← Κύπρος

Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. D OYZOYNIAN M SULTANIAN AND COMPANY (CARS) LTD, Αρ. Αγωγής: 200/08, 21 Φεβρουαρίου, 2011

Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας κ.α. ν. D OYZOYNIAN M SULTANIAN AND COMPANY (CARS) LTD, Αρ. Αγωγής: 200/08, 21 Φεβρουαρίου, 2011 ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | " target="_top">Επικοινωνία | Όροι χρήσης Έρευνα - Κατάλογος Αποφάσεων Πρωτόδικων Δικαστηρίων - Εμφάνιση Αναφορών (Noteup on) - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων ECLI:CY:EDLEF:2011:A67 ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ Ενώπιον: Μ. Παπαδοπούλου, Ε. Δ. Αρ. Αγωγής: 200/08 Μεταξύ:

  1. Κωνσταντίνος Ε. Δάμτσας
  2. Πέτρος Ε. Δάμτσας
  3. Αλέξανδρος Ε. Δάμτσας Εναγόντων και D. OYZOYNIAN M. SULTANIAN AND COMPANY (CARS) LTD Εναγομένων Ημερομηνία: 21 Φεβρουαρίου,
  4. Για τους Ενάγοντες: κ. Γεώργιος Παπαθεοδώρου Για τους Εναγόμενους: κ. Ανδρέας Παναγιώτου ΑΠΟΦΑΣΗ Με το ειδικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, οι Ενάγοντες αξιούν εναντίον των Εναγομένων ποσό Λ.Κ.7.200,00 (€. 12.301,93) πλέον τόκους ως καθυστερημένα ενοίκια για την περίοδο από 1.9.2007 μέχρι 31.12.2007, διάταγμα για παράδοση του επίδικου ακινήτου από τους Εναγόμενους στους Ενάγοντες και διάταγμα για καταβολή ποσού Λ.Κ.2.000,00 μηνιαίως από την 1.1.2008 μέχρι την παράδοση του. Όπως προκύπτει από την Έκθεση Απαιτήσεως, οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 1551 Φ/Σχ. XXL 53.Wi Τμήμα D, στην Έγκωμη με εμβαδόν 103 τ.μ. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 30.7.2003 οι Ενάγοντες ενοικίασαν το ακίνητο στους Εναγόμενους. Οι Εναγόμενοι, κατά παράβαση της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας παρέλειψαν να καταβάλουν τα ενοίκια για τους μήνες Σεπτέμβριο - Δεκέμβριο 2007, τα οποία ανέρχονται, κατά την θέση των Εναγόντων, στο αξιούμενο ποσό. Οι Εναγόμενοι με την Υπεράσπιση τους αρνούνται την απαίτηση των Εναγόντων. Όπως ισχυρίζονται, η περίοδος ενοικίασης ήταν για 4 έτη, πλην όμως περιλήφθηκε σε αυτήν κατά απαίτηση των Εναγόντων όρος ως τιμωρητική ρήτρα ή μέτρο καταναγκασμού και πίεσης για εγκατάλειψη του ακινήτου στις 31.8.2007, όρος ο οποίος κατά την θέση τους είναι άκυρος. Όπως αναφέρεται στην Υπεράσπιση, είναι η θέση των Εναγομένων ότι η ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου δεν υπερέβαινε το ποσό των Λ.Κ.120,00 μηνιαίως, ποσό το οποίο οι Εναγόμενοι συνέχισαν και κατέβαλλαν και μετά την λήξη ή τερματισμό της συμφωνίας. Οι Ενάγοντες καταχώρησαν την 26.6.2008 Απάντηση στην Υπεράσπιση με την οποία αρνούνται τους ισχυρισμούς των Εναγομένων που περιέχονται στην Υπεράσπιση τους και εμμένουν στους ισχυρισμούς τους που περιέχονται στην Έκθεση Απαιτήσεως. Προ της έναρξης της ακροαματικής διαδικασίας δηλώθηκε από τους συνήγορους ότι η παράδοση του ακινήτου από τους Εναγόμενους στους Ενάγοντες έγινε στις 28.2.
  5. Επίσης, κατά την διάρκεια της ακροαματικής διαδικασίας ο κ. Παπαθεοδώρου ανέφερε ότι η αξίωση των Εναγόντων για ενοίκια από 1.9.2007 μέχρι 28.2.2008 περιορίζεται σε Λ.Κ.1.880,00 ανά μήνα. Κατά την ακρόαση, προς απόδειξη της υπόθεσης των Εναγόντων, μαρτυρία έδωσαν οι τρεις Ενάγοντες, ενώ εκ μέρους των Εναγομένων μαρτυρία έδωσε ο κ. Κυριάκος Ζηντίλης και ο κ. Κούλλης Ταλαττίνης. Ο κ. Πέτρος Δάμτσας ανέφερε ότι οι Ενάγοντες είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου το οποίο αποτελείται από μέρος του οικοπέδου με αριθμό τεμαχίου 1551, Φύλλο / Σχέδιο XXL.53.Wi Τμήμα D στην Λευκωσία με εμβαδόν 103 τ.μ. (πιο κάτω αναφερόμενο ως «Το Ακίνητο») Την 30.7.2003 οι Ενάγοντες σύναψαν ενοικιαστήριο με τους Εναγόμενους για περίοδο 4 χρόνων και 1 μηνός. Κατά παράβαση, όμως, της συμφωνίας αυτής οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να καταβάλουν στους Ενάγοντες το υπόλοιπο του ενοικίου για τον μήνα Σεπτέμβριο 2007 καθώς και τα ενοίκια για την περίοδο μέχρι 28.2.2008, ήτοι σύνολο Λ.Κ.7.200,
  6. Παρά το γεγονός ότι οι Ενάγοντες κάλεσαν τους Εναγόμενους επανειλημμένα να καταβάλουν το πιο πάνω ποσό, εν' τούτοις αυτοί δεν το έπραξαν. Την 12.6.2007 οι Εναγόμενοι ζήτησαν παράταση της συμφωνίας ενοικίασης, αλλά οι Ενάγοντες δεν αποδέκτηκαν, και οι Εναγόμενοι ακολούθως τερμάτισαν την Συμφωνία την 4.7.
  7. Ήταν, όμως, η θέση του Ενάγοντα αρ. 2 ότι ο τερματισμός αυτός καμία σημασία έχει. Οι Ενάγοντες προχώρησαν οι ίδιοι στον τερματισμό της συμφωνίας την 3.1.2008, και ζήτησαν την παράδοση του ακινήτου και την καταβολή των οφειλόμενων ποσών. Αντί τούτου, οι Εναγόμενοι συνέχισαν να καταβάλλουν στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ.120,00 ανά μήνα, αντί του συμφωνημένου ποσού των Λ.Κ.2.000,00 ανά μήνα. Ήταν η θέση του Μ.Ε.1 ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απόφαση για ποσό Λ.Κ.7.200,00 ως δεδουλευμένα ενοίκια για την περίοδο από 1.9.2007 μέχρι 31.12.2007, καθώς και για ποσό Λ.Κ.4.000,00 ως ενοίκιο και αποζημιώσεις για την περίοδο από 1.1.2008 μέχρι 28.2.
  8. Ανέφερε, επίσης, ότι ο όρος για καταβολή ενοικίου προς Λ.Κ.2.000,00 για τον μήνα Σεπτέμβριο 2007 εισήχθη στην συμφωνία για να διασφαλιστεί η λήξη της ενοικίασης του ακινήτου τον Σεπτέμβριο
  9. Ο κ. Αλέξανδρος Δάμτσας ανέφερε ότι είναι συνιδιοκτήτης κατά το 1/3 του ακινήτου, και την 30.7.2003 υπέγραψε εκ μέρους των Εναγόντων αρ. 1 και 2 την Συμφωνία Τεκμήριο
  10. Οι Εναγόμενοι παρέλειψαν να καταβάλουν ολόκληρα τα ενοίκια, και οφείλουν στους Ενάγοντες ποσό Λ.Κ.1.880,00 ανά μήνα ως υπόλοιπο ενοικίων για τους μήνες Σεπτέμβριο 2007 μέχρι την ημερομηνία παράδοσης του ακινήτου κατά την 28.2.2008, ήτοι σύνολο Λ.Κ.11.280,
  11. Την 3.1.2008 οι Ενάγοντες με το Τεκμήριο 2 τερμάτισαν την συμφωνία και κάλεσαν τους Εναγόμενους να πληρώσουν τα ενοίκια, εκ λάθους όμως επί αυτής ανεγράφη ποσό Λ.Κ.1.600,00 αντί Λ.Κ.1.880,00 και ποσό Λ.Κ.7.200,00 αντί Λ.Κ.7.880,
  12. Ο κ. Κωνσταντίνος Δάμτσας ανέφερε ότι είναι συνιδιοκτήτης του ακινήτου με τους Ενάγοντες αρ. 2 και 3, και παρείχε εξουσιοδότηση στον Ενάγοντα αρ. 3 να διαπραγματευτεί και υπογράψει εκ μέρους του την Συμφωνία Τεκμήριο
  13. Ο κ. Κυριάκος Ζηντίλης ανέφερε ότι από το 1996 μέχρι και την 31.12.2009 εργαζόταν στην Εναγόμενη εταιρεία αρχικά ως Γενικός Διευθυντής και μετέπειτα ως Διευθύνοντας Σύμβουλος. Η Εναγόμενη ήταν αντιπροσώποι, εισαγωγείς και εμπόροι αυτοκινήτων και εξαρτημάτων αυτών. Ο ίδιος ενεπλάκη από την αρχή στις διαπραγματεύσεις που οδήγησαν στην Συμφωνία Τεκμήριο 1 μαζί με τον κ. Ατκέν Ουζουνιάν. Έγιναν 2 σύμφωνίες, όπου με την μία ενοικιάστηκε το 1/3 της περιουσίας των Εναγόντων, ενώ με την επίδικη συμφωνία ενοικιάστηκε ένα μικρό μέρος 103 τ.μ αυτής, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία τυχόν προβλήματος στην εγκατάλειψη του ακινήτου εκ μέρους των Εναγομένων, με την επίκληση των Νόμων περί Ενοικιοστασίου. Ήταν η θέση του κ. Ζηντίλη ότι κατά τις διαπραγματεύσεις συζητήθηκε το ζήτημα του ενοικίου για ένα μήνα προς Λ.Κ.2.000,00, και οι Ενάγοντες ανέφεραν ότι ο εν λόγω όρος περιλήφθηκε ώστε να πιεστούν οι Εναγόμενοι να φύγουν κατά την λήξη του συμβολαίου. Προτού λήξει η ενοικίαση οι Εναγόμενοι έκαναν αρκετές προσπάθειες για παράταση της, μεταξύ των οποίων η αποστολή της επιστολής Τεκμήριο
  14. Οι Ενάγοντες, όμως, απάντησαν αρνητικά και οι ίδιοι με την επιστολή Τεκμήριο 5 τερμάτισαν την συμφωνία. Παρέμειναν, όμως, μέσα στο ακίνητο μέχρι και την 28.2.
  15. Ο Μ.Υ.1 συμφώνησε με σχετική υποβολή που του τέθηκε ότι, όταν δεν κατάφεραν να παρατείνουν την ενοικίαση, επέβαλαν αυτήν ουσιαστικά άφού έφυγαν από το ακίνητο όταν βόλευε τους ιδίους. Ο κ. Κούλλης Ταλαττίνης ανέφερε ότι ασχολείται με την διενέργεια εκτιμήσεων ακινήτων, με πείρα πέραν των 18 ετών. Κατόπιν ανάθεσης εκ μέρους των Εναγομένων της εκτίμησης της ενοικιαστικής αξίας μέρους του ακινήτου των Εναγόντων ετοίμασε την Έκθεση Τεκμήριο
  16. Ήταν η θέση του Μ.Υ. 2 ότι το ποσό που εκτιμήθηκε ως ενοικιαστική αξία είναι λιγότερο ακόμη και από το ποσό που προβλέπεται στην Συμφωνία για τα 4 πρώτα χρόνια, και ότι το ποσό των Λ.Κ.120,00 είναι μεν πέραν του ποσού που ο ίδιος υπολόγισε, δεν είναι όμως παράλογο. Ισχυρίστηκε ότι το ενοίκιο των Λ.Κ.2.000,00 που συμφωνήθηκε για τον μήνα Σεπτέμβριο 2007 είναι εξωπραγματικό και εκτός των δεδομένων της κτηματαγοράς που ίσχυαν τόσο κατά τον ουσιώδη χρόνο αλλά και μετέπειτα. ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΜΑΡΤΥΡΙΑΣ Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση ενός εκάστου μάρτυρα παρατηρώ ότι το μεγαλύτερο μέρος των γεγονότων που περιβάλλουν την παρούσα υπόθεση ήταν ουσιαστικά δεκτό από όλους. Όπως προέκυψε, και θα αναλυθεί λεπτομερώς πιο κάτω στην παρούσα, η διαφορά μεταξύ των μερών έγκειται βασικά σε νομική ερμηνεία της μεταξύ τους συμφωνίας, και στον καθορισμό του ύψους του ποσού που θα έπρεπε να είχε καταβληθεί από τους Εναγόμενους στους Ενάγοντες. Συνεπώς, εκτός από τα όσα θα αναφερθούν λεπτομερώς πιο κάτω, θεωρώ ότι οι Ενάγοντες αρ. 1, 2 και 3, αλλά και ο κ. Κυριάκος Ζηντίλης, υπήρξαν ειλικρινείς στην μαρτυρία τους ενώπιον του Δικαστηρίου. Από τα όσα ανέφερε ο κ. Πέτρος Δάμτσας, σημειώνω την θέση αυτού ότι ο λόγος που στην παράγραφο 5 της αγωγής αναφέρεται το ποσό των Λ.Κ.1.800,00 ως υπόλοιπο ενοικίων ήταν γιατί αυτό θεωρούσαν οι Ενάγοντες ως «ορθή αποζημίωση για οποιαδήποτε περαιτέρω περίοδο κατακράτησαν το ακίνητο», πράγμα που αντιφάσκει με την δικογραφημένη εκδοχή περί δεδουλευμένων ενοικίων. Σε άλλο δε στάδιο ανέφερε ότι «αυτά που ζητούμε είναι όχι ως ενοίκια, διότι δεν δεχόμαστε ότι συνέχιζε η ενοικίαση, είναι για την περίοδο που υπήρχε η κατακράτηση». Οι κ.κ. Αλέξανδρος Δάμτσας και Κωνσταντίνος Δάμτσας παρέθεσαν, βασικά απλά την δική τους ερμηνεία των ιδίων γεγονότων, η δε μαρτυρία του τελευταίου υπήρξε καθαρά τυπική. Σε σχέση με την μαρτυρία του κ. Κυριάκου Ζηντίλη, καλή εντύπωση μου έκανε και η μη άρνηση του των σημείων και γεγονότων που πιθανόν να μην ζωγράφιζαν και την πιο θετική εικόνα σχετικά με την συμπεριφορά των Εναγομένων. Λογική ήταν η απάντηση του Μ.Υ.1 σε υποβολή που του τέθηκε ότι οι Ενάγοντες πείστηκαν να υπογράψουν την συμφωνία γιατί εξασφάλιζαν ένα καλό ενοίκιο, δηλαδή Λ.Κ.2.000,00 ανά μήνα, ότι «αν ήταν έτσι γιατί δεν μας είπαν να μείνουμε παραπάνω, αλλά με ενοίκιο Λ.Κ.2.000,00 τον μήνα;». Ο κ. Κούλλης Ταλαττίνης κλήθηκε στο Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας, η αξιολόγηση της μαρτυρίας των οποίων ρυθμίζεται βάσει των αρχών που προκύπτουν από την Νομολογία. Ως εκ τούτου, προέχει η εξέταση του κατά πόσο αυτός έχει όλα τα σχετικά προσόντα ώστε να αξιολογηθεί και η βαρύτητα της μαρτυρίας του. Ο Μ.Υ.2 ανέφερε ότι είναι κάτοχος πτυχίου BSc Land Administration από το University of London, είναι μέλος του Royal Institute of Chartered Surveyors καθώς και του ΕΤΕΚ στον κλάδο Εκτίμησης Γης. Έχει δε πείρα στον τομέα πέραν των 18 ετών. Όπως έχει νομολογηθεί, η εμπειρογνωμοσύνη δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτά. Αφού σημειώσω ότι ούτε η πείρα, αλλά ούτε και τα προσόντα του κ. Ταλαττίνη αμφισβητήθηκαν από τον ευπαίδευτο συνήγορο για τους Ενάγοντες, αναφέρω ότι θεωρώ ότι ο μάρτυρας αυτός μπορεί να θεωρηθεί ως εμπειρογνώμονας. Η υποχρέωση ενός εμπειρογνώμονα είναι να προμηθεύσει το Δικαστήριο με τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του, ώστε να μπορεί να σχηματίσει ιδίαν ανεξάρτητη γνώμη (Davie v. Edinborough Magistrates

(1953)SC 34, Αναστασιάδης ν. Δημοκρατίας
(1997)2 Α.Α.Δ. 97, Κουππής ν. Δημοκρατίας
(1977)2 Α.Α.Δ. 361, Φιλίππου ν. Οδυσσέως
(1989)1 Α.Α.Δ. 1). Τα δε γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η γνώμη του, πρέπει να είναι γεγονότα που αποδεικνύονται με, αποδεκτή από Δικαστήριο, μαρτυρία. Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Φιλίππου ν. Οδυσσέως (πιο πάνω), η μαρτυρία του εμπειρογνώμονα εισάγεται υπό την αίρεση της απόδειξης του πραγματικού της υποβάθρου, ενώ η αποτυχία απόδειξης του υπόβαθρου αυτού, αφήνει την γνώμη του εμπειρογνώμονα μετέωρη και χωρίς αξία. Περαιτέρω, λέχθηκε ότι, όσο και αν είναι δυνατόν να αναφερθεί ο εμπειρογνώμονας σε υποθετική κατάσταση πραγμάτων ή σε γεγονότα για τα οποία δεν έχει προσωπική γνώση προκειμένου να στηρίξει τους ισχυρισμούς του, αυτή η αναφορά δεν εισάγεται για να χρησιμοποιηθεί ως απόδειξη προς την ύπαρξη τους. Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι ο κ. Ταλαττίνης μου έκανε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρας, επεξήγησε με σαφήνεια την μέθοδο με την οποία εργάστηκε, και η έκθεση του είναι εμπεριστατωμένη και λογική. Ο ίδιος υπήρξε αντικειμενικός, και δεν κλονίστηκε από την αντεξέταση στην οποία υποβλήθηκε. Τούτων δεδομένων, θεωρώ ότι τα ευρήματα του ως προς την ενοικιαστική αξία του ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο μπορούν να γίνουν δεκτά από το Δικαστήριο. Της πιο πάνω αξιολόγησης δεδομένης αποτελεί εύρημα μου ότι οι Ενάγοντες αρ. 1, 2 και 3 είναι ιδιοκτήτες κατά 1/3 έκαστος του ακινήτου με αριθμό τεμαχίου 1551 Φύλλο / Σχέδιο XXL.53.Wi Τμήμα D στην Λευκωσία με εμβαδόν 103 τ.μ. Η Εναγόμενοι είναι εταιρεία και κατά τον ουσιώδη για την παρούσα αγωγή χρόνο ασχολείτο με την αντιπροσωπεία, εισαγωγή και εμπόριο αυτοκινήτων και εξαρτημάτων αυτών. Μετά από διαπραγματεύσεις την 30.7.2003 συνήφθη η Συμφωνία Τεκμήριο 1 μεταξύ των διαδίκων με την οποία οι Ενάγοντες αρ. 1, 2 και 3 ενοικίασαν στους Εναγόμενους το ακίνητο για περίοδο 4 χρόνων και 1 μήνα. Την 12.6.2007 με το Τεκμήριο 3 οι Εναγόμενοι ζήτησαν παράταση της ενοικίασης. Οι Ενάγοντες με το Τεκμήριο 4 την 28.6.2007 απάντησαν αρνητικά, και ανέφεραν στους Εναγόμενους ότι επιθυμία τους είναι να τερματίσουν την Συμφωνία. Την 4.7.2007 οι Εναγόμενοι απέστειλαν στους Ενάγοντες την επιστολή Τεκμήριο 5 με την οποία ανέφεραν ότι οι ίδιοι τερματίζουν την Συμφωνία από 31.8.
  1. Οι Ενάγοντες την 3.1.2008 απάντησαν ότι αυτοί τερματίζουν την ενοικίαση του ακινήτου. Στο μεταξύ οι Εναγόμενοι παρέμειναν μέσα στο ακίνητο, το οποίο και παραδόθηκε από αυτούς στους Ενάγοντες την 28.2.
  2. Οι Εναγόμενοι κατέβαλλαν στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ.120,00 μηνιαίως για την περίοδο από 1.9.2007 μέχρι και την παράδοση του ακινήτου την 28.2.
  3. ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ Προτού προβώ στην εξέταση των θεμάτων που εγείρονται, αναφέρω ότι από την ενώπιον μου μαρτυρία, αλλά και το περιεχόμενο της Συμφωνίας Τεκμήριο 1 προκύπτει ότι τα κτίρια εντός του ακινήτου ανεγέρθησαν μετά το
  4. Συγκεκριμένα, η Συμφωνία συνομολογήθηκε την 30.7.2003, και στο προοίμιο αυτής αναφέρονται τα εξής: «Επειδή ο ενοικιαστής επιθυμεί να ενοικιάσει μέρος του ακινήτου προς τον σκοπό χρησιμοποιήσεως αυτού σαν χώρο ανέγερσης γραφείου και αποχωρητηρίου για σκοπούς πώλησης αυτοκινήτων». Έπεται, συναφώς, πως δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου Ν. 23/83, αφού «ακίνητο» για τους σκοπούς του προαναφερόμενου Νόμου σημαίνει «κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31η Δεκεμβρίου 1999». Κατ' επέκταση δικαιοδοσία για εκδίκαση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγής έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Καθοριστικής σημασίας για την επίλυση της διαφοράς είναι η ερμηνεία της μεταξύ των διαδίκων Συμφωνίας Τεκμήριο
  5. Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η ερμηνεία εγγράφων είναι γενικά νομικό ζήτημα το οποίο αποφασίζεται από το Δικαστήριο. Εξωγενής μαρτυρία για τις διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών δεν είναι αποδεκτή, αλλά και ούτε είναι επιτρεπτή η προσαγωγή μαρτυρίας για απόδειξη ότι υποκειμενικές προθέσεις των μερών δεν είναι σύμφωνες με τις ειδικές εκφράσεις που χρησιμοποιήθηκαν στο έγγραφο. Η βασική αρχή είναι ότι η πρόθεση των συμβαλλομένων είναι όπως εκφράστηκε στο έγγραφο. Βασικό κριτήριο για την ερμηνεία των συμβάσεων αποτελεί η συνήθης σημασία των λέξεων και όρων μίας συμφωνίας. Για να διακριβωθεί η σημασία και το πραγματικό νόημα του όρου μίας γραπτής συμφωνίας πρέπει το κείμενο να ερμηνεύεται συνολικά και όχι μεμονωμένα ή αποσπασματικά έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος δυσαρμονίας στην εξήγηση τους, που στο τέλος δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών (βλ. Ανόρθωση ν. Απόλλων
(2002)1 (A) A.A.Δ. 518). Στο σύγγραμμα Chitty On Contracts - General Principles, 25η έκδοση, στις παραγράφους 765 και 766 αναφερεται ότι, σκοπός της ερμηνείας των όρων μίας γραπτής συμφωνίας, είναι το να διαφανεί από αυτούς η πρόθεση των συμβαλλομένων μερών. Περαιτέρω, τεκμαίρεται ότι οι συμβαλλόμενοι εννοούσαν αυτά τα οποία και αναγράφονται επί της συμφωνίας, και άρα οι λέξεις ερμηνεύονται ως έχουν[1]. Κρίνω σκόπιμο όπως γίνει αναφορά σε πρόνοιες της Συμφωνίας Τεκμήριο 1. Οι παραγράφοι Β2 και 3 αυτής αναφέρουν τα εξής: «2. Η περίοδος ενοικίασης θα είναι τέσσερα
(4)χρόνια και ένας
(1)μήνας ήτοι από 1/9/2003 μέχρι 30/9/
  1. Ο ενοικιαστής δικαιούται να τερματίσει την συμφωνία στις 31/8/2007 με γραπτή συστημένη επιστολή προς τον ιδιοκτήτη με προειδοποίηση τουλάχιστον δύο μηνών οπότε και δεν θα είναι υπόχρεος να καταβάλει το ενοίκιο του Σεπτεμβρίου
  2. Σε αυτήν την περίπτωση νοείται ότι θα παραδώσει το ακίνητο στην ίδια κατάσταση που το παρέλαβε με δικά του έξοδα όπως προνοείται στην παράγραφο 9 κατωτέρο στις 30/9/
  4. Το πληρωτέο ενοίκιο συμφωνείται στο ποσό των £100,00 (εκατόν λιρών) μηνιαίως για τα πρώτα δύο χρόνια ήτοι από 01/09/2003 έως 31/08/2005, £120,00 (εκατόν είκοσι λιρών) μηνιαίως για τα επόμενα δύο χρόνια ήτοι από 01/09/2005 έως 31/08/2007 και £2000 (δύο χιλιάδες λίρες) μηνιαίως από 31/08/2007 έως 30/09/2007». Εκτενής αναφορά έγινε στην πρόβλεψη για καταβολή ενοικίου ύψους Λ.Κ.2.000,00 για ένα μήνα μόνο, ήτοι τον τελευταίο της ενοικίασης. Ειδικότερα, αποτέλεσε εισήγηση του κ. Παναγιώτου ότι ο δεν θα πρέπει να δοθεί ισχύς στην πρόνοια αυτή, καθ' ότι συνιστά ποινική ή τιμωρητική ρήτρα. Αντίθετα, ήταν εισήγηση του κ. Παπαθεοδώρου ότι το ποσό αυτό θα πρέπει να θεωρηθεί ότι αποτελεί το τελευταίο ενοίκιο, και συνακόλουθα ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απόφαση για το ποσό αυτό για κάθε μήνα που οι Εναγόμενοι παρέμειναν στο ακίνητο μετά την λήξη της περιόδου ενοικίασης. Θα εξετάσω αρχικά το κατά πόσο η πιο πάνω πρόνοια συνιστά ποινική ρήτρα. Επιβολή ποινικής ρήτρας σε σύμβαση δεν επιτρέπεται. Το άρθρο 74
(1)του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149 αναφέρει τα ακόλουθα: «Αν στη σύμβαση διαλαμβάνεται όρος ως προς το ποσό το οποίο πρέπει να καταβληθεί σε περίπτωση παράβασης αυτής ή ποινική ρήτρα, σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης από τον ένα από τους συμβαλλόμενους, ο άλλος δικαιούται και αν ακόμα δεν αποδειχτεί ότι υπέστη από την παράβαση πραγματική ζημιά ή απώλεια να λάβει από τον υπαίτιο εύλογη αποζημίωση που δεν υπερβαίνει το ποσό που ορίστηκε κατά τον πιο πάνω τρόπο, ή ανάλογα με την περίπτωση, την ποινική ρήτρα. Ρήτρα για καταβολή αυξημένου τόκου από την υπερημερία, δύναται να θεωρηθεί ως ποινική ρήτρα». Όπως αναφέρθηκε στην υπόθεση Μεταλλικά Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ ν. G & C Exhaust Systems Ltd
(2001)1(Α) Α.Α.Δ. 500: «Όπου ο προκαθορισμός των αποζημιώσεων ενέχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας (penalty) αυτός αγνοείται. Ποινική ρήτρα συνιστά ο όρος ο οποίος αποβλέπει στον εκφοβισμό μέσω του ύψους των αποζημιώσεων που καθορίζεται στην εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεων (βλ. απόφαση Λόρδου Dunedin στη Dunlop Pneumatic Tyre Co. Ltd v. New Garage and Motor Co. Ltd
(1915)79 (A.C.)). Όπου η προβλεπόμενη αποζημίωση συνιστά γνήσια προσπάθεια προκαθορισμού της ζημιάς η οποία θα προκύψει από τη διάρρηξη συμφωνίας, τότε μετρά ως στοιχείο σχετικό στον καθορισμό της εύλογης αποζημίωσης και λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο». Όπως αναφέρθηκε και στην Σύλλογος «Ανόρθωσις» Αμμοχώστου ν. «Απόλλων» Αθλητικός Ποδοσφαιρικός Όμιλος Λεμεσού,
(2002)1(Α) Α.Α.Δ. 518: «Η ποινική ρήτρα θα μπορούσε να ορισθεί ότι είναι ένας συμβατικός όρος ο οποίος, περιέχει υπόσχεση του ενός συμβαλλόμενου μέρους προς το έτερο ότι σε περίπτωση που δεν θα εκπληρώσει ή δεν θα εκπληρώσει προσηκόντως οφειλόμενη παροχή τότε θα υποχρεούται να καταβάλει προς το έτερο (αθώο) μέρος, συγκεκριμένο χρηματικό ποσό, υπό μορφή τιμωρίας». Τα γεγονότα της πιο πάνω υπόθεσης, όπως επεσήμανε και ο ευπαίδευτος συνήγορος για τους Ενάγοντες στην εμπεριστατωμένη αγόρευση του, έχουν ομοιότητες με την υπό εκδίκαση αγωγή. Εκεί, δυνάμει γραπτής συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων συμφωνήθηκε η μετεγγραφή κάποιου ποδοσφαιριστή έναντι του ποσού των Λ.Κ.290.000,
  1. Η τελευταία δόση είχε συνδεθεί με όρο της συμφωνίας που προνοούσε ότι η Ανόρθωση αναλάμβανε την υποχρέωση να μην περιλάβει τον ποδοσφαιριστή στην σύνθεση της ομάδας σε αγώνα μεταξύ αυτής και του Απόλλωνα, και προβλέπετο ότι, εφ' όσον η Ανόρθωση τηρήσει αυτή την υποχρέωση τότε η προαναφερόμενη δόση θα χαριστεί από τον Απόλλωνα. Αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης το κατά πόσο η πιο πάνω πρόνοια συνιστούσε ποινική ρήτρα. Παραθέτω το σχετικό απόσπασμα: «Είναι φανερό ότι με βάση τη συμφωνία η ΑΝΟΡΘΩΣΙΣ είχε μπροστά της δύο επιλογές: (α) είτε να μη χρησιμοποιήσει τον ποδοσφαιριστή εναντίον του ΑΠΟΛΛΩΝΑ κατά τη διάρκεια του πρωταθλήματος και κυπέλλου της ποδοσφαιρικής περιόδου που έληγε στις 30.6.1996 οπότε θα αποκόμιζε το οικονομικό όφελος των ΛΚ50.000 λόγω μη πληρωμής της τελευταίας δόσης και θα έχανε όμως το όφελος (πλεονέκτημα) λόγω της μη συμμετοχής του ποδοσφαιριστή στους συγκεκριμένους αγώνες ή (β) να χρησιμοποιήσει τον ποδοσφαιριστή στους αγώνες της εναντίον του ΑΠΟΛΛΩΝΑ ενισχύοντας έτσι την ποδοσφαιρική της ομάδα. Ο ΑΠΟΛΛΩΝ εξ αρχής έκαμε τους υπολογισμούς του και εξισορρόπησε τα δικά του συμφέροντα. Δέχθηκε με τη συμφωνία είτε να απολέσει το ποσό των ΛΚ50.000 αλλά να αποκομίσει πλεονέκτημα ένεκα της μη συμμετοχής του ποδοσφαιριστή στους αγώνες μεταξύ των δυο ομάδων ή να εισπράξει ολόκληρο το ποσό του συμφωνηθέντος χρηματικού ανταλλάγματος ως αντιστάθμισμα της συμμετοχής του ποδοσφαιριστή στην ομάδα της ΑΝΟΡΘΩΣΗΣ στους αγώνες κυπέλλου και πρωταθλήματος των δύο ομάδων κατά τη συγκεκριμένη ποδοσφαιρική περίοδο. Ό,τι έχουμε προαναφέρει είναι αυτό που θεωρούμε ότι αποτελεί το νόημα της συμφωνίας και εκφράζει τα συμφωνηθέντα. Καταλήγουμε ότι σύμφωνα με τη γραμματική ερμηνεία του όρου, που συνάδει και με την τελολογική του ερμηνεία, η συμφωνία ήταν για το συνολικό και ενιαίο ποσό των £290.
  2. Ο επίμαχος όρος περιέχει το πλεονέκτημα της μείωσης του ποσού της συμφωνίας κατά £50.000 υπό την αίρεση να μην αγωνισθεί ο ποδοσφαιριστής κατά τις συγκεκριμένες ημερομηνίες. Έτσι δεν υπεισέρχεται ζήτημα ποινικής ρήτρας, όπως θα εξηγήσουμε παρακάτω. ............ Στην προκείμενη περίπτωση, οι επίμαχοι όροι της γραπτής συμφωνίας δεν περιέχουν ούτε στοιχείο εκφοβισμού αλλά ούτε και μεταδίδουν το νόημα ότι η ΑΝΟΡΘΩΣΙΣ θα ήταν υποχρεωμένη να καταβάλει στον ΑΠΟΛΛΩΝΑ συγκεκριμένο ποσό υπό μορφή τιμωρίας σε περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως οφειλόμενη παροχή προς τον ΑΠΟΛΛΩΝΑ. Η γραπτή συμφωνία μεταδίδει καθαρά και με σαφήνεια τα νοήματα που έχουμε προαναφέρει. Η υποχρέωση της ΑΝΟΡΘΩΣΗΣ για καταβολή της τελευταίας δόσης (ΛΚ50.000) του συμφωνηθέντος ανταλλάγματος στον ΑΠΟΛΛΩΝΑ συνιστά για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει καθόλα έγκυρη και εκτελεστή συμβατική υποχρέωση του σωματείου ΑΝΟΡΘΩΣΙΣ απηλλαγμένη παντός στοιχείου που θα μπορούσε έστω να εκληφθεί ότι συνιστά ποινική ρήτρα (penalty) σε βάρος της ΑΝΟΡΘΩΣΗΣ». Τα πιο πάνω τυγχάνουν πλήρους εφαρμογής στην υπό εκδίκαση υπόθεση. Και από τις παραγράφους 2 και 3 της Συμφωνίας Τεκμήριο 1 προκύπτει ότι οι Εναγόμενοι είχαν δύο επιλογές: είτε να τερμάτιζαν την συμφωνία στις 31.8.2007 με τον τρόπο που προβλέπετο στην παράγραφο 2 της Συμφωνίας, οπότε και θα αποκόμιζαν οικονομικό όφελος ύψους Λ.Κ.2.000,00, είτε να μην το πράξουν αλλά να υποχρεούνται πλέον στην καταβολή του ποσού αυτού ως ενοικίου για τον μήνα Σεπτέμβριο
  3. Δεν μπορώ, συνεπώς, να συμφωνήσω με της εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου για τους Εναγόμενους ότι η πιο πάνω πρόνοια συνιστά ποινική ρήτρα, αλλά θεωρώ ότι αποτελεί μίαν έγκυρη και εκτελεστή συμβατική πρόνοια. Τα πιο πάνω, όμως, έχουν σημασία όσον αφορά στο δεδουλευμένο ενοίκιο για τον μήνα Σεπτέμβριο 2007, και σε σχέση με αυτό θεωρώ ότι οι Ενάγοντες έχουν αποδείξει ότι εδικαιούντο στην καταβολή ενοικίου ύψους Λ.Κ.2.000,00, αντί του ποσού των Λ.Κ.120,00 που οι Εναγόμενοι κατέβαλαν σε αυτούς. Εκείνο που θα πρέπει να τύχει εξέτασης, όμως, είναι το κατά πόσο τα ποσά που απαιτούνται για τους μήνες Οκτώβριο 2007 μέχρι και τέλος Φεβρουαρίου 2008 μπορούν να διεκδικούνται υπό την μορφή των δεδουλευμένων ενοικίων. Η συμφωνία είναι ρητή στο σημείο αυτό. Η ενοικίαση ήταν για περίοδο από 1.9.2003 μέχρι 30.9.
  4. Επίσης από την μεταξύ των διαδίκων αλληλογραφία προκύπτει ότι ποτέ δεν έγινε αποδεκτή παράταση ή ανανέωση αυτής. Η Συμφωνία ενοικίασης Τεκμήριο 1, συνεπώς, έληξε την 30.9.
  5. Στα πλαίσια αυτά θεωρώ ότι δεν έχει ουσιαστική σημασία ποιος «τερματισμός» της συμφωνίας ισχύει. Θέση των Εναγόντων είναι ότι η προσπάθεια των Εναγομένων να τερματίσουν την Συμφωνία από 31.8.2007 με το Τεκμήριο 5 καμία σημασία έχει, αφού στην Συμφωνία προβλέπεται ότι θα έπρεπε να την τερματίσουν με γραπτή συστημένη επιστολή δίδοντας προειδοποίηση τουλάχιστον δύο μηνών. Από ανάγνωση της παραγράφου 2 της Συμφωνίας Τεκμήριο 1, όμως, προκύπτει ότι η παροχή της προειδοποίησης αυτής συνδέεται με την υποχρέωση των Εναγομένων να καταβάλουν το τελευταίο ενοίκιο των Λ.Κ.2.000,
  6. Δεδομένου του ότι η προειδοποίηση που προβλέπεται στην παράγραφο 2 δεν δόθηκε από τους Εναγόμενους στους Ενάγοντες με τον απαιτούμενο τρόπο, οι Εναγόμενοι έχουν απωλέσει το δικαίωμα μη καταβολής του ενοικίου του Σεπτεμβρίου
  7. Πέραν τούτου, όμως, παρατηρώ ότι με την επιστολή Τεκμήριο 3, οι Εναγόμενοι ζήτησαν την 12.6.2007 την παράταση της Συμφωνίας. Οι Ενάγοντες απερίφραστα εξέφρασαν την επιθυμία τους όπως η Συμφωνία λήξει όντως κατά την 30.9.2007, και τερματιστεί η οποιαδήποτε περαιτέρω ενοικίαση του ακινήτου. Συνεπώς, ούτε και η αναφορά στην επιστολή Τεκμήριο 2 ημερομηνίας 3.1.2008 την οποία απέστειλαν οι δικηγόροι των Εναγόντων στους Εναγόμενους ότι «λόγω της πιο πάνω αντισυμβατικής συμπεριφοράς σας με την παρούσα μου τερματίζω την ενοικίαση του άνω ακινήτου» μπορεί να έχει οποιαδήποτε νομική ισχύ. Ουσιαστικά επιχειρήθηκε με την επιστολή αυτή ο τερματισμός μίας συμφωνίας η οποία δεν ήταν πλέον σε ισχύ, αφού αυτή είχε λήξει κατά την 30.9.
  8. Η πιο πάνω κατάληξη μου οδηγεί και στο ότι οποιαδήποτε ποσά απαιτούνται από τους Ενάγοντες αναφορικά με την κατοχή του ακινήτου από τους Έναγόμενους μετά την 30.9.2007, δεν μπορεί να θεωρηθούν ότι ήσαν «δεδουλευμένα ενοίκια», αφού η κατοχή του ακινήτου έκτοτε ήταν εκτός των πλαισίων της Συμφωνίας ενοικίασης. Προέχει, συνεπώς, η εξέταση της δικογραφημένης θέσης των Εναγόντων, και κατά πόσο αυτή περιορίζει τους Ενάγοντες στην επιδίκαση του υπόλοιπου ποσού του ενοικίου για τον Σεπτέμβριο 2007 μόνο. Με την αγωγή, δεδομένης και της παράδοσης του ακινήτου κατά την 28.2.2008, προβάλλεται πλέον μόνο μία αξίωση, ήτοι «
  9. ....................................................... Β. Απόφαση και/ή διάταγμα με την οποία να διατάσσονται οι Εναγόμενοι όπως πληρώσουν στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ.7.200,00 - (€. 12.301,93) ως υπόλοιπο δεδουλευμένων και οφειλόμενων ενοικίων της περιόδου από 1.9.2007 μέχρι την 31.12.2007 αναφορικά με το επίδικο ακίνητο. Γ. Απόφαση με την οποία να διατάσσονται οι Εναγόμενοι όπως καταβάλλουν στους Ενάγοντες το ποσό των £2000,00- (€. 3417.20) μηνιαίως από 1.1.2008 και ακολούθως κάθε πρώτη ημέρα κάθε επόμενου μήνα μέχρι την παράδοση του ακινήτου στους Ενάγοντες ως συμφωνηθέν ενοίκιο ή/και ως αποζημιώσεις δια τις ζημιές τις οποίες αυτοί υφίστανται συνεπεία της υπό των Εναγομένων παράβασις των όρων της μη καταβολής του συμφωνηθέντος ενοικίου αναφορικά με το επίδικο ακίνητο ή συνεπεία παράβασης των όρων της συμφωνίας.» Η παράλειψη, όμως, ρητής επίκλησης συγκεκριμένης αξίωσης στην Έκθεση Απαιτησεως δεν εμποδίζει την εξέταση του θέματος από το Δικαστήριο, νοουμένου ότι αυτή στοιχειοθετείται απο τα γεγονότα. Στην απόφαση Alexandros Evangelou Camera House Ltd κ.α. ν. Minerva Finance & Investments Ltd,
(2004)1(Γ) Α.Α.Δ. 1734, επαναλήφθηκε η αρχή ότι το αγώγιμο δικαίωμα συναρτάται με τα γεγονότα τα οποία το στοιχειοθετούν, και όχι με τον χαρακτηρισμό ο οποίος του αποδίδεται, καθώς και ότι παρέχεται η δυνατότητα χορήγησης οποιασδήποτε θεραπείας η οποία δικαιολογείται από τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν το αγώγιμο δικαίωμα, βάσει της έκθεσης απαιτήσεως. (βλ. επίσης Χρυσάνθου ν. Παγκρατίου
(1998)1 Α.Α.Δ,. 675 και Kennedy Hotels Ltd v. Indirdjian
(1992)1 Α.Α.Δ. 400). Τούτων δεδομένων, θεωρώ ότι το Δικαστήριο δύναται να εξετάσει το κατά πόσο δικαιολογείται η αξίωση των Εναγόντων δυνάμει του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης. Το άρθρο 43
(1)του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ. 148 αναφέρει τα ακόλουθα: «Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο». Όπως αναφέρεται και στο Halsbury's Laws of England, 3η έκδοση, Τόμος 38 παρ. 1194 επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση - ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου, αντίθετα με την θέληση του. Η παράνομη επέμβαση είναι αδίκημα εναντίον της κατοχής ακινήτου εκτός όπου η επέμβαση έχει μόνιμο χαρακτήρα ή υπάρχει πρόκληση ζημιάς (βλ. μεταξύ άλλων) Γεώργιος Λάμπρου κ.α. ν. Ελένης Κεφάλα,
(2000)1(Γ) Α.Α.Δ. 1516) Η απόδειξη ιδιοκτησίας αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη κατοχής, εκτός αν προκύπτει από μαρτυρία ότι την κατοχή την έχει άλλος (βλ. Γλυκής ν. Ιερά Μονή Μαχαιρά,
(1999)1(Α) Α.Α.Δ. 654). Στην παρούσα αγωγή, το θέμα ιδιοκτησίας του ακινήτου δεν τελεί υπο αμφισβήτηση. Ιδιοκτήτες αυτού ήσαν οι Ενάγοντες αρ. 1, 2 και 3. Ο Ενάγοντας σε αγωγή για παράνομη επέμβαση φέρει το βάρος να αποδείξει την ισχυριζόμενη επέμβαση. Με την απόδειξη αυτής, το βάρος μετατίθεται στους ώμους του Εναγομένου να αποδείξει ότι η επέμβαση δεν ήταν παράνομη (βλ. Βερεγγάρια Παπακοκκίνου κ.α. ν. Αγγελική Σμυρλή κ.α.,
(2001)1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.α.,
(2004)1(Β) Α.Α.Δ. 813). Η συμφωνία ενοικίασης έληγε την 30.9.
  1. Οι Ενάγοντες είχαν απορρίψει αίτημα των Εναγομένων για παράταση και εξέφρασαν την επιθυμία τους όπως τηρηθούν τα προβλεπόμενα στην Συμφωνία Τεκμήριο 1, μεταξύ των οποίων ήταν και η παράδοση του ακινήτου την 30.9.2007 στην κατάσταση που οι Εναγόμενοι το είχαν παραλάβει. Οι Εναγόμενοι, όμως, παρά την αντίθετη θέση των ιδιοκτητών, δεν παρέδωσαν κατοχή του ακινήτου σε αυτούς, ούτε και αφαίρεσαν τα όσα είχαν ανεγερθή σε αυτό. Αποτελεί, συναφώς, κατάληξη μου ότι από την 30.9.2007 οι Εναγόμενοι επενέβαιναν παράνομα στο ακίνητο των Εναγόντων, επέμβαση η οποία έληξε με την παράδοση του ακινήτου κατά την 28.2.
  2. Καθοδήγηση ως προς την κατάληξη μου αυτή αντλώ και από την απόφαση στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882, όπου αναφέρθηκε ότι η συνέχιση της κατοχής των υποστατικών από τους εφεσείοντες μετά τον τερματισμό της άδειας χρήσης τους «συνιστούσε επέμβαση στο ακίνητο των Εφεσειόντων και παραβίαση των δικαιωμάτων που τους παρέχει το ιδιωτικό δίκαιο». Στο στάδιο αυτό θα πρέπει να εξεταστεί το ύψος των αποζημιώσεων που οι Ενάγοντες δικαιούνται από τους Εναγόμενους. Ιδιαίτερα βοηθητική ως προς το σημείο αυτό υπήρξε η αγόρευση του ευπαιδεύτου συνηγόρου για τους Εναγομένους. Από την Νομολογία προκύπτει ότι το μέτρο αποζημιώσεων σε τέτοιες περιπτώσεις είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία. Παραθέτω αποσπασμα από την απόφαση Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας
(1998)1 Α.Α.Δ. 1836, όπου λέχθηκαν τα εξής: «Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου
(1992)1 Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou και Άλλος,
(1998)1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796). Οι εφεσείοντες προσβάλλουν το εύρημα ότι απέτυχαν να αποδείξουν απώλεια ή ζημιά και παραθέτουν σειρά αποφάσεων που ασχολούνται με το θέμα των αποζημιώσεων. Μεταξύ άλλων αναφέρονται και στο πιο κάτω απόσπασμα από την υπόθεση Swordheath Properties Ltd v. Tabet and Others [1979] 1 All E.R. p.240 στη σελ.242: "It appears to me to be clear, both as a matter of principle and of authority, that in a case of this sort the plaintiff, when he has established that the defendant has remained on as a trespasser in residential property, is entitled, without bringing evidence that he could or would have let the property to someone else in the absence of the trespassing defendant, to have as damages for the trespass the value of the property as it would fairly be calculated, and, in the absence of anything special in the particular case it would be the ordinary letting value of the property that would determine the amount of damages." Σε μετάφραση: "Φαίνεται ότι είναι καθαρό, ότι τόσο ως θέμα αρχής αλλά και αυθεντιών, σε υπόθεση αυτού του είδους ο ενάγων, όπου αποδεικνύει ότι ο εναγόμενος παραμένει παράνομα σε ακίνητη ιδιοκτησία, δικαιούται, χωρίς να παρουσιάσει μαρτυρία ότι θα μπορούσε ή ότι επροτίθετο να ενοικιάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλον αν δεν την κατείχε παράνομα ο εναγόμενος, να ανακτά ως αποζημιώσεις από την παράνομη επέμβαση την αξία της περιουσίας όπως θα μπορούσε δίκαια να υπολογιστεί. και, στην απουσία ειδικών περιστάσεων η συνήθης ενοικιαστική αξία της ιδιοκτησίας θα αποφάσιζε το ποσό των αποζημιώσεων". Περαιτέρω, αναφέρθηκαν και στην υπόθεση Inverugie Investments Ltd v. Hackett [1995] 3 All E.R. 841, από την οποία παραθέτουμε σχετικό απόσπασμα από τη σελ. 845: "In Stoke-on-Trent City Council v W & J Wass Ltd [1988] 3 All E.R. 394 at 402, [1988] 1 W.L.R. 1406 at 1416 Nicholls LJ called the underlying principle in these cases the "user principle". The plaintiff may not have suffered any actual loss by being deprived of the use of his property. But under the user principle he is entitled to recover a reasonable rent for the wrongful use of his property by the trespasser. Similarly, the trespasser may not have derived any actual benefit from the use of the property. But under the user principle he is obliged to pay a reasonable rent for the use which he has enjoyed." Σε μετάφραση: "Στην υπόθεση Stoke-on-Trent City Council v. W & J Wass Ltd
(1988)3 All ER 394 στην 402,
(1988)1 WLR 1406 στη 1416 ο Nicholls LJ κατονόμασε την αρχή σε τέτοιες υποθέσεις ως την "αρχή χρήσης". Ο ενάγων μπορεί να μην έχει υποστεί οποιαδήποτε πραγματική απώλεια με το να στερηθεί της χρήσης της περιουσίας του. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης δικαιούται να ανακτήσει ένα λογικό ενοίκιο για την παράνομη χρήση της περιουσίας του από τον παρανόμως επεμβαίνοντα. Παρομοίως, εκείνος που επεμβαίνει παράνομα μπορεί να μην έχει αποκομίσει οποιοδήποτε πραγματικό όφελος από την χρήση της περιουσίας. Αλλά κάτω από την αρχή χρήσης υποχρεούται να πληρώσει εύλογο ενοίκιο για τη χρήση της οποίας επωφελήθηκε."». (βλ. επίσης Ντίνος Κλεάνθους κ.α. ν. Union General De Bienfaisance Armenien
(2002)1 A.A.Δ. 1659, και Αντρίκκος Νίκου Χρίστου κ.α. ν. Γιώργου Γεωργίου
(1999)1 Α.Α.Δ. 940). Η αξιολόγηση της μαρτυρίας του κ. Κούλλη Ταλαττίνη Μ.Υ.2 παρατίθεται πιο πάνω. Αυτή έχει γίνει αποδεκτή, και σύμφωνα με τον κ. Ταλαττίνη η αγοραία ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου ανέρχετο κατά τον ουσιώδη χρόνο σε €. 99,00 ανά μήνα. Ανέφερε, εν' τούτοις, ότι το ποσό των Λ.Κ.120,00 (€. 205,03) είναι μεν πέραν του προαναφερόμενου ποσού, αλλά δεν θεωρείται παράλογο για τον λόγο ότι πρόκειται για ακίνητο με πολύ μικρό εμβαδόν, και στην αγορά πολλές φορές τα ποσά υπολογίζονται κατ' αποκοπή. Σημειώνω ότι οι Εναγόμενοι κατέβαλλαν στους Ενάγοντες για την περίοδο από 1.9.2007 μέχρι 28.2.2008 το ποσό των Λ.Κ.120,00 μηνιαίως. Όπως επισήμανε και ο κ. Παναγιώτου στην αγόρευση του, ήταν η θέση του κ. Ταλαττίνη ότι ο μέσος όρος της αύξησης ενοικίων για το 2007 - 2008 ήταν 7 - 8%. Εάν συνυπολογιστεί η αύξηση αυτή στο ποσό των Λ.Κ.120,00, προκύπτει ότι οι Εναγόμενοι θα έπρεπε να είχαν καταβάλει στους Ενάγοντες το ποσό των Λ.Κ. 129,60 (€. 221,43) μηνιαίως για τους μήνες που κατείχαν παράνομα το ακίνητο. Καταλήγω, συνεπώς, ότι για την περίοδο από 1.10.2007 μέχρι 28.2.2008 οι Εναγόμενοι θα πρέπει να καταβάλουν στους Ενάγοντες το ποσό των €. 82,01 (Λ.Κ.48,00), καθώς και ποσό €. 3.212,17 (Λ.Κ.1.880,00) για τον μήνα Σεπτέμβριο 2007, που αποτελεί το υπόλοιπο του συμβατικά προβλεπόμενου ενοικίου για τον μήνα εκείνο. Εκδίδεται, ακολούθως, απόφαση υπέρ των Εναγόντων αρ. 1, 2 και 3 και εναντίον των Εναγομένων για ποσό €. 3.294,18 πλέον νόμιμο τόκο επί του ποσού αυτού από 17.1.2008 μέχρι εξοφλήσεως. Τα έξοδα της αγωγής δεν υπάρχει λόγος να μην ακολουθήσουν το αποτέλεσμα γι' αυτό επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων αρ. 1, 2 και 3 και εναντίον των Εναγομένων όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα €. 2.000,00 - €. 10.000,00. (Υπ.) Μ. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Ε.Δ Πιστό Αντίγραφο Πρωτοκολλητής [1] "The cardinal presumption is that the parties have intended what they have in fact said, so that their words must be construed as they stand. That is to say, the meaning of the document or of a particular part of it is to be sought in the document itself: "One must consider the meaning of the words used, not what one may guess to be the intention of the parties". cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

🔗 Στην επίσημη πηγή

Επεξήγηση AI βάσει του επίσημου κειμένου του νόμου. Ενδεικτική, δεν υποκαθιστά νομική συμβουλή.