← Κύπρος

ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ ν. Μιχάλη Θεοδούλου Καλογήρου ως διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου κ.α., Αρ. Αγωγής 707/2003,

ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ ν. Μιχάλη Θεοδούλου Καλογήρου ως διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου κ.α., Αρ. Αγωγής 707/2003, 7/9/2009 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDAMM:2009:A26 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. Θ. Οικονόμου, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής 707/2003 Μεταξύ: ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ Εναγόντων Και

  1. Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου
  2. Μαγδαληνής Μιχαήλ Γιαννή
  3. Κώστα Φραντζή, εκκαθαριστή της Εταιρείας A. ZAKHEOS ESTATES LTD
  4. Εφόρου Εταιρειών & Επίσημου Παραλήπτη / Διαχειριστή της περιουσίας της πτωχεύσασας Στέλλας Ανδρέου Εναγόμενων Ώς ετροποποιήθη δυνάμει διατάγματος του Δικαστηρίου ημερ. 30/3/2009 Αρ. Αγωγής 707/2003 Μεταξύ: ΠΙΓΚΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ Εναγόντων Και
  5. Μιχάλη Θεοδούλου Καλογήρου ως διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Θεόδουλου Νικόλα Καλογήρου
  6. Μαγδαληνής Μιχαήλ Γιαννή
  7. Κώστα Φραντζή, εκκαθαριστή της Εταιρείας A. ZAKHEOS ESTATES LTD
  8. Εφόρου Εταιρειών & Επίσημου Παραλήπτη / Διαχειριστή της περιουσίας της πτωχεύσασας Στέλλας Ανδρέου Εναγομένων Ημερομηνία: 7 Σεπτεμβρίου 2009 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τους Ενάγοντες: Ο κ. Χατζηϊωάννου. Για τους Εναγόμενους 1 και 2: Ο κ. Καραπατάκης με τον κ. Χαραλάμπους. Για τον Εναγόμενο 3: Ο κ. Ιντιάνος. Για τον Εναγόμενο 4, επίσημο παραλήπτη: Ο κ. Β. Σωτηρίου για ν' ακούσει απόφαση για τον κ. Αντωνάκη Σωτηρίου. Διευθυντής των εναγόντων κ. Γ. Πίγκος, παρών. ΑΠΟΦΑΣΗ Α. Το γενικό ιστορικό Στις 20.4.1986 το ζεύγος Θεόδουλου Καλογήρου και Μαγδαληνής Μιχαήλ Γιαννή Καλογήρου, εναγόμενοι 1 και 2[1], εγγεγραμμένοι ανά ½ μερίδιο έκαστος ενός κτήματος πώλησαν τα μερίδια τους, δηλαδή ολόκληρο το κτήμα, στην ZAKHEOS ESTATES LTD[2] και στη Στέλλα Ζακχαίου[3] με γραπτές συμφωνίες που κατατέθηκαν ως τεκμήρια ΙΑ και 1Β. Οι ιδιοκτήτες είχαν αναλάβει να μεταβιβάσουν άμα τη εξοφλήσει που συμφωνήθηκε να γίνει μέχρι τις 31.5.
  9. Αποτέλεσε κοινό τόπο ότι οι συμφωνίες αυτές κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Στις 2.11.1987 αυτοί οι τέσσερις συμφώνησαν να πωλήσουν το "ήμισυ περίπου" του εν λόγω κτήματος στους ενάγοντες, την Πίγκος Εστέιτς Λτδ[4]. Το πωληθέν τμήμα το καθόρισαν με κόκκινο χρώμα σε κτηματολογικό σχέδιο που επεσύναψαν στη συμφωνία. Τότε ακόμα δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για το τμήμα που πωλήθηκε. Αυτό έγινε, όπως θα δούμε, αργότερα. Η μεταβίβαση συμφωνήθηκε να γίνει μετά την ξεχωριστή εγγραφή. Στο προοίμιο της σχετικής συμφωνίας πώλησης, η οποία κατατέθηκε ως τεκμήριο 2 αναφέρονται τα ακόλουθα: "ΕΠΕΙΔΗ ο Θεόδουλος Νικόλα Καλογήρου και η Μαγδαληνή Μιχ. Γιαννή, σύζυγος Θεοδούλου Καλογήρου είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες κατά 1/2 μερίδιο των τεμαχίων αρ. 174/1/2, 170/2, 170/3, 304.40, Φ/Σχ. 42/19 Ε 2 Σωτήρα που θα αναφέρεται πιο κάτω το κτήμα και ΕΠΕΙΔΗ οι ως άνω εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, επώλησαν τα μερίδια τους στην Στέλλα Ανδρέα Ζακχαίου και στην εταιρεία Α. ΖΑΚΧΑΙΟΣ ΕΣΤΕΙΤΣ ΛΤΔ αντίστοιχα δυνάμει πωλητηρίων εγγράφων ημερ. 20/4/86 και ΕΠΕΙΔΗ οι ως άνω πωλητές από κοινού συμφωνούν να πωλήσουν το ½ περίπου του πιο πάνω κτήματος εκτάσεως περίπου 6 στρεμμάτων όπως ακριβώς εμφαίνεται στο επισυνημμένον κτηματολογικόν σχέδιον με κόκκινο χρώμα και τον χαρακτηρισμό Α. στους αγοραστές και οι αγοραστές συμφωνούν να αγοράσουν το πιο πάνω τμήμα του κτήματος." Στα χρόνια που παρήλθαν μέχρι σήμερα - η Zakheos τέθηκε υπό εκκαθάριση και εναγόμενος 3 είναι ο εκκαθαριστής της εταιρείας Κ.Φραντζής, - η Στέλλα πτώχευσε και εναγόμενος 4 είναι ο Επίσημος Παραλήπτης ως παραλήπτης της περιουσίας της και - ο Θεόδουλος απεβίωσε εκκρεμούσας της αγωγής και εναγόμενος 1 είναι πλέον ο διαχειριστής της περιουσίας του και υιός του, Μ. Καλογήρου. Όμως μέχρι σήμερα, παρά το ότι οι ενάγοντες κατέβαλαν το αντάλλαγμα, το κτήμα παραμένει στους αρχικούς ιδιοκτήτες, ενώ στο μεταξύ προέκυψαν αντιδικίες. Πρώτα ήταν η αγωγή 411/2002 μεταξύ της Μαγδαληνής και της Zakheos και η αγωγή 412/02 μεταξύ του Θεόδουλου και της Στέλλας. Οι πρωτόδικες αποφάσεις στις εν λόγω αγωγές καθώς και οι αντίστοιχες αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου που τις επικύρωσαν έχουν κατατεθεί ως τεκμήρια 7 και 7Α, 8 και 8Α, τηρούμενης της θέσης των εναγόντων ότι πρόκειται για res inter alios acta. Όντως ο κανόνας είναι ότι μία δικαστική απόφαση in personam αποτελεί έναντι των τρίτων αμάχητη απόδειξη μόνο για την ύπαρξη της, την ημερομηνία και το νομικό της αποτέλεσμα και όχι για την ακρίβεια ή την αλήθεια της απόφασης ή των λόγων επί των οποίων στηρίχθηκε (Phipson on Evidence, 14η έκδοση, παρ. 33-01, 33-91, 33-92, Christos Haralambou Boyiadji ν. Eleni Andrea Papachristoforou

(1958)23 C.L.R. 299). Έτσι, σε σχέση με τις δύο εν λόγω αποφάσεις σημειώνεται το γεγονός και ο χρόνος της έκδοσης τους όπως φαίνεται στα τεκμήρια και καταγράφεται το αποτέλεσμα τους: Στην 411/02 το δικαστήριο απέρριψε την αξίωση της Μαγδαληνής η οποία, επικαλούμενη παράβαση από μέρους της Zakheos, ζητούσε ακύρωση ή τερματισμό της συμφωνίας (τεκμ. 1Α) και αποζημιώσεις. Απέρριψε και την αξίωση του εκκαθαριστή της Zakheos για ειδική εκτέλεση, αλλά επεδίκασε αποζημιώσεις υπέρ του για παράβαση της σύμβασης από την ενάγουσα. Στην 412/02 το Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση του Θεόδουλου ο οποίος ζητούσε αναγνώριση ότι η συμφωνία (τεκ. 1Β) είχε τερματισθεί από υπαιτιότητα της Στέλλας. Απέρριψε επίσης την αλήπτη της περιουσίας της Στέλλας για ειδική εκτέλεση, επιδικάζοντας υπέρ του το ποσό των £22.000 που είχε πληρωθεί έναντι πλέον τόκο, όχι όμως αποζημιώσεις για παράβαση της συμφωνίας γιατί αυτή η απαίτηση δεν προωθήθηκε. Ακολούθησε η παρούσα αγωγή με την οποία η Πίγκος αφού εξόφλησε το συμφωνηθέν τίμημα χωρίς να πάρει το κτήμα, ζητά ειδική εκτέλεση δυνάμει του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ.232 ή αποζημιώσεις. Αυτά ως γενική εισαγωγή. Στα επιμέρους γεγονότα θα γίνει αναφορά στην πορεία. Β. Ζήτημα ως προς την πραγματική Φύση της συναλλαγής και του ανταλλάγματος Οι εναγόμενοι 1 και 2 έθεσαν νομικά ζητήματα για την εγκυρότητα της επίδικης συμφωνίας που μπορεί από τώρα να εξεταστούν πριν υπεισέλθουμε σε γεγονότα νια τα οποία υπήρξαν αντικρουόμενες εκδοχές. Κατ' αρχάς ισχυρίζονται ότι, ως εκ της κατάθεσης των αρχικών συμφωνιών στο Κτηματολόγιο, δεν ήταν νομικά εφικτή η σύναψη νέας συμφωνίας με το ίδιο αντικείμενο. Αγορεύοντας ο ευπαίδευτος δικηγόρος τους αμφισβήτησε κατ' ουσίαν την ιδιότητα τους ως πωλητές στη νέα σύμβαση, εφόσον «έπαυσαν να είναι πλέον ιδιοκτήτες και/ή δικαιούχοι.» Εισηγήθηκε περαιτέρω ότι το αναφερόμενο στη συμφωνία αντάλλαγμα δεν ήταν για όλους τους εμφαινόμενους ως πωλητές, αλλά μόνο για τους εναγόμενους 3 και 4. Ενώ ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων απάντησε ότι οι Καλογήρου δεν μπορούν να αμφισβητούν ότι ήταν από κοινού πωλητές, λόγω ακριβώς του προσδιορισμού τους ως τέτοιων στη συμφωνία. Αλλά και ενόψει όρων της συμφωνίας που επέβαλλαν στους πωλητές να ενεργούν από κοινού για τον επιδιωκόμενο τότε διαχωρισμό και να συνεργήσουν ώστε η συμφωνία να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Ως προς το αντάλλαγμα ο κ. Χατζηϊωάννου υπέδειξε ότι στη συμφωνία το τίμημα πώλησης αφορούσε όλους τους πωλητές. Επικαλέστηκε δε, τον κανόνα ότι μια συμφωνία πρέπει να ερμηνεύεται με βάσει το περιεχόμενο της, αποκλεισμένης εξωγενούς μαρτυρίας. Όταν όμως το κείμενο είναι ασαφές ως προς τις προθέσεις των μερών, το δικαστήριο μπορεί να καταφύγει σε εξωγενή μαρτυρία, δηλαδή μαρτυρία που δεν περιέχεται στη συμφωνία, για τη διασάφηση των αμφιβολιών. (Polykarpou ν. Polykarpou
(1982)1 CLR 182, Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.ά.
(1998)1 ΑΑΔ 881, Γεωργίου ν. Meridian Hotels Ltd
(2002)1 ΑΑΔ 2059, Α.Χρ. Σολομωνίδης & Αδελφοί Λτδ ν. Tsouris Constructions and Estates Ltd
(1991)1ΑΑΔ 355). Ο κανόνας αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας κάμπτεται ειδικότερα σε περίπτωση που τίθεται ζήτημα ως προς την πραγματική φύση της συναλλαγής, στα πλαίσια του καθήκοντος του Δικαστηρίου "να αναδείξει την αληθινή συναλλαγή, απαλλάσσοντας την από ο,τιδήποτε διαπιστώνεται ότι αποτελεί μόνο μάσκα ή επικάλυψη της", όπως το έθεσε ο Κωνσταντινίδης, Δ. στην υπόθεση Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Κωνσταντίνου κ.α.
(2001)1 ΑΑΔ 1432. (βλ. επίσης Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Κωνσταντίνου κ.α.
(2002)1 ΑΑΔ 2067, Marketrends Finance Ltd ν. Πέρδικου κ.α.
(2006)1 ΑΑΔ 1042, Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα (Χρηματοδοτήσεις) Λτδ ν. Χίνη, Πολ. Έφ. Αρ. 37/2006, ημερ. 14.7.2008.). Εξωγενής μαρτυρία μπορεί, υπό τις περιστάσεις της συγκεκριμένης υπόθεσης, να γίνει αποδεκτή και στην περίπτωση που αμφισβητείται το αντάλλαγμα, (βλ. Polykarpou, ανωτ.) Εν προκειμένω η αμφισβήτηση των εναγόμενων 1 και 2 άπτεται ακριβώς της πραγματικής φύσης της συναλλαγής και της πραγματικής συμφωνίας για το αντάλλαγμα. Βέβαια, ο κ. Χατζηϊωάννου εισηγήθηκε ότι η κοινή συμφωνία αποκαλύπτει την πρόθεση πώλησης «οποιουδήποτε συμφέροντος» είχε ο καθένας από τους πωλητές στο κτήμα, ούτως ώστε οι ενάγοντες να αποκτήσουν δια της αγοράς όλο το συμφέρον στο κτήμα και ότι όλοι είχαν «κάποιο συμφέρον» και ενεργώντας από κοινού πώλησαν το «όλο συμφέρον». Οι Καλογήρου όμως είχαν ήδη πωλήσει ολόκληρο το ακίνητο. Η κατάθεση των αρχικών συμβάσεων στο Κτηματολόγιο κατέστησε, κατά το δίκαιο της επιείκειας, τους μεν αγοραστές δυνητικά ιδιοκτήτες, τους δε πωλητές απλώς εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχους (constructive trustees) των δικαιωμάτων των αγοραστών. (Χρίστου ν. Γεωργίου
(1999)1 ΑΑΔ 940). Ποίο ήταν το «κάποιο συμφέρον» που, κατά την εισήγηση, πώλησαν οι Καλογήρου συμπληρώνοντας το «όλο συμφέρον»; Ως εκ τούτου τα συμφωνηθέντα από μόνα τους, με το προοίμιο τους να αναφέρεται στην ήδη πώληση, όχι μόνο είναι ασαφή, αλλά δεν έχουν νόημα. Αντίθετα η πραγματική εικόνα φαίνεται από τις περιβάλλουσες περιστάσεις στα πλαίσια των οποίων έγινε η συμφωνία που αποκαλύπτουν το σκοπό που ενεπλάκησαν οι Καλογήρου. Ο Γ. Πίγκος, διευθυντής των εναγόντων, έκαμε σαφές ως μάρτυρας, ότι ο ίδιος είχε ζητήσει από τον τότε διευθυντή της Zakheos, Α. Ζακχαίο, μετά από νομική συμβουλή, να εμπλέξει ως πωλητές και τους Καλογήρου. Είναι φανερό ότι αποσκοπούσε στην προστασία που παρέχει στους αγοραστές το Κεφ. 232. Οι δε Καλογήρου δέχθηκαν, όπως είπε ώς μάρτυρας ο Μ. Καλογήρου, για να μπορέσουν η Zakheos και η Στέλλα να πωλήσουν στην Πίγκος και να εισπράξουν από την Πίγκος, ώστε με τη σειρά τους να εξοφλήσουν τους Καλογήρου. Αυτή είναι η λογική εξήγηση της όλης ιστορίας. Οι Καλογήρου στην πραγματικότητα δεν είχαν δικαιοπρακτική βούληση να πωλήσουν στην Πίγκος. Ούτε είχαν «συμφέρον στο κτήμα» για να το πωλήσουν. Το συμφέρον που στην πραγματικότητα πωλήθηκε ήταν εκείνο των αρχικών αγοραστών που ήταν οι κατ' ουσίαν ιδιοκτήτες και δικαιούχοι του κτήματος. Αυτή η πώληση στην Πίγκος ήταν η πραγματική πώληση. Η πραγματική υπόσχεση για μεταβίβαση στην Πίγκος προερχόταν τους εναγόμενους 3 και 4, έναντι της οποίας έλαβαν, όπως ήταν η πραγματική πρόθεση, το αντάλλαγμα αποκλειστικά και όχι μαζί με τους Καλογήρου. Οι Καλογήρου στην πραγματικότητα δεν συμφωνήθηκε να λάβουν και δεν έλαβαν αντάλλαγμα. Οι σχετικές αποδείξεις (τεκ. 4) καταδεικνύουν ότι όλες οι πληρωμές έγιναν προς τη Zakheos. Ο Α. Ζακχαίος είπε, ως μάρτυρας των εναγόντων, ότι παρά ταύτα "τα μισό ήταν για την εταιρεία και τα μισά για τη Στέλλα Ζακχαίου". Ισχυρίστηκε ότι απ' εκείνα τα λεφτά έδιδε και έναντι του δικού του λογαριασμού στους Καλογήρου. Αυτά όμως δεν έχουν σχέση με τη νομική έννοια του ανταλλάγματος ή αντιπαροχής. Σύμφωνα με το άρθρο 2
(2)(δ) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149: «όταν, με απαίτηση του οφειλέτη, ο δανειστής η οποιοσδήποτε τρίτος προέβηκε ή προβαίνει ή υπόσχεται να προβεί σε πράξη ή αποχή, η πράξη αυτή ή αποχή καλείται " αντιπαροχή" για την υπόσχεση» Η κλασσική επεξήγηση της έννοιας του ανταλλάγματος ή αντιπαροχής έγινε στην Currie ν. Misa [1875] L.R. 10 Ex. 153, 162 (βλ. Polykarpou, ανωτ.) ως ακολούθως: "A valuable consideration, in the sense of the Law, may consist either in some right, interest, profit or benefit accruing to the one party, or some forebearance, detriment, loss or responsibility given, suffered or undertaken by the other".[5] Ο κ. Χατζηϊωάννου εισηγήθηκε και ότι η καταβολή του τιμήματος στη Zakheos για το οποίο έδωσε εξοφλητική απόδειξη συνιστά πλήρη εκτέλεση της υποχρέωσης των εναγόντων προς όλους τους εναγόμενους, επικαλούμενος τις πρόνοιες του άρθρου 38
(3)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 σύμφωνα με τις οποίες « Προσφορά σε ένα από τους πολλούς συνδανειστές επιφέρει τις ίδιες έννομες συνέπειες όπως αν γινόταν σε όλους». Αυτό όμως, με το δέοντα σεβασμό, είναι άλλο ζήτημα. Το άρθρο αυτό ενταγμένο στο Μέρος V περί «Εκπλήρωσης των Συμβάσεων», αφορά το ζήτημα της εκπλήρωσης μιας έγκυρης σύμβασης. Έχει δε, ως αντικείμενο την υποχρέωση του «δανειστή» να αποδεχθεί τη δέουσα προσφορά του «οφειλέτη» προς εκπλήρωση της υπόσχεσης του (tender) ρυθμίζοντας ειδικότερα, όπως και στον πλαγιότιτλο του καταγράφεται, τις συνέπειες της αποποίησης της προσφοράς προς εκπλήρωση. Ενώ το υπό συζήτηση θέμα είναι η καθόλου εγκυρότητα της σύμβασης και η ύπαρξη πραγματικού ανταλλάγματος. Εν προκειμένω το αντάλλαγμα για την υπόσχεση πώλησης και μεταβίβασης το έλαβε η Zacheos και, κατά τον Α. Ζακχαίο και η Στέλλα. Σ' αυτό το θέμα θα επανέλθω. Το ότι χρησιμοποιήθηκε μέρος από το αντάλλαγμα που η Zacheos έλαβε για να πληρωθεί ένα άλλο αντάλλαγμα ή μέρος ενός άλλου ανταλλάγματος, εκείνου που οι ίδιοι όφειλαν στους Καλογήρου, δεν καθιστά το πρώτο αντάλλαγμα δικαίωμα, συμφέρον, κέρδος ή όφελος που απέκτησαν οι Καλογήρου από την επίδικη συμφωνία. Ούτε στοιχειοθετείται μεταξύ Καλογήρου και Πίγκου σχέση με την έννοια του άρθρου 2 του Κεφ.
  1. Αλλ' ούτε θα μπορούσε να εξαρτηθεί το ζήτημα από τη μεταγενέστερη χρήση του ανταλλάγματος. Εκείνο που έχει σημασία και αποτελεί και την κατάληξη επί του θέματος, είναι ότι η βούληση των μερών κατά τη σύναψη της σύμβασης ήταν, παρά τα αναφερόμενα στη συμφωνία, το αντάλλαγμα να είναι αντάλλαγμα για τους αρχικούς αγοραστές στα πλαίσια της δικής τους συμφωνίας με την Πίγκος που ήταν και η πραγματική φύση της επίδικης συναλλαγής, με τους Καλογήρου να προστίθενται απλώς και μόνο στα πλαίσια της επιδίωξης και της προσδοκίας της Πίγκος να αξιοποιήσει τις πρόνοιες του Κεφ.
  2. Αυτές οι διαπιστώσεις εκθεμελιώνουν τις δυνάμει σύμβασης απαιτήσεις εναντίον των εναγομένων 1 και
  3. Θα εξετάσω όμως διαζευκτικά και τις απαιτήσεις αυτές για το ενδεχόμενο τα παραπάνω να είναι εσφαλμένα. Γ. Το αίτημα για ειδική εκτέλεση Γ.1 Οι προϋποθέσεις του άρθρου 2 του Κεφ.232 Ειδική εκτέλεση χωρεί μόνο όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις που θέτει το Κεφ. 232 και ειδικότερα το άρθρο 2 (Καλησπέρας ν. Δρυάδης κ.α
(1998)1 ΑΑΔ 881, Κλεάνθη κ.α. ν. Σιανιού κ.α., Πολ. Εφ. Αρ. 75/07, ημερ. 27.2.09). Το άρθρο 2 του Κεφ. 232 προϋποθέτει κατά πρώτον η σύμβαση να είναι γραπτή και να έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός δύο μηνών. [παρ. (α) και (β)] Αυτές οι προϋποθέσεις δεν έχουν αμφισβητηθεί. Η γραπτή σύμβαση κατατέθηκε στις 19.11.1987 (Τεκμήριο 3). Σύμφωνα όμως με την επιφύλαξη της παραγράφου (β), του άρθρου 2: «Νοείται ότι η εν λόγω κατάθεση του αντιγράφου της σύμβασης γίνεται αποδεκτή μόνον αν υπάρχει εγγραφή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση ή αν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται με τη σύμβαση αν και δεν είναι εγγεγραμμένη χωριστά κατά το χρόνο της κατάθεσης της σύμβασης αποτελεί παρόλα αυτά τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας για την οποία υπάρχει εγγραφή στο όνομα του πωλητή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.. » Ο κ. Καραπατάκης εισηγήθηκε ότι η συμφωνία δεν μπορούσε να κατατεθεί γιατί δεν ήταν όλοι οι πωλητές εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και ότι κακώς το κτηματολόγιο αποδέχθηκε την κατάθεση, κάτι όμως που δεν επηρεάζει το Δικαστήριο να αποφασίσει διαφορετικά. Η εισήγηση αυτή, με το δέοντα σεβασμό, δεν με βρίσκει σύμφωνο, Αν στους πωλητές περιλαμβάνεται για κάποιο λόγο μη εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, τούτο δεν επηρεάζει την αποδοχή της κατάθεσης ώστε να διασφαλιστεί ο αγοραστής έναντι του πωλητή , που είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης εναντίον του οποίου και μόνο, βέβαια, θα μπορεί στο τέλος να δοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Γ.2 Ειδικότερα, η προϋπόθεση νια το εμπρόσθετο της αγωνής Σύμφωνα με την παρ.(γ) του άρθρου 2 του Κεφ.232, ο αγοραστής θα πρέπει να καλέσει πριν από την έγερση της αγωγής τον πωλητή στο Κτηματολόγιο για εξαναγκασμό ειδικής εκτέλεσης και σε περίπτωση παράλειψης, να καταχωρήσει αγωγή εντός 6 μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης. Σε περιπτώσεις που το πωληθέν ακίνητο αφορά τμήμα για το οποίο δεν υπάρχει ξεχωριστή εγγραφή, η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο πωλητής με συστημένη επιστολή γνωστοποιεί στον αγοραστή το γεγονός της έκδοσης ξεχωριστής εγγραφής και την ετοιμότητα του να προβεί στη μεταβίβαση. Εν προκειμένω οι εναγόμενοι δεν παρουσίασαν μαρτυρία ότι κοινοποίησαν το γεγονός με συστημένη επιστολή στην Πίγκος. Σε τέτοια περίπτωση, αν η έκδοση ξεχωριστής εγγραφής περιέλθει σε γνώση του αγοραστή με άλλο τρόπο αντί με γνωστοποίηση του πωλητή, "... η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την ημερομηνία που ο αγοραστής καλεί τον πωλητή να εμφανιστεί ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού για να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης". Είναι κοινώς αποδεκτό ότι χωριστοί τίτλοι για το πωληθέν μέρος είχαν εκδοθεί στις 12.07.
  1. Ο Γ. Πίγκος ισχυρίστηκε όμως ότι είχε ακούσει ότι το κτήμα είχε διαχωριστεί πολύ αργότερα, τον Απρίλιο
  2. Με επιστολές του ημερομηνίας 7.04.2003 (Τεκ. 5) προς τους τέσσερις πωλητές, τους κάλεσε να μεταβούν στις 14.04.2003 στο Κτηματολόγιο για να προβούν στη μεταβίβαση, κάτι που ομολογουμένως δεν έπραξαν. Αρα, κατά τους ενάγοντες, η προθεσμία άρχισε από τότε και τηρήθηκε, εφόσον η αγωγή καταχωρίστηκε στις 30.09.
  3. Ο κ. Καραπατάκης όμως, εισηγήθηκε ότι ο ισχυρισμός του Γ. Πίγκου ότι έλαβε γνώση τον Απρίλιο του 2003 αντιφάσκει με το γεγονός ότι οι τίτλοι είχαν εκδοθεί στις 12.07.1994, κάτι που ήταν, όπως είπε, σε γνώση των εναγόντων. Υπέβαλε στον Γ. Πίγκο ότι του κοινοποιήθηκε η έκδοση χωριστών τίτλων από το Κτηματολόγιο. Ο μάρτυρας απάντησε μεν, ότι δεν θυμόταν, αλλά αυτό δεν συνιστά παραδοχή ότι όντως έλαβε τέτοια κοινοποίηση. Η δε υποβολή δεν ακολουθήθηκε, όπως θα έπρεπε, από μαρτυρία προς στοιχειοθέτηση της. Άλλωστε το Κεφ. 232 δεν συναρτά την προθεσμία με τον χρόνο που λαμβάνει γνώση ο αγοραστής, αλλά, ως άνω, με το χρόνο της πρόσκλησης του αγοραστή μετά που λαμβάνει γνώση. Έτσι, αν υπήρχε καθυστέρηση από τη γνώση μέχρι την πρόσκληση, αυτό δεν θα αφορούσε τις προϋποθέσεις του άρθρου
  4. Θα ήταν θέμα που θα μπορούσε να εξεταστεί σε μεταγενέστερο στάδιο, στα πλαίσια πλέον της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Στο στάδιο δηλαδή που, παρά τη συνδρομή των εκ του Νόμου προϋποθέσεων, μπορεί να εξεταστεί κατά πόσον η καθυστέρηση, σε συνδυασμό με το σύνολο των περιστάσεων, θα καθιστούσε άδικη την ειδική εκτέλεση. Αλλά, εν πάση περιπτώσει, γιατί η Πίγκος να καθυστερήσει εννιά χρόνια να ζητήσει μεταβίβαση αν είχε γνώση; Ο κ. Καραπατάκης εισηγήθηκε αγορεύοντας ότι καθυστέρησε έχοντας ως απώτερο σκοπό να μεγιστοποιήσει το ποσό της αποζημίωσης. Κάτι τέτοιο δεν υποβλήθηκε στον Γ. Πίγκο. Ούτε είναι γενικά ευλόγως αναμενόμενο ένας αγοραστής και μάλιστα επιχειρηματίας γης, όπως ήταν η μαρτυρία, να έχει κατά νου τις αποζημιώσεις, αντί το κτήμα που αγόρασε. Αντίθετα εύλογη είναι η εξήγηση που έδωσε ο Α. Ζακχαίος, ότι δηλαδή δεν κοινοποίησε στον Γ. Πίγκο την έκδοση τίτλων ώστε να αποφύγει τις πιέσεις του, γιατί προσπαθούσε να εξασφαλίσει πρώτα το ποσό που χρωστούσε στους Καλογήρου. Άλλωστε, όχι μόνο ο Α. Ζακχαίος ανέφερε ρητά ότι δεν ενημέρωσε την Πίγκος, αλλά κανένας από τους εναγόμενους δεν ισχυρίστηκε ότι την ειδοποίησε, ούτε προσέφερε μαρτυρία ότι είχε άλλως πως προηγούμενη γνώση. Ο κ. Καραπατάκης χαρακτήρισε περαιτέρω ως αντίφαση το γεγονός ότι στη μαρτυρία του ο Γ. Πίγκος ανέφερε ότι έλαβε γνώση λίγες μέρες πριν στείλει τις επιστολές, ενώ με τις ίδιες τις επιστολές ζητούσε να του γνωστοποιήσουν κατά πόσο επιτέλους είχε διαχωριστεί το κτήμα και εγγραφεί σε ξεχωριστό τίτλο. Ο Γ. Πίγκος εξήγησε ότι επειδή είχε ακούσει περί τούτου, ζήτησε γραπτή απάντηση ότι είχαν όντως εκδοθεί οι τίτλοι. Αυτό έχει την έννοια ότι αποσκοπούσε σε επιβεβαίωση εκείνου που πληροφορήθηκε, από εκείνους που θα έπρεπε να τον είχαν πληροφορήσει χρόνια προηγουμένως. Είναι μέσα σ' αυτό το πλαίσιο μακράς παράλειψης της άλλης πλευράς που εστάλησαν οι επιστολές και δεν μπορεί ο τρόπος απλώς που διατυπώθηκαν να λειτουργήσει σε βάρος της Πίγκος. Άλλωστε, με τις επιστολές σαφώς καλούσε τους τέσσερις !!αν και εφόσον είχε διαχωρισθεί και εγγραφεί το τεμάχιο" να προσέλθουν στο Κτηματολόγιο. Είναι φανερό ότι δεν πρόκειται για αντίφαση που πλήττει τους ισχυρισμούς του Γ. Πίγκου. Υπό το φως όλων των ανωτέρω, προβαίνω σε εύρημα ότι η Πίγκος έλαβε γνώση κατά ή περί τον Απρίλιο του
  5. Το επόμενο ερώτημα είναι το κατά πόσο όντως η Πίγκος έστειλε ή έδωσε τις εν λόγω επιστολές. Αντίγραφα των επιστολών κατατέθηκαν ως τεκμήριο
  6. Τα αντίτυπα που αφορούσαν τη Στέλλα, τη Μαγδαληνή και το Θεόδουλο φέρουν χειρόγραφη σημείωση του Α. Ζακχαίου ότι παρελήφθησαν από εκείνο στις 8.4.
  7. Ο Α. Ζακχαίος ισχυρίστηκε ότι την ίδια μέρα ή την επόμενη παρέδωσε τις επιστολές στο Θεόδουλο. Το αντίτυπο που απευθυνόταν στη Zakheos φέρει σημείωση του εκκαθαριστή Κ. Φραντζή ότι παρελήφθη στις 7.4.
  8. Ήταν η εισήγηση για τους εναγόμενους 1 και 2 ότι η ιστορία με τις επιστολές είναι εκ των υστέρων κατασκεύασμα σε τέτοιο μάλιστα βαθμό ώστε να συνδέεται με τροποποίηση της έκθεσης απαίτησης το 2006 για να προστεθούν οι ισχυρισμοί περί επιστολών οι οποίοι δεν περιέχονταν στην αρχική έκθεση απαίτησης. Ο λόγος που τότε είχε επικαλεσθεί ο Γ. Πίγκος ήταν ότι στην αρχή ο σχετικός φάκελος, που περιελάμβανε όλα τα σχετικά έγγραφα περιλαμβανομένων των αντιγράφων των επιστολών, είχε χαθεί και βρέθηκε λίγες μέρες πριν την αίτηση για τροποποίηση (βλ. τεκ. 9, ένορκη δήλωση Γ. Πίγκου προς υποστήριξη της αίτησης για τροποποίηση). Αγορεύοντας ο κ. Καραπατάκης εισηγήθηκε ότι δεν πρέπει να γίνει πιστευτή η εκδοχή του Γ. Πίγκου ότι έδωσε τις επιστολές στον Α. Ζακχαίο. Δεν ήταν δυνατό, είπε, να αναθέσει ένα τόσο σοβαρό ζήτημα στον πτωχεύσαντα Ζακχαίο χωρίς να εξετάσει αν ήταν εξουσιοδοτημένος. Το αναμενόμενο θα ήταν να παραδώσει ο ίδιος τις επιστολές ή να τις επιδώσει μέσω δικαστικού επιδότη ή να τις αποστείλει με ασφαλισμένο ταχυδρομείο. Όμως έχει γίνει κοινώς αποδεκτό ότι οι επιστολές για τη Στέλλα, το Θεόδουλο και τη Μαγδαληνή παραλήφθηκαν από τον Α. Ζακχαίο. Στον οποίο υποβλήθηκε, όχι ότι δεν παρέλαβε από τον Γ. Πίγκο τις επιστολές, αλλά αντίθετα ότι τις* παρέλαβε πλην όμως δεν τις κοινοποίησε στους εναγόμενους 1 και
  9. Ενώ, αντιφατικά, στο Γ. Πίγκο υποβλήθηκε ότι οι επιστολές δεν γράφτηκαν το 2003 αλλά μεταγενέστερα. Εν πάση περιπτώσει, κατισχύει το εν λόγω κοινώς αποδεκτό γεγονός. Το επόμενο ερώτημα είναι κατά πόσο ο Α. Ζακχαίος παρέδωσε τις επιστολές στους εναγόμενους 1 και 2, Στη γραπτή του δήλωση (κυρίως εξέταση) αναφέρει ότι τις παρέδωσε στο· Θεόδουλο, στην οικία του τελευταίου. Αντεξεταζόμενος είπε ότι η Μαγδαληνή ήταν παρούσα και τους πρόσφερε καφέ και ο ίδιος έδωσε αμφότερες τις επιστολές στο Θεόδουλο χωρίς να πει "Έλα εσύ τούτο και εσύ τούτο". Από την άλλη πλευρά, ο Μ. Καλογήρου στη γραπτή κατάθεση του (κυρίως εξέταση) αναφέρει ότι το θέμα της πώλησης του ακινήτου ήταν το καθημερινό τους θέμα, το κουβέντιαζαν στο σπίτι, απασχολούσε ολόκληρη την οικογένεια. Έβλεπε, είπε, οποιαδήποτε αλληλογραφία και οι ενάγοντες ουδέποτε παρέδωσαν τέτοια επιστολής στους γονείς του. Αντεξεταζόμενος είπε ότι ο πατέρας του δεν του είχε αναφέρει ούτε ότι παρέλαβε, ούτε ότι δεν παρέλαβε. Ενώ η μητέρα του τού είπε, όταν την ρώτησε πρόσφατα, ότι δεν παρέλαβε. Ο κ. Χατζηϊωάννου επί αυτής της εξ ακοής δήλωσης της Μαγδαληνής ανέφερε ότι θα την καλούσε για αντεξέταση. Ο δικηγόρος της ανέφερε ότι η Μαγδαληνή έχει σοβαρό πρόβλημα κατάθλιψης. Ο κ. Χατζηϊωάννου στη συνέχεια την κλήτευσε, αλλά η Μαγδαληνή δεν προσήλθε. Ο κ. Χατζηϊωάννου δεν ζήτησε ένταλμα σύλληψης, αλλά εισηγήθηκε ότι υπό τις περιστάσεις δεν θα πρέπει να ληφθούν υπόψη όσα λέχθηκε ότι δήλωσε. Στις τελικές αγορεύσεις ο κ. Καραπατάκης κάλεσε περαιτέρω το Δικαστήριο να μη αποδεχθεί τον ισχυρισμό του Α. Ζακχαίου ότι παρέδωσε τις επιστολές, εφόσον το αναμενόμενο από ένα άνθρωπο που ασχολείτο με ανάπτυξη ακινήτων θα ήταν να ζητήσει από τους εναγόμενους 1 και 2 να υπογράψουν ότι τις παρέλαβαν και όχι να λέει ότι "δεν είχε λόγο να τους ζητήσει να υπογράψουν". Αντίθετα, εισηγήθηκε ότι αξιόπιστος πρέπει να κριθεί ο Μ. Καλογήρου που έζησε από πρώτο χέρι προσωπικά το πρόβλημα που απασχολούσε όλη την οικογένεια. Υπέδειξε ακόμα, ότι οι ενάγοντες δεν κάλεσαν αρμόδιο του Κτηματολογίου για να αποδείξουν ότι παρουσιάστηκαν στο Κτηματολόγιο. Για το θέμα αυτό σημειώνεται ότι ο Γ. Πίγκος είχε αναφέρει ότι για να είναι σε θέση να αποδείξει ότι μετέβη στο Κτηματολόγιο νομίζει ότι εκείνη την ημέρα έλαβε τοπογραφικό, το οποίο όμως δεν παρουσίασε, παρά ταύτα, στο Δικαστήριο. Για το θέμα της μη προσέλευσης της Μαγδαληνής ο κ. Καραπατάκης ανέφερε ότι λόγω προβλήματος κατάθλιψης μετά το θάνατο του συζύγου της, δεν ήταν σε θέση να μαρτυρήσει κι άλλωστε το βάρος απόδειξης, εννοώντας της αποστολής και παραλαβής των επιστολών, το έχει η άλλη πλευρά. Ο κ. Χατζηϊωάννου υπέδειξε ότι στη γραπτή κατάθεση του Γ. Πίγκου αναφέρεται ότι μετά τις επιστολές ο δικηγόρος των εναγομένων 1 και 2 επικοινώνησε με το δικηγόρο των εναγόντων και αφού συζητήθηκαν οι περιπλοκές φάνηκε ότι θα διευθετείτο η μεταβίβαση. Αυτή η αναφορά, όπως ορθά υπέδειξε, δεν αμφισβητήθηκε. Για τον τρόπο αποστολής, εισηγήθηκε ότι δεν υπήρχε περιορισμός. Ούτε έχει σημασία ότι ο Α. Ζακχαίος δεν ζήτησε από το Θεόδουλο και τη Μαγδαληνή να υπογράψουν ότι παρέλαβαν τις επιστολές. Υπέδειξε δε, ότι η Μαγδαληνή δεν προσήλθε στο Δικαστήριο για να αντεξεταστεί επί της κατ' ισχυρισμό δήλωσης της. Αρχίζοντας από αυτό το τελευταίο, είναι πράγματι ορθό να λεχθεί ότι ο λόγος της μη προσέλευσης της Μαγδαληνής δεν υποστηρίχθηκε δεόντως. Η αναφορά σε πρόβλημα υγείας θα έπρεπε να στοιχειοθετηθεί με ιατρική βεβαίωση, με ευχέρεια της άλλης πλευράς να την αμφισβητήσει. Αν γινόταν δεκτή η παράλειψη του δηλούντος να εμφανιστεί επί μίας απλώς δήλωσης, θα υποχωρούσε με αδικαιολόγητα μεγάλη ευχέρεια, σε βαθμό που κατ' ουσία θα ανατρεπόταν, το προβλεπόμενο δικαίωμα για αντεξέταση. Δεν είναι δίκαιο υπό τις περιστάσεις να δοθεί βαρύτητα στις εξ ακοής δηλώσεις της Μαγδαληνής. Ούτε ο τρόπος αποστολής, δια του Α. Ζακχαίου, έχει καθοριστική σημασία, όσο και αν γενικά θα αναμενόταν τέτοιες επιστολές που πασιφανώς αποσκοπούσαν στην πλήρωση της σχετικής προϋπόθεσης του Κεφ. 232 και μάλιστα προερχόμενες από ένα επιχειρηματία γης, να αποστέλλονταν με τέτοιο τρόπο όπως άρμοζε στη σημασία τους, δηλαδή με τρόπο που να μη χωρεί αμφισβήτηση η παραλαβή τους. Όμως, όπως ανέφερε ο Γ. Πίγκος, έδωσε τις επιστολές στο Ζακχαίο γιατί το κάθε τι που είχε σχέση με το κτήμα "ήταν φροντίδι του Ζακχαίου " και "ό,τι έδιδε για το Ζακχαίο ήξερε ότι κατατοπιζόταν ο Θεόδουλος". Αυτός ο ισχυρισμός συνάδει με τη γενικότερη αντίληψη ότι εκείνον ακριβώς που θεωρούσε ως αρμόδιο για τα της συμφωνίας ο Γ. Πίγκος, ήταν ο Ζακχαίος. Προς τον οποίο κατέβαλε και το αντάλλαγμα. Άλλωστε, αν ο Ζακχαίος βρισκόταν σε διατεταγμένη αποστολή, όπως υπονοεί η εισήγηση περί κατασκευασμένης ιστορίας, να προωθήσει το "προσχεδιασμένο σενάριο", όπως το χαρακτήρισε ο κ. Καραπατάκης, γιατί να μη αναφέρει ότι παρέδωσε και στη Μαγδαληνή την επιστολή; Περαιτέρω, ένα προσχεδιασμένο σενάριο θα αφορούσε ασφαλώς όλες τις επιστολές, περιλαμβανομένης εκείνης προς τον εκκαθαριστή της Zakheos, Κ. Φραντζή. Όμως η χειρόγραφη δήλωση του Φραντζή ότι παρέλαβε στις 7.4.2003 τη δική του επιστολή δεν αμφισβητήθηκε. Ούτε όταν διευκρίνισε αντεξεταζόμενος ως μάρτυρας ότι παρέλαβε την επιστολή στο Δικαστήριο, κάτι που ο Γ. Πίγκος δεν θυμόταν, αμφισβητήθηκε. Δεν έχει νόημα να είχαν πραγματικά οι ενάγοντες δώσει στον Κ. Φραντζή επιστολή στις 7.4.2003 και όχι στους λοιπούς και να κατασκευάσουν σε σχέση με αυτούς μαρτυρία τρία χρόνια μετά. Ως προς την εισήγηση ότι η αίτηση τροποποίησης το 2006 ήταν μέρος του "σεναρίου", από το φάκελο προκύπτει ότι δόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα, χωρίς να αμφισβητηθούν οι εν λόγω ένορκοι ισχυρισμοί του Γ. Πίγκου και χωρίς να τηρηθεί επιφύλαξη για αμφισβήτηση τους στα πλαίσια πλέον της ακρόασης της αγωγής. Τέλος, λίγες μέρες μετά τις κατ' ισχυρισμόν επιστολές στις 24.4.2003, οι εναγόμενοι 1 και 2 παρέδωσαν επιστολή ημερ. 15.4.2003 του τότε δικηγόρου τους προς την Πίγκος, με την οποία "ακύρωναν" την επίδικη συμφωνία επικαλούμενοι ότι είχαν υπογράψει για σκοπούς και μόνο κατάθεσης στο Κτηματολόγιο. Ο Μ. Καλογήρου ανέφερε ότι οι γονείς του είχαν "τερματίσει" τις συμφωνίες τους με τους αρχικούς αγοραστές το
  10. Γιατί ο τερματισμός σε σχέση με τους ενάγοντες να γίνει το 2003 και μάλιστα λίγες μέρες μετά τις κατ' ισχυρισμό επιστολές των εναγόντων; Ό,τι προβάλλει ως λογικό είναι η διασύνδεση των εκατέρωθεν επιστολών. Αλλά και ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγομένων 1 και 2 στην αγόρευση του δεν σχολίασε αυτή την πτυχή, παρά μόνο αναφέρθηκε στο γεγονός της επιστολής, τεκ.
  11. Ενώ ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων υπέδειξε ότι με τη λήψη των επιστολών, τεκ. 5, συνάδουν τόσο η μη αμφισβητηθείσα επικοινωνία των δικηγόρων, όσο και η επιστολή, τεκ.
  12. Σε σχέση δε, με την άμεση εικόνα των μαρτύρων στο εδώλιο, ενώ ο Α. Ζακχαίος έθεσε την εκδοχή του αυτή με σταθερότητα, ο Μ. Καλογήρου είχε τέτοια εικόνα ώστε ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγομένων 1 και 2 να θεωρήσει αναγκαίο να αναφέρει ότι "το γεγονός ότι κάποιες απαντήσεις του δεν ήταν πλήρεις οφείλεται στο ότι έδιδε μαρτυρία για πρώτη φορά και δικαιολογημένα έδειχνε σαστισμένος". Σαστισμένος και αμήχανος όντως έδειχνε, αλλά για άλλο από τον εισηγούμενο λόγο. Συνεκτιμώντας όλα τα ανωτέρω προβαίνω σε εύρημα ότι οι επιστολές παραδόθηκαν όπως ο Α. Ζακχαίος είπε και όπως ο Κ. Φραντζής δέχθηκε. Με νομικές συνέπειες συνέπειες όμως ως προς ποιους; Οι επιστολές προς την Zakheos και τη Στέλλα, που θα έπρεπε εν πάση περιπτώσει να απευθυνθεί στον παραλήπτη της περιουσίας της, δεν έχουν σχέση με την εφαρμογή του Κεφ. 232, εφόσον αυτοί δεν ήταν εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Το πρόβλημα αφορά την επιστολή προς τη Μαγδαληνή, εφόσον δεν επιδόθηκε στην ίδια και ο Α. Ζακχαίος δεν της έκαμε συγκεκριμένη αναφορά. Αυτά είναι στοιχεία που εκ πρώτης όψεως θα υποστήριζαν ότι η Μαγδαληνή δεν έλαβε γνώση της επιστολής ή του περιεχομένου της. Από την άλλη ο Νόμος, αντίθετα από την γνωστοποίηση του πωλητή προς τον αγοραστή για την έκδοση χωριστών τίτλων που πρέπει να γίνεται με συστημένη επιστολή, δεν προνοεί τύπο για την πρόσκληση του αγοραστή προς τον πωλητή. Ό,τι έχει σημασία είναι η γνωστοποίηση της πρόσκλησης. Έτσι το ζητούμενο είναι κατά πόσο από το σύνολο των εκάστοτε περιστάσεων αποδεικνύεται στον απαιτούμενο βαθμό ότι ο πωλητής έλαβε γνώση της πρόσκλησης. Αυτό είναι το ερώτημα που θα προσπαθήσω να απαντήσω. Εν προκειμένω, δεν είναι μόνο η παράδοση της επιστολής στον σύζυγο της και στην παρουσία της. Είναι και το ήδη εύρημα του συσχετισμού της επιστολής, τεκ. 6, με τις επιστολές, τεκ.
  13. Το τεκ.6, ήταν επιστολή και εκ μέρους της Μαγδαληνής. Είναι και η αδιαμφισβήτητη αναφορά περί της "επικοινωνίας, μετά το τεκ.5, και της συζήτησης μεταξύ των δικηγόρων των εναγόντων αφενός και των εναγομένων 1 και 2, αφετέρου. Άρα η συζήτηση έγινε και εκ μέρους της Μαγδαληνής. Εκ του συνόλου των περιστάσεων περιλαμβανομένης της κοινής αντίδρασης των Καλογήρου ενόψει του τεκ.5, προκύπτει ότι, παρά τη μη προσωπική παράδοση, η Μαγδαληνή έλαβε γνώση της πρόσκλησης, όπως είναι το προαπαιτούμενο του Νόμου. Κατά συνέπεια οι προϋποθέσεις του άρθρου 2 τηρήθηκαν για αμφότερους τους εναγόμενους 1 και
  14. Γ.3 Η διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου Το επόμενο ζήτημα θα ήταν ο τρόπος άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Το Κεφ.232 διατήρησε ρητά, με το άρθρο δ, την ευχέρεια του δικαστηρίου, αν το κρίνει σκόπιμο, να επιδικάσει αποζημιώσεις αντί να διατάξει ειδική εκτέλεση. Σε υποθέσεις πώλησης γης, το Δικαστήριο, εάν τηρούνται οι αναγκαίες προϋποθέσεις, κατά κανόνα διατάσσει ειδική εκτέλεση επειδή το ακίνητο δυνατό να έχει μια ιδιάζουσα αξία για τον αγοραστή (Snell's Equity, 29η έκδοση, σελ. 586). Για τη γενικότερη θεώρηση του πράγματος σχετικό είναι το ακόλουθο απόσπασμα από το Snell's Equity, σελ. 588: "... specific performance is a discretionary remedy. This does not mean that it will be granted or withheld arbitrarily; the discretion is a judicial discretion, and is exercised on well-settled principles. It means that in an action for the specific performance of a contract of the class usually enforced, the court may take into account, as a ground for refusing specific performance or granting it subject to conditions circumstances which could not be taken into account in an action for damages for breach of contract, such as the conduct of the plaintiff, or the hardship which an order would inflict on the defendant." Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγομένων 1 και 2 εισηγήθηκε ότι η άρνηση τους να μεταβούν στο Κτηματολόγιο ήταν νομικά επιτρεπτή ως εκ της πολυετούς καθυστέρησης των εναγόντων να απαιτήσουν μεταβίβαση, η οποία μάλιστα, τους καθιστά υπεύθυνους για παράβαση της συμφωνίας. Τέτοια θέση δεν προβάλλεται στην Υπεράσπιση των εναγομένων 1 και
  15. Ούτε βέβαια, εν πάση περιπτώσει, η μη απαίτηση για εκπλήρωση συνιστά παράβαση. Ακόμα δε, και αν θεωρούσαμε ότι η Πίγκος συνέβαλε στην καθυστέρηση υπό την έννοια ότι την ανέχθηκε, αυτό από μόνο του δεν θα αποτελούσε εμπόδιο να δοθεί ειδική εκτέλεση, εφόσον ο χρόνος γενικά δεν είναι και στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν καθορίστηκε ως ουσιώδης όρος (Snell's Equity σελ. 609). To ερώτημα θα ήταν κατά πόσο υπήρξε καθυστέρηση υπό τέτοιες περιστάσεις ώστε να μη ήταν δίκαιο πλέον να απαιτούν οι ενάγοντες ειδική εκτέλεση (lashes). Ως προς τις περιστάσεις αυτές παραπέμπω στο Snell's Equity, σελ.
  16. Αλλά, ούτε αυτή η θέση περιλαμβάνεται στην Υπεράσπιση των εναγομένων 1 και
  17. Άλλωστε, ενόψει του παραπάνω ευρήματος περί του χρόνου που έλαβαν γνώση οι ενάγοντες, τέτοια ή άλλη καθυστέρηση εκ μέρους τους δεν υπήρξε. Δεν διαπιστώνεται συμπεριφορά τέτοια εκ μέρους των εναγόντων, ούτε έγινε λόγος ή διαπιστώνεται κίνδυνος πρόκλησης αδικίας στους εναγόμενους 1 και 2 αν ήταν να εκδοθεί τώρα πλέον διάταγμα ειδικής εκτέλεσης. Η σημερινή περιγραφή του κτήματος, ανά ½ για τους εναγόμενους 1 και 2, έχει εκ συμφώνου καθοριστεί. Έχει περαιτέρω γίνει αποδεκτό ότι δεν βαρύνεται με υποθήκη ή άλλο εμπόδιο πλην της εγγραφής της επίδικης σύμβασης. Υπό το φως των ανωτέρω αν υπήρχε συμβατική σχέση θα μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης εναντίον των εναγομένων 1 και 2 για μεταβίβαση του εν λόγω κτήματος στους ενάγοντες. Δ. Το ζήτημα των αποζημιώσεων σε σχέση με τους εναγόμενους 1 και 2 Για την περίπτωση όμως, που θα φανεί σε ενδεχόμενη έφεση ότι δεν στοιχειοθετούνται οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση, θα εξετάσω και το ζήτημα των αποζημιώσεων. Οι διάδικοι έχουν συμφωνήσει την αξία του κτήματος σε τρεις χρόνους. Το Φεβρουάριο 1992, που όπως προκύπτει από τη μαρτυρία (βλ. Τεκ.4) ήταν ο χρόνος που το αντάλλαγμα είχε εξοφληθεί, η αξία ήταν €175.
  18. Τον Απρίλιο 2003, όταν κλήθηκαν οι Καλογήρου για μεταβίβαση, ήταν €475.000 και σήμερα είναι €2.000.
  19. Ο κ. Καραπατάκης εισηγήθηκε ότι θα ήταν άδικο οι πελάτες του, που καταδικάστηκαν στις άλλες αγωγές σε αποζημιώσεις υπέρ των αρχικών αγοραστών, να πληρώσουν διπλή αποζημίωση . Αν όμως είχαν διπλή συμβατική ευθύνη θα επρόκειτο για δύο παραβιάσεις με ανάλογες διπλές συνέπειες. Ο κ. Χατζηϊωάννου υπέδειξε cm σκοπός των αποζημιώσεων είναι να θέσουν το ανυπαίτιο μέρος στη θέση που θα βρισκόταν αν δεν γινόταν η παράβαση της συμφωνίας, δηλαδή οι αποζημιώσεις καθορίζονται με βάση την αγοραία αξία του κτήματος κατά το χρόνο της διάρρηξης. Υπέδειξε ακόμα, την ευχέρεια του δικαστηρίου να αποδώσει αποζημιώσεις επί τη βάσει μεταγενέστερου χρόνου. Ειδικότερα αναφέρθηκε στην αρχή ότι σε περίπτωση που ο ενάγοντας δικαιούται ειδική εκτέλεση, αλλά το Δικαστήριο επιδικάζει για κάποιους λόγους, αντ' αυτής, αποζημιώσεις, αυτές μπορούν να καθοριστούν με βάση την αξία του κτήματος κατά το χρόνο της απόφασης. Ο κ. Καραπατάκης απάντησε ότι υπό το φως της υπόθεσης Ερωτοκρίτου ν. Θεοδώρου κ.α.
(1997)1 Α.Α.Δ. 1800, ναι μεν το δικαστήριο μπορεί να προσδιορίσει τις αποζημιώσεις, αντί ειδικής εκτέλεσης, με βάση το χρόνο της απόφασης, αλλά αυτό μπορεί να γίνει όταν το αίτημα για ειδική εκτέλεση απορριφθεί στα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου και όχι επειδή δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση. Σκοπός όντως των αποζημιώσεων είναι η αποκατάσταση του αναίτιου μέρους στη θέση που θα βρισκόταν "κατά το χρόνο της διάρρηξης (ΑΛΠΑΝ (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.ά. ν. Τρυφωνίδου
(1996)1 Α.Α.Δ. 679). Κατά το κοινοδίκαιο συνεπώς, όπως ενσωματώθηκε στο άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ο χρόνος κατά τον οποίο καθορίζονται αποζημιώσεις είναι κατά κανόνα εκείνος κατά τον οποίο διαρρηγνύεται η σύμβαση (Ερωτοκρίτου, ανωτ.) δηλαδή ο χρόνος που γεννάται το αγώγιμο δικαίωμα (Dodd Properties (Kent) v. Canterbury City Council [1930] 1 Aii E.R. 923). Όμως, όπως παρατηρείται στην Ερωτοκρίτου: "Ο κανόνας αυτός δεν είναι άκαμπτος. Το κοινό δίκαιο αναγνωρίζει ευχέρεια για τον προσδιορισμό της ζημίας σε μεταγενέστερο χρόνο εφόσον το δίκαιο του πράγματος το δικαιολογεί. Είναι παραδεκτός ο καθορισμός των αποζημιώσεων με γνώμονα τα δεδομένα κατά το χρόνο της δίκης όπου το ανυπαίτιο μέρος εύλογα επιδιώκει την εκτέλεση της συμφωνίας και το δικαστήριο αρνείται τη θεραπεία αυτή στο πλαίσιο της διακριτικής του ευχέρειας. Αφετηρία για την παροχή αποζημιώσεων σ' εκείνη την περίπτωση, αποτελεί η άρνηση του Δικαστηρίου να διατάξει ειδική εκτέλεση, οπόταν ανακύπτει, σ' εκείνο το χρονικό στάδιο, θέμα αποζημιώσεως του αναίτιου μέρους" Στην Ερωτοκρίτου το Δικαστήριο καταλήγει λέγοντας ότι κριτήριο είναι το κατά πόσο η αξίωση του ενάγοντα για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται κατά την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου, οπότε μπορεί να επιδικαστούν αποζημιώσεις αντ' αυτής ή απορρίπτεται διότι δεν παρεχόταν η δυνατότητα για την χορήγηση τέτοιας θεραπείας οπότε "η προβολή αβάσιμης αξίωσης για ειδική εκτέλεση δεν μεταβάλλει τα δεδομένα ως προς το χρόνο καθορισμού των αποζημιώσεων". Ας σημειωθεί ότι και στην Αγγλία που το ζήτημα διέπεται πλέον από το άρθρο 50 της Supreme Court Act 1981, ο κανόνας είναι ότι τέτοιες υποκατάστατες δυνάμει των αρχών της επιείκειας αποζημιώσεις (equitable damages in lieu of specific performance) επιδικάζονται όταν το αίτημα για ειδική εκτέλεση απορρίπτεται στα πλαίσια της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου και όχι λόγιο μη συνδρομής των αναγκαίων προϋποθέσεων (βλ. Price v. Strange [1977] 3 All E.R. 371 (C.A.), Ferguson v. Wilson
(1866)2 Ch App 77). Εν προκειμένω, δεν θα επρόκειτο, ως άνω, να επιδικάσω αποζημιώσεις αντί για ειδική εκτέλεση. Άλλωστε, στο παρακλητικό ζητούνται «αποζημιώσεις για παράβαση» χωρίς περαιτέρω προσδιορισμό. Αυτό δεν έχει σημασία, επειδή εκείνο που αποτελεί προϋπόθεση για εξέταση των γεγονότων που δικαιολογούν τη θεραπεία, είναι ο προσδιορισμός των γεγονότων αυτών στο κύριο σώμα της απαίτησης. Το δικαστήριο δε, μπορεί να αποδώσει θεραπεία ακόμα και στην περίπτωση που δεν προσδιορίζεται στη δικογραφία, αν στοιχειοθετείται από τα γεγονότα που περιέχονται στις έγγραφες προτάσεις (Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους
(1990)1 ΑΑΔ 319). Σημαντικό είναι συνεπώς το περιεχόμενο της έκθεσης απαίτησης. Εν προκειμένω αν και στην έκθεση απαίτησης αναφέρεται η αγοραία αξία του κτήματος στους τρεις εν λόγω χρόνους, και παρά το ότι οι αξίες αυτές έγιναν κοινώς αποδεκτές, , ο προσδιορισμός που τελικά έγινε στο σώμα της έκθεσης απαίτησης ήταν περιοριστικός ως ακολούθως: "...(οι ενάγοντες) δικαιούνται σε αποζημιώσεις ίσες με τη διαφορά μεταξύ της συμφωνηθείσας τιμής και της αγοραίας αξίας κατά την ημέρα της παράβασης που ήταν η 15.04.2003". Παρά την κατ' ουσία ασύνδετη με την απαίτηση αναφορά στους άλλους χρόνους, προκύπτει ότι οι ενάγοντες δεν απαιτούν, ούτως ή άλλως, αποζημιώσεις με μέτρο τη σημερινή αξία. Κατά τα άλλα, δεν θα πρέπει χωρίς άλλο να καταφύγουμε στο χρόνο έκδοσης των τίτλων, όταν είχε δημιουργηθεί η υποχρέωση για μεταβίβαση και επήλθε η διάρρηξη. (Ας σημειωθεί ότι για το χρόνο εκείνο δεν υπάρχει μαρτυρία για την αξία του κτήματος, ούτε αυτή συμφωνήθηκε ως κοινώς αποδεκτό γεγονός). Όπως αποφασίστηκε στη Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499, ο χρόνος της διάρρηξης ως βάση για τις αποζημιώσεις δεν αποτελεί απαρέγκλιτο κανόνα και όπως εξηγείται στη Δρουσιώτης ν. Ιερωνυμίδης
(1990)1 Α.Α.Δ. 1026: "Όταν όμως συντρέχουν βάσιμοι λόγοι, οι οποίοι δικαιολογούν την προσδοκία ότι η σύμβαση θα εκτελεσθεί σε μεταγενέστερο χρόνο και η σημειωθείσα διάρρηξη δεν υποδηλώνει οριστική αποκήρυξη της συμφωνίας από τον εναγόμενο, ο χρόνος καθορισμού της αποζημίωσης μπορεί να μετατοπισθεί σε μεταγενέστερο στάδιο, σε χρόνο κατά τον οποίο οριστικοποιείται η πρόθεση του συμβαλλόμενου για διάρρηξη της συμφωνίας." Εν προκειμένω οι εναγόμενοι άφησαν τους ενάγοντες, που είχαν εξοφλήσει το τίμημα ήδη από τις 10.02.1992, σε άγνοια και προσμονή. "Τερμάτισαν" τη συμφωνία τον Απρίλιο του 2003 ,αφήνοντας έτσι την εικόνα ότι μέχρι τότε θα μπορούσε να γίνει μεταβίβαση. Ακόμα και την ύστατη εκείνη στιγμή οι ενάγοντες, μέσα από την επικοινωνία και τη συζήτηση μεταξύ των δικηγόρων, αφέθηκαν, ως άνω, με την εντύπωση ότι θα γινόταν μεταβίβαση. Όπως αναφέρθηκε από τον Παμπαλλή Δ. στην Καλογήρου ν. Α. Zakheos Estates Ltd., Πολ. Έφεση αρ. 183/2007 ημερ. 18.12.2003, η απραξία του πωλητή για επτά χρόνια να προβεί σε μεταβίβαση, εύλογα θα μπορούσε να δημιουργήσει προσδοκία στον αγοραστή ότι η πώληση θα ολοκληρωνόταν, μέχρι την άρνηση του πωλητή να προσέλθει στο Κτηματολόγιο να μεταβιβάσει. Υπό τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης βρίσκω ότι το δικαίωμα για αποζημιώσεις αποκρυσταλλώθηκε τον Απρίλιο του
  1. Συνεπώς η αποζημίωση που θα εδικαιούτο η ενάγουσα θα ήταν η διαφορά της συμφωνηθείσας αξίας από την αγοραία κατά τον Απρίλιο του 2003 (€475.000 μείον €102.516 (Λ.Κ. 60.000) = € 372.
  2. Η ενάγουσα όμως δεν θα εδικαιούτο, όπως ζητά και επιστροφή του καταβληθέντος τιμήματος, εφόσον αυτό θα ήταν το μέσο για την απόκτηση του δικαιώματος αποζημιώσεων (Δρουσιώτης, ανωτ). Ε. Ειδικότερα η απαίτηση εναντίον των εναγομένων 3 και 4 Ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εναγόμενου 3 δεν προέβη σε αγόρευση, ούτε εμφανίστηκε στο στάδιο των αγορεύσεων. Οι θέσεις του εναγόμενου 3 φαίνονται στην υπεράσπιση του. Τα ζητήματα που εγείρει εξετάζονται άλλωστε κατ' ανάγκη στα πλαίσια της ταυτόσημης υπεράσπισης του εναγόμενου
  3. Η απαίτηση εναντίον των εναγομένων 3 και 4 για διάταγμα ειδικής εκτέλεσης είναι, ούτως ή άλλως ατελέσφορη, εφόσον αυτοί δεν κατέστησαν ποτέ εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Το ερώτημα είναι κατά πόσο είναι υπόλογοι για αποζημιώσεις ως εκ του ότι δεν μεταβίβασαν στους ενάγοντες όπως προέβλεπε η επίδικη συμφωνία. Οι εναγόμενοι 3 και 4 όμως στην υπεράσπιση τους αναφέρονται στην παράλειψη των εναγομένων 1 και 2 να μεταβιβάσουν στους ίδιους και ισχυρίζονται ότι ως εκ τούτου οι ίδιοι δεν ευθύνονται για τη μη μεταβίβαση στην Πίγκος. Αυτά τέθηκαν μεν γενικά και χωρίς αναφορά σε τεχνικούς όρους περί μη εκπλήρωσης αναγκαίου προηγούμενου όρου (condition precedent) ή περί σύμβασης υπό αίρεση, όμως η θέση τους περί μη ευθύνης ρητά συσχετίζεται στην υπεράσπιση με το γεγονός ότι οι εναγόμενοι 1 και 2 δεν είχαν μεταβιβάσει στους ίδιους. Έτσι, όσο γενικά και αν διατυπώθηκε, είναι φανερό ότι οι εναγόμενοι 3 και 4 επικαλούνται ότι τέτοια προηγούμενη μεταβίβαση αποτελούσε αναγκαίο προηγούμενο όρο της δικής τους υποχρέωσης. Πράγματι ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εναγόμενου 4 αναφέρεται στην τελική του αγόρευση σε "συμφωνία υπό αίρεση", αλλά και σε «συμφωνία που ματαιώθηκε». Ήταν όντως συμφωνία υπό αίρεση; Στην επίδικη συμφωνία η υποχρέωση για μεταβίβαση ορίζεται, ως άνω, ως κοινή υποχρέωση. Έχουμε όμως διαπιστώσει ότι στην πραγματικότητα εκείνοι που ανέλαβαν να μεταβιβάσουν στην Πίγκος ήταν οι εναγόμενοι 3 και
  4. Στη σύμβαση δεν αναφέρεται ρητά ότι προϋπόθεση για να μεταβιβάσουν ήταν η προηγούμενη μεταβίβαση προς αυτούς. Στις υπερασπίσεις τους οι εναγόμενοι 3 και 4 δεν προβαίνουν σε εξειδικευμένη αναφορά, όμως αναφερόμενοι στις συμφωνίες και επικαλούμενοι ότι εξ αυτών οι ίδιοι δεν ευθύνονται για τη μη μεταβίβαση στην Πίγκος επειδή οι εναγόμενοι 1 και 2 δεν είχαν μεταβιβάσει στους ίδιους, επικαλούνται με γενικότητα πλην σαφώς, εξυπακουόμενο όρο. Στην υπόθεση Τσιαλής ν. Χατζηανδρέου
(2000)1 Α.Α.Δ. 1250 ο πρωτόδικος δικαστής είχε απορρίψει την εισήγηση του ενάγοντα περί εξυπακουόμενου όρου ότι είχε δικαίωμα να του μεταβιβαστεί ένα ακίνητο, διότι, μεταξύ άλλων, δεν γινόταν ρητή αναφορά στα δικόγραφα σε εξυπακουόμενο όρο. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε όμως ότι ο ενάγοντας, στα δικόγραφα του, έκανε επαρκή αναφορά στις επίδικες συμφωνίες και βάσισε την απαίτηση του στο ότι, δυνάμει αυτών, είχε δικαίωμα να ζητήσει μεταβίβαση. Αυτό θεωρήθηκε ότι συνιστούσε δέουσα συμμόρφωση με τα δικογραφικά θέσμια όσον αφορά τη βασική του θέση περί εξυπακουόμενου όρου. Όπου είναι θεμιτό, όταν δηλαδή δεν παραβιάζεται η θεμελιακή αρχή ότι τα επίδικα θέματα καθορίζονται και περιορίζονται από τα δικόγραφα, και το πρόβλημα αφορά μη δέουσα ή μη επαρκή δικογράφηση, θα πρέπει να ανακαλούμε την αναφορά του Γαβριηλίδη Δ. στην υπόθεση Παναγιώτης Λουκά Λτδ ν. Ονούφριου
(2004)1 ΑΑΔ 582 ότι «οι δικονομικοί κανόνες υπάρχουν για να διευκολύνουν και προστατεύουν τους διαδίκους και όχι για να συνιστούν τροχοπέδη στην απονομή της δικαιοσύνης.» Άλλωστε το ζήτημα αυτό κατέστη ρητά επίδικο με την Υπεράσπιση των εναγομένων 1 και 2. Και ως επίδικο αντιμετωπίστηκε στις αγορεύσεις, περιλαμβανομένης της αγόρευσης του κου Χατζηϊωάννου. Υπήρχε εξυπακουόμενος όρος; Ήδη από το 1863 στην υπόθεση Taylor v. Caldwell [1861-73] All E.R. Rep 24 ο Blackburn J. αναγνώρισε ότι το δικαστήριο μπορεί να εκλάβει από τη φύση και τις περιβάλλουσες περιστάσεις της υπόθεσης ότι ένας όρος παρά το ότι δεν προβλέφθηκε ρητά, μπορεί να θεωρηθεί ότι εξυπακούεται, αποτελώντας το υπόβαθρο επί του οποίου τα μέρη συμφώνησαν. Οι αρχές που στη συνέχεια αναπτύχθηκαν νομολογιακά αποτυπώνονται από τον Χατζηχαμπή Δ. στην υπόθεση Τσιαλής ν. Χατζηανδρέου (ανώτ.), όπου αναφέρεται ότι σκοπός δεν είναι "για να καταστεί το δικαστήριο δημιουργός μιας συμφωνίας που τα μέρη δεν έκαναν αλλά αντίθετα για να δώσει πλήρες κράτος στην πραγματική τους συμφωνία". Συνεχίζει δε ως εξής: « Όπως το έθεσε ο Kelly, C.B., στην υπόθεση Gwyn v. Neath Canal Co [1865] L.R. 3 Ex. 209, στη σ. 215: "The result of all the authorities is, that when a court of law can clearly collect from the language within the four corners of a deed, or instrument in writing, the real intentions of the parties, they are bound to give effect to it by supplying anything necessarily to be inferred from the terms used, and by rejecting as superfluous whatever is repugnant to the intention so discerned." Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου ως θέμα ερμηνείας της συμφωνίας είναι παλαιόθεν γνώρισμα του έργου του δικαστηρίου, εδραζόμενη στην αναγνώριση ότι τα μέρη δεν διατυπώνουν πάντοτε ρητά στη γραπτή τους συμφωνία παρά μόνο τα βασικά της στοιχεία, αφήνοντας άλλα να προκύπτουν έστω και αν δεν ελέχθησαν. Η διακρίβωση εξυπακουόμενου όρου αποδίδεται στην ανάγκη να δοθεί αποτελεσματικότητα και πληρότητα στη συμφωνία, εκφράζοντας εκείνο που, αν και δεν ελέχθη, αντιπροσωπεύει την εμφανή και αναγκαία πρόθεση των μερών. Η κλασσική διατύπωση της αρχής προέρχεται από τον Bowen L.J., στην υπόθεση The Moorcock [1889] 14 P.D. 64, στη σ. 68: "Now, an implied warranty, or, as it is called, a covenant in law, as distinguished from an express contract or express warranty, really is in all cases founded upon the presumed intention of the parties, and upon reason. The implication which the law draws from what must obviously have been the intention of the parties, the law draws with the object of giving efficacy to the transaction and preventing such a failure of consideration as cannot have been within the contemplation of either side; and I believe if one were to take all the cases, and there are many, of implied warranties or covenants in law, it will be found that in all of them the law is raising an implication from the presumed intention of the parties with the object of giving to the transaction such efficacy as both parties must have intended that at all events it should have." Είναι αυτή η αμεσότητα της αναγκαιότητας του εξυπακουόμενου όρου που καθιστά δυνατή όσο και επιτακτική τη διακρίβωση του. Ο Mackinnon, L.J., στην υπόθεση Shirlaw v. Southern Foundries
(1926)Ltd [1939] 2 K.S. 206, στη σ. 227 την εξέφρασε παραστατικά με ένα απόσπασμα από μελέτη του: "Prima facie that which in any contract is left to be implied and need not be expressed is something so obvious that it goes without saying; so that, if while the parties were making their bargain, an officious bystander were to suggest some express provision for it in the agreement, they would testily suppress him with a common, 'oh, of course'."» Εν προκειμένω, ως άνω, οι Καλογήρου (α) είχαν, δυνάμει των πρώτων συμφωνιών, αναλάβει να μεταβιβάσουν άμα τη εξοφλήσει, που συμφωνήθηκε να γίνει μέχρι τις 31.5.1988. Οι προγενέστερες βέβαια συμφωνίες έχουν, ως άνω, στο μεταξύ ακυρωθεί. Όμως η επίδικη συμφωνία και η πρόθεση των μερών θα κριθεί υπό τα δεδομένα που ίσχυαν κατά τον χρόνο της κατάρτισης της. (β) με την επίδικη συμφωνία στις 2.11.1987 ανέλαβαν και έναντι της Πίγκος υποχρέωση για μεταβίβαση μέρους του ακινήτου που θα γινόταν μετά την ξεχωριστή εγγραφή του. Αυτή η υποχρέωση ως υποχρέωση προς την Πίγκος έχει κριθεί, ως άνω, νομικά ανίσχυρη. Όμως εκείνο που έχει σημασία τώρα, είναι και πάλιν να διαγνωσθεί η πρόθεση των μερών με τα δεδομένα που οι ίδιοι είχαν κατά νουν κατά τον ουσιώδη χρόνο. Όχι σε σχέση με την ανυπόστατη ανάληψη υποχρέωσης των Καλογήρου προς τους ενάγοντες, αλλά για να διευκρινιστεί π φύση της υποχρέωσης που οι εναγόμενοι 3 και 4 ανέλαβαν με την επίδικη συμφωνία έναντι των εναγόντων, σε συνάρτηση με την ευθύνη που οι Καλογήρου ανέλαβαν έναντι τους με τις αρχικές συμφωνίες. Δεν αναφέρεται ρητά στη συμφωνία ο τρόπος που θα λειτουργούσε η συνολική διευθέτηση δεδομένου ότι η πρώτη υποχρέωση παρέμεινε παράλληλη με τη δεύτερη, χωρίς να ακυρωθεί ή να τροποποιηθεί ενόψει της δεύτερης. Ποια ήταν λοιπόν η πρόθεση των μερών σε σχέση με το ζήτημα αυτό; Ο κ. Χατζηϊωάννου εισηγήθηκε ότι από την αναφορά στο προοίμιο ότι «οι πωλητές από κοινού συμφωνούν να πωλήσουν» και από το γεγονός ότι δεν κατεγράφη ρητά ότι τούτο ήταν υπό την αίρεση τήρησης των αρχικών συμφωνιών, προκύπτει ότι συμφώνησαν από κοινού να πωλήσουν ανεξάρτητα από τις αρχικές συμφωνίες. Κατά συνέπεια, εισηγήθηκε ότι η εκτέλεση της δεύτερης συμφωνίας προϋποθέτει μια μόνο μεταβίβαση, από τους Καλογήρου στην Πίγκος. Παρέπεμψε δε, εισηγούμενος ότι οι Καλογήρου έχουν «πρωτογενή» υποχρέωση εκπλήρωσης των υποχρεώσεων προς την Πίγκος, στις πρόνοιες του άρθρου 43
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 που διαλαμβάνει ότι καθένας από τους συνοφειλέτες δύναται να εξαναγκαστεί να εκπληρώσει την υπόσχεση στο σύνολο της. Η ερμηνευτική αναζήτηση θα πρέπει να γίνει με βάση τα όσα οι διάδικοι κατέγραψαν, εφόσον τεκμαίρεται ότι τα μέρη μιας συμφωνίας έχουν πρόθεση να συμφωνήσουν ό,τι κατέγραψαν, Επειδή δε, καμμιά συμφωνία δεν γίνεται στο κενό ( in vacuum) το δικαστήριο πρέπει πάντοτε να έχει υπόψη το πραγματικό υπόβαθρο.(Panayiotou ν. Island Beach Development Ltd
(1985)1 ΑΑΔ 623). To υπόβαθρο το έθεσαν τα μέρη στο προοίμιο με την αναφορά στις προηγηθείσες συμφωνίες. Οι οποίες παρέμειναν εκ παραλλήλου σε ισχύ καθορίζοντας ρητά το χρόνο της πρώτης μεταβίβασης από τον οποίο απέμεναν 7 μήνες κατά τον χρόνο που έγινε η επίδικη σύμβαση, η οποία παρέπεμπε αορίστως σε μεταβίβαση μετά την ξεχωριστή εγγραφή. Αυτό είναι το πρόβλημα για το οποίο οι πρόνοιες του άρθρου 43
(1)δεν βοηθούν ως μη σχετικές. Η αποδοχή της εισήγησης ότι κριτήριο πρέπει να είναι το γεγονός πως δεν συμφωνήθηκε ρητά ότι η πώληση ήταν υπό την αίρεση τήρησης των αρχικών συμφωνιών, αντιστρατεύεται αυτή τούτη την έννοια του εξυπακουόμενου όρου. Στην υπόθεση Τσιαλής, ανωτ., ο πρωτόδικος δικαστής απέκλεισε την συναγωγή εξυπακουόμενου όρου, τόσο σε σχέση με το ζήτημα των δικογράφων το οποίο έχουμε ήδη συζητήσει, όσο και επειδή δεν γινόταν, όπως το έθεσε, επίκληση οποιουδήποτε εξυπακουόμενου όρου στις εν λόγω συμφωνίες, που να έδιδε στον ενάγοντα, όπως ο ίδιος ισχυριζόταν, εξυπακουόμενο δικαίωμα μεταβίβασης. Βάσισε την κατάληξη του αυτή στο ότι οι ίδιοι οι όροι των συμφωνιών, στα πλαίσια της ερμηνείας τους, δεν δημιουργούσαν υποχρέωση για μεταβίβαση στον ενάγοντα. Όμως, όπως εξήγησε ο Χατζηχαμπής Δ..:- «Η διαπίστωση εξυπακουόμενου όρου είναι θέμα ερμηνείας της συμφωνίας προς εξαγωγή της πραγματικής πρόθεσης των μερών την οποία δεν διατύπωσαν μεν ρητά στους γραπτούς όρους της αλλά η οποία εξάγεται από αυτούς κατ' αναγκαία συνέπεια ......... Η μη ύπαρξη ρητού προς τούτο όρου στη συμφωνία .... δεν ήταν καθοριστική.» Είναι ακριβώς ως εκ της μη ρητής αναφοράς που εξετάζεται θέμα εξυπακουόμενου όρου. Εν προκειμένω, εκ της παράλληλης ισχύος των συμφωνιών και της ρητής αλληλοσύνδεσης τους προκύπτει ότι η πρόθεση των μερών ήταν να προβούν, όσο κι αν δεν το είπαν στην επίδικη συμφωνία, σε διαδοχικές μεταβιβάσεις, όπως τις είχαν συμφωνήσει στις διαδοχικές συμφωνίες. Ήτοι μέχρι την 31.5.1988 από τους Καλογήρου στους αρχικούς αγοραστές και όποτε εκδιδόταν χωριστός τίτλος για το περαιτέρω πωληθέν τμήμα, από τους αρχικούς αγοραστές στην Πίγκος. Η διαπίστωση αυτή έχει δύο συνέπειες. Η πρώτη αφορά τους Καλογήρου και σχετίζεται με τα όσα ήδη αποφασίστηκαν περί της μη συμβατικής εμπλοκής τους. Ό,τι ανέλαβαν ήταν να μεταβιβάσουν στους αρχικούς αγοραστές και αυτοί με τη σειρά τους ανέλαβαν να μεταβιβάσουν στην Πιγκος. Αυτή όμως ήταν η υφιστάμενη υποχρέωση τους δυνάμει των αρχικών συμβάσεων. Δεν μπορεί να είχαν αναλάβει την ίδια υποχρέωση και με την επίδικη συμφωνία. Υπόσχεση συμβαλλομένου να εκπληρώσει υφιστάμενη συμβατική του υποχρέωση δεν συνιστά αντιπαροχή (Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ
(1998)1 ΑΑΔ407). Η δεύτερη συνέπεια είναι ότι η επίδικη συμφωνία δεν μπορούσε να εκτελεστεί από τους εναγόμενους 3 και 4, παρά μόνο αν είχαν καταστεί εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και ως εκ τούτου η προηγούμενη μεταβίβαση από τους Καλογήρου ήταν εξυπακουόμενος αναγκαίος όρος. Γι' αυτό δεν έχουν σημασία, ούτε άλλωστε είναι νομικώς παραδεκτά, τα όσα οι μάρτυρες ανέφεραν σε σχέση με τη δική τους αντίληψη επί του θέματος, εκτός αυτών που ανέφερε ο Γ. Πίγκος, στο βαθμό που θα μπορούσαν να θεωρηθούν ως παραδοχή. Αυτός αναφέρθηκε σε διαδοχικές και αλλού σε ταυτόχρονες μεταβιβάσεις, όχι όμως σε μία απευθείας μεταβίβαση. Για απευθείας μεταβίβαση μίλησε ο Α. Ζακχαίος, με σκοπό όπως είπε να είχε αποφύγει τα μεταβιβαστικά. Η διάγνωση της πρόθεσης των μερών μέσα από τα κείμενα είναι αρκετή. Όμως, ας προστεθεί ότι η συμφωνηθείσα ρύθμιση για διαδοχικές μεταβιβάσεις ήταν, όπως προκύπτει από τη σχετική νομοθεσία, η κανονική διαδικασία. Σύμφωνα με το άρθρο 12 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/65, ουδεμία δήλωση μεταβίβασης ακινήτου γίνεται δεκτή από το Κτηματολογικό Γραφείο όταν το ακίνητο υπόκειται σε εμπράγματο βάρος. Εμπράγματο βάρος, σύμφωνα με το Πρώτο Παράρτημα του Ν. 9/65 (Αρ. 9) θεωρείται και η κατάθεση σύμβασης πώλησης ακινήτου δυνάμει του Κεφ. 232. Άρση δε του εμπράγματου βάρους χωρίς μεταβίβαση, με μόνο σκοπό να ακολουθούσε η άλλη μεταβίβαση, θα αποστερούσε το δημόσιο, όπως η ομολογηθείσα πρόθεση του Α. Ζακχαίου, από τα εισπρακτέα τέλη για κάθε μεταβίβαση δυνάμει του άρθρου 15 του Ν. 9/65 και του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219. Ο αναγκαίος προηγούμενος όρος δεν εκπληρώθηκε. Αυτή η διαπίστωση παραπέμπει στις πρόνοιες του άρθρου 32 του Κεφ. 149 σύμφωνα με τις οποίες μια σύμβαση υπό την αίρεση μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος. Όταν αποκρυσταλλωθεί η μη επέλευση, η σύμβαση δεν είναι εκτελεστή. Παράλληλα, το υπόβαθρο επί του οποίου τα μέρη συμφώνησαν ανετράπη. Αυτό παραπέμπει στις πρόνοιες του άρθρου 56
(2)του Κεφ. 149 σύμφωνα με τις οποίες επιγενόμενη αδυναμία εκπλήρωσης, συνεπεία γεγονότος το οποίο ο οφειλέτης δεν μπορούσε να αποτρέψει, καθιστά από τότε τη σύμβαση αδύνατη. Πρόκειται για την περίπτωση που επέρχεται "ματαίωση" (frustration) της συμφωνίας. Όπως αναφέρεται στο Pollock & Mulla, ανωτ., σελ. 373 στην επεξήγηση του άρθρου 32, υπάρχουν περιπτώσεις που μπορούν να εμπίπτουν είτε στο άρθρο 32, είτε στο άρθρο 56 που είναι ακριβώς οι βάσεις που επικαλέστηκε, ως άνω, ο κ. Σωτηρίου. Επειδή μπορεί εξίσου να λεχθεί ότι η εκτέλεση ενός ουσιώδους μέρους της σύμβασης κατέστη αδύνατη, αλλά και ότι η σύμβαση έγινε υπό την αίρεση ενός γεγονότος που κατέστη αδύνατο. Στην Αγγλία, σημειώνεται περαιτέρω, όλες αυτές οι περιπτώσεις αντιμετωπίζονται ως υποθέσεις ματαίωσης. Είναι χαρακτηριστικό ότι η προαναφερθείσα υπόθεση Taylor v. Caldwell που θεωρείται θεμελιακή για την αρχή της ματαίωσης, αφορούσε ανυπαίτια μη εκπλήρωση εξυπακουόμενου όρου. Αποτέλεσε δε, χωρίς πλέον να είναι η επικρατούσα[6] μια από τις πέντε τουλάχιστον προσπάθειες θεωρητικής στήριξης του κανόνα περί ματαίωσης (implied term or implied condition theory)[7]. Στο Pollock & Mulla καθορίζεται το κριτήριο διάκρισης ως ακολούθως: "The main distinguishing feature between sections 32 & 56 is this under s.32 a contract is dissolved under its own force and s. 56 applies when the contract becomes impossible of performance and crumbles down due to an outside force" (σελ.450) ....................... "According to s.9 of the Contract Act, the terms of a contract may be expressed or implied. Therefore, where as a matter of construction the contract itself contains impliedly or expressly a term according to which it would stand discharged on the happening of a certain event, the dissolution of the contract would take place under the terms of the contract itself and that would be outside the scope of section
  1. Although in English law these are treated as cases of frustration in Indian law, they would fall under section 32 of the Contract Act which deals with contingent contracts or similar other provisions contained in the Act."(σελ. 458) Εν προκειμένω η διαπίστωση της ύπαρξης εξυπακουόμενου όρου συνεπάγεται ρύθμιση του θέματος από την ίδια τη σύμβαση με αποτέλεσμα η περίπτωση να εμπίπτει στις πρόνοιες του άρθρου
  2. Κατά το άρθρο 32, η μη εκπλήρωση ενός τέτοιου όρου έχει ως συνέπεια το μη εκτελεστό της σύμβασης. Όχι όμως πάντα. Όπως αναφέρεται στο Halsbury's Laws of England, 4η εκ. Τόμος 9, παρ. 518: "The performance of a condition precedent is excused where the other party has prevented its performance, or has done something which puts it out of his power to perform his part of the contract..." Είναι γενικότερος ο κανόνας του δικαίου ότι ένας συμβαλλόμενος δεν μπορεί να αποκτήσει πλεονέκτημα έναντι του αντισυμβαλλομένου του, βασιζόμενος σε δικό του πλημμέλημα. [Alghusein Establishment v. Eton College [1988] 1 W.L.R. 587 (H.L.)]. Όμως, οι ενάγοντες για να μπορούσαν να θέσουν τέτοιο ζήτημα θα έπρεπε να το εγείρουν στην Απάντηση τους, (Βλ. Bullen & Leake & Jacobs, Precedents of Pleadings, 13η έκδοση σελ. 210). Χαρακτηριστικά ανάλογος είναι ο τρόπος που λειτουργεί το ζήτημα στην προσομοιάζουσα περίπτωση της "αυτο-προκληθείσας ματαίωσης" (self-induced frustration). Ο διάδικος που επικαλείται ματαίωση και αποδεικνύει γεγονότα που εκ πρώτης όψεως καθιστούν την εκτέλεση αδύνατη, δεν έχει το βάρος να αποδείξει ότι η ματαίωση δεν προκλήθηκε από δικό του σφάλμα. Είναι η άλλη πλευρά που πρέπει να αποδείξει ότι η συμπεριφορά του πρώτου είναι ο παράγοντας που προκάλεσε τη ματαίωση (Chitty on Contracts, General Principles, 26η έκδοση, παρ. 1680). Εν προκειμένω ό,τι οι ενάγοντες αναφέρουν στην Απάντηση τους είναι ότι οι αγωγές 411/02 και 412/02 είναι άσχετες με τα επίδικα θέματα και συνιστούν res inter alios acta. Δεν ήγειραν τέτοια ζητήματα όπως αυτά που τώρα συζητούνται, διαζευκτικά προς τη βασική τους θέση ότι η επίδικη υποχρέωση ήταν ανεξάρτητη των προηγηθεισών συμφωνιών. Εν πάση περιπτώσει, επειδή στη Υπεράσπιση των Καλογήρου τίθεται θέμα υπαιτιότητας των εναγομένων 3 και 4, εφόσον αναφέρεται ότι δεν τους εξόφλησαν, θα εξετάσω το ζήτημα αυτό. Όμως εξαρχής παρά τη δικογραφική αυτή θέση, δεν υπάρχει μαρτυρία που να υποστηρίζει ότι ο αναγκαίος όρος δεν εκπληρώθηκε για λόγους που αφορούν τους εναγόμενους 3 και
  3. Ό,τι γνωρίζουμε είναι το αποτέλεσμα των δύο αγωγών που ήταν η απόρριψη της αξίωσης των εναγομένων 1 και 2 για ακύρωση υπαιτιότητι των εναγομένων 3 και
  4. Όπως το έθεσε ο κ. Χατζηϊωάννου στην αγόρευση του «αποφασίστηκε ότι είναι οι εναγόμενοι 1 και 2 που παρέβησαν τις συμφωνίες τους με τους εναγόμενους 3 και 4.» Αυτό αποτέλεσε τελικά κοινό τόπο. Οι ενάγοντες δεν έχουν θέσει στα δικόγραφα τους ή με την αγόρευση, ζήτημα υπαιτιότητας των εναγομένων 3 και 4 ούτε και σε σχέση με την αποτυχία του εγχειρήματος για ειδική εκτέλεση. Έχοντας επίγνωση του κινδύνου αχρείαστου πλατειασμού έξω από τα επίδικα θέματα θα εξετάσω και αυτό το ζήτημα για την περίπτωση που, παρά την αντίληψη μου, είναι υπαρκτό. Οι λόγοι για τους οποίους το αίτημα για ειδική εκτέλεση απορρίφθηκε, δεν είναι γνωστοί. Αυτό θα μπορούσε να επιτευχθεί, είτε με κοινή αποδοχή του περιεχομένου των αποφάσεων, είτε με άλλη μαρτυρία. Οι αποφάσεις δεν βρίσκονται ενώπιον του δικαστηρίου για το περιεχόμενο τους. Ο κανόνας res inter alios acta έχει ως βάση την αντίληψη ότι δεν θα ήταν δίκαιο να επηρεάζεται δυσμενώς ή ακόμα και να δεσμεύεται ένας τρίτος από μια διαδικασία στην οποία δεν έλαβε μέρος. (Phipson, ανωτ., παρ. 33-92). Π' αυτό εν προκειμένω, αν στις αποφάσεις περιέχονται ευρήματα που θα μπορούσαν να βοηθήσουν τους ενάγοντες, ήταν αχρείαστη η εμμονή εκ μέρους τους στον αποκλεισμό τέτοιων ευρημάτων ως μαρτυρίας στην παρούσα υπόθεση και μάλιστα με ρητή αμφισβήτηση, κατά τη διαδικασία της ακρόασης, από τον ευπαίδευτο δικηγόρο τους της ορθότητας των αποφάσεων. Αλλά εν πάση περιπτώσει, όπως αναφέρεται στο ίδιο σύγγραμμα στην παρ. 33-93: "At common law, judgments in personam are said not to be evidence for a stranger even against a party, because their operation would thus not be mutual". Είναι γι' αυτό που έκαμα λόγο ανωτέρω για την ανάγκη κοινής αποδοχής του περιεχομένου των αποφάσεων, αν θα επρόκειτο να στηριχθούν σ' αυτές οι ενάγοντες. Από το γεγονός δε και μόνο ότι τα αιτήματα για ειδική εκτέλεση απορρίφθηκαν δεν μπορεί να εξαχθεί πλημμελής συμπεριφορά των εναγομένων 3 και
  5. Κατά πρώτο λόγο, διότι οι ίδιοι οι ενάγοντες δεν δέχονται την ορθότητα των αποφάσεων. Πέραν τούτου, ως άνω, δεν έχουμε κανένα στοιχείο για τη συμπεριφορά των εναγομένων 3 και
  6. Τί έκαναν ή τί δεν έκαναν για να απορριφθούν τα αιτήματα τους; Μόνο μέσα από τη συγκεκριμενοποίηση της συμπεριφοράς τους θα ήταν δυνατή η εξέταση του θέματος. Ανατρέχοντας μάλιστα και πάλιν στην ανάλογη περίπτωση της αυτο-προκληθείσας ματαίωσης, σημειώνεται ότι δεν έχει αποφασισθεί οριστικά από τη νομολογία η φύση της συμπεριφοράς, πράξης ή παράλειψης, που θα εμπόδιζε το διάδικο ο οποίος επικαλείται αδυναμία, να πράξει τούτο. Στην υπόθεση Joseph Constantine S.S.Line v. Imperial Smelting Corp. Ltd. [1941] 2 All E.R. 165, αφέθηκε ανοικτό το κατά πόσο αρκεί "απλή αμέλεια" ("mere negligence") σε αντιδιαστολή προς μια "θετική ενέργεια" ("positive act") ή μια "σκόπιμη επιλογή" ("deliberate choice"). Στο Pollock & Mulla (σελ. 473) παρατίθεται όμως η άποψη του Lord Wright, από την παραπάνω απόφαση, ότι "mere negligence seems never to have been suggested as sufficient to constitute fault in this connection". Παρατίθεται επίσης το ακόλουθο απόσπασμα από την απόφαση του Lord Russell of Killowen που, όπως σημειώνεται, παρατέθηκε με επιδοκιμασία στην υπόθεση του Madras High Court, Narasu v. P.S.V Iyer
(1953)Mad. 831, 853: "Ι wish to guard against the suppossiton that every destruction of corpus for which a contractor can be said, to some extent or in some sense, to be responsible necessarily involves that the resultant frustrations is self-induced within the meaning of the phrase." Ως εκ των άνω, η απόρριψη και μόνο των ανταπαιτήσεων χωρίς κανένα άλλο γεγονός για τη συμπεριφορά των εναγομένων 3 και 4 που να στοιχειοθετούσε έστω και απλή αμέλεια, δεν παρέχει καμιά βάση για περαιτέρω συζήτηση. Επανερχόμαστε έτσι στη βασική διαπίστωση ότι η σύμβαση μεταξύ των εναγομένων δεν είναι εκτελεστή. Τα χρήματα που εν τω μεταξύ καταβλήθηκαν, είναι επιστρεπτέα στα πλαίσια αποκατάστασης (restitution) σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 65 του ΚΕΦ. 149 που έχουν ως ακολούθως: «65. Αν η συμφωνία αποδειχτεί εξ υπαρχής άκυρη, ή η σύμβαση καταστεί άκυρη, το πρόσωπο που προσπορίστηκε οποιοδήποτε όφελος δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ή σύμβασης υποχρεούται να αποκαταστήσει το όφελος αυτό ή να καταβάλει αποζημίωση στο πρόσωπο από το οποίο προσπορίστηκε αυτό.» Δεν πρόκειται για αποζημίωση, εφόσον δικαίωμα αποζημίωσης μπορεί να προκύψει από διάρρηξη έγκυρης συμφωνίας και όχι από συμφωνία που κατέστη άκυρη. Η αρχή που διέπει το θέμα είναι ότι δεν νοείται προσπορισμός οφέλους από άκυρη συμφωνία ή από συμφωνία που καθίσταται άκυρη (Α & C Antoniou Resort Ltd v. Eleonora Hotel Apartments Ltd
(2002)1 Α.Α.Δ. 1321, Αριστοδήμου v. Χαραλάμπους
(1990)1 Α.Α.Δ. 319). Πριν προχωρήσω όμως σε περαιτέρω συζήτηση επί του θέματος αυτού θα πρέπει να υποδείξω ότι στο παρακλητικό της αγωγής δεν ζητείται επιστροφή του ποσού υπό την μορφή αποκατάστασης, αλλά ζητούνται «διαζευκτικά ή και επιπρόσθετα αποζημιώσεις για παράβαση σύμβασης». Στο ίδιο το σώμα, όμως, της απαίτησης (παρ.11) οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι, σε περίπτωση που δεν εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης, δικαιούνται στην επιστροφή του ποσού του τιμήματος. Όσο επιθυμητό και αν είναι, δεν είναι απαραίτητος ο επακριβής προσδιορισμός της θεραπείας που ζητείται. «Εφόσον στοιχειοθετούνται τα γεγονότα στο σώμα της Έκθεσης Απαιτήσεως για την παροχή θεραπείας, αυτή μπορεί να αποδοθεί χωρίς να έχει επιζητηθεί» (Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian
(1992)1 ΑΑΔ 400. Τέτοια είναι η παρούσα περίπτωση στην οποία άλλωστε δεν τέθηκε θέμα περί του αντιθέτου. Έτσι παρά το ότι δεν ζητείται στο παρακλητικό η επιστροφή του ποσού υπό την παραπάνω έννοια, θα συζητηθεί περαιτέρω το ζήτημα της παροχής τέτοιας θεραπείας. Ποιος είναι όμως που εν προκειμένω προσπορίστηκε το όφελος; Οι εναγόμενοι 3 και 4 αρνούνται γενικά την ζητούμενη θεραπεία για επιστροφή του ποσού χωρίς ο εναγόμενος 4 να εγείρει ειδικά θέμα ότι δεν είναι η Στέλλα που προσπορίστηκε το όφελος. Όμως με τη γενική έστω άρνηση τέθηκε το ερώτημα αυτό ως επίδικο. Σ' αυτά τα πλαίσια ακούστηκε μαρτυρία και ο ευπαίδευτος δικηγόρος του εναγόμενου 4 υπέβαλε στον Α. Ζακχαίο, με αναφορά στις αποδείξεις Τεκμήριο 4, ότι όλα τα χρήματα τα εισέπραξε η Zakheos. Στο τέλος δε, εισηγήθηκε ότι είναι ο εναγόμενος 3 που πρέπει να τα επιστρέψει. Οι αποδείξεις (τεκμήριο 4) δεν αποτελούν αμάχητη μαρτυρία. Ο Α. Ζακχαίος μπορούσε να ισχυριστεί, όπως έπραξε, ότι "τα μισά ήταν για τη Στέλλα". Όμως αυτά τα ανέφερε γενικόλογα και ασαφώς. Είχε, είπε, 3-4 εταιρείες με τη σύζυγο του και πρόσθεσε: - «ουδέποτε ξεχώριζα λεφτά δηλαδή δεν έλεγα τούτα τα λεφτά πρέπει να τα καταθέσω στην εταιρεία τούτα στην Α. Ζακχαίος τούτα στην Στέλλα Ζακχαίου.... Απλώς εδίουν τα χαρτιά στον λογιστή ρωτούσε με και έβαλλε τα τζιαμαί που έπρεπε.... Όταν μου έβαλλε τα χαρτιά ο λογιστής μου κανόνιζε τα και τα ξεχώριζε τούτα τα πράγματα.» Αυτά δεν συνιστούν θετική μαρτυρία ότι η Στέλλα προσπορίστηκε το ήμισυ του οφέλους και μάλιστα τέτοια που να μπορούσε να δεχθούμε διαφοροποίηση από τα όσα ο ίδιος ο Α. Ζακχαίος κατέγραψε στις αποδείξεις. Ο Α. Ζακχαίος όμως είπε και κάτι άλλο. «Στην πραγματικότητα, είπε, δεν τα έπιανε μόνο η εταιρεία. Είναι η εταιρεία και η Στέλλα που πούλησαν το κτήμα». Εξ αυτού υποδηλώνεται ότι η θέση του περί Στέλλας, πηγάζει όχι από συγκεκριμένα γεγονότα στα οποία, ακριβώς, δεν αναφέρθηκε, αλλά από την αντίληψη του ότι εφόσον οι πωλητές ήταν δύο, το ληφθέν χρηματικό ποσό προοριζόταν και για τους δύο. Αυτό είναι ορθό ως νομικό επακόλουθο στα πλαίσια της συμφωνίας, αλλ' όχι το ζητούμενο, τώρα, το οποίο είναι η επιστροφή του οφέλους από εκείνον που στην πράξη, ως πραγματικό γεγονός, το προσπορίστηκε από τη συμφωνία που κατέστη άκυρη. Η υποχρέωση για αποκατάσταση στα πλαίσια της αρχής restitutio in integrum, δεν έχει συμβατική βάση και δεν σχετίζεται με τη σύμβαση που κρίνεται άκυρη. Πρόκειται για οιονεί συμβατική υποχρέωση που συναρτάται με τις περιστάσεις της υπόθεσης. Όπως αναφέρεται σε απόσπασμα από την 9η έκδοση του Pollock and Mulla που υιοθετήθηκε στην Kier (Cyprus) Ltd v. Trenco Constructions Ltd
(1981)1 AAA 30, "Unless the Court can having regard to circumstances of the case restore the parties to their original position under section 65 would not be applicable". Ο Κ. Φραντζής ισχυρίστηκε με τη σειρά του ότι όλα τα χρήματα τα έλαβε η Στέλλα. Ούτε αυτός όμως παρουσίασε τέτοια στοιχεία. Το μόνο που είπε είναι ότι "τα έχει πάρει η ιδιοκτήτρια της εταιρείας, η διευθύντρια της εταιρείας η κα Στέλλα Ζακχαίου η οποία ήταν και η γυναίκα του Ζακχαίου" και ότι "οι αποδείξεις έχουν βγεί λανθασμένα διότι αυτός που πουλούσε έπρεπε να τα πάρει, η Στέλλα Ζακχαίου και όχι η εταιρεία". Πέραν της γενικότητας, που είναι τέτοια ώστε στην πραγματικότητα να μην πρόκειται για αναφορά σε γεγονότα, είναι και εντελώς αβάσιμη η αντίληψη ότι ο πωλητής ήταν (μόνο) η Στέλλα και όχι η εταιρεία. Πρόκειται δε για ισχυρισμούς που δεν υποστηρίχθηκαν στο τελικό στάδιο, μετά από την παράλειψη του δικηγόρου να αγορεύσει. Το μόνο βέβαιο γεγονός είναι ότι, τα χρήματα τα παρέλαβε η Zakheos και δεν έχω πειστεί ότι έλαβε το ήμισυ η Στέλλα όπως θα ήταν η συμβατική τάξη. Άρα είναι ο εναγόμενος 3 που πρέπει να τα επιστρέψει, ως εκκαθαριστής της εταιρείας. Οι αποδείξεις συμποσούνται σε Λ.Κ.62.044 (€106.008,47). Οι ενάγοντες ζητούν τόκο προς 9% από της καταβολής κάθε δόσης. Σύμφωνα με το 33
(2)του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60όπως τροποποιήθηκε με το Ν.81(Ι)/2008, κάθε απόφαση φέρει κατά κανόνα τόκο (νόμιμος τόκος) προς 5,5% ετησίως από την ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής ή, σε σχέση με εκκρεμούσες αγωγές, από της ημερομηνίας έναρξης της ισχύος του Ν. 81 (Ι)/2008 που ήταν η 15.10.2008. Μέχρι τότε το επιτόκιο ήταν 8%. Ο κ. Χατζηϊωάννου δέχθηκε ότι δεν υπάρχει μαρτυρία νια τόκο υπό μορφή αποζημίωσης. Έτσι, θα δοθεί τόκος προς 8% από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής (30.9.2003) μέχρι τις 15.10.2008 και προς 5,5% από τότε μέχρι την εξόφληση. Ως προς τα έξοδα ο κανόνας είναι ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Διαφοροποίηση επιτρέπεται μέσα από την άσκηση διακριτικής ευχέρειας επί στοιχείων που δεν είναι εξωγενή, αλλά σχετικά με την υπόθεση. Στην υπόθεση Φιλίππου ν. Φιλίππου
(1990)1 ΑΑΔ 890, υπογραμμίστηκαν τα ακόλουθα από την αγγλική υπόθεση Donald Cambell and Co. Ltd v. Pollak
(1927)A.C. 732: "But when a judge, deliberately intending to exercise his discretionary powers, has acted on facts connected with or leading up to the litigation which have been proved before him or which he has himself observed during the progress of the case, then it seems to me that a Court of Appeal, although it may deem his reasons insufficient and may disagree with his conclusion, is prohibited by the statute from entertaining an appeal from it". Η συμπεριφορά των διαδίκων κατά τη διαδικασία δεν είναι στοιχείο άσχετο με την υπόθεση. Όχι δε, μόνο κατά τη διαδικασία. Είναι η γενικότερη συμπεριφορά σε σχέση με την υπόθεση που μπορεί να ληφθεί υπόψη ως μέτρο αποδοκιμασίας (Α. & P. Kkaras Estates Ltd v. A & A Topharos Catering Ltd κ.α.
(2002)2 CLR 430). Σ' αυτό το στάδιο και για τους σκοπούς που τώρα εξετάζονται, οι αποφάσεις στις δύο εν λόγω αγωγές δεν είναι res inter alios acta. To ζήτημα αφορά τη συμπεριφορά των εναγομένων 1 και 2 που δεν είναι τρίτοι. Έτσι μπορούν να ληφθούν υπόψη ως «facts connected with or leading up to the litigation», τα ευρήματα των δύο πρωτόδικων δικαστών ως προς την αλήθεια, πλέον και την ακρίβεια τους, όπως μάλιστα επικυρώθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο. Οι εναγόμενοι 1 και 2 δεν τήρησαν την υπόσχεση τους να μεταβιβάσουν στους εναγόμενους 3 και
  1. Εξουδετέρωσαν έτσι και τα δικαιώματα των εναγόντων. Προκάλεσαν δε μακροχρόνιες αντιδικίες. Όμως το αποτέλεσμα γι' αυτούς είναι πολύ ευνοϊκό. Στην αγωγή 411/02 καταδικάστηκαν σε αποζημιώσεις £192.940 με τόκο και έξοδα. Στην 412/02 διατάχθηκαν να επιστρέψουν ποσό £22.000 με τόκο και έξοδα. Αυτές ήταν οι περιορισμένες δυσμενείς συνέπειες για τους ίδιους της αντισυμβατικής τους συμπεριφοράς, εκ της οποίας όμως θα κρατήσουν το ακίνητο πολλαπλάσιας σήμερα αξίας. Η επιδίκαση εξόδων υπέρ τους θα απέληγε, στην πράξη, σε επιδοκιμασία της συμπεριφοράς τους, ενώ είναι το αντίθετο που πρέπει να γίνει και θα γίνει, με την αποστέρηση των εξόδων. Αλλά και για τον εναγόμενο 4 θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης. Η σύμβαση τελικά ανετράπη και το ζήτημα ως προς το ποιος προσπορίστηκε το όφελος κρίθηκε τώρα μετά την ακρόαση των γεγονότων. Οι ενάγοντες όμως τότε πλήρωναν με βάση τη συμφωνία, έχοντας ευλόγως κατά νουν, ότι πλήρωναν τη Zakheos και τη Στέλλα, Ελάμβαναν βέβαια αποδείξεις μόνο από τη Zakheos αλλά αυτό, ως άνω, δεν ήταν καθοριστικό ώστε να μπορούσε να λεχθεί ότι δεν ήταν εύλογο η απαίτηση για επιστροφή του ποσού να στραφεί εναντίον και του εναγόμενου
  2. Υπ' αυτές τις περιστάσεις δεν θα δοθούν έξοδα ούτε μεταξύ εναγόντων και εναγόμενου
  3. Ως εκ των άνω: (α) Δίδεται απόφαση υπέρ των εναγόντων και εναντίον του εναγόμενου 3 για €106.008,47 με τόκο προς 8% από 30.9.2003 μέχρι τις 15.10.2008 και προς 5,5% από τότε μέχρι την εξόφληση, πλέον έξοδα υπέρ των εναγόντων και εναντίον του εναγόμενου 3 όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα στην οποία εμπίπτει το ποσό της απόφασης και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (β) Η αγωγή εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 4 απορρίπτεται χωρίς διαταγή για έξοδα. (Υπ.) Τ. Θ. Οικονόμου, Π.Ε.Δ. ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΊΠΓΡΑΦΟΝ ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ [1] που παρακάτω θα αναφέρονται και ως «ο Θεόδουλος» και «η Μαγδαληνή» αντίστοιχα και ομού ως «το ζεύγος Καλογήρου» ή «οι Καλογήρου». [2] που παρακάτω θα αναφέρεται και ως «η Zakheos» [3] που παρακάτω θα αναφέρεται και ως «η Στέλλα» [4] που παρακάτω θα αναφέρεται και ως «η Πίγκος» [5] (βλ. και Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 10η έκδοση, σελ. 24). [6] Davis Contractors Ltd v. Fareham U.D.C
(1056)A.C. 696 (H.L.), Cyprus Cinema & Theatre Co. Ltd v. Karmiotis
(1967)1 C.L.R. 42. [7] National Carries Ltd v. Panalpina (Northern) Ltd [1981] 1 All E.R. 161, Xenophontos v. Tyrimou
(1984)1 C.L.R. 23. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.