είχε δοθεί ως «. κάποιου είδους προκαταβολή για τη συμφωνία, για την εξασφάλιση του δικαιώματος αγοράς της κατοικίας του εναγομένου 1, έναντι οποιουδήποτε τρίτου.» Η εταιρεία ήταν πάντα «έτοιμη και πρόθυμη», σύμφωνα με το μάρτυρα, να «υλοποιήσει τη συμφωνία», η συμφωνία όμως ουδέποτε υλοποιήθηκε λόγω υπαιτιότητας του εναγομένου. Διαφορετική ήταν η θέση των εναγομένων. Οι εναγόμενοι ισχυρίσθηκαν ότι η ενάγουσα και η οικογένεια της ενδιαφέρθηκαν για την αγορά και των δύο κατοικιών. Ο εναγόμενος τους «ξεκαθάρισε», όπως είπε χαρακτηριστικά, ότι η τιμή και των δύο κατοικιών ήταν Λ.Κ.1.500.000, αν αγόραζαν όμως μόνο την κατοικία της εναγομένης τότε η τιμή θα ήταν Λ.Κ.800.000. Την 16.5.07 προγραμματίστηκε συνάντηση στο γραφείο του δικηγόρου των εναγομένων, με την προοπτική να υπογραφούν και τα δύο συμβόλαια. Τα δύο συμβόλαια είχαν ετοιμασθεί εκ των προτέρων από το δικηγόρο των εναγομένων, Άντρο Κλαϊδη, μετά δε από οδηγίες της άλλης πλευράς η τιμή πώλησης που αναγράφηκε σε κάθε συμβόλαιο ήταν Λ.Κ.750.000. Στη συνάντηση παρεβρέθηκε μόνο η ενάγουσα, η οποία επιθυμούσε να προχωρήσει αμέσως με την αγορά της έπαυλης, ιδιοκτησία της εναγομένης. Ο εναγόμενος της τόνισε τότε ότι αν θα αγόραζε μόνο την κατοικία της εναγομένης αυτή δεν θα πωλείτο «κάτω από Λ.Κ.800.000» και δεν θα άφηνε τη σύζυγο του, ήτοι την εναγομένη, να υπογράψει τη σύμβαση αν δεν εξασφαλιζόταν για το επιπρόσθετο ποσό των Λ.Κ.50.000. Οι εναγόμενοι ζήτησαν συμβουλή από το δικηγόρο τους, Άντρο Κλαϊδη, για το θέμα αυτό και ο ΄Αντρος Κλαϊδης ετοίμασε τότε κάποιο «undertaking», τεκμήριο 2. Η ενάγουσα δήλωσε στους εναγομένους ότι ήταν πρόθυμη να πληρώσει το ποσό των Λ.Κ.800.000 για την αγορά της πιο πάνω έπαυλης, αν η οικογένεια της δεν προχωρούσε με την αγορά της έπαυλης του εναγομένου. Η ενάγουσα υπόγραψε ταυτόχρονα τόσο το συμβόλαιο για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης όσο και το "undertaking", τεκμήριο 2. Η αγορά της έπαυλης του εναγομένου δεν ολοκληρώθηκε καθότι η άλλη πλευρά προέβαλλε συνέχεια, σύμφωνα πάντα με τους εναγομένους, διάφορες δικαιολογίες. Την 16.6.07, μετά από αίτημα της ενάγουσας, προγραμματίστηκε δεύτερη συνάντηση στα γραφεία του ιδιοκτήτη του συγκροτήματος, κ. Ακαθιώτη, με σκοπό την αγορά της κατοικίας του εναγομένου. Η ενάγουσα και η οικογένεια της εκπροσωπήθηκαν στην συνάντηση από το δικηγόρο τους, κ. Γεωργίου. Κατά τη συνάντηση ο κ. Γεωργίου έθεσε κάποιους όρους που θα έπρεπε να ικανοποιηθούν προτού υπογραφεί η συμφωνία από τους πελάτες του. Εκ μέρους της υπεράσπισης κατέθεσε επίσης ο Αντώνης Νικολαϊδης, υπάλληλος στο τμήμα επιχειρήσεων της Τράπεζας Eurobank, της επαρχίας Λευκωσίας. Τον Μάϊο του 2007, σύμφωνα πάντα με το μάρτυρα, η ενάγουσα και η εταιρεία Dedosaco Ltd., πελάτες της τράπεζας, ζήτησαν δανειοδότηση για την αγορά δύο κατοικιών στο συγκρότημα Akathiotis Poseidonia Beach Gardens, στο Παραλίμνι. Η τράπεζα ενέκρινε τη δανειοδότηση της ενάγουσας και η αγορά της κατοικίας ολοκληρώθηκε. Σε σχέση με τη δανειοδότηση της Dedosaco Ltd., για την αγορά της έπαυλης, το αίτημα δεν προωθήθηκε από την πιο πάνω εταιρεία. Ενώπιον του Δικαστηρίου κατατέθηκαν ως τεκμήρια το συμβόλαιο μεταξύ της ενάγουσας και της εναγομένης, για την αγορά της έπαυλης της τελευταίας, η αλληλογραφία που ανταλλάχθηκε μεταξύ των διαδίκων, όπως επίσης και το «declaration», που υπογράφηκε από την ενάγουσα. Με βάση τη μαρτυρία που έχει προσκομισθεί ενώπιον του Δικαστηρίου προκύπτουν ως αναντίλεκτα γεγονότα ότι την άνοιξη του 2007 η ενάγουσα και η οικογένεια της ενδιαφέρθηκαν να αγοράσουν δύο επαύλεις, ιδιοκτησία των εναγομένων, που αποτελούσαν μέρος του ιδίου κτιριακού συγκροτήματος. Η έπαυλη της εναγομένης υπερτερούσε σε σχέση με την έπαυλη του εναγομένου, τόσο στη διαμόρφωση του χώρου και στη διακόσμηση όσο και στον εξοπλισμό. Η έκταση του οικοπέδου, επί του οποίου είχε ανεγερθεί η έπαυλη της εναγομένης, ήταν μεγαλύτερη κατά 190 τ.μ., περίπου, από την έκταση του οικοπέδου, επί του οποίου είχε ανεγερθεί η έπαυλη του εναγομένου. Πέραν τούτου, η έπαυλη της εναγομένης ήταν εντελώς καινούργια δεν είχε ακόμη κατοικηθεί, σε αντίθεση με την έπαυλη του εναγομένου, στην οποίαν κατοικούσαν ο ίδιος και η οικογένεια του. Μετά από διαβουλεύσεις μεταξύ των εναγομένων, της ενάγουσας και μελών της οικογένειας της τελευταίας, συγκεκριμένα του πατέρα και του αδελφού της, συμφωνήθηκε όπως η ενάγουσα αγοράσει την έπαυλη της εναγομένης και η εταιρεία, Dedosaco Ltd., που ήταν οικογενειακή εταιρεία, την έπαυλη του εναγομένου. Ο δικηγόρος των εναγομένων, ΄Αντρος Κλαϊδης, ανέλαβε τη σύνταξη των συμβολαίων. Την 16.5.07 προγραμματίστηκε συνάντηση στο γραφείο του πιο πάνω δικηγόρου, για να υπογραφούν τα συμβόλαια για την αγορά και των δύο κατοικιών. Αντίγραφα των συμβολαίων είχαν αποσταλεί στους ενδιαφερόμενους αγοραστές, από το δικηγόρο Άντρο Κλαϊδη, εκ των προτέρων. Στη συνάντηση ήταν παρόντες η ενάγουσα, οι εναγόμενοι και ο δικηγόρος ΄Αντρος Κλαϊδης. Η ενάγουσα και η εναγομένη υπόγραψαν κατά τη συνάντηση συμβόλαιο για την αγοραπωλησία της έπαυλης της εναγομένης, τεκμήριο 1. Στο συμβόλαιο διαβάζουμε τα πιο κάτω σε σχέση με το τίμημα πώλησης της έπαυλης: «The Purchase Price of the Property agreed between the Vendor and the Purchaser is hereby fixed at C.Y. £750.000.- (Seven Hundred and Fifty Thousand Pounds Cyprus), which shall be paid as follows:- Α. The sum of C.Y. £750.000.- (Seven Hundred and Fifty Thousand Pounds Cyprus), shall be paid by the Purchaser to the Vendor, by the 30th of May 2007, together with vacant possession and delivery of the said property to the Purchaser.» Ταυτόχρονα με την υπογραφή του πιο πάνω συμβολαίου η ενάγουσα υπέγραψε ένα έντυπο το οποίο έφερε το τίτλο «Declaration», τεκμήριο 2. Παραθέτω αυτούσιο το περιεχόμενο του εγγράφου αυτού. «I, Doxa Andrea Charalambous - Passport No: 500340355 hereby legally undertake that in the event that I and/or Dedosaca Limited, fail to purchase the property known as House No.2 of Poseidona Beach Gardens, then the agreed purchase price shall be increased by the sum of CY£50,000 (Fifty Thousand Pounds), accordingly, I undertake to pay the above sum by the 30th of May 2007." Τα πιο πάνω γεγονότα ήταν αποδεκτά και από τα δύο μέρη, εκείνο που αμφισβητήθηκε έντονα ήταν οι συνθήκες κάτω από τις οποίες υπεγράφη το πιο πάνω έγγραφο και στη συνέχεια δόθηκε η επιταγή των Λ.Κ.50.000. Η ενάγουσα και ο αδελφός της, Σάββας Λιασής, ισχυρίσθηκαν ότι η επιταγή είχε δοθεί ως εγγύηση για την αγορά της κατοικίας του εναγομένου και διαζευκτικά ως προκαταβολή για την εξασφάλιση του δικαιώματος αγοράς της πιο πάνω κατοικίας. Η ενάγουσα όμως, ως αναφέρω και ανωτέρω, διαφοροποίησε τη θέση της κατά την αντεξέταση και συμφώνησε στην ουσία με τη θέση των εναγομένων, ότι η επίδικη επιταγή είχε δοθεί σε σχέση με την αγορά της έπαυλης της εναγομένης και όχι της έπαυλης του εναγομένου. Η εκδοχή των εναγομένων συνάδει και με το περιεχόμενο του «declaration», τεκμήριο 2, το οποίο και υπέγραψε η ενάγουσα. Η μαρτυρία του Σάββα Λιασή επί του συγκεκριμένου σημείου είναι περιορισμένης σημασίας καθότι δεν είχε προσωπική γνώση των γεγονότων, δεν ήταν παρών στη συνάντηση, κατά την οποία υπεγράφη το επίδικο συμβόλαιο και το «declaration», από την ενάγουσα και στηρίζεται αποκλειστικά στις πληροφορίες που του έδωσε η τελευταία. Από τη στιγμή που η ίδια η ενάγουσα παραδέχθηκε ότι η επιταγή δόθηκε για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης, καμία βαρύτητα μπορεί να δοθεί στην κατάθεση του Σάββα Λιασή επί του συγκεκριμένου σημείου. Πέραν τούτου οι ισχυρισμοί του έρχονται σε πλήρη αντίθεση με το περιεχόμενο του τεκμηρίου 2 που υπεγράφη από την ενάγουσα. Στο τεκμήριο 2 καμία αναφορά γίνεται ότι το ποσό των Λ.Κ.50.000 είχε δοθεί σαν εγγύηση και η προκαταβολή για την αγορά της έπαυλης του εναγομένου. Το γεγονός δε ότι η επιταγή ήταν στο όνομα της εναγομένης και όχι του εναγομένου και εκδόθηκε από την ενάγουσα και όχι την Dedosaco Ltd., είναι ένα άλλο στοιχείο που ενισχύει τη θέση των εναγομένων ότι η επιταγή δόθηκε σε σχέση με την έπαυλη της εναγομένης. Αν η επίδικη επιταγή είχε δοθεί ως «προκαταβολή» και ή ως «εγγύηση» για την αγορά της έπαυλης του εναγομένου τότε κάποιος λογικά θα ανέμενε ότι η επιταγή θα εκδίδετο από την Dedosaco Ltd, που θα αγόραζε την έπαυλη, προς όφελος του πωλητή, ήτοι του εναγομένου, και όχι προς όφελος της εναγομένης. Η εκδοχή των εναγομένων επί του συγκεκριμένου σημείου γίνεται δεκτή από το Δικαστήριο. Αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η επιταγή των Λ.Κ.50.000 είχε δοθεί από την ενάγουσα προς την εναγομένη σε σχέση με την αγορά της έπαυλης της τελευταίας. Σε περίπτωση που η ενάγουσα ή η εταιρεία Dedosaco Ltd δεν αγόραζε την έπαυλη του εναγόμενου τότε η ενάγουσα υποχρεούτο όπως δώσει στην εναγομένη το ποσό των Λ.Κ.50.000, ως μέρος του τιμήματος για την αγορά της έπαυλης της τελευταίας. Σε σχέση με τους λόγους που δεν υλοποιήθηκε η συμφωνία για την αγορά της κατοικίας του εναγομένου, παρατηρώ ότι ήταν έντονη η προσπάθεια της μιας πλευράς να επιρρίψει τις ευθύνες στην άλλη. Οι λόγοι μη υλοποίησης της πιο πάνω συμφωνίας είναι όμως άνευ σημασίας για την έκβαση της παρούσας υπόθεσης καθότι δεν αποτελεί επίδικο θέμα, με βάση τη δικογραφία. Πουθενά στην Έκθεση Απαίτησης της ενάγουσας, που ας σημειωθεί ότι δεν έχει καταχωρήσει Απάντηση, αναφέρεται ότι ήταν όρος της μεταξύ τους συμφωνίας ότι το επίδικο ποσό των Λ.Κ.50.000 θα καταβάλλετο από την ενάγουσα στην εναγομένη, μόνο σε περίπτωση που η συμφωνία για την αγορά της δεύτερης κατοικίας δεν ολοκληρωνόταν λόγω υπαιτιότητας του αγοραστή. Ενόψει τούτου, δεν κρίνω σκόπιμο να ασχοληθώ με το θέμα αυτό, ήτοι ποια πλευρά ευθύνεται για την μη υλοποίηση της πιο πάνω συμφωνίας, και να προβώ σε αξιολόγηση της σχετικής μαρτυρίας. Ήταν η θέση της ενάγουσας ότι η συμφωνία μεταξύ των δύο μερών, ήτοι της εναγομένης και της ίδιας, περιοριζόταν στο περιεχόμενο του γραπτού κειμένου που υπέγραψαν και κάλεσε το Δικαστήριο να αγνοήσει οποιανδήποτε εξωγενή μαρτυρία που αφορά καταβολή επιπρόσθετου ανταλλάγματος. Όταν η συμφωνία δύο μερών αποτυπώνεται σε γραπτό κείμενο, τα μέρη που την υπέγραψαν δεσμεύονται από το περιεχόμενο της. Το γεγονός αυτό όμως δεν εξυπακούει ότι το γραπτό κείμενο θα περιέχει όλους τους όρους της συμφωνίας. Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στο σύγγραμμα Chitty on Contracts[1]: «.But it by no means follows that the document will contain all the terms of the contract. It may be partly oral and partly in writing. Further, many contracts are made solely by word of mouth or are contained in or evidenced by documents which have not been signed by the party affected.." Και σ΄ ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «... Αλλά σε καμία περίπτωση εξυπακούεται ότι το έγγραφο θα περιέχει όλους τους όρους της συμφωνίας. Αυτή μπορεί να είναι μερικώς προφορική και μερικώς γραπτή. Περαιτέρω, πολλές συμφωνίες γίνονται προφορικά ή περιέχονται ή επιμαρτυρούνται σε έγγραφα τα οποία δεν έχουν υπογραφεί από το επηρεαζόμενο μέρος.» Αποτελεί γενικό κανόνα ότι όταν η συμφωνία των δύο μερών αποτυπώνεται γραπτώς, εξωγενής μαρτυρία δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή για να τροποποιήσει, προσθέσει και ή αφαιρέσει οποιονδήποτε μέρος της συμφωνίας. Παρά ταύτα ο πιο πάνω κανόνας, γνωστός ως «parol evidence rule» υπόκειται σε μεγάλο αριθμό εξαιρέσεων. Εξωγενής μαρτυρία μπορεί να γίνει αποδεκτή από το Δικαστήριο για αριθμό λόγων, ένας από αυτούς είναι η περίπτωση όπου το γραπτό κείμενο δεν εκφράζει ολόκληρη τη συμφωνία μεταξύ των δύο μερών. Διαβάζουμε χαρακτηριστικά στο Chitty on Contracts τα πιο κάτω[2]: ". It cannot therefore be asserted that in modern times the mere production of a written agreement however complete it may look, will as a matter of law render inadmissible evidence of other terms not included expressly or by reference in the document. "The court is entitled to look at all the evidence from start to finish in order to see what the bargain was that was struck between the parties." Kαι σ΄ ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «. Δεν μπορεί επομένως να υποστηρίξει κανείς ότι στη σύγχρονη εποχή η απλή παρουσίαση μιας γραπτής συμφωνίας ανεξαρτήτως πόσο πλήρης μπορεί να φαίνεται, μπορεί νομικά να καταστήσει μη αποδεκτή μαρτυρία σε σχέση με άλλους όρους που δεν περιέχονται ρητά ή με αναφορά στο έγγραφο. «Το Δικαστήριο δικαιούται να εξετάσει όλη την μαρτυρία από την αρχή ως το τέλος για να δει ποια συναλλαγή έχει επιτευχθεί μεταξύ των μερών.» Και στο σύγγραμμα "The Law of Contract" του G.H. Treitel[3]: ". (κ) WRITTEN AGREEMENT NOT THE WHOLE AGREEMENT. When a contract is reduced to writing, there is a presumption that the writing was intended to include all the terms of the contract; but this presumption is rebuttable. If the written document was not intended to set out all the terms agreed between the parties, extrinsic evidence of other terms is admissible. ." Kαι σ΄ ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «. (κ) ΓΡΑΠΤΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑ ΟΧΙ Η ΠΛΗΡΗΣ ΣΥΜΦΩΝΙΑ. Όταν μια σύμβαση αποτυπώνεται γραπτώς, υποθέτει κανείς ότι ο σκοπός του γραπτού κειμένου ήταν να συμπεριλάβει όλους τους όρους της συμφωνίας αλλά ο υποθετικός αυτός συλλογισμός είναι ανατρέψιμος. Αν το γραπτό κείμενο δεν είχε σκοπό να αποτυπώσει όλους τους όρους που είχαν συμφωνηθεί μεταξύ των μερών, εξωγενής μαρτυρία σε σχέση με τους άλλους όρους είναι αποδεκτή .» Eργο του Δικαστηρίου είναι να εντοπίσει την πραγματική πρόθεση των μερών. Αν το Δικαστήριο, με βάση τη μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του, καταλήξει ότι όροι επιπρόσθετοι των όσων περιέχονται στο γραπτό κείμενο συμφωνήθηκαν και προορίζονταν από τα μέρη να αποτελέσουν μέρος της συμφωνίας, τότε το Δικαστήριο θα θεωρήσει ότι η συμφωνία συνίσταται μερικώς από τους όρους που περιέχονται στο γραπτό κείμενο και μερικώς από τους όρους που έχουν συμφωνηθεί, αλλά δεν περιλαμβάνονται στο γραπτό κείμενο. Αν το Δικαστήριο όμως καταλήξει ότι το κείμενο αποτελεί ολοκληρωμένη καταγραφή της συμφωνίας τότε θα απορρίψει οποιαδήποτε επιπρόσθετη μαρτυρία[4]. Το Δικαστήριο όταν εξετάζει κατά πόσο μια δήλωση αποτελεί όρο του συμβολαίου ή όχι, λαμβάνει υπόψη διάφορους παράγοντες και τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης ξεχωριστά. Στο σύγγραμμα Chitty on Contracts διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω[5]: «. The question whether any particular statement is a mere representation or a term of the contract is frequently a difficult one for the court. In reaching a conclusion it will take into account the following considerations: the importance of the truth of the statement; the time which elapsed between the making of the statement and the final manifestation of consenus; whether the party making the statement was vis-à-vis the other party, in a better position to ascertain the truth of the statement; and whether the statement was subsequently omitted when the agreement was embodied in a more formal contract in writing. But none of these criteria is conclusive and the true test would seem to be whether there is "evidence of an intention by one or both parties that there should be contractual liability in respect of the accuracy of the statement. Such cases show that, in this area of contract the circumstances of each case must be individually considered to ascertain the intention of the parties and that the criteria stated above furnish no decisive tests in law. "The intention of the parties can only be deduced from the totality of the evidence, and no secondary principles of such a kind can be universally true." Kαι σε ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «.. Το ερώτημα κατά πόσο συγκεκριμένη δήλωση είναι μια απλή παράσταση ή όρος του συμβολαίου είναι συχνά δύσκολο ν΄ απαντηθεί από το Δικαστήριο. Το Δικαστήριο προτού καταλήξει, θα λάβει υπόψη τους πιο κάτω παράγοντες: τη σπουδαιότητα της αλήθειας της δήλωσης, το χρόνο που παρήλθε μεταξύ του χρόνου που έγινε η δήλωση και της τελικής εκδήλωσης κοινής συναίνεσης, κατά πόσο το μέρος που έκανε τη δήλωση ήταν vis-à-vis το άλλο μέρος, σε καλύτερη θέση να διακριβώσει την αλήθεια της δήλωσης και κατά πόσο η δήλωση παραλείφθηκε εκ των υστέρων, όταν η συμφωνία ενσωματώθηκε σε μια πιο επίσημη σύμβαση. Αλλά, κανένα από αυτά τα κριτήρια είναι αποφασιστικής σημασίας και το αληθινό ερώτημα φαίνεται να είναι κατά πόσο υπάρχει μαρτυρία πρόθεσης από ένα ή και από τα δύο μέρη ότι θα έπρεπε να υπάρχει συμβατική υποχρέωση σε σχέση με την ακρίβεια της δήλωσης.. Αυτές οι υποθέσεις δεικνύουν ότι σ΄ αυτό το τομέα της σύμβασης τα γεγονότα της κάθε υπόθεσης πρέπει να κρίνονται ξεχωριστά για εξακρίβωση της πρόθεσης των μερών και τα πιο πάνω κριτήρια δεν είναι αποφασιστικής σημασίας στο νόμο. «Η πρόθεση των μερών μπορεί μόνο να εξαχθεί από το σύνολο της μαρτυρίας και δευτερεύουσες αρχές αυτού του είδους δεν εφαρμόζονται καθολικώς». Eξωγενής μαρτυρία μπορεί να γίνει δεκτή, ως εξαίρεση του γενικού κανόνα και σε σχέση με το αντάλλαγμα που συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών[6]. Mαρτυρία «επιπρόσθετου» ανταλλάγματος μπορεί να γίνει αποδεκτή νοουμένου ότι δεν είναι ασυμβίβαστη με το αντάλλαγμα που καταγράφεται στη συμφωνία. Στην υπόθεση Pao On v. Lau Yiu Long[7] διαβάζουμε σχετικά τα πιο κάτω: "Τhere is no doubt, and it was not challenged that extrinsic evidence is admissible to prove the real consideration where
- a)no consideration, or a nominal consideration, is expressed in the instrument, or
- b)the expressed consideration is in general terms or ambiguously stated, or
- c)a substantial consideration is stated, but an additional consideration exists. The additional consideration must not, however, be inconsistent with the terms of the written instrument." Kαι σε ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «. Δεν υπάρχει αμφιβολία, και δεν έχει αμφισβητηθεί ότι εξωγενής μαρτυρία είναι αποδεκτή προς απόδειξη του πραγματικού ανταλλάγματος όταν α) κανένα αντάλλαγμα και ή ονομαστικό αντάλλαγμα προβλέπεται στο συμβόλαιο ή β) το αντάλλαγμα εκφράζεται με γενικούς όρους ή διατυπώνεται αόριστα, ή γ) καθορίζεται σημαντικό αντάλλαγμα αλλά υπάρχει και επιπρόσθετο αντάλλαγμα. Το επιπρόσθετο αντάλλαγμα δεν πρέπει, παρά ταύτα, να είναι ασυμβίβαστο με τους όρους του γραπτού κειμένου .» Σκοπός του parol evidence rule είναι να προσδώσει βεβαιότητα στις συναλλαγές των ανθρώπων ενώ οι πολλές εξαιρέσεις σκοπό έχουν την απονομή δικαιοσύνης μεταξύ των μερών. Τα Δικαστήρια, τη σημερινή εποχή, είναι πολύ πιο πρόθυμα να δεχθούν ότι μία διαβεβαίωση μπορεί να αποτελέσει, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις δεσμευτική συμφωνία. Στην απόφαση J. Evans and Sons (Portsmouth) Ltd. v. Andrea Mergavio Ltd[8] o Lord Denning είπε χαρακτηριστικά: «.When a person gives a promise or an assurance to another, intending that he should act on it by entering into a contract, and does act on it by entering into the contract, we hold that it is binding." Και σε ελεύθερη μετάφραση στα Ελληνικά: «. Όταν ένα πρόσωπο δίνει μία υπόσχεση ή μία διαβεβαίωση σε άλλο πρόσωπο, με την πρόθεση ο άλλος να ενεργήσει με βάση αυτή και να συμβληθεί και ο άλλος ενεργεί με βάση αυτή και συμβάλλεται, θεωρούμε ότι αυτή είναι δεσμευτική.» Στην υπό εξέταση υπόθεση η ενάγουσα και η οικογένεια της διαπραγματεύονταν με τους εναγομένους την αγορά και των δύο επιδίκων ακινήτων. Οι διάδικοι συμφώνησαν μεταξύ τους ότι σε περίπτωση που επωλείτο μόνο η έπαυλη της εναγομένης, που σύμφωνα με την ίδια την ενάγουσα υπερείχε έναντι της έπαυλης του εναγομένου, η τιμή θα ήταν Λ.Κ.800.000 ενώ σε περίπτωση που επωλούντο και οι δύο επαύλεις εντός καθορισμένου χρόνου, η συνολική τιμή τους θα ήταν Λ.Κ.1.500.000. Το συμβόλαιο που υπεγράφη μεταξύ των μερών ανέγραφε σαν τιμή πώλησης το ποσό των Λ.Κ.750.000 παράλληλα όμως η ενάγουσα δεσμεύτηκε ότι σε περίπτωση που η ίδια ή η οικογενειακή εταιρεία δεν αγόραζε τη δεύτερη έπαυλη τότε αυτή θα κατέβαλλε στην εναγομένη το επιπρόσθετο ποσό των Λ.Κ.50.000 ως μέρος του τιμήματος για την αγορά της έπαυλης της εναγομένης. Η δέσμευση της ενάγουσας επιμαρτυρείται και από τη δήλωση που υπέγραψε, τεκμήριο 2. Η ενάγουσα έδωσε στην εναγομένη επιταγή για ποσό Λ.Κ.50.000. Η επιταγή των Λ.Κ.50.000 τιμήθηκε τη δεύτερη φορά που κατατέθηκε στην τράπεζα. Η μεταβίβαση της έπαυλης έγινε μετά την καταβολή του ποσού των Λ.Κ.750.000 και εξαργύρωσης της επιταγής των Λ.Κ.50.000. Με βάση τα πιο πάνω συνάγεται ότι πρόθεση των δύο μερών, ενάγουσας και εναγομένης ήταν, σε περίπτωση που επωλείτο μόνο η έπαυλη της εναγόμενης, το τίμημα αυτής θα ήταν Λ.Κ.800.000 ενώ σε περίπτωση που επωλείτο και η δεύτερη έπαυλη, ιδιοκτησία του εναγόμενου θα καταβάλλετο το ποσό των Λ.Κ.1.500.000 και για τις δύο επαύλεις. Το γεγονός ότι στο συμβόλαιο που υπογράφηκε μεταξύ ενάγουσας και εναγομένης καταγράφεται το ποσό των Λ.Κ.750.000, ως αντάλλαγμα για την αγορά της έπαυλης, δεν εμποδίζει το Δικαστήριο να λάβει υπόψη εξωγενή μαρτυρία προς απόδειξη της αληθινής πρόθεσης των μερών, σε σχέση με το πραγματικό αντάλλαγμα που συμφωνήθηκε μεταξύ τους. Πρόθεση και των δύο μερών ήταν όπως η πιο πάνω δέσμευση για καταβολή επιπρόσθετου ανταλλάγματος, σε περίπτωση που δεν επωλείτο η έπαυλη του εναγομένου, αποτελέσει μέρος της μεταξύ τους συμφωνίας. Αυτός ήταν και ο λόγος που η ενάγουσα υπέγραψε τη σχετική ανάληψη υποχρέωσης, τεκμήριο 2 και εξέδωσε στη συνέχεια, προς όφελος της εναγομένης, την επίδικη επιταγή για το πιο πάνω ποσό. Πέραν των πιο πάνω, θα ήθελα να παρατηρήσω ότι η εξωγενής μαρτυρία για καταβολή επιπρόσθετου ανταλλάγματος ύψους Λ.Κ.50.000, σε περίπτωση που δεν επωλείτο και η έπαυλη του εναγομένου εντός καθορισμένης χρονικής προθεσμίας, δεν είναι ασυμβίβαστη με τον όρο της γραπτής σύμβασης που προέβλεπε ότι το αντάλλαγμα θα ήταν Λ.Κ.750.000. Αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι οι όροι της επίδικης συμφωνίας μεταξύ ενάγουσας και εναγόμενης δεν περιορίζονταν στο γραπτό κείμενο, που υπογράφηκε κατά τη συνάντηση ημερομηνίας 16.5.07, αλλά περιλάμβαναν και την πιο πάνω προφορική συμφωνία που είχε επιτευχθεί κατά την ίδια συνάντηση μεταξύ των δύο μερών. Η επίδικη επιταγή των Λ.Κ.50.000 δόθηκε στα πλαίσια της πιο πάνω συμφωνίας και όχι ως προκαταβολή και η εγγύηση για την αγορά της έπαυλης του εναγόμενου, ως ήταν η δικογραφημένη θέση της ενάγουσας που προωθήθηκε κατά την ακροαματική διαδικασία. Ενόψει όλων των πιο πάνω κρίνω ότι η αξίωση της ενάγουσας για επιστροφή του ποσού των Λ.Κ.50.000 δεν μπορεί να πετύχει. Η αγωγή απορρίπτεται μ΄ έξοδα υπέρ των εναγομένων και εναντίον της ενάγουσας ως θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ................... Τ. Παρασκευαϊδου - Καρακάννα, Α.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] 27η Εκδοση, παρα.12-002 [2] 27η έκδοση, παρα.12-082 [3] 6η έκδοση, σελ.155 [4] Βλέπετε Chitty on Contracts, ανωτέρω, παρα. 12-083. [5] 27η έκδοση, Παρ. 12-003. [6] Bλέπετε «Law of Contact», του G.Η. Treitel, 6η έκδοση σελ.157. [7] [1980] A.C. 614, 631. [8] [1976] 1 W.L.R. 1078. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο