Μιχαήλ Μιχαήλ κ.α. ν. Y Liasides Developers Ltd, Αρ. Αγωγής: 2899/07, 8.10.2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDPAF:2010:A44 ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ ΕΝΩΠΙΟΝ: Φ. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Αρ. Αγωγής: 2899/07 Μεταξύ:
- Μιχαήλ Μιχαήλ από την Έμπα
- Δάφνης Σταυρή από την Πέγεια
- Αλισαβούς Παναγιώτου από την Πέγεια Εναγόντων Και Y. Liasides Developers Ltd από την Πάφο Γιάννη Λιασίδη από την Πάφο Εναγομένων --------------------- Ημερομηνία: 8.10.2010 Για Ενάγοντες κ. Χρ. Γεωργιάδης (Για ν΄ ακούσει απόφαση κα Πατσαλίδου) Eναγόμενος αρ. 2 απών Για Εναγόμενους 1 και 2 καμιά εμφάνιση ΑΠΟΦΑΣΗ Οι Ενάγοντες ήταν και συνεχίζουν να είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του κτήματος με αρ. εγγραφής 0/5379, Φύλλο 45, Σχέδιο 6024ν01, Τμήμα 1, τεμάχιο 137 εντός του χωριού Μέσα Χωριό στην Πάφο. Σύμφωνα με την εκδοχή των Εναγόντων όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που δόθηκε για λογαριασμό τους, οι Ενάγοντες στις 7.10.04 υπέγραψαν συμφωνία μεταβίβασης στους Εναγόμενους αρ. 1 τα 18/30 μερίδια (2.100,6 τ.μ.) του πιο πάνω κτήματος τους αντί 12 κατοικιών που περιγράφονται με αρ. 1, 2, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 23, 24, 25 και 26 και γαλάζιο χρώμα στο επισυναφθέν σχέδιο και που θα ανεγείροντο από τους Εναγόμενους αρ. 1 αποκλειστικά με δαπάνη τους σε μέρος 1.400,4 τ.μ. του κτήματος και σύμφωνα με σχέδια και προδιαγραφές που επίσης είχαν επισυναφθεί των οποίων οι συμβαλλόμενοι την αξία καθόρισαν σε Λ.Κ.360.
- Περαιτέρω ήταν ρητός όρος της συμφωνίας όπως οι Εναγόμενοι αρ. 1 θα αποπεράτωναν πλήρως και θα παρέδιδαν στους Ενάγοντες και καλή και λειτουργήσιμη κατάσταση την κατοχή και χρήση των διαμερισμάτων αντιπαροχής εντός 30 μηνών από τις 7.10.
- Ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε την τήρηση των υποχρεώσεων των Εναγόμενων 1 και αναλάμβαναν όπως αποζημιώσει και καλύψει πλήρως τους Ενάγοντες για οποιαδήποτε ζημιά υποστούν σε περίπτωση παράβασης της συμφωνίας εκ μέρους των Εναγομένων αρ.
- Οι Εναγόμενοι παρέλειψαν και/ή αμέλησαν και/ή δεν τήρησαν της υποχρεώσεις τους που απόρρεαν από το πιο πάνω έγγραφο, με αποτέλεσμα οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 25.7.07 και 8.8.07 και 9.8.07 να τερματίσουν την ισχύ της συμφωνίας καλώντας τους Εναγόμενους να μεριμνήσουν για τη διαγραφή των εμπραγμάτων βαρών που είχαν εγγραφεί στο κτήμα ως συνέπεια της συμφωνίας. Οι Εναγόμενοι με την Υπεράσπιση τους παραδέχονται την ύπαρξη της πιο πάνω συμφωνίας αλλά αρνούνται ότι παραβίασαν οποιοδήποτε όρο της συμφωνίας και ισχυρίζονται ότι η οποιαδήποτε καθυστέρηση στην υποβολή της αίτησης για λήψη πολεοδομικής άδειας οφείλεται αποκλειστικά στη συμπεριφορά των Εναγόντων, οι οποίοι ζητούσαν συνεχώς αλλαγές σε σχέση με τα αρχιτεκτονικά σχέδια των κατοικιών που λάμβαναν ως αντιπαροχή. Οι Εναγόμενοι ακόμη ισχυρίζονται ότι η εν λόγω συμφωνία δεν υλοποιήθηκε υπαιτιότητι των Εναγόντων με αποτέλεσμα πελάτες των Εναγομένων που αγόρασαν κατοικίες ν απαιτούν τώρα αποζημιώσεις και να υφίστανται οι ίδιοι τεράστιες οικονομικές ζημιές. Προς τούτο δε καταχώρησαν και ανταπαίτηση αξιώνοντας σχετικές αποζημιώσεις. Ο Εναγόμενος 2 αρνείται ότι υπέγραψε σαν εγγυητής στο πιο πάνω έγγραφο αλλά και αν ακόμα φανεί ότι υπέγραψε αυτή η εγγύηση είναι αόριστη και η απαίτηση των Εναγόντων πρόωρη, ότι δεν προώθησαν έγκαιρα την απαίτηση τους εναντίον των Εναγομένων 1, με αποτέλεσμα ο Εναγόμενος 2 να απαλλάσσεται οποιασδήποτε ισχυριζόμενης ευθύνης του. Περαιτέρω οι Εναγόμενοι στην Υπεράσπιση τους προδικαστικά ισχυρίζονται ότι στην παρούσα αγωγή δεν έχουν προστεθεί όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι των οποίων τα δικαιώματα επηρεάζονται και ως εκ τούτου η παρούσα αγωγή δεν μπορεί να προχωρήσει. Καταθέτοντας ο Ενάγοντας 1 Μιχαήλ Μιχαήλ, ανάφερε ότι οι Ενάγοντες σε κάθε ουσιώδη χρόνο ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του κτήματος αρ. εγγραφής 0/5379, φύλλο 45, σχέδιο 6024ν01, Τμήμα 1, τεμάχιο 137, τοποθεσία εντός του Χωριού, Μέσα Χωριό, Πάφος (το κτήμα). Οι Εναγόμενοι αρ. 1 αποτελούν εταιρεία περιορισμένη ευθύνης που έχει εγγραφεί σύμφωνα με τη Κυπριακή Νομοθεσία και κύρια δραστηριότητα έχουν την ανάπτυξη γης και κτιρίων. Ενάγοντες και Εναγόμενοι υπόγραψαν το έγγραφο ημερ. 7.10.04 (η συμφωνία). Το έγγραφο είχαν συντάξει οι Εναγόμενοι. Οι Εναγόμενοι αρ. 1 κατάθεσαν αντίγραφο της συμφωνίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου. Οι Ενάγοντες προσυπόγραψαν με τους Εναγόμενους αρ. 1 και επίσης οι Εναγόμενοι αρ. 1 με εξουσιοδότηση των Εναγόντων υπόγραψαν με τρίτους μεγάλο αριθμό πωλητηρίων αναφορικά με τα κτίρια που οι Εναγόμενοι αρ. 1 ανέλαβαν να ανεγείρουν με τη συμφωνία. Οι Εναγόμενοι αρ. 1 μέχρι τις 10.6.07 δεν άρχισαν την ανέγερση των διαμερισμάτων αντιπαροχής ούτε εξασφάλισαν άδεια οικοδομής και οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερ. 11.6.07 κάλεσαν τους Εναγόμενους να αποπερατώσουν και τους παραδώσουν τα διαμερίσματα αντιπαροχής εντός 40 ημερών και προειδοποιούσαν ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα τερμάτιζαν την ισχύ της συμφωνίας. Μέχρι τις 25.7.07 οι Εναγόμενοι δεν άρχισαν την ανέγερση των διαμερισμάτων αντιπαροχής ούτε εξασφάλισαν άδεια οικοδομής και οι Ενάγοντες με τις επιστολές τους ημερ. 24.7.07, 25.7.07, 7.8.07, 8.8.07 και 9.8.07 τερμάτισαν την ισχύ της συμφωνίας και κάλεσαν τους Εναγόμενους να μεριμνήσουν για την διαγραφή των εμπραγμάτων βαρών που είχαν εγγραφεί στο κτήμα ως συνέπεια της συμφωνίας συμπεριλαμβανομένων και των πωλητηρίων που αναφέρθηκαν ότι υπογράφηκαν με τρίτους. Οι Εναγόμενοι αρ. 1 παρέλειψαν μέχρι σήμερα να ζητήσουν την απόσυρση και διαγραφή της κατάθεσης της συμφωνίας και να μεριμνήσουν για τη διαγραφή των πωλητηρίων με τους τρίτους από το Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο Πάφου. Οι Ενάγοντες ανάθεσαν στον εκτιμητή και κτηματικό σύμβουλο Στέφανο Φιντικλή από την Πάφο να ετοιμάσει έκθεση αναφορικά με την απώλεια και ζημιά τους. Ο Ενάγοντας 1 ανάφερε ότι μελέτησε την Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης των Εναγομένων και εκτός από την ακύρωση της συμφωνίας που ανάφερε και ο ίδιος αρνείται την αλήθεια και την ορθότητα των ισχυρισμών των παρ. 1 & 4 - 14, δηλαδή: (α) ότι έδωσαν στους Εναγόμενους οποιαδήποτε διαβεβαίωση για τον αριθμό κατοικιών που θα μπορούσαν να ανεγείρουν στο κτήμα. (β) ότι τροποποίησαν τη συμφωνία και έδωσαν παρατάσεις και ότι δεν προειδοποίησαν τους Εναγόμενους για την εμμονή τους στην τήρηση της συμφωνίας. (γ) ότι ζήτησαν αλλαγές των σχεδίων των διαμερισμάτων που θα λάμβαναν ως αντιπαροχή. (δ) ότι συμφώνησαν να καθυστερήσει η υποβολή αίτησης για πολεοδομική άδεια. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας από την τότε συνήγορο των Εναγομένων ανάφερε ότι δεν έχουν κοινοποιήσει τον τερματισμό στα τρίτα πρόσωπα που αγόρασαν δυνάμει συμβολαίων κατοικίες από τους Εναγομένους, ούτε και έστειλαν οποιανδήποτε επιστολή σ΄ αυτά τα τρίτα πρόσωπα-αγοραστές. Επίσης ο μάρτυρας ανάφερε ότι δεν αληθεύουν οι ισχυρισμοί που εκθέτουν οι Εναγόμενοι στην Υπεράσπιση και στην Ανταπαίτηση. Κατά τη διάρκεια της μαρτυρίας του ο Μ.Ε.1 κατέθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου ως Τεκμήριο 1
(1)το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας με χωρομετρικό σχέδιο, ως Τεκμήριο 1
(2)το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερ. 7.10.04 μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης Εταιρείας 1, ως Τεκμήριο 1
(3)την επιστολή ημερ. 11.6.07 του συνηγόρου των Εναγόντων προς την Εναγόμενη Εταιρεία 1, ως Τεκμήριο 1
(4)την επιστολή ημερ. 25.7.07 του συνηγόρου των Εναγόντων προς την Εναγόμενη Εταιρεία 1, ως Τεκμήριο 1
(5)την επιστολή ημερ. 8.8.07 των συνηγόρων των Εναγόντων προς την Εναγόμενη Εταιρεία 1 και ως Τεκμήριο 1
(6)την επιστολή ημερ. 9.8.07 των συνηγόρων των Εναγόντων προς τον Εναγόμενο 2. Δεύτερος μάρτυρας για τους Ενάγοντες κατάθεσε ο εκτιμητής Στέφανος Φιντικλής, ο οποίος ετοίμασε δύο εκτιμήσεις και τις παρουσίασε στο Δικαστήριο σαν Τεκμήρια με αρ. 2
(1)και 2
(2). Στις 12.5.2010 η συνήγορος των Εναγομένων με άδεια του Δικαστηρίου απεσύρθη από την υπεράσπιση των. Το Δικαστήριο έδωσε την ευκαιρία στους Εναγόμενους να εξεύρουν νέο δικηγόρο, τελικά όμως την υπόθεση χειρίστηκε προσωπικά ο Εναγόμενος 2 ο οποίος και δεν αντεξέτασε το δεύτερο μάρτυρα των Εναγόντων. Ο Εναγόμενος 2 χειριζόμενος προσωπικά την υπόθεση του αλλά και των Εναγομένων 1 δεν παρουσίασε οποιαδήποτε μαρτυρία ενώπιον του Δικαστηρίου για να υποστηρίξει την εκδοχή του. Θα πρέπει επίσης να τονιστεί ότι οι Ενάγοντες κατεχώρησαν γραπτή αγόρευση στην οποία προβάλλουν τα επιχειρήματα τους και τις νομικές αυθεντίες που επικαλούνται ενώ ο Εναγόμενος 2 παρέλειψε να πράξει τούτο. Μελέτησα με μεγάλη προσοχή τη μαρτυρία που παρουσίασαν οι Ενάγοντες όπως και όλα τα σχετικά Τεκμήρια που τέθησαν ενώπιον μου και τα επιχειρήματα και νομικές αυθεντίες που επικαλούνται και κατέληξα ότι αποδέχομαι στην ολότητα της τη μαρτυρία του Ενάγοντα 1 όχι μόνο διότι είναι αναντίλεκτος αλλά και διότι ο μάρτυρας που κατέθεσε ενώπιον μου τεκμηρίωσε με θετικότητα, λογικότητα και με έγγραφα τους ισχυρισμούς του όπως είναι τα Τεκμήρια που τέθησαν ενώπιον μου. Η παράλειψη των Εναγομένων να παρουσιάσουν οποιαδήποτε μαρτυρία αφήνει όλους τους ισχυρισμούς που εκθέτουν στην Υπεράσπιση και ανταπαίτηση τους μετέωρους και η εκδοχή που προβάλλεται μέσω αυτών των ισχυρισμών δεν μπορεί να στηριχθεί και να γίνει αποδεκτή. Ο δεύτερος μάρτυρας των Εναγόντων δεν αντεξετάστηκε και η μαρτυρία του παραμένει αναντίλεκτη. Με βάση την αξιολόγηση της μαρτυρίας και που όπως είπα αποδέχομαι σαν ειλικρινή και αληθινή τη μαρτυρία που έθεσαν ενώπιον μου οι Ενάγοντες, βρίσκω σαν πραγματικά γεγονότα ότι οι Εναγόμενοι ουδένα όρο της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας τήρησαν, ουδέποτε υπέβαλαν οποιαδήποτε αίτηση για λήψη οποιασδήποτε πολεοδομικής άδειας προς ευόδωση των σκοπών του συμβολαίου και ότι οι Ενάγοντες τερμάτισαν το πιο πάνω συμβόλαιο υπαιτιότητι των Εναγομένων. Ευρίσκω επίσης ότι ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε την Εναγόμενη 1 ως προς την πιστή τήρηση των όρων του συμβολαίου που υπέγραψαν. Με βάση αυτά τα γεγονότα και στη βάση της αρχής του ισοζυγίου των πιθανοτήτων θα πρέπει να αποφασιστεί εάν οι Ενάγοντες απέδειξαν την Απαίτηση τους και οι Εναγόμενοι την Ανταπαίτηση τους. Στη βάση αυτών των γεγονότων οι Εναγόμενοι δεν στοιχειοθέτησαν ή τεκμηρίωσαν οποιοδήποτε ισχυρισμό. Επίσης με βάση τα γεγονότα, φαίνεται ότι αυτοί ήταν υπαίτιοι διάρρηξης του συμβολαίου που υπογράφη μεταξύ των διαδίκων και γι΄ αυτό βρίσκω ότι δεν έχουν αποδείξει οποιαδήποτε ειδική ή γενική ζημιά όπως η Ανταπαίτηση τους, ούτως ώστε να τους δοθεί οποιαδήποτε απόφαση. Ο προβληθείς προδικαστικά από πλευράς Εναγομένων ισχυρισμός ότι η αγωγή πρέπει να απορριφθεί διότι ενώπιον του Δικαστηρίου δεν βρίσκονται όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται τα δικαιώματα τους δεν ευσταθεί διότι ουδέν ελέχθη περί τούτου και κανένα επιχείρημα δεν προβλήθηκε για να τεκμηριώσει αυτό τον ισχυρισμό. Αναφορικά με την Απαίτηση των Εναγόντων θα πρέπει να λεχθεί ότι είναι καλά αποφασισμένο από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου ότι οι ειδικές ζημιές πρέπει να αναφέρονται αναλυτικά στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται αυστηρά ενώπιον του Δικαστηρίου (βλέπε Αριστοδήμου ν. Πέτρου
(1995)1 Α.Α.Δ. σελ. 980 και Σπύρου ν. ΧατζηΧαραλάμπους
(1989)1(Ε) Α.Α.Δ. σελ. 498). Όπως είναι διατυπωμένες οι ειδικές αποζημιώσεις που αξιώνουν οι Ενάγοντες από τους Εναγόμενους είναι ασαφείς, δεν δίδονται εξηγήσεις αναλυτικά για κάθε μια από αυτές και δεν έχει δοθεί ικανοποιητική μαρτυρία προς απόδειξη τους. Σε σχέση με τις γενικές αποζημιώσεις θα έλεγα ότι η μαρτυρία που δόθηκε δεν είναι ικανοποιητική για να καταλήξω με θετικότητα σε οποιοδήποτε ποσό γενικής αποζημιώσεως. Παρά το γεγονός ότι οι δύο εκτιμήσεις που καταχωρήθησαν για λογαριασμό των Εναγόντων φαίνεται να είναι επιστημονικά καταρτισμένες, δεν εξηγείται ικανοποιητικά και στο βαθμό που πρέπει το ποσοστό 60% επιζήμιας επίδρασης στις δύο υφιστάμενες κατοικίες επί του επίδικου κτήματος λόγω εμπραγμάτων βαρών. Το ποσοστό αυτό είναι εντελώς αυθαίρετο. Από την άλλη μου φαίνεται ότι η υπολογισθείσα αποζημίωση και/ή ζημιά είναι υπερβολικά εξογκωμένη και το Δικαστήριο από μόνο του δεν μπορεί μέσα από αυτές τις εκτιμήσεις να καταλήξει σε συγκεκριμένο ποσό. Πέραν τούτου, στο συγκριτικό πίνακα πωλήσεων παρόμοιων υποστατικών - μεζονετών - παράρτημα Α - Τεκμήριο 2
(1)αναφέρεται ότι ο υπολογισμός της ανά μ² αξίας των μεζονετών έγινε με την υπόθεση ότι η αξία του υπογείου ανέρχεται στο 40% της αξίας του ενώ των καλυμμένων και ακάλυπτων βεραντών ανέρχεται στο 30% και 20% αντίστοιχα της αξίας του καλυμμένου χώρου. Αυτά τα ποσοστά και οι υποθέσεις είναι κατά την άποψη μου εντελώς αυθαίρετοι υπολογισμοί. Επίσης ο πίνακας συγκριτικών πωλήσεων οικοπέδων, που περιλαμβάνονται στην έκθεση δεν μπορεί να αποτελέσουν συγκριτικά σε σχέση με μεγάλο τεμάχιο γης που δεν έχει διαχωρισθεί σε οικόπεδα αλλά σκοπείται η ενιαία εκμετάλλευση του. Με βάση όμως τα γεγονότα ευρίσκω ότι οι Ενάγοντες απέδειξαν την Απαίτηση τους όπως περιγράφεται στην παράγραφο (α) και (β) της αξίωσης τους και προς τούτο εκδίδονται ανάλογες δηλώσεις και διατάγματα διαγραφής της κατάθεσης από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου του πωλητηρίου εγγράφου, από το Δικαστήριο. Επιπλέον οι Εναγόμενοι καταδικάζονται στα έξοδα των Εναγόντων, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο. Η Ανταπαίτηση των Εναγομένων απορρίπτεται χωρίς διαταγή για έξοδα διότι συνεκδικάσθη με την Απαίτηση. (Υπ.) ............... Φ. Χαραλάμπους, Π.Ε.Δ. Πιστό αντίγραφο Πρωτοκολλητή cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο