Μάρκος Μουσούπετρος ν. Nicasi Ltd κ.α., Αρ. Αγωγής:1106/09, 29 Σεπτεμβρίου 2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2010:A77 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Δαυίδ, Α.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής:1106/09 Μάρκος Μουσούπετρος Ενάγοντας και
- Nicasi Ltd
- Σάββας Κοτσώνιας
- Γιαννάκης Πικής Εναγόμενοι Ημερομηνία: 29 Σεπτεμβρίου 2010 Εμφανίσεις: Για τους Αιτητές: κ. Παπαλλής. Για τους Καθ΄ ων η Αίτηση: κα Τταουξιή. ΑΠΟΦΑΣΗ Με την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγής ο ενάγοντας αξιώνει από τους εναγομένους: (α) €41.150,76 σεντ, υπό τύπο δεδουλευμένων ενοικίων ή και ενδιάμεσων οφειλών ή και σαν αποζημιώσεις για περίοδο από 1/8/2008 μέχρι 30/9/2009, (β) €100.000,00 ως ποσό που απαιτείται να δαπανηθεί για την επαναφορά του ακινήτου στην προτεραία του κατάσταση όπως αυτό παραλήφθηκε από τους εναγομένους 1, (γ) Τόκους επί των πιο πάνω ποσών και έξοδα της διαδικασίας. Ως προβάλλεται, ανάμεσα σε άλλα, στο ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα της αγωγής, ο ενάγων κατά πάντα ουσιώδη με την υπό συζήτηση αγωγή χρόνο ήταν ο δικαιούμενος σε εγγραφή ή και εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ακινήτου στη Λάρνακα. Με συμφωνία η οποία καταρτίστηκε το 1995, ο ενάγοντας συμφώνησε με τους εναγομένους 1 όπως ενοικιάσει το ως άνω ακίνητο στους τελευταίους για περίοδο 10 ετών, αρχής γενομένης από την 1/10/95 και λήγουσας την 30/9/
- Επιπρόσθετα συμφωνήθηκε γραπτώς ότι η ενοικίαση θα ανανεωνόταν εκάστη διετία νοουμένου ότι η εναγόμενη 1 θα ειδοποιούσε γραπτώς τον ενάγοντα δύο μήνες πριν από τη λήξη του χρόνου της ενοικίασης για την εν λόγω πρόθεσή της. Σαν ενοίκιο συμφωνήθηκε και καθορίστηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη το ποσό των €2.007,61 μηνιαίως, προπληρωτέο την 1ην μέρα εκάστου μήνα ενώ παράλληλα συμφωνήθηκε αύξηση 10% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου ενοικίου ανά διετία κατά τη διάρκεια της ενοικίασης. Το ύψος της αύξησης μετά τη συμπλήρωση της δεκαετίας, θα συμφωνείτο μεταξύ των μερών. Αποτέλεσε περαιτέρω όρο της ως άνω συμφωνίας ενοικίασης ότι ο ενάγοντας κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης θα είχε δικαίωμα να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να επαναφέρει το ακίνητο στην κατάσταση που αυτό ήταν κατά την παράδοση του ή όπως τούτο παραδοθεί σ΄ αυτόν με τις γενόμενες τροποποιήσεις ή προσθήκες χωρίς οποιαδήποτε πληρωμή εκ μέρους του. Οι εναγόμενοι 2 και 3 εγγυήθηκαν γραπτώς προσωπικά και αλληλέγγυα με την εναγόμενη εταιρεία 1 την πιστή τήρηση των όρων συμφωνίας ενοικίασης μέχρι τελικής παράδοσης του ακινήτου στον ενάγοντα. Οι εναγόμενοι 1 παρέλαβαν και χρησιμοποιούσαν το ακίνητο και με την έγκριση του ενάγοντα προέβησαν σε μεγάλο αριθμό αλλαγών και τροποποιήσεων. Ασκώντας παράλληλα το δικαίωμα που τους παρείχε η γραπτή συμφωνία ενοικίασης, παρέτειναν την περίοδο ενοικίασης για επιπρόσθετες διετίες, ήτοι τη διετία από 1/10/2005 μέχρι 30/9/2007 και 1/10/2007 - 30/9/
- Κατά ή περί τις αρχές του 2008, οι εναγόμενοι 1 παρέλειπαν να καταβάλουν τα δεδουλευμένα ενοίκια και οι δικηγόροι του ενάγοντα απέστειλαν επιστολή στους εναγομένους με την οποία τους καλούσαν όπως καταβάλουν τούτα. Ενόψει του γεγονότος ότι οι εναγόμενοι παρά το γεγονός ότι αναγνώρισαν την οφειλή τους, παρέλειπαν να καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια, ο ενάγοντας στις 28/5/2008 με επιστολή των δικηγόρων του τερμάτισε με υπαιτιότητα των εναγομένων τη συμφωνία ενοικίασης και κάλεσε αυτούς όπως την 1/7/2008 παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου, αφού το επαναφέρουν στην προτεραία αυτού κατάσταση. Οι εναγόμενοι παρέλειψαν να πράξουν τούτο και παρά το γεγονός ότι κατέβαλαν διάφορα ποσά εξακολουθούν και συνεχίζουν να παραλείπουν να καταβάλλουν τα δεδουλευμένα ενοίκια ή και αποζημιώσεις για την παράνομη χρήση του ακινήτου τους για την περίοδο από 1/8/2008, παραλείποντας επίσης να παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου επαναφέροντας το στην προτεραία του κατάσταση. Μόλις στις 6/3/2009 απέστειλαν στο δικηγόρο του ενάγοντα τα κλειδιά του ακινήτου, αρνούμενοι όμως την καταβολή οποιουδήποτε ποσού. Αυτός ήταν και ο λόγος που η πλευρά του ενάγοντα προχώρησε στην καταχώρηση της υπό συζήτηση αγωγής στα πλαίσια της οποίας αξιώνει τις πιο πάνω θεραπείες. Η πλευρά των εναγομένων με την υπεράσπιση της προτάσσει, υπό μορφή προδικαστικής ένστασης, ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπό συζήτηση αγωγή. Οι εναγόμενοι ως προβάλλεται, σε κάθε ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο ήταν θέσμιοι ενοικιαστές και συνακόλουθα αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Περαιτέρω και χωρίς επηρεασμό της ως άνω προδικαστικής ένστασης τους, προβάλλουν ανάμεσα σε άλλα τη θέση ότι οι αναγκαίες τροποποιήσεις οι οποίες έγιναν στο ακίνητο έγιναν από τον ίδιο τον ενάγοντα, είχαν μάλιστα τεθεί ως προϋπόθεση για την παραλαβή από τους ίδιους των ενοικιαζόμενων υποστατικών. Στα πλαίσια της υπεράσπισης τους προβάλλουν στη συνέχεια διάφορα άλλα γεγονότα που σύμφωνα πάντα με τη θέση τους αντανακλούν τα πραγματικά περιστατικά που περιβάλλουν την υπό συζήτηση υπόθεση, ισχυριζόμενοι παράλληλα πως μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Αναφέρονται επίσης σε επιστολογραφία σχετική με τα επίδικα ζητήματα, που ανταλλάχτηκε μεταξύ των δικηγόρων των δύο πλευρών. Αποτελεί καταληκτική τοποθέτηση των εναγομένων ότι ο ενάγων δεν δικαιούται, ούτε νομιμοποιείται στις αιτούμενες θεραπείες και ζητούν την απόρριψη της αγωγής. Στις 20/4/2010 η πλευρά του ενάγοντα καταχώρησε αίτηση με την οποία επιζητούσε όπως η προδικαστική ένσταση και το νομικό σημείο το οποίο εγείρεται στην υπεράσπιση των εναγομένων προδικαστεί ή και εκδικαστεί ή και αποφασιστεί από το Δικαστήριο κατά προτεραιότητα και προ της ακροάσεως ολόκληρης της αγωγής. Η πλευρά των εναγομένων προχώρησε αρχικά στην καταχώρηση ειδοποίησης πρόθεσης ένστασης στην ως άνω αίτηση των εναγόντων. Στην εξέλιξη όμως της διαδικασίας και αφού στο μεταξύ είχε δηλωθεί από τις δύο πλευρές κοινό υπόβαθρο γεγονότων στη βάση των οποίων θα μπορούσε να εξεταστεί προδικαστικά το ζήτημα που αφορούσε η αίτηση, ο συνήγορος των εναγομένων συμφώνησε με την συνάδελφο του ότι η παρούσα ήταν η πρέπουσα περίπτωση να εκδικαστεί κατά προτεραιότητα το ζήτημα δικαιοδοσίας που προβάλλεται ως προδικαστική ένσταση στην παράγραφο 2 της υπεράσπισης εκ μέρους των εναγομένων. Σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα στη βάση των οποίων έγινε αποδεκτό τελικά και από τις δύο πλευρές να εκδικαστεί κατά προτεραιότητα η προδικαστική ένσταση: "
- Το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε 14/7/1995 για περίοδο από 1/10/1995 μέχρι 30/9/
- Με τη λήξη της πιο πάνω περιόδου, οι εναγόμενοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές.
- Στις 6/3/2009 οι εναγόμενοι παρέδωσαν κενή και ελεύθερη κατοχή του ακινήτου στους ενάγοντες, οι οποίοι το παρέλαβαν με επιφύλαξη των δικαιωμάτων τους." Έχοντας κατά νου ότι το ζήτημα της αρμοδιότητας ενός Δικαστηρίου έχει καθαρά νομικό χαρακτήρα, κατά τρόπο που μπορεί να εγερθεί ακόμη και αυτεπάγγελτα από το ίδιο το Δικαστήριο σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας, αισθάνομαι ότι και στη συγκεκριμένη περίπτωση, κατά προτεραιότητα μπορεί και πρέπει τούτο να εξεταστεί, αφού είναι προφανές ότι η κατάληξη του Δικαστηρίου επί τούτου δυνατό να έχει δραστικές συνέπειες στην πορεία της υπό συζήτηση αγωγής. Αποτελεί καλά θεμελιωμένη νομολογιακά αρχή ότι σε θέματα δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, τα γεγονότα που στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση και αποκλειστική πηγή αναζήτησης τους είναι η έκθεση απαίτησης (Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α.
(1991)1 ΑΑΔ 225, Μούρτζινος ν. Global Cruises Ltd
(1992)1 ΑΑΔ 1160) και Δημητρίου v. Δημητρίου
(1991)1ΑΑΔ 1160. Στην υπό εξέταση περίπτωση, όπως προβάλλεται από τον ενάγοντα στο ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο της αγωγής του, μετά τον τερματισμό με την επιστολή 27/5/2008 της ενοικίασης εκ μέρους του τελευταίου, οι εναγόμενοι παρέλειψαν να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή του ακινήτου. Μόλις τον Μάρτιο του 2009 επέστρεψαν τα κλειδιά του ακινήτου στο δικηγόρο του ενάγοντα, αρνούμενοι την καταβολή οφειλόμενων ενοικίων και οποιουδήποτε ποσού. Έχοντας υπόψη την πρόνοια του ερμηνευτικού άρθρου 2 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, (Ν.23/83)όπου επεξηγείται ο όρος "θέσμιος ενοικιαστής" είναι φανερό πως καθ' ην έκταση οι ενοικιαστές μετά τον τερματισμό της ενοικιάσεως εξακολούθησαν να κατέχουν το ακίνητο, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Εν πάση περιπτώσει η ιδιότητα των εναγομένων αρ.1 ως θέσμιων ενοικιαστών αμέσως μετά την λήξη της ενοικίασης στις 30/9/2005, θέση που αποτέλεσε δικογραφημένη θέση της πλευράς των εναγομένων, αποτέλεσε τελικά κοινά παραδεκτό γεγονός και ως δηλώθηκε από τις δύο πλευρές παραδεκτό πραγματικό υπόβαθρο στη βάση του οποίου μπορεί να εξεταστεί το προδικαστικό ζήτημα δικαιοδοσίας που εγείρεται από την πλευρά της υπεράσπισης. Οι δικηγόροι των δύο πλευρών, με τις σύντομες τοποθετήσεις τους, κάλεσαν το Δικαστήριο να υιοθετήσει τις εκ διαμέτρου αντίθετες απόψεις τους για το υπό συζήτηση ζήτημα. Ο κ. Παπαλλής αγορεύοντας προς υποστήριξη της προδικαστικής ένστασης εκ μέρους των εναγομένων, παρέπεμψε το Δικαστήριο στις πρόνοιες του άρθρου 4
(1)του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου (N.23/83). Υπέδειξε ότι με δεδομένη την παραδεκτή από όλες τις πλευρές θέση πως από τη λήξη της περιόδου ενοικιάσεως, ήτοι την 30/9/2005, οι εναγόμενοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, αρμόδιο Δικαστήριο για την επίλυση της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων, όπως αυτή προκύπτει από τις λεπτομέρειες της απαίτησης των εναγόντων και τις αξιώσεις που καταγράφονται σε αυτή, δεν μπορεί να είναι άλλο από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεως. Τούτο γιατί, ως εισηγήθηκε, όλες οι αξιώσεις σχετίζονται με την ενοικίαση του ακινήτου εκ μέρους των θέσμιων ενοικιαστών. Παραπέμποντας το Δικαστήριο στην απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στα πλαίσια της υπόθεσης Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α.
(2001)1(Α) ΑΑΔ 261, υπέδειξε ότι οποιαδήποτε αξίωση σε βάρος ενοικιαστή που έχει καταστεί θέσμιος υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσία εξάλλου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, υποστήριξε, επεκτείνεται και σε σχέση με τους εγγυητές του θέσμιου ενοικιαστή, αφού αναφύεται από τη διαφορά του ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή. Κάλεσε τέλος το Δικαστήριο αφού αποδεχθεί τη θέση της υπεράσπισης σε σχέση με το ζήτημα της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου όπως αυτό προβάλλεται στην παράγραφο 2 της υπεράσπισης να ενεργήσει με τον ανάλογο τρόπο. Αντίθετη υπήρξε η τοποθέτηση της κας Τταουξιή για την πλευρά του ενάγοντα. Δύο είναι οι λόγοι υπέδειξε που ενισχύουν τη θέση της πλευράς του ενάγοντα όσον αφορά την αρμοδιότητα του Επαρχιακού Δικαστηρίου. Αφενός το γεγονός πως μετά τον τερματισμό της επίδικης συμφωνίας ενοικίασης από τον ενάγοντα, οι εναγόμενοι παρέδωσαν σε κάποιο στάδιο ελεύθερη την κατοχή του επίδικου ακινήτου στον ενάγοντα, με αποτέλεσμα η ιδιότητα της εναγομένης 1 ως θέσμιου ενοικιαστή να παύσει να ισχύει, και αφετέρου, ότι με την υπό συζήτηση αγωγή δεν επιδιώκεται η έξωση ή / και ανάκτηση της κατοχής του επίδικου ακινήτου αλλά η αξίωση του ενάγοντα βασίζεται απλά στην ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων, αφού η κατοχή του επίδικου ακινήτου βρίσκεται ήδη στα χέρια του ενάγοντα και ιδιοκτήτη του ακινήτου. Βασική παράμετρος της επιχειρηματολογίας της ευπαίδευτης συνηγόρου, ως έγινε κατανοητή, είναι πως καθ΄ ην έκταση δεν επιζητείται με την υπό συζήτηση αγωγή η ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου αλλά μόνο η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων, ενώ δεν υπάρχει οποιαδήποτε ενεστώσα νομική σχέση μεταξύ του ενάγοντα και των εναγομένων, έχοντας οι τελευταίοι ήδη παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου στον ενάγοντα, η διαφορά μεταξύ των δύο πλευρών δεν εμπίπτει στην έννοια του άρθρου 4
(1)του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83. Δεν τυγχάνει εφαρμογής υπέδειξε ούτε το άρθρο 4
(1)ούτε και το άρθρο 11
(1)του Ν.23/83 που καθορίζουν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Σύμφωνα με την συνήγορο, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων θα αποκτούσε δικαιοδοσία μόνο στην περίπτωση που μετά τον τερματισμό του ενοικιαστηρίου συμβολαίου και τη μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια επιχειρείτο από την πλευρά του ενάγοντα η ανάκτηση της κατοχής του ακινήτου. Στην υπό συζήτηση περίπτωση το αγώγιμο δικαίωμα είναι απόρροια της αρχικής σύμβασης ενοικίασης μεταξύ των διαδίκων και δεν αφορά αξίωση ή διαφορά η επίλυση της οποίας να απαιτεί κατ΄ ανάγκη ταυτόχρονη εξέταση και εφαρμογή των προνοιών του Ν.23/83. Σε σχέση με τους εναγόμενους 2 και 3, υποστήριξε ότι αυτοί κωλύονται από το να εγείρουν την υπό εξέταση προδικαστική ένσταση για έλλειψη δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου, αφού η διαφορά μεταξύ των ιδίων και του ενάγοντα αποτελεί συμβατική διαφορά που ρυθμίζεται ολοκληρωτικά από τον Περί Συμβάσεων Νόμο, Κεφ. 149 και άλλες νομοθεσίες που δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με το Ενοικιοστάσιο. Μοναδικός ενοικιαστής στην υπό συζήτηση περίπτωση, προτάσσει, είναι η εναγόμενη εταιρεία 1 ενώ οι εναγόμενοι 2 και 3 δεν καλύπτονται από τις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων καθορίζεται ουσιαστικά από το άρθρο 4
(1)του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83. Στο εν λόγω άρθρο προβλέπεται ότι: "Καθιδρύονται Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων ο αριθμός των οποίων δεν θα υπερβαίνη τα τρία επί σκοπώ επιλύσεως, μεθ΄ όλης της λογικής ταχύτητος, των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος." Στην υπόθεση Ιωάννης Κότσαπα & Υιοί ν. Κυπριανού κ.α.
(2001)1 ΑΑΔ 261, στη σελίδα 270, αναφέρθηκαν μεταξύ άλλων και τα ακόλουθα: "Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ρυθμίζεται από το Άρθρο 4
(1)του Νόμου 23/83. Παρόμοια πρόνοια συναντούμε και στο άρθρο 4
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν 36/75) ο οποίος έχει καταργηθεί με το Νόμο 23/83. Η σχετική πρόνοια του άρθρου 4
(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί στην Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341, 344, 345. Κρίθηκε ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, που καθιδρύεται δυνάμει του άρθρου 4
(1)του Νόμου 36/75, έχει δικαιοδοσία να επιλύει οποιαδήποτε διαφορά που αναφύεται επί οποιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογή του Νόμου συμπεριλαμβανομένων και θεμάτων παρεπιπτόντων με το κύριο θέμα του Νόμου, όπως η ανάκτηση ενοικίων και απώλεια λόγω ζημιάς που προκαλείται σε ελεγχόμενα υποστατικά. Το άρθρο 4
(1)του Νόμου 36/75 έχει ερμηνευθεί και στην Petsas v. Pavlides
(1980)3 C.L.R. 158, 173, 174. Μεταφέρουμε το σχετικό απόσπασμα: "The issue as to whether there is jurisdiction to determine disputes touching eviction and recovery of arrears of rent is one which can be determined without any difficulty by reference to the provisions of the Rent Control Law. Section 4 of such Law makes unambiguous provision that any matter incidental to the recovery of possession can be dealt with by the same Court in the same proceedings. The object of the legislator in inserting this provision was to avoid duplicity of proceedings on the same issues one under the Rent Control Law for eviction on the ground of arrears of rent under section 16
(1)(a), and another one under the Civil Procedure Rules for the recovery of such arrears of rent. A summary procedure is contemplated by the Rent Control Law to secure a speedy and less expensive procedure and therefore the Court dealing with the determination of a dispute concerning recovery of possession is authorized to deal in the same proceedings with any matters incidental thereto such as the recovery of arrears of rent." Σε μετάφραση: "Το κατά πόσο υπάρχει δικαιοδοσία επίλυσης διαφορών που σχετίζονται με την έξωση και την ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων είναι θέμα που μπορεί να επιλυθεί χωρίς δυσκολία με αναφορά στις διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Το άρθρο 4 αυτού του Νόμου περιέχει σαφή πρόνοια ότι οποιοδήποτε θέμα παρεμπίπτον προς την ανάκτηση κατοχής μπορεί να εξεταστεί από το ίδιο Δικαστήριο στην ίδια διαδικασία. Σκοπός του Νομοθέτη κατά τη θέσπιση αυτής της πρόνοιας ήταν η αποφυγή της πολλαπλότητας των διαδικασιών σε σχέση με τα ίδια επίδικα θέματα, ένα δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου Νόμου για έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων δυνάμει του άρθρου 16
(1)(α) και ένα άλλο δυνάμει των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών για την ανάκτηση των καθυστερημένων ενοικίων. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος προβλέπει για συνοπτική διαδικασία για την εξασφάλιση μιας ταχείας και λιγότερο δαπανηρής διαδικασίας και επομένως το δικαστήριο που εξετάζει επίλυση διαφοράς για την ανάκτηση κατοχής έχει εξουσία να εξετάσει, κατά την ίδια διαδικασία, οποιαδήποτε παρεμπίπτοντα θέματα όπως είναι η ανάκτηση καθυστερημένων ενοικίων." Στην ίδια πιο πάνω απόφαση υπογραμμίζεται μεταξύ άλλων πως κυρίαρχο στοιχείο το οποίο διέπει το θέμα της δικαιοδοσίας είναι η ιδιότητα ή υπόσταση του ενοικιαστή ή και η φύση της ενοικίασης. Εφόσον ο ενοικιαστής καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, οποιαδήποτε αξίωση εγείρεται εναντίον του μετά που έχει αποκτήσει την ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή, υπάγεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο χρόνος γένεσης της αξίωσης δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Κυρίαρχος παράγων είναι η ιδιότητα του ενοικιαστή και η φύση της ενοικίασης και όχι η γένεση ή προέλευση των καθυστερημένων ενοικίων. Το γεγονός της κατοχής από τον ενοικιαστή ή της παράδοσης της κατοχής του ακινήτου στον ιδιοκτήτη, δεν φαίνεται να έχει οποιαδήποτε επίδραση στο ζήτημα της δικαιοδοσίας. Στην υπόθεση Cedrus Estates Limited ν. Πισσαρίδη
(1994)1 ΑΑΔ 590, οι ιδιοκτήτες είχαν εξασφαλίσει απόφαση από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για έξωση του ενοικιαστή και καθυστερημένα ενοίκια. Οι ενοικιαστές εκκένωσαν τα υποστατικά μετά την έκδοση της απόφασης του ως άνω Δικαστηρίου, πλην όμως παρέλειψαν να καταβάλουν το εξ αποφάσεως χρέος που αντιπροσώπευε οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα κέρδη. Οι ιδιοκτήτες με αγωγή τους, την οποία καταχώρησαν και προώθησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο, αξίωσαν την καταβολή των οφειλομένων ενοικίων από τον εγγυητή υποστηρίζοντας πως εφόσον η απαίτηση των ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή για ενοίκια είχε εκκαθαριστεί στη διαδικασία η οποία προηγήθηκε και η οφειλή έχει αποκρυσταλλωθεί, τούτο θεμελιώνει νέα βάση αγωγής για την οποία αρμοδιότητα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Η ως άνω θέση απορρίφθηκε από το Πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο δήλωσε αναρμόδιο, υποδεικνύοντας ότι δικαιοδοσία για την επίλυση του ζητήματος της καταβολής ή μη των οφειλόμενων ενοικίων είχε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου για το ζήτημα επικυρώθηκε και από το Δευτεροβάθμιο Δικαστήριο της χώρας. Το γεγονός ότι σε βάρος των εγγυητών αξιωνόταν μόνο οφειλόμενα ενοίκια και όχι βεβαίως η ανάκτηση του ακινήτου, η οποία είχε ήδη προηγηθεί, δεν εμπόδισε την ανάληψη δικαιοδοσίας για επίλυση του ζητήματος από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το ζήτημα τέθηκε ως εξής στην εν λόγω περίπτωση: "Η απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου για έλλειψη δικαιοδοσίας να επιληφθεί της αγωγής, λήφθηκε υπό το φως των δικαιοδοτικών διατάξεων του Ν.23/83 [(Άρθρο 4
(1)] και της ερμηνείας που έτυχαν από το Ανώτατο Δικαστήριο στις αποφάσεις Efthymiadou v. Zoudros and Others
(1986)1 C.L.R. 341 και Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. 571. Στην Efthymiadou το Δικαστήριο ασχολήθηκε με την ερμηνεία του Άρθρου 4
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1975 (Ν.36/75)και στην Papageorghiou με την ερμηνεία του αντίστοιχου δικαιοδοτικού άρθρου του Ν.23/83. Οι δικαιοδοτικές πρόνοιες των δύο νομοθετημάτων είναι στην ουσία όμοιες, όπως όμοιο είναι και το πλαίσιο στο οποίο απαντούνται. Και τα δυο αφορούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Με τις διατάξεις του Άρθρου 4
(1)του Ν.23/83 εναποτίθεται στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων η επίλυση κάθε διαφοράς που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου "... συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος....". Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστή αφορά άμεσα την εφαρμογή του νόμου. Η διαφορά μεταξύ ιδιοκτητών και εγγυητή αποτελεί επακόλουθο της ενοικίασης και επομένως θέμα που απορρέει από διαφορά που αναφύεται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή σε σχέση με την ενοικίαση." Επανερχόμενο το Δικαστήριο στην υπό συζήτηση περίπτωση σημειώνεται εξ' αρχής πως έχει ήδη διευκρινιστεί από τους ευπαίδευτους συνηγόρους ότι οι εναγόμενοι είχαν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές του ακινήτου, εν τη εννοία του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν.23/83. Επρόκειτο δηλαδή για ακίνητο για το οποίο εφαρμόζεται ο πιο πάνω Νόμος. Και στην υπό συζήτηση περίπτωση, όπως στις υποθέσεις Κότσαπα και Cedrus Estates Ltd (ανωτέρω) δεν επιζητείται η ανάκτηση κατοχής ακινήτου, η οποία φαίνεται να έχει προηγηθεί, παρά μόνο οφειλόμενα ενοίκια που καλύπτουν και περίοδο που οι εναγόμενοι κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές ή και αποζημιώσεις, όπως επίσης χρηματικό ποσό που απαιτείται να δαπανηθεί για την επαναφορά του ακινήτου, στη βάση πάντα ως δικογραφείται από την πλευρά του ενάγοντα, της συμφωνίας ενοικίασης. Όπως υποδεικνύεται στην υπόθεση Papageorghiou v. Karayiannis
(1988)1 C.L.R. στην περίπτωση που μία διαφορά αναφέρεται σε οποιοδήποτε θέμα το οποίο, είτε (α) αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, είτε (β) αναφέρεται σε οποιοδήποτε παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό θέμα, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων έχει αποκλειστική δικαιοδοσία για επίλυση της διαφοράς δυνάμει του άρθρου 4
(1)του Νόμου. Δεν εγείρεται δυσκολία στις περιπτώσεις που εμπίπτουν εντός της ως άνω υπό (α) κατηγορίας. Η όποια δυσκολία η οποία αναφύεται κάποτε, αφορά τις υποθέσεις που εμπίπτουν εντός της κατηγορίας (β). Δεν είναι πάντα καθαρό κατά πόσο ένα θέμα αναφορικά με το οποίο έχει αναφυεί η διαφορά είναι "παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό" εντός της εμβέλειας του άρθρου 4
(1). Η φράση «συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος» , στο κείμενο του εν λόγω άρθρου αναφέρεται σαφώς στο πιο πάνω κύριο θέμα του Νόμου και δεν πρέπει να διαβάζεται ανεξάρτητα από αυτό. Το κατά πόσο μία διαφορά σε οποιαδήποτε δοσμένη υπόθεση αναφέρεται σε θέμα το οποίο είναι παρεμπίπτον ή συμπληρωματικό του κυρίου θέματος του νόμου ή όχι, θα εξαρτηθεί από τη φύση της αξίωσης σε συνδυασμό με τη θεραπεία που επιδιώκεται. Έχοντας υπόψη την απόφαση στην υπόθεση Κότσαπα (ανωτέρω), το ζήτημα της ανάκτησης καθυστερημένων ενοικίων από θέσμιο ενοικιαστή, είναι φανερό ότι εμπίπτει εντός της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Απολήγει αδιάφορο το γεγονός ότι σε κάποιο μεταγενέστερο χρόνο, τα κλειδιά του ακινήτου παραδόθηκαν τελικά στον δικηγόρο του ιδιοκτήτη. Κατά τον ίδιο τρόπο αισθάνομαι ότι αποτελεί παρεμπίπτον και συμπληρωματικό θέμα που αφορά την ενοικίαση, τους όρους της και την εφαρμογή τους, ως την επικαλείται και προβάλλει ο ενάγων για να δικαιολογήσει τις θεραπείες που αξιώνει στα πλαίσια της υπό συζήτηση αγωγής, και η αξίωση για τα ποσά που διεκδικούνται από τον ενάγοντα ως απαιτούμενα να δαπανηθούν προς το σκοπό επαναφοράς του ακινήτου στην προτεραία του κατάσταση. Έχοντας ήδη σημειώσει το λόγο των αποφάσεων στις υποθέσεις Cedrus και Κότσαπα (ανωτέρω), σε σχέση με την επέκταση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων και στους εγγυητές του θέσμιου ενοικιαστή, αισθάνομαι ότι παρέλκει η αναγκαιότητα περαιτέρω ενασχόλησης με το προβαλλόμενο ζήτημα περί μη ύπαρξης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ειδικά για τους εγγυητές, ως τούτο προβλήθηκε από την πλευρά του ενάγοντα. Η εγγύηση των εναγομένων 2 και 3 εκπηγάζει και στην υπό συζήτηση περίπτωση από την ενοικίαση και συνακόλουθα η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων επεκτείνεται και στην αξίωση εναντίων των εγγυητών του θέσμιου ενοικιαστή. Για τους λόγους που πιο πάνω προσπάθησα να εξηγήσω, η προδικαστική ένσταση της πλευράς των εναγομένων σε σχέση με την έλλειψη δικαιοδοσίας του Επαρχιακού Δικαστηρίου να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση επιτυγχάνει, καθ΄ ην έκταση για την αξίωση του ενάγοντα, όπως αυτή προβάλλεται από τον ίδιο, δικαιοδοσία προς επίλυση φαίνεται να έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Κατ΄ εφαρμογή των προνοιών του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), ως πρόσφατα έχει τροποποιηθεί, (βλέπε προσθήκη άρθρου 64Α με τον τροποποιητικό νόμο 138(Ι)/2009) η διαδικασία ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου διακόπτεται και η Αγωγή παραπέμπεται στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων προς εκδίκαση. Το Πρωτοκολλητείο να ενεργήσει ανάλογα για να τεθεί ο φάκελος της διαδικασίας ενώπιον του αρμόδιου καθ΄ ύλην Δικαστηρίου Ειδικής Δικαιοδοσίας, προς εκδίκαση. Όσον αφορά τα έξοδα της ακρόασης της παρούσας αίτησης, δεν βρίσκω λόγο γιατί θα πρέπει να αποκλίνω από τον βασικό κανόνα ο οποίος προβλέπει ότι τα έξοδα συνήθως πρέπει να ακολουθούν το αποτέλεσμα της διαδικασίας (Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, τόμος 30, σελ 412, παράγραφοι 795-796). Η αποστέρηση των εξόδων του επιτυχόντα διαδίκου χωρίς αποχρώντα λόγο δεν είναι παραδεκτή (βλέπε Θρασυβούλου ν. Arto Estates Ltd
(1993)1 (AAΔ) 2 και Ζαβρού ν. Μιχαηλίδου
(1996)1 AAΔ 477). Ως εκ τούτου τα έξοδα της ακρόασης της παρούσας αίτησης, η οποία ολοκληρώθηκε ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, επιδικάζονται προς όφελος της πλευράς των εναγομένων όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο προς τούτο Πρωτοκολλητή. Να καταβληθούν δε με την ολοκλήρωση της διαδικασίας ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου. (Υπ.) .......................... Α. Δαυίδ, Α.Ε.Δ. cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο