Επί τοις αφορώσι τον Χριστόδουλο Χατζηβασιλείου ν. Διευθυντή Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας κ.α., Αρ. Αιτ.: 716/06, 3.6.2010

(1)και Επί τοις αφορώσι τον Χριστόδουλο Χατζηβασιλείου και Διευθυντή Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας ΚΑΙ ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΜΕ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ. 2.2.2007 ΚΑΙ ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΜΕ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ. 11.12.2007 Επί τοις αφορώσι τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο 28

(1)και Επί τοις αφορώσι τον Χριστόδουλο Χατζηβασιλείου Αιτητή και

1. Διευθυντή Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας
2. Mιχάλη Χρίστου (Χρυσάνθου) Καθ΄ ων η αίτηση ----- ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 3.6.2010 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για τον αιτητή/εφεσείοντα: κ. Δ.Κρονίδης για Πατρίκιο Παύλου & Σία Για τον καθ΄ ου 1/εφεσίβλητο 1: ουδεμία εμφάνιση Για τον καθ΄ ου 2/εφεσίβλητο 2: κ. Κ. Χατζηϊωάννου Α Π Ο Φ Α Σ Η Μια σύντομη αναδρομή στα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση θα βοηθούσε στην κατανόηση της διαφοράς και στον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων. Έχουν ως ακολούθως:
3. Ο αιτητής ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης των 7/8 μεριδίων του κτήματος με αρ. εγγραφής 4/295, Φ/Σχ. 30/30 Ε 2, τεμάχιο 331, έκτασης 7470 τ.μ., ευρισκόμενο στην τοποθεσία «Ασπρομούτταρος» στα Λατσιά (στη συνέχεια «το επίδικο κτήμα»). Ο καθ΄ ου 2 ήταν ένας από τους συνιδιοκτήτες του υπόλοιπου μεριδίου, κατέχοντας το 1/32 μερίδιο. Τα άλλα 3/32 κατέχονται από στενά συγγενικά του πρόσωπα.
4. Μετά από αίτηση του αιτητή, το επίδικο κτήμα κηρύχθηκε αδιανέμητο με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 28

(1)του ΚΕΦ.

1. Ακολούθησε διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του κτήματος με δημόσιο πλειστηριασμό που προγραμματίστηκε και διεκπεραιώθηκε στις 18.6.2006, στην παρουσία του αιτητή και του καθ΄ ου 2, από το Μιχάλη Κατσιολούδη, ο οποίος είχε οριστεί δημοπράτης.
2. Το επίδικο κτήμα κατακυρώθηκε από το δημοπράτη στον καθ΄ ου 2, στην τιμή των £129.000, ο οποίος, σύμφωνα με την έκθεση του δημοπράτη (Τεκμήριο 3 στην ένσταση) ήταν ο τελευταίος πλειοδότης.
3. Ο αιτητής αμφισβητεί την εγκυρότητα του πλειστηριασμού. Ισχυρίζεται πως είχε υποβάλει μεγαλύτερη προσφορά (για το ποσό των £129.500) την οποία αγνόησε ο δημοπράτης. Διατείνεται, περαιτέρω, ότι η διαδικασία που ακολούθησε ο δημοπράτης ήταν διαβλητή γιατί έγιναν παρατυπίες. Όπως υποστηρίζει, ο δημοπράτης αντικατέστησε το ειδικό έντυπο που τηρούσε στη δημοπρασία με άλλο έντυπο στο οποίο δεν καταγράφεται η προσφορά του.
4. Η αίτηση-έφεση που καταχώρισε στις 28.6.2006, στρεφόταν αρχικά μόνο εναντίον του Διευθυντή του Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας (καθ΄ ου 1) ο οποίος εκπροσωπήθηκε από δικηγόρο της νομικής υπηρεσίας και συγκατατέθηκε στην ακύρωση της διαδικασίας και επανάληψη του πλειστηριασμού.
5. Ο καθ΄ ου 2, αντέδρασε με αίτηση για παραμερισμό της εκ συμφώνου απόφασης, ζητώντας, παράλληλα, την προσθήκη του ως καθ΄ου στη διαδικασία. Το αίτημα του έγινε αποδεκτό και αφού καταχώρισε ένσταση, συνοδευόμενη από ένορκη δήλωση του ιδίου, του δημοπράτη και τρίτου προσώπου που είχε πλειοδοτήσει, η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση. Κατά την εκδίκαση της αίτησης, αντεξετάστηκαν όλα τα πρόσωπα που προέβηκαν σε ένορκη δήλωση (τόσο ο αιτητής όσο και τα ανωτέρω πρόσωπα που υπόγραψαν τις ένορκες δηλώσεις της ένστασης) μετά από σχετική άδεια του Δικαστηρίου. Ο εφεσίβλητος 1 δεν καταχώρισε ένσταση και δεν εκπροσωπήθηκε στην ακροαματική διαδικασία. Η ΜΑΡΤΥΡΙΑ Η μαρτυρία για την πλευρά του αιτητή προέρχεται από την ένορκη δήλωση του ιδίου, τα έγγραφα που επεσύναψε ως τεκμήρια και την προφορική ένορκη μαρτυρία του κατά την αντεξέταση. Η εκδοχή του ήταν, σε συντομία, η ακόλουθη: Ως ιδιοκτήτης των 7/8 μεριδίων του επίδικου κτήματος ζήτησε και εξασφάλισε πιστοποιητικό «αδιανεμήτου», δυνάμει του άρθρου 28

(1)του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (στη συνέχεια «ο Νόμος»). Ακολούθησε διαδικασία πλειστηριασμού που ορίστηκε και έλαβε χώρα στις 18.6.2006 στο καφενείο «Ένωση Νέων Λατσιών» στα Λατσιά. Δημοπράτης ορίστηκε ο Μιχάλης Κατσιολούδης. Τον ενημέρωσε, αναφέρει στην παράγραφο 6 της ένορκης δήλωσης του που συνοδεύει την αίτηση, ότι ενδιαφερόταν για την αγορά του κτήματος ως ο ιδιοκτήτης των 7/8 μεριδίων. Όταν, συνεχίζει, ο δημοπράτης αναφώνησε ότι θα παρέδιδε το κτήμα στο ποσό της τελευταίας προσφοράς που ήταν £129.000, παρενέβη ο ίδιος υποβάλλοντας προσφορά £129.500 την οποία, όμως, ο δημοπράτης αγνόησε, αναφέροντας τη φράση «ΑΛΑ ΤΡΕ». Εκδήλωσε άμεσα τη διαμαρτυρία του και ο δημοπράτης φάνηκε να αποδέχεται, αρχικά, την προσφορά του την οποία κατέγραψε στο ειδικό έντυπο δημοπρασίας. Η προσπάθεια του, όμως, να συνεχίσει τη δημοπρασία ανακόπηκε από τον καθ΄ ου 2 ο οποίος κινήθηκε προς το μέρος του δημοπράτη απειλητικά, υποχρεώνοντας τον να σταματήσει και να κατακυρώσει την πώληση στο όνομα του. Αμέσως μετά συνέταξε ένσταση (επισυνάπτεται στην έκθεση γεγονότων του κτηματολογικού λειτουργού - Τεκμήριο 3 στην ένσταση). Στη συνέχεια απέστειλε και δεύτερη επιστολή (Τεκμήριο Β) και επισκέφθηκε προσωπικά το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας όπου εξέτασε το φάκελο και διαπίστωσε ότι παραποιήθηκαν τα έγγραφα από το δημοπράτη. Ο δημοπράτης, υποστήριξε στην ένορκη προφορική μαρτυρία του, απέκρυψε, αρχικά, το ειδικό έντυπο της δημοπρασίας, αντικαθιστώντας το με άλλο. Στο δεύτερο αυτό έντυπο δεν αναγραφόταν η προσφορά του, ενώ στο πρώτο ήταν καταγραμμένη και στη συνέχεια διαγράφηκε. O καθ΄ ου 2, υποστήριξε πως η δημοπρασία διεξήχθη κανονικά και κατακυρώθηκε το κτήμα στον ίδιο, έναντι του ποσού των £129.000 που ήταν η ψηλότερη προσφορά. Ο αιτητής, ανέφερε, δεν είχε πλειοδοτήσει σε οποιοδήποτε στάδιο. Όταν άκουσε το δημοπράτη να αναφωνεί το «Άλα τρε» παράγγειλε ποτά για να κεράσει τους παριστάμενους. Αντιλήφθηκε σε κάποια στιγμή ότι ο δημοπράτης κάτι σημείωνε και διαμαρτυρήθηκε, όταν διαπίστωσε ότι κατέγραφε προσφορά του αιτητή, γιατί είχε γίνει μετά που είπε το «άλα τρε» ο δημοπράτης. Τελικά δεν έγινε αποδεκτή η προσφορά του αιτητή και θεωρήθηκε ως τελευταίος πλειοδότης, καταβάλλοντας την προκαταβολή και τα δικαιώματα, όπως είχαν υπολογιστεί από το δημοπράτη. Ο Λεόντιος Κασάπη, επιβεβαίωσε πως ήταν ένας από τους πλειοδότες της επίδικης δημοπρασίας. Ενδιαφέρθηκε, όπως εξήγησε, για την αγορά του επίδικου κτήματος και πλειοδότησε μαζί με τον καθ΄ ου 2 μέχρι το ποσό των £128.500 αλλά δεν ενδιαφέρθηκε πέραν του ποσού των £129.000, που ήταν η τελευταία προσφορά του καθ΄ου

1. Στο σημείο εκείνο ρωτήθηκε, όπως ανάφερε, από το δημοπράτη αν ενδιαφερόταν και απάντησε αρνητικά και αφού δεν επέδειξε άλλος ενδιαφέρον άκουσε το δημοπράτη που αναφώνησε «άλα τρε». Στη συνέχεια αντιλήφθηκε τον αιτητή να λέει στο δημοπράτη ότι είχε προσφέρει £129.500 και να γίνεται συζήτηση γύρω από το θέμα αυτό. Ο ίδιος, κατέληξε, δεν άκουσε την προσφορά που ισχυρίζεται ότι έκαμε ο αιτητής. Ο Μιχάλης Κατσιολούδης, περιέγραψε τις περιστάσεις κάτω από τις οποίες διεξήγαγε τη δημοπρασία. Διετέλεσε, όπως ανάφερε, υπάλληλος στο Κτηματολόγιο και τα τελευταία 10 χρόνια εκτελεί το λειτούργημα του δημοπράτη. Η επίδικη δημοπρασία, υποστήριξε, διεξήχθη κανονικά όπως κάθε δημοπρασία. Δεν γνώριζε, τόνισε, προσωπικά οποιοδήποτε από τους διαδίκους και δεν είχε λόγo να ευνοήσει τον καθ΄ ου
2. Κατέγραφε τις προσφορές των πλειοδοτών στο ειδικό έντυπο που τηρείται (αναλυτική κατάσταση δημοπρασίας) και έδιδε τον απαραίτητο χρόνο στους πλειοδότες για να κάνουν την προσφορά τους. Η τελευταία προσφορά, πρόσθεσε, δόθηκε από τον καθ΄ ου 2 στο ποσό των £129.
3. Αφού ανέμενε 10-15 λεπτά, σηκώθηκε και επανέλαβε, εις επήκοον όλων των παρευρισκομένων, την προσφορά του κ. Χρυσάνθου, ρωτώντας αν είχε άλλος μεγαλύτερη προσφορά. Στη συνέχεια και αφού δεν έλαβε απάντηση απευθύνθηκε στον Μ. Κασάπη ο οποίος πλειοδοτούσε μέχρι εκείνη τη στιγμή, για να πάρει αρνητική απάντηση. Φώναξε, είπε, ξανά ότι θα το παραδώσει αναφέροντας τη φράση «άλα ντούε» και μη παίρνοντας άλλη προσφορά προχώρησε στο «άλα τρε», κατακυρώνοντας το κτήμα στον Χρυσάνθου. Στη συνέχεια, πρόσθεσε, άκουσε τον αιτητή - ο οποίος καθόταν δίπλα του - να λέει χαμηλόφωνα «ακόμη £500 πάνω £129.500». Τον ενημέρωσε αμέσως ότι ήταν εκπρόθεσμος και ότι παρέδωσε το κτήμα αλλά εκείνος επέμενε να καταγραφεί η προσφορά του. Στην επιμονή του να καταγράψει την προσφορά του, σημείωσε το όνομα και το ποσό της εκπρόθεσμης προσφοράς, όχι σαν κανονική πλειοδότηση, όπως εξήγησε, αλλά ως ένα γεγονός που έλαβε χώρα. Το γεγονός περιέπεσε στην αντίληψη του Χρυσάνθου ο οποίος διαμαρτυρήθηκε και ακολούθησε αναβρασμός. Εξήγησε, είπε, και στους δύο ότι η προσφορά καταγράφηκε χωρίς να λαμβάνεται υπόψη και ότι το κτήμα είχε κατακυρωθεί στον Χρυσάνθου ως τον τελευταίο προσφοροδότη, από τον οποίο εισέπραξε την προβλεπόμενη από τους κανονισμούς προκαταβολή και δικαιώματα. Εισέπραξε, όπως εξήγησε, μικρότερο ποσό, από δικό του λάθος το οποίο διαπίστωσε την επόμενη μέρα όταν πήγε να καταθέσει το ποσό στο Κτηματολόγιο. Μόλις διαπίστωσε το λάθος, ειδοποίησε τηλεφωνικά τον καθ΄ ου, ο οποίος πήγε προσωπικά στο Κτηματολόγιο και του έδωσε άλλη επιταγή με το ορθό ποσό. Σε σχέση με τη θέση του αιτητή για παρατυπία και αντικατάσταση του πρακτικού που τηρούσε στη διαδικασία (Τεκμήριο 2 της ΕΚΘΕΣΗΣ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ - Τεκμήριο 3 -) με άλλο, στο οποίο δεν αναγραφόταν η προσφορά του (βλ. Τεκμήριο 5 του Τεκμηρίου 3) ανάφερε πως το έκανε καλόπιστα, διορθώνοντας ουσιαστικά το λάθος που είχε κάνει να σημειώσει την εκπρόθεσμη προσφορά του αιτητή. Ανάφερε, κατέληξε, όλα τα γεγονότα σε έκθεση που παρέδωσε στο Κτηματολόγιο, απαντώντας στους ισχυρισμούς που είχε προβάλει ο αιτητής (Τεκμήρια 1 και 2 στην ένορκη του δήλωση). ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ - ΕΥΡΗΜΑΤΑ Η εκδοχή του αιτητή ότι υπόβαλε την προσφορά του, προτού ο δημοπράτης κατακυρώσει το κτήμα στον καθ΄ ου 2, στερείται πειστικότητας. Δεν έχει δοθεί από τον αιτητή λογική εξήγηση που θα μπορούσε να δικαιολογήσει την ενέργεια που αποδίδει στο δημοπράτη. Να αγνοήσει δηλαδή την προσφορά του. Τα γεγονότα της υπόθεσης, όπως προβάλλουν μέσα από το σύνολο της μαρτυρίας, δεν υποστηρίζουν τη θέση αυτή του αιτητή. Ούτε από το πρακτικό (αναλυτική κατάσταση δημοπρασίας) στο οποίο παρουσιάζεται διαγραμμένο το όνομα του και το ποσό της προσφοράς του, μπορεί να εξαχθεί το συμπέρασμα που επικαλέστηκε. Το γεγονός ότι η καταγραφή της προσφοράς του δεν είναι κάτω ακριβώς από την τελευταία προσφορά, όπως είχαν καταγραφεί όλες οι προσφορές που προηγήθηκαν, υποστηρίζει την εκδοχή του δημοπράτη. Ότι δηλαδή, η προσφορά ήταν εκπρόθεσμη και την κατέγραψε ως ένα γεγονός που έλαβε χώρα, μετά από απαίτηση του αιτητή. Οι εξηγήσεις που έδωσε ο Κατσιολούδης για τις ενέργειες του κρίνονται ικανοποιητικές και δίδουν λογική εξήγηση του όλου συμβάντος. Η ενέργεια του να αντιγράψει όλες τις εγγραφές σε άλλο έντυπο, δεν υποδηλώνει την υστεροβουλία που του αποδίδει ο αιτητής. Αναγνώρισε, απλά, το λάθος του να σημειώσει στο έντυπο την εκπρόθεσμη προσφορά και ακολούθως τη διέγραψε. Αυτός ήταν και ο λόγος που κατέγραψε σε άλλη κατάσταση το πρακτικό που είχε τηρήσει, εφόσον τα γεγονότα παρατίθενται στην έκθεση που ετοίμασε, σε απάντηση της ένστασης του αιτητή. Αποδέχομαι τη μαρτυρία του δημοπράτη, η οποία συνάδει και επεξηγεί λογικά όλες τις ενέργειες στις οποίες είχε προβεί κατά τη διάρκεια και μετά το τέλος της δημοπρασίας. Η μαρτυρία του - ότι η προσφορά του αιτητή υποβλήθηκε μετά που αναφώνησε το «άλα τρε» - υποστηρίζεται από τον Λεόντιο Κασάπη, ο οποίος είχε λάβει μέρος στη δημοπρασία. Όπως προέκυψε από τη μαρτυρία, το πρόσωπο αυτό δεν είχε λόγο να παραποιήσει τα γεγονότα. Σχημάτισα θετική εντύπωση γι΄ αυτόν και αποδέχομαι τη μαρτυρία του. Καλή εντύπωση σχημάτισα και για τον καθ΄ ου 2, η μαρτυρία του οποίου υποστηρίζεται από τα ανωτέρω διαδραματισθέντα γεγονότα. Με βάση την πιο πάνω αξιολόγηση, καταλήγω ότι ο αιτητής υπόβαλε την προσφορά του μετά που ο δημοπράτης αναφώνησε τη φράση «άλα τρε». Αποδεχόμενος τη μαρτυρία του δημοπράτη, βρίσκω ότι προτού αναφωνήσει το «άλα τρε» είχε απευθυνθεί, μεγαλοφώνως, τόσο προς τον Κασάπη - ο οποίος πλειοδοτούσε μέχρι εκείνη τη στιγμή - όσο και προς τους υπόλοιπους που παρευρίσκονταν στο καφενείο στο οποίο διεξαγόταν η δημοπρασία, δίδοντας λογικό χρόνο για να υποβάλουν μεγαλύτερη προσφορά, εάν επιθυμούσαν. Αναφώνησε τη φράση «άλα τρε» όταν βεβαιώθηκε πως δεν υπήρχε άλλος ενδιαφερόμενος πλειοδότης για να υποβάλει μεγαλύτερη προσφορά από το ποσό των £129.000, που είχε προσφέρει ο καθ΄ ου
4. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί ότι διαπίστωσα κάποια υπερβολή στη μαρτυρία του δημοπράτη ότι μετά που αναφώνησε το «άλα ντούε» περίμενε 10-15 λεπτά και μετά αναφώνησε το «άλα τρε». Η παρατήρηση όμως αυτή δεν επηρεάζει την κατά τα άλλα αξιόπιστη μαρτυρία του. Ο αιτητής υποστήριξε πως ήταν σε γνώση του δημοπράτη το ενδιαφέρον του για την αγορά του κτήματος, γιατί τον είχε ενημερώσει προτού αρχίσει η δημοπρασία ότι ήταν ο ιδιοκτήτης των 7/8 μεριδίων και ήθελε να αποκτήσει και το υπόλοιπο. Ο ίδιος, ανάφερε στη μαρτυρία του, άρχισε τη διαδικασία με την αίτηση που είχε υποβάλει στο Κτηματολόγιο για να κηρυχθεί το κτήμα αδιανέμητο και στη συνέχεια για να διεξαχθεί ο πλειστηριασμός. Είχε πάρει μάλιστα μαζί του κάποιο εμπειρογνώμονα για να τον συμβουλεύει. Τα γεγονότα αυτά, δεν είναι αρκετά για να αποδυναμώσουν τη μαρτυρία του καθ΄ ου και των άλλων δύο μαρτύρων που υποστήριξαν την εκδοχή του. Εφόσον δε, ήταν παρών και σύμβουλος του αιτητή κατά τη δημοπρασία, θα αναμενόταν να έκανε χρήση της μαρτυρίας του προς υποστήριξη της εκδοχής του. Στην ένσταση του ο καθ΄ ου 2 εξέθεσε με σαφήνεια τη θέση πως ο αιτητής δεν είχε πλειοδοτήσει, γεγονός που υποστηρίχθηκε από τις ένορκες δηλώσεις του δημοπράτη και τρίτου προσώπου που είχε λάβει μέρος στη δημοπρασία. Ο αιτητής θα μπορούσε να αντικρούσει τη μαρτυρία με κατάλληλο αίτημα απαντητικής μαρτυρίας, όπως προβλέπεται στον Κανονισμό 10

(3)των Διαδικαστικών Κανονισμών (οι περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Διαδικαστικοί Κανονισμοί του 1956, όπως τροποποιήθηκαν από το Διαδικαστικό Κανονισμό του 2006). Δεν το έπραξε, όμως, αποδυναμώνοντας, έτσι, την εκδοχή του. Απορρίπτω, για όλους τους λόγους που εξέθεσα, τη μαρτυρία του ως ανακριβή και αποδέχομαι την εκδοχή του καθ΄ ου

1. NOMIKH ΠΤΥΧΗ Με την αίτηση-έφεση επιδιώκεται ο παραμερισμός και/ή η ακύρωση του πλειστηριασμού του επίδικου κτήματος που διενεργήθηκε στις 18.6.
2. Η αίτηση στηρίζεται στο άρθρο 80 του Κεφ. 224, η εμβέλεια του οποίου είναι πολύ καλά γνωστή. Όπως υποδείχθηκε στην υπόθεση Lombard Natwest Bank Ltd v. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λάρνακας κ.α.

(2002)1 Α.Α.Δ. 1990, απαραίτητη προϋπόθεση για την υποβολή έφεσης/αίτησης στο Δικαστήριο εναντίον απόφασης του Διευθυντή είναι ότι αυτή θα πρέπει να έχει ληφθεί δυνάμει των διατάξεων του Κεφ. 224 (βλ. επίσης Παύλου ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

(1991)1 Α.Α.Δ. 275). Ο καθ΄ ου 2, υποστήριξε πως το Δικαστήριο δεν έχει εξουσία να επιληφθεί των ζητημάτων που εγείρονται με την αίτηση. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του, εισηγήθηκε πως δεν έχει ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση από το διευθυντή η οποία θα μπορούσε να εφεσιβληθεί με βάση το άρθρο 80 του Νόμου. Ο πλειστηριασμός, εξήγησε, διεξήχθη με βάση την αίτηση που υπόβαλε ο αιτητής και ουδεμία απόφαση λήφθηκε από το διευθυντή για το θέμα. Ο δημοπράτης, καταλήγει η εισήγηση, ενεργούσε ως αντιπρόσωπος των πωλητών (αιτητή, καθ΄ ου 2 και των άλλων συνιδιοκτητών) και όχι του διευθυντή. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του αιτητή, αντέτεινε, πως η απόφαση κατακύρωσης της πώλησης του κτήματος στον καθ΄ ου είναι εφέσιμη δυνάμει του άρθρου 80 του Νόμου, γιατί ο πλειστηριασμός διεξήχθη μετά από διαταγή του διευθυντή, με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 28 του Κεφ. 224. Υπόδειξε, περαιτέρω, ότι με βάση τις πρόνοιες του περί Πωλήσεως (Τροποποιητικού) Κανονισμού του 1994, οι δημοπράτες που διενεργούν τέτοιες δημοπρασίες, διορίζονται από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Είναι ορθή η θέση του αιτητή ως προς το δικαιοδοτικό πλαίσιο της υπόθεσης. Η απόφαση για τη δημοπρασία λήφθηκε από το Διευθυντή αφού προηγήθηκε η έκδοση πιστοποιητικού ότι το επίδικο κτήμα δεν μπορούσε να διαχωριστεί. Η πώληση με πλειστηριασμό ήταν, συνεπώς, απόφαση που λήφθηκε από το Διευθυντή με βάση τις εξουσίες που του παρέχει το άρθρο 28

(1)του Νόμου. Περί αυτού δεν χωρεί ουδεμία αμφιβολία. Παρατίθεται η σχετική πρόνοια χωρίς περαιτέρω σχόλια: «28

(1)Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ΄ εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες αλλά δεν δύναται να γίνει κανένας διαχωρισμός χωρίς παράβαση των διατάξεων του άρθρου 27, οποιοσδήποτε συγκύριος δύναται να ζητήσει από το Διευθυντή πιστοποιητικό ότι ο διαχωρισμός της ιδιοκτησίας είναι αδύνατος λόγω των προαναφερόμενων διατάξεων, και αφού ο συγκύριος αυτός εφοδιαστεί με το πιστοποιητικό αυτό, δύναται να επιδώσει ειδοποίηση στους άλλους συγκύριους στην Κύπρο μαζί με αντίγραφο του πιστοποιητικού αυτού πληροφορώντας αυτούς ότι, εκτός αν εντός τριάντα ημερών από την επίδοση δυνηθούν να συμφωνήσουν σε διευθέτηση με την οποία η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί σε ένα πρόσωπο, αυτός θα ζητήσει από το Διευθυντή να θέσει την ιδιοκτησία προς πώληση με πλειστηριασμό· και ο Διευθυντής, με την απόδειξη της επίδοσης αυτής και αφού ικανοποιηθεί ότι δεν συμφωνήθηκε καμιά διευθέτηση όπως προνοείται πιο πάνω, δύναται, κατά τη διακριτική του εξουσία και χωρίς οποιαδήποτε περαιτέρω ειδοποίηση και ανεξάρτητα της απουσίας από την Κύπρο οποιουδήποτε συγκύριου να προχωρήσει στην πώληση της ιδιοκτησίας με πλειστηριασμό, και να διανέμει το προϊόν, αφού αφαιρέσει τις δαπάνες της πώλησης αυτής, μεταξύ των προσώπων που δικαιούνται σε αυτό σύμφωνα με τα αντίστοιχα δικαιώματα αυτών πάνω στην ιδιοκτησία: ...........................» Το γεγονός ότι η απόφαση του Διευθυντή για την πώληση, λήφθηκε μετά από αίτηση του αιτητή, είναι αδιάφορο. Είναι αυτονόητο ότι οι αποφάσεις του Διευθυντή, με βάση τις πρόνοιες του Κεφ. 224, εκδίδονται, συνήθως, μετά από κάποιο αίτημα που υποβάλλουν τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα (βλ., για παράδειγμα, Trident Hotels Ltd v. Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 341/2006, ημερ. 27.4.2010). Στην προκείμενη περίπτωση η αίτηση για την πώληση υποβλήθηκε από τον αιτητή αλλά η δημοπρασία αποφασίστηκε από τον Διευθυντή, ο οποίος διόρισε για το σκοπό αυτό τον Κατσιολούδη (δημοπράτη) για να διενεργήσει την πώληση σε δημόσιο πλειστηριασμό. Ο δημοπράτης, συνεπώς, ενεργούσε εκ μέρους του Διευθυντή, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι οι συνιδιοκτήτες θα επωφελούντο από το προϊόν της πώλησης. Ο συνήγορος του καθ΄ ου, εισηγήθηκε, επίσης, πως η έφεση είναι άκυρη γιατί δεν επισυνάπτεται απόφαση, όπως ορίζει ο Κανονισμός 5

(1). Ούτε αυτή η εισήγηση ευσταθεί. Η απόφαση για την κατακύρωση της πώλησης του επίδικου κτήματος στον καθ΄ ου 2, εξειδικεύεται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση. Έχει εξ άλλου κατατεθεί με την ένσταση. Οποιαδήποτε τυχόν παρατυπία έχει θεραπευθεί και δεν επηρεάζει την εγκυρότητα της αίτησης/έφεσης. Ενόψει των ανωτέρω, καταλήγω ότι ορθά ασκήθηκε από τον αιτητή η παρούσα έφεση. Απομένει η εξέταση της ουσίας. Το ουσιαστικό παράπονο του αιτητή εστιάζεται στην ισχυριζόμενη παράλειψη του δημοπράτη να αποδεχθεί τη προσφορά του. Η θέση ότι είχε υποβάλει εμπρόθεσμα προσφορά, έχει απορριφθεί. Ο συνήγορος του εισηγήθηκε πως ακόμη και στην περίπτωση αυτή, ο δημοπράτης όφειλε να κάνει αποδεκτή την προσφορά του. Η αναφώνηση των όρων «αλά ούνα, αλά ντούε, αλά τρε» δεν έχουν δεσμευτικό χαρακτήρα, σύμφωνα με το συνήγορο. Το καθήκον του δημοπράτη, υπόδειξε, ήταν να αναζητήσει την υψηλότερη προσφορά, δίδοντας «εύλογο χρονικό διάστημα» στους πλειοδότες, όπως προβλέπεται στον κανονισμό 8

(3)των κανονισμών πώλησης. Με δεδηλωμένο το ενδιαφέρον του αιτητή να αγοράσει το επίδικο κτήμα, όφειλε να απευθυνθεί προσωπικά προς το μέρος του για να διερευνήσει αν επιθυμούσε να υποβάλει προσφορά. Ήταν, εισηγήθηκε τέλος, υποχρεωμένος να αποδεχθεί την προσφορά του, έστω και αν υποβλήθηκε ένα λεπτό μετά που αναφώνησε το «άλα τρε». Αντίθετες ήταν οι θέσεις του συνηγόρου του καθ΄ου 2. Το «αλά ούνα, άλα ντούε, άλα τρε» εισηγήθηκε, έχει καθιερωθεί ως ο καθιερωμένος τρόπος για τη συμπλήρωση της δημοπρασίας. Είναι όρος που επικράτησε σαν πρακτική για να υποδηλώσει την αποδοχή της προσφοράς και την κατακύρωση και τη συνομολόγηση της συμφωνίας πώλησης. Οι θέσεις του συνηγόρου του Καθ΄ ου 2 με βρίσκουν απόλυτα σύμφωνο. Η φράση «άλα τρε» επικράτησε ως πρακτική από τους δημοπράτες για την ανακήρυξη του τελευταίου πλειοδότη. Με την αναφώνηση της φράσης η πώληση συμπληρώνεται, όπως προβλέπεται στο άρθρο 8

(3)του Περί Πωλήσεως (Τροποποιητικού) Διαδικαστικού Κανονισμού του 1994 (στη συνέχεια «οι Κανονισμοί»). Όπως ορθά υποδείχθηκε από το συνήγορο του καθ΄ ου 2, ανάλογη ρύθμιση προβλέπεται στο άρθρο 65 του Περί Πωλήσεως Αγαθών Νόμου του 1994 (Ν.10

(1)/1994), όπου προβλέπεται ότι η πώληση συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης ανακοινώσει την συμπλήρωσή της με το κτύπημα του σφυριού ή με άλλο συνηθισμένο τρόπο. Ειδικότερα στην παράγραφο (β) του άρθρου 65 προβλέπονται τα ακόλουθα: «65. Σε περίπτωση πώλησης με πλειστηριασμό (α) ................... (β) η πώληση συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης ανακοινώσει τη συμπλήρωση της με το κτύπημα του σφυριού ή με άλλο συνηθισμένο τρόπο. Μέχρις ότου γίνει τέτοια ανακοίνωση οποιοσδήποτε πλειοδότης δύναται να ανακαλέσει την προσφορά του. (γ) .................... (δ) .................... (ε) ................... (στ) ..................» Σχετική με το εξεταζόμενο ζήτημα είναι η παρατήρηση του Εφετείου (απόφαση πλειοψηφίας) στην υπόθεση Polycast Panels Ltd v. Alpha Τράπεζα Λτδ, Πολιτική Έφεση 337/2006, ημερ. 13.11.2009, στην οποία υποδεικνύεται ότι: «η σύμβαση συντελείται κατά το κτύπημα του σφυριού από το δημοπράτη όταν αποδέχεται την υψηλότερη προσφορά για το προς πώληση αντικείμενο». Κατά παρόμοιο τρόπο, εκτιμώ, ότι η σύμβαση για πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας με πλειστηριασμό, συμπληρώνεται όταν ο δημοπράτης αναφωνήσει τη φράση «άλα τρε», η οποία επικράτησε στην πρακτική ως η φράση για την τέλεση της πώλησης. Το ερώτημα που εγείρεται στην εξεταζόμενη υπόθεση είναι αν ο δημοπράτης έδωσε την ευκαιρία σε όλους τους ενδιαφερομένους να υποβάλουν ψηλότερη προσφορά. Για το ζήτημα αυτό σχετική είναι η ρύθμιση που προβλέπεται στο άρθρο 8

(3)των Κανονισμών, στο οποίο αναφέρονται τα ακόλουθα: «8

(1)Μέχρι την ώρα που ορίστηκε να γίνει η πώληση, επιτρέπεται να γίνει γραπτή προσφορά προς το δημοπράτη για οποιοδήποτε ακίνητο περιλαμβάνεται στην αγγελία πώλησης.

(2)........................

(3)Όταν στην αγγελία περιλαμβάνεται μόνο ένα ακίνητο ή αν περιλαμβάνονται περισσότερα από ένα ακίνητα και αυτά θα πωληθούν ως ενιαίο σύνολο, ο δημοπράτης θα διακηρύξει την υψηλότερη γραπτή προσφορά που έχει γίνει σ΄ αυτόν, καθώς και το όνομα και τη διεύθυνση του πλειοδότη. Έπειτα θα ζητήσει προφορικές προσφορές. Θα συνεχίσει να ζητά προφορικές προσφορές μέχρι να φανεί ότι δεν υπάρχουν πλέον πρόσωπα για να πλειοδοτήσουν. Όταν φαίνεται ότι δεν πρόκειται να γίνουν άλλες προσφορές, θα διακηρύξει την μέχρι εκείνη τη στιγμή υψηλότερη προσφορά, θα ερωτήσει αν υπάρχουν και άλλες προσφορές για το δημοπρατούμενο ακίνητο και, αν μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα δεν υπάρξει οποιαδήποτε υψηλότερη προσφορά, θα ανακηρύξει τον τελευταίο πλειοδότη και θα κλείσει την πώληση.» Με βάση τα ευρήματα μου, θεωρώ ότι ο δημοπράτης έχει ενεργήσει μέσα στα πλαίσια του πιο πάνω Κανονισμού. Μετά την τελευταία προσφορά του καθ΄ ου 2, συνέχισε να ζητά προσφορές, στην προσπάθεια του να εξασφαλίσει υψηλότερη. Όταν δεν επιδείχθηκε ενδιαφέρον, αναφώνησε τη φράση «άλα ντούε» και αφού δεν υπήρξε ανταπόκριση απευθύνθηκε προσωπικά στον Κασάπη ο οποίος είχε επιδείξει ενδιαφέρον ενωρίτερα, επαναλαμβάνοντας την τελευταία προσφορά του καθ΄ ου

1. Όταν του είπε πως δεν ενδιαφερόταν, απευθύνθηκε στους άλλους παρευρισκόμενους ρωτώντας αν επιθυμούσε κάποιος να υποβάλει μεγαλύτερη προσφορά διαφορετικά, όπως είπε, «θα το παρέδιδε». Αφού δεν υπήρξε ανταπόκριση, τότε αναφώνησε τη φράση «άλα τρε» με την οποία και συμπληρώθηκε η πώληση. Είναι φανερό από τα ανωτέρω ότι δόθηκε σε κάθε ενδιαφερόμενο, συμπεριλαμβανομένου του αιτητή, «εύλογο χρονικό διάστημα» να υποβάλει υψηλότερη προσφορά. Το γεγονός ότι δεν απευθύνθηκε προσωπικά στον αιτητή δεν καθιστά τη διαδικασία διαβλητή. Ας σημειωθεί πως ο αιτητής δεν είχε υποβάλει μέχρι εκείνη τη στιγμή προσφορά. Εύλογα ο δημοπράτης απευθύνθηκε προσωπικά στον Κασάπη, αφού ήταν το μόνο πρόσωπο που πλειοδοτούσε, εκτός από τον καθ΄ ου
2. Ήταν, περαιτέρω, ορθή η απόφαση του δημοπράτη να μην λάβει υπόψη την προσφορά του αιτητή, η οποία υποβλήθηκε μετά την ανακήρυξη του καθ΄ ου ως επιτυχόντα πλειοδότη με την υψηλότερη προσφορά. Όπως επεξηγήθηκε ανωτέρω, με την αναφώνηση της φράσης «άλα τρε», η διαδικασία συμπληρώθηκε και καταρτίστηκε η σύμβαση πώλησης με τον καθ΄ ου 2 αφού αποδέχθηκε την προσφορά του (βλ. Polycast Panels Ltd v. Alpha Τράπεζα Λτδ (ανωτέρω)). Προβλήθηκαν και άλλοι λόγοι για ακυρότητα της διαδικασίας, σχετιζόμενοι με ισχυριζόμενες παρατυπίες του δημοπράτη, κατά τη διάρκεια και μετά το πέρας της δημοπρασίας. Έχει ήδη αποφασιστεί πως δεν υπήρξε οποιαδήποτε ουσιαστική παρατυπία σε σχέση με την τήρηση του πρακτικού της διαδικασίας. Πέραν τούτου, ο αιτητής εισηγείται πως παρατηρήθηκαν και άλλες παρατυπίες τις οποίες δεν πρόβαλε με τους λόγους της έφεσης. Ειδικότερα, εισηγείται πως ο καθ΄ ου 2 δεν κατέβαλε τα ορθά ποσά (προκαταβολή και δικαιώματα) όπως καθορίζονται από τους Κανονισμούς (άρθρο 10). Η παράλειψη αυτή, οδηγεί, κατά το συνήγορο των αιτητών, σε ακύρωση της δημοπρασίας και επανάληψη της διαδικασίας, σύμφωνα με το άρθρο 10(γ) των Κανονισμών. Επιπρόσθετα από το λόγο αυτό, η διαδικασία είναι άκυρη και για το λόγο ότι ο δημοπράτης δεν τήρησε ορθά το πρακτικό «αναλυτικής κατάστασης», με καταγραφή όλων των ουσιωδών γεγονότων της δημοπρασίας. Ο δημοπράτης, αναφέρει στη γραπτή αγόρευση του ο συνήγορος, παρέλειψε να καταγράψει όλες τις προσφορές και ειδικότερα τις προσφορές που είχαν υποβληθεί, προτού η τιμή φθάσει τις £100.
3. Παρέλειψε, επίσης, να καταγράψει τους αριθμούς δελτίου ταυτότητας των προσφοροδοτών, όπως προβλέπεται στο άρθρο 8

(5)των Κανονισμών. Είναι πολύ καλά γνωστό πως τα επίδικα θέματα καθορίζονται από τα δικόγραφα και ότι το Δικαστήριο δεν πρέπει να επεκτείνεται στην επίλυση ζητημάτων που δεν είναι επίδικα (βλ. Βραχίμη ν. Κουλουμπρή

(1992)1 Α.Α.Δ. 836, Καθητζιώτης ν. Επιχειρήσεις Μέλιος και Παφίτης Λτδ

(1997)1 Α.Α.Δ. 252, Καρασάββα ν. Λόρδος & Φλωρεντιάδης Λτδ κ.α.

(2002)1 Α.Α.Δ. 550, Παναγή ν. G & P Ergatides Motors Ltd

(2007)1 A.A.Δ. 1380 κ.α.). Έχει επίσης νομολογηθεί ότι τα επίδικα θέματα δεν μεταβάλλονται από το γεγονός ότι κατατέθηκε μαρτυρία για γεγονότα που δεν είναι επίδικα (βλ. Παπαγεωργίου ν. Λούη Κλάππα Investments Services Ltd

(1991)1 A.A.Δ. 24, Πιττής ν. Progress Electronics Co Ltd

(2005)1 A.A.Δ. 50 και Βίκτωρας Παπαδόπουλος κ.α. ν. Cyp-cana Alarms Ltd, Πολιτική Έφεση 339/2006, ημερ. 19.6.2009). Εφόσον ο αιτητής δεν πρόβαλε τους ανωτέρω λόγους, δεν θα μπορούσαν να εξεταστούν από το Δικαστήριο, με βάση τις αναφερθείσες αρχές. Θα προσέθετα, όμως, πως έστω και αν είχαν δικογραφηθεί, δεν θα συνιστούσαν ικανούς λόγους για ακύρωση της διαδικασίας. Όπως επεξηγήθηκε, δεν παρατηρήθηκε παράλειψη καταβολής της προκαταβολής και των δικαιωμάτων από την πλευρά του καθ΄ ου 2, ως επιτυχόντα πλειοδότη. Εισπράχθηκε μειωμένο ποσό από λάθος του δημοπράτη κατά τον υπολογισμό των δικαιωμάτων. Διορθώθηκε δε την επομένη, με την καταβολή του ορθού ποσού, μόλις έγινε αντιληπτό το λάθος από το δημοπράτη. Όσον αφορά το πρακτικό, δεν διαπιστώθηκε οποιαδήποτε ανακρίβεια στην τήρηση του. Όπως επεξηγήθηκε από το δημοπράτη, η μαρτυρία του οποίου έγινε αποδεκτή, οι προσφορές άρχισαν από το ποσό των £100.000 παρότι η επιφυλαχθείσα τιμή ήταν χαμηλότερη. Όσον αφορά την παράλειψη καταγραφής της διεύθυνσης και του αριθμού δελτίου ταυτότητας του κάθε προσφοροδότη, εκτιμώ πως τέτοια παράλειψη δεν θα μπορούσε να οδηγήσει σε ακύρωση της διαδικασίας. Για όλους τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω ότι ο αιτητής απέτυχε να καταδείξει ουσιαστικό λόγο που να δικαιολογεί το αίτημα του για ακύρωση της διαδικασίας πλειστηριασμού του επίδικου κτήματος. Η αίτηση-έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ του καθ΄ ου 2 και εναντίον του αιτητή, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) ............... Λ. Καλογήρου, Α.Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΦΚ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο