← Κύπρος

ΣΤΑΥΡΟΥ ΔΙΑΜΑΝΤΗ κ.α. ν. KOINONIA BYZANTIUM ENTERPR LTD κ.α., Αγωγή Αρ. 2458/2009, 19.3.2010

ΣΤΑΥΡΟΥ ΔΙΑΜΑΝΤΗ κ.α. ν. KOINONIA BYZANTIUM ENTERPR LTD κ.α., Αγωγή Αρ. 2458/2009, 19.3.2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2010:A30 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Ενώπιον: Γ. Ν. Γιασεμή, Π.Ε.Δ. Αγωγή Αρ. 2458/2009 Μεταξύ:-

  1. ΣΤΑΥΡΟΥ ΔΙΑΜΑΝΤΗ
  2. ΜΑΡΙΝΟΥ ΜΙΧΑΗΛ
  3. ΘΕΜΗ ΘΩΜΑ Εναγόντων -και-
  4. KOINONIA BYZANTIUM ENTERPR. LTD
  5. ΣΟΥΡΟΥΛΛΑ ΚΕΥ ΙΩΑΝΝΗΣ
  6. ΣΟΥΡΟΥΛΛΑ ΚΕΥ ΜΑΡΙΑ Εναγομένων Αίτηση ημερ. 13.8.2009 και Διάταγμα ημερ. 14.8.
  7. Ημερομηνία: 19.3.
  8. Εμφανίσεις: Για τους ενάγοντες: Ο κ. Μ. Κωνσταντίνου. Για τους εναγόμενους: Ο κ. Χ. Κυριακίδης με κ. Μ. Κυριακίδη. ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ Συγχρόνως με την καταχώριση του γενικώς οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος οι ενάγοντες καταχώρισαν και την παρούσα μονομερή αίτηση στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε την επομένη ημέρα, 14.8.2009, το υπό εξέταση παρεμπίπτον διάταγμα. Μετά την επίδοση του στους εναγομένους αυτοί εμφανίστηκαν μέσω δικηγόρου και πρόβαλαν ένσταση. Καταχώρισαν σχετική ειδοποίηση η οποία συνοδεύεται από ένορκη δήλωση την οποία ορκίστηκε ένας εκ των διευθυντών της εναγομένης εταιρείας. Οι άλλοι δύο εναγόμενοι είναι φυσικά πρόσωπα. Σύμφωνα με τη γενική οπισθογράφηση οι ενάγοντες αξιώνουν, κατ΄ αρχάς, δηλωτική απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι η συμφωνία ενοικίασης την οποία οι διάδικοι συνήψαν μεταξύ τους στις 23.1.2004 εξακολουθεί να βρίσκεται σε ισχύ και είναι δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη. Περαιτέρω, ζητούν την έκδοση διατάγματος με το οποίο να διατάσσονται οι εναγόμενοι και/ή οι υπαλλήλοι και/ή οι αντιπρόσωποι τους να τους παραδώσουν την κατοχή συγκεκριμένου ακινήτου. Δεν έχει καταχωριστεί έκθεση απαιτήσεως μέχρι στιγμής. Όμως, όπως διαπιστώνεται από τις ένορκες δηλώσεις που συνοδεύουν την αίτηση και την ένσταση, αντίστοιχα, πρόκειται για το ακίνητο το οποίο είναι αντικείμενο της προαναφερθείσας συμφωνίας. Τέλος, οι ενάγοντες αξιώνουν αποζημιώσεις, ειδικές, γενικές και τιμωριτικές, ως αποτέλεσμα παράβασης της εν λόγω συμφωνίας. Το παρεμπίπτον διάταγμα εκδόθηκε μονομερώς και είναι σε δύο μέρη. Το πρώτο μέρος είναι προστακτικό και είναι πανομοιότυπο με το τελικό διάταγμα που ζητείται με τη γενική οπισθογράφηση. Κατά την αγόρευση του ο κ. Κωνσταντίνου, ο οποίος εμφανίζεται για τους ενάγοντες, δήλωσε ότι δεν επιμένει στη διατήρηση του σε ισχύ και έτσι αυτό ακυρώθηκε. Το δεύτερο μέρος είναι απαγορευτικό και με αυτό διατάσσονται οι εναγόμενοι να παύσουν να διεξαγάγουν οποιαδήποτε εργασία στο εν λόγω ακίνητο, και είτε αυτοί ενεργούν προσωπικά ή διά των υπαλλήλων ή των αντιπροσώπων τους ή και διά προσώπων τα οποία έλκουν δικαιώματα εξ΄ αυτών. Τελικώς, η ακρόαση διεξήχθη μόνο σε σχέση με το διάταγμα αυτό. Σύμφωνα με τα όσα ανακριβή αναφέρει ο ενόρκως δηλών στην αίτηση, ενάγοντας Μαρίνος Μιχαήλ, οι εναγόμενοι οι οποίοι είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου το οποίο βρίσκεται στη λεωφόρο Αρτέμιδος στη Λάρνακα, ενοικίασαν στις 23.1.2004, δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ένα μέρος του στους ενάγοντες. Η ανακρίβεια στην πιο πάνω δήλωση συνίσταται στο ότι η συμφωνία ενοικίασης έγινε μόνο με την εναγομένη εταιρεία, όπως φαίνεται από το αντίγραφο της συμφωνίας που συνοδεύει την αίτηση. Στο τοπογραφικό σχέδιο το οποίο επισυνάπτεται και αποτελεί μέρος της συμφωνίας, προσδιορίζεται το μίσθιο και η έκταση του που είναι 1.725 τ.μ. Όπως αναφέρεται στον όρο 2 της συμφωνίας αυτό προορίζετο να χρησιμοποιηθεί από τους ενοικιαστές, δηλαδή τους ενάγοντες, ως πρατήριο πώλησης καυσίμων και πλυντήριο αυτοκινήτων καθώς επίσης για προσφορά υπηρεσιών αλλαγής λαδιού και για οποιαδήποτε άλλη νόμιμη χρήση. Περαιτέρω, με τον όρο 4 τα μέρη συμφώνησαν ότι η περίοδος της ενοικίασης θα όταν για τρία χρόνια, «με έναρξη της ενοικίασης τρεις μήνες μετά την έκδοση των σχετικών αδειών και εφ΄ όσων εκδοθούν οι άδειες, και με δικαίωμα ανανεώσεως της μισθώσεως από τους ενοικιαστές για άλλες 2 τριετίες». Όσον αφορά το ενοίκιο για την πρώτη τριετή περίοδο, αυτό συμφωνήθηκε στις £36.000,- πληρωτέο με μηνιαίες δόσεις εκ £1,000,- η κάθε μια, όρος
  9. Μια άλλη πρόνοια στον όρο 7 της συμφωνίας προέβλεπε ότι η εναγόμενη εταιρεία, ως ιδιοκτήτρια του μισθίου, δεσμεύετο να εξασφαλίσει σε σχέση με αυτό, τις αναγκαίες άδειες από τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών και επίσης να μεριμνήσει να αρθούν όλες οι επεμβάσεις από τρίτους στη βόρεια και στην ανατολική πλευρά του. Προφανώς το εν λόγω ακίνητο εμπίπτει κατά κάποιο τρόπο στις πρόνοιες του περί Τουρκοκυπριακών Περιουσιών (Διαχείριση και Άλλα Θέματα) (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμου 139/91, όπως έχει τροποποιηθεί. Επίσης, ο ίδιος όρος προέβλεπε ότι σε περίπτωση που η ιδιοκτήτρια δεν εξασφάλιζε «τις απαιτούμενες άδειες» τότε υποχρεούτο να επιστρέψει στους ενοικιαστές τα καταβληθέντα ποσά και τους δεδουλευμένους τόκους τους. Η πρόβλεψη αυτή παραπέμπει στην πρόνοια του όρου 5 σύμφωνα με την οποία οι ενάγοντες, ενοικιαστές, κατέβαλαν στην εναγομένη εταιρεία με την υπογραφή της συμφωνίας ποσό £2.000,- εκ του οποίου ποσό £1.000,- θα αντιπροσώπευε προκαταβολή ενοικίου ενώ το υπόλοιπο, επίσης εκ ποσού £1.000,- θα αποτελούσε εγγύηση για τακτική καταβολή του ενοικίου. Τέλος, ο ίδιος πιο πάνω όρος προέβλεπε ότι η ιδιοκτήτρια του ακινήτου υποχρεούτο να υπογράφει οποιαδήποτε έγγραφα ή δήλωση της ζητούσαν οι ενοικιαστές ώστε να καθίστατο δυνατή η αξιοποίηση απ΄ αυτούς του ακινήτου και ειδικότερα για εξασφάλιση των «απαιτουμένων αδειών» προς το σκοπό αυτό, από τις αρμόδιες αρχές. Ενώ σύμφωνα με τον όρο 8 οι ενοικιαστές είχαν την αποκλειστική ευθύνη να εξασφαλίσουν άδειες λειτουργίας του ακινήτου ως πρατηρίου πώλησης πετρελαιοειδών καθώς επίσης για τη διεξαγωγή οποιωνδήποτε άλλων εργασιών για τις οποίες προορίζετο το ακίνητο. Στην ένορκο δήλωση του, ο κ. Μιχαήλ παραθέτει τους πιο πάνω όρους της επίδικης συμφωνίας και επίσης αναφέρεται σε γεγονότα τα οποία, κατά την αντίληψη του, συνέβησαν μετά την υπογραφή της, προς υποστήριξη της αίτησης. Συγκεκριμένα αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι σε σύντομο χρόνο μετά τη σύναψη της εν λόγω συμφωνίας οι ενάγοντες αποτάθηκαν στο Δήμο Λάρνακος, ως την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή, και στις 18.3.2004 έλαβαν προκαταρκτική έγκριση για την ανάπτυξη η οποία προβλέπετο σ΄ αυτή, νοουμένου ότι, όπως αναφέρεται στην σχετική ειδοποίηση, η αίτηση για πολεοδομική άδεια θα υποβάλλετο και από τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών. Στις 15.2.2005 υποβλήθηκε η αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας συνοδευόμενη προφανώς και από την απαραίτητη αρχιτεκτονική μελέτη. Στις 8.5.2006 εκδόθηκε προσωρινή πολεοδομική άδεια με ισχύ μέχρι τις 7.5.
  10. Στα πλαίσια δημιουργίας στο εν λόγω ακίνητο της επιχείρησης που αναφέρεται στη συμφωνία, οι ενάγοντες προέβησαν παράλληλα και σε διάφορες άλλες προπαρασκευαστικές ενέργειες. Συγκεκριμένα, ίδρυσαν μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, προφανώς για να αναλάβει την επιχείρηση ενώ, όπως αναφέρει ο κ. Μιχαήλ, είχαν επαφές και με προμηθευτές υγρών καυσίμων και εταιρείες ενοικίασης αυτοκινήτων προκειμένου να τους προσέφεραν τις υπηρεσίες τους. Επίσης, αυτοί είχαν προβεί και σε όλες τις ενέργειες προς τον Κηδεμόνα Τουρκοκυπριακών Περιουσιών και προς το Δήμο Λάρνακος έχοντας εξασφαλίσει, όπου χρειαζόταν, και την υπογραφή του άλλου συμβαλλόμενου μέρους και προφανώς και των υπολοίπων συνιδιοκτητών του ακινήτου. Υπενθυμίζεται ότι ο μόνος συμβαλλόμενος με τους ενάγοντες ιδιοκτήτης του ακινήτου, όπως φαίνεται στην ίδια τη συμφωνία, είναι η εναγομένη εταιρεία. Μετά την έκδοση της προσωρινής πολεοδομικής άδειας ο Δήμος Λάρνακος ζήτησε όπως γίνουν κάποιες αλλαγές στα αρχιτεκτονικά σχέδια. Οι ενάγοντες μερίμνησαν για τη διενέργεια τους και προκειμένου να καταστεί δυνατή η εκ νέου υποβολή τους στην εν λόγω αρμόδια αρχή, ο κ. Μιχαήλ αποτάθηκε περί τον Ιούλιο ή Αύγουστο του 2006 στους εναγομένους για εξασφάλιση της υπογραφής των συνιδιοκτητών του ακινήτου. Όπως αναφέρει στην ένορκη δήλωση του μίλησε για το θέμα αυτό προσωπικά με τον εναγόμενο 2, ο οποίος το διαβεβαίωσε ότι θα μεριμνούσε ώστε να υπεγράφοντο τα τροποποιημένα αρχιτεκτονικά σχέδια από όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου. Του τα παρέδωσε και ανέμενε, όμως ο εναγόμενος 2 καθυστερούσε να του τα επιστρέψει υπογραμμένα αν και τον είχε ενοχλήσει για το σκοπό αυτό επανειλημμένα. Τελικώς, περί το Σεπτέμβριο του 2006 επικοινώνησε μαζί του τηλεφωνικώς ο δικηγόρος των εναγομένων και τους κάλεσε, τον ίδιο και τους υπόλοιπους ενάγοντες, σε συνάντηση με τους εναγομένους στο γραφείο του. Στη συνάντηση αυτή οι εναγόμενοι απαίτησαν αλλαγή των όρων της επίδικης συμφωνίας, η οποία αλλαγή περιλάμβανε και την αύξηση του ενοικίου κατά το πενταπλάσιο του ήδη συμφωνηθέντος. Οι ενάγοντες απέρριψαν την απαίτηση αυτή χαρακτηρίζοντας την ως παράλογη και κάλεσαν τους εναγομένους να συμμορφωθούν με τους όρους της συμφωνίας. Αντί αυτού οι εναγόμενοι δήλωσαν ότι δεν επρόκειτο να την τιμήσουν. Οι ενάγοντες κάλεσαν τους εναγομένους ως ανωτέρω και με επιστολή τους ημερομηνίας 16.12.
  11. Οι εναγόμενοι απάντησαν με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 1.2.2008 με την οποία πληροφορούσαν τον τότε δικηγόρο των εναγόντων κ. Θέμη Θωμά, και ενάγοντα τον ίδιο στην παρούσα αγωγή, ότι ουδεμία συμβατική ή άλλη υποχρέωση είχαν προς αυτούς σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητο. Στις 19.3.2008 οι ενάγοντες επανήλθαν με νέα επιστολή με την οποία καλούσαν και πάλι την εναγομένη εταιρεία να υλοποιήσει τις υποχρεώσεις της με βάση τη συμφωνία. Όμως, ούτε και στην περίπτωση αυτή υπήρξε οποιαδήποτε ανταπόκριση. Όπως αναφέρει ακολούθως ο κ. Μιχαήλ, περί τις αρχές Αυγούστου 2009 περιήλθε στη γνώση των εναγόντων ότι εκτελούντο έργα στο ακίνητο από κάποιους τρίτους. Από έρευνες οι οποίες έγιναν, προφανώς από τους ενάγοντες, διαπιστώθηκε ότι στις 13.10.2008 οι εναγόμενοι χρησιμοποιώντας, όπως είναι ο ισχυρισμός, τα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία είχε εκπονήσει ο δικός τους αρχιτέκτονας και αφού τα τροποποίησαν μερικώς, αποτάθηκαν στο Δήμο Λάρνακος για τροποποίηση των όρων της προαναφερθείσας προσωρινής πολεοδομικής άδειας. Το αίτημα τους εγκρίθηκε και στη συνέχεια εξασφαλίστηκε οικοδομική άδεια η οποία εκδόθηκε στις 13.4.2009 στο όνομα των εναγόντων. Το τελευταίο αυτό γεγονός είναι παραδεκτό από τους εναγομένους, ανκαι δεν δίνουν οποιεσδήποτε εξηγήσεις γιατί και πώς ακολούθησαν την προαναφερθείσα πορεία. Εν πάση περιπτώσει, όπως προκύπτει, μεταξύ άλλων, από την ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την ειδοποίηση ενστάσεως είναι η θέση των εναγομένων ότι η επίδικη συμφωνία ήταν άκυρη από την αρχή. Διαμόρφωσαν δε τη θέση αυτή κατόπιν νομικής συμβουλής την οποία έλαβαν κατά τον Απρίλιο του
  12. Τότε ο εναγόμενος 2, εκ των διευθυντών της εναγομένης εταιρείας, ενημέρωσε σχετικά τον ενάγοντα, δικηγόρο κ. Θωμά. Τον πληροφόρησε επίσης ότι η εναγόμενη εταιρεία ήταν διατεθειμένη να επιστρέψει στους ενάγοντες το ποσό των £2.000,- που της είχαν καταβάλει δυνάμει της συμφωνίας. Περαιτέρω, του εξηγήθηκε ότι σαν αποτέλεσμα της μεγάλης καθυστέρησης η οποία είχε σημειωθεί στην έκδοση των αναγκαίων αδειών αλλά και της αδυναμίας μετακίνησης των όσων επενέβαιναν στη βόρεια και στην ανατολική πλευρά του ακινήτου, οι εναγόμενοι δεν επιθυμούσαν να συνάψουν με τους ενάγοντες νέα έγκυρη συμφωνία με τους ίδιους όρους. Ήταν τότε, όπως αναφέρεται, που έγιναν κάποιες συναντήσεις και διαπραγματεύσεις μεταξύ των δύο πλευρών, οι οποίες όμως δεν απέδωσαν οποιοδήποτε θετικό αποτέλεσμα. Κατά τον Αύγουστο δε του 2006 οι εναγόμενοι πληροφόρησαν τον κ. Θωμά ότι θεωρούσαν πλέον το θέμα λήξαν. Ακολούθως, την 1.6.2007 η εναγόμενη εταιρεία συνήψε συμφωνία με μια τρίτη εταιρεία προς την οποία ενοικίασε το επίδικο ακίνητο, προκειμένου αυτό να χρησιμοποιηθεί για τον ίδιο βασικά σκοπό που προέβλεπε και η επίδικη συμφωνία. Είναι περαιτέρω ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι είναι η εταιρεία αυτή που ενήργησε για την έκδοση τελικής άδειας οικοδομής και ότι οι εργασίες στο ακίνητο, οι οποίες άρχισαν περί τα τέλη Απριλίου του 2009, άρχισαν και διεξάγονται με δική της ευθύνη. Όπως διαπιστώνεται από τα πιο πάνω γεγονότα, τα οποία οι δύο πλευρές κατέθεσαν στο πλαίσιο έκδοσης και αναθεώρησης του υπό εξέταση παρεμπίπτοντος διατάγματος, η σύναψη της συμφωνίας ημερομηνίας 23.1.2004 αποτελεί κοινό τόπο μεταξύ των διαδίκων. Όπως δε διαπιστώνεται από τις πρόνοιες της, η μίσθωση έγινε μόνο από την εναγομένη εταιρεία η οποία είναι και η μόνη συμβαλλόμενη από την πλευρά των συνιδιοκτητών του ακινήτου, ενώ ο εναγόμενος 2 φέρεται να ενεργούσε υπό την ιδιότητα του διευθύνοντα συμβούλου της, χωρίς να έχει συμβληθεί με τους ενάγοντες στην επίδικη συμφωνία, ανκαι συνιδιοκτήτης του ακινήτου. Τα ίδια ακριβώς ισχύουν σε σχέση και με τον εναγόμενο 3 ο οποίος όμως δεν φαίνεται να είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στα όσα αναφέρθηκε προηγουμένως ότι έλαβαν χώρα. Υπό αυτές τις περιστάσεις, κανείς από τους δύο αυτούς εναγομένους δικαιολογείτο να αντιμετωπίσει την παρούσα αγωγή. Το δε παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα γι΄ αυτό το λόγο και μόνο ακυρώνεται και παύει να έχει οποιαδήποτε ισχύ σε σχέση με αυτούς. Κατά την αγόρευση του ο κ. Κωνσταντίνου εισηγήθηκε όπως η εξέταση του παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος γίνει στη βάση των προνοιών του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/
  13. Σαφώς, οι εν λόγω πρόνοιες εφαρμόστηκαν και κατά την έκδοση του σε συνδυασμό με τις πρόνοιες του άρθρου 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6, οι οποίες προβλέπουν πότε ένα παρεμπίπτον διάταγμα εκδίδεται μονομερώς. Περαιτέρω, δοθέντων των γεγονότων που έχουν εκτεθεί προηγουμένως, είναι η θέση του κ. Κωνσταντίνου ότι έχουν ικανοποιηθεί πλήρως οι πρόνοιες του άρθρου
  14. Η αγόρευση του αναπτύχθηκε με αναφορά στα γεγονότα αυτά και έγινε αντιστοίχιση τους με τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο
  15. Στο σημείο αυτό είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι η θέση των εναγομένων, η οποία διατυπώνεται ξεκάθαρα στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση τους, πως η επίδικη συμφωνία ενοικίασης είναι άκυρη, δεν ευσταθεί. Συγκεκριμένα, όπως διεφάνη σε κάποιο προγενέστερο στάδιο στη διαδικασία αυτή, η πιο πάνω θέση βασίζετο στο ότι οι υπογραφές των συμβαλλομένων στη συμφωνία δεν επιμαρτυρούνται από δύο μάρτυρες, όπως προβλέπεται από το άρθρο 77

(1)του περί Συμβάσεως Νόμου, Κεφ.
  1. Όμως, αυτό δεν είναι ορθό, τουλάχιστο όσον αφορά την παρούσα διαδικασία. Το αντίγραφο της συμφωνίας που έχει κατατεθεί μαζί με την αίτηση φαίνεται να ικανοποιεί την πιο πάνω πρόνοια. Εμφανώς φέρει την υπογραφή δύο μαρτύρων. Η διαπίστωση ανωτέρω αφαιρεί το πραγματικό υπόβαθρο από την προαναφερθείσα αρχική θέση των εναγομένων περί ακυρότητας της επίδικης συμφωνίας. Όμως, στη συνέχεια ο συνήγορος τους κ. Μιχάλης Κυριακίδης εισηγήθηκε περαιτέρω ότι με βάση τα δεδομένα που έχουν τεθεί ενώπιον του δικαστηρίου η ενοικίαση δεν άρχισε ποτέ. Ως εκ τούτου, η συμφωνία που διέπει την παραχώρηση της δεν επιδέχεται ειδικής εκτέλεσης με βάση την αρχή της Walsh v. Lonsdale (1881-5) All E.R. Rep. (Ext.)
  2. Η εισήγηση αυτή ιδωμένη, όπως θα πρέπει, στο πλαίσιο αποκλειστικά της παρούσας διαδικασίας και υπό το φως των προϋποθέσεων και της γενικής αρχής που θέτει το άρθρο 32, με βρίσκει σύμφωνο. Επισημαίνεται δε συναφώς, πως τα γεγονότα με βάση τα οποία θα διενεργηθεί η σχετική εξέταση βασικά έχουν προέλθει από τους ενάγοντες ενώ οι εναγόμενοι δεν τα έχουν αμφισβητήσει. Περαιτέρω, επισημαίνεται ότι η παρούσα διαδικασία δεν επιτρέπει την αξιολόγηση των γεγονότων αυτών προς το σκοπό διαπίστωσης αν ανταποκρίνονται προς την αλήθεια. Κατ΄ αρχάς, με βάση τις δύο πρώτες προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32 απαιτείται όπως για την έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος ικανοποιηθεί το δικαστήριο ότι υπάρχει σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά την ακροαματική διαδικασία και ότι υπάρχει ορατή πιθανότητα να δικαιούται ο ενάγοντας σε θεραπεία. Στην προκειμένη περίπτωση διαπιστώνεται, με βάση τα γεγονότα που επικαλέστηκαν οι ενάγοντες, ότι η ενοικίαση αυτή καθ΄ αυτή, όντως δεν άρχισε ποτέ. Συγκεκριμένα, δεν αναφέρεται αν είχαν σε οποιοδήποτε χρόνο εκδοθεί οι «σχετικές άδειες», γεγονός το οποίο σύμφωνα με τον όρο 4 θα σηματοδοτούσε την έναρξη της. Πάντως, οι ενάγοντες δεν ισχυρίζονται κάτι τέτοιο στο πλαίσιο της αίτησης τους. Και αντίθετα επικεντρώνονται στην προβολή της θέσης ότι οι εναγόμενοι παρέλειψαν αδικαιολόγητα να τους επιστρέψουν υπογραμμένα τα τροποποιηθέντα αρχιτεκτονικά σχέδια, προκειμένου αυτοί να προωθούσαν την περαιτέρω υλοποίηση της συμφωνίας. Όμως, ακόμα και έτσι να έχουν τα πράγματα, κατ΄ αρχάς δεν προκύπτει άμεσα από τη συμφωνία με ποιων «σχετικών αδειών» την έκδοση συναρτήθηκε η έναρξη της ενοικίασης. Ενώ δεν αναφέρεται και οτιδήποτε από τον κ. Μιχαήλ στην ένορκη δήλωση του προς διασαφήνιση της πτυχής αυτής. Έχουν μήπως εκδοθεί όλες οι σχετικές άδειες και παρέμεινε μόνο η άδεια για την έκδοση της οποίας παρέλειψαν να συνεργαστούν οι εναγόμενοι; Το θέμα αυτό παρέμεινε αδιευκρίνιστο. Πρόσθετα, οι ενάγοντες δεν αναφέρουν κατά πόσο έλαβαν ποτέ κατοχή του ακινήτου ή αν πλήρωσαν στην εναγομένη εταιρεία οποιοδήποτε ενοίκιο πλην του ποσού των £1.000,- το οποίο προορίζετο ως προκαταβολή ενοικίου νοουμένου βέβαια ότι θα είχε αρχίσει η ενοικίαση. Εν πάση περιπτώσει, από το γεγονός ότι δεν γνώριζαν, όπως ισχυρίστηκε ο κ. Μιχαήλ, μέχρι που το αντελήφθηκαν στις αρχές Αυγούστου 2009, ότι κάποια άγνωστη τους εταιρεία διεξήγαγε εργασίες στο ακίνητο, προκύπτει εμμέσως πλην σαφώς ότι κανένα από τα δύο ανωτέρω έχει ποτέ συμβεί. Η έμφαση από τους ενάγοντες τέθηκε στο γεγονός της θεώρησης της συμφωνίας από τους εναγομένους ως άκυρης και της τοποθέτησης των τελευταίων ότι δε δεσμεύοντο από αυτή, πασιφανώς για λάθος λόγο, όπως έχει ήδη εξηγηθεί. Η τοποθέτηση τους αυτή μπορεί να θεωρηθεί ότι ισοδυναμεί με αδικαιολόγητο μονομερή τερματισμό εκ μέρους τους της συμφωνίας. Σε τέτοια περίπτωση η εναγόμενη εταιρεία θα έχει παραβεί τη συμφωνία και πιθανόν οι ενάγοντες να δικαιούνται σε αποζημιώσεις. Επ΄ αυτού υπάρχει επαρκής μαρτυρία στην ένορκη δήλωση η οποία συνοδεύει την αίτηση από την οποία να μπορεί εύλογα να διαπιστωθεί ότι αποκαλύπτεται σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, προκειμένου για επιδίωξη της θεραπείας για αποζημιώσεις. Όμως, στη γενική οπισθογράφηση, επί του κλητηρίου εντάλματος, οι ενάγοντες αξιώνουν πρόσθετα προστακτικό διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι εναγόμενοι να τους παραδώσουν το ακίνητο. Στην πραγματικότητα η θεραπεία αυτή ισοδυναμεί με διάταγμα για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ενοικίασης. Πασιφανώς είναι αυτή τη θεραπεία και γενικά πτυχή του αγώγιμου δικαιώματος τους που επιδιώκει να εξυπηρετήσει το παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα. Στην απουσία έκθεσης απαιτήσεως η εξέταση κατά πόσο αποκαλύπτεται συζητήσιμη υπόθεση στη βάση αυτή θα πρέπει να γίνει με αναφορά στα γεγονότα που εκτίθενται προηγουμένως. Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι με βάση τους όρους της συμφωνίας και τις περιστάσεις που περιβάλλουν την περίοδο μετά τη σύναψη της, η ενοικίαση ουδέποτε έχει αρχίσει. Γι΄ αυτό άλλωστε και οι ενάγοντες δεν έλαβαν ποτέ, τυπικά ή και πραγματικά, κατοχή του ακινήτου και ουδέποτε πλήρωσαν οποιοδήποτε ενοίκιο. Το μόνο που υπάρχει είναι κάποιες ενέργειες των εναγόντων προς το σκοπό έκδοσης των «σχετικών αδειών», που όμως δεν αναφέρεται αν ολοκληρώθηκαν και παρέμεινε μόνο ό,τι αφορούσε η άρνηση των εναγομένων για συνεργασία που αναφέρεται προηγουμένως. Συμφωνία η οποία δε συνεπάγεται την άμεση ανάληψη κατοχής του ενοικιασθέντος ακινήτου από τον ενοικιαστή δε δημιουργεί ό,τι αναγνωρίζεται από το νόμο ως ενοικίαση. Όμως, δεδομένου ότι οι όροι της είναι κατά τα άλλα έγκυροι και σαφείς αποτελεί συμφωνία για παραχώρηση ενοικίασης σε προκαθορισμένο μέλλοντα χρόνο. Ως τέτοια είναι καθ΄ όλα έγκυρη. Η υλοποίηση της δε σηματοδοτείται από την έναρξη της ενοικίασης, όσον αφορά αυτή τη πτυχή που ασφαλώς είναι και η πλέον βασική δεδομένου του αντικειμένου της συμφωνίας. Όμως, όταν μια τέτοια συμφωνία προβλέπει για την έναρξη της ενοικίασης σε μέλλοντα χρόνο και εφόσον συμβεί κάποιο συγκεκριμένο αβέβαιο γεγονός τότε αποτελεί συμφωνία για ενοικίαση υπό αίρεση. Δηλαδή, η ενοικίαση θα αρχίσει μόνον εφόσον συμβεί το συγκεκριμένο γεγονός. Ο ορισμός της «σύμβασης υπό αίρεση» προβλέπεται στο άρθρο 31 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149, όπου αναφέρεται ότι «είναι σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη, αν γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης επέλθει ή δεν επέλθει.» Στην υπό εξέταση περίπτωση η «πράξη» η οποία έχει συμφωνηθεί από τα μέρη είναι η ενοικίαση. Το δε «γεγονός συνεπακόλουθο της σύμβασης», με την έλευση του οποίου έχει συνδεθεί άμεσα η «πράξη», είναι η έκδοση των «σχετικών αδειών» σύμφωνα με τον όρο 4 της συμφωνίας. Υπενθυμίζεται ότι ο όρος αυτός προβλέπει για την «έναρξη της ενοικίασης τρεις μήνες μετά την έκδοση των σχετικών αδειών και εφ΄ όσων εκδοθούν οι άδειες». Όπως έχει προηγουμένως διαπιστωθεί δεν έχει προσκομιστεί, στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας, μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει ότι ο όρος αυτός έχει εκπληρωθεί. Πρόκειται δε για όρο η εκπλήρωση του οποίου θα έπρεπε να είχε προηγηθεί προκειμένου να άρχιζε η ενοικίαση. Τέτοιος συμβατικός όρος περιγράφεται στην αγγλική νομική ορολογία ως condition precedent. Πότε μια τέτοια σύμβαση καθίσταται εκτελεστή προβλέπεται από το άρθρο 32 του ιδίου Νόμου ως εξής: «Σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη υπό την αίρεση της επέλευσης μελλοντικού και αβέβαιου γεγονότος δεν είναι νομικά εκτελεστή μέχρι την επέλευση του γεγονότος». Στο σύγγραμμα Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η έκδοση, όπου γίνεται συζήτηση πανομοιότυπων προνοιών όπως οι πιο πάνω, διαπιστώνεται στη σελίδα 371, με αναφορά σε σχετική νομολογία, ότι η μη εκπλήρωση ενός όρου condition precedent καθιστά ανέφικτη την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας μέρος της οποίας αποτελεί και ο όρος αυτός. Η υπόθεση Cornish v. Brook Green Laundry Ltd
(1959)1 All E.R. 373 αποτελεί περίπτωση όπου η πιο πάνω αρχή έτυχε εφαρμογής στα πλαίσια του κοινοδικαίου. Συγκεκριμένα, εκεί είχε συμφωνηθεί ότι οι ιδιοκτήτες θα παραχωρούσαν στους ενοικιαστές νέα ενοικίαση ενός ακινήτου υπό την προϋπόθεση ότι οι τελευταίοι θα προέβαιναν σε κάποιες εργασίες σε σχέση με αυτό. Όπως αποφασίστηκε επρόκειτο για συμφωνία ενοικίασης η οποία τελούσε υπό την αίρεση του πιο πάνω όρου. Η μη εκπλήρωση του κατέστησε τη συμφωνία μη εκτελεστή και άρα μη επιδεχόμενη ειδικής εκτέλεσης. Στη σελίδα 382 της απόφασης του Αγγλικού Εφετείου συναντούμε το ακόλουθο απόσπασμα, επιβεβαιωτικό και της προαναφερθείσας εισήγησης του κ. Κυριακίδη. Αναφέρει: «In our opinion the Walsh v. Lonsdale principle cannot be invoked in cases where an agreement for a lease is subject to a condition precedent which remains unperformed by the proposed tenant and has not been waived by the landlord, and this view is in accordance with the decision of Horridge, J., in Inland Revenue Comrs. v. Earl of Derby [1914] 3 K.B. 1186) which was, in our judgment, correct». Το ίδιο ισχύει και στην παρούσα περίπτωση με δεδομένο ότι η έναρξη της ενοικίασης τελούσε υπό την αίρεση της έκδοσης όλων των «σχετικών αδειών», και όπως διαπιστώνεται προηγουμένως δεν έγινε γνωστό στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας, αν ο όρος αυτός είχε ικανοποιηθεί ώστε η επίδικη συμφωνία να καταστεί εκτελεστή. Η πιο πάνω διαπίστωση προερχόμενη, όπως συμβαίνει εν προκειμένω από την ίδια πηγή γεγονότων, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δεν ικανοποιείται καμιά από τις δύο πρώτες προϋποθέσεις του άρθρου
  1. Η τρίτη προϋπόθεση εξετάζει κατά πόσο θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Αυτό δυνατό να συμβεί εξαιτίας πιθανής ανατροπής του status quo ante με συνεπακόλουθη δυσμενή επίδραση στο διεκδικούμενο δικαίωμα του ενάγοντα μέσω της προκείμενης αγωγής. Ο σκοπός, συνεπώς, του παρεμπίπτοντος διατάγματος είναι η διαφύλαξη του status quo ante μέχρι το δικαστήριο να αποφασίσει τελεσίδικα σε σχέση με το εν λόγω δικαίωμα. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να διαπιστωθεί, κατ΄ αρχάς, ποια είναι η φύση του δικαιώματος αυτού. Η συζήτηση η οποία έχει προηγηθεί είναι και εδώ σχετική. Διαπιστώθηκε ήδη ότι ούτε συζητήσιμη υπόθεση αλλά ούτε και πιθανότητα να δικαιούνται οι ενάγοντες στη θεραπεία της ειδικής εκτέλεσης αποκαλύπτει η μαρτυρία η οποία έχει παρουσιαστεί στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Και αυτό βασικά εξαιτίας του ότι δεν έχει αρχίσει η ενοικίαση του ακινήτου για το γνωστό πλέον λόγο, με αποτέλεσμα να μην έχει δημιουργηθεί οποιοδήποτε δικαίωμα προς όφελος των εναγόντων το οποίο αυτοί θα μπορούσαν να διεκδικήσουν με ειδική εκτέλεση της συμφωνίας. Εν ολίγοις, οι ενάγοντες δεν έχουν αποκαλύψει ότι διεκδικούν συγκεκριμένο δικαίωμα το οποίο θα μπορούσε να κατοχυρωθεί προς όφελος τους με την τελική απόφαση του δικαστηρίου ώστε να πρέπει να διαφυλαχθεί στο παρόν στάδιο για να είναι δυνατή η μετέπειτα επιδίωξη του, (βλ. Σκορδής ν. Λάντος, Πολιτική Έφεση Αρ. 79/2007, 15 Ιουλίου 2008). Αν δε υπήρξε οποιαδήποτε παράβαση όρου της επίδικης συμφωνίας από την εναγομένη εταιρεία, η μόνη θεραπεία των εναγόντων υπό τις περιστάσεις θα είναι για αποζημιώσεις. Ένα ακόμα θέμα το οποίο θα πρέπει να εξεταστεί είναι αυτό της καθυστέρησης στην υποβολή της αίτησης για έκδοση του παρεμπίπτοντος διατάγματος. Κατ΄ αρχάς, η εισήγηση ήταν ότι λανθασμένα το δικαστήριο εξέδωσε το εν λόγω διάταγμα μονομερώς εν όψει της αδικαιολόγητης καθυστέρησης που σημειώθηκε στην υποβολή της ενδιάμεσης αίτησης. Όπως και να έχει το θέμα αυτό, δεν είναι πλέον δυνατό να εξεταστεί η αρχική κρίση του δικαστηρίου με βάση την οποία διαπιστώθηκε ότι συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ.
  2. Και οπωσδήποτε όχι στο παρόν στάδιο και στο πλαίσιο της αναθεώρησης του παρεμπίπτοντος διατάγματος η οποία έχει διεξαχθεί inter partes (βλ. Αυγή Ν. Κασπαρή ν. Βάσου Ανδρέου
(2004)1 Α.Α.Δ. 784). Όμως, το θέμα της καθυστέρησης εξετάζεται σε κάθε τέτοια περίπτωση ως μέρος γενικότερα της εξουσίας του δικαστηρίου για παροχή ενδιάμεσης θεραπείας κατά το δίκαιο της επιείκειας. Η αδικαιολόγητη δε καθυστέρηση δυνατό να έχει αρνητική επίδραση στην περίπτωση αιτήματος για έκδοση παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος. Η αρχή αυτή έχει υιοθετηθεί από την υπόθεση Σκορδής ν. Λάντος, ανωτέρω, η οποία εμμέσως πλην σαφώς υιοθετεί αναφορά με ανάλογο περιεχόμενο στην παράγραφο 862 του τόμου 24 της νομικής σειράς Halsbury΄s Law of England, 4η έκδοση (reissue). Υπάρχει έδαφος στην παρούσα υπόθεση για διενέργεια της εξέτασης αυτής, κατά την εισήγηση του κ. Κυριακίδη. Από τη μαρτυρία των ιδίων των εναγόντων η οποία παρατίθεται πιο πάνω, προκύπτει ότι από το Σεπτέμβριο του 2006 η εναγόμενη εταιρεία τους είχε καταστήσει σαφές ότι δεν επροτίθετο να τιμήσει την επίδικη συμφωνία. Κάποιες διαβουλεύσεις οι οποίες έγιναν μεταξύ των μερών κατά την ίδια περίοδο προς το σκοπό συνομολόγησης νέας συμφωνίας, της ίδιας ή και διαφορετικής φύσης όμως για το ίδιο ακίνητο, δεν κατέληξαν σε οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Όμως, σαφώς οι διαβουλεύσεις αυτές ήσαν επιβεβαιωτικές της ήδη εκφρασθείσας πρόθεσης της εναγομένης εταιρείας να μην τιμήσει την εν λόγω συμφωνία, γεγονός το οποίο οι ενάγοντες αναγνώριζαν διαβουλευόμενοι μαζί της προς τον ίδιο σκοπό. Μετά από αυτό οι ενάγοντες περιορίστηκαν στο να ζητήσουν γραπτώς, σε δύο περιπτώσεις, από την εναγομένη εταιρεία να τηρήσει τις υποχρεώσεις της με βάση τη συμφωνία. Η απάντηση της σε κάθε περίπτωση επιβεβαίωνε την αρχική της θέση. Οι εν λόγω επιστολές των εναγόντων δεν αποτελούν επαρκές ή και εύλογο μέτρο για διεκδίκηση των συμβατικών τους δικαιωμάτων. Ενώ η στάση που τήρησαν σε σχέση με το θέμα αυτό μετά την αρχική τοποθέτηση της εναγομένης εταιρείας, ότι δεν επροτίθετο να τιμήσει τη μεταξύ τους συμφωνία, χαρακτηρίζεται από πλήρη αδράνεια η οποία παρέμεινε ανεξήγητη. Οι ενάγοντες κίνησαν την παρούσα αγωγή σχεδόν τρία χρόνια μετά χωρίς να δώσουν, κυριολεκτικά, οποιεσδήποτε εξηγήσεις γιατί άφησαν να περάσει όλος αυτός ο χρόνος πριν λάβουν δικαστικά μέτρα. Στην υπόθεση Σκορδής ν. Λάντος, ανωτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι η αναιτιολόγητη καθυστέρηση στην αναζήτηση ενδιάμεσης θεραπείας για δύο περίπου χρόνια αφότου οι εναγόμενοι είχαν δηλώσει ότι δε δεσμεύοντο από τη συμφωνία τους με τον ενάγοντα, δικαιολογούσε τη μη παροχή της αιτηθείσας από τον τελευταίο ενδιάμεσης θεραπείας για έκδοση απαγορευτικού διατάγματος. Τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης προβάλλουν ακόμα πιο έντονα τη συγκεκριμένη αυτή πτυχή δεδομένου του ακόμα μεγαλύτερου χρόνου που διέρρευσε μέχρι να αποφασίσουν οι ενάγοντες να κινηθούν εναντίον της εναγομένης εταιρείας δικαστικά. Όταν μάλιστα ένας εκ των εναγόντων είναι δικηγόρος ο ίδιος και είχε προσωπική γνώση όσον αφορά τη θέση της εναγομένης εταιρείας να μη τιμήσει τη συμφωνία ενώ είχε εμπλακεί και στις διαπραγματεύσεις που ακολούθησαν αμέσως μετά για εξεύρεση λύσης, χωρίς όμως αποτέλεσμα. Επομένως, και για το λόγο αυτό καταλήγω ότι το παρεμπίπτον διάταγμα θα πρέπει να ακυρωθεί. Για όλους λοιπόν τους λόγους που εξήγησα πιο πάνω το παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα ημερομηνίας 14.8.2009 ακυρώνεται, η δε αίτηση στο πλαίσιο της οποίας εκδόθηκε απορρίπτεται. Εν όψει της κατάληξης αυτής τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εναγομένων και εναντίον των εναγόντων. Να καταβληθούν με το πέρας της αγωγής. (Υπ.)................ Γ.Ν. Γιασεμής, Π.Ε.Δ. /ΣΣΑ cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.