Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη κ.α. ν. Αναστάσιου Ευριπίδη Αναστασίου, Αγωγή αρ. 8777/2005, 13 Δεκεμβρίου, 2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2010:A403 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Α. Κ. Λυκούργου, Ε.Δ. Αγωγή αρ. 8777/2005 Μεταξύ:
- Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη
- Μαρία Αντωνίου Κυριάκου Ενάγουσες και Αναστάσιου Ευριπίδη Αναστασίου Εναγομένου 13 Δεκεμβρίου,
- Για τους ενάγοντες, εμφανίζεται ο κ. Μ. Ιωάννου για τους κ.κ. Παπαχαραλάμπους και Αγγελίδης. Για τον εναγόμενο, εμφανίζεται ο κ. Α. Κορέλλης για τον κ. Ε. Κ. Ευσταθίου. Απόφαση ------------------------------ Οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες όμορων κτημάτων σε περιοχή της Έγκωμης στη Λευκωσία. Πρόκειται για το κτήμα υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, Φ/Σχ. ΧΧ1/53.Ε.1 («το τεμάχιο 224»), του οποίου εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες είναι οι ενάγουσες αρ. 1 και 2 («οι ενάγουσες» εκτός όπου είναι αναγκαίος ο προσδιορισμός εκάστης), κατά ½ μερίδιο έκαστη, και το κτήμα υπ΄ αριθμόν εγγραφής 1/220, τεμάχιο 1, Φ/Σχ21/1011V01 («το τεμάχιο 1»), του οποίου εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης είναι ο εναγόμενος. Διά της αγωγής τους οι ενάγουσες εγκαλούν τον εναγόμενο για το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης στο τεμάχιο 224 (άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 όπως αυτό τροποποιήθηκε στη συνέχεια). Ισχυρίζονται πως περί το τέλος του έτους 1990, ο εναγόμενος παρανόμως, και εν πάση περιπτώσει χωρίς την άδεια και τη συγκατάθεσή τους, επενέβηκε στο ανατολικό μέρος του τεμαχίου 224, το οποίο έχει έκταση 100 τ.μ. περίπου («η επίδικη γη») και ανήγειρε υποστατικά τα οποία συνεχίζει να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται έως και σήμερα. Ισχυρίζονται, περαιτέρω, πως οι ίδιες απετάθηκαν στο Διευθυντή του Κτηματολογίου για να επιλυθεί η σχετική συνοριακή διαφορά. Με απόφαση του στα πλαίσια της αίτησης υπ΄ αναφοράν ΑΧ1894/2004, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου απεφάσισε πως η επίδικη γη τους ανήκει, ως τμήμα του τεμαχίου
- Τέλος, οι ενάγουσες ισχυρίζονται πως διαμαρτυρήθηκαν επανειλημμένως στον εναγόμενο και τον εκάλεσαν να κατεδαφίσει τα υποστατικά που ανήγειρε στην επίδικη γη. Πλην όμως, αυτός παραλείπει να συμμορφωθεί. Εξ ου και αυτές υφίστανται ζημιές εφ΄ όσον εμποδίζονται να κατέχουν, να χρησιμοποιούν και να αξιοποιούν την επίδικη γη. Οι ενάγουσες αξιώνουν την έκδοση απόφασης αναγνωριστικής της ιδιότητάς τους ως ιδιοκτήτριες της επίδικης γης καθώς και σειράς διαταγμάτων διά των οποίων να διατάσσεται αφ΄ ενός η άρση της εκ μέρους του εναγομένου, των αντιπροσώπων και των υπηρετών του επέμβασης στην επίδικη γη και της κατοχής της και αφ΄ ετέρου η κατεδάφιση των υποστατικών τα οποία ο εναγόμενος ανήγειρε επί της γης αυτής. Διεκδικούν, επίσης, γενικές και ειδικές αποζημιώσεις. Παρά το ότι διά του δικογράφου του ο εναγόμενος προβαίνει σε ευρεία άρνηση και απόρριψη των θέσεων των εναγουσών, εν τέλει, ο τρόπος χειρισμού της υπόθεσης από τον ευπαίδευτο συνήγορό του και, ιδίως, τα όσα δηλώθηκαν, ως παραδεκτά γεγονότα, περιόρισαν την υπεράσπιση ως εξής:
(1)Ο εναγόμενος κατέχει νομίμως την επίδικη γη γιατί την αγόρασε από την προηγούμενη ιδιοκτήτρια του τεμαχίου 224 Χρυστάλλα Αντωνίου. Έχει δε εξοφλήσει το τίμημα της πώλησης. Όμως, εκ παραδρομής δεν ενημερώθηκε ο σχετικός φάκελος του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.
(2)Οι ενάγουσες κωλύονται (estopped) να εγείρουν την υπό συζήτησιν αγωγή. Για να αποδειχθεί η αγωγή κατέθεσαν η ενάγουσα αρ. 1 Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη (Μ.Ε.1) καθώς και ο Εκτιμητής Ακινήτων Σταύρος Παπαδόπουλος (Μ.Ε.2). Για να προωθηθεί η υπεράσπιση κατέθεσαν ο εναγόμενος Αναστάσιος Ευριπίδου Αναστασίου (Μ.Υ.1), ο Αντώνης Βάσου (Μ.Υ.2), ο Χριστόδουλος Γαβριηλίδης (Μ.Υ.3) και ο Γεώργιος Σολωμού (Μ.Υ.4). Επιπλέον των όσων ανέφεραν ενώπιον του Δικαστηρίου, οι μάρτυρες κατέθεσαν και έγγραφη μαρτυρία. Μέρος αυτής είναι πολύ βοηθητικό για να αντιληφθεί κάποιος κρίσιμα γεγονότα και για να τεκμηριωθούν ουσιώδεις παράμετροι της υπόθεσης. Αναφέρομαι, κατά πρώτον, στο αντίγραφο σχεδιαγράμματος το οποίο παρουσιάζει το τεμάχιο 224, το τεμάχιο 1 καθώς και την επίδικη γη και το οποίο αποτελεί μέρος διοικητικού φακέλου τηρουμένου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο (τεκμήριο 2). Το έγγραφο αυτό (τεκμήριο 2) κατετέθηκε εκ συμφώνου και δηλώθηκε η αλήθεια του περιεχομένου του. Αναφέρομαι, επίσης, σε έγγραφα του Δήμου Έγκωμης τα οποία αφορούν σε αιτήσεις εν σχέσει με την ανάπτυξη του τεμαχίου 1 και του τεμαχίου 224 (τεκμήρια 6 έως και 10), τα οποία εξεδόθηκαν σε διάφορες ημερομηνίες και τα οποία καλύπτουν την περίοδο από τις 24.3.90 έως και τις 28.11.91. Η ακροαματική διαδικασία διευκολύνθηκε εφ΄ όσον οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων προέβηκαν στις ακόλουθες κοινές δηλώσεις: «
(1)Το τεμάχιο 224, εμβαδού 902 τ.μ., Φ./Σχ. 21/53/Ε.1 στο Δήμο Έγκωμης, είναι εγγεγραμμένο επ΄ ονόματι των εναγουσών. Η Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη, ενάγουσα αρ. 1, κατέχει το ½ μερίδιο το οποίο απέκτησε με τη δήλωση Δ.84.43 ημερ. 25.10.90 και εγγραφής 29.1.91 δια δωρεάς από τη μητέρα της. Η Μαρία Αντωνίου Κυριάκου, ενάγουσα αρ. 2, κατέχει το υπόλοιπο ½ μερίδιο με τη δήλωση Δ.16.48/15.3.91 και ενεγράφη ως ιδιοκτήτης στις 8.5.91 και διά δωρεάς από τη μητέρα της. Οι ενάγουσες κατέχουν το πιο πάνω τεμάχιο και σήμερα. Το τεμάχιο 1, εμβαδού 326 τ.μ., Φ./Σχ. 21/1011/V01 στο Δήμο Έγκωμης είναι εγγεγραμμένο στον Αναστάσιο Αναστασίου, εναγόμενο, με την Πώληση Π.5313 ημερ. 20.7.90. Ο εναγόμενος αγόρασε το πιο πάνω τεμάχιο από την Ανδρούλα Περικλέους ή Ανδρούλα Αντωνίου, προηγούμενη ιδιοκτήτρια.
(2)Το επίδικο τεμάχιο έχει έκταση 110 τ.μ., είναι αυτό που εμφαίνεται στο συνημμένο σχεδιάγραμμα (εννοείται το τεκμήριο 2) που θα κατατεθεί από κοινού ως δεικνύεται διά τόξου. Το αναφερθέν σχεδιάγραμμα είναι μέρος του φακέλου του κτηματολογίου. Το καταθέτουμε από κοινού και δηλώνουμε πως το περιεχόμενό του είναι αληθές.
(3)Εντός του ως άνω επίδικου τεμαχίου ηγέρθηκε και υφίσταται κτίριο προέκταση της υπεραγοράς που βρίσκεται στο τεμάχιο 1 και χρησιμοποιείται από τον εναγόμενο.
(4)Στα πλαίσια διαδικασίας επίλυσης συνοριακής διαφοράς, η οποία αναφέρεται και περιέχεται στο φακ. ΑΧ1894/2004 εξεδόθηκε απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου σύμφωνα με την οποίαν το διαφιλονικούμενο και επίδικο τεμάχιο ανήκει στο τεμάχιο
- Η απόφαση αυτή του Διευθυντή του Κτηματολογίου δεν προεσεβλήθηκε με έφεση ενώπιον Επαρχιακού Δικαστηρίου και ούτε προσεβλήθηκε με οποιονδήποτε άλλο μέσο». Ακολουθεί η σύνοψη και ο σχολιασμός της προφορικής και έγγραφης μαρτυρίας: Η ενάγουσα αρ. 1 Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδου (Μ.Ε.1), με λόγο άμεσο, σταθερό και λιτό δήλωσε τα εξής: Η ίδια και η αδελφή της Μαρία Αντωνίου Κυριάκου ενάγουσα αρ. 2 απέκτησαν το τεμάχιο 224 διά δωρεάς από τη μητέρα τους Χρυστάλλα Αντωνίου. Ούτε η ίδια ούτε η αδελφή της ενάγουσα αρ. 2 συνήψαν οιανδήποτε συμφωνία με τον εναγόμενο εν σχέσει με την επίδικη γη. Δεν του παρεχώρησαν οιονδήποτε δικαίωμα και ούτε ενέκριναν ούτε συγκατατέθηκαν σε οιανδήποτε ενέργειά του επί της γης αυτής. Το τεμάχιο 1 ανήκε αρχικώς στην θεία της Ανδρούλα Περικλέους (αδελφή της μητέρας της), η οποία, κατά το έτος 1990, το πώλησε στον εναγόμενο. Τόσον η μητέρα της όσον και η θεία της έχουν αποβιώσει. Παλαιότερα, και πριν το τεμάχιο 224 μεταβιβασθεί και εγγραφεί επ΄ ονόματι της ιδίας και της αδελφής της ενάγουσας αρ. 2, η μητέρα τους συμφώνησε προφορικώς με τον εναγόμενο να του πωλήσει την επίδικη γη. Δεν γνωρίζει τους ακριβείς όρους της συμφωνίας αυτής. Γνωρίζει, όμως, πως η μητέρα της στα πλαίσια της συμφωνίας αυτής έλαβε, ως προκαταβολή, το ποσόν των Λ.Κ.700 (τεκμήριο 5). Γνωρίζει, επίσης πως η συμφωνία αυτή ναυάγησε επειδή ο εναγόμενος δεν εξεπλήρωσε τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Εξ ου και δεν πραγματοποιήθηκε η επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και εγγραφή της επίδικης γης. Παρά ταύτα ο εναγόμενος επενέβηκε παρανόμως σε αυτήν ανεγείροντας υποστατικά, ως προέκταση της υπεραγοράς του η οποία ευρίσκεται στο τεμάχιο
- Η ίδια και η αδελφή της ενάγουσα αρ. 2 επεχείρησαν να ανακτήσουν τα δικαιώματά τους επί της επίδικης γης και προσέφυγαν στο Δήμο Έγκωμης, στην Αστυνομία και στην Επίτροπο Διοικήσεως. Δεν υπήρξε, όμως, αποτέλεσμα. Προσέφυγαν και στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, το οποίο τις δικαίωσε. Ο Σταύρος Παπαδόπουλος (Μ.Ε.2), στον οποίον η ενάγουσα αρ. 1 ανέθεσε την εκτίμηση της αγοραίας αξίας της επίδικης γης, είναι κάτοχος σχετικών ακαδημαϊκών προσόντων (B.Sc (Hons) in Estate Management) καθώς και σχετικών επαγγελματικών προσόντων (Fellow of the Royal Institute of Chartered Surveyors). Εργάστηκε δε, επί σειρά ετών, στο δημόσιο τομέα. Επισκέφθηκε τα τεμάχια 1 και 224 και, χρησιμοποιώντας τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, υπελόγισε την αγοραία αξία της επίδικης γης. Η γη αυτή έχει εμβαδόν 109.5 τ.μ. και η αγοραία αξία της ανέρχεται στις €76.
- Συνέταξε σχετικώς «Έκθεση Εκτίμησης» (τεκμήριο 3). Ο εναγόμενος Αναστάσιος Ευρυπίδη Αναστασίου (Μ.Υ.1), με ύφος μελοδραματικό και με λόγο πλατειαστικό και επιτηδευμένο, δήλωσε τα εξής: Περί τα έτη 1990 - 1991 συνήψε προφορική συμφωνία με την Χρυστάλλα Αντωνίου, μητέρα των εναγουσών, για να αγοράσει την επίδικη γη έναντι του ποσού των Λ.Κ.2000- Αναφορά στο γεγονός υπάρχει και στην γραπτή συμφωνία την οποία συνήψε στις 2.4.90 με την Ανδρούλλα Περικλέους, αδελφή της Χρυστάλλας Αντωνίου και θεία των εναγουσών, για την αγορά του τεμαχίου
- Το σχετικό «Αγοραπωλητήριο Έγγραφο» (τεκμήριο 4) κατετέθηκε στο Κτηματολόγιο. Χρειαζόταν την επίδικη γη για να προεκτείνει τις εγκαταστάσεις της υπεραγοράς του που βρίσκεται επί του τεμαχίου
- Το τίμημα για την αγορά της επίδικης γης κατεβλήθηκε στο ακέραιο. Όπως συμφωνήθηκε σχετικώς, μόλις πωλήθηκε η επίδικη γη κατέβαλε στην Χρυστάλλα Αντωνίου Λ.Κ.700 τοις μετρητοίς (τεκμήριο 5). Οι υπόλοιπες Λ.Κ.1300 αποπλήρωθηκαν είτε με την καταβολή, στην Χρυστάλλα Αντωνίου, διάφορων μικροποσών όταν αυτή τα είχε ανάγκη είτε με τις επί πιστώσει αγορές αγαθών από την υπεραγορά του. Σε τέτοιες αγορές προέβαιναν, κατά καιρούς, τόσον η Χρυστάλλα Αντωνίου όσον και οι ενάγουσες θυγατέρες της. Δεν διαθέτει αποδείξεις για το σύνολον των Λ.Κ.
- Διαθέτει όμως διάφορα αποδεικτικά για τις επί πιστώσει αγορές (τεκμήριο 11). Υπήρξε, πράγματι, μια ελαστικότητα εκ μέρους του όσον αφορά στην διασφάλιση των δικαιωμάτων του: Δεν ζήτησε αποδείξεις για όλα τα επιμέρους ποσά που κατά καιρούς κατέβαλε στην Χρυστάλλα Αντωνίου και στις ενάγουσες θυγατέρες της. Ούτε μερίμνησε εγκαίρως για την επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και εγγραφή της επίδικης γης. Η ελαστικότητα αυτή οφείλεται στις σχέσεις στοργής που διατηρούσε με τη Χρυστάλλα Αντωνίου και τις θυγατέρες τις ενάγουσες. Η ελαστικότητα αυτή οφείλεται, επίσης, στο γεγονός πως η μητέρα του και η Χρυστάλλα Αντωνίου υπέφεραν για χρόνια από σοβαρές ανίατες ασθένειες. Και ενόσω οι δύο γυναίκες ασθενούσαν δεν επιθυμούσε να ανακινεί οικονομικά θέματα. Ιδίως, η ασθένεια της μητέρας του, η οποία διήρκησε δέκαπέντε
(15)έτη, τον απασχολούσε πολύ. Εν πάση περιπτώσει, ο ίδιος αισθανόταν κατοχυρωμένος εφ΄ όσον, διά των τεκμηρίων 6 έως και 10, ο Δήμος Έγκωμης είχε αναγνωρίσει το ιδιοκτησιακό του δικαίωμα επί της επίδικης γης. Κατά την αντεξέτασή του, ο εναγόμενος ανέφερε πως, επιπλέον των Λ.Κ.700 που κατέβαλε αρχικώς στην Χρυστάλλα Αντωνίου, (τεκμήριο 5), στη συνέχεια της κατέβαλε, τοις μετρητοίς, διάφορα άλλα ποσά συμποσούμενα σε Λ.Κ.400 έως και Λ.Κ.600- Επίσης, ανέφερε πως η αξία των επί πιστώσει αγορών της Χρυστάλλας Αντωνίου και των εναγουσών θυγατέρων της συμποσούνται στις Λ.Κ. 1500 έως και Λ.Κ.
- Όταν του υπεδείχθηκε πως τα ποσά αυτά ξεπερνούν το, κατ΄ ισχυρισμόν, συμφωνηθέν τίμημα για την πώληση της επίδικης γης, ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) ισχυρίσθηκε πως μετά το θάνατο της Χρυστάλλας Αντωνίου, η θυγατέρα της Μαρία Αντωνίου Κυριάκου ενάγουσα αρ. 2, ζήτησε να εξοφλήσει το υπόλοιπο. Όμως, ο ίδιος δεν δέχθηκε λέγοντάς της «Χαλάλι της κ. Χρυστάλλας. Αυτά τα λεφτά είναι ένα μνημόσυνο από μένα». Περαιτέρω, κατά την αντεξέτασή του, ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) απεκάλυψε πως η Χρυστάλλα Αντωνίου εργαζόταν στην υπεραγορά του και για την εργασία της αυτή αμοιβόταν. Όταν του υπεδείχθηκε πως λογικό θα ήταν να συμψηφίζει τον μισθό της με όσα αυτή και οι θυγατέρες της του χρωστούσαν για τις επί πιστώσει αγορές τους, ο εναγόμενος απήντησε επί λέξει: «Ναι αυτό είναι λογικό. Όμως, δεν λειτουργούμε μόνο με την λογική. Λειτουργούμε και με την καρδιά και με το πνεύμα . ακόμη, και σήμερα που έχω τόσα πολλά λεφτά να παίρνω δεν πήρα κανένα στο Δικαστήριο». Ερωτηθείς γιατί, αφού γνώριζε πως η υγεία της Χρυστάλλας Αντωνίου ήταν κλονισμένη, δεν μερίμνησε ώστε να γίνει η επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και εγγραφή της επίδικης γης, έστω διά πληρεξουσίου αντιπροσώπου, ο εναγόμενος απήντησε: «Ήταν λάθος μου για το οποίο πληρώνω. Όμως, για μένα πρωτεύων ήταν ο άνθρωπος». Για να συνεχίσει λέγοντας: «Στη λειτουργία μου ως άνθρωπος επίκεντρο για τον τρόπο που λειτουργώ είναι ο ανθρωπισμός και λειτουργώ με αυτόν τον τρόπο». Τέλος, ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) δέχθηκε πως ήταν ενήμερος περί της επιτόπιας έρευνας του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου για σκοπούς επίλυσης της συνοριακής διαφοράς υπό αναφοράν ΑΧ 1894/2004, πως γνωρίζει τη σχετική απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου και πως δεν έλαβε κανένα μέτρο εναντίον της. Επεχείρησε να δικαιολογήσει την στάση του αυτή αναφέροντας πως έλαβε την σχετική επιστολή του Διευθυντή του Κτηματολογίου με καθυστέρηση«είτε γιατί έλειπ(ε) στο εξωτερικό, είτε γιατί (ήταν) συγχυσμένος λόγω της εγχείρησης της μητέρας (του). Δεν θυμά(ται) όμως για ποιόν από τους δύο λόγους δεν πήρ(ε) την επιστολή έγκαιρα». Ο Αντώνης Βάσου (Μ.Υ.2), σύζυγος της θανούσης Ανδρούλας Περικλέους και εξ αγχιστείας θείος των εναγουσών, δήλωσε πως άκουσε την Χρυστάλλα Αντωνίου και τον εναγόμενο να συμφωνούν, ως τίμημα για την πώληση της επίδικης γης, το ποσόν των Λ.Κ.
- Ο μάρτυρας δήλωσε, επίσης, πως άκουσε, τους δύο να συμφωνούν πως η αποπληρωμή του ποσού αυτού θα γινόταν ως εξής: Ο εναγόμενος θα διέγραφε το χρέος της Χρυστάλλας Αντωνίου που είχε δημιουργηθεί επειδή αυτή αγόραζε προηγουμένως επί πιστώσει αγαθά από την υπεραγορά του και, στη συνέχεια, θα της κατέβαλλε το υπόλοιπον τοις μετρητοίς. Τέλος, διευκρίνισε πως δεν γνωρίζει κατά πόσον ο εναγόμενος κατέβαλε οιονδήποτε ποσόν στην Χρυστάλλα Αντωνίου. Κληθείς να σχολιάσει τα τεκμήρια 6 έως και 10, ο Χριστόδουλος Γαβριηλίδης (Μ.Υ.3), υπάλληλος στις Τεχνικές Υπηρεσίες του Δήμου Έγκωμης, επιβεβαίωσε, κατ΄ αρχάς, την αυθεντικότητά τους. Διευκρίνισε, όμως, πως η άδεια διαίρεσης του τεμαχίου 224 σε δύο τμήματα και η συγχώνευση ενός τμήματός του με το όμορο τεμάχιο 1(τεμήριο 7 )ίσχυε έως και τις 26.6.
- Μετά τη λήξη της ισχύος της άδειας αυτής δεν ζητήθηκε η ανανέωσή της. Διευκρίνισε, επίσης, πως η άδεια οικοδομής, η οποία αφορά στα τεμάχια 224 και 1 (τεκμήρια 8 και 9), εξεδόθηκε μετά από αίτηση της Ανδρούλλας Αντωνίου και της Χρυστάλλας Αντωνίου ως ιδιοκτητριών των τεμαχίων. Τα ίδια ισχύουν και για το πιστοποιητικό έγκρισης της οικοδομής που ανηγέρθηκε επί των τεμαχίων αυτών (τεκμήριο 10). Τέλος, ο Γεώργιος Σολωμού (Μ.Υ.4), αδελφός της συζύγου του εναγομένου, δήλωσε πως εργαζόταν και ο ίδιος στην υπεραγορά του εναγομένου και πως η Χρυστάλλα Αντωνίου εργαζόταν, επίσης, εκεί. Γνωρίζει πως η Χρυστάλλα Αντωνίου και οι ενάγουσες θυγατέρες της αγόραζαν, από την υπεραγορά, αγαθά επί πιστώσει. Γνωρίζει, επίσης, πως η Χρυστάλλα Αντωνίου πώλησε στον εναγόμενο την επίδικη γη και πως ο εναγόμενος της κατέβαλε κάποιο μέρος του τιμήματος τοις μετρητοίς. Το υπόλοιπο συμφηφίσθηκε με τις επί πιστώσει αγορές. Έχω μελετήσει με προσοχή τα ενώπιόν μου δεδομένα και διαπιστώνω, εν πρώτοις, πως η δήλωση, ως παραδεκτών, (α) του γεγονότος ότι οι ενάγουσες είναι οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες και οι κάτοχοι του τεμαχίου 224, (β) του γεγονότος ότι διά της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου επί της αίτησης υπ΄ αναφοράν ΑΧ1894/2004 κρίθηκε πως η επίδικη γη αποτελεί μέρος του τεμαχίου 224 και (γ) του γεγονότος ότι επί της επίδικης γης ανηγέρθηκε και υφίσταται κτίριο το οποίο αποτελεί προέκταση της υπεραγοράς που ευρίσκεται επί του τεμαχίου 1 και το οποίο χρησιμοποιείται από τον εναγόμενο, στοιχειοθετεί, κατ΄ αρχήν, το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία (άρθρο 43 του Κεφ. 148). Ας σημειωθεί πως για τη στοιχειοθέτηση του αδικήματος δεν απαιτείται η απόδειξη ζημιάς. Πρόκειται για αδίκημα αγώγιμο "per se" (Παπακόκκινου κ.α. ν. Δήμου Πάφου (Αρ. 1)
(1998)1 (B) A.A.Δ. 634, 648, Bullen and Leake and Jacob's, Precedents of Pleadings, Volume 1, sixteenth edition, 2008, paras.41 επ.). Ας σημειωθεί, επίσης, πως η προαναφερθείσα απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου έχει καταστεί πλέον οριστική και δεσμεύει τους διαδίκους, ως τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων ακινήτων. Η απόφαση αυτή, εκδοθείσα δυνάμει του άρθρου 58 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224, ως αυτό τροποποιήθηκε στη συνέχεια) μπορούσε να ελεγχθεί δικαστικώς μόνον στα πλαίσια έφεσης καταχωρισθείσας δυνάμει του άρθρου 80 του ίδιου Νόμου (Μιχαήλ ν. Αντωνίου κ.α.
(1998)1 (Γ) Α.Α.Δ. 1376, Μάρκου ν. Χρυσοστόμου κ.α.
(2004)1 (Β) Α.Α.Δ. 813). Όμως, ως παραδεκτό, δηλώθηκε και το γεγονός πως τέτοια έφεση δεν κατεχωρίστηκε. Η διαπίστωση περί της κατ΄ αρχήν συνδρομής των συστατικών του αστικού αδικήματος της παράνομης παρέμβασης στην ακίνητη ιδιοκτησία των εναγουσών δημιουργεί στον εναγόμενο το βάρος να αποδείξει πως οι εγκαλούμενες ενέργειές του δεν είναι παράνομες (άρθρο 43
(2)του Κεφ. 148). Υπενθυμίζω πως, ως υπερασπίσεις, ο εναγόμενος ισχυρίζεται πως (α) ιδιοκτήτης της επίδικης γης είναι ο ίδιος δυνάμει προφορικής συμφωνίας πώλησης που συνήψε με την προηγούμενη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια και (β) οι ενάγουσες κωλύονται να εγείρουν την υπό συζήτησιν αγωγή. Η πρώτη υπεράσπιση προβάλλεται απαραδέκτως εφ΄ όσον η προκείμενη διαδικασία δεν μπορεί να έχει ως αντικείμενο το ιδιοκτησιακό καθεστώς της επίδικης γης. Όπως προανέφερα, το ζήτημα έχει ήδη κριθεί από το Διευθυντή του Κτηματολογίου. Εφ΄ όσον δε η σχετική απόφαση δεν έχει ανατραπεί στα πλαίσια έφεσης, καταχωρισθείσας δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, αυτή ισχύει και δεσμεύει (Σολομώντος ν. Παπανεοκλή
(1992)1 (Β) Α.Α.Δ. 906, Χατζηιωάννου ν. Κωνσταντίνου
(1993)1 Α.Α.Δ. 844). Περαιτέρω, η υπεράσπιση αυτή είναι αβάσιμη και επί της ουσίας. Τα όσα ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) ισχυρίζεται για να αποδείξει πως ιδιοκτήτης της επίδικης γης είναι ο ίδιος, αφού την αγόρασε από την προηγούμενη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτριά της και αφού κατέβαλε το σχετικό τίμημα, και πως απλώς αμέλησε να μεριμνήσει ώστε αυτή να μεταβιβαστεί και να εγγραφεί επ΄ ονόματί του, στερούνται αξιοπιστίας. Το μελοδραματικό ύφος και ο πλατειαστικός και επιτηδευμένος λόγος του εναγομένου (Μ.Υ.1), η αδυναμία του να είναι συγκεκριμένος και σταθερός όσον αφορά στον τρόπο αποπληρωμής του τιμήματος και όσον αφορά στα επιμέρους ποσά τα οποία, κατ΄ ισχυρισμόν, κατέβαλε, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η εκδοχή του περί τα γεγονότα βρίσκεται σε διάσταση με την λογική, τον καθιστούν μάρτυρα αναξιόπιστο. Ιδίως, διερωτάται κανείς πώς είναι δυνατόν η έστω μακροχρόνια και σοβαρή ασθένεια της μητέρας ενός επιχειρηματία, ως ο εναγόμενος, να τον εμπόδισε για δεκαπέντε
(15)έτη να ενεργήσει τα δέοντα για να κατοχυρώσει την ιδιοκτησία του, όταν μάλιστα, αυτός συνέχισε, εν τω μεταξύ, να δραστηριοποιείται επαγγελματικά. Περαιτέρω, η αξιοπιστία του εναγομένου (Μ.Υ.1) πλήττεται και από τα εξής:
(1)Ο Αντώνης Βάσσου (Μ.Υ.2), ο οποίος κλήθηκε προφανώς για να ενισχύσει τους ισχυρισμούς του εναγομένου (Μ.Υ.1) περί της προφορικής συμφωνίας με τη Χρυστάλλα Αντωνίου και περί των όρων αποπληρωμής του συμφωνηθέντος τιμήματος, έδωσε μια άλλη εκδοχή γεγονότων. Ισχυρίσθηκε πως άκουσε τον εναγόμενο (Μ.Υ.1) και τη Χρυστάλλα Αντωνίου να συμφωνούν πως η αποπληρωμή του τιμήματος θα γινόταν με τη διαγραφή προηγούμενου χρέους που η Χρυστάλλα Αντωνίου δημιούργησε με τις επί πιστώσει αγορές της από την υπεραγορά του εναγομένου και, στη συνέχεια, ο εναγόμενος θα της κατέβαλλε το υπόλοιπο των Λ.Κ. 2000 τοις μετρητοίς. Όμως, ο εναγόμενος (Μ.Υ.1) ισχυρίσθηκε πως συμφώνησε με τη Χρυστάλλα Αντωνίου να της καταβάλει αμέσως το ποσόν των Λ.Κ.700, τις δε υπόλοιπες Λ.ΚΛ.1300 να τις καταβάλει στη συνέχεια.
(2)Το τεκμήριο 11, το οποίο παρουσιάσθηκε για να αποδείξει τις μεταγενέστερες επί πιστώσει αγορές της Χρυστάλλας Αντωνίου και των θυγατέρων της εναγουσών έχει μηδενική αποδεικτική αξία. Πρόκειται για ένα συνονθύλευμα χειρόγραφων σημειώσεων, ταμειακών αποδείξεων και τιμολογίων, η συντριπτική πλειοψηφία των οποίων δεν φέρει την υπογραφή του αγοραστή. Επίσης, παρά το ότι το τεκμήριο αυτό παρουσιάζεται ως αποδεικτικό των επί πιστώσει αγορών στις οποίες προέβαινε και η ενάγουσα αρ. 1 Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη (Μ.Ε.1), εντούτοις, αυτό δεν της υπεδείχθηκε όταν η ίδια κατέθετε ενώπιον του Δικαστηρίου. Όμως, η πλευρά των εναγομένων όφειλε να υποδείξει το τεκμήριο αυτό στη μάρτυρα και να της δώσει την ευκαιρία να το σχολίασει.
(3)Ο εναγόμενος παρέλειψε να εφεσιβάλει, ως εδικαιούτο, την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου επί της συνοριακής διαφοράς υπ΄ αναφοράν ΑΧ1894/2004. Οι ασαφείς και διαζευκτικοί ισχυρισμοί του για ότι έλαβε την σχετική επιστολή με καθυστέρηση δεν αποτελούν αποδεκτή δικαιολογία για την παράλειψή του αυτή. Εν πάση περιπτώσει, ο νόμος προνοεί για τη δυνατότητα παράτασης της προθεσμίας για την καταχώριση του σχετικού ένδικου μέσου (άρθρο 80 του Κεφ. 224). Ούτε η παρουσίαση του «Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου», το οποίο αφορά στην αγορά του τεμαχίου 1(τεκμήριο 4) και στο οποίο γίνεται, πράγματι, αναφορά σε «μέρος τεμαχίου 224 ΧΧΧ1 53 Ε1 ..» διαφοροποιεί την κατάσταση. Είναι, βεβαίως, γεγονός πως η εγγραφή, στο Κτηματολόγιο, σύμβασης πώλησης ακινήτου δίδει το δικαίωμα στον αγοραστή να ζητήσει την ειδική εκτέλεσή της και την επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και εγγραφή του ακινήτου. Όμως, εν προκειμένω, ακόμη και εάν δεχθώ πως αυτό το «Αγοραπωλητήριο Έγγραφο» (τεκμήριο 4) κατετέθηκε στο Κτηματολόγιο, γεγονός παραμένει πως ο εναγόμενος δεν προέβηκε σε οποιοδήποτε διάβημα για την επ΄ ονόματί του μεταβίβαση και εγγραφή της επίδικης γης. Ως ανίσχυρα να τεκμηριώσουν τις θέσεις του εναγομένου κρίνονται και τα έγγραφα του Δήμου Έγκωμης που αφορούν στην ανάπτυξη του τεμαχίου 224 και του τεμαχίου 1 (τεκμήρια 6 έως και 10). Ως ανέφερε ο Χριστόδουλος Γαβριηλίδης (Μ.Υ.3), όλα αυτά τα έγγραφα αφορούν και απευθύνονται στην Ανδρούλα Περικλέους και την Χρυστάλλα Αντωνίου, ως ιδιοκτήτριες των τεμαχίων. Σε κανένα από αυτά δεν περιέχεται μαρτυρία περί της ιδιότητας του εναγομένου ως ιδιοκτήτη της επίδικης γης. Ούτε, τέλος, οι γενικόλογες αναφορές του Γεώργιου Σολωμού (Μ.Υ.4) δύνανται να αποδείξουν τις υπερασπίσεις. Αβάσιμη είναι και η υπεράσπιση της απόκτησης της επίδικης γης βάσει της επενέργειας ιδιοκτησιακού κωλύματος (proprietary estoppel). Δεν παρουσιάσθηκε μαρτυρία και, εν πάση περιπτώσει, δεν παρουσιάσθηκε αξιόπιστη μαρτυρία πως οι ενάγουσες, ως ιδιοκτήτριες της επίδικης γης παρέστησαν στον εναγόμενο ότι αποποιούνται των σχετικών δικαιωμάτων τους και πως ο ίδιος μπορεί να θεωρήσει την επίδικη γη ως δική του περιουσία. Τέτοια μαρτυρία αποτελεί στοιχειώδη προϋπόθεση για την ύπαρξη ιδιοκτησιακού κωλύματος (Stylianou v. Ppacleovoulou
(1982)1 C.L.R. 542, Odysseos v. Pieris Estates and others
(1982)1 C.L.R. 557, Bullen and Leake and Jacobs, Precedents of Pleedings (ανωτέρω) para. 41 - 04). Αντιθέτως, μεταξύ των όσων αξιόπιστων δήλωσε ενώπιον του Δικαστηρίου η ενάγουσα αρ.1 Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδη (Μ.Ε.1) περιλαμβάνονται και οι αναφορές της στις κατά καιρούς προσπάθειές της να άρει την επίδικη παράνομη επέμβαση στην ιδιοκτησία της και στα διαβήματά της στο Δήμο Έγκωμης, στην Αστυνομία, στην Επίτροπο Δικοικήσεως και, εν τέλει, στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Στο σημείο αυτό αναφέρω πώς κρίνω την ενάγουσα αρ. 1 Αντωνία Παπά Ηλία Ηλιάδου (Μ.Ε.1) ως αξιόπιστη μάρτυρα. Επιπλέον του ήρεμου, λιτού, άμεσου και σταθερού της λόγου, η μάρτυρας παρουσίασε μια εκδοχή γεγονότων λογική, η οποία υποστηρίζεται και από έγγραφες υποδείξεις (τεκμήρια 6 έως και 10). Δεδομένων των προαναφερθέντων, καταλήγω πως στην προκειμένη περίπτωση, απεδείχθηκε, επί τη βάσει του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, η παράνομη επέμβαση του εναγομένου στο ανατολικό μέρος του κτήματος υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, Φ/Σχ. ΧΧΙ/53 Ε.1. έκτασης περίπου 110 τ.μ., του οποίου ιδιοκτήτριες και κάτοχοι είναι οι ενάγουσες αρ. 1 και 2. Συνεπώς, αυτές δικαιούνται θεραπειών ως το κλητήριο ένταλμα. Δικαιούνται επίσης των εξόδων της διαδικασίας. Οι αποζημιώσεις που δικαιούνται οι ενάγουσες εξ αιτίας του γεγονότος ότι ο εναγόμενος, επί σειρά ετών, χρησιμοποιεί παρανόμως την επίδικη γη, θα περιορισθούν σε ονομαστικές αποζημιώσεις εφ΄ όσον δεν παρουσιάσθηκε μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία της γης αυτής. Όπως αναφέρεται στην Χρίστου κ.α. ν. Γεωργίου
(1999)1 (Β) Α.Α.Δ. 940, 953: «Η ζημιά, σε περιπτώσεις στέρησης κατοχής του ακινήτου προσλαμβάνει τη μορφή διαφυγόντος κέρδους (mense profits), το οποίο εξισούται στην πράξη με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου ...». (Δείτε και στο Bullen and Leake and Jacob's, Precedents of Pleadings (ανωτέρω), στην para. 41 - 10). Στην προκειμένη περίπτωση, η πλευρά των εναγουσών προσεκόμισε μαρτυρία μόνον για την αγοραία αξία της επίδικης γης και όχι για την ενοικιαστική της αξία. Παρά τη θετική εντύπωση που απεκόμισα για τον μάρτυρα Σταύρο Παπαδόπουλο (Μ.Ε.2) και την πεποίθησή μου πώς πρόκειται για έναν προσοντούχο, έμπειρο και ικανό εμπειρογνώμονα, εντούτοις, η μαρτυρία του περί της αγοραίας αξίας της επίδικης γης δεν βοηθά την υπόθεση των εναγουσών. Για όλους τους πιο πάνω λόγους η αγωγή επιτυγχάνει. Εκδίδεται απόφαση διά της οποίας αναγνωρίζεται πως η έκταση γης με εμβαδόν 110 τ.μ. περίπου, η οποία καλύπτει το ανατολικό μέρος του κτήματος υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, Φ/Σχ. ΧΧΙ/53 Ε.1, αποτελεί ιδιοκτησία των εναγουσών αρ. 1 και 2, εγγεγραμμένων ιδιοκτητριών του εν λόγω κτήματος. Εκδίδεται διάταγμα διά του οποίου διατάσσεται ο εναγόμενος να κατεδαφίσει αμέσως τα υποστατικά και/ή τα κτίρια που ανήγειρε επί του κτήματος υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, Φ/Σχ. ΧΧΙ/53 Ε.1 χωρίς τη συγκατάθεση των εναγουσών αρ. 1 και
- Εκδίδεται διάταγμα διά του οποίου απογορεύεται στον εναγόμενο και/ή τους αντιπροσώπους και/ή τους υπηρέτες αυτού να επεμβαίνουν καθ΄ οιονδήποτε τρόπο και/ή να χρησιμοποιούν και/ή να κατέχουν το ανατολικό μέρος του κτήματος υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, αρ/Σχ ΧΧΙ/53 Ε1 εμβαδού 110 τ.μ. περίπου, το οποίο δεικνύεται ως «διαφιλονικούμενο μέρος» στο σχεδιάγραμμα που κατατέθηκε ως τεκμήριο 2 στα πλαίσια εκδίκασης της προκείμενης αγωγής. Εκδίδεται διάταγμα διά του οποίου διατάσσεται ο εναγόμενος να άρει αμέσως την παράνομη επέμβαση στο κτήμα υπ΄ αριθμόν εγγραφής D251, τεμάχιο 224, Φ./Σχ ΧΧΙ/53 Ε
- Εκδίδεται απόφαση υπέρ των εναγουσών αρ. 1 και 2 και εναντίον του εναγομένου για το ποσόν των €50 ως ονομαστικές αποζημιώσεις. Επιδικάζονται, υπέρ των εναγουσών αρ. 1 και 2 και εναντίον του εναγομένου, τα έξοδα της διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ)........................................ Α. Κ. Λυκούργου, Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής /ΧΡΓ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο