Truworth Trading Company ν. Mazen Baker, Αρ. Αγωγής: 7295/2009, 17.
- 2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2010:A56 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Σ. Χατζηκυριάκου, Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 7295/2009 Μεταξύ: Truworth Trading Company Εναγόντων και Mazen Baker Εναγομένου --------------------- Αίτηση για απόφαση ημερ. 22.12.2009 Ημερομηνία: 17.
- 2010 Για ενάγοντες-αιτητές : κα Δ. Γεωργιάδη ΑΠΟΦΑΣΗ Η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε από τους Ενάγοντες ως ιδιοκτήτες μίας οικίας στην οδό Παύλου Μελά 2, Πλατύ Αγλαντζιάς, Λευκωσία, την οποία κατέχει ο Εναγόμενος ως ενοικιαστής. Ειδικότερα, ο Εναγόμενος ενοικίασε την εν λόγω οικία δυνάμει Ενοικιαστήριου Εγγράφου ημερομηνίας 29.8.2008, για πέντε χρόνια (15.9.2008 - 14.9.2013), έναντι μηνιαίου ενοικίου για €3500 το οποίο θα αυξάνεται κατά 6% ετησίως. Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, ο Εναγόμενος παρέλειψε να καταβάλει στους Ενάγοντες τα ενοίκια για τους μήνες Οκτώβριο, Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2009, σύνολο €11.130, τα οποία αξιώνουν με την παρούσα αγωγή. Ταυτόχρονα, επιζητούν και διάταγμα ανάκτησης κατοχής, διάταγμα που να απαγορεύει στον Εναγόμενο να παρεμβαίνει παράνομα στην εν λόγω οικία, καθώς και ενδιάμεσα οφέλη και/ή αποζημίωσεις για παράνομη επέμβαση προς €125 ημερησίως από την καταχώρηση της αγωγής (4.12.2009) μέχρι τελικής παράδοσης κατοχής. Η αγωγή επιδόθηκε στον Εναγόμενο προσωπικά στις 8.12.2009 αλλά αυτός παρέλειψε να καταχωρήσει Σημείωμα Εμφάνισης, με αποτέλεσμα οι Ενάγοντες να καταχωρήσουν την υπό κρίση αίτηση για απόφαση στις 22.12.2009, βάσει της Διαταγής 17 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Στις 12.1.2010 που ήταν ορισμένη η αίτηση για ακρόαση (στην ουσία για απόδειξη), το Δικαστήριο ήγειρε αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας, καθότι οι Ενάγοντες στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Απαίτησης ισχυρίζονται ότι τερμάτισαν τη Συμφωνία Ενοικίασης στις 16.11.
- Συνεπώς ήταν υπαρκτό το ενδεχόμενο ο Εναγόμενος να είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής και το παρόν Δικαστήριο να μην έχει δικαιοδοσία να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα. Η συνήγορος των Εναγόντων κατέθεσε ένορκη δήλωση του κ. Κώστα Αθηαινίτη, διευθυντή των Εναγόντων, προς απόδειξη της υπόθεσής τους και αγόρευσε για το θέμα της δικαιοδοσίας. Σύμφωνα με την ένορκη δήλωση του κ. Κώστα Αθηαινίτη, ο Εναγόμενος μετά την έγερση της αγωγής πλήρωσε ολόκληρο το ποσό των €11.130 που αντιπροσωπεύει τα ενοίκια των μηνών Οκτωβρίου - Δεκεμβρίου 2009, αλλά εξακολουθεί να οφείλει στους Ενάγοντες €125 ημερησίως από 4.12.2009 μέχρι παράδοσης του ακινήτου και €3.710 μηνιαίως από την παράδοση μέχρι την επανενοικίαση της οικίας. Επισυνάπτει ως Τεκμήριο Α το Ενοικιαστήριο Έγγραφο ημερ. 29.8.2008 και την επιστολή τερματισμού ημερ. 16.11.2009 ως Τεκμήριο Β. Δηλαδή στην ουσία αποσύρθηκε η απαίτηση για τα καθυστερημένα ενοίκια, αλλά παραμένει η απαίτηση για Διατάγματα ανάκτησης κατοχής και απαγόρευσης της παράνομης επέμβασης και για ενδιάμεσα οφέλη ή αποζημιώσεις αλλά και μηνιαίου ενοικίου μέχρι την επανενοικίαση. Σημειώνεται ότι το Δικαστήριο υπέδειξε στην ευπαίδευτη συνήγορο των Εναγόντων ότι για να είναι σε θέση να αποφανθεί οριστικά για το θέμα της καθ' ύλην αρμοδιότητας, θα έπρεπε να τεθεί ενώπιόν του μαρτυρία σε σχέση με την ημερομηνία συμπλήρωσης του επίδικου ακινήτου, καθώς και την υπηκοότητα του Εναγομένου. Προς τούτο, κατατέθηκε συμπληρωματική ένορκη δήλωση του διευθυντή των Εναγόντων στις 8.2.2010, στην οποία αναφέρει ότι το ακίνητο συμπληρώθηκε κατά ή περί το
- Προσθέτει δε ότι η επιστολή τερματισμού, που απεστάλη με συστημένο ταχυδρομείο από τους δικηγόρους των Εναγόντων, επιστράφηκε με την ένδειξη «αζήτητο» μετά την καταχώρηση της αγωγής. Ως προς το θέμα της υπηκοότητας του Εναγομένου δεν έγινε καμία αναφορά. Η θέση της ευπαιδεύτου συνηγόρου των Εναγόντων είναι ότι ναι μεν η Σύμβαση Ενοικίασης ημερ. 29.8.2008 τερματίστηκε από τους Ενάγοντες με την επιστολή ημερ. 16.11.2009, εντούτοις θεωρεί ότι η εν λόγω επιστολή δεν αποτελεί ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης εντός της εννοίας του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, έτσι που ο συμβατικός ενοικιαστής - Εναγόμενος να καταστεί θέσμιος ενοικιαστής. Κατ' επέκταση, είναι η θέση της ότι δικαιοδοσία για τα θέματα που προκύπτουν από την παρούσα αγωγή δεν έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, αλλά το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας. Όπως προκύπτει από την επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 16.11.2009 που επισυνάπτεται ως Τεκμήριο Β στην ένορκη δήλωση που κατατέθηκε εκ μέρους των Εναγόντων προς απόδειξη της απαίτησης, οι Ενάγοντες μέσω των δικηγόρων τους ειδοποίησαν τον Εναγόμενο ότι «η Συμφωνία Ενοικίασης ημερομηνίας 29/8/2008 τερματίζεται εξ υπαιτιότητας σας, λόγω παράλειψης σας να καταβάλετε το συμφωνηθέν ενοίκιο. Ως εκ τούτου, σας καλούμε όπως εντός 7 ημερών καταβάλετε όλα τα καθυστερημένα ενοίκια που ανέρχονται στο ποσό των .και παραδώσετε στους πελάτες μας ελευθέρα και κενή κατοχή.» Σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83, θέσμιος ενοικιαστής είναι ενοικιαστής κατοικίας ή καταστήματος που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής (δηλαδή οποιασδήποτε περιοχής που κηρύχθηκε ως τέτοια από το Υπουργικό Συμβούλιο) και συμπληρώθηκε μέχρι 31.12.1999, ο οποίος κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικίασης εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο. Οι «ελεγχόμενες περιοχές» με βάση τον Ν.23/83 καθορίζονται από το Υπουργικό Συμβούλιο με Κ.Δ.Π. Η σχετική Κ.Δ.Π. 519/07 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 30.11.2007 και σημειώνεται ότι ο Πίνακας ελεγχόμενων περιοχών περιλαμβάνει όλη την περιοχή εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Αγλαντζιάς. Εφόσον λοιπόν έχει δημοσιευτεί στην Επίσημη Εφημερίδα, αποτελεί δικαστική γνώση ότι το επίδικο ακίνητο, το οποίο σύμφωνα με το ενώπιόν μου μαρτυρικό υλικό βρίσκεται εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Αγλαντζιάς, βρίσκεται εντός «ελεγχόμενης περιοχής» με βάση τον Ν.23/
- Περαιτέρω, σημειώνω ότι οι διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου δεν ισχύουν για μη πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας, καθότι στο άρθρο 2 προνοείται ότι ο όρος «ενοικιαστής» δεν περιλαμβάνει μη πολίτες της Κυπριακής Δημοκρατίας, εκτός εάν πρόκειται για σύζυγο πολίτη της Δημοκρατίας. Παρά το ότι δόθηκε η ευκαιρία στην πλευρά των Εναγόντων να προσκομίσει μαρτυρία σε σχέση με την υπηκοότητα του Εναγομένου, ώστε να είναι σε θέση να αποφανθεί το Δικαστήριο για το θέμα της καθ' ύλην αρμοδιότητας, εν τούτοις δεν τέθηκε οποιαδήποτε σχετική μαρτυρία ενώπιόν μου. Η κα Γεωργιάδη κατά την αγόρευσή της, με αναφορά στο άρθρο 2 του Ν. 23/83 ανέφερε ότι «εξ όσων μπορούμε να αντιληφθούμε από το όνομα του Εναγομένου, αυτός είναι αλλοδαπός, μη πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας .και ως εκ τούτου το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει αρμοδιότητα να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση.». Με όλο τον σεβασμό προς την ευπαίδευτη συνήγορο, πέραν του ότι οι αγορεύσεις δεν αποτελούν μαρτυρία, επισημαίνω ότι η υπηκοότητα ενός ατόμου δεν μπορεί σε καμία περίπτωση να συμπεραίνεται από το όνομά του. Εφόσον δεν έχει τεθεί ενώπιόν μου μαρτυρία για το θέμα αυτό, προκύπτει ότι το Δικαστήριο δεν είναι σε θέση να καταλήξει κατά πόσο έχει καθ' ύλην αρμοδιότητα και η αίτηση για απόφαση θα πρέπει να απορριφθεί. Είναι υπαρκτό το ενδεχόμενο ο Εναγόμενος να είναι αλλοδαπός και συνεπώς να έχει δικαιοδοσία το παρόν Δικαστήριο. Αλλά είναι εξίσου υπαρκτό το ενδεχόμενο να είναι Κύπριος πολίτης, ή να είναι νυμφευμένος με Κύπρια πολίτη, και κατά συνέπεια να υπάρχει σοβαρό ενδεχόμενο να μην έχει αρμοδιότητα το παρόν Δικαστήριο. Επιπλέον, είναι πιθανό να πρόκειται για πολίτη χώρας μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οπόταν εγείρεται το ερώτημα κατά πόσο ισχύουν οι πρόνοιες του Ν. 23/83 για Ευρωπαίους πολίτες, ώστε να μην υπάρχει διάκριση. Τίποτε απ'όλα αυτά, όμως, δεν μπορεί να εξεταστεί και να αποφασιστεί οριστικά χωρίς το Δικαστήριο να έχει ενώπιόν του σχετική μαρτυρία για την υπηκοότητα του Εναγομένου. Πέραν των πιο πάνω, εγείρεται και το ερώτημα κατά πόσο η επιστολή ημερ. 16.11.2009 αποτελεί έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού. Σύμφωνα με το ενώπιόν μου μαρτυρικό υλικό, ο ενοικιαστής μέχρι τότε καθυστερούσε τουλάχιστον τριών μηνών ενοίκια. Ρητός όρος της Συμφωνίας Ενοικίασης ημερ. 29.8.2008 είναι η προκαταβολική πληρωμή την 1η εκάστου μήνα του μηνιαίου ενοικίου, με αναφορά στην παράγραφο 11 για περίοδο χάριτος 21 ημερών. Η δε επιστολή 16.11.2009 φαίνεται να καθορίζει τόσο τον χρόνο τερματισμού της υπάρχουσας ενοικίασης όσο και τον χρόνο κατά τον οποίο απαιτείται να πραγματοποιηθεί η παράδοση. Το άρθρο 11
(4)του Ν. 23/83, ως τροποποιήθηκε από τον Ν. 128(Ι)/2007, προνοεί ότι η επίδοση γραπτής ειδοποίησης για την καταβολή καθυστερημένων πέραν των 21 ημερών ενοικίων «θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης». Εν τούτοις, ο κ. Αθηαινίτης, διευθυντής των Εναγόντων, με την ένορκη δήλωσή του ημερ. 8.2.2010 εγείρει έναν νέο ισχυρισμό: ότι ο Εναγόμενος ουδέποτε έλαβε την εν λόγω επιστολή τερματισμού, καθότι «επιστράφηκε με την ένδειξη ''αζήτητο'' μετά την καταχώριση της παρούσας αγωγής». Δηλαδή οι Ενάγοντες ισχυρίζονται τώρα ότι ο Εναγόμενος ΔΕΝ έλαβε ειδοποίηση τερματισμού. Η θέση της ευπαιδεύτου συνηγόρου των Εναγόντων στην αγόρευσή της, όμως, είναι παντελώς διαφορετική, παρά το ότι ο κ. Αθηαινίτης αναφέρει ρητά στην ένορκη δήλωσή του ημερ. 8.2.2010 ότι είναι οι δικηγόροι του που τον πληροφόρησαν ότι η επιστολή τερματισμού επιστράφηκε αζήτητη. Ειδικότερα, η θέση της συνηγόρου των Εναγόντων είναι ότι «με την επιστολή ημερ. 16.11.2009 οι Ενάγοντες έχουν ενεργοποιήσει το δικαίωμα τους για ανάληψη κατοχής του επίδικου ακινήτου», αλλά και ότι η σύμβαση ενοικίασης έχει τερματιστεί και ότι «η επιστολή 16.11.2009 αποτελεί πράξη ενδεικτική και τελική της πρόθεσης των Εναγόντων/ιδιοκτητών για ανάκτηση της κατοχής του επίδικου ακινήτου» (βλ. σελίδες 8 και 11 της γραπτής αγόρευσης). Επιπλέον, στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Απαίτησης γίνεται ρητή αναφορά στην επιστολή 16.11.2009 και ότι ειδοποιήθηκε με τον τρόπο αυτό ο Εναγόμενος ότι η Συμφωνία Ενοικίασης τερματίζεται. Εν τούτοις, επαναλαμβάνω ότι οι Ενάγοντες έχουν προσκομίσει μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου στο πλαίσιο απόδειξης της απαίτησής τους με βάση τη Διαταγή 17 ότι η επιστολή τερματισμού ουδέποτε παραλήφθηκε από τον Εναγόμενο και κατ' επέκταση αυτός ουδέποτε ειδοποιήθηκε για τον τερματισμό της Συμφωνίας, αλλά και την απαίτηση των Εναγόντων για παράδοση ελεύθερης κατοχής του επίδικου ακινήτου. Συνεπώς εγείρεται το ερώτημα κατά πόσο ισχύει το τεκμήριο της ταχυδρόμησης ή όχι. Επισημαίνω περαιτέρω ότι η Συμφωνία Ενοικίασης ημερ. 29.8.2008 είναι στα Αγγλικά, ενώ η επιστολή τερματισμού στα Ελληνικά, και συνεπώς εγείρεται και το ερώτημα κατά πόσο, στην περίπτωση που θεωρηθεί ότι παραλήφθηκε η επιστολή, θα ήταν σε θέση ο Εναγόμενος να αντιληφθεί το περιεχόμενό της. Σημειώνω επιπλέον ότι σύμφωνα με τη μαρτυρία που έχουν προσκομίσει οι Ενάγοντες, ο Εναγόμενος έχει καταβάλει όλα τα καθυστερημένα ενοίκια εκ €11.130 και η απαίτηση στην ουσία περιορίζεται στην έκδοση Διαταγμάτων ανάκτησης κατοχής και απαγόρευσης της παράνομης επέμβασης (trespass) και για ενδιάμεσα οφέλη και αποζημιώσεις. Έχοντας επισημάνει τα πιο πάνω ερωτηματικά που εγείρονται, σημειώνω ότι δεν θεωρώ ορθό όπως εξετάσω αναλυτικά και αποφασίσω στο πλαίσιο της παρούσας αίτησης και στο παρόν στάδιο για τα θέματα αυτά, και ειδικότερα για το θέμα της εγκυρότητας ή μη της επιστολής τερματισμού και κατά πόσο ο Εναγόμενος κατέχει το επίδικο ακίνητο ως trespasser ώστε να δικαιούνται οι Ενάγοντες τις θεραπείες που ζητούν, εν όψει της πιο πάνω αναφερόμενης διαπίστωσής μου ότι δεν έχουν τεθεί ενώπιόν μου τα απαραίτητα στοιχεία σε σχέση με την υπηκοότητα του Εναγομένου, ώστε να είμαι σε θέση να καταλήξω οριστικά και ολοκληρωμένα για το θέμα της καθ' ύλην δικαιοδοσίας. Η αίτηση για απόφαση απορρίπτεται. Καμία διαταγή για έξοδα. (Υπ.) .................. Σ. Χατζηκυριάκου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο