Olga Chafranska ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Αρ. Αγωγής 352/2006, 1.9.2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2010:A26 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ Ενώπιον: Κ. Κουνίδου Ε.Δ Αρ. Αγωγής 352/2006 Μεταξύ: Olga Chafranska, από τη Ρωσία και τώρα στην Πάφο Ενάγουσα Και Κυπριακής Δημοκρατίας Εναγόμενης -------------------- Ως τροποποιήθηκε δυνάμει διατάγματος ημερ. 24/3/2008 Olga Chafranska, από τη Ρωσία και τώρα στην Πάφο Ενάγουσα Και Κτηματολογικού Λειτουργού Πάφου μέσω του Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας Εναγόμενου ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 1.9.2010 ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την ενάγουσα: κ. Λ. Μαυρίκιος (Για να ακούσει απόφαση κα Ν. Νικόλα) Για τον εναγόμενο: κα Ελ. Κόκκινου Α Π Ο Φ Α Σ Η* Σύμφωνα με την εκδοχή της ενάγουσας, όπως αυτή προκύπτει από την έκθεση Απαίτησης της και τα παραδεκτά γεγονότα που δηλώθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, η ενάγουσα, η οποία είναι από την Ρωσία, δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 4.4.2003, αγόρασε από την εταιρεία Laouris Holdings Ltd το διαμέρισμα υπ΄αρ. 201 στο Christadia Court 6, το οποίο θα ανεγειρόταν εντός του τεμαχίου 2126, αρ. εγγραφής 27703 στην ενορία Αγίου Θεοδώρου στην Πάφο, για το ποσό των Λ.Κ.15.000.- το οποίο και εξόφλησε καταβάλλοντας το σε δύο δόσεις. Το ποσό των Λ.Κ.1.000.- πληρώθηκε στις 20.5.2002 και το ποσό των Λ.Κ.14,000.- στις 24.5.2002 δηλαδή πριν από την υπογραφή της συμφωνίας. Στις 4/4/2003 η ενάγουσα αφού χαρτοσήμανε την πιο πάνω έγγραφη συμφωνία την κατάθεσε την ίδια ημέρα στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αριθμό ΠΩΕ 949/
- Το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείου Πάφου στις 24.3.2003, πριν την κατάθεση της έγγραφης συμφωνίας της ενάγουσας, αποδέχτηκε για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης το Πωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 11.3.2003 της Αμέλιας Νεοφύτου και Perri Renato με αριθμό 862/2003 αναφορικά με το ίδιο διαμέρισμα. Όπως ισχυρίζεται η ενάγουσα, μετά την κατάθεση της πιο πάνω συμφωνίας και κατόπιν της μη ανέγερσης του Christadia Court 6 από την πωλήτρια εταιρεία, πληροφορήθηκε ότι η πιο πάνω εταιρεία επωλούσε τα ίδια Διαμερίσματα σε διάφορους αγοραστές. Κατά συνέπεια των πιο πάνω, ερεύνησε στο Κτηματολόγιο Πάφου και ανακάλυψε ότι το ίδιο διαμέρισμα ήταν ήδη πωλημένο στους Αμέλια Νεοφύτου και στον Pierri Renato με αριθμό Ειδικής Εκτέλεσης ΠΩΕ 862/03 ημερομηνίας 24/3/2003 του Κτηματολογίου Πάφου. ------------------------------------------------------------------------------------------------- *Η απόφαση δόθηκε κατά την διάρκεια των θερινών διακοπών μετά από άδεια του Προέδρου του Δικαστηρίου Ισχυρίζεται η ενάγουσα πως ο εναγόμενος ένεκα σοβαρής αμέλειας αποδέχτηκε την κατάθεση της έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 4/4/2003, ενώ το πωλούμενο Διαμέρισμα είχε ήδη πωληθεί για το ποσό των Λ.Κ.40,000.- στους Αμέλια Νεοφύτου και στον Pierri Renato δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 11/3/2003 η οποία κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου την 24/3/2003 για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με αριθμό ΠΩΕ 862/03 ημερομηνία προγενέστερη της κατάθεσης της εγγράφου συμφωνίας πωλήσεως της ενάγουσας. Παραθέτω αυτούσιους τους σχετικούς ισχυρισμούς της ενάγουσας, όπως αυτοί διατυπώνονται στην παράγραφο 6 της Έκθεσης Απαίτησης:- Α. Ο εναγόμενος αποδέχθη την κατάθεση της Εγγράφου Συμφωνίας Πώλησης ημερ. 4/4/2003, ενώ εγνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ότι το Διαμ. υπ΄αρ. 201 στο Christadia Court 6, ήταν ήδη πωλημένο κατά την 24/3/2003 στην Αμέλια Νεοφύτου και στον Pierri Renato στο ποσό των ΛΚ40,000- δυνάμει Εγγράφου Συμφωνίας Πωλήσεως ημερ. 11/3/2003, με αριθμό Φακέλου του Κτηματολογίου Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ΠΩΕ.862/
- Β. Ο Εναγόμενος όφειλε να ελέγξει μέσω των υπαλλήλων και/ή εντεταλμένων του κατά πόσο υπήρχε άλλη κατάθεση Πωλητηρίου Εγγράφου επί του Διαμ. υπ' αρ. 201 στο Christadia Court 6, με Αρ. Εγγρ.27703 προτού αποδεχθεί άλλο Πωλητήριο επί του ως άνω Διαμερίσματος. Γ. Ο Εναγόμενος υπό την ιδιότητα του ως Κτηματολογικός Λειτουργός αποδεχόμενος την ως άνω Έγγραφο Συμφωνία Πωλήσεως της Ενάγουσας, είναι ουσιαστικός παραβάτης των καθηκόντων του. Δ. Ο Εναγόμενος όφειλε να γνωρίζει ότι υπήρχε προηγούμενο Πωλητήριο ως προαναφέρθη επί του Διαμ. υπ' αρ. 201 στο Christadia Court 6, με Αρ. Εγγρ.
- Ε. Ο Εναγόμενος επέδειξε σοβαρή αμέλεια και ανευθυνότητα ως προς τα καθήκοντα του ως Κτηματολογικός Λειτουργός αποδεχόμενος διάφορα Πωλητήρια Έγγραφα επί των ιδίων διαμερισμάτων και συγκεκριμένα επί του Διαμ. υπ' αρ. 201 στο Christadia Court 6, με Αρ. Εγγρ.27703 Στ. Ο Εναγόμενος δια των υπαλλήλων και/ή εντεταλμένων του εξάσκησε το λειτούργημα του ασυνείδητα. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω ισχυρίζεται η ενάγουσα ότι υπέστη ζημία ύψους €25,630, ποσό το οποίο και αξιώνει εναντίον του εναγόμενου καθώς επίσης και γενικές αποζημιώσεις, τόκους και έξοδα. Ο εναγόμενος εγείρει με την έκθεση υπεράσπισης του, υπό μορφή προδικαστικής ένστασης (α) ότι η αγωγή δεν μπορεί να προχωρήσει επειδή δεν αποκαλύπτεται αγώγιμο δικαίωμα εναντίον του επίσης (β) πως με βάση την ισχύουσα νομοθεσία και/ή τους σχετικούς κανονισμούς και ειδικότερα τις διατάξεις, του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου (Ν.9/1956)και του Νόμου περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Κεφ. 232, η ενάγουσα κωλύεται στη προώθηση της παρούσας αγωγής εναντίον του. Ο εναγόμενος, αρνείται όλους τους ισχυρισμούς της παραγράφου 6 και τις λεπτομέρειες αμέλειας και υποστηρίζει τα ακόλουθα: (α) Η ενάγουσα δεν νομιμοποείται να ισχυρίζεται ότι ο εναγόμενος ενήργησε με αμέλεια. Ο Εναγόμενος, με βάση τις ρητές πρόνοιες του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232 δεν μπορούσε να αρνηθεί την κατάθεση του εγγράφου της ενάγουσας. (β)Δυνάμει των προνοιών του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ο εναγόμενος ουδεμίαν υποχρέωση είχε να ενημερώσει την ενάγουσα για την ύπαρξη οποιουδήποτε προγενέστερου πωλητηρίου εγγράφου. (γ) Σύμφωνα με τις πρόνοιες της ισχύουσας νομοθεσίας και/ή των σχετικών Κανονισμών, η κατάθεση σύμβασης για πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας επενεργεί σαν εμπράγματο βάρος επί του ακινήτου, με την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τον του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο. (δ) Η ενάγουσα, με βάση τις διατάξεις του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 άρθρο 5Α θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει τα δικαιώματα που της παρέχει η σχετική νομοθεσία, δηλ. με αίτηση της να πληροφορηθεί για οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη υπήρχαν στην επηρεαζόμενη εγγραφή. Επομένως ένεκα των δικών της λαθών και/ή παραλείψεων δεν νομιμοποιείται να κρίνει «εξ ιδίων τα αλλότρια». (ε) Ο εναγόμενος ενήργησε ορθά, νόμιμα, δικαιολογημένα και μέσα στα πλαίσια των νομίμων καθηκόντων του αποδεχόμενος τη κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. (στ) Ο εναγόμενος ενήργησε ορθά και νόμιμα, σύμφωνα με τις πρόνοιες της ισχύουσας νομοθεσίας, των Κανονισμών, της Νομολογίας και της ακολουθούμενης πρακτικής. (ζ) Το πωλητήριο έγγραφο που κατατέθηκε από την Ενάγουσα αφορά διαμέρισμα που ανεγέρθηκε στο οικόπεδο με αρ. εγγραφής 27703 ιδιοκτησίας της Εταιρείας Laouris Holdings Ltd και αποτελεί μέρος επί του αδιανεμήτου τεμαχίου, για το οποίο δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι. (η) Με τη κατάθεση που πωλητηρίου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης δεν έχουν επηρεαστεί με οποιοδήποτε τρόπο τα νόμιμα δικαιώματα της ενάγουσας. Απεναντίας τα νόμιμα δικαιώματα της έχουν διασφαλιστεί και έχουν εξασφαλιστεί. (θ) Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, ήταν παρεπόμενη και/ή συνέπεια και/ή φυσικό αποτέλεσμα των έννομων σχέσεων και/ή των συναλλαγών της ενάγουσας και τρίτων προσώπων, τις οποίες σε κάθε περίπτωση ο εναγόμενος ούτε γνώριζε, ούτε όφειλε να γνωρίζει. (ι) Η Ενάγουσα και/ή ο δικηγόρος της, πριν ή κατά την συνομολόγηση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 04/04/2003 όφειλε να προβεί στις δέουσες ενέργειες και/η σε διερεύνηση του νομικού καθεστώτος της επίδικης περιουσίας, για διασφάλιση των νομίμων συμφερόντων και/ή των δικαιωμάτων της. (κ) Η Ενάγουσα και/ή ο δικηγόρος της, δεν έδειξε τη δέουσα επιμέλεια για την εξασφάλιση των δικαιωμάτων της και σε περίπτωση που υπέστηκε οποιαδήποτε ζημιά, αυτή οφφείλεται στην δική της αμέλεια και/ή στους δικούς της λανθασμένους χειρισμούς και δεν μπορεί να ζητά αποζημιώσεις και/ή θεραπείες από τον Εναγόμενο (VOLENTI NOT FIT INJURIA). (λ) Με βάση τα δεδομένα και/ή τα γεγονότα της υπόθεσης, το μόνο πρόσωπο από το οποίο η ενάγουσα θα μπορούσε να ζητήσει θεραπεία και/ή αποζημιώσεις είναι η Εταιρεία Laouris Holdings Ltd, ως ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, η οποία προσπορίστηκε όφελος και/ή άλλως πως σε βάρος της. Η ενάγουσα με την απάντηση της στην υπεράσπιση του εναγόμενου, δηλώνει άρνηση στους προβαλλόμενους ισχυρισμούς του και επαναλαμβάνει τις θέσεις της ως αυτές διατυπώνονται στην έκθεση απαίτησης. Κατά την ακροαματική διαδικασία δεν παρουσιάστηκε προφορική μαρτυρία. Οι συνήγοροι των διαδίκων κατέθεσαν από κοινού διάφορα έγγραφα και κατάλογο παραδεχτών γεγονότων (Τεκμήριο 1) και περιορίστηκαν σε αγορεύσεις προς υποστήριξη των θέσεων τους. Τεκμήρια της υπόθεσης:
- Έγγραφη συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 4.4.2003 (Τεκμήριο 2)
- Απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 24.5.2002 (Τεκμήριο 3)
- Απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 20.5.2002 (Τεκμήριο 4)
- Πιστοποιητικό Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τεκμήριο 5)
- Πιστοποιητικό ακίνητης ιδιοκτησίας του Κτηματολογίου (Τεκμήριο 6) Εισηγήθηκε ο συνήγορος της ενάγουσας πως με την κοινή παραδοχή των γεγονότων της υπόθεσης, η ενάγουσα έχει πετύχει να αποδείξει την υπόθεση της εναντίον του εναγόμενου. Συνοψίζοντας τις θέσεις του συνηγόρου της ενάγουσας, ο οποίος αρχικά αναφέρθηκε στα γεγονότα της υπόθεσης όπως αυτά έχουν δηλωθεί αλλά και στις θέσεις του εναγόμενου, η αμέλεια του εναγόμενου υποστήριξε πως έγκειται στο ότι: Ενώ γνώριζε για την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 11.3.2003 επί του ίδιου ακινήτου αναφορικά με το ίδιο διαμέρισμα για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης έφερε ευθύνη και ήταν υποχρεωμένος δυνάμει των διατάξεων του Νόμου περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232 να πληροφορήσει την ενάγουσα για την ύπαρξη του έστω και αν δεν μπορούσε να αρνηθεί την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου της ενάγουσας. Εναποθέτει τέτοια ευθύνη στον εναγόμενο και λόγω του ότι η ενάγουσα δεν είναι πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας και δεν μπορούσε να γνωρίζει την διαδικασία του Κτηματολογίου αναφορικά με τα εμπράγματα βάρη επί της ακίνητης ιδιοκτησίας την οποία επρόκειτο να αγοράσει. Επειδή το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 11.3.2003 το οποίο κατατέθηκε από τους Αμέλια Νεοφύτου και Perri Renato, σύμφωνα με το άρθρο 7
(1)του περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, επενεργεί ως εμπράγματο βάρος, το πραγματικό ζήτημα το οποίο δημιουργείται, σύμφωνα με τον δικηγόρο της ενάγουσας, είναι κατά πόσο ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός ενώ γνώριζε για την ύπαρξη αυτού του εμπράγματου βάρους θα έπρεπε να είχε επιτρέψει στην ενάγουσα να καταθέσει για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 4/4/
- Η συνήγορος του εναγόμενου με αναφορά επίσης στα γεγονότα της υπόθεσης και στην σχετική επί του θέματος νομοθεσία (Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου (Ν.9/1956)και του Νόμου περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ. 232), εισηγήθηκε ότι η ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την ισχυριζόμενη αμέλεια του εναγόμενου αφού ο εναγόμενος δεν έχει με βάση την νομοθεσία καθήκον να ενημέρωσει την ενάγουσα αναφορικά με οιαδήποτε εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου ενώ αυτός ήταν υποχρεωμένος να αποδεχτεί την κατάθεση του εγγράφου. Αποφασιστική αιτία της ισχυριζόμενης ζημίας, σύμφωνα με την συνήγορο του εναγόμενου, είναι η αμέλεια που επέδειξε η ίδια η ενάγουσα. Σχετικοί με το υπό εξέταση θέμα είναι ο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος Κεφ. 224, ο Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμος (Ν.9/1956)και ο Νόμος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Κεφ.
- Επίκληση οποιουδήποτε άρθρου το οποίο να επιβάλει καθήκον Κτηματολογικού Λειτουργού να ενημερώσει ενδιαφερόμενο πρόσωπο αναφορικά με την ύπαρξη οιουδήποτε εμπράγματου βάρους επί ακίνητης ιδιοκτησίας και ειδικά κατά το στάδιο της κατάθεσης πωληρηρίου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δεν έχει γίνει από τον συνήγορο της ενάγουσας. Το άρθρο 7 του Κεφ.232 Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος αναφέρει: Κατάθεση αντιγράφου σύμβασης για την πώληση ακίνητης ιδιοκτησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου αυτού επενεργεί ως εμπράγματο βάρος (με την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 και 1970) επί τέτοιας ιδιοκτησίας από την κατάθεση αυτού- Το άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ρητά παρέχει σε οποιοδήποτε «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», όρος που συμπεριλαμβάνει και προτιθέμενο αγοραστή και δικηγόρο, δικαίωμα πρόσβασης στα Μητρώα του Κτηματολογίου. Το σχετικό άρθρο προβλέπει ότι:- «51Α.-
(1)Ο Διευθυντής παρέχει σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, με την καταβολή του νενομισμένου τέλους, οποιαδήποτε πληροφορία σε σχέση με οποιαδήποτε καταχώρηση σε κάθε μητρώο ή άλλο βιβλίο που τηρείται σε κάθε Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.
(2)Για τους σκοπούς του εδαφίου
(1), «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει τον κύριο, τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους του, τον κύριο οποιωνδήποτε δέντρων, οικοδομημάτων ή άλλων αντικειμένων επί της γης η οποία ανήκει σε άλλο πρόσωπο και αντίστροφα, το δικαιούχο οποιουδήποτε δικαιώματος ή συμφέροντος επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, το πρόσωπο που ικανοποιεί τον Διευθυντή ότι είναι προτιθέμενος αγοραστής ή ενυπόθηκος δανειστής, τον ενάγοντα σε οποιαδήποτε αγωγή κατά του κυρίου της ιδιοκτησίας αυτής, τον εξ επαγγέλματος εκτιμητή ο οποίος θα ήθελε ορισμένες πληροφορίες για τους σκοπούς της εκτίμησης ορισμένης ακίνητης ιδιοκτησίας για υπόθεση που σχετίζεται με αναγκαστική απαλλοτρίωση όπως και δικηγόρο στον οποίο αποδειγμένα έχει ανατεθεί από οποιοδήποτε από τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα να ζητήσει οποιαδήποτε πληροφορία σχετικά με οποιαδήποτε καταχώρηση σύμφωνα με το εδάφιο
(1)και περιλαμβάνει κάθε πρόσωπο που δεν καθορίζεται με τον τρόπο αυτό στο οποίο ο Διευθυντής ήθελε ειδικά διατάξει την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας.» Σύμφωνα με τα όσα ο συνήγορος της ενάγουσας ανέφερε, η ενάγουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο ήτοι την 4/4/2003 λάμβανε νομικής συμβολής από άλλη Δικηγόρο αναφορικά με την αγορά του διαμερίσματος και επειδή αυτή εκπροσωπείτο από Δικηγόρο δεν μπορούσε να γνωρίζει από μόνη της ότι θα έπρεπε να πληροφορηθεί για οιαδήποτε εμπράγματα βάρη υπήρχαν στην επηρεαζόμενη εγγραφή. Ότι ο εναγόμενος φέρει πλήρη ευθύνη έναντι της ενάγουσας αναφορικά με την πληροφόρηση της για οιαδήποτε εμπράγματα βάρη υπήρχαν στην ακίνητη ιδιοκτησίας υπ΄αρ. εγγραφής 27703 ήτοι επί του Διαμ. 201 στο Christadia Court 6 καθ΄ότι δεν είναι πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας και συνεπώς δεν μπορούσε να γνωρίζει την διαδικασία αναφορικά με τα εμπράγματα βάρη επί της ακίνητης ιδιοκτησίας την οποία επρόκειτο να αγοράσει. Ως αλλοδαπή δεν μπορούσε να γνωρίζει την ύπαρξη του πωλητηρίου εγγράφου που ήταν ήδη κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο και ο μόνος που μπορούσε να την πληροφορήσει για αυτό ήταν ο εναγόμενος. Επιχειρήματα τα οποία σαφώς και δεν ευσταθούν. Τα οποία είναι και αντιφατικά με την έννοια ότι από την μια υπάρχει ισχυρισμός ότι η ενάγουσα ως μη πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας δεν μπορούσε να γνωρίζει την διαδικασία αναφορικά με τα εμπράγματα βάρη επί της ακίνητης ιδιοκτησίας την οποία επρόκειτο να αγοράσει και από την άλλη ότι ενεργούσε εκ μέρους της κατά τον ουσιώδη χρόνο δικηγόρος. Τόσο ή ενάγουσα προσωπικά όσο και ο Δικηγόρος που ενεργούσε εκ μέρους της, είχε κάθε δικαίωμα να αιτηθεί και να λάβει πληροφορίες σχετικά με καταχωρήσεις σε κτηματολογικά μητρώα. Στην προκειμένη περίπτωση, με βάση τα ενώπιον μου στοιχεία, η ενάγουσα δεν προέβη σε καμία έρευνα και μάλιστα όπως θα ήταν λογικό και αναμενόμενο προτού καταβάλει οιονδήποτε ποσό αναφορικά με την αγορά του διαμερίσματος και την υπογραφή της έγγραφης συμφωνίας, γεγονότα τα οποία προηγήθηκαν της κατάθεσης της για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Η ενάγουσα προέβη σε τέτοια έρευνα πολύ αργότερα, το έτος
- Κανένα καθήκον δεν δημιουργείται, από το γεγονός ότι η ενάγουσα δεν ήταν πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας, καμία διάκριση μεταξύ Κυπρίων ή αλλοδαπών που πρόκειται να αγοράσουν περιουσία στην Κύπρο δεν προβλέπεται ως προς το θέμα αυτό. Σε περίπτωση που ενεργούσε για την ενάγουσα κατά τον ουσιώδη χρόνο δικηγόρος, όπως αναφέρεται στην υπόθεση Muriel Beaunont κ.α ν. Νίκου Παπακλεοβούλου Πολιτική Έφεση 102/2007 ημερομηνίας 21.4.2010, το πρώτο θέμα που ο δικηγόρος οφείλει να ερευνήσει, είναι η νομιμότητα του τίτλου που έχει ο προτιθέμενος πωλητής και ότι δεν υπάρχουν καταχωρημένα στο Κτηματολόγιο, εμπράγματα βάρη ή άλλα νομικά εμπόδια τα οποία ενδεχομένως να επηρεάσουν στο μέλλον τη μεταβίβαση στον πελάτη του, τίτλου ελεύθερου εμπραγμάτων βαρών. Η ενάγουσα δεν έκανε χρήση της δυνατότητας που της παρέχει ο νόμος και δεν κατέβαλε οποιοδήποτε τέλος ζητώντας στοιχεία και πληροφορίες ως ενδιαφερόμενο μέρος. Κατά την άποψη μου ο εναγόμενος δεν είχε υποχρέωση απορρέουσα από τον Νόμο να πληροφορήσει την ενάγουσα παρά μόνο αν αυτή υπέβαλλε σχετικό αίτημα. Το γεγονός ότι η ενάγουσα δεν προέβη σε οποιαδήποτε έρευνα σε προηγούμενο στάδιο συνιστά παράληψη εκ μέρους της. Η ενάγουσα δεν εξάρτησε την υπογραφή της συμφωνίας από την ύπαρξη ή όχι άλλου πωλητηρίου. Κατά τον χρόνο που η ενάγουσα υπέγραψε την συμφωνία και αυτό έγινε σε μεγάλο χρονικό διάστημα μετά που κατέβαλε ολόκληρο το τίμημα της πώλησης, το πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 11/3/2003 των Αμέλιας Νεοφύτου και Perri Renato, ήταν ήδη κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Είναι η θέση της ενάγουσας ότι ο εναγόμενος παρέλειψε να επιδείξει την δέουσα ικανότητα, προσοχή και επιμέλεια του μέσου υπαλλήλου λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός πως δεν ήταν η πρώτη φορά που ασκούσε τα καθήκοντα αυτά με αποτέλεσμα η ενάγουσα να αγοράσει την 4/4/2003 το Διαμέρισμα υπ΄αρ. 201 στο Christadia Court 6 υπ΄αρ. εγγραφής 27703 το οποίο ήταν ήδη πωλημένο κατά την 11.3.2003 στους Αμέλια Νεοφύτου και Pierri Renato. Ο εναγόμενος ουδέμια ανάμιξη είχε στις συναλλαγές της ενάγουσας κατά τον χρόνο της πληρωμής του τιμήματος και της σύναψης της συμφωνίας με την εταιρεία Laouris Holdings Ltd. Κανένα γεγονός, πράξη ή παράλειψη δεν προηγήθηκε της αγοράς του Διαμερίσματος από την πλευρά του εναγόμενου ώστε να μπορέσει να αξιολογηθεί στο κατά πόσο οδήγησε την ενάγουσα να προβεί στην αγορά. Η πληρωμή του τιμήματος, η σύναψη της συμφωνίας και η κατάθεση της στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι ασύνδετα μεταξύ τους γεγονότα σε σχέση με τον εναγόμενο, με την έννοια ότι καμία συμπεριφορά του εναγόμενου δεν οδήγησε την ενάγουσα στο να πράξει κάτι σε σχέση με την συμφωνία αφού η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο ήταν το τελευταίο γεγονός και μόνο τότε είχε εμπλοκή ο εναγόμενος με το να αποδεχτεί την κατάθεση του δυνάμει των προνοιών του Κεφ.
- Βρίσκω συνεπώς με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης πως δεν μπορεί να καταλογιστεί στον εναγόμενο αμέλεια. Η όποια επομένως συζήτηση εν υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ παράλειψης του και της ζημιάς είναι άνευ σημασίας. Παρά ταύτα για σκοπούς πληρότητας της απόφασης μου, σε περίπτωση που ήθελε διαπιστωθεί ότι λανθάνομαι ως προς την πιο πάνω κατάληξη μου, θα προχωρήσω στην εξέταση και αυτού του θέματος αλλά και της απόδειξης της ζημιάς που η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι υπέστη. Το ποσό των Λ.Κ.15000.- (€25,630.-) είναι παραδεκτό ότι πληρώθηκε στην Εταιρεία Laouris Holdings Ltd από την ενάγουσα ποσό το οποίο διεκδικεί από τον εναγόμενο. Η ενάγουσα δεν έχει αποδείξει την ζημία την οποία διεκδικεί. Θεωρεί ικανοποιητικό στοιχείο προς την απόδειξη της, ο συνήγορος της ενάγουσας, σύμφωνα με την αγόρευση του, το ότι δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι έγινε η πληρωμή του πιο πάνω ποσού από την ενάγουσα προς τον πωλητή. Τα πιο κάτω δείχνουν ότι η ζημία δεν έχει συντελεστεί: Η συμφωνία ημερομηνίας 4/4/2003 δεν τερματίστηκε και η κατάθεση της στο Κτηματολόγιο δεν αποσύρθηκε εμφανίζεται δε στο Τεκμήριο 5 σαν ένα από τα εμπράγματα βάρη που βαρύνουν το ακίνητο. Σύμφωνα με το άρθρο 7 του Περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, η κατάθεση της σύμβασης επενεργεί ως εμπράγματο βάρος επί ολόκληρης της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία περιλαμβάνεται στην εγγραφή που υπάρχει στο όνομα του πωλητή αφού το πωλούμενο αποτελεί «τμήμα» ακίνητης ιδιοκτησίας εγγεγραμμένης στο όνομα του πωλητή με την έννοια που αποδίδεται στο πιο πάνω άρθρο. Η ενάγουσα δεν έχει καταχωρήσει αγωγή εναντίον της Εταιρείας Laouris Holdings Ltd και να προβάλει τις αξιώσεις και θεραπείες που της προσφέρονται από την μεταξύ τους συμβατική σχέση. Ενώ με βάση την συμφωνία πώλησης (Τεκμήριο 2), ο πωλητής μέσα σε 30 ημέρες από την υπογραφή της συμφωνίας θα έπρεπε να δώσει τραπεζική εγγύηση ύψους Λ.Κ.15,000.- δίδοντας το δικαίωμα στον αγοραστή, την ενάγουσα, να αξιώσει και να λάβει το ως άνω ποσό από την τράπεζα στις 30/9/2003 σε περίπτωση που δεν παραδοθεί το διαμέρισμα. Εφόσον το κτιριακό συγκρότημα δεν αναγέρθηκε και το διαμέρισμα δεν παραδόθηκε στην ενάγουσα, η ενάγουσα είχε κάθε δικαίωμα να ενεργοποιήσει τη τραπεζική εγγύηση. Ενέργειες οι οποίες προφανώς δεν έχουν γίνει από την ενάγουσα αφού κάτι τέτοιο δεν υποστηρίχθηκε με οποιοδήποτε τρόπο. Στην υπόθεση Δρυάδης κ.α ν. Καλησπέρα
(1998)1 ΑΑΔ 881 διαπιστώνεται ότι η εγγραφή σύμβασης, βάσει του Κεφ. 232, παρεμβάλλει κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον ιδιοκτήτη σε οποιοδήποτε πρόσωπο. Στην προκειμένη περίπτωση το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι με την κατάθεση της σύμβασης στο κτηματολόγιο βάσει του περί Πώλησης Γης (Ειδικής Εκτέλεση) Νόμου Κεφ. 232, παρενέβαλαν εμπόδιο την διάθεση του ακινήτου, εκτός στους ίδιους. Η ενάγουσα, με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης, φαίνεται να υπήρξε θύμα της αντινομικής συμπεριφοράς της εταιρείας με την οποία συναλλάχτηκε, αλλά δεν στράφηκε ποτέ, με βάση τα ενώπιον μου στοιχεία, εναντίον της και δεν κατάβαλε καμία προσπάθεια ανάκτησης οποιοδήποτε ποσού από αυτή. Στην υπόθεση George Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.α
(1997)1 ΑΑΔ 199 λέχθηκαν σχετικά με την πιο πάνω αρχή τα εξής: « Η γενική αρχή η οποία διέπει τον καθορισμό των ζημιών είναι εκείνη της αποζημίωσης, δηλαδή το αθώο μέρος πρέπει να τεθεί, σε όποιο βαθμό μπορεί αυτό να επιτευχθεί με το χρήμα, στην ίδια θέση στην οποία θα ήταν ως αν η σύμβαση είχε εκτελεστεί ....Η βασική αρχή της αποζημίωσης του αθώου μέρους από μια παράβαση συμφωνίας περιορίζεται από μια δεύτερη αρχή η οποία προκύπτει από την παράγραφο 3 του άρθρου 73 του Κεφ. 149. Με τη δεύτερη αυτή αρχή επιβάλλεται στον ενάγοντα το καθήκον λήψης λογικών μέτρων για περιορισμό της ζημιάς του. Ο ενάγων δεν μπορεί να απαιτήσει ζημία την οποία ήταν δυνατό να περιορίσει εάν λάμβανε προς τούτο λογικά μέτρα.» (βλέπε επίσης και Centra (Holdings) Ltd v. Reuters Ltd
(1999)1 AAΔ 288) Στην υπό κρίση περίπτωση, η ενάγουσα δεν έλαβε κανένα εύλογο μέτρο προς αυτή την κατεύθυνση, δηλαδή για να περιορίσει την ζημιά της. Τα γεγονότα δείχνουν ότι η ενάγουσα θα έπρεπε να είχε κινηθεί εναντίον του πωλητή και να προβάλει τις αξιώσεις και θεραπείες που της προσφέρονται από την συμβατική τους σχέση, όπως πιο πάνω αναφέρω, αυτή θα ήταν η πλέον λογική αλλά και αναμενόμενη ενέργεια από μέρους της. Περαιτέρω η ενάγουσα θα έπρεπε να αποδείξει την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της αμέλειας του εναγόμενου και των ζημιών που έχει υποστεί. Σύμφωνα με την νομολογία ο ζημιωθείς θα πρέπει θετικά να αποδείξει ότι η ζημιά ήταν αποτέλεσμα της αμέλειας του εναγόμενου. Η αιτιώδης συνάφεια είναι θέμα πραγματικό και ο ενάγων θα πρέπει να συνδέσει την ζημιά του με την αμέλεια του εναγόμενου. Με βάση τα γεγονότα της υπόθεσης τίθενται τα εξής ερωτήματα αναφορικά με το πιο πάνω θέμα: Και αν ακόμα ο εναγόμενος πληροφορούσε την ενάγουσα ότι πράγματι υπήρχε κατατεθειμένο το πωλητήριο έγγραφο θα διαφοροποιούσε με οποιαδήποτε τρόπο τα όσα προηγήθηκαν; θα είχε οποιαδήποτε επιλογή η ενάγουσα κατά το στάδιο εκείνο, αφού ήδη είχε υπογράψει την συμφωνία και είχε καταβάλει και ολόκληρο το τίμημα 1 χρόνο προηγουμένως; Η αποδοχή του εγγράφου από τον εναγόμενο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης οδήγησε με οποιοδήποτε τρόπο στην δημιουργία ζημιάς και έβλαψε οποιαδήποτε δικαιώματα της ενάγουσας; η ύπαρξη της κατάθεσης του εγγράφου οδήγησε στη ζημιά που επικαλείται ότι υπέστη από την καταβολή του τιμήματος και λόγω της μη ανέγερσης του Christadia Court 6 από την πωλήτρια εταιρεία; Απαντώντας σε όλα τα πιο πάνω, είναι εμφανές και σε περίπτωση που κρινόταν ότι ο εναγόμενος ενήργησε αμελώς είτε με το να μην πληροφορήσει την ενάγουσα ότι υπήρχε άλλη κατάθεση εγγράφου προγενέστερη είτε με το να αποδεχτεί την κατάθεση της έγγραφης συμφωνίας ενώ υπήρχε προγενέστερο έγγραφο κατατεθειμένο, η ενάγουσα δεν έχει αποδείξει την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της αμέλειας του εναγόμενου και των ζημιών που ισχυρίζεται ότι έχει υποστεί. Συνοψίζοντας όλα τα πιο πάνω οδηγούμαι στο συμπέρασμα ότι η αγωγή πρέπει να απορριφθεί. Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης για απόρριψη της αγωγής και εφαρμόζοντας την αρχή ότι τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα, αυτά επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου και εναντίον της ενάγουσας όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. (Υπ.) Κ. Κουνίδου Ε.Δ. Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο