← Κύπρος

Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ c/o Nissi Beach Hotel ν. Giovani Developers Ltd κ.α., Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 2/08, 29/5/2009

Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ c/o Nissi Beach Hotel ν. Giovani Developers Ltd κ.α., Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 2/08, 29/5/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2009:A23 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ Ενώπιον: Θ. Θωμά, Ε. Δ. Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 2/08 Μεταξύ: Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ, c/o Nissi Beach Hotel, από την Αγία Νάπα Εφεσειόντων-Αιτητών και

  1. Giovani Developers Ltd, από το Παραλίμνι
  2. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, από τη Λευκωσία Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση Συνενωμένη με τις πιο κάτω εφέσεις: Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 3/08 Μεταξύ: Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ, c/o Nissi Beach Hotel, από την Αγία Νάπα Εφεσειόντων-Αιτητών και
  3. Giovani Developers Ltd, από το Παραλίμνι
  4. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, από τη Λευκωσία Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 4/08 Μεταξύ: Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ, c/o Nissi Beach Hotel, από την Αγία Νάπα Εφεσειόντων-Αιτητών και
  5. Giovani Developers Ltd, από το Παραλίμνι
  6. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, από τη Λευκωσία Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση Αρ. Αίτησης-Έφεσης: 5/08 Μεταξύ: Παύλος Γ. Παυλάκης Λτδ, c/o Nissi Beach Hotel, από την Αγία Νάπα Εφεσειόντων-Αιτητών και
  7. Giovani Developers Ltd, από το Παραλίμνι
  8. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, από τη Λευκωσία Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση Ημερομηνία: 29/5/2009 Εμφανίσεις: Για τους εφεσείοντες-αιτητές: κος Δρυμιώτης Για εφεσίβλητους-καθ'ων η αίτηση: κος Λάντος Α Π Ο Φ Α Σ Η Οι αιτητές με τις υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο συνενωμένες αιτήσεις-"εφέσεις" τους αξιώνουν την ακύρωση της απόφασης του διευθυντή του τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 4/1/2008 με την οποία αποφάσισε την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας για τα τεμάχια 391, 392, 396 και 407 του κτηματικού σχέδιου 2-285-372 τμήμα 11 στο χωριό Σωτήρα της επαρχίας Αμμοχώστου. Σε ενδιάμεσο στάδιο της διαδικασίας οι εφέσεις εναντίον του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας απεσύρθησαν. Θεωρώ χρήσιμο να καταγράψω από αυτό το πρώιμο στάδιο τις διαπιστώσεις του δικαστηρίου, οι οποίες στηρίζονται στα αδιαμφισβήτητα γεγονότα: Οι διάδικοι είναι οι εγγεγραμμένοι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτες των 4 επίδικων ακινήτων, τα οποία είναι εγγεγραμμένα ως χωράφια. Στις 29/12/2006 η καθ' ης η αίτηση εταιρεία υπέβαλε προς τον επαρχιακό κτηματολογικό λειτουργό Αμμοχώστου την αίτηση υπ' αριθμό ΑΧ953/06 για καταναγκαστική διανομή των ακινήτων, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 29 του Κεφ.
  9. Ο επαρχιακός κτηματολογικός λειτουργός Αμμοχώστου, κατά τη διαδικασία εξέτασης της ως άνω αίτησης, ζήτησε τις απόψεις του επαρχιακού γραφείου του τμήματος πολεοδομίας και οικήσεως Αμμοχώστου. Με επιστολή του ημερομηνίας 17/10/2007 την οποία απηύθυνε προς την καθ' ης η αίτηση εταιρεία και κοινοποίησε προς την εφεσείουσα εταιρεία, ο διευθυντής τις συμβούλεψε όπως αποταθούν προς την αρμόδια αρχή για έκδοση πολεοδομικής άδειας, για τον λόγο ότι, όπως αναφέρεται στην υπό αναφορά επιστολή του, τα επίδικα ακίνητα εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη "τουριστική ζώνη Τ2α (και μέρος του τεμαχίου 396 στην πολεοδομική ζώνη Τ2ε)" και εφάπτονται δημόσιου δρόμου. Τους ενημέρωσε δε ότι εάν μέσα σε 2 μήνες δεν προσκομίζονταν στοιχεία στο γραφείο του ότι οι συνιδιοκτήτες είχαν αποταθεί από κοινού προς την αρμόδια αρχή για έκδοση πολεοδομικής άδειας, θα απέρριπτε την αίτηση της καθ' ης η αίτηση εταιρείας και θα προχωρούσε στην έκδοση πιστοποιητικού αδιανεμήτου, εάν τούτο ζητείτο από το γραφείο του. Στις 16/11/2007 η καθ' ης η αίτηση εταιρεία υπέβαλε στο γραφείο του επαρχιακού κτηματολογικού λειτουργού Αμμοχώστου αιτήσεις για την έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας για το κάθε επίδικο ακίνητο ξεχωριστά. Επειδή δεν προσκομίστηκαν στο γραφείο του διευθυντή του επαρχιακού κτηματολογικού γραφείου Αμμοχώστου οποιαδήποτε στοιχεία ότι οι συνιδιοκτήτες των επίδικων ακινήτων είχαν αποταθεί για έκδοση πολεοδομικής άδειας, ο διευθυντής στις 4/1/2008 προχώρησε στην έκδοση των εκκαλούμενων πιστοποιητικών αδιαιρετότητας. Οι λόγοι επί των οποίων στηρίζονται οι εφέσεις είναι οι ακόλουθοι: (α) Ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έσφαλεν εις την εκτίμηση των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης και /ή δεν ερεύνησε επαρκώς ή καθόλου όλα τα υπάρχοντα στοιχεία καθ' ότι υπάρχουν τοιαύτα δια των οποίων θα εμποδίζετο η έκδοση της υπό κρίση αποφάσεως. (β) Η ισχυριζόμενη αδυναμία διανομής του κτήματος αρ. εγγραφής 0/5788 αρ. τεμαχίου 391, Φ/Σχ. 2-285-372 είναι ανακριβής και λανθασμένη και /ή ανύπαρκτος και/ή εκτός των προνοιών του νόμου. (γ) Ο διευθυντής δεν έλαβε υπόψη την επί τόπου πραγματική κατάσταση, το εμβαδόν των κτημάτων, τις δυνατότητες τους και τη νομική τους κατάσταση και δεν χρησιμοποίησε τις ενδεδειγμένες μεθόδους δια διερεύνηση της διαφοράς, ούτε και κάλεσε την πλευρά των εφεσειόντων όπως εκφράσουν απόψεις, δεν έλαβε δε υπόψη του το γεγονός ότι τα επίδικα κτήματα είναι όμορα μεταξύ τους. (δ) Ο διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του όλα τα ενώπιον του γεγονότα, στοιχεία και τεκμήρια και ειδικώς δεν έλαβε υπόψη την επί τόπου πραγματική και νομική κατάσταση των κτημάτων. (ε) Ο διευθυντής, δεν έλαβε επαρκώς ή καθόλου υπόψη του τα συμφέροντα και /ή τα δικαιώματα των εφεσειόντων κατά την εξέταση της υποθέσεως. (στ) Η απόφαση του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δεν είναι επαρκώς ή καθόλου αιτιολογημένη. (ζ) Η απόφαση του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συγκρούεται με τα άρθρα 23

(1)
(2)
(3)
(11)και 28
(1)του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας. Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζονται οι εφέσεις εκτίθενται στην ένορκη δήλωση του Γεώργιου Α. Παύλου, υπαλλήλου των αιτητών. Στην ένορκη δήλωση του αναφέρει τους ακόλουθους λόγους, για τους οποίους η εκκαλούμενη απόφαση είναι εσφαλμένη.
  1. Τα επίδικα κτήματα είναι όμορα μεταξύ τους και ευρίσκονται εις τοιαύτη ζώνη, με τέτοιο εμβαδό ώστε η διανομή τους να είναι πρόσφορος. Τα κτήματα εφάπτονται δημοσίας οδού και καλύπτονται από τα σχετικά δίκτυα υδροδοτήσεως, ηλεκτροδοτήσεως και άλλων παροχών, η δε ανάπτυξη της περιοχής και η φύση αυτής επιτρέπουν το διαχωρισμό.
  2. Το συνολικό εμβαδόν όλων των κτημάτων είναι πρόσφορο και νομικά αρκετό και ικανό για την διανομή τους και ανάπτυξη τους υπό του συγκυρίου.
  3. Ο διευθυντής για άγνωστους λόγους δεν ζήτησε και δεν είχε ή δεν έλαβε υπόψη την γνώμη των εφεσειόντων, ουδεμία επαφή είχε με αυτούς για ανταλλαγή απόψεων ή πληροφοριών και απεφάσισε μόνος υπό πλάνη και /ή ετσιθελικά.
  4. Ως πληροφορούνται οι εφεσείοντες από τρίτους στην αίτηση του συγκυρίου για καταναγκαστική διανομή προς τον διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και/ή του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Αμμοχώστου, ούτος έθεσε ανακριβή στοιχεία, αναλήθειες και ανακρίβειες και /ή αναφέρθησαν θέματα άσχετα υπό τις περιστάσεις.
  5. Ωσαύτως στην ίδια αίτηση τους οι συγκύριοι των ακινήτων, ανεφέρθησαν σε γεγονότα του μέλλοντος και σε δικές τους προσδοκίες ή θέσεις για την προς το συμφέρον τους ανάπτυξη του υπό διαχωρισμό μεριδίου ώστε η διανομή υπό τις περιστάσεις και σύμφωνα με τις απαιτήσεις των να ήταν δύσκολος και/ή αδύνατος.
  6. Οι εφεσείοντες-συνιδιοκτήτες έχουν δικές τους απόψεις και αποφάσεις επί του θέματος και ειδικά επί του ενδεχομένου διαχωρισμού των κτημάτων, που δεν λήφθηκαν υπόψη και /ή δεν ακούστηκαν καν, και οι οποίες απόψεις και/ή θέσεις θα υποβοηθούσαν την όλη κατάσταση.
  7. Οι εφεσείοντες-συνιδιοκτήτες ουδέποτε αρνήθηκαν να συνεργασθούν στην διανομή των κτημάτων, νοουμένου ότι τούτο δεν θα παρέβλαπτε τα δικά τους συμφέρονται και τούτο θα ήταν νόμιμο. Οι καθ' ων η αίτηση εναντιώθηκαν στην έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Με την ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης τους προβάλλουν τους ακόλουθους λόγους ένστασης:
  8. Οι αιτητές δεν παρουσίασαν εύλογη αιτία και /ή οιουσδήποτε λόγους που να δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.
  9. Η παρούσα υπόθεση έχει ως μοναδικό σκοπό την πρόκληση καθυστέρησης και /ή κωλυσιεργίας.
  10. Η απόφαση του διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να εκδώσει τα πιστοποιητικά αδιανεμήτου των επίδικων κτημάτων, έχει ληφθεί ορθά και νομότυπα και σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου Κεφ.224 και είναι δεόντως αιτιολογημένη.
  11. Η απόφαση του διευθυντή του Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να εκδώσει τα πιστοποιητικά αδιανεμήτου είναι προϊόν έρευνας, γιατί πριν την έκδοση τους ο διευθυντής επιλήφθηκε της αίτησης για καταναγκαστική διανομή των επίδικων κτημάτων σύμφωνα με το άρθρο 29
(1)του Κεφ. 224 και η οποία απερρίφθη για το λόγο ότι οι διάδικοι δεν προσκόμισαν επιστολή ότι υπέβαλαν αίτηση στην αρμόδια αρχή για τον διαχωρισμό τους.
  1. Οι εφεσείοντες δεν αποκαλύπτουν ουσιώδη λόγο στην αίτηση τους γιατί η απόφαση θα πρέπει να ακυρωθεί, εφόσον οι ίδιοι ουδέποτε πρότειναν /ή αποδέχτηκαν /ή εισηγήθηκαν από τις 19/9/2006 και μέχρι τις 4/1/2008 προς τον συνιδιοκτήτη τους οιανδήποτε πρόταση για την υποβολή αίτησης για διαχωρισμό των επίδικων κτημάτων.
  2. Ο διευθυντής κατά την εξέταση της αίτησης έλαβε υπόψη του τα νομικά χαρακτηριστικά τους, την θέση τους, εφόσον βρίσκονται στην πολεοδομική ζώνη όπου επιτρέπεται η τουριστική ανάπτυξη, γι' αυτό και δεν προχώρησε στην έγκριση της αίτησης για καταναγκαστική διανομή και εισηγήθηκε στους διάδικους την υποβολή της αίτησης για διαχωρισμό ενώπιον της αρμόδιας αρχής.
  3. Εάν οι εφεσείοντες-αιτητές θεωρούν ότι τα συμφέροντα και /ή δικαιώματα τους είναι ο εγκλωβισμός των εφεσίβλητων και η στέρηση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας στους εφεσίβλητους και/ή να εξαναγκάσουν τους εφεσίβλητους να παραδοθούν στις ορέξεις των εφεσειόντων-αιτητών, με την πληρωμή ψηλότερων ποσών αγοράς από την τρέχουσα τιμή και/ή την παραχώρηση περισσότερου κτήματος από το ½ μερίδιο, τότε ορθά ο διευθυντής απεφάσισε ότι τα ακίνητα δεν μπορούν να διαχωριστούν και εξέδωσε τα πιστοποιητικά αδιανεμήτου.
  4. Η απόφαση του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας είναι σύμφωνη με τα άρθρα 23
(1)
(2)
(3)
(11)και 28
(1)του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας περί προστασίας της ακινήτου ιδιοκτησίας και ακριβώς η απόφαση του διευθυντή προστατεύει τα συμφέροντα αμφότερων των διαδίκων. Η ειδοποίηση πρόθεσης ένστασης συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση του μετόχου και διευθυντή των καθ' ων η αίτηση Χριστάκη Τζιοβάνη. Στην ένορκη δήλωση του περιγράφει το ιστορικό της αγοράς του μεριδίου του επί των επίδικων ακινήτων από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του καθώς και τις επαφές που είχε πριν και μετά την αγορά του με τον διευθυντή και κυριότερο μέτοχο των εφεσειόντων Παύλο Παυλάκη. Όπως ισχυρίζεται, ο κος Παυλάκης του είχε υποσχεθεί ότι δεν θα έφερνε ένσταση στον διαχωρισμό των ακινήτων, για να μπορέσουν να τα αναπτύξουν. Δυστυχώς όμως μετά την επ' ονόματι του εγγραφή του μεριδίου του ο κος Παυλάκης αρνείτο να συγκατατεθεί στον διαχωρισμό των επίδικων ακινήτων, παρά τις συνεχείς και επίμονες προσπάθειες του. Η συνεχιζόμενη άρνηση του κου Παυλάκη να συγκατατεθεί στον διαχωρισμό των ακινήτων τον οδήγησε στην υποβολή της αιτήσεως του για καταναγκαστική διανομή. Νομική πτυχή Οι εφέσεις στηρίζονται στα άρθρα 58
(3)και 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, επί του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας Διαδικαστικού Κανονισμού του 1956 και επί των συμφυών εξουσιών του δικαστηρίου. Όπως έχω ήδη αναφέρει οι αιτητές επιδιώκουν την ακύρωση των πιστοποιητικών αδιαιρετότητας, τα οποία εξέδωσε ο διευθυντής του επαρχιακού κτηματολογικού γραφείου Αμμοχώστου αναφορικά με τα επίδικα ακίνητα, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 28
(1)του περί ακινήτου ιδιοκτησίας (διακατοχή, εγγραφή και εκτίμηση) Νόμου Κεφ.
  1. Η έκδοση των πιστοποιητικών αδιαιρετότητας αποτελεί απόφαση του διευθυντή του κτηματολογίου, η οποία υπόκειται σε έφεση από οιονδήποτε επηρεαζόμενο πρόσωπο, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 80 του Κεφ.
  2. Η έφεση ενώπιον του επαρχιακού δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση της απόφασης του διευθυντή (βλ. Lambi Haralambous Lapa Loizou v. Kornelia Themistokleous 22 CLR 177 και Άννα Μιλτιάδη Ιωάννου ν. Στέλιος Κωνσταντίνου κ.α.
(1999)1 ΑΑΔ 749). Η ακρόαση της υπό εξέταση υπόθεσης διεξήχθη με βάση τις πρόνοιες του Κανονισμού 10
(3)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Τροποποιητικού Διαδικαστικού Κανονισμού του 2006 ημερομηνίας 22/11/2006. Ο υπό αναφορά Κανονισμός αναφέρει επί λέξει τα ακόλουθα: «10
(3)Το Δικαστήριο ή Δικαστής, μετά από αίτηση ή προφορικό αίτημα, μπορεί για καλό λόγο, να επιτρέψει την καταχώρηση συμπληρωματικών ενόρκων δηλώσεων. Η ακρόαση αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων που αναφέρονται στην αίτηση ή στις ένορκες δηλώσεις τηρουμένης της δυνατότητας αντεξέτασης που προνοείται από τη Διαταγή 39 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών». Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων δεν ζήτησαν να αντεξετάσουν οποιοδήποτε από τους ομώσαντες τις ενόρκους δηλώσεις, με αποτέλεσμα η ακρόαση της υπόθεσης να περιοριστεί στην ανάπτυξη της επιχειρηματολογίας της εκατέρωθεν πλευράς. Οι λόγοι έφεσης υπό (α), (β), (γ) και (δ) συμπλέκονται μεταξύ τους, γι αυτό και είναι ορθότερο κατά την άποψη μου όπως συνεξεταστούν. Οι αιτητές ισχυρίζονται ότι ο διευθυντής δεν ερεύνησε επαρκώς ή καθόλου τα υπάρχοντα στοιχεία, τα οποία θα εμπόδιζαν την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης και επιπλέον δεν έλαβε υπόψη του την πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Στην παράγραφο 6(α) και (β) της ενόρκου δηλώσεως η οποία συνοδεύει την έφεση, ο ενόρκως δηλών περιγράφει τα στοιχεία, τα οποία κατά τον ισχυρισμό του δεν είχε λάβει υπόψη του ο διευθυντής. Δεν θα συμφωνούσα με την ως άνω θέση. Στον φάκελο του δικαστηρίου κατατέθηκε η απόφαση του διευθυντή, στην οποία περιγράφονται λεπτομερώς οι λόγοι, οι οποίοι οδήγησαν το διευθυντή στην έκδοση των εκκαλούμενων πιστοποιητικών αδιαιρετότητας. Όπως υπήρξε αδιαμφισβήτητο, τα επίδικα ακίνητα με αριθμούς τεμαχίων 391, 392, 407 και το μεγαλύτερο μέρος του τεμαχίου 396 εμπίπτουν στην πολεοδομική ζώνη Τ2α. Το υπόλοιπο τμήμα του τεμαχίου 396 εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Τ2ε. Τόσο η ζώνη Τ2α όσο και η Τ2ε είναι τουριστικές ζώνες. Και στις 2 ζώνες είναι επιτρεπτή η οικοδομική ανάπτυξη με την ανέγερση ξενοδοχείων, διαμερισμάτων, κατοικιών, καταστημάτων κλπ. Αυτό το οποίο διαφέρει μεταξύ των 2 ζωνών είναι ο συντελεστής δόμησης και το ποσοστό κάλυψης (βλ. το παράρτημα "Κ" της απόφασης του διευθυντή). Το άρθρο 27
(1)(α) του Κεφ. 224 αναφέρει ότι καμιά ακίνητη ιδιοκτησία κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμου ή κανονισμού. Ας σημειωθεί ότι η φράση "κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς" είναι η μετάφραση στα ελληνικά του "building site" που υπάρχει στο αυθεντικό αγγλικό κείμενο του άρθρου 27
(1)(α). Πιστεύω ότι η ορθότερη μετάφραση του "building site" στα ελληνικά θα ήταν "κατάλληλη για οικοδομικούς σκοπούς" παρά την φράση "κατάλληλη για οικοπεδικούς σκοπούς". Το άρθρο 21 του περί πολεοδομίας και χωροταξίας νόμου 90/72 απαγορεύει την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακινήτου ιδιοκτησίας εκτός αν χορηγηθεί πολεοδομική άδεια από την πολεοδομική αρχή. Το δε άρθρο 20
(2)(δ) του ίδιου νόμου αναφέρει ότι η "ανάπτυξη" περιλαμβάνει "τη διαίρεση οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας σε χωριστά οικόπεδα" (βλ. Σοφία Αλεξάνδρου Γεωργιάδη-Σιακίδη ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας
(2001)1 ΑΑΔ 711). Θα ήθελα ακόμα να παραπέμψω στο άρθρο 3
(1)(γ) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμο Κεφ. 96 συμφώνως του οποίου κανένα πρόσωπο δεν δύναται να διαιρεί οποιαδήποτε γη σε χωρισμένα οικόπεδα χωρίς την άδεια της αρμόδιας αρχής. Στο εδάφιο 2 του ιδίου άρθρου ως αρμόδια αρχή καθορίζεται, για μεν τις περιοχές που δεν αποτελούν δήμο ο έπαρχος της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, για δε τις περιοχές που αποτελούν δήμο το κατά τόπο δημοτικό συμβούλιο. Αυτό το οποίο ζητούσαν κατ' ουσίαν οι καθ' ων η αίτηση με την αίτηση τους για καταναγκαστική διανομή ήταν ο διαχωρισμός του κάθε επίδικου ακινήτου σε 2 ξεχωριστά οικόπεδα, τα οποία θα κατανέμοντο μεταξύ των 2 συνιδιοκτητών τους. Με τον ως άνω διαχωρισμό θα καθίστατο δυνατή και η αξιοποίηση του κάθε οικοπέδου από τον ιδιοκτήτη του. Στο σημείο αυτό αξίζει να υπογραμμίσω ότι στην ένορκο του δήλωση ο διευθυντής της καθ' ης η αίτηση εταιρείας αναφέρει ότι ο διευθυντής των εφεσειόντων του είχε υποσχεθεί ότι δεν θα έφερνε ένσταση στον διαχωρισμό των ακινήτων για να μπορέσουν (οι καθ' ων η αίτηση) να τα αναπτύξουν. Από την αιτιολογημένη απόφαση του διευθυντή προκύπτει ότι στα πλαίσια της εξέτασης της αίτησης των καθ' ων η αίτηση για καταναγκαστική διανομή των επίδικων ακινήτων, ενόψει του ότι όλα τα ακίνητα εμπίπτουν σε ζώνη τουριστικής ανάπτυξης ζητήθηκαν από τον διευθυντή οι απόψεις του επαρχιακού λειτουργού του τμήματος πολεοδομίας και οικήσεως Αμμοχώστου εις τρόπο ώστε να γινόταν ορθός και ισάξιος διαχωρισμός των ακινήτων στους 2 συνιδιοκτήτες (βλ. το παράρτημα "Β" της αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή). Ο επαρχιακός λειτουργός του τμήματος πολεοδομίας και οικήσεως Αμμοχώστου με επιστολή του ημερομηνίας 27/9/2007 πληροφόρησε το διευθυντή ότι τα επίδικα ακίνητα επηρεάζονται από σχέδιο για το μελλοντικό οδικό δίκτυο, από δημόσιο χώρο πρασίνου και χώρο για κοινοτικό εξοπλισμό. Εφόσον προηγείτο οριστικοποίηση του χώρου πρασίνου, θα μπορούσε να γίνει εμβαδομέτρηση του καθαρού εμβαδού του κάθε τεμαχίου, το οποίο θα προέκυπτε μετά την παραχώρηση τμημάτων για σκοπούς ρύθμισης της ανάπτυξης, όπως οδικά δίκτυα, χώρος πρασίνου, χώρος για κοινοτικό εξοπλισμό κλπ. Εν κατακλείδι στην επιστολή αναφέρεται ότι σε περίπτωση καταναγκαστικής διανομής των επίδικων ακινήτων δεν θα ήταν δυνατή η επιβολή επιβαρυντικών όρων από τον διευθυντή, που θα περιόριζαν καθ' οιονδήποτε τρόπο την άσκηση των εξουσιών της πολεοδομικής αρχής, σε περίπτωση που υποβαλλόταν μελλοντικά αίτηση για ανάπτυξη των επίδικων ακινήτων. Από τα όσα αναφέρω αμέσως πιο πάνω προκύπτει ξεκάθαρα ότι δεν θα ήταν δυνατόν να διενεργηθεί από τον διευθυντή ορθή και δίκαιη διανομή των ακινήτων μεταξύ των συνιδιοκτητών χωρίς να προηγηθεί η επιβολή όρων από την πολεοδομική αρχή πριν τον διαχωρισμός τους, για σκοπούς ισότιμης ρύθμισης της ανάπτυξης τους. Με αυτό τον τρόπο θα αποφεύγετο η πρόκληση αδικίας εις βάρος του ενός εκ των συνιδιοκτητών από την επιβολή τυχόν επαχθέστερων όρων στο ένα εκ των 2 οικοπέδων που θα προέκυπταν από τον διαχωρισμό του κάθε ακινήτου. Ο διευθυντής, έχοντας κατά νου αφενός μεν το περιεχόμενο της ως άνω περιγραφόμενης επιστολής, αφετέρου δε τις πρόνοιες του άρθρου 27
(1)(α) του Κεφ. 224 είχε ζητήσει από τους συνιδιοκτήτες των επίδικων ακινήτων όπως εντός τακτής προθεσμίας αποταθούν στην αρμόδια αρχή για έκδοση πολεοδομικής άδειας για διαχωρισμό και διανομή των επίδικων ακινήτων, πράγμα που οι συνιδιοκτήτες παρέλειψαν να πράξουν. Σύμφωνα με τον αδιαμφισβήτητο ισχυρισμό της ενόρκου δηλώσεως του διευθυντή της καθ' ης η αίτηση εταιρείας, αυτοί που αρνήθηκαν να συνυπογράψουν την σχετική αίτηση προς την αρμόδια αρχή ήταν οι εφεσείοντες. Δεν θα συμφωνούσα με την θέση των αιτητών ότι ο διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του το ότι τα επίδικα ακίνητα εφάπτονται δημόσιου δρόμου, ή ότι το εμβαδόν τους καθιστά δυνατή την διανομή και διαχωρισμό τους. Από την αιτιολογημένη απόφαση του διευθυντή προκύπτει ότι τόσο η θέση των επίδικων ακινήτων, όσο και το εμβαδόν τους είχαν ληφθεί υπόψη από τον διευθυντή. Από την άλλη όμως φαίνεται να λήφθηκαν υπόψη από τον διευθυντή αφενός μεν η πολεοδομική ζώνη στην οποία εμπίπτουν τα ακίνητα, αφετέρου δε οι πρόνοιες του άρθρου 27
(1)(α) του Κεφ. 224. Παραπονούνται επίσης οι εφεσείοντες ότι ο διευθυντής δεν κάλεσε την πλευρά τους να εκφράσει τις απόψεις της. Στην ένορκη δήλωση του υπαλλήλου τους Γεώργιου Παύλου υπάρχει ισχυρισμός ότι ο διευθυντής δεν ζήτησε την γνώμη των εφεσειόντων, ούτε οποιαδήποτε επαφή είχε με αυτούς για ανταλλαγή απόψεων ή πληροφοριών. Δεν θα συμφωνούσα ούτε με τους ως άνω ισχυρισμούς. Ο διευθυντής στην επιστολή του ημερομηνίας 17/10/07, η παραλαβή της οποίας δεν αμφισβητήθηκε από τους εφεσείοντες, τους ενημέρωσε ότι σε περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες δεν αποτείνοντο στην αρμόδια αρχή εντός της καθορισμένης στην επιστολή προθεσμίας για έκδοση πολεοδομικής άδειας διαχωρισμού, θα προχωρούσε στην έκδοση πιστοποιητικού αδιαιρετότητας των επίδικων ακινήτων, εφόσον ζητείτο η έκδοση του (βλ. το παράρτημα "Δ" της αιτιολογημένης απόφασης του διευθυντή). Κι όμως οι εφεσείοντες, παρά το ότι είχε περιέλθει σε γνώση τους η ως άνω πρόθεση του διευθυντή, και παρά το ότι είχαν αρνηθεί να υπογράψουν αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας διαχωρισμού, εντούτοις σε καμιά ενέργεια δεν προέβησαν για να κοινοποιήσουν στον διευθυντή τις απόψεις τους περί της κατ' ισχυρισμό δυνατότητας διαχωρισμού των ακινήτων. Το λιγότερο το οποίο θα ανέμενα από αυτούς θα ήταν είτε να απέστελλαν γραπτώς στον διευθυντή τις ως άνω απόψεις τους είτε να τον ενημέρωναν προφορικά γι' αυτές σε κατ' ιδίαν συνάντηση μαζί του, την οποία θα ζητούσαν οι ίδιοι. Δυστυχώς όμως σε καμιά από τις ως άνω ενέργειες δεν προέβησαν. Είμαι της άποψης ότι δεν μπορούν να παραπονούνται εκ των υστέρων για δήθεν παράλειψη του διευθυντή να ζητήσει τις απόψεις τους, από τη στιγμή που είχαν την ευκαιρία να τον ενημερώσουν οι ίδιοι και παρέλειψαν αδικαιολόγητα να το πράξουν. Πέραν των πιο πάνω θα ήθελα να προσθέσω ότι από τον τρόπο με τον οποίο είναι διατυπωμένο το άρθρο 28
(1)του Κεφ. 224 προκύπτει ότι ο διευθυντής έχει την εξουσία να εκδώσει μονομερώς το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας χωρίς να καθίσταται αναγκαίο να ζητήσει τις απόψεις όλων των συνιδιοκτητών. Από το λεκτικό του ως άνω άρθρου προκύπτει κατά τρόπο σαφή ότι η πρόθεση του νομοθέτη ήταν να δώσει το δικαίωμα στον κάθε συνιδιοκτήτη να αποταθεί μονομερώς στο διευθυντή για την έκδοση του ως άνω πιστοποιητικού. Με τον 5ο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι ο διευθυντής δεν έλαβε υπόψη του τα συμφέροντα και/ή δικαιώματα τους. Ούτε με τον λόγο αυτό θα συμφωνούσα. Όπως προκύπτει από την αιτιολογημένη απόφαση του διευθυντή, ο λόγος για τον οποίο είχε ζητήσει τις απόψεις του επαρχιακού λειτουργού του τμήματος πολεοδομίας και οικήσεως Αμμοχώστου ήταν για να γίνει ορθός και ισάξιος διαχωρισμός των επίδικων ακινήτων μεταξύ των 2 συνιδιοκτητών. Μέσα στο ίδιο πνεύμα είχε ζητήσει από τους συνιδιοκτήτες όπως αποταθούν στο αρμόδιο γραφείο για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας διαχωρισμού. Η άρνηση των εφεσειόντων να υποβάλουν αίτηση για έκδοση της ως άνω πολεοδομικής άδειας ήταν ο αποκλειστικός λόγος για την απόρριψη της αίτησης για καταναγκαστικό διαχωρισμό των ακινήτων μεταξύ των 2 συνιδιοκτητών και της έκδοσης των εκκαλούμενων πιστοποιητικών αδιαιρετότητας. Είμαι της άποψης ότι οι εφεσείοντες θα πρέπει να ψέγουν τους εαυτούς τους και όχι τον διευθυντή για τις ενέργειες του. Συνυφασμένος με τον υπό εξέταση λόγο είναι και ο λόγος έφεσης (ζ) σύμφωνα με τον οποίο η απόφαση του διευθυντή συγκρούεται με τα άρθρα 23 και 28 του Συντάγματος. Για τους ίδιους λόγους που επεξήγησα αμέσως πιο πάνω απορρίπτω και αυτό τον λόγο έφεσης. Παντελώς αβάσιμος κρίνεται και ο λόγος έφεσης ότι η απόφαση του διευθυντή δεν είναι επαρκώς ή/και καθόλου αιτιολογημένη. Όπως έχω ήδη αναφέρει στον φάκελο του δικαστηρίου κατατέθηκε η απόφαση του διευθυντή με βάση τις πρόνοιες του κανονισμού 6
(2)των περί ακινήτου ιδιοκτησίας διαδικαστικών κανονισμών του 1956. Στην ως άνω απόφαση γίνεται πλήρης αναφορά στα γεγονότα καθώς και στους λόγους που οδήγησαν τον διευθυντή στην έκδοση των εκκαλούμενων πιστοποιητικών αδιαιρετότητας. Η κατάληξη του ήταν ότι δεν μπορούσε να γίνει οποιοσδήποτε διαχωρισμός χωρίς να παραβιάζονται οι πρόνοιες του άρθρου 27
(1)του Κεφ. 224. Κατ' επέκταση και ο λόγος αυτός δεν μπορεί να ευσταθήσει. Ως γενικής φύσεως και αόριστος θα μπορούσε να χαρακτηριστεί και ο ισχυρισμός στην ένορκη δήλωση του υπαλλήλου των εφεσειόντων ότι στην αίτηση των καθ' ων η αίτηση για καταναγκαστική διανομή τέθηκαν προς τον διευθυντή ανακριβή και αναληθή στοιχεία. Δεν γίνεται καμιά αναφορά σε συγκεκριμένα στοιχεία, τα οποία κατά τον ισχυρισμό των εφεσειόντων ήταν ανακριβή ή αναληθή. Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να επεξηγήσω πιο πάνω καταλήγω ότι οι υπό εξέταση εφέσεις θα πρέπει να απορριφθούν. Όσον αφορά τα έξοδα δεν βλέπω οποιονδήποτε λόγο για απόκλιση από το γενικό κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Οι εφέσεις απορρίπτονται με έξοδα υπέρ των καθ' ων η αίτηση και εναντίον των εφεσειόντων, όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το δικαστήριο. (Υπ.) .............. Θ. Θωμά, Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.