ΜΑΡΙΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΚΟΝΕ(ΤΣΑΠΠΑΡΙΛΑ) ν. KM (FAMAGUSTA) DEVELOPERS AND CONSTRUCTIONS LIMITED, Αρ. Αγωγής: 631/09, 11 Ιανουαρίου, 2010 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLAR:2010:A4 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ-ΛΑΡΝΑΚΑΣ. Ενώπιον: Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου, Α.Ε.Δ., Αρ. Αγωγής: 631/09 Μεταξύ: ΜΑΡΙΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΚΚΟΝΕ(ΤΣΑΠΠΑΡΙΛΑ) Α.Δ.Τ.512391, από Γρίβα Διγενή 140, Παραλίμνι ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ, και K&M (FAMAGUSTA) DEVELOPERS AND CONSTRUCTIONS LIMITED, HE 132734, με έδρα το Παραλίμνι ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ 11 Ιανουαρίου,
- ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ: Για την ενάγουσα: Ζαχαρίας Ζαχαρίου Για την εναγόμενη: Ουδεμία εμφάνιση Α Π Ο Φ Α Σ Η ΕΓΓΡΑΦΕΣ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ Με την παρούσα αγωγή η ενάγουσα αξιώνει εναντίον της εναγόμενης αποζημιώσεις για παράβαση γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 17/4/2006 και, επιπροσθέτως, δήλωση του Δικαστηρίου ότι η ενάγουσα έχει απαλλαγεί από την περαιτέρω εκπλήρωση την εν λόγω συμφωνίας και/ή ότι νόμιμα τερμάτισε την συμφωνία στις 19/5/2008 λόγω της παράβασης από την εναγόμενη. Τέλος, η ενάγουσα ζητά δήλωση του Δικαστηρίου ότι η εναγόμενη δεν έχει δικαίωμα να κατέχει τα κτήματα της που εξειδικεύονται στην αγωγή ως, επίσης, και την έκδοση διατάγματος για παράδοση ελεύθερης κατοχής των κτημάτων της που αναφέρονται στην αγωγή και διάταγμα που να απαγορεύει στην εναγόμενη να επεμβαίνει σε αυτά. Μετά την επίδοση του κλητήριου εντάλματος στην εναγόμενη και την παράλειψη της να εμφανιστεί η ενάγουσα προχώρησε σε απόδειξη της υπόθεσης της. Για το σκοπό αυτό καταχώρησε ένορκη δήλωση της ιδίας στην οποία αναφέρονται τα γεγονότα της υπόθεσης και, επίσης, κατατέθηκαν μία ένορκη δήλωση από τον Μίλτο Φιλώτα, πολιτικό μηχανικό και μία ένορκη δήλωση από τον Βραχίμη Αρτυματά, Αγρονόμο και Τοπογράφο Μηχανικό. ΜΑΡΤΥΡΙΑ Προχωρούμε να συνοψίσουμε το περιεχόμενο των πιο πάνω ενόρκων δηλώσεων ξεκινώντας πρώτα από αυτή της ενάγουσας. Στις 17/4/2006 δυνάμει γραπτής Συμφωνίας Ανταλλαγής η Ενάγουσα συμφώνησε με την εναγόμενη όπως ανταλλάξει τα κτήματα της (Τεκμήριο 1) με δύο διαμερίσματα και μία οικία στο συγκρότημα με την ονομασία Famagusta Gardens No.9, το οποίο θα ανεγείρετο από την εναγόμενη. (Τεκμήριο 2). Η ανταλλαγή των κτημάτων έγινε λόγω του ότι η εναγόμενη χρειαζόταν το μέρος της γης που κάλυπταν τα κτήματα της ενάγουσας για την ολοκλήρωση του συγκροτήματος. Αμέσως μετά την υπογραφή της Συμφωνίας Ανταλλαγής και σύμφωνα με τους όρους αυτής η ενάγουσα παρέδωσε την κατοχή και την χρήση των πιο πάνω κτημάτων στην εναγόμενη. Με βάση τον όρο 7(α) της Συμφωνίας Ανταλλαγής μετά την κατασκευή των σκελετωμάτων ολόκληρου του κτηρίου των διαμερισμάτων από την εναγόμενη θα γινόταν η μεταβίβαση στο όνομα της Εναγόμενης του ακινήτου, τεμάχιο
- Το άλλο ακίνητο δηλαδή, το τεμάχιο 6 θα μεταβιβαζόταν από την ενάγουσα στην εναγόμενη μετά την αποπεράτωση και την παράδοση των διαμερισμάτων της ανταλλαγής, σύμφωνα με τον όρο 7(β) της Συμφωνίας Ανταλλαγής. Σύμφωνα με τον όρο 4 της Συμφωνίας Ανταλλαγής η εναγόμενη ανέλαβε την υποχρέωση όπως παραδώσει στην ενάγουσα τα διαμερίσματα και την οικία εντός 18 μηνών αλλά όχι πέραν των 22 μηνών από την υπογραφή της συμφωνίας, δηλαδή μέχρι τον Φεβρουάριο του
- Μετά την υπογραφή της συμφωνίας και την παράδοση των κτημάτων της ενάγουσας στην εναγόμενη η ενάγουσα ανέμενε σχετική ειδοποίηση από την εναγόμενη για την μεταβίβαση του τεμαχίου 13 σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας. Λόγω του ότι πέρασε καιρός χωρίς η ενάγουσα να τύχει οποιαδήποτε ενημέρωσης από την εναγόμενη για την υλοποίηση του πρώτου σκέλους της συμφωνίας, η ενάγουσα επικοινώνησε προφορικά με την εναγόμενη κατά τις αρχές του 2007 για να ενημερωθεί για την πρόοδο των εργασιών και να επαναλάβει ότι ήταν έτοιμη για την μεταβίβαση. Η εναγόμενη την διαβεβαίωσε ότι οι εργασίες κατασκευής των σκελετωμάτων θα ολοκληρώνονταν σύντομα και ότι θα ειδοποιούσε την ενάγουσα σχετικά. Ωστόσο, παρά τις συνεχείς τηλεφωνικές επικοινωνίες και επισκέψεις της ενάγουσας στα γραφεία την εναγόμενης μέχρι και τον Μάρτιο του 2008, ουδεμιάς ενημέρωσης έτυχε για την πρόοδο των εργασιών και για το πότε η εναγόμενη θα ήταν έτοιμη να αποδεχθεί μεταβίβαση του τεμαχίου
- Σε επίσκεψη της ενάγουσας των Μάιο του 2008 στο υπό ανέγερση συγκρότημα είδε εντός της οικίας με αριθμό 001 στο Block 4, η οποία, δυνάμει της Συμφωνίας, αναλογούσε στην ενάγουσα και η οποία ήταν σχεδόν τελειωμένη, κάποια άτομα που την πληροφόρησαν ότι είχαν αγοράσει την οικία από την εναγόμενη και ότι θα κατοικούσαν σ αυτή. Ενόψει των πιο πάνω επικοινώνησε με τους δικηγόρους της οι οποίοι προέβησαν σε σχετική έρευνα στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου όπου διαφάνηκε ότι η Συμφωνία Ανταλλαγής ουδέποτε κατατέθηκε και ότι πέραν της οικίας είχαν αποξενωθεί και τα δύο διαμερίσματα αφού πουλήθηκαν σε άλλα πρόσωπα τα οποία κατέθεσαν τα συμβόλαια αγοράς στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω η ενάγουσα στις 19/5/2008 με επιστολή των δικηγόρων της, η οποία επιδόθηκε στο διευθυντή της εναγόμενης στις 20/5/2008 τερμάτισε την συμφωνία και ζήτησε όπως της παραδοθεί ελεύθερη κατοχή των κτημάτων (Τεκμήριο 6). Παρά τον τερματισμό της Συμφωνίας Ανταλλαγής η εναγόμενη αρνείται μέχρι σήμερα να παραδώσει στην ενάγουσα την κατοχή των κτημάτων, ούτε είναι σε θέση να της παραδώσει τα διαμερίσματα αφού τα έχει ήδη αποξενώσει πουλώντας τα σε τρίτα άτομα τα οποία έχουν καταθέσει τα συμβόλαια αγοράς στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Εντός των κτημάτων της ενάγουσας δεν έχει ανεγερθεί οτιδήποτε αλλά έχουν τοποθετηθεί σ' αυτά διάφορα ευτελή υλικά και ακαθαρσίες από την ανέγερση του συγκροτήματος. Στην ένορκη δήλωση του Μίλτου Φιλώτα, ο οποίος είναι εκτιμητής ακινήτων εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ, γίνεται υπολογισμός της αγοραίας αξίας των ακινήτων της ενάγουσας στις 17/5/2006 και της αγοραίας αξίας των δύο διαμερισμάτων και οικίας που θα λάμβανε η ενάγουσα δυνάμει της μεταξύ των διαδίκων Συμφωνίας Ανταλλαγής στις 19/5/
- Χρησιμοποιώντας την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης καταλήγει ότι η συνολική αγοραία αξία των ακινήτων της ενάγουσας στις 17/4/2006 ανέρχεται στις €147000, ενώ η συνολική αγοραία αξία των διαμερισμάτων και την οικίας στις 19/5/2008 στις €
- Στην ένορκη δήλωση του Βραχίμη Αρτυματά, ο οποίος ασκεί το επάγγελμα του Αγρονόμου και Τοπογράφου Μηχανικού, αναφέρεται ότι μετά από επιτόπια επίσκεψη στα ακίνητα της ενάγουσας, τεμάχια 6 και 13, προέβηκε στην εξωτερική οριοθέτηση τους, δηλαδή στην υπόδειξη των εγεγγραμένων συνόρων/ορίων τους. Από την εργασία αυτή διαπιστώθηκε ότι δεν υπάρχει οποιαδήποτε οικοδομή ή κτίσιμο στα εν λόγω τεμάχια. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ-ΕΥΡΗΜΑΤΑ-ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Η πιο πάνω μαρτυρία που προσκομίστηκε υπό μορφή ενόρκων δηλώσεων παρέμεινε, ενόψει της απουσίας της άλλης πλευράς, αναντίλεκτη. Ανεξάρτητα από το γεγονός αυτό η μαρτυρία αυτή υποστηρίζεται και από διάφορα τεκμήρια τα οποία έχουν επισυναφθεί στις εν λόγω ενόρκους δηλώσεις. Όσο αφορά την μαρτυρία του εκτιμητή ακινήτων κου Φιλώτα με βάση τα προσόντα και τη μαρτυρία του, όπως εκτίθενται στην ένορκη δήλωση του, κρίνεται ως εμπειρογνώμονας, η δε μαρτυρία του θα εξεταστεί υπό το φως των γνωστών αρχών που διέπουν τέτοιας φύσεως μαρτυρία όπως καθιερώθηκαν στην νομολογία. Εξετάζοντας το περιεχόμενο της εκτίμησης του κου Φιλώτα και τη μέθοδο που έχει ακολουθήσει, δηλαδή τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης, η οποία κατ΄ επανάληψη έχει κριθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο ως η πιο αξιόπιστη από όλες τις μεθόδους εκτίμησης, κρίνω ότι η εν λόγω εκτίμηση είναι πλήρως αιτιολογημένη και παρέχει όλες τις λεπτομέρειες για το σκεπτικό και την κατάληξη της. Κατά συνέπεια αποδέχομαι την εκτίμηση και τα σχετικά ευρήματα. Όσο αφορά τον τοπογράφο αγρονόμο κο Αρτυματά θεωρώ ότι και αυτός, με όσα κατέθεσε στην ένορκη του δήλωση, είναι εμπειρογνώμονας και αποδέχομαι το περιεχόμενο της ένορκης δήλωσης του με τις διαπιστώσεις του. Κατά συνέπεια η πιο πάνω μαρτυρία γίνεται αποδεκτή ως αξιόπιστη και το Δικαστήριο προβαίνει στην βάση αυτής στα ανάλογα ευρήματα. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω διαπιστώνω ότι με την αποξένωση των διαμερισμάτων και της οικίας αντικείμενο της συμφωνίας ανταλλαγής ημερομηνίας 17/4/2006 υπήρξε από μέρους της εναγόμενης παράβαση συμφωνίας. Το επόμενο ζήτημα που πρέπει να εξετασθεί είναι κατά πόσο η εν λόγω παράβαση της Συμφωνίας Ανταλλαγής από μέρους της Εναγομένης εταιρείας νομιμοποιούσε την Ενάγουσα να τερματίσει τη Συμφωνία όπως και έπραξε στις 19/5/2008 δια της επίδοσης επιστολής των δικηγόρων της στην Εναγομένη. ΑΠΟΚΗΡΥΞΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ (RENUNCIATION) Κρίνω σκόπιμο στο σημείο αυτό να αναφερθώ σε συντομία στις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα της αποκήρυξης μιας συμφωνίας (renunciation) η οποία, όταν υφίσταται, δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να θεωρήσει ότι έχει απαλλαγεί της συμφωνίας. Υπάρχει αποκήρυξη μιας συμφωνίας όταν το ένα συμβαλλόμενο μέρος με λέξεις ή συμπεριφορά δείχνει την πρόθεση του να μην εκπληρώσει ή ευθέως δηλώνει ότι δεν θα μπορέσει να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε βάσει της συμφωνίας σε κάποιο ουσιαστικό της μέρος. Μια απόλυτη άρνηση ενός συμβαλλομένου μέρους να εκπληρώσει το δικό του μέρος στη συμφωνία, δίδει το δικαίωμα στο άλλο μέρος να θεωρήσει τον εαυτό του ότι απηλλάγη της συμφωνίας. Παραθέτω την ακόλουθη περικοπή από το Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles 27η έκδοση σελ. 1161 παραγρ. 24-016:- "Renunciation: A renunciation of a contract occurs when one party by words or conduct evinces an intention not to perform, or expressly declares that he is or will be unable to perform, his obligations under the contract in some essential respect. An absolute refusal by one party to perform his side of the contract will entitle the other party to treat himself as discharged, as will also a clear and unambiguous assertion by one party that he will be unable to perform when the time for performance should arrive. ......" Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση πλήρους ή μερικής παράλειψης να εκπληρώσει το ένα συμβαλλόμενο μέρος τη συμφωνία. Να διευκρινίσουμε ότι στις περιπτώσεις όπου το υπαίτιο μέρος έχει αναλάβει να εκπληρώσει υποχρέωση η οποία αφορά ενιαίο/ολοκληρωτικό συμβόλαιο (entire) σε μια τέτοια περίπτωση οποιαδήποτε παράλειψη εκπλήρωσης της συμφωνίας δίδει το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να θεωρήσει τον εαυτό του ότι απηλλάγη από οποιαδήποτε ευθύνη βάσει της συμφωνίας και δικαιούται να διεκδικήσει χρήματα, αν έχει καταβάλει χρήματα στη βάση της συμφωνίας, νοουμένου ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής[1]. Διαφορετικά το αναίτιο μέρος δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Να ξεκαθαρίσουμε εδώ ότι υπάρχουν στο Δίκαιο των Συμβάσεων τρεις ουσιαστικά περιπτώσεις που οδηγούν στην απαλλαγή του αναίτιου μέρους της συμφωνίας από αυτή και, βεβαίως, των υποχρεώσεων που απορρέουν από αυτή. Πρώτο: όταν υπάρχει αποκήρυξη της συμφωνίας και των υποχρεώσεων που ανέλαβε βάση αυτής από το υπαίτιο μέρος. Δεύτερο όταν το υπαίτιο μέρος έχει οδηγήσει με πράξεις ή παραλείψεις του στην ανικανότητα του να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε βάση της συμφωνίας. Τρίτο: όταν υπάρχει από το υπαίτιο μέρος πλήρης ή μερική αποτυχία να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που ανέλαβε με βάση τη συμφωνία. Παραθέτω πιο κάτω την ακόλουθη περικοπή από το Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS (πιο πάνω) σελ. 1160-1161 παράγρ. 24-015:- "Circumstances of discharge. The three sets of circumstances giving rise to a discharge of contract are tabulated by Anson as:
(1)renunciation by a party of his liabilities under it;
(2)impossibility created by his own act; and
(3)total or partial failure of performance. In the case of the first two, the renunciation may occur or the impossibility be created either before or at the time for performance. In the case of the third it can occur only at the time or during the course of performance. Moreover, if the third be partial, the failure must occur in a matter which goes to the root of the contract. All these acts may be compendiously described as repudiation, though that expression is more particularly used of renunciation before the time for performance has arrived." (δικές μου υπογραμμίσεις) Επίσης στο Άρθρο 39 του περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ. 149 διαλαμβάνονται τα εξής σχετικά με τις συνέπειες άρνησης συμβαλλομένου να εκπληρώσει την υπόσχεση του στο σύνολο της. Το παραθέτω: «39. Αν ένας από τους συμβαλλόμενους αρνηθεί να εκπληρώσει, ή καταστήσει τον εαυτό του ανίκανο να εκπληρώσει, την υπόσχεση του στο σύνολο της, ο δανειστής δύναται να τερματίσει τη σύμβαση, εκτός αν εκδήλωσε προφορικά ή με συμπεριφορά, τη συγκατάθεσή του για συνέχιση της σύμβασης.» Καθοδηγούμενη από τις πιο πάνω νομικές αρχές και με βάση τα ευρήματα επί των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης κρίνω ότι υπήρξε, με την αποξένωση των διαμερισμάτων και της οικίας, αντικείμενο της επίδικης Συμφωνίας Ανταλλαγής, αποκήρυξη της συμφωνίας από την Εναγομένη η οποία έδιδε ως αποτέλεσμα το δικαίωμα στην Ενάγουσα να τερματίσει τη Συμφωνία, όπως έκανε στις 19/5/08, και να θεωρήσει τον εαυτόν της ότι έχει απαλλαγεί από οποιαδήποτε ευθύνη ή υποχρέωση βάση αυτής. ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΠΑΡΑΒΑΣΗ ΣΥΜΦΩΝΙΑΣ Η ενάγουσα αξιώνει Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η Εναγομένη δεν έχει δικαίωμα να κατέχει τα κτήματα της, αντικείμενο της Συμφωνίας Ανταλλαγής, και διάταγμα για παράδοση ελεύθερης κατοχής των εν λόγω κτημάτων. Επιπροσθέτως αξιώνει αποζημιώσεις για διαφυγόν κέρδος ένεκα της παράβασης της Συμφωνίας Ανταλλαγής από μέρους της εναγόμενης. Κρίνεται σκόπιμο, επομένως, να εξετάσουμε στο σημείο αυτό σε συντομία τις νομικές αρχές που διέπουν το θέμα καθορισμού αποζημιώσεων για παράβαση συμφωνίας. Πρόσωπο το οποίο αποκηρύττει τη σύμβαση, υπαναχωρώντας νόμιμα από αυτή, δικαιούται σε αποζημίωση για ζημιά, την οποία υπέστη λόγω της μη εκπλήρωσης της. Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό των αποζημιώσεων για τη διάρρηξη συμφωνίας περιέχονται στο άρθρο 73
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ 149. Οι αρχές αυτές έχουν αυθεντικά ερμηνευθεί τόσο στην Αγγλία όσο και στην Κύπρο. Με βάση το άρθρο 73
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 το αναίτιο μέρος στην αθέτηση της συμφωνίας έχει δικαίωμα αποζημιώσεων για την ζημιά που έχει υποστεί ένεκα της αθέτησης. Περαιτέρω με βάση το άρθρο 75 του Κεφ. 149 ο συμβαλλόμενος ο οποίος ακυρώνει την σύμβαση για βάσιμο λόγο δικαιούται να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημιά που υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης. Είναι καθιερωμένη αρχή του Δικαίου των Συμβάσεων αναφορικά με αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας ότι ο Ενάγων δικαιούται να τοποθετηθεί, όσο αυτό μπορεί να γίνει με χρηματικούς όρους, στην ίδια θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση είχε υλοποιηθεί[2]. Σχετική είναι, επίσης, η υπόθεση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α
(1998)1 (Β) 867 όπου στις σελ.879-880 αναφέρεται: «.. Το Αρθρο 73, εξάλλου, καθορίζει την αποζημίωση, την οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι, κατά κανόνα, ο χρόνος της διάρρηξης..» Σχετική ανάλυση επί του θέματος βρίσκουμε στο Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS General Principles, 27η έκδοση παράγραφος 26-001[3]. Για το θέμα της επιδίκασης διαφυγόντος κέρδους εκείνο που διερευνάται είναι αν, ως πραγματικό γεγονός, η κατ΄ ισχυρισμό ζημιά με τη μορφή διαφυγόντος κέρδους ήταν απομακρυσμένη και έμμεση ή αν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως η φυσιολογική, στη συνήθη πορεία των πραγμάτων, συνέπεια της παράβασης της σύμβασης ή ως ζημιά που τα μέρη γνώριζαν κατά το χρόνο της σύναψης της σύμβασης ότι θα ήταν το πιθανό αποτέλεσμα της παράβασης. Αυτά κατά το άρθρο 73
(1)του Περί Συμβάσεων Νόμου ΚΕΦ 149 που, όπως έχει λεχθεί επανειλημμένα, απέβλεψε στην κωδικοποίηση των βασικών αρχών του κοινοδικαίου όπως διαπιστώθηκαν στην υπόθεση Hadley v. Baxendale (1843-60) All E.Rep. p. 461 και στην Victoria Laundry v. Newman Industries
(1949)1 Αll E.R 997. Μπορεί να τίθεται θέμα αποζημίωσης για διαφυγόν κέρδος ανάλογα με το αν, ως συνέπεια της γνώσης των σχετικών γεγονότων, πραγματικής ή αποδιδόμενης ως συναρτημένης προς τη φυσική πορεία των πραγμάτων, θεωρείται ότι η απώλεια του ορισμένου κέρδους, ως σοβαρή πιθανότητα, ή ως πραγματικός κίνδυνος, ήταν εύλογα προβλεπτή και, επομένως μέσα στη σκέψη των συμβαλλομένων κατά το χρόνο της σύναψης της σύμβασης[4]. Συνεπώς, το λογικά προβλεπτό της ζημιάς όπως διαγράφεται από τη σύμβαση, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Οι αρχές που διέπουν τις αποζημιώσεις στα θέματα παραβίασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας είναι πολύ καλά γνωστές και η νομολογία είναι πλούσια. Στην υπόθεση Κώστας Καλησπέρας ν. Δάφνου Δρυάδη κ.α.
(1998)1 ΑΑΔ 867 έχει αναφερθεί ότι, σύμφωνα με το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, καθορίζεται η αποζημίωση στην οποία δικαιούται ο συμβαλλόμενος από τη διάρρηξη της συμφωνίας από τον αντισυμβαλλόμενο. Το λογικά προβλεπτό της ζημιάς, είναι το μέτρο της αποζημίωσης. Ο κρίσιμος χρόνος για τον καθορισμό της είναι κατά κανόνα ο χρόνος της διάρρηξης και το επίμετρο η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας του ακινήτου κατά το χρόνο της διάρρηξης[5]. Εχει κατ΄ επανάληψη νομολογηθεί ότι η αποκατάσταση στη θέση που θα ευρίσκετο το αναίτιο μέρος κατά το χρόνο διάρρηξης συμφωνίας, αποτελεί τη βάση του κανόνα ο οποίος διέπει τον καθορισμό των αποζημιώσεων, νοουμένου ότι οι αποζημιώσεις είναι δίκαιες μεταξύ του υπαίτιου και του αναίτιου μέρους. Η αποκατάσταση του αθώου μέρους έχει ως λόγο την τοποθέτηση του στη θέση την οποία θα απολάμβανε αν η συμφωνία εφαρμοζόταν[6]. Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα THE LAW OF CONTRACT, 6η έκδοση G.H. TREITEL ΣΕΛ. 706: "(A) Loss of BARGAIN. The basic object of damages for breach of contract is to put the plaintiff" so far a money can do it..in the same situation..as if the contract has been performed. In other words, the plaintiff is entitled to be compensated for the loss of his bargain, so that his expectation arising out of or created by the contract are protected. This protection of expectations is the distinguishing mark of an action for damages for breach of contract.....". Όπως εντοπίζεται στην απόφαση Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά.
(1998)1 ΑΑΔ 867,879: «Αδιαμφισβήτητο είναι ότι, βάσει των γενικών αρχών του δικαίου, χρηματικό ποσό, το οποίο καταβάλλεται στον αντισυμβαλλόμενο έναντι ανταλλάγματος, το οποίο δεν παρέχεται, είναι ανακτητέο ως χρέος (money had and received). O,τι παραγνωρίζεται από τον εφεσείοντα, είναι ότι το ποσό καταβλήθηκε αποκλειστικά για την απόκτηση της ιδιοκτησίας του διαμερίσματος. Η απουσία ανταλλάγματος ήταν πλήρης. Ανάλογα απόλυτη ήταν και η υποχρέωση του εφεσείοντα να επιστρέψει το ποσό στους εφεσίβλητους, για την αποκατάστασή τους.» Η επιλογή της αξίωσης ανήκει στο ίδιο τον ενάγοντα. Μπορεί να ζητήσει διαφυγόν κέρδος ("loss of profit" or "loss of bargain"), αποκατάσταση ("restitution") ή αξίωση για δημιουργηθέντα έξοδα ("reliance loss"). Αλλά δεν μπορεί να ζητήσει και τα τρία, αν και στην πράξη δυνατόν να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ των δύο τελευταίων αξιώσεων[7]. Ήταν η εισήγηση του κ. Ζαχαρίου στην αγόρευση του ότι στην προκειμένη περίπτωση, αν η σύμβαση είχε εκτελεστεί, η ενάγουσα θα είχε στην κατοχή της και/ή θα δικαιούτο σε εγγραφή επ΄ονόματι της των διαμερισμάτων και οικίας, αντικείμενο της Συμφωνίας Ανταλλαγής, με την όποια αξία αυτά θα είχαν κατά το χρόνο παράδοσης τους ο οποίος, με βάση την Συμφωνία, ήταν το Φεβρουάριο του
- Όπως τόνισε ο συνήγορος, εκείνο που λογικώς αναμένετο από την συμφωνία μεταξύ των μερών ήταν ότι η ενάγουσα θα ωφελείτο με την απόκτηση των διαμερισμάτων και την οικίας τα οποία θα μπορούσε, εάν ολοκληρωνόταν η Σύμβαση, να τα πουλούσε και να εισέπραττε το τίμημα πώλησης τους. Αφού επικαλέστηκε τη γνωστή αρχή ότι η αποζημιώσεις σκοπούν να αποκαταστήσουν τον συμβαλλόμενο και αναίτιο μέρος στη θέση στην οποία θα βρισκόταν ως αν η σύμβαση να είχε εκτελεστεί, υποστήριξε ότι στην παρούσα υπόθεση οι αποζημιώσεις τις οποίες δικαιούται η ενάγουσα ισούνται με την αγοραία αξία των διαμερισμάτων και της οικίας κατά το χρόνο διάρρηξης της συμφωνίας αφαιρουμένης της αξίας των κτημάτων κατά την ημερομηνία υπογραφής της Συμφωνίας Ανταλλαγής. Με βάση αυτή την εισήγηση οι αποζημιώσεις ανέρχονται στο ποσό των €315000 και αποτελούν το αποτέλεσμα της αφαίρεσης του ποσού των €147000 από το ποσό των €
- ΤΕΛΙΚΑ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ: Στην προκειμένη περίπτωση έχοντας κατά νου τις νομικές αρχές που αφορούν στις αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας, όπως έχουν καταγραφεί ανωτέρω, θεωρώ ότι υπήρξε πλήρης αποτυχία της αντιπαροχής (total failure of consideration) εφόσον υπήρξε από πλευράς της Εναγομένης εταιρείας αποξένωση των δύο διαμερισμάτων και της οικίας, αντικείμενο της Συμφωνίας Ανταλλαγής ημερομηνίας 17/4/
- Σχετικές αναφορές διαβάζουμε στο Σύγγραμμα TREITEL THE LAW OF CONTRACT 8η έκδοση σελ. 927: "
(1)Total failure of consideration. (a) DEFINITION. A contracting party can recover back money paid under a contract if there is a "total failure of consideration" i.e. if he has not got any part of what he bargained for[8]. Kατά συνέπεια η Ενάγουσα δικαιούται στην επιστροφή της ακίνητης της περιουσίας αντικείμενο της Συμφωνίας Ανταλλαγής στη βάση της πλήρους αποτυχίας της αντιπαροχής. Οσον αφορά την απαίτηση της Ενάγουσας για αποζημιώσεις για διαφυγόν κέρδος (loss of bargain) θεωρώ ότι η συλλογιστική επί της οποίας στηρίχθηκε η σχετική επιχειρηματολογία του συνηγόρου της Ενάγουσας δεν είναι ορθή και εξηγούμαι. Ουδεμία μαρτυρία έχει προσκομισθεί αναφορικά με την αγοραία αξία των κτημάτων της Ενάγουσας αντικείμενο της Συμφωνίας Ανταλλαγής κατά την ημέρα της παράβασης της Συμφωνίας για να διαπιστωθεί κατά πόσο υπήρξε, πράγματι, ζημιά και/ή απώλεια σε βάρος της Ενάγουσας. Δεν μπορεί, με άλλα λόγια, η Ενάγουσα να στηρίζεται μόνο στην αγοραία αξία των διαμερισμάτων και της οικίας που η Ενάγουσα θα αποκτούσε βάση της επίδικης συμφωνίας και να αφαιρά από την αξία αυτή το ποσό της αγοραίας αξίας των δικών της κτημάτων που συμφώνησε να μεταβιβάσει στην Εναγομένη υπολογιζόμενης κατά την ημερομηνία της Συμφωνίας και όχι κατά την ημερομηνία της παράβασης. Αν π.χ. η αγοραία αξία των κτημάτων της Ενάγουσας έχει αυξηθεί από την ημέρα της σύναψης της επίδικης συμφωνίας και, κατά την ημερομηνία της παράβασης, ξεπερνά αυτή των διαμερισμάτων και της οικίας που θα έπαιρνε δεν θα υπήρχε, ασφαλώς, ζήτημα για διαφυγόν κέρδος. Η μαρτυρία που προσκομίσθηκε περιορίστηκε στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας των διαμερισμάτων και της οικίας που θα έπαιρνε η Ενάγουσα με αναφορά στο χρόνο της παράβασης χωρίς να γίνεται το ίδιο σε σχέση με την αγοραία αξία των κτημάτων της Ενάγουσας, δηλαδή, ο υπολογισμός της αγοραίας τους αξίας στο ίδιο χρονικό στάδιο. Η αναφορά που έγινε από το συνήγορο στην αγόρευση του και η ταύτιση της αγοραίας αξίας των κτημάτων κατά την ημερομηνία της Συμφωνίας ωσάν να ήταν το ανάλογο της καταβολής από την Ενάγουσα του χρηματικού ποσού των €147,000 είναι λανθασμένη. Η Ενάγουσα, στην προκειμένη περίπτωση, δεν έχει συμφωνήσει να καταβάλει ένα συγκεκριμένο ποσό ως τίμημα αγοράς, των δύο διαμερισμάτων και μίας οικίας αλλά να ανταλλάξει ακίνητα των οποίων, ασφαλώς, η αγοραία αξία δεν είναι σταθερή αλλά έχει διακυμάνσεις και, συνήθως, διακυμάνσεις προς τα πάνω. Κατά συνέπεια κρίνω ότι δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου οποιαδήποτε μαρτυρία που να αποδεικνύει ότι η Ενάγουσα έχει, ένεκα της παράβασης της συμφωνίας, από μέρους της Εναγομένης, υποστεί ζημιά υπό μορφή διαφυγόντος κέρδους («loss of profit» ή «loss of bargain"). Υπενθυμίζω εδώ ως προς το ζήτημα των αποζημιώσεων σε συνάρτηση με αξιούμενες ειδικές ζημιές το επιβεβλημένο αυστηρό πλαίσιο απόδειξης τους με συγκεκριμένη σαφή και αποδεκτή μαρτυρία. ΚΑΤΑΛΗΞΗ: Ως αποτέλεσμα εκδίδεται απόφαση ως οι παράγραφοι (Α), (Β), (Γ), (Δ) της αξίωσης πλέον έξοδα ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Λ.Δημητριάδου-Ανδρέου, Α.Ε.Δ., /ΑΚΣ. [1] Δέστε την ακόλουθη περικοπή από το Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS (πιο πάνω) σελ. 1174 παράγρ. 24-038: "Entire obligations. The rule that the failure of performance must go to the root of the contract to justify discharge suffers an exception when the party in default has undertaken to complete performance of an obligation which is entire and indivisible, and has agreed that this shall be done before his claim to remuneration is due. In such a case, any failure of performance on his part will normally release the innocent party from liability. και στη σελ. 1177 παράγρ. 24-043:- "Position of innocent party. Where the innocent party is entitled to, and does, treat himself as discharged by the other's breach, he is thereby released from future performance of his obligations under the contract. Discharge also deprives him of any right as against the other party to continue to perform them. After such discharge he is not bound to accept, or pay for, any further performance by the other party. If he has paid money under the contract to the party in default, he will be entitled to recover it by an action for money had and received, but only if the consideration for the payment has totally failed." [2] Δέστε Johnson v. Agnew
(1979)1 All E.R. 883, G. Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.α
(1997)1 (Α) 199 σελ. 207 και Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.α. ν. Θέλμα Τρυφωνίδου
(1996)1(Α) 679,687-688 Δέστε στην υπόθεση Κalos Kafes Ltd. (πιο πάνω) στις σελίδες 207-208: «Ανάλογες είναι οι αρχές οι οποίες διατυπώνονται στην Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos
(1982)1 C.L.R. 499 στις σελίδες 519 και 520 αναφέρεται ότι: «Reinstatement lies at the core of the rules regulating the assessment of compensation for breach of contract. Damages aim to restore the party to the position he would be but for the breach. This is normally accomplished by awarding damages reasonably foreseeable at the time of execution of the agreement, as likely to arise upon breach." και "The extent of the damage likely to be suffered by the innocent party, is ordinarily discernible at the time of breach. The repercussions of breach become known thereupon. So, ordinarily damage is estimated at the date of breach." [3] Δέστε σελ.1198-1199. [4] Δέστε Χ"Κυπρή κ.α. ν. Sanifix Ltd κ.α
(1993)1 Α.Α.Δ.447, 453-
- [5] Δέστε CHITTY ON CONTRACT5S, General Principles 27η έκδοση, σελ.1237-1238, παρα.26-045: «..a rendor who breaks his contract by failing to convey the land to the purchaser is liable to damages for the purchaser´s loss of bargain and must pay damages calculated in accordance with the ordinary rules viz. the market value of the property at a fixed time for completion (or at a later time so long as it was reasonable for the purchaser to continue to seek performance), less the contract price". Δέστε, επίσης, Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.α. (ανωτέρω) στις σελ.879-
- [6] Κατερίνα Χαραλάμπους ν. Ασπασίας Αχιλλέως κ.α.
(2001)1 Α.Α.Δ. 1072. [7] Δέστε Treitel: The Law of Contract, 8η Εκδ. σελ.834: «Τhe true principle is not that there is any logical objection to combining the various types of claim, but that the plaintiff cannot combine them so as to recover more than once for the same loss." [8] Δέστε το Σύγγραμμα CHITTY ON CONTRACTS (πιο πάνω) σελ. 1421, παράγρ. 29-034: "General principles. Where money has been paid under a transaction that is or becomes ineffective the payer may recover the money provided that the consideration for the payment has totally failed. ..... In that context failure of consideration occurs where the payer has not enjoyed the benefit of any part of what he bargained for. .... The failure has to be total because the consideration is "whole and indivisible," and the courts will not divide or apportion it unless the parties have done so. This is partly because one cannot assume that all parts of the payee's performance are equally valuable and that the contract price is earned incrementally, but historically it was also because of the absence in English law of a defence of change of position until recently. Thus, any performance of the actual thing promised, as determined by the contract, is fatal to recovery under this heading." . cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο